潮展云起潮阅尚境

共14盘预售公示、登记，列表见文末↓潮正府规划了7幢11-14F高层；近距4号线笕桥老街站、留石高架；精装限价3.5万元/㎡，首开92套，主力户型约89-116㎡，总价起步约258万元。馥源庭为5号线杭氧站上盖物业，可售住宅为10幢15-25F高层，近距长寿桥岳帅小学；精装均价5.4万元/㎡，一次性梭哈565套，主力户型约110-232㎡，总价起步约537万元。华昭府处在中法航空大学旁，近距瓶窑第二小学，规划了8幢11F小高层和24幢5-6F洋房;精装限价2.05万元/㎡，加推133套，主力户型约111-256㎡，总价起步约230万元。瞰奥府规划了6幢19-26F高层和一所18班幼儿园；楼盘与7号线新兴路站、宁围初级中学、宁围小学等距离尚可，靠近通城高架路，快速路通行方便；整盘精装限价3.4万元/㎡，加推168套，主力户型约100-138㎡，总价起步约312万元。紫映云来府规划了17幢13-14F高层，与1号线七堡站、花园城距离较近，周边澎汇小学、澎扬中学等学校也在不远处；整盘精装限价4.44万元/㎡，首开230套，主力户型约139-188㎡，总价起步约491万元。潮展云起规划了5幢23-25F高层，在3、4、5号楼之间设置了连廊；近距2号线盈丰路站、在建skp等；整盘精装限价4.6万元/㎡，一次梭哈232套，主力户型约188-199㎡，总价起步约687万元。潮阅尚境近邻在建临平新城八幼，整盘规划了22幢16-17F高层，大盘规划，居住氛围较好；精装限价2.66万元/㎡，加推128套，主力户型约98-125㎡，总价起步约224万元。星缦云渚为勾庄车辆段上盖物业项目，包括住宅、幼儿园、小学、邻里中心、体育活动中心等，其中住宅部分规划了6幢23F高层和38幢7-11F洋房、小高层，及1幢公租房；精装限价2.909万元/㎡，加推106套，主力户型约97-106㎡，总价起步约243万元。曜珹里规划了21幢上下双叠住宅，地铁四期可近享12号线站点，近距城西中学、金成外国语小学；整盘精装限价3.315万元/㎡，加推32套，主力户型约140-186㎡，总价起步约470万元。潮正府|

共14盘预售公示、登记，列表见文末↓▲杨柳郡实景

北侧设有机动车地下车库出入口、地面非机动车停车位；西侧设有地面机动车停车位；南侧设有地面机动车停车位、开闭所、垃圾收集点、消防登高场地；东北侧设有地面非机动车停车位。|

摄影：一叶难能可贵的是，配套全部步行可达，简而言之，在市区一个“能让人出门走走，逛着住”的项目，这在大尺度街区高层大行其道的当今，难能可贵。▲小河云庄东侧1号楼与河边廊亭距离实拍

住建部杭州跟进发布《全面推进城市更新的实施意见》，工作任务是“全面推进老旧小区综合整治改造，积极探索‘拆改结合’模式”、“深化城中村改造工作”等等。▲《全面推进城市更新的实施意见》|

共6盘预售公示、登记，列表见文末↓△江河汇效果图尽量抱紧江河汇大腿，已经成了城东一带新盘的营销惯例。上到钱二、下到艮北、笕桥、丰收湖，无不常态性的以江河汇为城市坐标原点，而距离近的似乎也总是优越一档。自从江河汇建立起了杭州楼市又一制高点后，围绕该制高点的板块及新盘也逐渐脱离普通人家，看那钱二，动辄千万的总价，艮北、城东新城打底五六百万。因为这些核心板块不仅限价不低，大户型化的行情驱动下，中小户型更是绝迹了，高单价+大户型，刚需自然很难窥见江河汇芳容。刚需想要和江河汇联系起来，似乎也只剩下景芳一带的老破小们。但今天如果告诉你，300万也可以靠拢江河汇、近距离钱江新城，你会不会感到异常兴奋？这就是近期房叔后台咨询甚多的杰里潮正府。它值不值得？今天我们一探究竟。△潮正府效果图潮正府为什么能够300万靠拢江河汇？其实原因主要就来源于两点：一，限价足够低：3.5万的限价，以江河汇为中心向外，潮正府是距离最近、限价最低的新房项目，没有之一。二，户型极其克制：89方、97方、116方，仅有三个户型，且门槛三房两位户型只有89方。是的，你没看错，主城区近年极其少见的89房三房再次出现了，而且89方还是该盘的主力户型，占比约一半。也就是说潮正府接近一半的房源是300万级，再加一点，300来万就可以97房边套大三房，400万全功能四房。那它距离江河汇到底有多远呢？△潮正府与江河汇的直线距离从潮正府出发，拉一条直线至江河汇，大致只有5km，地铁4号线出发，换乘6号线只需七站即可抵达。到钱江新城核心站点——钱江路，地铁也只需八站，而且还无需换乘，4号线直达，如果换算成时间，那么地铁大致20分钟。根据地图测算，自驾同样可在20分钟内抵达，不可谓不便利。看到这里，其实也能明白为什么潮正府会成为咨询热点之一，300来万，无缝衔接城市中心，价格优势太过突出了。那这是不是就意味着潮正府极其之香？显然，这个市场上，完美的房子是不存在的，正如硬币的两面性。潮正府的缺点来自于周边小环境，具体我们结合现场照片来评判。潮正府地块位于同协路以及现有的笕石路交汇处，共规划建设七幢住宅楼。△潮正府东侧备塘河实景图

