房企扎堆布局长租公寓 超4万亿市场考验盈利能力
2017年，链家研究院数据显示，当前中国的房屋租赁市场规模达1.1万亿元，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。
当前，地方政府一方面加大房地产市场调控力度，另一方面从政策导向上鼓励和加快扶持住房租赁市场的发展，加之存量房市场的升温，长租公寓正进入快速生长期。
除了优客逸家、自如、魔方等机构化长租公寓之外，房企也加入长租公寓这一蓝海。根据克而瑞数据显示，TOP30房企中，已有1/3切入了长租公寓领域，这一数字还在不断增加。
如大家耳熟能详的万科的泊寓、龙湖的冠寓等，二线房企石榴集团近日推出了熊猫公寓品牌，目标是打造创业型和社交型社群。
面对长租公寓5年甚至更长周期的盈利考验，熊猫公寓一位相关负责人表示，“公司给我们的硬性指标是三年现金流回正，五年期利润率超过18%。因此，我们对项目考量非常慎重。其中一次考察了93个项目才选了1个。”
抢滩长租公寓
此前长租公寓领域的主要玩家以房屋中介、酒店集团、互联网创业公司为主，近年来房企陆续进入这一领域，众多标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。
万科去年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”，龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司，碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部，石榴集团以房地产加互联网路径开发“熊猫公寓”，打造创业型和社交型社群。
熊猫公寓CEO王玺龙表示，2020年我国仍有2亿以上流动人口，70%流动人口通过租房居住，其中，20-30岁青年人以75%的绝对高比例成为租房的主要人群，针对青年的出租型公寓机会巨大。因此，熊猫公寓差异化定位，以“城市青年圆梦家”为城市青年打造一个有温度的社区。
930新政后，北京市启动土地100%自持出让条件，一时间业界哗然，从政策角度来看，房企加速布局长租公寓也是近年来转型的一个选择。
2017年，房地产开发商涉足长租公寓明显增加，从迈点品牌指数监测数据显示，仅5月份的TOP10集中式长租公寓品牌指数榜单中，已至少有三家公寓品牌出自地产系。
从标杆房企布局来看，万科2015年便扮演＂专业房东＂的角色，专门成立租赁公寓业务部发展长租公寓，随后整合各分公司项目，将长租公寓上升到“泊寓计划”，龙湖、旭辉、世联行于2016年进入该市场，石榴集团、佳兆业则在2017年正式进入。
存量市场被普遍看好，那么对于较晚进入的房企该如何布局？
王玺龙表示，熊猫公寓尝试以差异化核心定位抢占市场份额，这也是在长租公寓领域进行创新的又一典型案例。据介绍，石榴集团旗下的“熊猫公寓”品牌，目标打造为存量资产运营为核心的生态服务商，目前，熊猫公寓北工大及百合湾双店都已正式开始运营。
盈利模式待解
长租公寓前期投入资金大，回报周期长，一般回报周期长达4~5年，在盈利模式尚未完善的情况下，一味追求规模化扩张对企业的资金产生较大压力。到底哪一种模式能够更好地实现盈利？这是困扰房企最大的问题。
克而瑞数据显示，目前，TOP30房企布局长租公寓基本是以自营和合作为主，其中，万科、龙湖、金地和招商蛇口以自营为主，绿城、阳光城、保利则以合作、战略投资等形式开展。
易居研究中心总监严跃进告诉笔者，有些企业在盈利方面遇到很多困惑，规模做大和盈利空间并不是呈现正比例关系，后续规模扩大，租赁房源就会增加，这也会带动经营成本上升，压缩盈利空间。
王玺龙表示，市场化方式运营长租公寓时，成本控制考验运营能力，“公司给我们的硬性指标是三年现金流回正，五年期利润率超过18%。因此，我们对项目考量非常慎重。其中一次考察了93个项目才选了1个。”
据了解，石榴集团探索以互联化加地产相结合的模式，推出熊猫APP，据王玺龙介绍说，“有温度的社区，最重要的是有温度的科技。我们在模式探索中的一大亮点是用APP这个技术做一个桥梁，把运营做好。”
目前通过熊猫APP即可享受公共健身、公共咖啡等公共配套以及社区服务、保洁维修等多项公共服务，据了解在已正式运营的北工大店，月租金平均4200元左右。
石榴集团相关负责人表示，在项目获取上，石榴集团不拘泥于自持的房源，拓展市场房源和合作商房源也是扩大规模的一种途径。
与传统租赁模式不同，长租公寓更多是从顾客端考虑效益，将房子作为载体，通过各种衍生需求挖掘额外效益。
以熊猫公寓为例，其瞄准当下热门的共享经济趋势，着重打造“社群”与“圈层”，推出8+8服务体系。据王玺龙介绍，熊猫公寓在公共空间打造上下了一番苦功，涵盖无人超市区、咖啡休闲区、阳光健身区等八大免费服务区域，并未租客提供免费网络、免费熨烫等8大免费服务。
品牌初创阶段，在公共空间全方位服务的投资是其挖掘价值和品牌外溢的一个路径，除此之外，熊猫公寓的一大亮点还在于为不同圈层客户打造多种装修风格，满足多种租客的需求。在严跃进看来，这需要房企建立一套标准化流程，降低成本。