HighPark。这座钱江新城的神秘大宅，距市民中心直线仅约800米，到7/9号线换乘的观音堂站直线约350米。一共43套住宅，每户建面约365㎡，总价近2000万起步！NO.

◎Tips：今日共13盘正在登记，明细见文末“不卖总行了吧！”昨天我们推文标题里的这句话，让很多杭州二手房东破防了。这段时间二手行情，确实艰难，价格一路往下调，所谓“小区房价联盟”，早就不存在了。虽说救市呼声一浪高过一浪，但截至目前，迟迟未见大招。周围全是利空的消息，空军几乎全胜。正在挂牌卖房的房东们，心态被反复捶打，原本还抱着“降价卖房，置换改善”的希望，近来也有一种躺平的趋势。不卖了，也不买了。周围有太多这样的卖房案例。比如我们办公室的小李，去年底开始卖房，就等卖掉后摇文晖红盘，结果都一次性取证了，手上的房子还没卖掉。万万没想到，提前六七个月准备卖房，竟然还腾不出房票和资金。结果呢，置换改善一直被搁置着......如果手上的房子还是卖不出去，改善就无法启动。杭州几个大平层也提供了这样的案例：不少地缘刚性改善，不想全城摇号，也能接受300

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◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末刚刚领出预售证的馥源庭和潮起云展，挑起了6月杭州楼市的红盘对垒。但五六百万起步的总价，加上可以预测的低中签率，注定是少数人的狂欢。对于大部分务实的购房者来说，不如解答这个问题更为实际：300万级主城区还有得选么？收官加推的保利·和著风华里，就能给出一个完美答案。300万出头的价格，就能拥有一套三房户型，若稍微提高一点预算，就能get和著风华里四房，直接实现改善。和著风华里所在的拱墅区，不仅有主城的光环，还有令人羡艳的民办学校摇号入场券。和著风华里周边的配套也是直接拉满，舒适的步行范围内就有地铁，家楼下就是代建的幼儿园，这次领证的房源还挨着褚家河，闹中取静没跑了。从外立面、示范区到精装细节，和著风华里也有跨级别般的表现。主城区300万级的最优解，可能就在这里了。01左中括号最新航拍左中括号从航拍看，和著风华里地块十分方正，西南侧配建了一所幼儿园。从目前进度看，所有楼幢已经结顶或接近结顶，进度十分快。此次加推的4-7#位置非常好，既不靠近康宁路主干道，西侧更是河道和沿河绿道，南侧的幼儿园遮挡也比较少。特别是4、5#楼的采光，哪怕是大寒日也能保证5小时以上日照。02左中括号样板房实拍左中括号3500元/㎡的精装标准，中央空调采用日系品牌日立，地暖则是德国品牌菲斯曼。厨房配了摩恩大单槽、博洛尼橱柜，包含洗碗机的老板三件套一应俱全。主卫台盆是唯宝，其余洁具是科勒，配备摩恩花洒和暖风机。全屋标配环保墙纸，地面则是实木复合地板与木塑踢脚线的组合，以及马克波罗长方形大砖；约124㎡客餐厅在中空玻璃中装了百叶帘。还有手摇开窗器、凉霸、三折门淋浴房、安全静音磁吸门锁等精装细节。03左中括号户型评测：细节+实用左中括号和著风华里一共有102、124、139㎡三个户型，适合刚改。建筑面积约102㎡户型，三房两卫配置，南向做到了双开间尺度的大阳台。并且，打造了开合两用厨房，还延伸出一处长岛台（交付标准）。建筑面积约124㎡户型，就能做到四房两卫。本身是一个边套户型，同样做到了双开间大阳台，客餐厅还带有一处大飘窗。主卧套间自带卫生间以及一个走入式衣帽间，次卫还做到了洗手池与淋浴房、洁具分离。约139㎡四房是经典四叶草格局。四个卧室分列四角互不干扰，中央是餐客厅公区。餐厅不仅设计成最流行的方厅，面积超16㎡。主卧套房主打一个舒适，配置双台盆。04左中括号园区配置左中括号整盘容积率约2.4，由8幢13-16F的高层住宅以及一所配建幼儿园组成，建筑排布格外舒朗。项目自带全龄主题架空层（除设有配套用房外，所有楼幢一楼全架空），未来会配备多个主题趣味“BOX”。小朋友可以找到童玩、阅读的空间；老年人能在这里喝茶、下棋；运动达人能够享受到乒乓球室、桌球室、健身区等配套。05左中括号配套：全面且成熟左中括号交通和著风华里直线距离约350米处，就是地铁3号线华丰路站。无需换乘，2站可达新天地，7站可达西湖文化广场，10站就可以到达黄龙。往东过一个路口，就是同协路，再加上秋石快速路、留石快速路两条交通大动脉的加持，随时便捷地跑通全城。商业2公里范围内有龙湖丁桥天街、山姆会员店、华丰时代城等商业，附近还有杭州新天地、中大银泰城等综合体。学校周边有杭州求知小学、杭州市风华中学、百乐美幼儿园、青蓝青华实验小学等学校。（学校仅为周边信息展示，不做学区承诺，具体以教育部门相关政策为准）医疗周边有三甲医院杭州中医院丁桥院区，树兰医院等医疗配套。05左中括号一房一价：276万起左中括号▍今日可登记楼盘C

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◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末上周五，凭借2宗封顶宅地，钱二又火了一把。在杭州，钱二绝对是特殊的存在——限价高达五六万，二手房市场几乎为零，土地和新房却卖得飞起。尤其是沿江新房，从天澜海岸、江月望云到潮映万象轩、潮映华岸府，几乎逢开必罄。就在最近，钱二又流出一个新口号：滨水新潮岸、未来总部湾。可现在从钱二往对岸看，江景天际线实在有些对不起房价——正对一大片野趣的农地，就算大角度往左，也只能看孤零零的景海湾高层。只有视角向右，瞄准亚运村方向，才有摩登的城市风貌。但中间又有彭埠大桥和空港高架阻隔。现状不代表未来，但钱二将来的江景天际线，5-10年内或都变化不会大，因为对岸的江南科技城西单元，新发布的控规已“定调”。【单元控规】规划范围：位于萧山区北部、钱塘江南岸。具体界线东至长山直河，西、南至杭甬高速公路，北至钱塘江，用地面积26.49平方公里。规划目标：建设成为产业鲜明、配套完善、环境优雅、人文突出的产城融合示范区块，促进江南科技城“产学研用”深度融合。人口规模：规划人口9.5万人。用地规模：萧山区开发区江南科技城西单元规划总用地面积为2648.63公顷，其中建设用地面积为1306.54公顷。规划定位：以浙大国际科创中心和西电杭研院为依托，打造集科创研发、总部办公、文化创新、商业商务生态人居于一体的江湾产居融合功能区。综合交通