今日公示楼盘

共3盘预售公示、登记，列表见文末↓现在很多人在唱衰房地产！特别是政策疗效不明显的楼市，这样的说法似乎很顺应网络主流意见，还能拉波流量！但就像朋友圈中有句话讲的好：很多言论就像抛开剂量谈毒性，没有对比光谈伤害！笔者经历了近20年的房地产风云变幻，从近10年出发，讲讲不是经济学上所能分析的出的房地产；讲讲涉及民生，又涉及刚性需求的房地产，看看目前的房地产是不是正如大家说的滑向深渊的深度绝望！以史为镜，可以知兴替！这句话在大处可以指一个国家，放在房地产也具有指导意义。以杭州为例，复盘一下这10几年来几个关键时间点，看看能不能从房地产发展中找到未来预期的轨迹：▲2010年百城均价图2010年刚摆脱2008年全球经济危机后，泄压阀释放最明显的就是强二线城市杭州的房地产。此时，GDP还没破6千亿，常住人口不足870万，没有地铁，没有TOD，甚至仅有一个新型城市综合体——万象城的杭州，就以25840元/㎡新房均价霸榜全国。可以说那时的杭州既是“全国群体经济样板”浙商最高光的时刻，也是温州炒房团最火热的时刻，但同时也是政策调控抓失控的典型。自然，第一个重要节点出现了，2011年2月“杭八条”出台，杭州首次限购，二套房首付6成，禁购第三套房，成了如今限购、限贷的雏形；汽车界的“七折虎、八折豹”在杭州房价上得到了复刻，供应量偏大的大桥西成为降价潮的重灾区，并将降价潮复制到全市。第二个重要节点：2014年取消历时四年的限购，堪称杭州8年牛市的开头，之后虽略有波折但总体上升趋势和热度保持明显；第三个节点2016年9月：重启限购至今，暂停购房落户，且二套房首付比例从30%提高到50%。以及第四个补丁节点：2017年3月，扩大限购范围，本市家庭限购2套，二套首付提高到60%。但即使这样针对需求端的严控，对于“买到就是躺赢上百万的预期”，已经难以刹得住车。▲运河实景

共6盘预售公示、登记，列表见文末↓关键词：房产市场走势问：房叔，这房地产还能起一起嘛，现在是真冷啊，我上海房子挂牌1220，四月份还有看的，五月份看的都没有了。杭州房叔：很难，经济太差了，关键是趋势不容乐观。这一轮经济也很难，绝非之前经验简单刺激就可以止住颓势，恢复至少年度计。短期，房产市场走势纯粹取决于政策面的变化了，现有政策环境不变化，纯粹靠市场修复没有回暖的可能，趋势还是进一步下探。杭州如此，上海也一样。建议密切关注地方政策面变化了。关键词：环杭置换到瓶窑问：房叔，环杭房子持有3年，1.75买进，1.85卖出，再买进瓶窑新房云珹府，这样可以操作嘛？杭州房叔：虽然说这笔投资不咋滴，但环杭的投资能够有面上浮盈，已经不错了。环杭总体不看好，区域中心城市现在都很难，环杭后续更难了，出掉没有问题。瓶窑主要看地铁5期和中长线云城的发展，跑赢环杭肯定没有问题。是正向置换，可以操作。关键词：桐乡置换到杭州问：房叔，请问本人在嘉兴桐乡有一套，12年交付，138方，现在出租状态，目前挂价从去年这个时候299万降到现在250万，依然无人问津，请问按目前的形势是否要降价赶紧卖掉来杭州买房？目前杭州有老人二手房票一个，看了你今天的推文，担心上海杭州如果进一步放开，对桐乡来说只会降价，所以想问下要不要出售？杭州房叔：上海大幅度放开的概率很低，但即使如此，短期经济彻底回暖之前，桐乡想要回暖也没啥希望。从桐乡置换到杭州，是正向置换，是可行的。房地产市场后续趋势很明了，中心城市化。一是安全性好很多，二是市场一旦回暖，杭州幅度肯定在桐乡之上。即使适当降价，也是可以操作的。关键词：复地连城国际问：房叔，您好，我18年时候购入了一套乔司南复地连城国际一楼的房子，一直闲置，现在有变动，需要置换，去年年底摇号购入了新房；乔司南的想卖掉，但是现在行情不好，一楼也比较尴尬价格很低。现在有两个选择，一个是做抵押经营贷，房子出租，缓解经济压力，第二个就是亏本卖掉。请问该如何选择？杭州房叔：抵押贷有成本，像连城国际这样板块一般、偏老、整体品质又一般般、还是差楼层的房子，按照现在的市场趋势，想跑赢贷款成本极难，肯定不建议。出售为主，现在二手仅有的机会就是政策面的扶持，可以适当耐心挂一下，也看看有没有政策调整的契机，当然，价格相对能接受可以立刻出掉。关键词：人才资格问：房叔你好，我家情况是这样的，我先生上班地点在海创园，工作不绝对稳定，我自己上班地点在武林门，稳定。我先生有杭州市D类的人才资格。我们比较纠结的情况是，现在手头比较紧，现在摇号预算大致只能在500万左右，老家甘肃的房子在卖，我先生这里老家兰溪的房子也在卖，只要卖掉一个，就能把预算提高到1000左右。现在比较纠结的是能选择的项目非常少了，未来科技城79号地块家里商量来商量去还是放弃了，想着还是靠近我一些，然后最好能有主城学区，虽然还没有孩子，但迟早总要考虑这个问题的。请教房叔两个问题，一是现在有什么好的选择？二是要不要尽量早点摇号上车？我最近翻看你几个月的推文，发现能摇号的项目也没几个，心里有点着急了，感谢指点！杭州房叔：人才资格，不担忧入围问题，而且中签率比较高，总体而言不建议着急。其实我看你自己的操作思路应该也是这样的，放弃绿城未科79号地块汀岸辰风里这个当下西侧比较好的选择，肯定不是真着急的操作。现在总体市场偏弱，不仅仅是你这样的人才资格，包括普通资格也是建议耐心摇号，宁缺毋滥。这一轮经济很难，政策不改的情况下楼市整体也是下行趋势，除了少数热门项目之外，大部分板块和项目，摇号难度都一直在下降。你们情况，预算有条件往上够，尽量还是摇号性价比较好的核心板块项目，一旦摇中，即使降价出掉老家房子都是没问题的，完全是正向置换。能期待的项目，近期关注杭氧地铁上盖嘉里城的住宅部分馥源庭；后续关注小河云庄；另外值得期待的主要是申花宅地（申花北还有）、民生药厂地块（大悦城近侧），即使退而求其次，也有东新融创退地项目，可以关注。总之，耐心摇号，耐心等待，人才资格更要求好。

