2000亿预收款锁定融创盈利前景

9月1日，拥有“并购之王”之称的融创中国（01918.HK）发布2017年中期业绩报告显示，公司上半年实现营业收入133.3亿，同比增长26%，权益收入241.92亿，同比增长58.9%，毛利26.16亿，溢利16.14亿，同比大涨1469.7%，公司拥有人应占溢利13亿，同比大涨1683.4%。

▲融创中国2017年中期业绩发布会现场

截至2017年8月底，融创已完成了1613.5亿合同销售，同比大幅增长106。该公司在2017年中期业绩会上称，全年销售目标已由年初的2100亿大幅提高43%至3000亿，即在2016年的基础上再翻一番。

2012年以来融创合同销售额持续高增长，复合增长率高达51%。若今年的年度销售额突破3000亿，融创极大可能晋身行业前五。

数据显示，融创的营业收入尚未完全体现这家公司近年来出色的市场表现，大量已售资源沉淀在高达2000亿的预收客户账款中，预计未来两年相应项目集中结转，会带来该公司营收规模的大爆发。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在中期业绩发布会上透露，在未来的2018年到2019年，融创将迎来企业利润的充分释放。

国际投行德银在中报后将融创目标价上调42%至27.07元，以反映2017-2018年销售强劲及较佳毛利率；并对融创的销售预测上调10-16%；2017及2018年毛利率预计由2016年的13.7%，升至20%水平；上调对融创2017年盈利预测36.3%至190.6亿元人民币。

营收与销售错配

作为早已经跻身行业十强的融创中国而言，其营收格局尚未与其市场表现有效匹配。

上半年，融创实现并表营业收入133亿，同比增长26%；权益收入241.92亿，同比增长58.9%。但同期该公司的合约销售额高达1118.4亿，同比增长89%。权益收入与当期合同销售占比仅为约21%，远远低于同行平均水平。

以港股龙头房企2016年年度数据为例，碧桂园收入1530亿，占当年3090亿合同销售的50%；恒大收入2110亿，占当年3730亿合同销售的57%；中海收入1590亿，占当年2110亿合同销售的75%。

因房地产行业确认收入的滞后效应，融创账目上大量合同销售尚未转化为营业收入和公司利润，是其最近两年经营活动中的客观现实。有行业人士分析表示，处于高速扩张期的地产企业比较容易出现此类情形，但随着公司规模增速放缓进入平稳上升通道，这种营收与销售错配的局面将大幅改善。

汪孟德表示，鉴于公司拥有较低土地成本和较高销售均价，即使市场调控会持续，未来毛利率和净利率会维持较好水平。“未来保证25%毛利，净利10%以上是完全没有问题的。”

预收款逐渐释放

鉴于国内房地产行业实行预售制度，企业确认收入需等到商品房交付后，而从期房销售到现房交付的时间周期一般在1.5-2.5年，越高端的住宅，交付周期越长，这决定了融创营业收入较合同销售的滞后周期也是在2年左右。

2016年，融创全年合同销售1506亿元，同比2015年的682亿元大增120%。2017年前8月，该公司销售势头继续凌厉，实现1613.5亿元合同销售，完成调整后年度目标3000亿的54%。今年全年，如若公司正常情况下按计划完成3000亿元目标，则意味着年度销售再度实现翻倍增长。

从时间周期上看，2016、2017年的大规模的合同销售，将在2018年、2019年开始大量交付确认，因此，可以确定的是，融创的营业收入及利润爆发时间节点，极有可能发生在2018年。

对于此，另一个重要的财务数据堪为佐证，截至6月30日，融创账面拥有已售未结转资源超过2000亿元。融创相关负责人表示，这些资源大多是去年及今年销售的，预计于下半年尤其是2018年集中交付。这意味着，融创的大量利润将从2018年开始以较高的确定性稳定释放。

对于未来，汪孟德表示：一是调整发展速度，适当减少并购及新增土地规模，减少资本性支出，继续坚决周转去库存；二是进行精细化管理，做好产品与服务；第三则是把融创积累的战略优势释放为财务表现，包括利润的释放，负债率的降低，保持产品竞争力等。

2017年8月16日，香港恒生指数公司公布恒生指数系列2017年二季度检讨结果，融创中国同时入选恒生中国（香港上市）100指数和恒生中国内地地产指数。这是融创中国继入选MSCI中国指数和富时房地产指数以后，又一次入选香港资本市场重要指数。

孙宏斌在发布会上表示，考虑到公司拥有较高的土地储备，将暂缓拿地。包括一二级联动的土地储备在内，融创现有的土储已经有2亿平米，有了这个支撑，再重启拿地后，融创对土地的标准会大幅提升。

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