重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！文｜竺劲、尹欢科事件公司发布2022年半年度报告，上半年实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。核心观点业绩符合预期。上半年营收增速实现较快增长的主要原因在于上半年结算面积同比增长17.5%，带动结算收入同比提升23.9%。归母净利润增速不及营收增速的主要原因在于：1、毛利率下滑。上半年综合毛利率为20.46%，较去年同期下降2.5个百分点；2、来自合联营企业的投资收益为亏损2.8亿元，而去年同期盈利22.1亿元。公司上半年费用管控水平提升，销售费用率和管理费用率分别为2.3%、2.3%，较去年同期分别下降0.3、0.6个百分点。截至上半年末，公司合同负债余额为5876亿元，是2021年营业收入的1.3倍，可保障全年业绩结转需要。销售短期承压，投资收缩聚焦。上半年公司实现销售金额2152.9亿元，同比下降39.3%；实现销售面积1290.7万平，同比下降41.1%。销售短期跟随市场承压，但是排名依旧稳居行业第2位。上半年公司拿地有所收缩，并聚焦一二线城市拿地。上半年公司总拿地金额386.8亿元，同比减少65.7%，占销售金额比重为18.0%，较去年同期下降12.4个百分点。尽管投资强度下降，但公司持续聚焦补仓高能级城市，上半年拿地金额中约96%位于一二线。截至上半年末，公司总土地储备面积约1.42亿平，是2021年销售面积的3.7倍，足以保障未来2-3年销售所需货值。融资畅通，财务健康基本面未变。截至上半年末，公司净负债率、扣预资产负债率、现金短债比分别为36.5%、69.6%、2.1x，继续保持绿档的优异水平。各融资渠道继续保持畅通，今年以来已累计发行149亿元债券，包括63.9亿元公司债和85.1亿元中期票据，最低票面利率介于2.90%~2.95%之间，处于极低水平。综合融资成本进一步下行，上半年公司存量融资的综合融资成本为4.08%，较2021年下降0.03个百分点。多元业务依旧亮点纷呈。物业服务和物流仓储服务两块业务表现尤为亮眼。上半年万物云实现营收143.5亿元，同比增长38.2%，物流业务实现营收18.6亿元，同比增长39.1%，均实现快速增长。其中物流业务高标库稳定期的出租率可达91%。租赁住宅和商业运营业务尽管收入增长受到疫情一定程度影响，但出租率均保持高位。上半年租赁住宅业务收入14.8亿元，同比增长12.3%，商业业务收入40.1亿元，同比增长10.4%。出租率方面，截至上半年末，泊寓出租率高达94%，商业已开业项目整体出租率达91.3%。盈利预测与投资建议略。风险提示政策放松不及预期；销售及结算不及预期；多元化受阻。相关报告：2022-07-07【中信建投地产｜个股跟踪】万科A：销售边际改善，拿地强度提升——2022年上半年经营数据点评2022-04-29【中信建投地产｜一季报点评】万科A：盈利重回正增长，销售稳居第一梯队2022-04-05【中信建投地产

重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！文｜竺劲事件公司公告上半年经营数据，前6月实现合同销售额2153亿元，同比下降39.3%；实现合同销售面积1291万方，同比下降41.1%。核心观点6月销售数据边际改善显著。公司前6月实现合同销售额2153亿元，同比下降39.3%；其中6月实现合同销售额472亿元，同比下降30.2%，降幅较5月收窄16.4个百分点，环比增速达53.4%。受市场影响，年初至今公司销售呈现同比下滑态势，其中1-3月降幅逐月收窄，4-5月受疫情影响降幅扩大，6月出现明显改善并好于2-3月水平。公司上半年销售金额排名行业第三，稳居第一梯队。在疫情影响减弱、政策持续放松的背景下，我们判断公司销售将继续回升，并保持行业领先地位。拿地强度随销售回暖而提升。上半年公司以397亿元的总地价新增19个开发项目，以金额衡量的拿地强度为18.4%，仍处于较低水平。1-4月公司谨慎投资，伴随销售逐步回暖，拿地强度在5月大幅回升至38.6%，6月保持在20.8%。董事会主席郁亮在近期召开的2021年年度股东大会上明确表示，行业短期市场已触底，我们判断未来公司拿地强度将继续回升。融资渠道通畅，股权回购彰显信心。年初至今，公司已发行债券共115亿元，加权平均利率仅3.11%，融资成本持续保持低位；目前另有34亿元的2022年第三期公司债券正处于发行过程中，融资渠道保持通畅。二季度公司开展股权回购，共以12.9亿元购回7295万股A股股份，占总股本的0.63%，折合成本价17.70元，向市场明确传达自身运营健康和价值有所低估的状况。盈利预测与投资建议略。风险提示调控政策超预期；疫情反复超预期。相关报告：2022-04-28【中信建投地产｜一季报点评】万科A：盈利重回正增长，销售稳居第一梯队2022-04-05【中信建投地产

重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！文｜竺劲、尹欢科事件公司发布一季报，2022年第一季度实现营业收入626.7亿元，同比增长0.6%；实现归母净利润14.3亿元，同比增长10.6%。核心观点归母净利润重回正增长。公司2022年一季度归母净利润同比增速为10.6%，高于营收0.6%的增速，主要原因在于：1）缴纳土增税减少。公司一季度毛利率为18.9%，较上年同期下降1.5个百分点，由此带动税金及附加同比减少11.3%。2）费用管控水平提升。一季度期间费用率为9.3%，较上年同期下降0.8个百分点，其中销售费用率、管理费用率、财务费用率分别下降0.10、0.36、0.35个百分点。3）综合所得税率下降7.2个百分点。销售稳居第一梯队。受市场整体低迷影响，公司2022年一季度实现销售金额1065.0亿元，同比下降40.7%；销售面积632.7万方，同比下降42.7%。但公司依旧处于行业领先地位，一季度销售金额排名继续位于行业第二。一季度公司在深圳、合肥、常州、福州等地获取6个项目，拿地金额约165亿元，以金额衡量的拿地强度为15.5%。在手资源充足使公司投资偏于稳健，截至2021年底，公司土储面积共15423万方，是2021年销售面积的4.1倍。融资成本维持极低水平。公司2022年一季度“三道红线”继续保持绿档。截至一季度末，净负债率为34.6%，较年初上升4.9个百分点；现金短债比2.6x，较年初上升0.1；扣除预收款后的资产负债率为69.5%，较年初上升1.1个百分点。今年以来公司融资渠道保持通畅，融资成本继续维持在行业内极低水平：1-2月分三次成功发行80亿元中期票据，票面利率2.95%-3.00%；3月成功发行19.9亿元公司债，其中3年期品种票面利率3.14%，5年期品种票面利率3.64%。经营服务业务稳步推进。1）物业服务板块继续开展多业态市场拓展。其中，社区空间服务保持较强外拓能力，一季度新增项目数中67%来自于独立第三方；商企和城市空间服务能力也持续得到市场认可，一季度新获取4个200米以上的超高层项目、3个城市服务项目、5个街道整合服务项目。2）物流仓储板块营收高增延续。一季度实现营收8.7亿元，同比增长39%。期间新获取1个项目，可租赁面积5.4万方；在手资源保持较快开业速度，新开业项目9个，可租赁面积39.2万方。3）租赁住宅规模继续引领行业。一季度末在管公寓超过21万间，累计开业约16.2万间，均维持集中式公寓行业第一。一季度板块实现营收7.0亿元，同比增长12.8%，继续保持稳中有升。4）商业开发与运营板块增长保持稳定。一季度印力新拓展1个轻资产项目，新增管理面积16万方。板块一季度实现营收21.1亿元，同比增长17.6%，增速保持稳定。

重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！文｜竺劲核心观点公司作为央企地产龙头，资源优势明显。招商局集团作为公司第一大股东，具备丰富的产业资源，可为公司赋能。同时作为央企，公司享有在销售、拿地、融资等多方面优势，助力公司在行业下行期具备逆势增长的条件。此外，公司推出股权激励计划，激励数量占公司总股本的0.55%，有助于绑定核心管理层利益，推动公司高质量发展。开发业务坚守核心城市，销售增长可期。2021年公司实现销售额3268亿元，位列百强房企第7名，在市场下行环境依然实现了17.7%的双位数增长。公司提出“强心30城”战略，坚持在长三角与大湾区的核心城市深耕，在招拍挂以外拥有产城联动、港城联动、城市更新等多重拿地优势，同时在深圳前海拥有丰厚的低成本土储，保障公司开发业务安全边际。推行持有运营类业务的“双百战略”，最早发行国内公募C-REIT。作为全国领先的产业园区运营商，公司率先发行基础设施公募REITs，有效打通了公司产园资产的“投、融、管、退”，助力盘活存量资产，增强资产流动性。同时公司推行“双百战略”，计划在2025年拥有不少于100座集中商业和核心写字楼，营业收入不低于100亿元，该战略与开发业务形成补充，持有业务稳定的租金使公司在开发业务下行期拥有足够的抗周期能力。风险提示行业加速下行，疫情继续反复，前海开发不及预期。证券研究报告名称：《招商蛇口：央企地产龙头，开发运营实力俱佳》对外发布时间：2022年04月05日

重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！文｜竺劲、尹欢科核心观点老牌央企开发商，股权激励焕发新生。公司自1979年成立以来，已穿越多轮周期，深谙行稳方能致远之道，2021年销售规模达到3695亿元，位列行业第六。公司具备央企背景，背靠全球最大投资建设集团之一的中国建筑，天然具备产业链的协同优势和成本效率的管控意识。核心管理层大都通过内部提拔选任，忠诚度高且对公司文化高度认同。2018年、2020年、2021年三年共计授出占总股本3.66%的股票期权予董事、高管及核心骨干，极大激发了公司的组织潜能和经营团队的活力。得益于强成本管控和精细化运营，公司毛利率在2020/2021H分别为30.1%、28.5%，核心净利率分别为20.5%、17.8%，处于行业领先水平。