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末01低价次新的出现，总让不少买家内心无比骚动。比如，前不久挂牌单价低至5万+的嘉品，就有不少人跃跃欲试想要接盘。就在上周，还有粉丝在层楼后台问，嘉品一楼跌到5万+，看了视频很是心动，能不能买？确实，5万+二手房单价，在杭州只能在艮北、东新、未科、市北等次一级板块挑选次新房，或者是奥体边角料中有点年头的楼盘中选。如今，一个奥体核心的次新红盘，用5万+的价格抛出了橄榄枝，说不心动那是假的。虽然比主流7万+的成交均价低上一截，这套房子也有明显缺点，那就是楼层太接地气，位于一楼。无独有偶，上个月未来悦也有一套一楼的97㎡售卖，比起正常楼层5万+的价格，这套房源还是“3”字头，差点就要破发了。面对这些热门板块的低价一楼次新房，既对价格心动，但又忌惮一楼的种种隐患。不得不发出一个灵魂拷问：一楼到底能不能买？02一楼的四大原罪，应该是采光差、潮湿、噪音大和隐私差。采光问题在高层和超高层中尤为严重，南向遮挡严重的一楼，往往一整天都需要开灯。加上现在小区植被覆盖率高，一楼还会有来自园林绿化的采光阻挡。因采光差常年不见阳光，也会进一步致使一楼潮湿，衣服经常晒不干，地面也是湿漉漉的，木质家具霉烂更是加速进行。潮湿的问题，在南方城市显得尤为突出，特别是回南天、黄梅雨季等，一楼的日子更是难熬。噪音问题则是来自楼内楼外，入户大堂人员进出的声音，等候电梯的声音，几乎是24小时的噪音在线。现在不少小区的快递分拣，直接在一楼进行，每天快递小哥拉着板车咕噜噜的声音，就差点让我一个住一楼的朋友神经衰弱。靠近小区童玩区的话，打开窗户就是每天孩子们嬉戏的声音，365天不间断。隐私差就不用说了，阳台里晾什么衣服路过的邻居都能一清二楚，稍微穿得清凉一点，还得拉上窗帘。还经常有糊里糊涂的楼上住户，坐到一层以为到了负一层，然后把一层住户的门当成非机动车库的门，使劲拉几把才发现坐错楼层。一楼往往还是高空抛物的重灾区。什么纸巾、内裤、烟灰都是小儿科，最夸张的连菜刀都能失手掉到一楼。还有蚊虫鼠蚁，也是一楼的附赠品，03一楼的劣势一箩筐，但它的优势也是很明显的。最直接的就是价格优势，一楼的价格明显比其他正常楼层低一截。新房销售的时候，一楼往往是一幢楼里便宜的楼层，通常会比中间楼层低10%左右。在二手房市场，一楼的价格优势还要更明显，7-8折都是常规操作。对不少总价预算有限，但又想住好地段好小区的购房者来说，不失为一个好选择。在现代高层中，等电梯、爬楼梯会是一个耗时耗力的事，但一楼就没有这种烦恼。特别是早上上班上学高峰时期，不少梯户比低的小区，一等就得10来分钟，真不如一楼来得便利。至于电梯停电这种幺蛾子，一楼住户也不会碰到。一楼还能近距离与小区绿化接触。有些小高层一楼阳台外，就是灌木围合的小花园，且一般不在业主公共动线上，相当于一处私家园林。晒个太阳吃个野餐无人打扰，还不需要自己打理，物业会定期维护。部分低密小区的一楼，也会带地下室和院子，不过最近几年的行情下，这些原本的附赠品也是需要额外付费的。家中有老人小孩的，一楼对他们来说也是异常便利，进出都只是几步路，不用上上下下。还有日常遛狗、倒垃圾、取快递……一楼的便利性都是显而易见的。04看清了一楼的优劣后，其实大部分一楼还是很值得买的，关键在于买家怎么挑选。没有阳光晾晒，一台烘干机就能搞定大部分衣物；屋内暗沉，24小时开灯其实也费不了多少电费。当然，更重要的是选择一些洋房或者小高层的一楼，避免南向过高楼层的遮挡。或者选择朝马路的一楼，阳光也会好不少（当然会更吵）。对抗潮湿的问题，其实现在大部分次新小区都有地下车库，这相当于一楼与地面没了直接的接触关系。是如果恒温恒湿恒氧的科技住宅，更是不怕了。至于噪音问题，则最好避开车行出入口，不仅噪音大，还有尾气影响。同时，也要远离小区儿童游乐设施。不过，我一个买了沿马路一楼的朋友，面对主干道噪音，直接砸了20万，换上全套旭格三玻两腔的系统门窗。关上窗户，世界一下子就清净了。防隐私的手段就更直接了，门窗上贴个膜就会好上不少。05说到底，一楼和顶楼、高架房一样，虽然有不少缺憾，但只要价格到位，没有什么不可以谈的。比如那套5万+的一楼嘉品，上个月底就已经网签了，除去车位实际成交价约5万8，相对于正常楼层的8折。实际成交价3万7的未来悦一楼，更是正常楼层的7折。但也有买家在2021年一时脑热，接了杭州壹号院二期的180㎡的2楼，单价高达12万。如果是买来投资，那估计很长一段时间都解不了套了；

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◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末01昨天，对杭州已经有房贷或者计划按揭买房的购房者来说，有一个好消息。当天，中国人民银行以利率招标方式开展20亿元7天期逆回购操作，中标利率下降10个基点至1.90%。按照市场的普遍预计，明天，也就是6月15日的“麻辣粉”（中期借贷便利MLF）利率，也大概率将跟随下调。杭州某商业银行一位专业人士表示，7天逆回购和“麻辣粉”都是央行货币政策的重要工具，可以这样理解，7天逆回购代表的短期政策风向，而“麻辣粉”代表的，是中长期政策风向。当它们一起调整，意味着下周（6月20日）将要公布的的贷款市场报价利率（LPR），也大概率将跟随下调。简单一点说，房贷利率又要降了。02从时间线上看，上一次央行公开市场操作7天期逆回购利率下调，要追溯到2022年8月15日。当时，央行同步下调了1年期“麻辣粉”利率和7天期逆回购中标利率，幅度均为10个基点。也就是说，这次下调，是时隔10个月后，房贷利率再次下调。