楼市调控：北京全面叫停“商改住”

限购政策不断升级的北京楼市，继3·17楼市的新政推出仅仅十天之后，3月26日晚调控又升级，住建委联合五部委联合发文，对于北京的商住房进行了全面的限购，对于新增的商业办公类的项目，明确规定要严格按规划用途来开发建设销售使用，不得擅自改变为居住等用途，最小的分割单元不能低于500平米的，最为重要的是这次明确规定商住房是不能出售给个人的，销售对象必须是合法登记的企事业单位和社会组织，而且即使他们来购买也不得作为居住的使用用途。对于政策执行之前的存量房该这次也有规定，再次交易的时可以出售给个人，但是必须同时满足两个条件，一是这些人必须名下无房，再有要在北京连续五年缴纳社保或者个税，同时还规定了商业银行要暂停对个人购买商住房来提供个人购房贷款。

对于这些商住房,今后开发商不能建，个人不能买，银行不能贷，中介不代理，层层加码，所以北京也因此成为了全国首个对于商住房进行全面限购的城市，今天是商住房限购的第一天，市场有什么样的反应和变化？

3月27日《央视财经评论》演播室请来了，中国城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎老师和财经评论员张鸿，一起来聊一聊，楼市会如何发展。

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央评说

张伟杰（记者）：在我旁边的是北京市朝阳区紧领朝阳北路的一个商住项目小区，这里因为交通便利且总价较低，在过去一直是北京市商住房二手房成交的重点地区之一，多家中介机构提供的数据显示，在3·26限购新政之前，这里的成交均价是已经达到了每平米7万元左右，而部分在售房源业主给出的报价则是更高达到了每平米75000元左右，在昨天的3·26新政出台之后，这种情况或许将成为历史。

根据新政已经成交的二手商住项目，只能出售给名下在京无房或无商住项目的个人，同时购房人必须满足连续缴纳5年社保或个税的条件，并全款支付，这意味着存量商住项目在短期内将难以流通。

杨平（北京宏韵锦城房地产经纪公司门店经理）：3·26政策出台之后，基本上是没有成交，这种房源不允许卖之后，出台之后，肯定是以出租的形式可能会更多一些。

张伟杰（记者）：在我身后不远处正在施工的，是临近西南三环的某个在建商业项目，这个项目在两天前的星期六刚刚开盘，当天也是吸引了大量的购房人到现场进行认购和选房，但是这样的场景可能在未来很难再见到，因为根据昨天公布的北京楼市3·26限购新政，这样的项目未来销售的对象只能是企事业单位以及社会组织，同时昨天公布的新政还明确这类项目只供商业以及办公使用，未来将不供个人作为居住用途使用。

赵媛媛（记者）：那现在这个房子是我还能够自己来买吗？

某在售商住楼盘销售：这个的话是不可以的，如果说要购买这种类型的房子的话，必须要以公司的名义购买，如果说你在3月26号之间，您做过网签了，您就是按之前的政策走，26号以后再想买的话，你就得按照新政来了，交了定金，签了合同，这也不行，那个也是作废，因为没网签，就相当于你没买，你还得按照新政走，可能就会出现一些单子，一些人可能就要退房，就买不上了，现在项目都停看了，暂时开发商得调整一下子，因为根据政策都不知道咋卖了。

调控升级，对市场影响有多大？

《央视财经评论》主持人张琳：二位有没有想到会出这样一种调控升级的方式？

冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心研究员）：商住房限购，实际上应该在预料之中，其实早几年前，北京的一些相关政策就已经提出了对于商住房的这样一些限制，但是没有像现在这样从所有的环节上面，每一个重点都堵死了，这实际上是意味着北京最严格的调控手段彻底到来。

张鸿（财经评论员）：坦率地说我没预计到，现在这个政策基本上个人你就别再想买，起码这个政策严格执行的话，你个人别再想买商改住的品类，这个品类其实一直是灰色地带，这个灰色地带等于是这一次严格的在调控政策之下给它就给清理掉。

冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心研究员）：所以可以从几个时间段上来看，一个是延续了许多年以来，大家对于商住房这种属性，这样一种伪住房的问题。第二是从最近的十天以来，大家看到北京一拳接着一拳，实际上是要把这样调控进行到低，有这样一种意识，在这种情况下，由于这样一种商住房它在整个我们现在住房调控当中占到一个很大的比重，如果这一块漏洞不堵住，实际上这次调控的也很难达到它的目的。

《央视财经评论》主持人张琳：其实我们自住型的住房，商住房，有很多人把它当做一种投资属性的或者给予这种暂时不能买房的人提供了一些空间，这次为什么要把这个也要堵住、限住，它占的比例有那么大吗？它对市场影响有那么大吗？

张鸿（财经评论员）：我看了一个数据，去年好像大兴是北京成交量比较大的地方，价格涨幅也比较大，再加上第二机场的建设，涨幅也比较大，它里边7成大概是这样的商住房，因为一直在限购，坦率地说，咱们这次离婚也限制了，如果你不是离婚，这不管是真离婚还是假离婚，你通过其他的手段来买房的话，其实很多人都已经不具备买房的资格，大家就去想哪个是不具备买房资格它就没有限制的，可能就是这样一个品类它是一个擦边球的品类。

冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心研究员）：实际上这个商住房叫做既不商也不住，从产权属性这种关系上来说，一个房子要么百分之百商业用地，然后这个房子就是商业用途，我们在实际的过程当中把它改变了用途，所以叫做商住房，那么这个商住房它会导致我们住房的这种品质会很低，我们没有配套，而且很多一些权利也得不到落实，比方说也没有学区等等，同时它实际上也对于商业的环境起到一个很大的破坏，这个不商不住，导致在规划发展的过程当中实际上带来一系列问题。

《央视财经评论》主持人张琳：其实我们在2008年之前，这种商住房还没有形成一种规模市场那时候少，其实是从2011年限购政策开始实施之后，这个商住房因为它的这种不限制，总价比较低，成为了很多没有购房资格或者说一些投资客的首选，具体它有什么样一个背景？

根据相关机构的统计，这几年商住的供应量和价格节节攀升，2008北京市场商住的供应套数为1.15万套，2009年就达到2.23万套，2016年商住总成交约为4.17万套，在价格方面，2015年商住的价格为每平方米2.64万元，到了今年年初前两月商住的均价已经达到了每平米4.54万元。虽然不限购带来了热销，但商住房也有着自身的弊端，商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，而住宅则是70年，购买商住贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上幅10%，而且不能申请住房公积金贷款，商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高，商住一般没有燃气，水电费用标准高于住宅，购买商住不能迁入户口。

陈志（北京市房地产产业协会秘书长）：商办类产品用作住宅，其实更多的是具有投资性，更多的是有炒作这样一种意味在，这个一方面是改变了原来的土地用途，改变了规划用途，使得原来的整个城市规划布局变得十分混乱。

《央视财经评论》主持人张琳：这两年价格和销售，商住房都是节节攀升，也提到了商住房的一些弊端估计好多人就觉得我能买我就买了，他可能无心去想原来商住房其实还是有很多问题，包括对于城市的发展。

冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心研究员）：商住房是一个中介所做出的一种市场宣传，从产权的属性上来讲，我们刚才已经讲了，这个房子它的用地是商业，它的房子是商业，这是很明确的，或者是办公，用地的属性是办公，房子的属性是办公，这是很明确。改变了性质之后，它导致我们市场一片的混乱，在实际的过程当中，也会导致了我们一系列的调控措施，实际上落不到实处，由于在调控的过程中，我们一部分人没有了这种购买的资格，转而去购买这种所谓的商住房，导致我们这个前门把它关上以后，大家从后门又进去，实际上这个政策根本没有办法得到实现，而且一个比例还相当的大，因为现在北京市场上这样一个所谓的商住房占到一半。