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题图为武汉万科理想城项目疫情重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点结转节奏平稳，结算毛利率下滑带动业绩增速下降。上半年公司实现营业收入1671亿元，同比增长14.2%，结转节奏平稳；实现归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于综合毛利率的下滑，报告期内公司综合毛利率为22.94%，较去年同期下滑8.9个百分点，公司综合毛利率的下滑主要由于以前年度获取的项目受到了限价政策影响而毛利率出现了下降。销售平稳增长，投资强度回升但仍显谨慎。上半年，公司实现销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%，保持平稳增长。上半年新获取项目，对应总地价1126.3亿元，拿地金额占销售金额的比重为31.8%，较2020年提升1.8个百分点，投资拿地继续保持谨慎。三道红线指标进入“绿档”，融资成本继续保持优势。截至上半年末，公司“三道红线”指标继续保持今年一季度以来的绿档：现金短债比为2.24x，较年初下降0.04x；净负债率为21.0%，较年初提升2.2个百分点；扣除预收款后的资产负债率指标为69.7%。各渠道融资成本均处于行业低水平。其中，公司银行贷款的融资成本低于5.70%、债券融资成本在1.90~5.35%之间，其他借款在2.30%~6.16%之间。多元业务依旧亮点纷呈。物业服务和租赁住宅两大板块推进较快，其中万物云旗下各子品牌发展势头优异，租赁住宅上半年新获取6700间；商业开发与运营板块经营指标有所改善，出租率较年初提升4.9个百分点；仓储物流板块收入增长最快，达64%。投资建议与预测（删略）风险提示1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。（以下为节选内容，非报告全文）1

题图为公司在管的POLYNET项目疫情重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点二季度收入高增，但盈利能力略有下滑。公司发布2021年中报，上半年公司实现营业收入899.1亿元，同比增长22.0%，实现归母净利润103.0亿元，同比增长1.7%。其中二季度单季度实现营收648.9亿元，同比增速高达30.1%。但上半年公司归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于：1、盈利能力下滑，结算毛利率由去年同期的35.7%下行至当期的32.5%；2、结转项目中的合作占比提升，少数股东损益占净利润比重较去年同期提升了5.9个百分点至29.9%；3、由于市场去化压力加大，上半年公司销售管理费用较去年同期提升了28.5个百分点至48.0亿元。销售量价齐升，核心城市贡献度提升。上半年公司实现销售金额2851.9亿元，同比增长27.0%，实现销售面积1671.3万平，同比增长12.0%，销售均价为17064.1元/㎡，同比增长13.4%。从结构上来看，公司在38个核心城市的销售贡献达到77%，较去年末提升了2个百分点，深耕核心城市的效果较为显著。投资适当下沉，财务指标优异，融资渠道畅通。上半年，公司新增土地容积率面积1651万平方米，同比增长67.8%，拿地金额为963亿元，同比增长17.4%，楼面地价为5832.8元/㎡，同比降低30.0%。楼面价下行主要因公司适当下沉至核心城市群内的潜力三线城市。投资强度（拿地金额/销售金额）为33.8%，较去年同期下降了2.8个百分点。负债方面，公司继续保持在“三道红线”中绿档企业标准，其中剔除预收账款后的资产负债率为67.6%，较去年末下降了2.3个百分点，净负债率为58.7%，持续维持低位，现金短债比达到2.6。期末公司有息负债综合成本仅4.70%，较去年末下降7个基点，继续保持业内领先优势。盈利预测与投资建议略风险提示1）销售规模增长不及预期。2）布局城市调控超预期。1二季度收入高增，但盈利能力略有下滑公司发布2021年中报，公司2021年中期实现营业收入899.1亿元，同比增长22.0%，归母净利润103.0亿元，同比增长1.7%。得益于结转规模的大幅提升，上半年公司营收增速较高，二季度单季度实现营收648.9亿元，同比增速高达30.1%。但上半年公司归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于：1、盈利能力下滑，由于此前获取的高价地块进入集中结转期，导致结算毛利率由去年同期的35.7%下行至当期的32.5%；2、结转项目中的合作占比提升，少数股东损益占净利润比重较去年同期提升了5.9个百分点至29.9%；3、市场去化压力加大，上半年公司销售管理费用较去年同期提升了28.5个百分点至48.0亿元。2销售量价齐升，核心城市贡献度持续提升2021年上半年，公司在销售方面实现量价齐升，上半年实现销售金额2851.9亿元，同比增长27.0%，实现销售面积1671.3万平方米，同比增长12.0%，销售均价为17064.1元/㎡，同比增长13.4%。上半年公司实现回笼金额2556亿元，回笼率为89.6%。从销售结构上来看，公司38个核心城市销售贡献达到77%，较去年末提升了2个百分点，深耕核心城市的效果较为显著。区域贡献上，珠三角、长三角签约销售均超过700亿，合计销售占比达53%，较去年末提升了1个百分点。重点城市来看，广州实现销售金额超260亿、佛山超200亿，南京、东莞、上海超100亿。我们认为公司作为高信用的央企龙头，中长期将受益于行业产能出清后的集中度提升，销售和土地投资规模有望长期保持稳增。3投资适当下沉，财务指标优异，融资渠道畅通2021年上半年，公司新拓展土地项目84个，新增容积率面积1651万平方米，同比增长67.8%，拿地金额为963亿元，同比增长17.4%，楼面地价为5832.8元/㎡，同比降低30.0%。拿地总建面与销售面积基本持平，延续了“等量拓展”的原则。拿地楼面价下行主要因为公司适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度，因此公司上半年新增土储当中，一二线城市金额占比为69%，同比下降14个百分点。我们认为适当下沉的拿地策略，有利于保障公司长期毛利率的稳定。公司上半年的投资强度（拿地金额/销售金额）为33.8%，较去年同期下降了2.8个百分点。但值得注意的是，在当前行业整体毛利率下行的环境中，公司着重强化了土地投资的质量和把控力，新增货值当中，住宅货值的占比高达86%，较去年同期提升了1个百分点。权益比达到71%，较去年提升了6个百分点。财务杠杆方面，得益于公司年内相对谨慎的投资态度，原本优异的财务指标更上一层楼。剔除预收账款后的资产负债率为67.6%，较去年末下降了2.3个百分点，净负债率为58.7%，持续维持低位，现金短债比达到2.6，较去年末进一步优化，继续保持在“三道红线”中绿档企业标准，为公司未来的持续发展留出了空间。同时在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，公司抢抓低成本资源，上半年发行了公司债75亿、中期票据50亿，平均融资成本为3.62%。截至6月底，公司有息负债规模为3341亿元，有息负债综合成本仅约4.70%，较去年末下降7个基点，继续保持业内领先优势。4两翼业务日渐成熟，不动产生态平台持续完善保利物业业务能力持续增强，发展质量不断提升。截至6月末，在管面积达到4.3亿平方米，合同面积达到6.2亿平方米，合同管理项目2178个，上半年实现营业收入51.5亿元，同比增长43.1%。保利商业极扩展规模，上半年新签约购物中心7个，截至6月末已开业大型购物中心29个，开业面积193万平方米。保利酒店管理积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式。上半年新签约项目4个，截至6月末已开业酒店20个，客房数4873间。销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目超过2200个，代理销售规模超2500亿，市场化拓展持续加强。不动产金融方面，公司基金累计管理规模超过1600亿元，行业地位持续提升。5盈利预测与投资建议略6风险提示1）房地产销售规模增长不及预期。若销售不及预期，可能会影响盈利预期。2）布局城市调控政策力度超预期。若房地产政策趋紧，可能对销售产生不利影响，进而影响盈利。相关报告2021年8月5日【中信建投地产｜个股跟踪】保利地产：大股东及高管双双增持，彰显坚定发展信心2021年7月18日【中信建投地产｜个股跟踪】保利地产：业绩增长稳健，销售表现上佳2021年

题图为珠海华发琴澳新城重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点业绩回归两位数增长，结算毛利率逆势提升。2021年上半年公司实现营业收入207.7亿元，同比下降9.2%；归母净利润16.87亿元，同比增长15.0%，回归两位数增长。归母净利润增速高于营业收入的主要原因在于：1、房地产业务结算毛利率的提升带动整体毛利率较去年同期提升4.98个百分点至29.58%；2、公司上半年处置部分子公司股权使得投资收益同比增长90.7%。上半年销售增长亮眼，投拓仍聚焦核心城市。公司2021上半年实现销售金额641亿元，同比增长45.4%；销售均价25951元/平，较2020年均价增长8.5%，提升明显。截至上半年，公司位列行业销售榜第28名，相比2020年全年提升6位。上半年新增8个项目，仍主要聚焦于大湾区、长三角、京津冀的核心城市。据我们统计，上半年公司新增地块计容总建面达77.3万方，全口径拿地金额共152亿元，拿地金额占销售金额比重达23.7%，拿地力度较弱。截至2021年中，在建面积1746.8万方，待开发土储面积583.1万方，为公司未来的开发及销售提供有力保障。杠杆延续改善态势，综合融资成本进一步下行。2021上半年公司“三道红线”继续维持“黄档”，但三项指标均有显著改善。净负债率下降28个百分点至119%；现金短债比提升至1.84X，较年初大幅提升0.72X；真实负债率较年初下降1.2个百分点至75.3%。2021上半年公司整体平均融资成本5.89%，较2020年下降0.31个百分点。公司信用和财务实力获资本市场认可，加之自身所具备的国企信用背书，我们认为公司未来融资渠道将继续保持畅通，融资成本有望持续改善。投资建议（此处省略）风险提示结转规模不及预期；一二线城市拿地成本抬升；房地产行业政策调控超预期。（以下为节选内容，非报告全文）1

题图为北京保利通州重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！事件保利集团拟在未来6个月内增持公司股份，累计增持比例不低于0.0042%、不超过2%；公司董事长、总经理刘平及全体高级管理人员计划未来6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于800万元、不超过1500万元，增持价格不超过15.06元/股。核心观点大股东、高管双双增持兑现股东回报规划承诺，体现坚定发展信心。公司在年初制定的2021-2023年股东回报规划中表示，当公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。本次大股东保利集团和包括董事长在内的全体高管双双增持，充分体现了公司对于股东利益的重视，以及对公司未来发展前景的坚定信心。业绩稳健销售亮眼，长期受益于行业集中度提升。2021年上半年公司业绩增长稳健，期内实现营业总收入901.1亿元，同比增长22.3%；实现归母净利103.0亿元，同比增长1.7%。销售方面1-6月公司累计实现合同销售面积1671.3万方，同比增长12.0%；实现签约金额2851.9亿元，同比增长27.0%；实现销售均价17064.1元/平方米，同比增长13.4%。我们认为公司作为高信用的央企龙头，2020年综合融资成本仅为4.77%，中长期将受益于行业产能出清后的集中度提升，销售和土地投资规模有望长期保持稳增。维持买入评级和目标价不变。我们预测2021-2023年维持公司EPS为2.78/3.19/3.54元不变，维持买入评级和19.46元的目标价。盈利预测与投资建议略风险提示1）销售增长不及预期；2）布局城市调控力度超预期相关报告2021年7月18日【中信建投地产