市场预计，下调的幅度会在5-10个基点之间。以杭州为例，目前主流的房贷利率为首套4.1%，二套4.9%。那么，这次下调后，首套有可能会去触碰“破4”。当然，和省内一些城市相比，杭州的房贷利率还算是高的。像温州、衢州等地，首套房贷利率早已调整至3.8%左右的水平。从宏观信号看，这次利率下调也有迹可循。就在本周，多家银行集体宣布下调存款利率，活期存款和两年、三年、五年定期整存整取存款利率均较此前出现5至15个基点的下调。目前，5年期的定期存款利率也只在2.5%左右。很多网友纷纷表示：没道理存款利息一直降，贷款却不降啊，那银行也太好赚了吧！03对房地产来说，降息是利好。其实风声早几天就已经在业内流传，部分房地产股甚至因此拉出了几个涨停板。而身边最近的一个例子，就是韩国。这两天，关于韩国楼市崩盘的消息随处可见。据悉，韩国的楼市已连续跌了一年。最热的首尔房价已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%。但刨根问底，暴跌就是因为之前涨太多了。而这轮韩国楼市走牛的一个重要原因，便是极低的利率。因为众所周知的原因，最近几年，包括韩国在内的各国央行都采取了降息政策来刺激经济增长。2017年，韩国央行基准利率在1.5%左右。到了2020年3月，韩国将利率降低到0.5%，处于历史最低水平，导致市场流动性很充裕。当时韩国的房贷利率一般平均在2.3%左右，大大刺激了资本热钱投机。据说，因为利息低，有人靠着巨大的杠杆，在首尔买下了280套房子。在这波大跌前，过去5年韩国房价整体涨了80%，首尔房价一度达每平方米15万元人民币。280套*15万/㎡，简直超出了想象！04不出意外的话，下周房贷利率下调后，杭州整体房贷水平将处于历史低位。不过，不太好的消息是，前两次利率下调，对楼市和股市等市场，并未带来太大的正面刺激。昨天，就在7天期逆回购操作中标利率公布后，国债期货市场狂飙，而人民币汇率大幅波动，意味着整体市场判断大概率会进入降息周期。此前，中国人民银行行长易纲近日公开表示，下一步人民银行将继续精准有力实施稳健的货币政策，加强逆周期调节，全力支持实体经济，促进充分就业，维护币值稳定和金融稳定。目前，最重要的事就是等待，等二季度以及半年度的经济数据在七月份出台。假如数据若能超出预期，那么很多信心就会回来。无论如何，能少还点房贷，总是好的。▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末01潮流来来去去，有几个是“永远的神”？用这句话来形容杭州高价小户型这几年的价格走势，再确切不过了。首先厘清一下，这里说的小户型，主要是指建筑面积在80㎡-120㎡、三房格局的一类市中心住宅产品。巅峰时期，杭州至少有超过5个以上的板块，这类产品的单价突破过10万/㎡大关。但随着行情的逐渐走淡，这条当初的“起飞线”，如今变成了“压力线”。市场上，10万+小户型已基本被团灭。只有网签记录，记载着它们曾经的辉煌。02第一类产品，是学区房（非20、30㎡的极小面积产品），典型代表是文鼎苑。手边买房数据显示，在2021年3月前后，杭州二手房最火爆的时候，文鼎苑曾多次出现小户型网签单价超过10万/㎡的记录。比如，当年3月底网签的一套约88㎡户型，单价为10.98万；5月网签的一套类似面积，单价达到了10.92万。文鼎苑的约88㎡有多套单价超过10万的网签记录第二类产品，位于江北岸的传统豪宅区，主要集中在南星和江河汇。地处南星的金隅学府，2020年底和2021年初，连续出现过89㎡的户型网签单价达10万甚至11万的个案。同样拥有小户型的望江府，去年12月，一套约89㎡户型，单价签了10.72万。位于江河汇的留香园，在2021年2月的短短3天之内，连续有一套约100㎡、一套约112㎡户型，网签单价超过10.1万。这还只是网签价，在行情火爆时，这些产品的实际成交价更加疯狂。比如我的一位邻居，2021年曾以13万单价卖掉过一套望江府89㎡；金隅学府也曾爆出过14万的成交价。第三类位于江南岸的新兴豪宅区，比如滨江金茂府。像滨江金茂府，去年6月一套约122㎡户型，网签单价达到了10.02万。03但去年以来，这种现象已经很难见到；进入今年，更是成了“稀有物种”。文鼎苑今年签约的约80-100㎡户型总共有17套，其中只有4套的网签单价超过了7万。其中最高一套，不过7万3。留香园自2021年3月的“史诗级高峰”后，再也没类似户型网签单价突破10万。金隅学府今年网签的3套约89㎡，价格在9.3万—9.6万之间，上一次类似户型网签单价超过10万，还要追溯到去年7月。相比之下，同样地处南星的望江府和候潮府，今年还各有一套“幸存”：其中望江府的约89㎡，单价10.05万；候潮府的一套约118㎡，单价达到了11.66万。由于进入5月后几乎“全民唱空”，这些房源当下想成交，价格或还需折让。04曾经的王者，如今集体退回到“整数关口”后，可谓殊途同归。像文鼎苑，主要是受到了学区房整体被打压的影响。说实话，其当初单价能突破10万，属于“狂热”之举，实难长期维持。而像金隅学府、望江府这类小户型，虽然地处豪宅区域，本质上也还是受到了学区的加持。市场情绪高涨时，两者共振，价格一下子突破上去了。但在南星这样的顶级豪宅区，小户型产品并非主流。当市场温度下来时，它们也率先成为了调整的品种。随着海潮雅园的交付，南星小户型学区房的竞争更为激烈，价格受有冲击不言而喻。再看江南岸，滨江金茂府2016年首开时，起步的122㎡相比89㎡还能算“中等户型”，颇受一些高收入三口之家的欢迎。但如今，它在人们的认知里已变成“小户型”。大量122㎡住户重新进入置换改善期。05这批小户型有一个共性，都只做了三房。早个三五年，或许大家还不觉得这样的房子小。但这几年，杭州新房市场又进行了一轮迭代，到处都是新出的四房五房大户型。且不说大平层动辄300㎡以上甚至500㎡，住宅整盘起步户型在180㎡以上的，在钱二、申花等板块就有好几个。这么一来，再住这样的房子，心理上会觉得少了些骄傲感。