再插播一个紫映云来府约139四开间横版户型，与云启之江略有不同的是主卧是南北通透设计，对于喜欢穿堂风的购房者又是一个小满足！▲云启之江网传户型图，仅供参考

共5盘预售公示、登记，列表见文末↓大户型成“灾”，这一现象在改善市场上成了共识：申花、奥体、钱二、未科等顶流热点板块，已经转向超大户型规划；部分近、远郊也出现了不少超大户型项目，尤其是低密地块；甚至如宏璟乔司新城地块，在4月底土地出让时就明确提示：项目住宅方案设计应以大户型为主，最小户型不得小于120㎡。在市场催化之下，改善购房者经常会面临着“龙门难跃”的窘境；▲丰收湖公园实景相比之下，刚需购房者面临的现状明显在变好：契税线下的89㎡三房两卫户型重新回归市场、功能性较强的创新小面积户型开始亮相，如观麓里4房的109㎡、建发云熙4房的107㎡；户型的进步让刚需们在选择时又多了一份心动，毕竟小面积强功能性的户型节省了成本，但不失生活的舒适性。下面，我们来具体看看刚需项目中有哪些“神户型”。众所周知，90㎡是契税变化的分水岭之一，因此，89㎡在刚需板块备受欢迎，尤其是做到三房两卫功能性的受欢迎程度更甚。而在前两年，市场火热，再加上限制“偷面积”的政策，不少刚需板块的起步户型变成了96㎡+，甚至110㎡+；略大一丝甚至是同样格局和尺寸，购房者却要承担更高购房成本。随着市场变化，竞争变得激烈，110㎡+的起步户型经常是购房者心目中的“鸡肋”；因此，在“无形之手”的调控之下，刚需热衷的89㎡重现，而且均是三房两卫的格局。▲潮正府▲观麓里▲湖映里▲樾臻府▲泽翠居潮正府、观麓里、湖映里、樾臻府、泽翠居的89㎡格局相近，均是三开间两房朝南，餐客厅一体带阳台，书房夹在两卫之间；而不同点在于在各空间尺度上的分配，当然囿于面积限制，不同项目之间的差异也没有特别大。阳光名城89㎡的格局与上述几个项目有所不同，将三个房间分在三个不同方位，减少相互干扰；同样餐客厅一体带阳台，作为核心通道连接各个功能区；在尺寸上，北面房间做到了将近9㎡的面积，客餐厅面积超20㎡，各个尺度都不算太小。尽管现在市面的89㎡囿于面积计算规定的限制，无法做到早期89㎡的各尺寸，但三房两卫的强功能性、少0.5个点契税等优势，重现的89㎡依然有吸引力。89㎡的回归其实在严格意义上并不算是刚需户型的进步，只是在市场变化之下，能迅速地主动调整并迎合市场，这无疑是地产开发的一种进步；而下面两个项目是实打实的户型进步：首先是观麓里的109㎡，不同于之前的三房中间套，观麓里做到了四房两卫边套，四个房间的尺寸均不赖，南向更是带了大面宽阳台；小面积却能做到“五脏俱全”，观麓里的109㎡可称“神户型”。另一个是最近市面“老熟客”了——建发云熙，107㎡四房两卫，在进门处设置了储藏间，南向带了超6m的大阳台，北向房间还设置了一步阳台；更绝的是，公区位置的剪力墙尽可能地被减少；换句话说，公区的改造充满着很多可能：例如南向次卧与储藏间打通，打造出一个大尺度衣帽间；或是南向次卧与客厅打通，做成大南卧或是大横厅……四房本已是云熙107㎡一大优势，再加上较多改造可能性，云熙的户型在300万级楼盘中极具竞争力。▲大江东街景89㎡三房两卫的回归和创新小面积户型的亮相，让我们看到刚需项目在户型上的进步；当然在市场“无形之手”的挥动下，不少改善项目也开始在户型上做文章，具体内容可以静待后续的推文，看看有哪些打动人心的户型。如果有哪些项目的户型让你心动，欢迎在评论区留言。

共5盘预售公示、登记，列表见文末↓云珹府处在中法航空大学东侧，近距瓶窑镇幼儿园、瓶窑镇政府，瓶窑镇第二小学；整盘规划了17幢7F洋房+11幢11F小高层，内部配套有下沉式会所，包含戏水池、健身会所等；精装限价2.05万元/㎡，加推79套，主力户型约106-130㎡，总价起步约209万元。汀岸辰风里处在未来科技城核心，近距5号线葛巷站、浙江大学医学院附属第一医院（总部）等；楼盘规划了12幢22-26F高层，及东南角一座农贸市场；精装限价3.61万元/㎡，收官套数为383套，主力户型约170-199㎡，总价起步约468万元。拥奥府规划了4幢23-26F高层，内部规划了景观池、中央景观等，立面设计上三面铝板、公建化立面（包阳台）；楼盘近距与2号线振宁路、浙医二院国际医学中心等；精装限价4.3万元/㎡，收官套数为175套，主力户型约98-127㎡，总价起步约360万元。云珹府|

共3盘预售公示、登记，列表见文末↓摇号难度下降，改善的难度却在增加，这就是杭州新房市场的现状。一方面，市场需求整体疲软，促使相对优质的新房摇号热度普遍降低。一方面是土地供应结构失衡，优质板块新增宅地缩减，加上泛滥的大户型化，处于头部的几个主力改善板块门槛普遍大幅上升，申花、未科、艮北、市北等板块的门槛已来到了小600万。传统意义上的主力改善板块，仅剩下运河湾及之江有部分潜在的小户型供应，上车门槛维持在难得的400万级。但在杭州最不缺的就是新城、新地，智慧新天地片区开发的启幕让浦沿一下子成为了杭州改善的主力板块之一。之江与浦沿一衣带水、隔江相望，两者新房定价又极其接近，自然就成为了改善对比的对象。一个是目前市场表现尚好的，以学区为核心竞争力的均好次新板块，一个是国际滨难得的白地。两者到底哪个更值得买？今天我们就围绕这个话题展开。△之江实景图