题图为南京桥北万象汇重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！事件公司发布2021年上半年业绩预告：2021年上半年公司归母净利润同比增长约130-140%。增长主要来自住宅物管毛利率提升、商业运营服务收入增加，以及2020年下半年开始向写字楼提供商业运营服务。核心观点疫情后购物中心运营逐步恢复，外拓稳步推进。公司上半年业绩高增长其中一方面得益于疫情后购物中心客流和销售额的恢复，使得商业运营服务板块收入有所提升。公司1-5月外拓7个购物中心合约，已完成全年10个目标的70%，业主涉及地方国企、民企、知名开发商和村集体企业等。与此同时母公司华润置地也获取7宗包含购物中心的地块，将成为公司后续的合约储备。上半年新开业6座万象品牌购物中心，包括南昌万象汇、宁波万象城、重庆大渡口万象汇、嘉兴南湖天地、泰州万象城、南京桥北万象汇，均取得不错反响。展望全年，公司提出2021年购物中心零售额较2020年增长33%的目标，购物中心分部毛利率维持在50%的高位，这将对商业运营服务板块业绩形成重要支撑。住宅物管经营效率改善，社区增值服务收入占比预计将提升。我们认为上半年住宅物管毛利率的提升是由住宅基础物管毛利率和增值服务收入占比双提升带来的。新盘逐步交付加上经营管理效率的提升，以及之前公司较为薄弱的社区增值服务收入逐步完善发力后，住宅物管板块的毛利率提升将是趋势性可预见的。根据公司业绩发布会，社区增值服务收入占住宅物管收入比重目标达到22%左右（2020年该占比为10%）。盈利预测与投资建议略风险提示母公司商业及住宅项目交付节奏不及预期；收并购和外拓不及预期；新开业项目质素可能不及老项目。相关报告2021年6月24日

题图为广州保利大国璟重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！事件公司发布2021年半年度业绩快报，营业收入同比增长22.25%，营业利润同比增长8.70%，归母净利润同比增长1.72%。核心观点单季度营收增速超30%，但盈利能力有所下降。公司期内实现营业总收入901.1亿元，同比增长22.3%；实现归母净利103.0亿元，同比增长1.7%。得益于结转规模的大幅提升，期内公司营收增速较高，二季度单季度实现营收650.2亿元，同比增速达30.4%。但期内公司的盈利能力有所下降，营业利润率较去年同期降低了2.6个百分点至21.0%，归母净利率较去年同期降低了2.3个百分点至11.4%。我们认为主要原因在于公司此前获取的高价地块进入集中结转期，拖累了毛利率和净利率。销售实现量价齐升，投资强度降低。上半年公司销售表现较好，2021年1-6月公司累计实现合同销售面积1671.3万方，同比增长12.0%；实现签约金额2851.9亿元，同比增长27.0%；实现销售均价17064.1元/平方米，同比增长13.4%。土地投资方面，上半年公司拿地金额达962.8亿元，同比增长17.5%，投资强度（拿地金额/销售金额）为33.8%，较去年同期下降了2.7个百分点。拿地总建面达1650.6万方，与销售面积基本持平，延续了“等量拓展”的原则。我们认为公司作为高信用的央企龙头，2020年综合融资成本仅为4.77%，中长期将受益于行业产能出清后的集中度提升，销售和土地投资规模有望长期保持稳增。盈利预测与投资建议略风险提示1）销售增长不及预期；2）布局城市调控力度超预期。相关报告2021年4月20日

题图为深圳湾万象城核心观点华润集团旗下轻资产管理平台，商管优质标的。华润万象生活是华润集团旗下唯一的物业管理及商业运营服务平台，作为“商管+物管”综合性标的，公司具备长期投资价值，既存在商管领域收入随商场运营表现提升而增长的提价逻辑，又存在物管领域快速拓展的规模扩张逻辑。2020年公司营业收入为65.5亿元，同比增长12%；归母净利润为8.18亿元，同比增长124%。全业态在管面积达1.18亿平米，商管业务收入占比稳定上升至41%。商管实力卓越，合约储备丰厚，生态构建出众。公司通过“万象”品牌为购物中心提供商业运营服务，具备长达17年的商管历史，核心领导层也为商管板块元老，经验积淀厚重。公司合作品牌资源丰富，与全球约5000个品牌进行合作，直接体现为强大的招商能力。母公司华润置地重奢购物中心数目排名行业首位，购物中心整体租金收入和零售额排名处于行业领先水平，使得公司起点较高，与此同时重奢商场的运营经验和资源储备也为旗下其他商场运营打开向上空间。此外，公司购物中心储备较足，公司层面合管比达1.65，母公司层面2025年左右开业商场数较2020年翻番达到123个购物中心，开业提速明显，并可保障增长无忧。背靠华润集团及华润置地的丰富资源，公司商管板块也可实现集团内业务生态、公司内业态生态、会员生态等多个协同效应。物管背靠华润置地，社区增值和第三方外拓提升空间大。公司的住宅物业管理服务增长稳定，基础物管毛利率、物管费收缴率均获提升。母公司将在未来一段时间继续为公司住宅物管板块提供基本盘支撑。同时，公司也积极开展第三方外拓，2021年计划外拓4500万方，是存量非母公司面积的1.8倍。此外，社区增值服务占基础物管收入比重仅12%，也存在较大提升空间。投资建议略风险提示母公司商业及住宅项目交付节奏不及预期；收并购和外拓不及预期；新开业项目质素可能不及老项目。（以下为节选，非报告全文）1

题图为华发珠海中心大厦疫情重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点HOME结转提升带动收入高速增长，盈利能力下滑但分红比例提升。公司2020年实现营业收入510.1亿元，同比增长53.9%；归母净利润29.0亿元，同比增长4.3%。归母净利润增速不及营收增速的主要原因在于：1、房地产业务的结转毛利率出现下滑，较上年同期下滑5.1个百分点至25.2%；2、少数股东损益占比提升，较去年同期上升20个百分点至36%。我们也注意到公司的成本管控能力持续提升，销售管理费用率较上年同期降低0.4个百分点至2.4%。期内公司的分红比例持续提升，2020年公司每股拟分红0.45元，对应分红比例32.8%，较2019年提升了2.4个百分点。销售提速迈入千亿大关，布局深耕核心城市群。公司全年实现销售金额1205亿元，同比增长30.6%，实现销售面积504万方，同比增长27.3%；销售均价23909元/平，较2019年增长2.58%，稳步提升。根据克而瑞榜单显示，公司位列中国房地产企业销售榜第34名，相比2019年提升5位。截至2020年末，公司拥有土地储备计容积率建筑面积805.8万平方米，其中长三角区域及长江经济带的土地储备面积占比为56.7%，粤港澳大湾区的土地储备面积占比为41.6%，从土地储备的地理区域分布来看，公司对核心城市群的布局优势将进一步加强。杠杆改善显著，融资成本下行。2020年公司实现了三道红线下由“红档”至“黄档”的转变。2020年公司有息负债的杠杆有所下降，净负债率较年初下降13个百分点至147%；现金短债比（剔除受限资金）提升至1.11X，较年初提升0.4X，现金可覆盖短债；同时真实负债率较年初下降1.5个百分点至75.3%。2020年公司整体平均融资成本为6.2%，较去年下降0.2个百分点。盈利预测与投资建议HOME略风险提示HOME1）结转规模不及预期；2）一二线城市拿地成本抬升。1结转提升带动收入高速增长，盈利能力下滑分红比例提升2020年公司实现营业收入510.1亿元，同比增长53.9%；实现归母净利润29.0亿元，同比增长4.3%。其中珠海大区、北方大区和华东大区收入分别同比提升141.8%、135.8%、40.8%，以上三个区域结转规模的提升主要带动了营收出现较快增长。但公司归母净利润增速不及营业收入增速的主要原因在于：1、房地产业务的结转毛利率出现下滑，较2019年同期下滑5.1个百分点至25.2%。具体来看，除珠海大区外，北方大区、华南大区（不含珠海）、华东大区结转毛利率出现较为明显的下滑，分别较上年同期下滑28.0个百分点、16.3个百分点、10.9个百分点；2、少数股东损益占比提升，占净利润的比重较上年同期提升20个百分点至36%。同时我们注意到期内公司成本管控能力持续提升，销售管理费用率较上年同期降低0.4个百分点至2.4%。期内公司的分红比例持续提升，2020年公司每股拟分红0.45元，对应分红比例32.8%，较2019年提升了2.4个百分点。2销售提速迈入千亿大关，布局深耕核心城市群公司2020年销售实现历史性突破，首次迈进千亿大关。全年实现销售金额1205亿元，同比增长30.6%，实现销售面积504万方，同比增长27.3%；销售均价23909元/平，较2019年增长2.58%，稳步提升。根据克而瑞榜单显示，公司位列中国房地产企业销售榜第34名，相比2019年提升5位，行业地位进一步提升。报告期内，公司深入实施“战略深耕、精准布局”投拓策略，积极深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群。全年在珠海、绍兴、大连、上海、南京、苏州、广州、武汉等城市共获取23个项目，计容建面合计约367.7万方。根据我们跟踪，公司全年全口径拿地金额达503.7亿元，拿地金额占销售金额比重41.8%，拓展较为积极。截至2020年末，公司拥有土地储备计容积率建筑面积805.8万平方米，其中，在长三角区域及长江经济带的土地储备面积占比为56.7%，在粤港澳大湾区的土地储备面积占比为41.6%，从土地储备的地理区域分布来看，公司对核心城市群的布局优势将进一步加强。3杠杆改善显著，融资成本下行2020年公司实现了三道红线下由“红档”至“黄档”的转变。据我们测算，2020年公司有息负债的杠杆有所下降，净负债率较年初下降13个百分点至147%；现金短债比（剔除受限资金）提升至1.11X，较年初提升0.4X，现金可覆盖短债；同时真实负债率较年初下降1.5个百分点至75.3%。此外，2020年公司积极创新融资渠道，在公司债、超短融、中票之外，积极探索专项租赁公司债、收益票据PRN以及企业债等创新产品。融资成本方面，2020年公司整体平均融资成本6.2%，较去年下降0.2个百分点。目前中诚信和联合评级均给予公司AAA主体长期信用等级，公司信用和财务实力获资本市场认可，加之自身所具备的国企信用背书，我们认为公司未来融资渠道将继续保持畅通，融资成本有望跟随市场环境下行。4盈利预测与投资建议略5风险提示1）疫情可能反复，销售、开工和竣工结转会受到一定程度不利影响；2）公司布局的一二线竞争更为激烈，拿地成本可能出现上升，可能影响后续的结转利润率。相关报告HOME2020年8月18日【中信建投地产｜中报点评】华发股份：结转毛利率下滑，销售仍具韧性证券研究报告名称：《营收、销售双双高速增长，负债优化分红比例提升——2020年年报点评》