实际空间感也确实有局限。站在玄关（如果还有的话），几乎一眼就能无死角覆盖整屋的全貌。三个房间里，一般至少有一个尺度不够做卧室，或者只能摆下沙发床；孩子小的时候，自然很难在客厅奔跑或骑车。餐桌也放不了2米以上长度，家宴一般只能搞小型的。人再多得去外面聚餐。这样的房子，对没在家社交需求或人口少的家庭，其实是挺实用温馨的。但没办法，这几年刚好是二胎三胎生育高峰，有实力的二手接盘侠，就是追逐更多的房间，更大的厨房，更气派的客餐厅。三房已逐渐入不了他们的法眼。06另外，之前接这部分二手房的主力是中产。在最近特殊三年的大背景下，无论是实际荷包还是心理波动，他们受到的冲击和影响，都是最大的。这些房子虽然面积不大，但一旦单价突破10万，总价基本上要千万了。如果是要跳一跳才够到的，就按现在裁员潮在朋友圈出现的频率，他们对未来的收入预期，一定会比之前更加谨慎。总不能让“上个月还端着红酒杯在落地窗前看满城霓虹，这个月就想着去注册网约车账号”的情况，发生在自己身上吧！即便资产能完全覆盖这个金额，也会三思：现在的行情，值得花这个价钱去接一套大概率还要再换的房子吗？是真没有房子住了？还是确实需要在这些区域有一套房子，为自己身份打上某种标签？如果都没有那么迫切，是会再观望观望。更何况，同样是一千万的预算，无论新房还是二手房，在当下杭州很多改善地段，都能有不错的选择。新房这个价已够在钱二摇一套160㎡以上的户型，且中签率也还算友好。二手选择就更多了，东到艮北；西至之江；南往市北西；北在东新、桥东，都可以买到150㎡以上的大户型。当然对“二手小豪宅“的需求仍然会有，相比大户型，它始终更具流动性。市场的供需也会变。也许三五年后，价格踩踏的是市中心大户型，小户型反倒显得稀缺。一旦它的单价没有那么夸张了，性价比就显现出来了。当客群、地段与总价三个维度匹配起来后，仍然可以稳定走量。▍今日可登记楼盘C

▲提问楼先生[评论区留言]◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末虽然大盘并没有想象中那么惨烈，但感受上已经是“跌跌不休”了。哪怕土地市场如此火爆，也没有逆转大家对二手房市场的预期。只不过杭州二手房并非死水一潭，不停有房源挂牌出来，挂牌价涨跌也在调整，每个月依然有五六千套的成交。全国皆知“杭州天量二手房压顶”的情况下，很多人想：为什么还有人在买二手房？我们肯定，现在是真没人敢投资二手房，买二手房的都是自住。确实，最疯狂的2019年和2020年是有一波投资客杀入二手房，二手房从买入到卖出，更快能套现，只是现在被套住了。我们之前就说过，就算是自住，也不是所有人都能等上两三年的交付时间，更何况现在的装修寡淡、得房率以及能否交付等问题，即买即住，看得见摸得着的二手房更有安全感。前提是，只要价格到位。怎样才算价格到位？通过对众多次新二手小区的价格波动观察，有一条线非常重要，就是新房摇号价格+各种成本的“保本线”。比如城北某万人摇楼盘，或者未科某万人摇楼盘，降至或接近这条保本线，就能撬动成交。如果没有史诗般的救市政策出台，我估计杭州八九成或者更多的二手房都会慢慢回归到这条“保本线”。很多人说，熊市不言底。再等等会更便宜。是的，但这是个很难突破的关卡，毕竟割肉放血，任谁都不会轻易做，会想尽其它一切办法保本。1.>>CENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINA

◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末01杭州的一二手倒挂，就像钱袋子，每天都在缩水。时至今日，稳赚板块虽还有，但更多在趋近保本线，甚至不乏破发者。如今倒挂多寡基本与限价呈正比：限价越高，价差越大。限价6万+的南星和江河汇，依旧是王者。限价5万上下的，也还有奥体、申花这样的大网红板块。但到了限价3万8这级别，“四小金刚“

◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末01今早，杭州第五批集中供地正式竞价。虽然只有5宗地，可热度丝毫不逊往期。尤其是钱二的两宗涉宅用地，据悉分别已有30家房企报名参拍。封顶摇号几乎已是板上钉钉，谁让这是个“限价越高越一房难求”的时代呢？而且偌大的钱二，新房怎么敞开供应都不够卖。眼下，仅潮观平澜府、华润华发·翡云润府两盘可售。潮观平澜府最后158套，今天摇号，不日将选房。未来的三五个月，整个钱二有且仅有翡云润府一盘可售。再加上，钱二又解锁了最新限价，从天澜美境的5万1进一步下探至39600元/㎡。这难道不是又要为富人们省钱了吗？01不过，开发商拿地的逻辑，与买房人并不同频。钱二宅地热度仍旧如日中天，新房中签率却已变生肘腋。潮观平澜府的收官加推，中签率一跃升至59.4%。创下钱二史上中签率第二高，仅次于去年底首开流摇的天澜美境。某新盘也立即取消了“参观样板房需300万验资”的要求。当然，潮观平澜府中签率的走高，与地块紧挨着空港高架有一定关系。潮观平澜府最新一期中签率若是楼市上行期，高架影响也是可以忽略的。更何况，它还有天长的学区预期。不论是摇潮观揽月轩，还是潮观平澜府，不少都是奔着学区兼改善而去。更合理的解释是：购房者对钱二的市场情绪巅峰已过，正在进入“贤者时间”。所谓“贤者时间”，是指大脑在某种兴奋状态结束后产生的空洞感。这既是指钱二最精华的宅地，基本已供应结束，兴奋点少了；也指整个国家都进入一个对房地产极度悲观的时期，购房者变谨慎了。03以今天钱二两宗“火出天际”的宅地为例，地块条件本身并没那么完美。66号地块位于江华玺云的正东面。往北跨过艮山东路，便是艮北“双子星”——紫映云来府、望斓翠印府。“双子星”精装限价44400元/㎡，66号地块精装限价66000元/㎡。几百米距离，新房价差高达21600元/㎡，靠品质拉开差距已不够了，得靠信仰。但艮北“双子星”的产品也进化得很能打，尤其是户型也日趋大型化，与66号地未来的起步户型必有竞争。66号地块只能靠外立面铝板、恒温泳池等去拉一下品质差。