共5盘预售公示、登记，列表见文末↓增长掩盖一切，衰退暴露所有，这句话也可以适用到楼市。楼市高速发展、房价爆炸时期，围绕居住舒适性的诸多细枝末节大多被赚钱效应挡在身后，即使是一些现在看来不可接受的硬伤，也不是什么事。毕竟买到赚到嘛，赚钱最重要，至于住起来怎样，都可以放在后面考虑，大不了房子一卖，拿钱走人，去买更好的房子。是的，以套利为主的市场下，房子好不好住优先级并不高。△未来科技城实景图

盘预售公示、登记，列表见文末↓▲春和云境实景

共7盘预售公示、登记，列表见文末↓▲《肖申克的救赎》进入6月，随着5月宏观到微观经济各项数据公布，几乎全盘走低。作为国民经济支柱，楼市的惨自然首当其冲，整个市场情绪都极其低落。笔者甚至已经不用找数据列图表来佐证楼市的冷，只要打开手机，大数据就推送给本从业者“房地产到底要不要救”的多空大战；就杭州而言，二手单月成交量在7620，本是相对企稳的好事，但更火的反而是“20w+”库存，这反映的是当下“越卖越多”的行情，已经让很多房东及准房东的心态绷不住了。针对这一现象，笔者在（二手淘宝！被忽视的“中年房”

共7盘预售公示、登记，列表见文末↓望斓翠印府规划了17幢10-15F高层及一所幼儿园；楼盘与1号线七堡站、花园城之间步行可达，近距李宁体育公园、澎汇小学、澎扬中学；精装限价4.44万元/㎡，首开138套，主力户型约139-168㎡，总价起步约510万元。下沙锦上云澜周边环绕着文思小学、文思幼儿园、下沙二小等学校，与金沙天街之间距离约2km；精装限价2.75万元/㎡，加推102套，主力户型约99-121㎡，总价起步约273万元。望斓翠印府|

摄影｜王曙辉楼盘东南角规划幼儿园，东面紧挨着建华家苑，再东边就是三官塘路，穿过钱二到江边限价6.58万/㎡潮映双子约1.3公里。▲李宁体育公园

共7盘预售公示、登记，列表见文末↓翠宸里近距4号线好运街站、星创城综合体、沈括小学；楼盘规划了12幢21-26F高层、3幢11-17F小高层，由市政道路分成南北两区，外立面采用封闭式公建化立面；精装限价3.12万元/㎡，加推200套，主力户型约103-139㎡，总价起步约267万元。飞虹路站旁的澄虹府与在建SKP之间直线距离约1.2km；楼盘规划了8幢20-26F高层及农贸市场，由道路分成南北两区，两区均有景观水系规划；精装限价4.6万元/㎡，收官套数为237套，主力户型约132-198m²，总价起步约518万元。潮观平澜府近距天长观潮小学，规划了9幢14-17F，内部配置有室内恒温泳池、健身房、瑜伽室、景观水系等；精装限价6.6万元/㎡，收官套数为158套，主力户型约167-241㎡，总价起步约807万元。澄虹府|

而针对新房热度加速衰减，疯狂背刺二手房的问题，有关部门也采取了一系列、不可谓不积极的措施：外围区域赛跑式的进入弱限购区，一个月社保即可打新，就差把限购直接取消，说实话，全面取消也没啥用。

“时间从来不语，却回答了所有的问题。”

今日公示楼盘

共3盘预售公示、登记，列表见文末↓△望庐实景图

摄影：KE当前的教育需求，主要来源于六七年前的累积，六七年前至今杭州人口经历了爆炸式的增长，新生儿童呱呱新生，带来了短期集中释放的教育需求，尤其是优质教育资源需求的集中爆发。

摄影｜渔舟目前云澜天第府外立面已基本呈现，建筑立面采用高级灰与横向大面积玻璃窗、玻璃栏杆结合。形成现代简炼的建筑界面，并通过颜色与材质的选择将运河韵致凝结其中，融于运河风景中。▲河语光年实景