题图为保利北京和光尘樾疫情重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点收入业绩稳健增长，合作成果逐渐显现。公司2020年实现营业收入2431.0亿元，同比增长3.0%，归母净利润289.5亿元，同比增长3.5%。收入与归母净利润增加主要因为结转规模增加。盈利能力方面，公司2020年毛利率为32.6%，较2019年下滑2.4个百分点。毛利率下滑主要因为2017~2018年获取的高价地块进入结转期，拉低了毛利率。公司归母净利率为11.9%，与2019年基本持平，在毛利率下滑的情况下，公司归母净利率仍略有提升，主要因为大量合作项目结转，公司的投资收益达到61.4亿元，同比增加65.9%。销售稳中有进，坚持城市深耕，市场地位持续提升。公司2020年实现销售金额5028.5亿元，同比增长8.9%，销售面积3409.2万平方米，同比增长9.2%，销售均价为14750元/㎡，同比下降0.3%。销售规模的增长主要由量的增长推动，价格基本保持平稳。从销售结构上来看，公司一二线及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%，反映出公司仍然坚持聚焦核心城市。2020年公司在16个城市排名第一，39个城市排名市场前三。围绕核心城市拓展资源，资产负债水平健康，融资成本优势保持领先。拿地金额为2353亿元，同比增长51.3%，2020年投资强度（拿地金额/销售金额）为36.5%，较2019年提升3.2个百分点，反映出公司加大了资源获取力度。2020年38个核心城市拓展金额占比达到83%，较2019年提升4个百分点。2020年，公司剔除预收账款资产负债率68.7%，净负债率56.6%，现金短债比1.8，均符合“三道红线”中绿档企业标准。公司有息负债综合成本4.77%，同比降低0.18个百分点，保持业内领先地位。两翼业务发展亮点纷呈，不动产生态平台打造效果显现。保利物业2020年在管面积达到3.8亿平方米，合同面积达到5.7亿平方米，全年实现营业收入80.4亿元，同比增长35%。保利商业新签约购物中心20个，已开业大型购物中心26个，开业面积178万平方米。保利酒店管理新签约项目10个，已开业酒店18个，客房数4517间。销售代理业务代理项目超过2200个。不动产金融方面，公司基金累计管理规模超过1400亿元。盈利预测与投资建议略风险提示1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。收入业绩平稳增长，盈利能力保持稳定收入业绩稳健增长，合作成果逐渐显现。公司2020年实现营业收入2431.0亿元，同比增长3.0%，归母净利润289.5亿元，同比增长3.5%。收入与归母净利润增加主要因为结转规模增加。盈利能力方面，公司2020年毛利率为32.6%，较2019年下滑2.4个百分点。毛利率下滑主要因为2017~2018年获取的高价地块进入结转期，拉低了毛利率。公司归母净利率为11.9%，与2019年持平，在毛利率下滑的情况下，公司可以维持归母净利率，主要因为大量合作项目结转，公司的投资收益达到61.4亿元，同比增加65.9%。销售稳中有进，坚持深耕策略，市场地位持续提升销售稳中有进，坚持城市深耕，市场地位持续提升。公司2020年实现销售金额5028.5亿元，同比增长8.9%，销售面积3409.2万平方米，同比增长9.2%，销售均价为14750元/㎡，同比下降0.3%。销售规模的增长主要由量的增长推动，价格基本保持平稳。从销售结构上来看，公司一二线及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%，反映出公司仍然坚持聚焦核心城市。区域贡献上，珠三角和长三角销售合计占比52%，较2019年提升6个百分点，公司在经济发达地区持续发力。公司坚持城市深耕策略，市场地位持续提升，2020年公司在16个城市排名第一，39个城市排名市场前三。单城签约过百亿城市15个，较2019年增加2个，合计销售贡献超2700亿元，占销售金额的比重超过53.7%。围绕核心城市提升投资强度，资产负债指标健康，融资成本领先主动提升投资强度，资源拓展聚焦核心城市。公司2020年拓展项目146个，新增容积率面积3186万平方米，同比增长18.9%，拿地金额为2353亿元，同比增长51.3%，楼面地价为7388元/㎡，同比增长27.3%。楼面地价的上涨主要由于公司拿地更加向核心城市集中，2020年38个核心城市拓展金额占比达到83%，较2019年提升4个百分点。公司2020年投资强度（拿地金额/销售金额）为36.5%，较2019年提升3.2个百分点，反映出公司加大了资源获取力度。资产负债指标健康，融资成本优势业内领先。在积极拓展的同时，公司依然维持优秀的资产负债水平。2020年，公司剔除预收账款资产负债率68.7%，净负债率56.6%，现金短债比1.8，均符合“三道红线”中绿档企业标准，为公司未来的持续发展留出了空间。公司强化现金管理，融资成本保持业内领先。2020年公司累计实现销售回笼4706亿元，回笼率为93.6%。公司有息负债综合成本4.77%，同比降低0.18个百分点。两翼业务规模再上台阶，不动产生态平台日渐成型两翼业务发展亮点纷呈，不动产生态平台打造效果显现。保利物业保持良好发展势头，发展质量不断提升。2020年在管面积达到3.8亿平方米，合同面积达到5.7亿平方米，合同管理项目1948个，全年实现营业收入80.4亿元，同比增长35%。保利商业影响力持续上升，2020年新签约购物中心20个，截至2020年底已开业大型购物中心26个，开业面积178万平方米。保利酒店管理积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式。2020年新签约项目10个，截至2020年底已开业酒店18个，客房数4517间。销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目超过2200个，市场化拓展持续加强。不动产金融方面，公司基金累计管理规模超过1400亿元，行业地位持续提升。盈利预测与投资建议略风险提示1）房地产销售规模增长不及预期。若销售不及预期，可能会影响盈利预期。2）布局城市调控政策力度超预期。若房地产政策趋紧，可能对销售产生不利影响，进而影响盈利。相关报告2021年3月26日【中信建投地产

题图为上海万科南翔印象城MEGA疫情重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点HOME业绩稳中有增，管理效率持续提升。2020年公司实现营收4191亿元，同比增长13.9%，实现归母净利415.2亿元，同比增长6.8%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于综合毛利率的下滑，报告期内公司综合毛利率为29.25%，较2019年下滑7.0个百分点。公司管理费用率下降明显，营收口径和销售金额口径的管理费用率分别为2.45%、1.46%，分别较2019年下降0.55个、0.29个百分点。销售增速转好，投资拿地趋缓。报告期内，公司实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%，好于2019年3.9%的增速表现。全年新获取项目对应总地价2114.8亿元，同比下降8.8%，已连续两年减少，且拿地金额占销售金额的比重为30%，较2019年下降6.7个百分点。杠杆保持低位，融资成本优势业内领先。截至报告期末，公司“三道红线”指标处于监管黄档，现金短债比为2.28x，净负债率为18.9%，扣除预收款后的资产负债率为71.7%。报告期内，公司各渠道融资成本均处于行业低水平。公司银行贷款的融资成本低于5.70%、债券融资成本在1.90~5.35%之间，其他借款在2.30%~6.16%之间。多元业务枝繁叶茂，分红比例提升。多元业务中，物业服务、租赁住宅、仓储物流服务三大板块表现亮眼，而商业运营开发与运营板块则由于上半年受疫情影响，整体增速表现平淡，但储备丰富，未来增长潜力大。2020年度拟派发现金股息145.22亿元，占归母净利润的34.98%，分红比例较2019年提升4.6个百分点。盈利预测与投资建议HOME略风险提示HOME1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。1业绩稳中有增，管理效率持续提升业绩稳中有增，毛利率有所下滑。2020年公司实现营业收入4191亿元，同比增长13.9%，实现归母净利润415.2亿元，同比增长6.8%。公司营收的增长主要由房地产开发业务结算面积增加，报告期内公司开发业务实现结算面积2889.4万方，同比增长17.4%，带动结算收入3774.2亿元，同比增长13.0%。而归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于综合毛利率的下滑，报告期内公司综合毛利率为29.25%，较2019年下滑7.0个百分点，公司综合毛利率的下滑主要由开发业务前些年低毛利率的项目结算所致，这是行业的普遍现象。管理效率持续提升，未来业绩增长仍有较好保障。报告期内，公司销售费用率有所提升，营收口径和销售金额口径的销售费用率分别为2.54%、1.51%，较2019年均提升0.08个百分点，但管理费用率下降明显，营收口径和销售金额口径的管理费用率分别为2.45%、1.46%，分别下降0.55个、0.29个百分点，故整体销售管理费用率仍有改善。截至报告期末，公司已售未结金额6981.5亿元，同比增长14.6%，是2020年营收的1.67倍，未来业绩增长仍有较好保障。2销售增速转好，投资拿地趋缓销售增速转好，城市深耕优势凸显。报告期内，公司实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%，好于2019年3.9%的增速表现；实现销售面积4667.5万方，同比增长13.5%；销售均价15086元/平，较2019年下降1.7%。五大区域销售贡献度维持稳定，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域及西北区域销售金额占比分别为21.3%、33.8%、21.3%、16.4%、6.6%。公司在2020年的销售金额占全国商品房市场的份额约4.03%，在23个城市的销售金额位列当地第一，在14个城市排名第二，城市深耕优势凸显。投资拿地趋缓，土地储备仍较为充足。公司投资拿地继续降速、合作拿地比例继续提升。公司全年新获取168个项目，总规划建筑面积3366.5万方，对应总地价2114.8亿元，同比下降8.8%，已连续两年减少，且拿地金额占销售金额的比重为30%，较2019年下降6.7个百分点，其中权益规划建筑面积2058.8万方，对应权益地价总额为1381.5亿元，拿地金额权益比例为65%，较2019年下降1.5个百分点。截至报告期末，公司在建项目总建面10787.6万方，规划中项目总建面5050.8万方，两者合计15838.4万方，足以保障未来4年以上的结算增长需要，土储仍较为充足。3杠杆保持低位，融资成本优势行业领先杠杆保持低位，融资成本优势业内领先。截至报告期末，公司“三道红线”指标处于监管黄档：现金短债比为2.28，较2019年末提升0.55；净负债率为18.9%，较2019年末下降15.8个百分点，一直处于行业的低水平，且远低于监管标准；扣除预收款后的资产负债率指标踩线，截至报告期末为71.7%，较2019年末下降4.8个百分点，逐步接近监管要求。截至报告期末，公司有息负债中一年内到期占比32.1%，较2019年末下降4.3个百分点，期限结构更趋健康。报告期内，公司各渠道融资成本均处于行业低水平。公司银行贷款的融资成本低于5.70%、债券融资成本在1.90~5.35%之间，其他借款在2.30%~6.16%之间。4多元业务枝繁叶茂，分红比例提升多元业务中，物业服务、租赁住宅、仓储物流服务三大板块表现亮眼，而商业运营开发与运营板块则由于上半年受疫情影响，整体增速表现平淡。1、物业服务板块方面，报告期内万科物业正式更名万物云，并发布针对商企服务的“万物梁行”、针对城市空间服务的“万物云城”等品牌，期内实现营收182亿元，同比增长27.4%；截至报告期末，万物云在管面积你5.66亿平，较2019年末增长25.8%。上半年实现收入67亿，同比增长26.8%。无论从收入体量，还是在管面积来看，都是当之无愧的行业领头羊，并展现出全业态、全业务、科技化的全面发展态势。2、租赁住宅板块方面，报告期内长租公寓营收达25.4亿元，同比增长72.3%；截至报告期末，公司运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间，已开业项目额的整体出租率超过95%。3、仓储物流服务板块方面，报告期内，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营收18.7亿元，同比增长37%，其中冷链营收增长达到60%，表现亮眼；截至报告期末，万纬物流总可租赁建筑面积为1148万方，累计开业面积700万方，其中高标库和冷库稳定期出租率分别为94%、77%。4、商业开发与运营板块方面，报告期内实现商业（含非并表项目）业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%；截至报告期末公司（含印力）累计开业的商业面积989.8万方，已开业项目整体出租率为87.4%，规划中和在建建筑面积为435.4万方。分红比例有所回升。公司2020年度拟派发现金股息145.22亿元，占归母净利润的34.98%，分红比例较2019年提升4.6个百分点，按照拟派股息计算当前市值对应股息率在3.98%，此角度具备一定配置价值。5盈利预测与投资建议略6风险提示1）房地产销售规模增长不及预期。若销售不及预期，可能会影响盈利预期。2）布局城市调控政策力度超预期。若房地产政策趋紧，可能对销售产生不利影响，进而影响盈利。相关报告HOME2020年8月31日【中信建投地产