张鸿（财经评论员）：因为它性质不一样，所以如果说我们说商品房本身它附带着一些福利或者权利的话，那你的商住房，它其实是个商业项目，它是商的，不是住的，所以它就没有，被剥夺了这些权利，而且它的成本还会高，比如你没有学区房，因为住宅，按照政府要求的话，住宅是有各种民用的配套的，包括学校、医院等等这些配套，但是商业它是没有的，即使那个小区它就全是商住房，它不和办公混住，它也是用的商业水电，然后产权使用年限也会少，所以整个包括业主维权都会很难，因为你不是业主，所以这背后的风险是很多人意识不到的，只不过他们觉得说既然商品房不让我炒了，那我去炒一下这个，所以这里边确实是有很多人在炒，就今天还有好几个人问我，说我手上还有几十万的贷款没还，怎么办，能不能卖，我说你卖给谁？

《央视财经评论》主持人张琳：说到通州限购，这有个数字说2016年5月5号限购之后，商住的销量是大跌了74%，所以这一次北京全面限购之后，对于市场，包括现在这些持有者来说，他们该怎么办，怎么应对，会有什么大的影响？

张鸿（财经评论员）：其实最近一段时间，在商住这个品类里边，基本上可以判断前一段时间入场的算是接盘侠，如果杠杆很高的话，尤其是我还看了网上有一个学者说，他有6、7个学生前一阶段买了，每一个人都买好几套商住房，然后也用了杠杆，这个恐怕风险就比较大，所以如果说我们把这个引申出来的话，其实商品房你如果杠杆很大的话，你面临的也是这样的风险。

冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心研究员）：从它的比例结构上来看，其实我们可以做一个分析，在整个所谓的商住房里边有一半是出售给了这样一些公司、组织，还有一半是走向了个人，就由个人去购买。在个人里边，大家很多人都意识到这个商住房存在着很多的问题，就像刚才我们讲的配套不好，也没有这样一个学区，还有很多费用也比较高，但是它便宜，但是最重要的问题是在于什么地方，是在于它的户型也比较小，比较便宜，它具有很好的转手投机的这样一种属性，因此在这样一个情况下，所谓这种泡沫投机属性在这样一个商住房里边体现的就比较的明显。

《央视财经评论》主持人张琳：所以大家会说按照这次的规定之后，是不是以后我们再想买到商住房基本有点难了？

张鸿（财经评论员）：你也可以买，比如说你要是个税，你要是五年，社保交了五年，然后你又没有房，但是这些人为什么去买一个商住房呢，对吧？你如果符合这个条件的话，你基本上就可以买商品房了。

冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心研究员）：从一个趋势上来说，我认为以后这样一种增量这种商住房，应该是微乎其微，因为按照很多的规定，你不得随意去改变，不得去改变用途，没有增量，至于存量实际上是在两个循环里边，一个循环是指你已经售出去的这样一些商住房，可以去卖给个人，但是具备这样一些买这种房子条件的人，我想以后他不会再买。还有一个循环是指这样一个商住房，它必须在企事业单位，必须在社会组织内部去循环，至于企业和社会组织他去用商住房，如果是一个企业、一个社会组织他不会用来居住，他反而认为你把它改变了属性，把它改变成居住属性对他很不合适，加上其他以后一系列的监管措施，我想这对于商住房以后会是一个非常重要的遏制。

北京楼市的的调控，对其他城市的借鉴意义

《央视财经评论》主持人张琳：其实从去年9·30到今年的3·17新政北京楼市调控一直都是在加码的，尤其是最近认房又认贷，提高了二套房首付比例之后，最近十几天可以说是又出台了一系列的政策的组合拳。

北京市地税局、北京住房和城乡建设委员会22号联合发布公告，自2017年3月22号起，非北京市户籍居民家庭在北京购房，需从申请月的上一个月开始往前推算60个月，在北京连续缴纳个人所得税。根据北京的限购政策，外地人在京需连续五年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税限购一套住房，此前关于纳税记录的认定，是五年期限，每年至少一次纳税记录即可。此外为确保落实楼市调控政策，今日北京住建委等相关部门陆续在多个楼盘二手房中介进行检查，重点是房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、房产中介发布虚假房源、参与炒房、哄抬房价等违法违规行为，北京价监局检查组在北京清河一家在售地产项目查阅售楼合同时发现，合同上所标明的为套内面积单价而售楼处销控表上所显示的只有建筑面积单价。

