多家银行上调房贷利率,调控会升级吗？

进入5月份以来，楼市调控再次升级，房贷进一步收紧，北京上调房贷利率，二套房执行基准利率1.2倍，上海部分银行收紧房贷，首套房的优惠利率上调到了九五折，郑州楼市调控加码，新购住房3年内不得上市转让，调控措施显效，五一楼市冷清。

5月3日《央视财经评论》演播室请来了，国务院发展研究中心研究员任兴洲和财经评论员张春蔚，一起来聊一聊，房地产市场会有什么样的变化？

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央评说

京沪多家银行上浮房贷利率

新华社记者调查，5月1号起，北京市房贷利率普遍提高，首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣，二套房房贷执行基准利率的1.2倍，而在5月1号之前，北京市大部分银行对首套房贷的利率打95折，二套房贷的利率执行的是基准利率的1.1倍。

中原地产首席分析师张大伟算了笔账，如果按照一百万元贷款计算，按照2016年执行的基准利率85折的优惠利率，贷款30年，月供为4872.7元，再叠加几次收紧调控后，现在基本只能做到贷款25年期，执行基准利率，这样月供就5787.8元，对首套房购房者来说，每一百万房贷月供将增加915元。

在上海，近期房贷政策也悄然收紧，多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折，上调到95折，有的甚至更高，房贷审核力度也更严格，一份业内报告指出，在过去的半年时间里，上海的首套房贷平均利率始终维持在9折优惠，但到了4月下旬突然上扬，招商、浦发、交行等多家银行证实，首套房最低利率从原先的9折，提高到了95折，有的银行甚至更高。

招商银行房贷经理：人民银行规定是不能低于9折，我们了解一下银行最低是95折。

中信银行房贷经理：基本上，如果你要做基准的话，我们这个放款时间就是不确定。

记者：那我怎么样才能够保证放款时间呢？

中信银行房贷经理：利率上幅，上幅10%，然后是20%，大概两三个月。

记者算了一笔账，假设在上海购买一套总价五百元的首套房，除去3.5成的首付，也就是175万，需向银行申请325万元的商业贷款，如果按照等额本息方式还款，贷款期限为30年，以首套房贷利率9折计算，每月还款为16293.93元，以9.5折计算，每月还款额为16777.68元，多出了483.75元，除了房贷利率上调，商业银行在贷款额度、贷款资格等方面也提高了门槛，一些房产中介透露，由于银行收紧房贷，很多客户没有通过预审，审批时间也延长了。

《央视财经评论》主持人张琳：一轮又一轮的调控政策在出，限购、限贷，包括对于学区房、商改住的控制，是不是已经见到效果了，现在房贷又这样收紧，是又明确发出了这个楼市调控再升级的一个信号吗？

任兴洲（国务院发展研究中心研究员）：这次叫定向加息，至少有三个方面的考虑或者三个方面的作用，第一个，进一步促进落实房子是用来住的，不是用来炒的，我们看现在这个对于首套，它还是基准利率，当然对二套以上的又增加了贷款的利息，原来的1.1倍，现在调到了1.2倍，进一步的防止炒作，对住房的炒作，加大了它的炒作成本。

第二个，是进一步的精准调控，我们现在看对热点的一线城市，房价上涨的比较快的城市，另外这个城市里边的不同的购房的主体，比如说我购一套房，首套的还是支持的，还是基准利率的，但是对于二套房，是不同的人群，还不太一样。

第三个,是进一步防范金融风险，我想对这个考虑也是有的，因为到目前为止，我们这个房价越来越高，而且贷款的利率，这些年的杠杆也不断的提高，所以从防范金融风险的角度，也是这次各个商业银行提高贷款的一种考虑。

张春蔚（财经评论员）：它其实是三个部分的原因，因为从去年的数据看，房贷占商业银行的这个比例，上升的趋势其实是挺明显的，像现在要把房贷从商业银行的占比当中进行一定程度的调整，这只是第一个层次的，从银行方面有需求。

第二，对于消费者而言，他购房者也在用杠杆，去年的那个状态，你会发现大家好像纷纷都在用杠杆，但是今年实际上是在提醒大家，房价已经很高了，然后你自己有没有一个还贷的能力，对于各个方面风险的把控，所以对于购房者也进行了一次调整，还有一点，我们知道，房地产企业它本身是一个资本密集型的这么一个行业，那么这一轮的调控，不止是银行和购房者出现的一个调整，对于整个房地产企业，它的资金的管理也进行了相应的调整，所以上下产业链条当中，每一个环节都在去杠杆。

《央视财经评论》主持人张琳：每一个环节如果都发生了这样一些作用和效果之后，这个房地产市场还会接下来发生什么样的变化，我们看到比如说北京最近的价格已经大概有5%到10%这样一个下降了，包括成交量也在下降，接下来这个走势还要往下继续走吗？

