辞掉工作，去最美的地方开间客栈？文艺青年们，醒醒吧

“我有数栋房子，面朝山谷，春暖花开。”

在城市的钢筋混凝土建筑中住久了，许多人向往着诗与远方的生活。这样的浪漫情怀催产出短租的一大重要承载体——民宿。

最初，它们只被一些“文艺青年”眷顾着。而随着《亲爱的客栈》《青春旅社》《漂亮的房子》等民宿类综艺节目的走红，使得民宿渐渐从小众走向大众，它们像雨后春笋般长在了海边、田间与山头。

经过近几年的历练，这一行业的生存环境怎样了？每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者走访莫干山景区，为大家揭开民宿们的秘密......

行业日趋饱和

提及民宿，不得不说莫干山景区，以裸心谷、法国山居为代表的洋家乐（普遍指外籍人士开办的农家乐）民宿就发源于此。1月中旬，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者前往莫干山实地调查。

▲图片来源：莫干山官网截图

在莫干山镇上生活了几十年的朱大姐，到现在仍然不喜欢民宿，她说：“那些客人有时候很吵，镇上交通到旺季经常堵车，还有为了土地、租金等问题有时候邻里关系也不好，经常有矛盾。”

而王勇与朱大姐正相反，他眼看这两年莫干山镇上民宿生意红火，2017年便把自家老房子拆后，以100多万元的投资重建为三层小楼。旺季游人多他做民宿生意，淡季人少了便自住。

不难看出，因民宿热闹起来的莫干山，即便到了现在，当地人对此也褒贬不一。

▲莫干山镇上的民宿 图片来源：叶晓丹/摄

2012年对莫干山而言，是一个关键的转折点：当年纽约时报旅游版评出“最值得去的45个地方”，莫干山排到了第18名。

“墙外开花墙内香”，一时间此地引起了国内媒体关注，以裸心为代表的洋家乐也被媒体争相报道。“洋家乐”也出现在了德清县政府的2012年政府工作报告中，其中提到要培育“洋家乐”为代表的旅游新业态。

而莫干山地处江浙沪3小时经济圈内，满足一二线都市白领周末度假休闲的需求。

同济大学建筑系毕业的杨默涵，此前供职于上海同济城市规划设计院，2012年离开了上海和好友来到莫干山，创建了民宿品牌大乐之野，杨默涵记得，“2012年来莫干山的时候，做民宿的一只手都数得过来”。而如今，莫干山的民宿数量已经超过千家，而且数量还在增长。

▲莫干山镇上仍有民宿正在建设 图片来源：叶晓丹/摄

投资客、设计师、画家、莫干山当地村民各种角色主体都参与进来，在青垆酒店的蒋煜超看来，这也实际说明民宿行业的准入门槛低，“如果做5间房，在一个中等地区，可能花400万元就够了”。如今民宿行业还需要避开土地性质、租金暴涨等风险。蒋煜超为了避开风险，甚至最终选择买下一幢有产权的别墅来做民宿。

在这里，走在前列的莫干山民宿从业者正努力走出红海，或借助资本力量进行连锁化扩张，或通过集群化发展来降本增效。可以说，像综艺节目里那样轻轻松松地开客栈，很难存活下来。

洗牌时间到来

作为知名的避暑胜地，冬季为莫干山的淡季。在淡季时为了吸引顾客，民宿主王勇在平台上挂500元/晚的价格，如果顾客打电话过来询价，他也会私下把价格下调到400多元/晚。

但这种价格战在裸心集团特殊关系副总裁朱燕看来并不能持久，“那些有个性、有温度的民宿不用操心，而那些只靠价格战生存的民宿会被淘汰出局。”

当地政府也意识到了民宿增长过快带来的问题。2017年7月，《财经天下》报道，为了维持莫干山民宿行业持续发展，莫干山镇对于新申请开业的民宿审批严格，希望将床位总量控制在1万张左右。另外，正在引导精品民宿替换低端民宿，将资源倾斜给已经做出品牌的民宿，淘汰掉一批低端的。

▲图文无关 图片来源：东方IC

2017年9月，浙江省正式出台民宿地方标准《民宿基本要求和评价》。标准强调民宿的经营规模，单栋房屋客房数不超过15间，建筑层数不超过4层，且总建筑面积不超过800平方米。并将民宿分为三个等级，白金级、金宿级、银宿级，等级越高表示接待设施与服务品质越高。

不难看出，浙江省出台的这份民宿地方标准，体现了对民宿服务体验的重视。而当下民宿行业正面临着人才紧缺的现状，专业的策划、运营、管理、设计、服务人才相对匮乏。

朱燕表示，近两年民宿人才流失率很高，裸心的很多员工都被其他民宿挖走了。有趣的是，杨默涵就坦承表示，大乐之野最开始的人才就是从裸心挖过来的，但是现在也面临着公司的员工被其他民宿挖走的问题。

