明年楼市调控基调已定，炒房客还能撑多久？
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2018年楼市调控基调似乎已定，有人说，再这么调控下去，炒房客要撑不住了。这篇文章，和你一起探讨。
编辑 | 诺亚财富品牌市场中心 贾雅楠
12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示：
“明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，首提县城楼市去库存，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。”
他的发言也奠定了2018年楼市的总基调，该提法为何此时出现？又将对全国楼市带来什么影响？
11个热点城市
新房价格跌回一年前
今年十一的假期对炒房客来说是个末日般的存在，往年的这个时候很多人会趁着假期看房，然而今年楼市实在是太惨了，数据显示，北京今年网签创下近8年来最低记录；上海网签量同比下跌78%。中原地产数据显示，全国30个热点城市网签数量大幅度下跌，平均幅度高达8成，成交量也创下8年来最低值。
然而对于炒房客来说，这只是噩梦的开始。
根据各大银行的最新数据，各大行房贷利率至少上浮了5%，而且各个银行的额度有限，即使高利率也有可能贷不到款。
2017年，据中原地产研究中心统计，截至目前，全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，今年全国楼市降温并持续保持平稳。国家统计局数据显示，5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到了11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。
2018年房地产调控力度不会放松
支持改善需求、遏制炒房
11个热点城市新房价格跌回一年前，调控政策会因此放松吗？
住建部部长王蒙徽表示，明年的楼市调控，要坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。
另外，在强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松”时，王蒙徽表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。从王蒙徽的发言可以看出，严厉的限购和限贷举措在2017年成为众多城市收紧楼市的标配手段。
今年，截至目前，已经有超过50多个城市加入了限购限贷阵营，部分城市政策甚至经历了多轮升级。以北京为例，当前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%；二套房“认房又认贷”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；贷款最长期限25年。同时，首套房主流商贷利率执行基准利率的1.1倍，二套房则为1.2倍，限购限贷政策可谓全国最严。
可见，明年房产政策继续收紧，是预期内。
大力发展长期租赁
租金会怎么变化？
另外，在今年的中央经济工作会议中，发展住房租赁市场特别是长期租赁市场成为租房市场的重要方向。
2017年下半年，住房租赁制度改革已成重头戏。首批12个城市开展了住房租赁试点，全国超50城出台了支持住房租赁的政策。北京、上海等城市纷纷增加了房企自持、集体租赁住房等租赁房源的供应，多地上线官办住房租赁服务平台。
“保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权，更要保护租赁双方的利益。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“发展长期租赁市场，要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务，如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。同时，制度上要对租期等进行规定，建议是3年为一个租期，除非承租人提出解约，出租人不能提前结束租约。当前国内对承租人利益保护的法律法规还不够明确，导致出租人可以随意涨租金、解约、限制承租人行为，需要进行约束。"
目前，《住房租赁管理条例》立法正在加速。可以预见，2018年或是未来5年，租房住将会是趋势，房屋租赁市场也会更加规范。
县城楼市去库存开始
三四线城市房价还能保住吗？
王蒙徽还指出，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作，去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。
有观点认为，楼市去库存分为三个阶段：2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；2016年到2017年是地级市(三线城市)去库存；2018年，则迎来县域去库存的阶段。考虑到县城经济在全国城市经济中的比重仍较大，县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用，同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。
国家统计局新闻发言人毛盛勇12月14日在发布会上表示，三四线城市的去库存在扎实推进，而且成效比较明显。
在2018年，三四线城市去库存进程会在政策指导下更进一步，三四线城市的炒房客们，在新的一年一定要当心了。
来源：华尔街见闻、百家号、中国新闻网、央视财经，文中观点仅反映其研究和学术观点，不代表诺亚观点，不构成投资建议。
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