共10盘预售公示、登记，列表见文末↓连着两月，杭州限购放宽圈数次刷新，继上月的临平全区后，本月余杭的瓶窑、中泰，萧山的宁围部分（沪昆铁路以东）、闻堰接棒出列（文末附各区放宽限购区域范围及补贴政策）。一次比一次快，一次比一次频次高、补贴多、靠近主城，大有“农村包围城市”的燎原之势。一时间，购房者的忧虑和风声四起。闲林放不放？良渚放不放？丁桥会放开吗？类似的问题多得房叔后台也是不堪其扰。▲运河新城效果图问这些问题的粉丝典型的分为三类：一，自然是有心无资格（社保不够又不想买二手）想进场摇该区域新房的购房者；二，是之前看了限购区的楼盘正观望，担心放松限购增加潜在的竞争者，想着要不要当机立断；三，一与二及所在板块的业主，都伴随类似的担忧，认为“放松限购”区域代表官方的价值评定，属于板块利空也是楼市整体的又一次遇冷，甚至怀疑杭州楼市全面放开限购。“哪里难卖松哪里，松了反而不值买。”正成为许多人在当前行情下，抱有的心态。今日推文，“反着限购买，别墅靠大海”，这样的指导思想合理吗？首先，是否严格执行限购，其判断依据基于目前的市场表现，防止过热需要限流，有销售压力的则需要“需求侧”托一把，增加销售的流速。这主要体现的是对市场的精准调控，张弛有度，并不代表官方对板块价值的一种评判，硬要说官方态度，显然最初认定的限购范围和限价高低更能体现。简单说，原以为某地总卖得好会过热，没想到冷，那就放更多点购买力进来。实际上，放松限购主要还是为一级市场维持热度，给房企的信号意义更强。以这次放开的闻堰、宁围部分来说——▲江南科技城区位这些年分拆盈丰街道、宁围西作未来总部社区、江南科技城再造宁围东的一步步动作来看，说宁围是全杭州剧变最多最大的街道都不过分，而且有拥江、近江之利，基底稳预期高动作大投入多，绝对值得看好；▲珹曜云府鸟瞰效果图及区位放松区域将开的珹曜云府，就在耕文路地铁口不远，低于板块其他新盘的精装限价29500元/㎡，主力面积段在100-128㎡，一站拥江、两站江河汇的位置，300w上下的价格，哪怕如今界面差点，完全不至于难卖；▲叠潮雅庭鸟瞰效果图及双地铁口区位同样，闻堰分江边和湘湖两大片，湘湖受容积率的影响低密居多，特型产品流速慢点很正常，但绝不愁卖；而江边的滨江·叠潮雅庭刚刚售罄，近邻（确认落地）双地铁口、江边、带综合体、滨江造7层洋房开车，滨江区通勤20分钟以内，每次开都是20%上下的中签率，这哪里像不好卖的样子。限购放松明显是为了维持乃至堆高后续该地区房企的拿地热情，潜台词：这里能卖，再给一把火帮你好卖，后续我要卖地你放心拿，只要产品定位清楚，周转快，不愁。▲西溪芦苇那么，限购区域及政策的后续动态，作用于哪？以何节点判断？答：调控粉盘板块，当其围绕的核心红盘板块的市场表现持续走低。举个例子说，当未科和云城的新房销售情况不乐观，就是良渚、闲林放开的时候了；同理，申花卖的差，运河新城、勾庄可以放了；钱二难卖了艮北就可以放了......道理如下：普通市近郊远郊的刚需板块，原本就不同程度的不好卖，只是市场疯狂的时候热闹了一波，该放开早就放开了，谈不上调控；顶流的板块，例如拥江、望江、申花等等，哪怕在如今的二手房热度、租金倒退潮下，依然是非常稳的选择；顶流的当下虽不及高点，但只要不大贪心，依然有的赚好出手，这些板块的热和限购关系不大，该拼社保拼社保，没有放开的理由，也没法直接调控导致过热；▲城北新核心万象城区域效果图而夹在中间的，前些年定义为“粉盘”板块甚至热点板块，多半是高热时依托“新城蓝图”迅速崛起，围绕着某一中心板块吃外溢红利，是最容易受政策调节又风险小的。受困于经济和市场下行，勾庄、运河新城、艮北、良渚、三墩北等等粉红板块，次新倒挂在成本层面已经和购买新房相差无几；看本事卖，小赚一辆车的程度，二手次新的可买性已相当高了。当中不溜秋的多板块一、二手全面可买，供大于求，买房市场就会追逐住房实在的一面；要实惠要自用，观望情绪就浓厚，因为有限购的紧箍咒在需求客就这么多，慢慢挑全城看。▲金都华府，摄影by荆轲这也没什么，无非新房卖的慢一点，房企努力点在产品上做些努力和创新，也是好事。但是，不能让观望情绪蔓延到整体，连核心板块的新房热度也下降，那就是战略失策。以未科为例，近期开盘项目廊内30-40%的中签率，比起前两年的烈火烹油肯定是弱了不少，有经济问题有互联网问题，二手倒挂离最高点也跌了近3成；这一年，不乏老钱卖了收钱回主城的操作，对一个上升期的新中心来说绝对不是好事，放开学历落户、户型越做越大也都直接作用于“维持产业中心、兼顾高端居住”的定位；简单说，稳住钱、要更多人、留住有钱人以及他们的预期。▲阿里云谷园区主楼，摄影by荆轲缺需求，不能中心直接硬开门，而要吸收周边板块的高端购买力是最温和最有效的，如果这时放开周边的限购，则会让粉盘区域短期激活新房市场，摇不中的部分购房者自然会去价差不大的次新房，让房东形成置换，去往中心板块，保持中心的热度和高预期。当然，举这个例子只是假设用来说明放开的方向，其他区域也同理。一言以蔽之，一定是从地方到中央，饭一口一口吃，台阶一步一步下。▲望江新城新世界效果图以目前杭州土地市场的热度和新房的销售情况，全城放几无可能，且慢慢放松的范围已靠近主城区了，追逼至此，离坚守不放的底线相信也不远了。时下如果有购房需求，除了个别板块，大部分区域不得不说已是极宽松的环境，该把握的积极出手。附各区放宽限购区域范围及补贴政策：富阳区，全区放宽限购：1.外地户口有社保即可买房；2.本地户口买2套，无需落户满5年；3.契税补贴50%；4.企业购房有优惠。临平区，全区放宽限购：1.外地户口有社保即可买房；2.本地户口买2套，无需落户满5年；3.契税补贴：一手住宅补贴50%；非住宅800平方米以上30%补助，2000平方米以上的50%标补助（2023年9月30日前购买）。钱塘区，全区放宽限购：1.外地户口有社保即可买房。2.本地户口买2套，无需落户满5年。临安区，从未限购：规定时间内（2023年3月15日-2023年7月31日(以网签备案时间为准)），在临安范围内购置总价不超过300万元的一手住宅，给予房屋总价1.5%补贴。萧山区，除城厢街道、北干街道、盈丰街道以及宁围街道部分区域（沪昆铁路以西区域）以外的所有放宽限购：1.外地户口有社保即可买房。2.本地户口买2套，无需落户满5年。3.契税补贴：一手住宅补贴50%，非住宅补贴30%（2023年9月30日前购买）。余杭区，仁和、中泰、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇、瓶窑镇放宽限购：1.外地户口有社保一个月就可以买房；2.本地户口买2套，无需落户满5年；3.除瓶窑、中泰街道外，买一手房契税补贴：仁和街道、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇住宅补贴50%，非住宅补贴30%（2023年9月30日前购买）。

高价成交的印未来也不同于其他两兄弟，位置最佳、南侧大面积湿地景观，得房率逼近100%，即使是所谓暴跌过后的现在，大户型优质楼层景观房源成交价格也能接近乃至超过6万，当然成交很少。