题图为天府国际金融中心疫情重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点收入与业绩快速增长，利润率保持稳定。2020年公司实现营业收入80.4亿元，同比增长34.7%，归母净利润6.7亿元，同比增长37.3%。公司收入的快速增长主要由于管理规模的持续扩大和增值服务的快速发展。盈利能力方面，公司2020年毛利率为18.7%，较2019年下降1.6个百分点，主要由于上半年疫情对部分入户式增值服务的开展造成阶段性影响以及美居、社区零售等投入期业务收入占比提升。费用率基本保持稳定，2020年销管费用率为9.8%，较2019年提升0.2个百分点。管理面积与收入持续增加，结构比例不断优化。2020年公司物业管理服务实现收入49.5亿元，同比增长28.7%。在管面积3.8亿平方米，同比增长32.5%。积极布局非住宅业态，收入与面积结构持续优化。商业及写字楼业态实现收入7.0亿元，同比增长39.3%，占物管收入的比重为14.1%，较2019年提升1.1个百分点。公共及其他物业实现收入8.0亿元，同比增长67.2%，占物管收入的比重为16.2%，较2019年提升3.7个百分点。从在管面积来看，住宅业态在管面积为1.7亿平方米，同比增长20.7%，非住宅业态在管面积为2.1亿平方米，同比增长43.6%，占在管面积的比重达到55.9%，较2019年提升4.3个百分点。第三方项目收入为13.1亿元，同比增长87.8%，占物管收入的比重达到26.4%，较2019年提高8.3个百分点。社区增值服务保持高速增长，垂直产业发展迅猛。2020年，公司社区增值服务实现收入17.5亿元，同比增长51.5%，占增值服务的收入比重达到56.6%，较2019年提升2.2个百分点。非业主增值服务实现收入13.3亿元，同比增长38.4%。在社区增值服务高速增长的驱动下，增值服务的收入结构持续优化。公司的社区增值服务聚焦客户和业主需求，打造多元增值服务生态圈，垂直产业发展迅猛。美居业务2020年实现收入4.1亿元，同比增长110.9%。社区零售业务实现收入3.9亿元，同比增长223.5%。盈利预测与投资建议略风险提示新业态业绩增速不及预期；公共类物业扩张速度过快。收入业绩持续增长，盈利能力保持稳定收入与业绩快速增长，利润率保持稳定。2020年公司实现营业收入80.4亿元，同比增长34.7%，归母净利润6.7亿元，同比增长37.3%。公司收入的快速增长主要由于管理规模的持续扩大和增值服务的快速发展。盈利能力方面，公司2020年毛利率为18.7%，较2019年下降1.6个百分点，主要由于上半年疫情对部分入户式增值服务的开展造成阶段性影响以及美居、社区零售等投入期业务收入占比提升。费用率基本保持稳定，2020年销管费用率为9.8%，较2019年提升0.2个百分点。2020年，公司的其他收入及其他净收益有明显的增长，全年金额为2.1亿元，同比增长510.1%，主要因为利息收入及政府补贴增加和汇兑净收益增加。管理面积持续增加，物业管理服务收入稳健增长在管面积持续增加，物管收入稳健增长。2020年公司物业管理服务实现收入49.5亿元，占总收入的比重为61.6%，同比增长28.7%。物业管理服务仍然是公司稳健的基本盘，2020年的收入增长主要由于管理规模的持续扩张。截至2020年底，公司合同管理面积5.7亿平方米，同比增长13.9%，在管面积3.8亿平方米，同比增长32.5%。公司的合管比为1.5，未来在管面积的持续增长有保障。积极布局非居业态，收入与面积结构持续优化。2020年，住宅业态实现收入34.5亿元，同比增长20.4%，占物业管理服务收入的比重为69.7%，较2019年下降4.8个百分点。商业及写字楼业态实现收入7.0亿元，同比增长39.3%，占物业管理服务收入的比重为14.1%，较2019年提升1.1个百分点。公共及其他物业实现收入8.0亿元，同比增长67.2%，占物业管理服务收入的比重为16.2%，较2019年提升3.7个百分点。从在管面积来看，住宅业态在管面积为1.7亿平方米，同比增长20.7%，非住宅业态在管面积为2.1亿平方米，同比增长43.6%，占在管面积的比重达到55.9%，较2019年提升4.3个百分点。外延扩张提速，市场化比重不断提高。截至2020年底，公司在管面积中第三方项目为2.3亿平米，同比增长44.0%，占总在管面积的59.9%。从收入贡献来看，2020年物业管理收入中第三方项目收入为13.1亿元，同比增长87.8%，占物业管理收入的比重达到26.4%，较2019年提高8.3个百分点。增值服务快速发展，垂直产业发展效果显现社区增值服务保持高速增长，增值服务收入结构持续优化。2020年，公司社区增值服务实现收入17.5亿元，同比增长51.5%，占增值服务的收入比重达到56.6%，较2019年提升2.2个百分点。非业主增值服务实现收入13.3亿元，同比增长38.4%。在社区增值服务高速增长的驱动下，增值服务的收入结构持续优化。公司的社区增值服务聚焦客户和业主需求，打造多元增值服务生态圈，垂直产业发展迅猛。社区增值服务中的美居业务2020年实现收入4.1亿元，同比增长110.9%，占社区增值服务收入的比重为23.2%，较2019年提升6.5个百分点。社区零售业务实现收入3.9亿元，同比增长223.5%，占社区增值服务收入的比重为22.0%，较2019年提升11.7个百分点。社区媒体业务实现收入9000万元，同比增长38.5%。盈利预测与投资建议略风险提示（1）新业态业绩增速不及预期。新业态可能尚未成熟，从而导致市场对于其业务的盈利增长性产生质疑；（2）公共类物业扩张速度过快。公共类物业中单价和毛利率较低的城镇公共服务物业可能扩展过快，导致公司的净利润率难以维持在原有水平，盈利增长不达预期。相关报告2020年8月26日【中信建投地产｜中报点评】保利物业：业绩稳步增长，非住拓展持续发力2020年3月26日【中信建投地产｜年报点评】保利物业：业绩实现高速增长，盈利能力持续改善证券研究报告名称：《保利物业：业绩快速增长，坚持高质量发展》

题图为长沙保利大都汇重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！事件公司发布三季报，前三季度实现营业收入1174.0亿元，同比增长5.05%，归母净利润132.0亿元，同比增长2.9%。核心观点业绩表现平稳，保持稳健经营风格。2020年1~9月，公司实现营业收入1174.0亿元，同比增长5.05%，归母净利润132.0亿元，同比增长2.9%。收入和业绩均保持平稳，业绩增速略低于收入增速主要由于结转结构导致毛利率有所下降。前三季度公司毛利率为34.0%，较去年同期小幅下降1.9个百分点。公司积极抓精细化经营，期间费用率较去年同期下降0.6个百分点，支持公司的净利率保持稳定。前三季度净利率为15.6%，较去年同期仅下降0.1个百分点。公司保持稳健的经营节奏，前三季度新开工面积3839万平方米，同比增长4.4%，竣工面积2203万平方米，同比增长27.9%。销售持续改善，三季度表现尤其亮眼。前三季度，公司累计实现销售金额3673.8亿元，同比增长5.9%，销售面积2444.1万平方米，同比增长6.6%。在历经年初疫情的冲击之后，公司销售持续好转。单三季度销售表现亮眼，实现销售金额1428.4亿元，同比增长51.7%，销售面积951.8万平方米，同比增长44.2%。增速较二季度分别提升44.3和37.2个百分点，销售持续改善态势明显。公司销售质量同样很高，前三季度实现销售回笼3317.4亿元，回笼率达到90.3%。积极拿地增厚土储，杠杆率控制优秀，长期竞争优势明显。公司前三季度新拓展项目88个，新增容积率面积1982万平方米，同比增长32.8%，拿地金额1314亿元，同比增长31.9%，楼面价位6630元/平方米，基本持平。前三季度投资强度（拿地金额/销售金额）为35.8%，较去年同期提高7.1个百分点，反映出公司拿地更加积极。截至三季度末，公司共有在建拟建项目714个，在建面积14021万平方米，待开发面积7075万平方米。土地储备充裕，为未来销售稳健增长提供可靠支撑。公司尽管拿地积极，但杠杆率仍然控制的很好。2020年9月末，公司扣除预收账款后资产负债率为65.6%，现金短债比1.9，净资产负债率为70.9%。这有利于公司在未来房地产行业去杠杆化的环境中保持竞争力。投资建议略风险提示1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。相关报告2020年8月26日【中信建投地产｜中报点评】保利地产：百尺竿头更进一步，央企龙头渐入佳境2020年7月21日【中信建投地产｜个股跟踪】保利地产：业绩高基数下仍有提升，下半年销售料将好转2020年4月10日【中信建投地产｜个股跟踪】保利地产：销售缓慢恢复，关注二季度推货证券研究报告名称：《保利地产：业绩增长稳现深厚内功，销售表现佳显龙头雄风》