66号地块航拍实景还要考虑到一点：艮北“双子星”无特别不利因素，66号地北面却一线临高架。与66号地一路之隔的江华玺云，去年9月入市时，还有1201组登记，中签率低至19.32%；但今年1月收官加推时，摇号人数骤却降至161人。江华玺云与高架之间还隔着几排保障房。也就是说，江华玺云条件比66号地好，开盘时市场也比现在热，依旧不免起伏。现在这个全民唱空的行情，66号地要经受更残酷的考验。04另一宗钱二宅地的“争议性”也很大。68号地块虽隶属四堡七堡单元，但跟九堡挨得实在太近了。西侧是航海路，北侧与钱塘快速路就隔着一个东都公寓，东侧一河之隔是钱塘云庄。目前，附近的相关生活配套，几乎全要倚仗富人们嫌弃的九堡。步行最近的地铁是1号线九堡站（600多米），最方便的商场是金海城购物中心和国芳天街。还有东城小学、东城中学等学校，都来自九堡。地块不大且不规则，出让面积36906㎡，容积率2.2，体量8.1万㎡出头。起始楼面价23791元/㎡，上限楼面价26624元/㎡。精装限价39600元/㎡，与钱塘云庄去年的高层销售均价持平。多数人的第一反应，肯定是钱塘云庄的二手房太难了。毕竟新房冲击“带崩二手房价”的故事，已比比皆是。但反过来说，一旦钱塘云庄的二手房价够低，倒挂少了，68号地块也难再“一房难求”。贝壳找房显示，目前钱塘云庄共挂牌45套，高层挂牌起价4万1，主流挂价5万内。据手边买房显示，高层至今没有网签。不过据当地中介称，4万3左右买到中楼层房源，问题不大。试想一下，这块新宅地今天成交，快的话年底入市，等到交付至少25年底。算上2年多的资金成本，比起买钱塘云庄二手房“合算得很有限”。钱塘云庄作为现房，虽然双税很吃亏，但毕竟即买即住，也不再有品质和暴雷风险。05当然，虽只有一路之隔，钱二毕竟号称“纯粹富人区”，与艮北、九堡不能简单比较。如果只看价格和距离，许多人是一定会在66号地与艮北“双子星”之间、68号地与钱塘云庄二手房之间，纠结好一阵子。但市场上也并不是只有追求性价比的客户。我相信，一定还会有很多人冲着“钱二”的高端圈层、名校新校区，或者铝板、恒温泳池，宁愿多花一些钱或多等两年，也一定要买66和68号地的新房。只是无论如何，未来这两个盘的套利空间越来越小，中签率应该会非常友好。本质上，土地和新房市场存在“周期错位”。开发商拿地不仅追求利润，还有更多市场占有率、维持团队等考虑，有时即便新房预期没那么热，只要房地差足够大，地仍然是值得拿的。购房者要考虑的就简单多了，尤其对高杠杆者而言，“房价不张即是跌”，他们对新房更挑剔。这就解释了为什么钱二热度在下降，这两宗地条件一般，开发商仍然疯抢。但这其中也蕴含了更多的风险。如果接下来没有大规模的救市，行情持续下行，热门板块新房的销售或也会变得艰难。如果房地差足够大，开发商拼命给产品加配，仍可冲出一条生路。但开发商们如此争抢，将地价全都抬至封顶摇号，也缩窄了房地差，减小了未来的容错空间。目前的苦日子只属于二手房，但若无重大转折，总有一天会传导到新房和土地市场。▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末01一套假房源，惊动半座杭州城！上周末，蓝色钱江一线江景豪宅打5折出售的截图，在各大购房群里流传。“360㎡，高楼层，一线江景，市场价4500万，现五折处理2300万，原发生火灾那套。”消息一出，舆论哗然。连着几天，南星桥一带的中介、豪宅经纪人们，手机里的消息就没断过，纷纷来求证房源信息真假。事后被辟谣，房主并无出售计划，再加上可能还未完成析产，即使有心想卖也卖不了。即便是如此，仍有许多人相信这套房子就是想卖。毕竟，现在信息太多，各种反转再反转的事例，实在太多了。02说到底，这套蓝色钱江再次引发轰动，还是因为价格看起来“很便宜”。若真如网传，只卖2300万，那不仅只有市价的五折，甚至比买入价还要便宜76万。根据透明售房网，这套房子13年前的售价，便高达2375.9万。在大众的认知里，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。只要价格足够便宜，就是凶宅，照样有人接盘。3年多前发生过杀妻案的融景公寓，今年3月在一片悲观声中，顺利拍出。这是一套建面83㎡的小两房，市场评估价243万，原以为铁定流拍，结果却在倒计时2秒，被人以170万底价拿下，比市场价足足便宜了73万。更知名的是之江花园别墅，发生过灭门惨案的凶宅，7年前被拍卖时，吸引6人报名，经过112轮出价成功拍出，比起拍价高出162万。这套247㎡的独栋别墅，市场评估价742万，拍卖成交价544万，约等于市价73折。还有南京那个震惊全国的杀人抛尸案件，涉案的瑞景文华别墅，2014年间历经3次流拍，但两年后再度被拍卖时，竟吸引22人报名。价格太便宜了。起拍价435万，仅为市场评估价的3折。最终因出价人多，以786万价格成交。拿下这套别墅的，是一位南京大妈。03据说，有些人看起来心理那么强大去拍凶宅，并不是为了住，而是想拿去抵押，按同类房源市场价把钱套出来。想得倒是很美，真的可行吗？所谓“凶宅”，指的是曾发生过他杀、自杀、意外死亡等非自然原因死亡事件的房屋。如果说凶宅跟疼痛一样也分等级，那么蓝色钱江这套房子，无疑是最高等级的十级，不仅过去不堪回首，而且实在太出名了。我先后咨询了多家从事房产抵押的金融机构，均表示不受理该业务，风险太大。“谁知道哪天突然还不出钱了该怎么办，这种有‘明显瑕疵’的房子，拍卖也拍不出价格。”至于银行，更是不愿做出头鸟。一旦出点岔子，相关人员保不齐连工作都没了。还有一大棘手问题，假如抵押，评估价该如何确定？凶宅不同于普通二手房，很难衡量其市场价。评估师告诉我，评估凶宅的市场价分两种方法：一是市场比较法，既周边有类似凶宅，按其成交价确定市场评估价；二是收益法，根据该小区相同户型的市场月租金，结合房屋的剩余年限，评估市场价。评估价只是第一步，这类带“明显瑕疵”的房源，售价普遍只有市场价的5折，甚至更低。换言之，即使有机构愿意接受抵押，也未必能抵出预期中的金额。