▲图文无关 图片来源：视觉中国

除此之外，线上民宿也在争相融资力图发展。

2015、2016年民宿平台融资次数超过前3年之和，2016年在线民宿预订累积已获得天使轮融资的公司多达21家。2017年中，先有途家完成了3亿美元的E轮融资，携程领投，再有小猪短租也完成1.2亿美元新一轮融资，而木鸟短租也紧随其后完成B+轮融资……

连续传来的融资捷报让在线短租市场看起来格外热闹。而对于未来，夏雨清进一步表示：“民宿市场局部可能偏热，但放眼全国，依然只是起步，在中国的住宿市场占比不到1%，而国外已高达20%至30%了。”

红海求生

洗牌加剧，但另一方面资本的力量仍不容小觑。有民宿行业内人士表示，民宿基本是属于重资产投入，从投资收益的角度来看，平均7～8年才能回本。不过，随着通过众筹平台一些知名的民宿品牌可以吸收大量的闲散资金投资，成为新店的共建人。

 众筹

大乐之野第二家庾村店就通过众筹的方式募集资金。在杨默涵看来众筹可以将社会上的闲散资金积聚起来，为民宿提供资金支持。参与民宿众筹的共建人除了几万元的资金支持外，背后还有资源、人脉等要素，可以推动民宿的发展。

但苏宁金融研究院研究员李涛曾表示，当前民宿众筹存在三方面风险。首先，从政策层面看，民宿类项目或面临整改；其次，民宿投资红利期已过。有数据显示，2016年下半年开始，大量民宿品牌入住率增长减缓甚至出现下降趋势，不少民宿存在空租现象，民宿供给或已超出需求；第三，民宿项目收益调研难度大。

此外，《旅游绿皮书》中也指出逐利性明显的风投、变现要求较高的众筹等在投资中比例过高，必然会影响旅游投资的可持续发展。

▲图片来源：视觉中国

 轻资产输出

如果众筹模式存在这样那样的风险，那么民宿要如何扩张？每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者发现，越来越多的民宿主开始尝试通过轻资产输出来实现民宿品牌连锁化。

朱燕介绍说，裸心就并不仅仅局限于莫干山，在发展模式上，主要采取品牌输出和运营管理输出这样的模式为主。据了解，受各地政府之邀，裸心在苏州、绍兴、重庆等地都有布局裸心度假村。

大乐之野也开始尝试走出莫干山，进行轻资产输出，在安吉的第三家新店，就是通过业主委托运营的形式，资产和土地有业主负责，大乐之野只输出品牌和管理的模式，在股权上也只有20%。

▲图片来源：摄图网

 集群化

2017年年初，千里走单骑、大乐之野、蕾拉私旅、过云山居、紫一川四家民宿品牌，发起“5+N”民宿集群战略。2017年11月，由借宿牵头的飞蔦集、大乐之野、西坡、朴宿、过云山居5家民宿签约，开启崇左民宿集群。

为什么愿意加入民宿集群？杨默涵说，现在他们在广西崇左、宁夏中卫等地布局，当地政府规划出一片村落或者区域，与之签订合约，不需要和农民个体打交道，避免了土地性质纠纷和契约稳定性问题，在产权上相对明晰，民宿主主要输出品牌和设计，资金压力没有那么重。

千里走单骑创始人李一兵曾表示，民宿群落除了拥有足够的资源获取能力，能够向政府争取当地优质的商业土地资源。还能帮助民宿快速扩张，借助合作伙伴和资本的力量，将获得商务合作与扩张的优势。

此外，中国茶叶流通协会副会长匡新也曾表示，尽可能成片成群落地集聚式发展民宿，这样容易形成良好氛围，便于共同打造公共资源、协调利益关系，摊薄市场推广营销、公共事务管理等方面的成本。

▲图文无关 图片来源：摄图网

 管家模式

而对于试水民宿的房企来说，比较典型的是整体改造，即由房企收购或租赁整个村落景点周围的住宅，并进行整体改造、包装后统一运营。

以万科为例，其在苏州古城区的北寺塔改造了一栋100多年前的老宅。整个项目是著名建筑设计大师贝聿铭，在苏州姑苏区敬文里的故居老屋改造而来，由苏南万科牵头开发运营，著名日本设计师青山周平先生操刀设计。

据了解，上述项目改造完成后，公寓总面积约3200平方米，共有客房15间。最贵的房间日租价格将超过1万元，较便宜的在2000元上下。

另一个做民宿的房企代表是蓝城，其在杭州的项目，目前有18间民宿，中间有菜园和小梯田以及一些野趣的景观。物业由蓝城自持，由蓝城的商管公司统一管理，民宿的运营则是交给专门的公司。

每经记者 叶晓丹 张韵 吴若凡

每经编辑 汤亚文 赵桥 文多 

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