题图为万科上海天空之城效果图重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！＋核心观点收入与业绩稳中有进，管理效率持续提升。公司上半年实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%，归母净利润125.1亿元，同比增长5.6%。收入与业绩增速基本匹配，实现稳定增长，增速在Top5房企中表现较好。归母净利润大增主要是由于少数股东损益由去年的74.4亿元下降至61.2亿元，少数股东损益占净利润比重为32.9%，较去年同期下降5.7个百分点，投资收益增至17.1亿元，同比增长88.7%。上半年公司毛利率为31.8%，较去年同期下降4.5个百分点。毛利率下降可能因为结算了部分低毛利项目。销售表现持续回暖，投资拿地保持审慎。公司上半年实现销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%。上半年销售出现下滑，主要是一季度受疫情影响较大，进入二季度以后销售就开始改善，5月份销售恢复单月同比增长。公司上半年拿地金额为524.5亿元，同比下降47.2%。投资强度（拿地金额/销售金额）为16.4%，较去年同期下降13.7个百分点，反映出公司在市场存在不确定性和土地市场较热的情况下选择谨慎投资。杠杆率保持低位，融资成本业内领先。有息负债金额为2729.8亿元，较年初增加151.3亿元，占总资产的比例为15.1%。债务结构中长期债务占比64.5%，短债占比35.5%，期限结构健康。公司净资产负债率仅为27%，较2019年底下降6.9个百分点，在业内处于较低水平。有息债务来源中银行借款占比为55.8%，应付债券占比为25.5%，其他借款占比为18.7%，融资标准化程度较高。综合融资成本约为5.14%（资本化率近似代替），在业内处于领先水平。（财务预测与投资建议删略）风险提示：1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。1收入与业绩稳中有进，管理效率持续提升公司上半年实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%，归母净利润125.1亿元，同比增长5.6%。收入与业绩增速基本匹配，实现稳定增长，增速在Top5房企中表现较好。归母净利润大增主要是由于少数股东损益由去年的74.4亿元下降至61.2亿元，少数股东损益占净利润比重为32.9%，较去年同期下降5.7个百分点，投资收益增至17.1亿元，同比增长88.7%。这说明公司集中结算了一批权益比例较高的合作项目。上半年公司毛利率为31.8%，较去年同期下降4.5个百分点，房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。毛利率下降可能因为结算了部分低毛利项目，公司上半年的结算均价为12286元/平方米，同比下降21.8%，明显低于万科过去几年1.5万元左右的销售均价。公司的管理效率持续提升，期间费用率较去年同期下降0.8个百分点至7.8%。2销售表现持续回暖，投资拿地保持审慎公司上半年实现销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，销售面积2077.0万平方米，同比下降3.4%。上半年销售出现下滑，主要是一季度受疫情影响较大，进入二季度以后销售就开始改善，5月份销售恢复单月同比增长。预计下半年疫情影响的持续弱化，房地产也将保持回暖态势，预计公司下半年销售仍将保持良好的增长势头。销售结构方面，上海区域贡献了1322.6亿元，占比41.3%，反映出江浙一带的市场恢复好于其他区域。已售未结的金额为6953.4亿元，同比增长14.2%，结算资源的持续增长为未来的业绩释放奠定良好的基础。公司上半年获取新项目55个，总建筑面积980.2万平方米，权益建筑面积504.6万平方米。拿地金额524.5亿元，同比下降47.2%，权益比例为61.3%，较2019年全年下降

题图为保利物业在管的金华保利大国璟重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点收入稳步增长，净利率与去年同期持平。公司2020年上半年实现营业收入36.0亿元，同比增长27.6%，实现归母净利润3.996亿元，同比增长27.4%。其中，业主增值服务收入实现40.8%的增速，成为增长最快的业务板块。从利润率来看，公司上半年毛利率较去年同期下滑3.2个百分点至20.4%，但归母净利率为11.4%，与去年同期持平。其中，基础物管服务、非业主增值服务、非业主增值服务毛利率具有不同程度下滑。公司毛利率下滑但归母净利率与去年同期持平的主要原因在于利息收入和政府补助增加以及汇兑净收益增加，使得其他收入及其他净收益同比增长1762.1%至1.23亿元。在管面积稳定增长，非住物业持续发力。2020年上半年公司基础物管收入达到22.86亿，同比增长25.4%。截至到2020年中期，公司在管面积3.17亿平，较年初增长9.4%；储备面积（=合同面积-在管面积）1.77亿平方米，同比下降9.26%，储备面积对在管面积的覆盖倍数为0.56，较2019年底有所降低。公司平均的物管单价稳步提升，2020年上半年公司整体住宅和商业的平均物管单价分别为2.22、7.94元/平/月，分别同比增长1.8%和18.3%。非住物业方面，公司在商办及公共类物业方面均有多个标志性项目落地，其中公共类物业向高校教研物业、轨道交通物业、城镇景区物业三大核心业态聚焦，并积极探索环卫一体化、智慧城镇等公共服务，期内公共类物业的物管收入同比增长60.1%。社区增值服务积极开拓，非业主增值服务增速稳定。社区增值服务方面，公司通过“便民服务+垂直服务+疫情专项服务”的组合模式，实现了社区增值服务收入的较快增长。非业主增值服务方面，期内公司非业主增值服务收入同比增长20.8%，增速稳定。财务预测和投资建议（删略）风险提示：新业态业绩增速不及预期；公共类物业扩张速度过快。（以下为节选内容，非报告全文）1

题图为保利香槟花园重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点高基数下业绩小幅增长，利润率保持稳定。2020年上半年公司实现营业收入736.8亿元，同比增长3.6%，归母净利润101.2亿元，同比增长1.7%。盈利能力方面，公司上半年毛利率为35.7%，较去年同期下降4.1个百分点。毛利率下滑主要因在江苏、湖南和安徽结算了较多低毛利项目，在大本营广东地区仍然保持了较高的结算毛利率。公司上半年归母净利率为13.7%，较去年同期小幅下降0.3个百分点，处于稳定状态。毛利率下滑而归母净利率基本稳定的原因在于随着合作项目陆续进入结算期，投资收益出现了大幅增长。公司上半年投资收益为21.1亿元，同比增长139.0%。销售渐入佳境，拿地更为积极。2020年上半年公司实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%，销售面积1492.3万平方米，同比下降8.8%。销售下滑主要受疫情影响，二季度以后已逐月好转。公司38个核心城市销售贡献为76%，珠三角和长三角区域的销售贡献分别为28%和25%，两组数据均基本与去年同期持平，公司区域结构保持稳定。拿地金额为819.7亿元，同比增长54.0%，公司上半年投资强度（拿地金额/销售金额）为36.5%，较去年同期提高15.5个百分点。融资成本维持低位，杠杆率有所提升。截至2020年6月底，公司账面有息负债为3021亿元，较2019年12月底增加320.5亿元。有息负债综合融资成本为4.84,%，较2019年12月底下降11个bp，保持在行业内的领先优势。公司净资产负债率为72.1%，较2019年底增加15.2个百分点，杠杆率有所提升，也与公司加大投资力度的经营选择相符合。维持买入评级，目标价19.81元。财务预测与投资建议（删略）风险提示：1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。（以下内容为节选，非报告全文）1收入和业绩表现平稳，利润率总体保持稳定2020年上半年公司实现营业收入736.8亿元，同比增长3.6%，归母净利润101.2亿元，同比增长1.7%。公司收入与业绩增速基本匹配，绝对增速虽然不高，但考虑去年的高基数和今年疫情冲击，取得这一成绩实属不易。盈利能力方面，公司上半年毛利率为35.7%，较去年同期下降4.1个百分点。毛利率下滑主要因在江苏、湖南和安徽结算了较多低毛利项目，在大本营广东地区仍然保持了较高的结算毛利率。公司上半年归母净利率为13.7%，较去年同期小幅下降0.3个百分点，处于稳定状态。毛利率下滑而归母净利率基本稳定的原因在于随着合作项目陆续进入结算期，投资收益出现了大幅增长。公司上半年投资收益为21.1亿元，同比增长139.0%2销售表现渐入佳境，拿地更加积极进取2020年上半年公司实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%，销售面积1492.3万平方米，同比下降8.8%。公司上半年销售出现下滑主要由于一季度受到疫情冲击，公司销售受此影响出现了明显下滑。进入二季度以后，公司的销售持续好转，4月销售增速转正，5、6月销售增速持续向好，6月单月实现销售688.5亿元，创历史新高。我们预计随着下半年市场整体的持续回暖和公司供货的增加，公司销售将渐入佳境，全年表现值得期待。从结构上来看，公司38个核心城市销售贡献为76%，珠三角和长三角区域的销售贡献分别为28%和25%，两组数据均基本与去年同期持平，反映出公司区域结构保持稳定。公司上半年新增项目44个，拿地金额为819.7亿元，同比增长54.0%，拿地面积为984.2万平方米，同比增长19.0%，平均楼面地价为8328元/平方米，同比增长29.4%。拿地成本出现较大幅度的上升主要因为公司在今年加大了在高能级城市的投资力度。上半年38个核心城市拿地金额占比为86%，较去年提升7个百分点，一二线城市的拿地金额占比为81%，较去年提高14个百分点。从投资强度的角度看，公司上半年投资强度（拿地金额/销售金额）为36.5%，较去年同期提高15.5个百分点，去年全年投资强度为33.3%，公司投资力度明显加强，在土地市场表现更为活跃。公司近几年持续保持拿地权益比例的上升趋势，公司上半年新增项目权益比例为72.6%，较去年全年高2.7个百分点。3融资成本维持低位，杠杆率有所提升截至2020年6月底，公司账面有息负债为3021亿元，较2019年12月底增加320.5亿元。有息负债综合融资成本为4.84,%，较2019年12月底下降11个bp，保持在行业内的领先优势。公司净资产负债率为72.1%，较2019年底增加15.2个百分点，杠杆率有所提升，也与公司加大投资力度的经营选择相符合。货币资金对短期借款及一年内到期债务的覆盖倍数为1.96倍，资金结构安全。4两翼业务发展平顺，未来有望成为公司新的利润点公司围绕房地产主业积极发展多元化业务，总体来看发展平顺。截至2020年6月底，商业管理板块面积达到287万平方米，管理业态丰富，包括购物中心、酒店等，并且可以实现品牌及管理输出。销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近2000个，代理销售规模2300亿，市场竞争力持续提升。不动产金融方面，累计在管规模超过1300亿元，持续保持国内领先地产基金的地位5盈利预测与投资建议（略）6风险提示1）房地产销售规模增长不及预期。若销售不及预期，可能会影响盈利预期。2）

