所以，结合着贸易战以及国内经济形势看，国家对房地产未来的治理思路会比较微妙，或者说，政策腾挪空间其实比较小。我倾向于认为，未来一段时间，房地产的政策思路会以“稳”为主，而非以“严”为主。

以此印证，莫斌上面讲的“五个进一步”，都是表面的东西，治标不治本。一日讲不清楚坍塌悲剧和高周转的关系，一日便不能说碧桂园真正的脱离了坍塌事件的负面效应，也很可能会在未来继续埋下祸患。

所以，这个背景下，我看到惠州新任市委书记李贻伟的万字演讲，觉得很有意思（当然这只是其中一例，其它城市我还没有搜寻）。里面有句话谈到房地产，是这样说的。

整体市场在年底之前估计要趴窝，不要指望能有什么起色，尤其是公寓市场。也是我一直以来的看法，权力是不会认错的，如果政策不起作用，那么就一直打，直到把市场打趴下，证明政策还是很起作用的。

2月20日，万科召开记者会，回应有关“毒地板的”所有问题。郁亮现场承诺：如果检查地板确实存在质量问题，那么万科将承担全部责任，包括地板更换，并对业主进行补偿。也欢迎业主聘请第三方检测机构，自行检测。

但对我而言，在意料中。华润城万人空巷摇号抢房之后，我在6.28写过文章《纸里终将包不住火》，判断华润城事件将可能成为触发深圳调控加码的临界线，也推断了可能会出台的一些政策，今日对照，基本如是。

第三点，谈谈房地产行业政策的变化。从房地产的行业严控政策来看，我认为差不多到顶了——到顶的意思不是会变松，而是说，它未来顶多会继续这样维持比较严控的管制状态，但继续加码的必要性和可能性会越来越低。

就教育而言，基本上深圳就是一个“单一市场”——以公立基础教育为绝对主流，但当这些市场进入了更多的竞争者之后，会出现一个分层市场，不同的教育产品供给，来满足不同层次的需求。

后台有一些读者经常自称“刚需”询问买房，尤其是在这一段时间，能够感受到他们在面临外围环境的疑虑。

深圳统计局官网的“统计快报”里，披露了2018.2-5月的经济指标（6月的暂时还未公布），这几个月的指标，我认为其实是可以看到：贸易战对深圳产生了立竿见影的影响。这一点，值得大家注意跟进。

之前写了一篇文章《中国房地产面临的两头“灰犀牛”》，然后这段时间，经常性发现在我的朋友圈里有很多人在高频度的转发“货币放水”的贴子，或者是直接将今年以来的两次“降准”以“放水”的概念命名进行点评。

前几日，广东发了一则消息：在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，时限1年。随后，佛山推出共有产权房政策：在个人出资比例不低于60%的条件下，由个人自行选择出资份额。

从经济成长性上来说，目前深圳的行政区中，关注度较少的光明反而很抢眼，GDP连续多年增速第一，去年是第二。当然，大空港、大运新城都没有单列，数据不可比。但至少可以证明：光明未来将是一个高成长性区域。

2、限价加剧了炒房热。新房价格显低于二手房，差价动辄甚至达到30%甚至更高（比如双玺，8万多的最低价理论上比市场价低了40%）。本来不想炒房子的也会食指大动。真正惠及于刚需的部分，怕是不多。

2、相信未来较长时间内的货币政策，都会是“中性”或者是“中性微松”的状态。“中性”的货币政策是最好的，不会引发高通胀。这是大的政策基调，但大基调如此并不代表各行各业都如此，尤其房地产（见下面分析）。

这是一个比较大的风险，但这个我谈不了，太复杂了。只能说它会给经济、房地产都带来很大的不确定性，这个不确定性有多大，难以判断。但我们现在得去正视它，在你做出投资决定的时候，你要考虑一下这个大气候。

搞了那么久，华润城3期最终还是没有做长租公寓，能卖了，今天备案。住宅741套，均价85524元/平，价格区间75295元/平-92664元/平。三种户型，89平米、150平米、190平米。