门立峰（北京市价格监督与反垄断局副局长）：没有标识那个我们价格举报电话，没有标识，还有一些他标识基本是建筑面积的单价，没有标套内面积的单价。

同一天，北京市发改委发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》，提醒商品房经营者应在交易场所醒目位置明码标价，实行一套一标。

北京市也在加大土地供应，3月24号，北京市土地交易市场发布丰台、顺义（三宗）自住型商品住房用地出让公告，这是北京市今年推出的第四批自住房地块，也是上周连续推出的第三批自住房地块，一季度以来北京市已推出自住房商品房用地50公顷，完成全年计划量60%，是去年同期自住房实际供地量的2.8倍，推出地块可建设自住型商品房约80万平方米，可提供约1万套自住型商品房，自住房地块从销售价格看，最高销售限价每平方米35000元，最低销售限价为每平方米14500元。

《央视财经评论》主持人张琳：像商住房也限购，是在全国开创了一个先河，它对于其他的地方的楼市调控觉得会不会有种借鉴的意义？

冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心研究员）：我觉得这一块会引起大家很多的反省、反思，在这个过程当中，会有很多地方效仿北京，当然很多地方也会有一些他们的一些特殊情况，具体的一些政策，我想要根据不同的地方。我看到的是在以往有一些地方，把商住房政策实际上是作为地方化解商业楼盘库存的一种方式，他们采取一种逆向操作的一种办法，也就说为了促进商转住，促进商住房的销售，去从很多政策，比方说水、电、气给了一些政策，在这样一些地方，我想他一定会通过这一段的实践，会看到其中存在的很多问题，如果对照一下北京这样采取的一些措施，相信会对于他们下一步采取的行动会有很强的触动。

张鸿（财经评论员）：其实我们整个的调控，你看这一轮一轮就是大家互相学习，然后一线城市出了什么政策，二三线城市就跟着学，包括无论是商业贷款，还是公积金贷款等等。北京出了这个，17号的时候又认离，我猜可能接下来很多，比如上海什么很多地方可能就会实行说离婚一年之内也不能买了，这个我估计起码大家都知道还有一招，而且不用说大家都来学，还不用到那一步，我猜这个政策一出来，这个一线城市，尤其是一线城市的这种商住房的交易量都会下来。

《央视财经评论》主持人张琳：但是很多人说，你把我限住了，我正常的住房的需求，我正常的改善型的需求有没有来得到一些保障，比如说其实刚才我们看到短片里北京也在加大这个土地供应，这方面大家需求期待更大。

冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心研究员）：实际上从政策层面来说，信息、信号是非常清楚的，也就是对于那些实际的人口增加的一些大城市，要增加他的这种建筑用地的数量，并且要适当增加住宅用地在这个建设用地当中的比例，还要把用地的效率得到提高，要将一些低效用地得到一些改进，我想这些都是对于保证住房这样一种重要措施，还有保障房的建设，公租房、廉租房加大这种供给都是一些重要的措施。

张鸿（财经评论员）：其实我们说的房子不是用来炒的，是用来住的，它说的是两面，我们现在的调控基本上都是说不是用来炒的，所以我们限制你炒，信贷政策，提高首付等等等等，然后户籍什么的这些，这些都是限制你炒，它不是用来炒的。但其实还有一句话叫房子是用来住的，怎么才能是用来住的，让居者有其屋，这个都不一定说一定要买房，这就涉及到二级市场怎么来弄，包括租房市场，住的怎么能提供更多的住宅，所以今年其实有一个，媒体上当时有一个读法说，北京好像今年的供地好像还减少了，但是北京马上说，我们住宅用地其实是增加的，尤其是自住房的，如果这样,给了市场一个非常清晰的信号，大家就知道说你一方面在供应，增加供应，可能这个价格就不会出现那样一个疯涨，同时你限制了大家的炒作。

冯奎（中国城市和小城镇改革发展中心研究员）：而且将不同的这种土地的属性和房屋的属性进行这种对照，非常有利于未来出台更多的这种政策，比方说我们讲的商业用地，商业用房，将它的功能归位会非常有利于比方说商圈的发展，会非常有利于这种城市服务业的发展，让这样一些城市的这种产业能支持起一些实体经济.

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制片人：赵悦

本期编辑：大玉儿