任兴洲（国务院发展研究中心研究员）：这一轮的调控，3月17号以后，北京和有些城市又在进一步的收紧，进一的加码，这一次5月1号以后，又有北京、上海这样的城市对定向加息，我想是这样的一整套的或者一系列的这种调控政策，应该说取得了效果，我们看取得效果最明显的就是房价应该说有所松动，有所回调，特别是原来房价上涨比较快的城市。根据一些机构的统计，现在像北京的十三个区里边，应该说有八个区已经房价有所松动，特别是我们现在看二手房，二手房的信息往往是晴雨表，我们看这个二手房的信息已经发生了一些变化，买方的谈判空间增大了。

第二个有一些价格确实有可能回调，大家可能认为还不那么明显，但是总体上来讲，挂牌和成交的数据来看，还是有所回调的，所以应该说这个政策的组合拳取得了一定的成效。

张春蔚（财经评论员）：我是觉得9·30之前，我们所有人都说这个房价的上涨要管，3·17以后，我觉得其实核心是管住了。在这个管住的过程当中，一方面你会发现，价格确实松动了。但另外一方面，你可能会发现，购房者的购房成本其实是提升的，因为你以前的话，你就会觉得首付，还有利率的折扣都算是有空间，但是现在你可能会发现这些空间都没有了。

一定程度上我们看到房价是稳住了，所以从另外一个角度来说，改善型的住房的这种购房者可能就开始观望了，对于一些惜售的人，可能他也开始处于一个观望状态，所以这一轮我们看到五一的这种黄金期没有出现，那么十一呢？那么在僵持以后呢？所以我觉得这个市场，实际上就是说此起彼伏当中，我们其实看到的最重要的一点是什么，我们尊重的是最初的首套房的购房者，然后你拿好你手里的这张粮票的核心，房票的核心是什么，就是选择好适合自己，而不是说一定去追涨杀跌的，尤其是我们看到对于商住的管控，对于学区房，尤其是学区房严格的管控，一系列的组合拳都使得人们逐渐面对的是住房的一个真实需求，而不是说去追逐这个房子背后所附着的其他功能。

《央视财经评论》主持人张琳：现在整个市场趋于稳定的状态之下，我们看到还是有很多城市在陆续出台调控的政策，比如郑州就又出了楼市进一步调控升级的一些举措，要求在限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业来销售住房，暂停向已经拥有一套以上住房的本市户籍单身人士出售住房，在郑州市行政区域内2017年5月3号之后购买的住房，自取得《不动产权》证书之日起不满3年的不得上市转让。

应该说这种调控的范围、调控的密度、措施的力度都应该是比较罕见的，所以其实除了刚才我们说市场稳定之后，我们也不得不听到有一种讨论声，对于我们真正刚需住房的这些买房者来说，会不会有误伤的可能性，怎么样来调节这样的平衡和矛盾？

任兴洲（国务院发展研究中心研究员）：从去年9月份以来的调控，应该说是确实不断的在加强，或者说在收紧，我想主要针对的还是叫炒作性的，所谓炒作性的需求，叫投机性的需求，我们看很多的政策也主要的方向，也是朝着这个方向去的，这一次的定向加息，我们看它还是照顾到了刚需，我们说的首套住房，首次置业的，基本上还在基准利率的范围之内，可能基准利率也有所上调，因为原来都可以打8、9折，成本还是上调了，但是我想，在我们房价越来越高的情况下，让大家更加冷静的来考虑我们的置业，可能也是一种比较现实的，让消费者更加理性。

另外很多城市，除了北京以外，很多城市都还有一定的折扣，你比如上海我们还有95折，对第一套住房，所以我们还是对那些真正需要住的人，我们还是要给予支持的，另外我们看这次它还是叫分类调控、精准的调控，我们对那些去库存的压力还比较大的城市，这一次我们并没有更加加码，我们还是希望它通过在现有的政策下面，更好的、更积极的去库存，所以我们看我们经过20多年的这种房地产市场的发展，它的调控，整个的调控政策，还是向着更加精准，更加积极的方向去转变。