共10盘预售公示、登记，列表见文末↓汀岸辰风里处在未来科技城核心，近距5号线葛巷站、浙江大学医学院附属第一医院（总部）等；楼盘规划了12幢22-26F高层，及东南角一座农贸市场；精装限价3.61万元/㎡，首开286套，主力户型约170-199㎡，总价起步约475万元。曜珹里规划了21幢上下双叠住宅，地铁四期可近享12号线站点，近距城西中学、金成外国语小学；整盘精装限价3.315万元/㎡，加推32套，主力户型约140-186㎡，总价起步约480万元。规划了11幢高层的荷禹宸府处在临平山北核心区，近距9号线荷禹路站、万宝城，驾车可通过北侧临平大道转换各个快速路；整盘精装限价2.26万元/㎡，加推64套，主力户型约96-127㎡，总价起步约201万元。观麓里规划了7幢16-17F高层，采用围合式布局，内部规划了景观水系、部分风雨连廊等；楼盘近距9号线五洲路站、临平第三小学（新洲校区）及在建新洲路幼儿园等；整盘精装限价2.26万元/㎡，加推64套，主力户型约89-109㎡，总价起步约182万元。汀岸辰风里|

▲湘湖实景远山如黛，近水含烟，薄雾轻拂初阳淡。繁花新叶逐香尘，袅袅清幽撩人面。——江南：《踏莎行》一个春日的早晨，正如诗句所描述的景象！房叔被

△哈德逊广场实景图（来源于网络）远有纽约曼哈顿岛，城市更新持续百年，中央公园旁不断冒出动辄百万单价的筷子公寓楼，哈德逊广场高达数百亿美元的天量资本堆叠，无一不昭示着，大城价值尽在“老城不老”。

摄影by一叶在南侧紧邻嘉里城的楼幢底层设置了小会所和一个枯山水式的庭院，有一些室内健身设施、阅读区、儿童游玩、讨论开会区域；▲望庐小会所及庭院实景

Richters再例如王澍在近江做的钱江时代。要给高层建筑一个江南宅院的共享空间，想在城市中还原江南院落的生活方式和邻里关系，因此又名垂直院宅；▲钱江时代

△一步阳台使用示意图（来源于网络）更难以置信的是，北侧卧房居然还有一步阳台。喜欢花草，这里就是私家花园的斑斓和青翠，喜欢赏景，这里就是“三进九境”的观景台。

共9盘预售公示、登记，列表见文末↓本篇选房包括：和悦清晖园、华昭府、锦翠金宸府、临澜之城、雅望居、湖映里、和映云筑。和悦清晖园规划了24幢纯双叠叠墅，及一所净菜超市，内部配套有泳池；与16号线禹航路站之间短距可达，南侧隔河道为禹航实验学校及南湖幼儿园，西侧紧挨运溪路；整盘精装限价3.315万元/㎡，加推52套，主力户型约190-240㎡，总价起步约618万元。华昭府处在中法航空大学旁，近距瓶窑第二小学；规划了8幢11F小高层和24幢5-6F洋房，精装限价2.05万元/㎡，加推154套，主力户型约111-256㎡，总价起步约225万元。锦翠金宸府与4号线吴家角港站、独城生态公园站步行可达，周边近邻卖鱼桥桃源小学、在建幼儿园；规划了23幢12-17F高层，内部配置了异形水系、多个球场等；整盘精装限价3.4万元/㎡，加推112套，主力户型约99-125㎡，总价起步约298万元。临澜之城为体量约45万方的未来社区，业态包括住宅、商业、办公、公共配套等；此次首开的为项目中间的住宅组团，组团规划了7幢24-26F高层住宅楼和1幢26F服务型公寓；精装限价1.7万元/㎡，首开197套，主力户型约100-138㎡，总价起步约135万元。南卧雅望居加推，规划了11幢26-27F高层（包含公租房、自持）；与萧中附属通惠初级中学成斜对角，近邻银泰购物中心；整盘精装限价2.56万元/㎡，加推162套，主力户型约104-112㎡，总价起步约212万元。湖映里规划了8幢高层，外立面采用铝板为主的公建化立面设计；楼盘与7号线启成路站、江东天街之间距离约1km，东北侧待建幼儿园；精装限价2.13万元/㎡，加推199套，主力户型约89-128㎡，总价起步约162万元。和映云筑为3号线小和山站上盖物业，周边大学林立，东北侧靠近在建九年一贯制学校；楼盘规划了16幢洋房、1幢公租房、8幢商业办公楼及1幢农贸市场；精装限价3.144万元/㎡，首开60套，主力户型约115-139㎡，总价起步约315万元。和悦清晖园|

摄影｜王曙辉与艮山府几乎同时交付的涌清府（涌璘府），无疑是融创继望江府、侯潮府后，又一个标杆性府系项目。楼盘东面紧挨运河东路，西边隔盛运文创中心与运河相邻。楼盘立面使用了大量玻璃及

|▲虹夕诺亚酒店实景小文一篇，满足有这类需求购房者的困惑。投资低密墅居，让城市、社区与社会观念在我家的院子里生长，是一种长期主义的财富智慧。

5月初的一波红盘潮，杭承府、杭曜置地中心等一批闭眼摇楼盘宣告清盘，奥体、申花、未来科技城、云城等热门板块近乎断供。我们有必要重新审视“闭眼摇”的思路。对于手持现金，急需改善的购房者来说，与其继续等待遥遥无期的IFC、馥源庭等盘，不如在合院、排屋基本绝迹的当下，占据另一种稀缺：低密住宅。当然，低密住宅要达到“闭眼摇”的高度也绝非易事。本身的产品力、稀缺性都需要达到相当的高度。板块成长性、通勤便利度、宜居环境、商业医疗配套、学区解决方案都不能缺席，毕竟好住的房子才是升值的基底，才能成为穿越周期成为宜居并兼顾保值升值的佳品。从2019年开始的“限墅令”，到现在杭州市场不再出让1.0以下容积率的土地，以及建筑最低也要做到四层……这意味着，“四层的上下叠墅”已经是一手房市场低密产品的极致形态。而在整个2022年出让土地中，有可能做到这类形态，且在限购的高能级板块的仅有6宗。位于未来科技城的和悦清晖园就是其中最让人眼睛一亮的一宗。▲和悦清晖园现场实景图|