题图为位于珠海市华发旗下的华发商都重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点上半年结转规模提升，但毛利率下降，使得利润增速不及营收。公司2020年上半年实现营业收入228.7亿元，同比增长60.8%；归母净利润14.7亿元，同比增长6.0%。归母净利润增速不及营业收入的主要原因在于：1、毛利率出现较为明显的下滑，2020年上半年毛利率为24.6%，较2019年同期下滑10.4个百分点；2、净利润中少数权益比例提升，较去年同期上升16个百分点至32%。全年业绩保障程度仍较高，预收账款/上半年营收为2.11X。销售具备韧性，拿地聚焦核心城市。销售方面，公司上半年销售金额440.7亿元，同比增长1.1%，根据克而瑞1-6月销售榜单，公司位列32名，较2019年提升7名次。公司2019年Q2-Q4新开工面积650.6万平，同比增长26.7%，疫情导致供货节奏后移，再加上2020年Q1新开工156万方，预计公司2020年全年新推货量仍有充足保障。根据我们跟踪，公司上半年在7个核心城市城市共获取10个项目，全口径拿地金额超过360亿元，拿地金额占销售金额比重82.5%，拓展较为积极。杠杆改善成本降，积极探索多元融资渠道。上半年公司有息杠杆有所下降，净负债率较年初下降9个百分点至151%，但后续仍有下降空间；现金短债比0.98X，较年初提升0.27X，现金基本可覆盖短债。此外，今年公司积极创新融资渠道，在公司债、超短融、中票之外，积极探索专项租赁公司债、收益票据PRN以及企业债等创新产品。融资成本方面，上半年公司整体平均融资成本6.26%，较去年下降0.09个百分点。财务预测和投资建议略。风险提示：疫情可能反复影响销售；一二线拿地成本抬升。（以下为节选内容，非报告全文）1

题图为保利梧桐语重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！事件公司发布2020年半年度业绩快报，公司营业总收入同比增长3.6%，营业利润同比增长1.8%，利润总额同比增长1.6%，归母净利润同比增长1.7%。核心观点业绩在去年高基数下仍有增长，展现公司充沛利润储备。公司实现营业总收入737.0亿元，同比增长3.6%，归母净利润101.2亿元，同比增长1.7%。在去年99.5亿元的高基数和一季度疫情严重冲击下，仍能实现业绩正增长，足见公司利润储备之充沛。盈利能力方面，公司营业利润率为23.6%，与去年同期基本持平，略微下降0.4个百分点。归母净利率为13.7%，亦保持平稳，较去年同期仅下降0.3个百分点。综合来看，公司疫情冲击下，业绩仍能百尺竿头更进一步，小幅超出预期。销售受疫情冲击，下滑在意料之中，下半年料将逐渐恢复。2020年上半年公司实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%。销售金额的下滑主要因一季度疫情冲击销售被中断所致。从4月份开始，销售呈现逐月好转之势，4~6月单月销售金额增速分别为0.4%、12.4%、8.2%。下半年随着经济逐渐复苏和房地产销售市场的活跃，公司推货将恢复正常，销售正增长态势料将能够保持，全年累计增速将逐渐恢复。疫情对公司销售虽有负面影响，但正在淡去，预计整个下半年仍将延续二季度以来的向好态势。投资建议维持盈利预测和买入评级，目标价19.81元。我们预测2020-2022年公司EPS为2.83/3.29/3.85元。根据可比公司估值，2020年PE为7X，对应目标价19.81元。风险提示：1）房地产市场恢复不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。相关报告：4月10日【中信建投地产｜个股跟踪】保利地产：销售缓慢恢复，关注二季度推货3月09日【中信建投地产｜个股跟踪】保利地产：销售继续回落，拿地态度积极1月09日【中信建投地产｜个股跟踪】保利地产：业绩超预期

题图为上海万科翡翠公园重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！事件公司发布2020年5月销售及新增项目简报，2020年5月份公司实现合同销售面积386.8万平方米，合同销售金额612.8亿元；2020年1-5月份公司累计实现合同销售面积1575.5万平方米，合同销售金额2471.1亿元。核心观点单月销售增速由负转正，5月销售恢复情况良好。公司5月份销售金额同比增值5.7%，销售面积同比增值5.7%，单月销售增速均由负转正，反应当前公司销售恢复情况良好，单月销售数据均为历史以来的5月新高。1-5月份公司销售金额同比降幅收窄至7.7%，销售面积同比同比降幅收窄至5.1%。随着公司当前销售的逐步恢复，跌价公司全年计划新开工3609.0万平，下半年即将迎来公司推货的高峰，预计公司全年销售有望维持正增长。

题图为上海保利首创颂重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！事件公司发布2020年3月销售情况简报，2020年3月，公司实现签约面积201.4万平方米，同比下降28.9%；实现签约金额273.7亿元，同比下降35.9%。2020年1-3月，公司实现签约面积490.2万平方米，同比下降30.0%；实现签约金额710.2亿元，同比下降35.2%。核心观点销售缓慢恢复，平稳增长可期。公司3月份销售恢复速度较为缓慢，销售金额同比下滑35.9%，较上月降幅收窄4.1个百分点，销售面积同比下滑1.7%，较上月降幅收窄1.7个百分点。公司3月份销售恢复较为缓慢，销售均价达到13590元/平,环比2月份下滑11.1%。公司当前销售恢复乏力的主要原因在于当前公司可售货值不多，叠加一季度历来为公司的推货低点，导致公司销售弹性不佳，从全年来看，随着当前疫情逐步得到控制，客流逐步恢复，即将进入二季度，公司的推货规模也将逐步回升，我们预计公司在二季度的销售将恢复弹性，全年依旧有望保持平稳增长持续逆市拿地，强化核心城市布局。公司3月份拿地力度继续保持，共新增5个项目，分别位于北京、上海、杭州、苏州、南昌、赣州等地，除赣州项目外其他余新增项目均位于一二线核心城市，进一步强化公司在一二线核心城市的储备优势，从拿地规模上看，3月份新增项目计容建面108.2万平方米，同比下降15.9%，对应总价109.4亿，同比增长94.5%，公司逆市持续加大拿地力度，为下半年公司加大项目推盘，推动销售规模保持增长，提供充裕货值储备。财务预测和投资建议维持买入评级。预计公司2019-2021年EPS分别2.23/2.93/3.66元，当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为6.7x/5.1x，维持“买入”评级。相关报告：1月9日【中信建投地产｜个股跟踪】保利地产：业绩超预期

题图为上海万科中兴路一号重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！事件公司发布2020年3月份销售及新增项目简报，2020年3月份公司实现合同销售面积378.1万平米，合同销售金额549.4亿元；1-3月份公司累计实现销售面积884.8万平米，合同销售金额1378.8亿元。核心观点3月销售反弹明显。公司3月销售金额同比下降4.2%，销售面积同比增长4.9%。3月单月销售均价14541元/平方米，同比下降8.7%。1-3月销售额同比降幅收窄至7.7%，销售面积同比降幅收窄至4.4%。3月份以来公司销售改善明显，销售面积增速由负转正，销售金额降幅大幅收窄，随着公司员工逐渐复工和返岗，公司4月份开始推货和销售预计将逐步恢复正常。展望全年，公司计划新开工3609.0万平，可推资源丰富，我们相信公司今年的销售规模有望保持平稳增长。拿地延续审慎态度。公司3月份拿地依然保持审慎态度，仅新增4个项目，分别位于包头、乌鲁木齐、郑州和兰州，合计计容建面140.9万平米，同比下降51.3%，合计总地价44.8亿，同比下降69.9%。虽然公司拿地规模下降，但拿地越发聚焦核心城市，新增项目中除包头项目均位于二线城市，进一步夯实公司核心城市的储备优势。事业合伙人持续增持公司股票。3月31日公司公告事业合伙人“盈安合伙”购入公司股票6500万股，占公司总股本0.58%，均价25元/股，共使用资金16.25亿元。本次事业合伙人继续购入公司股票，一方面使公司管理团队利益与股东利益更趋于一致，另一方面也反映了当前管理团队对于公司未来发展充满信心。财务预测和投资建议维持买入评级。我们预测2020-2022年公司EPS为3.95/4.55/5.25元。根据可比公司2020年平均6x的PE估值，我们给予万科30%的溢价，即2020年PE估值8x，对应目标价31.60元。风险提示：1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。相关报告：3月4日【中信建投地产｜个股跟踪】万科A：疫情导致销售回落，拿地融资蓄势待发3月20日【中信建投地产｜年报点评】万科A：基本盘巩固提升，利润率有所下滑证券研究报告名称：《销售反弹明显，事业合伙人持续增持》