04还有一点大众给忽略了：蓝色钱江并不是普通的房子，哪怕5折出售，总价也高达2300万。买入后还得重新装修，又是一大笔支出。当下能掏出这么大笔资金的买家，买房绝不止于自住，更多还有“面子需要”。但不论哪一点，这套蓝色钱江显然很难触动富人的需求点。它不同于融景公寓、之江花园别墅，总价决定了它的受众群体就是有限的。哪怕是凶宅接受度最高的香港，被疯抢的同样是低总价的公屋。毕竟，鬼并不可怕，穷，才可怕。与其在转个身都难的劏房里蜗居一辈子，更多年轻人主动求购低于市价的凶宅。于是乎，便有了8.8万人哄抢一套凶宅的头条新闻。被哄抢的是天水围一套41㎡的公屋，单价虽飙到了11.4万港元，可总价只需468万。对辛勤打工的年轻人来说，这一总价的诱惑力，足以战胜一切妖魔鬼怪。05香港有个凶宅大王叫伍冠流，人称“鬼王”。他的一生倒卖过200多套凶宅，赚了5000多万。他的倒腾方式很简单：根据原业主的不同死因，将房产按照一定折扣对外出售，还能根据买家需求，进行旧房翻新、做法事，且高新聘请“凶宅试睡师”，一个月内不出乱子，买家再付款。买家若是经营企业，遇到资金周转困难时，他的团队还会帮忙“先买凶宅再抵押”，通过金融溢价、或者低价买入，自己持有一两年，洗白后再高价出售。从头到尾一条龙服务到家。关于凶宅，现实中有不少的“破解之法”，能扫清买家的心理障碍。尤其是经过长年累月的岁月洗礼，“恐怖指数”也会跟着下滑。究其实，凶宅能否卖出，能卖什么价格，更多取决于市场行情。只要房价仍在攀升，凶宅就有它的市场。现阶段的蓝色钱江，普通人高攀不上，可10年、20年后呢，或许又是另一番模样。就像《安家》里房似锦说的，每套房子都有它命定的主人，只要找到合适的客户，凶宅也能卖出去。当然，这一切的前提，是这套着过火的蓝色钱江，真的挂牌出售了。▍今日可登记楼盘C

▲提问楼先生[评论区留言]小动作的救市，是被允许的。比如上个月杭州限购放松的区域再次扩容：余杭区的中泰街道、瓶窑街道，以及萧山区的闻堰街道、宁围街道部分区域，都变成了弱限购区。所谓弱限购区，执行的购房政策：1、外地户口缴纳1个月社保或个税即可买房；2、杭州户口直接就能买房，购买第二套房也不受落户5年限制。懂的都懂，信号明确。接下来杭州会进一步放松限购区，动作会非常谨小慎微，但方向一定是这个方向。哪个板块冷了，就先救哪个板块。但那种“大刀阔斧、一刀切”的救市政策，暂时还没看到。放眼全国，不少城市比杭州“大胆”，但总体上，大家还是偏谨慎。至于杭州嘛，确实没那么着急。所以杭州有底气先看看别人怎么做。上周一张来自外媒的截图，让大家看到“希望”，截图表示消息人士透露，将出台一揽子的救市政策。也就是前面所说的“大刀阔斧”。消息真伪不好辨认，但股市里的房地产股先涨了一波，其中包括融创。就算杭州，5月下旬开始，热度下滑的速度程度，有点肉跳心惊的感觉。关注或从事房地产行业的人，应该都会说：救市，越快越好，越拖越难救。另外，等等看融创会何时拿地，这是一个重要信号。1.>>CENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINA

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末5月的最后一天，走出签约中心的大门，小冯终于松了一大口气。内心既是无比轻松，又是带着几分不舍，因为挂牌一整年的二手房，终于在这一天正式签约。小冯的卖房之路，可谓是相当曲折。战线长至一年，只要有买家约看房就得放下手中的一切事情，直奔回家接待；因为一个扫地机器人，少卖了34万，懊悔至今。但好在结局是好的，在二手房成交量败退的路上，小冯终究是其中珍贵的一员。01小冯的这套房子位于城北，是一套85㎡的小两居室。虽然面积不大，但因为是小冯夫妻俩的婚房，所以装修的格外用心，足足花了40万。有刚需房里少见的地暖、中央空调，卫生间是全套的toto，还带嵌入式智能马桶。厨房是西门子的全套厨电，还配置了洗碗机。软装也不是淘宝款，每一件也都是在第六空间挑选的。自2018年小冯夫妻搬入这套新房后，两人一狗，逐渐把屋子的每一个角落填满。有小冯为老公打造的一面鞋墙，有两个人去旅行时留下珍贵照片，还有一个又一个的手办……家的每一个角落，都洋溢着爱和温暖的气息。一直住得舒适又习惯，直到被去年4月的那波疫情打败。不知什么原因，夫妻俩的健康码当时都翻红了，被封控在家10余天。“一脚家门都不能踏出去，人和狗都要疯了。”小冯回想起当时的情况，还觉得头皮发麻。但更让她愤怒的是小区物业的不作为，让她内心更添堵几分。解封的第一时间，小冯就搞了卫生，在各大中介挂牌了自己这套房源，准备卖了置换一个品牌开发商的房子。02因为是诚心要卖，小冯的价格也没有挂得很离谱。她打听了一圈，小区同户型的二手房，挂牌总价基本在240万-270万之间，她这套装修是顶好的，但楼层偏低，所以就折衷挂了260万。自以为是很合理的价格，但在那个二手房行情表现一般的时刻，根本就没有人上门看房。就这样无效挂牌了2个月多后，小冯终于忍不住找了中介一问究竟。“姐，同小区比你价格低的房子太多了，这个价格我们根本推不动，您诚心想卖还得降降价。”维护小冯房源的中介告诉她。小冯夫妻两个一合计，直降20万表明了自己最大诚意。降价的效果确实显著，客户开始明显多了起来，以至于那段时间，小冯晚上一下班就得往家里冲，周末大多数时间也是宅家等客户上门，诚心的客户也在那时候出现过。那是一对年轻的小夫妻，买房的预算有限，也想买一套拎包入住的二手房。当他们看到小冯的房子时颇为心动，在这两室一厅的空间里，里里外外足足看了15分钟，关于房子的问题还问得面面俱到。小冯也表示，所有的家具家电都是随房赠送的。两家人和中介在沙发上坐了下来，几个来回下去，价格也谈到合适的230万，就差中介拿出一纸合同签约了。这时候，买家夫妻看到了一边的扫地机器人，问小冯这个是不是也留给买家的。小冯这下就有点不高兴了，心想让价都让了10万了，还要蹭我一个扫地机器人。于是随口就说道，扫地机器人不算家电吧。可买家夫妻觉得家电应该包含这个扫地机器人，在这个问题上，两方出现了分歧。