共10盘预售公示、登记，列表见文末↓拥奥府规划了4幢23-26F高层，内部规划了景观池、中央景观等，立面设计上三面铝板、公建化立面（包阳台）；楼盘近距与2号线振宁路、浙医二院国际医学中心等；精装限价4.3万元/㎡，首开172套，主力户型约98-126㎡，总价起步约372万元。潮观平澜府近距天长观潮小学，规划了9幢14-17F，内部配置有室内恒温泳池、健身房、瑜伽室、景观水系等；精装限价6.6万元/㎡，首开140套，主力户型约167-275㎡，总价起步约809万元。三墩北如澜邸近邻星洲二小，与4号线池华街之间步行可达；整盘规划了7幢高层（含公租房、自持），精装限价2.81万元/㎡，收官套数96套，主力户型约175㎡，总价起步约400万元。潮阅尚境近邻在建临平新城八幼，整盘规划了22幢16-17F高层，大盘规划，居住氛围较好；精装限价2.66万元/㎡，加推191套，主力户型约98-125㎡，总价起步约221万元。拥奥府|

曜珹里房叔瞰杭老余杭之江崇贤北部新城闲林临平山北良渚三墩北未来科技城瓶窑PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条点个在看，让房叔更好看。

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摄影｜渔舟笔者逛了广州很有代表性的三个步行街区：最能体现广州建筑文化、美食文化的上下九步行街；曾经的英法租界，有欧洲建筑活化石之称的沙面岛；但印象最深刻的是广府文化与街区复兴的典范案例——永庆坊。|

咏颂轩房叔瞰杭老余杭之江崇贤北部新城闲林临平山北良渚三墩北未来科技城瓶窑PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条点个在看，让房叔更好看。

共9盘预售公示、登记，列表见文末↓杭承府规划了5幢20-25F高层，内部规划了景观水系、风雨连廊等；楼盘与6号线丰北站之间距离约900m，西侧星翠澜庭自带9班幼儿园，与skp之间距离约300m；整盘精装限价4.6万元/㎡，一次梭哈220套，主力户型约210-266㎡，总价起步约789万元。瞰奥府规划了6幢19-26F高层和一所18班幼儿园；楼盘与7号线新兴路站、宁围初级中学、宁围小学等距离尚可，靠近通城高架路，快速路通行方便；整盘精装限价3.4万元/㎡，加推100套，主力户型约100-138㎡，总价起步约306万元。星缦云渚为勾庄车辆段上盖物业项目，包括住宅、幼儿园、小学、邻里中心、体育活动中心等，其中住宅部分规划了6幢23F高层和38幢7-11F洋房、小高层，及1幢公租房；精装限价2.909万元/㎡，加推110套，主力户型约97-128㎡，总价起步约249万元。晴翠秋时府靠近在建崇贤小学、崇贤幼儿园、在建农贸市场，与镇政府之间距离约230m；楼盘未来在四期可享15号线站点，北侧与绕城高速之间距离约100m；整盘规划了9幢16F高层，精装限价2.36万元/㎡，加推60套，主力户型约97-115㎡，总价起步约221万元。杭承府|

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共11盘预售公示、登记，列表见文末↓本篇选房包括澄虹府、未珂宸铭府、杭曜置地中心、臻和雅颂、阅君蓝丽轩、枫秀云庭、启歆府、观麓里、曜珹里。飞虹路站旁的澄虹府与在建SKP之间直线距离约1.2km；楼盘规划了8幢20-26F高层及农贸市场，由道路分成南北两区，两区均有景观水系规划；精装限价4.6万元/㎡，首开212套，主力户型约132-236㎡，总价起步约507万元。未珂宸铭府规划了少有的20幢11F纯小高层产品，采用较高配置；周边育海外国语学校、闲林东路幼儿园及在建36班公立小学环绕；整盘精装限价2.411万元/㎡，收官套数180套，主力户型约108-138㎡，总价起步约238万元。杭曜置地中心处在5、10号线换乘站和睦站旁，自带万象综合体；住宅部分共22幢高层，分成南北两区，整盘精装限价4.62万元/㎡；二区收官套数211套，主力户型约118-179㎡，总价起步约453万元。臻和雅颂规划了12幢11-17F住宅，大概率可享未来地铁四期15号线站点；整盘精装限价4.81万元/㎡，加推48套，主力户型约135-150㎡，总价起步约581万元。阅君蓝丽轩处在闲林较好的区位，东近闲林老街，西靠闲富中路，又有准现房优势；整盘毛坯均价约2.11万元/㎡，141套一次梭哈，主力户型约89-136㎡，总价起步约159万元。枫秀云庭规划了7幢14-17F高层，内部配套有蓝宝石水系；楼盘东侧约800m为杭州西站，与西侧运溪高架之间距离约500m，与天元公学之间距离约1.1km；整盘精装限价3.61万元/㎡，收官套数272套，主力户型约120-190㎡，总价起步约367万元。启歆府规划了4幢6-7F洋房和5幢17F高层，大概率在地铁四期中可近享19号线北延站点；楼盘近距在建启航城商业体、在建仁和第一幼儿园、仁和中心小学、新理想高级中学等；整盘精装限价2万元/㎡，首开340套，主力户型约75-139㎡，总价起步约105万元。观麓里规划了7幢16-17F高层，采用围合式布局，内部规划了景观水系、部分风雨连廊等；楼盘近距9号线五洲路站、临平第三小学（新洲校区）及在建新洲路幼儿园等；整盘精装限价2.26万元/㎡，首开156套，主力户型约89-139㎡，总价起步约172万元。曜珹里规划了21幢上下双叠住宅，地铁四期可近享12号线站点，近距城西中学、金成外国语小学；整盘精装限价3.315万元/㎡，首开56套，主力户型约140-186㎡，总价起步约467万元。澄虹府|