想象当年，城市更新政策出台不久，深圳爆发了旧改拆迁争夺战。一个社区数十栋楼被一家开发商拿下或者是一个社区进入了好几家开发商争抢，由此造成“拆赔比”快速攀升（比如南园新村1:1.3风波）。

相比于原来，这个调整会增强开发商在增建公共设施上的动力。这对于深圳现在奇缺的中学、医院，会起到正面作用。以后在新的城市更新项目中，我们应该能够看到更多的中学出现，对于学位短缺的现象也会有缓解。

3、门槛没有改变，是效率提升和成本节省。和以前相比，对应届毕业生人才的要求没有放松，尤其是全日制本科及大专生，直接落户。原来也可以，而且很快，现在是更快，时间更短、费用没有。

印象中这是第二波指责万科介入城中村改造推高租金赶跑穷人的舆论，最开始是在去年10月，万科在搞坂田新围仔村改造之际，当时也有惊悚标题《终于，在深圳，我被万科赶出了坂田的农民房！何处是家？无处可逃！》。

对于这份深圳房改文件，我并不否认它的方向，的确是在改革，走双轨制，市场的归市场，保障的归保障，补之前保障房缺乏的课，非是在走回头路。但我从一开始也指出，它的缺陷也蛮大，主要体现在方法论上，未必对路。

我认为总量依然不太够，因为和原来的十三五住房规划相比，并没有什么增加。但深圳在原来的住房规划背景下，新房均价在过去5年里上涨了150%。总量如果不增加，调结构就是在切蛋糕，无非是你大一点我小一点。

感觉这部分很多媒体同学没看懂，不知道意义在哪儿。但其实这是这整个文件的核心，也是未来对整个旧住宅区改造，以及对房地产市场影响最大的地方。（岔开一句，原来征求意见里说国企主导，现在改变了口风，是好事）

有一种情况下，五限令会取消，就是中国或者全球又出现了严重的经济萧条，或者是房地产出现了大幅调整。那个时候，这样的政策会很快取消，不但会取消，还会有一系列的政策来拉动房地产。

下面这则视频，是香港前财爷梁锦松在接受媒体采访，他当时指：香港用于居住的土地比例不到7%，有66%的土地用作郊野公园及绿地。这个数据早已是公开事实，而在东京伦敦等大都市，这个比例至少在50%以上。

我春节之前、4月份分别到东莞和惠州做了考察，那里的首套房贷款利率都高升到30-40%。惠州有个楼盘的售楼员说即将要卖的新单位，因为大湾区纲要快要出台了，所以他们对其中的一些产品会要求客户一次性付款。

比如在深圳，现在购买商品房的起步价是300万，未来可能会升到400万。依照目前的收入水平，一个刚需家庭在深圳基本是无望的——除非他们愿意接受像上面“拆间”那样的生活，或者像香港劏房那样的生活。

也就是说，未来大湾区越是一体化，广深之外的城市优质人才越是会向广深流动，核心城市会越来越显示出强大的吸人能力。而相应之下，实力较弱的白领和刚需人士会逐步的从核心区域不断的外迁到外围城市。

二、基于历史教训，短期货币政策紧缩过剧，会引发大灾难。1929大萧条和日本大衰退，都和短期货币紧缩过剧攸关。比如1929年大萧条，弗里德曼在《美国货币史》里的研究表明：美国将货币供应紧缩了1

但是，只有短短2年，这个要打造全球典范的“坪新清片区”便不了了之，据当时报道称，其中一个拦路虎是老大难问题：行政壁垒。各城市彼此的利益诉求不同，最终没能一致推进。（另外一个障碍据说是环评没通过。）

自然是不可视为货币政策放松的信号，尤其是针对房地产的信贷政策放松。但很短的时间内，我的朋友圈里，出现了很多观点，都纷纷将之视为房地产利好，甚至有的言论直指房价又将上涨。

坦白讲，我不知道答案——迄今为止，碧桂园未发生过影响全国的恶性质量事件，比如万科当年的地板门。但我也必须要说，我非常没信心，我跟进这么多年的房地产，至今也没见几个同行对碧桂园的建筑质量有过什么信心。