北京：二手房楼市交易量锐减 卖方主动降价

4月下旬，记者在北京市朝阳区不动产登记事务中心看到，大厅里的人流量明显下降，而在去年这里平均每个工作日就有270套二手房完成过户交易。

附近居民：人少多了。

记者：最近？

附近居民：对，比去年也人少。

一家中介门店的负责人说，他们门店覆盖周边3个小区，有7千套左右的房源，3月17号以来，他们只网签了5套，其中有3套是3·17前买卖双方就已经谈妥的交易。

宋琦（链家地产首席市场官）：3·17新政之后，北京链家的单均成交量大概是不到一千套，和新政之前相比，其实下降了73%。

胡景晖（我爱我家集团副总裁）：从北京区域，我爱我家达到的交易来看，真正实际签署合同的在这个新政之后一个月下滑了将近7成，所以市场的这种热度是明显降温的。

不光成交量锐减，成交均价也有明显松动。

宋健（链家地产北京常营地区门店经理）：以小区南北两居为例，目前最高成交价在520万左右，像新政之前的话，最高的时候可能达到530、535这样。

调控政策接连出台，市场预期开始转变，卖家也开始主动的降低报价。

据北京市住建委网签数据显示，4月上半月北京市二手房共网签8096套，比3月下半月下降51.4%，同比2016年4月上半月下降37.4%。业内人士表示，由于网签存在时间滞后，3月份房价数据体现的主要是2月份以来达成的实际成交，3月17号以来的市场成交绝大部分将体现在4月份以来的成交数据当中，参考历史经验，在货币政策收紧，市场预期转变的情况下，下一步二手房成交价出现松动将会是大概率事件。

陈志（北京市房地产业协会副会长兼秘书长）：我们会看到二手房的，我们叫回调，应该会非常明显。

深圳：新房均价出现“七连跌”

再把目光转向深圳，4月深圳新房成交均价为每平米54619元，受多个新盘入市影响，4月成交1977套，环比大涨146%，去年10月深圳出台新一轮调控政策，提高购房门槛，目前深圳新房成交价格连续7个月环比下跌，保持在每平方55000元左右，呈现平稳态势。

网友向增说，在政策调控下，重点城市房价虽然得到了抑制，但是仍然处于高位，个别开发商仍然希望调控政策只是暂时措施，只待风头一过再以更高的价格出售，房地产市场的调控政策是不是会继续加码是市场关注的热点问题。

张春蔚（财经评论员）：一定会把它管住的，而且我们看到，包括像北京的法拍房、商住房，甚至包括一定程度上的像公司购房，我觉得从各个环节都已经是一个层层加码了。以前你会发现这还是某些变通之道，现在这些变通之道都没有了，从某种意义上而言，我觉得所有的人应该意识到了一个拐点已经出现了，所以在这个拐点当中，有人手里还有点钱，可能还会再琢磨一下，但是从信贷政策上，要么你就是全款，真有钱，要么的话，你可能会发现经过这些年的调控能够手里还有购房资质，还有闲钱的人几乎已经没那么多可能了。

任兴洲（国务院发展研究中心研究员）：第一，还要看市场的走势怎么样，因为我们出台的调控政策是紧紧围绕着市场这种需要的，我们有很多的政策工具，但是这种政策工具怎么来使用或者强度怎么样，还是看市场发展的变化，你比如说3月份以后，为什么加码了呢？3月份以后，像北京和这样一线城市的市场还是出现了一些变化，又有了一些新的动向，所以才出台了一些新的政策，未来能不能加码，还是要看整个的市场的发展趋势，大体的走向以及有没有更大的一些问题和风险，我觉得是从这个角度，所以我们叫相机抉择，然后再出台我们的政策。

《央视财经评论》主持人张琳：网友提到,这会不会是一个暂时的措施，以后会不会更高的价格出售，因为长期以来，我们看到调控给我们大家形成的一个印象就是你越管越涨，只不过是一个时间的问题，所以这次大家还关心一个问题，将来会不会反弹，能不能走出我们说这个越管越涨这样一个怪圈。

张春蔚（财经评论员）：上一轮的调控当中，北京是有一个五年的约定，所以你看其实2016年的上涨当中，很大一部分是什么，有的人蓄积了5年以上的经历，然后他才可以去兑现。这次我们看，包括郑州，包括好多城市，其实已经又有了一个时间的限制；第二，把这种需求往后推的这种改变，其实一定程度上来说，它还是说我们控制的是当下的金融领域当中的一些话题。

任兴洲（国务院发展研究中心研究员）：我觉得下一步会不会变化，还会不会反弹，就看我们的政策，这一次除了在需求层面上控制以外，刚才你说的限贷、限价、限购，但是我们另一方面，从供给侧也开始出手，比如说我们把土地，特别是供需矛盾比较大的城市的土地供给明显的增加，所以我们一方面遏制那些不合理的需求，一方面我们要增加供给，让供求平衡，达到一种新的平衡，这样的话，会对未来的房价的反弹，我觉得是一个很大的遏制，所以我们未来必须是，就两手都要硬，就要供给和需求两端发力，未来才可能控制我们的房价不再过度的上涨，而这一段时间以来，我们看确实也是这样做的，像北京、上海很多城市也是这样做的。

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制片人：赵悦

本期编辑：张倩玉