共10盘预售公示、登记，列表见文末↓1关键词：钱江湾花园&投资新房问：当前两套房，一套钱江水晶城，一套钱江湾花园。水晶城是自住，打算小孩上学用，暂时不考虑置换；钱江湾花园是一个两房的户型，目前来看资产增值不大，且浦沿开发后，产品竞争力更差，考虑当前出手；请问这个思路是否正确，卖房后入手哪里的房产会有投资价值呢？预算在四五百万，社保15年+了。谢谢！杭州房叔：可以置换掉，房龄越来越大是一方面，产品太老、功能性不足是更大的问题，后续升值肯定慢了。之江未来社区可以重点关注，离你也较近，其他需要考虑云城枫秀云庭、勾庄翠宸里、良渚云熙这些了。澄虹府预算不够一些；市北、浦沿、艮北，这几个粉盘板块项目起步户型都有点大，预算如果能突破一点，自然也可以摇。2关键词：未科二手增值？问：房叔，未科这边，创景路到绿汀路地铁站这段区域，现在买是不是二手房已经很难再增值了呀？已经是炒到头了吗？我看最近这块区域的二手房也是一直在降价，而且新房供应量感觉未来不少。杭州房叔：我看法有点不太一样。经济确实很难，互联网也确实很难，但未科不仅仅只是互联网，大体上后续杭州重点科创企业引入，多数会优先到未科云城，毕竟是杭州希望所在。所以尽管前途也艰难，总体还是谨慎看好，未科核心区新房供应后续很少了，看长远一些目前有望是阶段性底部。其实去年出台的大走廊新房摇号政策，也隐含了未来大走廊区域内，尤其是核心区是供小于求的态势，至少期望如此。核心区优质次新，值得耐心持有；短期二手政策面不变的情况下依然是难局，有意入手须耐心砍价。3关键词：星缦云渚pk后续地块问：房叔你好，我想咨询一下，目前大概400w以内的预算，无房资格，想买勾庄板块的新房；目前考虑星缦云渚128平洋房，看起来整体自住都挺舒服，而且楼层有选择的空间，但又纠结于位置以及后续发展有限。想着等待绿城燕语海棠南侧地块和好运街站商改住地块，但又担心无小户型或户型偏差，摇号人多，选不到想要的好楼层。目前比较在意自住的舒适度，但又不希望周边发展太差。请问我该如何选择？是知足选择星缦云渚还是继续等待这两地块呢？杭州房叔：星缦云渚总体普通性价比，发过客观的跑盘稿的，可以翻看一下，利弊各半，弱于勾庄核心区新房（接近流摇，勾庄超级大盘的幸与不幸

共11盘预售公示、登记，列表见文末↓本篇选房包括湖映里、荷禹宸府、悦望荟、晴翠秋时府、潮映华岸府、潮映万象轩、泽翠居、翠宸里、溪揽星院、叠潮雅庭、咏颂轩。湖映里规划了8幢高层，外立面采用铝板为主的公建化立面设计；楼盘与7号线启成路站、江东天街之间距离约1km，东北侧待建幼儿园；精装限价2.13万元/㎡，首开100套，主力户型约89-98㎡，总价起步约161万元。规划了11幢高层的荷禹宸府处在临平山北核心区，近距9号线荷禹路站、万宝城，驾车可通过北侧临平大道转换各个快速路；整盘精装限价2.26万元/㎡，加推128套，主力户型约96-127㎡，总价起步约200万元。悦望荟规划了9幢12-14F住宅，与3号线华丰路站之间步行可达，近距求知小学、电竞数娱小镇；整盘精装限价3.32万元/㎡，加推156套，主力户型约103-139㎡，总价起步约293万元。晴翠秋时府靠近在建崇贤小学、崇贤幼儿园、在建农贸市场、镇政府；楼盘未来在四期可享15号线站点，北侧与绕城高速之间距离约100m；整盘精装限价2.36万元/㎡，加推60套，主力户型约98-117㎡，总价起步约222万元。潮映华岸府近距钱塘江、9号线五堡站、六堡站、五堡TOD；楼盘规划了5幢12-17F高层；精装限价6.85万元/㎡，一次性梭哈164套，主力户型约208-335㎡，总价起步约998万元。潮映万象轩近距钱塘江、9号线五堡站、六堡站，紧挨五堡TOD；楼盘规划了6幢14-17F高层，内部规划有蓝宝石景观水系等；精装限价6.85万元/㎡，收官套数120套，主力户型约208-302㎡，总价起步约999万元。泽翠居规划了13幢13-16F高层，东北侧为在建城南银泰城，近距戴村镇中心小学、初级中学、威雅实验学校、仙女湖；整盘精装限价1.773万元/㎡，加推108套，主力户型约89-98㎡，总价起步约130万元。翠宸里近距4号线好运街站、星创城综合体、沈括小学；楼盘规划了12幢21-26F高层、3幢11-17F小高层，由市政道路分成南北两区，外立面采用封闭式公建化立面；精装限价3.12万元/㎡，首开276套，主力户型约103-139㎡，总价起步约253万元。溪揽星院规划了36幢双叠叠墅，容积率1.2，其中上叠带露台，下叠带花园、地下室；东侧为苕溪，北侧即为瓶窑镇第三小学，东北侧约950m为瓶窑第一小学；东南侧约1.8km为嘉凯城城市客厅，东侧约1.5km为良渚古城遗址；整盘精装限价2.95万元/㎡，加推84套，主力户型约163-186㎡，总价起步约481万元。叠潮雅庭规划了24幢7F洋房和1座购物中心，住宅部分由市政道路分为南北两区，两区均带景观水池；购物中心处在住宅部分西侧；楼盘近距钱塘江、闻堰老街、闻堰小学、闻堰体育馆等，精装限价30860元/㎡，收官套数182套，主力户型约118-162㎡，总价起步约276万元。咏颂轩周边近距宁围初级中学、宁围街道办事处、宁围市民公园、宁围中心幼儿园等；整盘规划了3幢23-25F高层，配建约1万方文化活动中心；精装限价3.4万元/㎡，收官套数66套，主力户型约107-125㎡，总价起步约304万元。湖映里|