其他

2018-05-27

文/王宝汗


在中国房地产的版图中,地产企业几乎涉足了中国2/3以上的城市。但在诸多城市中能被称为“楼市晴雨表”的,唯有杭州。


在杭州的房地产竞技场上,全国排名前20的开发商几乎悉数进驻,这是一个竞争非常激烈,也非常考验真正专业度的市场。


在这一市场上,融信不得不提,因为融信是在杭州做到100亿大关用时较短的地产商。而融信在杭州的表现,也被业内视为“现象级”的发展。



5月20日,融信就其重仓深耕杭州的布局之道,在杭州举办了一场城市沙龙活动,与公众直接对话。


不过这一场沙龙的深意或不止于此。笔者留意到,融信自2016年初在香港联交所主板正式挂牌,之后便将总部正式迁至上海。而历经3年不到,融信已经取得了不俗成绩。统计数据便显示,2018年1-4月的销售排行中,融信在福州市场排名第一,在杭州市场排行第二,在上海市场排行第三,已经迅速跻身三大市场的“前三甲”。


尤其是杭州,以这一城市为主要战场的融信第三事业部,已计划在2020年实现“千亿”的销售目标。企业在局部区域(且非一线城市)提出千亿计划,在全国房企鲜有。


那么融信到底将如何把既有优势放大,实现这一跨越式目标?杭州市场的战略布局,对融信全国发展又有何作用?


重仓深耕杭州

融信第三事业部2020冲千亿


杭州,是融信踏出福州之后即关注的第一批城市。实际上,在2016年融信总部迁入上海之前,融信已开始深入长三角布局,杭州便是一个标尺。


融信中国2013年进入杭州,短短4年后便实现了100亿元的销售额,是在杭开发商中达到百亿规模用时较短、发展迅速的房地产企业。2018年一季度,融信在杭州的销售金额也已位列所有在杭房企排行榜第二位。


而融信在杭州的“叫价”并不低,合约销售平均单价达到43785/平方米。也即是说,融信在杭州的开疆辟土和确立旗帜,并非单纯靠高周转。


那么是靠什么?融信中国第三事业部总裁余丽娟告诉笔者,从2016年至2017年,融信有着自己的拿地逻辑,2016年3-9月在杭州每一次的土拍都参与,且瞄准优质土地,这些地价格够低也保证了项目的利润率。


同时,更重要是在产品层面,融信品质立世,专注于打造中高端住宅。据了解,从蓝孔雀开始,融信中国在杭州不断根据客户需求、城市发展对产品进行更新升级,也特立独行地打造了属于融信风格的产品,在杭州实现了收获。



在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来,这是符合杭州市场的打法。而杭州本身也是集结了天时、地利、人和的,其市场最大的优势就在于民营的快速发展和崛起。


浙江大学区域与城市发展研究中心执行主任陈建军也指出,杭州正从旅游名城走向全球化城市,渐渐从上海后花园角色变成另一个中心城市。


企业踩准城市的发展节奏,便也能分享城市发展的红利。


而基于对杭州的战略发展规划,据融信透露,其已制定了第三事业部2020年业绩冲千亿的目标。融信第三事业部所辖的浙江省共有38个项目,其中杭州就有28个项目,可见杭州在融信战略布局中的重要性。2018年,融信第三事业部的销售目标则是400亿元。


融信到底将如何把既有优势放大,实现这一跨越式目标?余丽娟告诉笔者,核心依然是“地要拿好、产品做好”。


融信于2016年攻城略地,拿下的很多地块利润均在20%以上,这些优质土储成为日后公司深耕杭州的基石,利润空间逐渐显现,融信今后也会持续关注此类优质地块。


与此同时,产品层面,融信始终坚持“品质立世”,“老百姓眼光特别好,杭州人对品质追求特别高,所以在杭州做产品,糊弄一定是做不好的,融信对细节会有非常苛刻的追求。” 余丽娟表示。