题图为保利物业在管的金华保利大国璟重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！核心观点收入保持快速增长，利润水平稳中有升。公司2019年实现收入59.7亿，同比增长41.1%，实现股东应占溢利4.9亿，同比增长49.3%。公司业绩快速增长主要系：1、公司管理规模持续扩大，公司2019收费管理面积达到2.9亿平方米，同比增长50.6%，带动公司收入水平持续提升；2、公司收入结构明显改善，2019年公司物管业务收入占比降至64.4%，较2018年下降4.4个百分点，相对高毛利率的增值服务业务收入占比进一步提升至35.6%，带动公司2019年综合毛利率达到20.3%，较2018年提升了0.2个百分点；3、公司管控效率较好，虽然随着公司拓展力度的增加，带来的行政开支达到5.7亿，同比增长38.2%，但公司管理费用率依然较2018年下降0.2个百分点，考虑到公司2019年上市带来相关支出610万元，若扣除上市费用，公司管理费用率进一步降至9.5%。规模与单价齐升，业态结构持续改善。2019年公司物管业务收入达到38.4亿，同比增长32.1%，占收入比重为64.4%。截至到2019年年底，公司合同管理面积5.0亿平方米，同比增长37.8%。合同管理面积中，储备面积2.1亿平方米，同比增速达到23.4%。储备面积对在管面积的覆盖倍数达到0.7，公司拥有充沛的储备面积来支撑未来在管面积的持续增长，为公司发展提供动力。公司业务覆盖国内29个省、市及自治区的

题图为北京万科翡翠山晓规划图重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合核心观点业绩增长符合预期，利润率有所下滑。2019年公司实现营业收入3678.9亿，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿，同比增长15.1%。归母净利润增长不及营收增长，主要因公司毛利率下滑以及投资收益减少带来。公司的综合毛利率从2018年的37.5%降至2019年的36.2%，下降1.3个百分点；同时公司营业税金及附加增长较多，营业利润率即扣税后的毛利率，从2018年的29.7%降至2019年的27.3%，下降2.4个百分点。公司投资收益从2018年的68亿元下滑到2019年的50亿元。后续公司盈利变化趋势将主要依赖于销售情况及利润率变化情况。公司财务状况优异，杠杆率略有提升。2019年年底公司净负债率为34.7%，仍处于行业中较低水平，较2018年年底的25.0%上升9.7个百分点。短期负债为960亿元，占比为36.9%，较过去几年有所增加。2019年年底账上货币资金达1662亿元，还款压力小，短期负债覆盖倍数达到1.7倍。公司多元融资渠道通畅，利率低廉，目前利用美元中期票据等工具融资，票面利率可低至3.15%。我们预计在今年流动性持续宽松的环境下，公司作为房地产行业的龙头将充分受益。财务预测和投资建议维持买入评级，下调目标价至31.60元。我们预测2020-2022年公司EPS为3.95/4.55/5.25元（原预测为2020-2021年4.26/4.91元）。根据可比公司估值，2020年PE为6X，由于万科龙头地位带来的融资优势和相关多元化带来的业务前景，我们给予万科30%的溢价，即2020年PE估值8X，对应目标价31.60元（原目标价为38.00元）。风险提示：1）房地产销售规模增长不及预期。2）布局城市调控政策力度超预期。（以下为节选内容，非报告全文）1

题图为上海保利香槟花园重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！事件公司发布2020年2月销售情况简报，2020年2月，公司实现签约面积131.3万平方米，同比下降30.6%；实现签约金额200.6亿元，同比下降39.9%。2020年1-2月，公司实现签约面积288.9万平方米，同比下降30.7%；实现签约金额436.5亿元，同比下降34.9%。核心观点因疫情影响2月销售回落。公司2月销售金额同比下滑39.9%，较上月增速低10.2个百分点。销售面积同比下滑30.1%，较上月增速低0.1个百分点。公司2月份销售进一步下降主要受到新冠肺炎疫情影响，导致推货和销售有所停滞。从全年来看，随着疫情逐步得到控制，在疫情期间压抑的需求终会释放，且公司深耕城市群优势明显，货值储备丰富，叠加当前政策端调控逐步趋于缓和，我们预计公司销售规模有望在2020年继续保持平稳增长。逆市拿地彰显扩张态度，积极融资充裕现金储备。在行业各大公司2月份拿地收缩的情况下，公司积极把握机遇逆市拿地，2月份新增5个项目，分别位于北京、广州、长沙、郑州、石家庄，合计建面118.8万平，对应总价112.5亿，拿地金额环比1月份微降9.9%。公司积极扩张的态度将进一步夯实其在主流城市的土储优势，为公司下半年加大推盘，推动销售规模保持增长提供助力。此外2月末成功发行9亿永续中期票据，票面利率仅有3.4%，通过较低的成本锁定长期资金，充分缓解公司现金流压力，增加公司货币资金储备，为公司积极扩张提供弹药。财务预测和投资建议维持买入评级。预计公司2019-2021年EPS分别2.23/2.93/3.66元，当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为6.9x/5.3x，维持“买入”评级。证券研究报告名称：《销售继续回落，拿地态度积极》

题图为温州市瓯海区万科翡翠天地重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！事件公司发布2020年2月份销售及2月新增项目简报，2020年2月份公司实现合同销售面积173.2万平方米，合同销售金额280.3亿元。1-2月累计实现合同销售面积506.7万平方米，合同销售金额829.4亿元。核心观点2月销售额明显回落，低于过去三年同期水平。公司2月销售金额同比下降35.1%，较1月环比下滑49.0%，2月销售面积同比下降29.8%，较1月环比下滑48.1%，2月单月销售均价16183.6元/平，同比下降7.6%，较1月环比下滑1.7%。由于受到新冠肺炎疫情的影响，公司二月份推货及销售有所停滞，导致公司2月销售规模仅高于2016年水平，明显低于2017-2019年的同期水平。但我们认为疫情对于需求的影响只是推迟，而不是消除，所以我们预计未来随着疫情逐步得到控制，需求终会释放，而公司今年推货意愿积极，货值储备充裕，叠加当前疫情给房地产市场带来的波动和冲击之下，越来越多的城市开始出台楼市支持政策，需求端支持力度越发明显，公司全年销售有望保持平稳。拿地保持谨慎，现金流安全可控。公司2月份仅新增两个项目，分别位于广东江门和湖北武汉，合计计容建面35.5万平，对于总价28.9亿，无论是拿地规模还是拿地面积均出现明显收缩，公司扩张力度下降，一方面受制于疫情影响全国范围内很多城市暂缓招拍挂，另一方面在于疫情期间房企销售停滞，企业资金链受到挑战，但我们也注意到疫情期间较多城市出台了土地市场支持政策，包括北京在内等一二线核心城市新推的土地无论是质量还是价格均较过去有所改善，我们预计随着疫情的逐步恢复，公司的扩张步伐也会重启，此外公司2月末申请公开发行90亿公司债券获证监会核准，若发行成功公司现金流将得到进一步补充，助力公司未来业务拓展。财务预测和投资建议维持买入评级。预计公司2019-2021年EPS分别3.63/4.26/4.91元，当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为8.6x/7.3x，维持“买入”评级。风险提示：行业调控超预期，房地产市场向下波动超预期。证券研究报告名称：《疫情导致销售回落，拿地融资蓄势待发》

事件公司发布2019年业绩快报，2019年公司实现营业收入2355.4亿，同比增长21.1%，实现归属于上市公司股东的净利润265.7亿，同比增长40.6%，EPS2.23元。公司同时公告12月及全年销售情况，公司全年实现销售规模4618.5亿，同比增长14.1%。核心观点业绩超预期，规模创新高。公司业绩超预期的主要原因在于：1、结转规模提升，带动公司营业收入同比增长21.1%；2、随着公司区域结构的改善和结算项目质量的提升，公司2019年实现营业利润率21.4%，较2018年提升3.1个百分点。截至三季度末公司尚有3829亿预收款在手，覆盖今年业务收入的1.6倍，保障公司未来业绩持续增长。销售方面，公司2019年实现签约面积3123.1万平，同比增长12.9%；签约金额4618.5亿，同比增长14.1%，公司销售规模再创新高，展望2020年，公司深耕城市群优势明显，且货值储备丰富，虽然行业形式面临较大的不确定性，但我们相信公司在经营上韧性，预计公司销售规模有望在2020年继续保持增长。拿地保持审慎，但权益比重提升。公司今年拿地保持收缩，全年新增项目计容建面2674.8万平，同比下降14.2%，对应总地价1554.9亿，同比下降19.3%，从节奏上看，在土地市场最热的3月份和4月份公司拿地较少，随着下半年以来土地市场溢价率的回落，公司拿地力度开始提升，尤其12月份，公司单月拿地规模达到382亿，创下公司单月拿地规模的第三高点，仅次于2017年8月和12月，虽然公司全年力度有所下降，自15年以来拿地金额占销售金额比重首次降至40%以下，但公司拿地质量明显提升，全年实现权益拿地金额1081亿，拿地权益占比达到69.5%，同比提升9.7%，且公司2019年拿地楼面地价达到5813.2元/平，同比下降6.2%，进一步保障公司未来预售项目的利润水平。财务预测和投资建议维持买入评级，目标价18.6元。我们预计公司2019-2021年EPS分别为2.23/2.93/3.66元，当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为6.9x/5.3x，维持“买入”评级。风险提示房地产市场销售大幅低于预期。布局城市调控政策力度超预期。免责声明本文选自已发布的研究报告，仅供信息沟通和研究交流，具体的投资观点和投资建议以正式发布的研究报告为准。欢迎关注“地产加把劲”微信公众平台！关注方法：1、点击通讯录-点击右上角加号-查找公众号-搜索“地产加把劲”-添加关注即可。2、长按以下二维码进行关注。

非常高兴能跟各位沟通，我是2007年加入华夏幸福的，经历了华夏幸福2007年15个亿的销售额，一直到2017年1521亿销售额的一个快速的增长的阶段，我个人这十年一直在做产业，做招商引资。

带你领略中国房地产的新风景。以干货为己任。细致、前瞻、实用。证券分析师竺劲的个人媒体，不代表机构观点。

带你领略中国房地产的新风景。以干货为己任。细致、前瞻、实用。证券分析师竺劲的个人媒体，不代表机构观点。

保利资本拟投资滴滴出行，未来将继续突破房地产的局限，实现跨界投资。2016年6月，保利资本发起设立珠海利晖股权投资合伙企业（有限合伙），预计规模不超过

A：国资委控制国企投资后，我们在获取土地资源方面有一定影响。竣工的计划安排跟全国推行精装修有关系。未来肯定开竣工量肯定会上来。未来我们也会要求各个公司一起看看是不是开竣工还有潜力可以挖掘。