小冯想着反正现在客户多，还有挑挑拣拣的机会，索性也懒得搭理这对夫妻了。可她想不到的是，在接下来很长的时间里，她都没有遇到一个诚心的买家。03去年年底，疫情放开全民皆阳，小冯的房子又没人看了。与此同时，中介还告诉她一个炸裂的消息，那对对她房子很有兴趣的小夫妻，最终买了一套崇贤的二手房。年后回来，小冯夫妻直接把房价降至215万，而杭州当时的二手房行情，也在奇迹般的复苏，心想现在总能顺利卖掉了吧。但2月过去了，3月过去了，不仅没有诚心的买家，而是连买家都没有。向中介一打听，才知道自己的邻居们更狠，同户型的房子大部分都挂200万以下。无奈之下，小冯又直降16万，把挂牌价按至199万。大半年的时间，距离最初的260万挂牌价，小冯已经刀了整整61万。降到199万后，中介也开始卖力推了，看房的买家也随即多了起来。最夸张的一个周末，小冯在家接待了6组。有一个周末难得没有提前预约的看房买家，小冯夫妻就去了临安露营，谁知刚到营地，中介就通知小冯有两组客户想要看她的房子。为了不错过每一组买家，小冯只能赶紧收拾装备往回赶。04在持续不断接待买家的过程中，小冯终于迎来了她的“命定买家”。这是一对父子，大叔进门第一句说了你好，第二句就问口渴了有没有水可以喝，小冯随手指了一下冰箱，大叔就毫不客气的打开冰箱门挑起了饮料。随即打开一瓶气泡水，咕嘟咕嘟地喝了起来。小冯一脸懵逼，中介也是一脸抱歉的说，客户可能真的有点口渴。小冯则在闺蜜群里吐槽起来了：姐妹们，这个奇葩大叔是不是把我们家当自动贩卖机了，太无语了。“忍住，别忘了扫地机器人的故事，忍一时就能卖掉！”“进门就这么随便这是好事呀，把你们家当作自己家了，你这房子铁定能卖掉。”小姐妹们在群里七嘴八舌的讨论，小冯不情不愿地接待买家，提不起多少热情。房东虽然冷淡，但耐不住买家喜欢，当天晚上就约小冯想带着儿媳妇再看一次。一家三口看完之后，一家都满意极了，直接拉着小冯夫妻去了签约中心谈判。这对小冯俩来说，可是一个质的飞跃，毕竟这是他们第一次坐在谈判桌前。但买家杀价太凶，直接把价格压到190万，100多万的房子砍9万就和剜了块肉一样，小冯无法接受这个价格，当天就各回各家了。谁知买家不死心，第二天又杀到小冯家楼下，再次开始了价格拉锯战，在196万和197万之间来回撕扯。小冯爱人三菜一汤都烧完了，看他们价格还没谈拢，就从厨房出来，直接拍板了196万的价格。05至此，小冯的卖房历程基本结束。从原本可以230万可以顺利出手，到如今熬了大半年才196万卖掉，一个3600块的扫地机器人，让小冯付出了34万的代价。对于这个价格，小冯心有不甘，但也无奈就是这个行情价。何况，她隔壁邻居还挂着185万，苦苦等待买家上门，相比较而言，小冯又是幸运的一个。签完合同的那天晚上，小冯几乎一夜未眠。毕竟是住了好几年的房子，用心打造的角角落落，多少有一点不舍得。但小冯也清楚，在现在的二手房行情下，自己这套房子在价格上只能走下坡路，只有早日卖掉才能置换更好的房子。这样既能住上好房子，也是家庭资产保值的一个砝码。至于接下来摇哪里，预算400万的小冯有三个摇号方向，分别是丁桥、之江和运河新城，都是建立在自住基础上，又有一定保值性的板块。踏出了置换的第一步，也祝小冯接下来的每一步都又稳又幸运。▍今日可登记楼盘C

6月的第一个红盘，已经来了。上周日，是望斓翠印府样板房开放的第一天，看房的车辆已经挤满了停车场，排到了马路边。示范区和样板房的每一个角落，也都是人头攒动。望斓翠印府的热度如此之高，一大原因还是它所在的艮北板块，终于开始“全面钱二化”。连成一片的艮北和钱二，最高限价差却有2万+，这很难让人不心动。产品上，望斓翠印府做的也是一丝不苟。项目第一次将板块起步户型拉高至约139㎡，最大约168㎡，是一个纯改善的楼盘。匹配这个户型段的是，无公租、全两梯两户的硬件，还有水系、开放式会客厅等仪式感的园区。在艮北最好的时代，把握最后留下的机会。01左中括号最新航拍：左中括号从航拍看，地块呈正方形，东南缺口处是一个在建的幼儿园。工程进度上看，首开领证的10、11、12、17#已是接近封顶状态，其余楼幢也在不同程度上露出地面。整体日照上，大寒日只有个别低楼层房源日照不足4小时，绝大部分房源日照条件非常好。噪音方面，10、11#靠近马路，会有一定噪音干扰。139㎡可以优选10、11#的东边套，17#中高楼层，168㎡则是优选12#中高楼层。02左中括号样板房实拍左中括号4000元/㎡的装标，有松下的中央空调、菲斯曼的地暖，墙面是墙布，背景墙也是交付标准。厨房是方太三件套（含洗碗机），卫浴是唯宝、高仪的洁具。03左中括号户型评测：左中括号望斓翠印府一共有139㎡和168㎡两个户型，全部两梯两户，至少做到四开间朝南。139㎡南向面宽超13.5米，次卧和客厅带双阳台，主卧带飘窗、衣帽间和独卫。还有独立的玄关，餐厅也带窗。约168㎡拥有餐客大方厅，外接约9米跑道式南阳台。南向设有双套房，主卧带双台盆。u型厨房实用性强，玄关的尺度也非常大。04左中括号园区配置：左中括号望斓翠印府一共规划17幢10-15层建筑，无公租、无底商，居住氛围十分纯粹。北侧沿河采用两个单元的板楼排布，用足面宽和河景资源；其余均以阵列式点状楼布局，中间规划4幢楼王，形成中央水系和十字景观轴。外立面是经典的三段式设计，以石材和铝板为基座，主体真石漆，并以竖向金属线条勾勒，顶部局部带造型。园区还有戏水池、阳光大草坪等功能空间。走到项目，气派的门楼映入眼帘，望斓翠印府二进式的归家仪式提前就能体验到。一进，高约5米的门头，气势感十足；二进，酒店式环岛落客区，让归家变得更加便捷。项目的售楼处，即未来业主的归家大堂（可能存在部分改动），能将归家实景做出来的项目，必定是对客户充满了诚意的作品。05左中括号配套：全面且成熟左中括号交通距离地铁1号线七堡站直线约500米、9号线六堡站直线约1.1公里，周围还有德胜快速路、艮山快速路、空港高架路、空港高架等多条快速路。商业项目直线距离约600米是约7.6万㎡花园城购物中心，项目直线距离约1公里是五堡TOD，4公里左右还有来福士、万象城、杭州大厦购物。项目直线距离约3公里是IFC，总建面达130万㎡，涵盖商场、写字楼、住宅、酒店、城市公园等多种业态。学校望斓翠印府直线距离约500米范围内，有澎雅幼儿园、澎汇幼儿园、澎雅小学、澎汇小学、澎诚中学等教育资源。（学区划分及生源入学政策以学校及教育主管部门届时发布具体文件、政策为准。）医疗距项目直线约1.1公里是浙二城东院区，东侧直线距离约1公里是市一艮北院区。05左中括号一房一价：509万起左中括号对「望斓翠印府」感兴趣的粉丝扫码即可登记▍观点·问答·导购·土地·市场C