“融信第三事业部目前主要负责浙江、江西、湖南,其中50%投资额在浙江,50%中的80%杭州,20%环杭州湾,剩下50%在浙江、湖南。未来,杭州将作为一个大本营,成为一个可推广借鉴标准模板,可供南昌、长沙等城市借鉴。”余丽娟说。


事业部“三个梯队”打法

融信快速全国化发展


可以看出,融信在杭州的打法之所以灵活且快速,很大程度上得益于“事业部”的战略结构。


融信中国品牌营销中心总经理张文龙告诉笔者,融信2018年预计可供货值约1800亿元,其中上半年700亿元,下半年1100亿元,融信有信心能够有条不紊地完成年度1200亿销售目标。


“将1200亿的销售目标落到各个销售区域,目前集团直属5个一级经营单位,包括正在形成400亿元至500亿量级的第三事业部,涵盖浙江、江西、湖南;200亿元至300亿元的第一事业部(福建、广东,未来可能还有广西、海南)、第二事业部(上海、江苏,未来还会进入山东);还有相对年轻的第四事业部(郑州、天津、太原),规模在50亿元至100亿元,以及西南区域公司,规模在10亿元左右。”张文龙说。


据介绍,融信在2018年将销售动作前置,并且事业部从规模上形成了“三个梯队”,这对其全国发展有深刻影响。


融信一直坚持“招拍挂”、“合作开发”、“收并购”、“一二级联动”的“四轮驱动”土地拓展模式。自2017年全面收购海亮集团两家公司55%的股权,融信进驻了中西部17个城市,形成全国七大核心城市圈:海峽西岸、长三角、珠三角、京津冀、中原、成渝、西北城市群。


数据显示,截止2017年底,融信土地储备已达2315万平方米,货值超过5300亿元。其中,公司土地储备超过80%的货值、超过60%的面积位于中国一、二线城市的黄金地段。这些优质土储,将为融信的可持续高速发展提供有力支持。


快速完成全国化布局的同时,2016和2017年,融信销售金额一直保持100%以上的增速,2017年销售业绩突破500亿(不含合营及联营公司),投资力度也不断加大。


也基于快速的发展,2017年融信也成功跻身「2018中国房地产开发企业50强」第22位。根据克而瑞公布的不同城市2018年一季度销售数据,融信中国在多个城市均取得可喜成绩。


积极降杠杆

融信今年销售将破1200亿


更值得一提的是,面对未来的发展,融信在当前金融周期下,做出了显著的调整--采取措施“积极降杠杆”。


“当前融信设定的毛利率和IRR都要不低于20%。在这一要求下,其实企业并不容易拿地。不过目前融信土储充足,可以有选择地去拿高利润项目。” 融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇表示。


另据倪翔宇介绍,在去杠杆的大背景下,融信会积极采取用轻资产模式引进权益类合作等方式降低杠杆。“用销售回款减去各类成本后多余的资金来拿地,这种策略主要是将不确定性集中在自身而不受外部影响。”


实际上,过去的2017年,融信积极参与郑州、太原等地的一二级联动和旧改项目;在中西部地区采取与海亮合作的方式扩容。


值得注意的是,不少收并购项目面临着如何解决后续可能存在的管理混乱问题。倪翔宇对此表示,融信始终关注合作方的资源是否能匹配上公司对项目的要求以及管理的要求,以此为据灵活调整人员变化。


例如在融信与海亮的并购中,由于海亮在并购前就有一个良好团队,所以并购后没有进行大规模人员置换,只是置入融信整套的考核体系、管理体系,在管理经营层的关键岗位上派出融信的人员;置换人员时,主要看是否匹配公司要求。


总体而言,在策略和打法的调整下,融信对未来充满信心。2018年1月31日,融信及其附属公司提出2018年合约销售目标1200亿元。如果2018年顺利实现目标,融信从百亿到扩张为千亿房企的时间将仅仅只有三年。


亿翰智库认为,基于融信对于自身拥有大量优质土储的充分信心,融信已经从成长期进入收获期。


(文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。)

    您可能也对以下帖子感兴趣

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存