我们是因为住宅短缺（导致的价格飞涨）而推行史无前例的调控政策，但是调控进一步造成了住宅短缺。这些数据也许小白们一时看不到，但是他们游走于市场，能够感受得到，市场上越来越没有房子可挑选。

我想起了去年初在听周其仁教授的一场讲座《周其仁：17年来土地出让金增幅高达64倍，体制成本降中国经济才能涨》，那里面的一个论断，让我觉得用来解释今天发生的一切，可以说是另辟蹊径，而又逻辑自洽。

花了很多年，我慢慢服了，人们也许并不需要真相，而宁愿沉浸在阿Q精神胜利法中。正是因为他们只想相信“新闻联播”，才会有“市场的短期愚蠢”。我们经常讲：对韭当割。割的就是这样一群人，虽然残酷，却是真相。

这是都市圈时代的逻辑，对房地产的影响很好判。核心城市的优质物业，会成为改善型人群的角逐对象，好房子的价格将越来越贵。而刚需人口会跟随轨道铺设，住到卫星城去，这一样会为房地产提供非常重要的置业机遇。

我非要去投资可不可以，那当然行。中国还是有一些小城市，跑赢个货币贬值是没有太大问题的。但考虑一下机会成本，我不觉得他们比买一只好股票获得的收益更大。如果考虑到第四点要素，就更好判断了。

深圳与硅谷之间存在着共生关系。加州依旧诞生梦想，但是只有中国才能造出产品。过去，第一代苹果电脑在加州制造，而且零部件从当地购买。这早已成为历史。显然，已经有人可以在深圳购买零部件，组装iPhone

提前解释一下，我们说深圳未来将是中国的第一大城市，指的是GDP总量、人均GDP、人口总量第一，并非是全方位的第一。比如说，在教育、医疗、国际化程度等等领域，我认为深圳永远都赶不上上海、北京。

在1979年深圳建立特区时，深圳GDP不足2个亿（19638万元），是同期广州GDP的不到4%（广州1979年GDP约48亿），是同期香港的不足0.2%（香港1979年GDP约1117亿人民币）。

对深圳来说，理论上没有影响，因为深圳“不存在集体用地！不存在小产权房！”。而对于其它城市，主要会集中在一二线城市，并且会是针对“增量”的集体经营性建设用地。

之前我在梳理三年小周期的时候谈到：深圳本轮调整虽然政策史无前例，但低点很可能出现在2017年底到2018年初，即是最近一段时间市场会复苏。《房地产“三年小周期”启示：逃顶和抄底的最佳时机在哪里？》

2、合肥自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。

进入2018年，政府刚刚拿出4块居住用地出让，但是3块为长租一块为5年限售。我认为这个信号很明显：无论是土地资源制约还是政策精神，深圳政府未来都很难再有“新增无条件限制的住宅用地”供应向市场。

那么来看深圳13号线的建设时间表，我在昨天的推文里也已经写过了，不再赘述。简单说，在2022年底，13号线只能开通1期工程自深圳湾口岸站到上屋北站，还开不到公明北站。估计这条线也会比较慢一点。

而这次公示要马上开工的6号线支线工程，起于6号线光明新区翠湖站，沿光明大道、光侨路、公常路敷设至深莞边界与东莞1号线衔接，全长6.4公里，共设3个站，其中翠湖站为6号线和6号线支线的换乘站。

关于学区房，我之前写过两篇文章（如《香港的学区房为什么不像我们这般疯狂？》），这里把学区房视作一个房地产类型，分作两类来谈。一类是初中以下义务教育阶段的学区房，一类是高中以上非义务教育阶段的学区房。

我们现在看到的超总的范围是：滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域，总用地面积1.174平方公里。北侧是白石路，东侧是欢乐海岸，西侧是沙河高尔夫球场，南侧是滨海大道和深圳湾公园。

DU02-04地块：地上规定建筑面积52560（其中办公44810平方米，商业5000平方米，文化设施用房2630平方米，物业服务用房120平方米）；地下规定建筑面积7000平方米（均为地下商业）。