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末01新房是童话，二手房是笑话。相信不少这两年打算买房的杭州人，都曾经被这样教育过。但随着二手房价的普跌，在一些板块，这样的铁律已不成立。最典型的例子，是萧山南部卧城一些配套很成熟的街区。5月，杭州二手房成交约7000套，量能不算出色。不过，位于南部卧城的恒大帝景，却一口气签了18套。这个数字，和御景蓝湾并列排在萧山区的榜首。不仅如此，今年以来，恒大帝景成交相当稳定，几乎每个月都能走掉10几套，目前已经累计签约了75套。横向比较一下，奥体当红炸子鸡澄品今年截至目前的签约量是71套；良渚多次万人摇的和光尘樾，今年卖了54套。萧山南卧并不乏新盘，即将交付的次新更是天量，仅6月底就有约2500套。如此表现只能说明一件事：和摇号新房相比，有些满五或满二唯一的二手房价格降到位后，已出现了“买点”信号。02恒大帝景位于萧山罗婆路和方旭弄交界处的东侧。这是恒大入杭后的第一个项目。项目于2014年首开，折合均价16000左右。不过，由于当时正赶上杭州楼市“阴跌的五年”，销售并不顺畅，陆陆续续卖到了2017年。“目前小区的二手房成交，主要还是以90㎡左右的三房为主，基本占到了90%以上。”当地中介柳姐说。恒大帝景的约90㎡，一共有三种户型，边套、中间套和少量LOFT。“边套都是两房朝南的，我手里有一套楼层不错的挂288万；中间套有一个卧室面对走廊，私密性受影响，挂价低一点，有一套285万的。”这样折算下来，单价在32000上下。LOFT户型由于楼上两个卧室面积相仿，主卧尺度上没有优势且不是套房，挂价要比平层低20万左右。不过，由于层高达到了30层，且没有做架空，恒大帝景的低楼层普遍卖不出价格。“之前签约的一套低楼层，单价28000多；另一套顶楼，单价也只要29000。”柳姐说。03之前大家都说新房比二手房合算，一般都会强调几个理由。一是限价和税费。新房因为有限价，之前不少板块都存在明显的倒挂。这么一来，去接二手房的人，自然会被视作“韭菜”。但在南卧，这个差距已经非常小了。恒大帝景属于新塘街道，新房限价是25600。而恒大帝景便宜的房源也只要28000-29000，价差几乎被抹平。加上已满五，也没有双税。接壤的蜀山街道，新房限价更高。直线1.5公里外的一个新盘，限价高达30000。第二个是房龄，也就是所谓的成色要新。像恒大帝景，从交付至今房龄已有五六年，卖相肯定比不过在售新盘或刚交付的次新。但相比于70年的产权，也还算正当盛年。换一个角度看，当年不限价的商品房，也有几个比当下新房有优势的地方。首先是用材更扎实。当初，恒大在这个项目上是花了大成本的。仅“单价16000精装配地暖”这一条，就吊打方圆数公里的新盘。建筑基座使用了大面积的石材，小区中央还有大片湖泊水景，甚至还配了恒温泳池。其次是得房率高，起步面积小。恒大帝景约90㎡就做到了三房两卫，而周边新房基本上要95-105㎡起步，功能格局类似。04去年这个时候，恒大帝景的二手房，卖得也很一般。手边买房数据显示，去年5月只签约了1套，4月也只有4套。其真正崛起，就是在去年底新塘街道新房放宽限购后。因为放宽，吸引了一些之前没有关注这里的购房者，而他们中间，总会有人会在了解所有情况后，溢出到二手房市场。“之前我手里就有两个客户，原本也打算摇新房，实地看了后，最终选择了恒大帝景。因为一切都已是明牌，还能马上就住。”柳姐说。期房就像开足美颜滤镜的小姐姐，总是要在脸上弄个“小浪底工程”，把最美丽的一面展示给你求打赏；但你得承担她卸完妆，变成另外一个人的风险。而像恒大帝景这样的二手房，就是领证多年的老婆，素颜连面膜也不敷就敢往沙发上一坐。关键是，这样的表现，已经很稳定了。你明天看到的，也还是这张脸。比如，在恒大帝景，小区的路面上是停着很多电动车，但这样你也就知道，你的电动车也可以停在楼下；再比如，小区会所里的恒温泳池是要收费的，但至少明确了，是有恒温泳池并且在运行的；还有，花园里的树基本上都长大了；电梯里也不再包着搬运防撞板，因为装修的人已经很少了。甚至对“恒大”这个有争议的名声，你也可以有精准估值：既不盲目轻信，也不无限妖魔化。对风险的一点点排除，结合实在的价格，最终汇聚成“买点”信号。05心理学上有个理论：作为单一个体的“我”，并不会比作为大众的“我们”，更加聪明。简单一点理解，当大多数人做出同一选择时，它必然有一定的道理在其中。放到南卧，放到恒大帝景身上，便意味着有越来越多的人在衡量综合因素后，开始选择“买入”这里的二手房。同样的例子还包括位于城东的“明石七子”。这里的新房限价是46500，而目前二手房价在5万左右的归锦府，入手的人相当多。仅6月至今就签约3套，5月则签约了10套。学区明确了，商业配套可见了，到地铁口的距离也可以直接感受了，当然就可以仅凭价格做出购买决定。当大V们一再向你PUA“只有新房值得买”时，多看看多比比，没准事情的走势就会不同。▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末天道好轮回，苍天饶过谁？当杭州的二手房，彻底从卖房市场进入买方市场，曾经买家有过多少不爽，现在卖家就有多感同身受。二手房“月均涨一万”的那段峥嵘岁月，听到最多的段子，就是房东当场跳价。一套房源刚放出来，十几组客户就蜂拥而至；于是当场轮流出价，你加5万，我就加10万，价高者得。就算最后是赢家，也买得肝颤肉痛。最近，我住的一个交付快10年的小区，两个房东为争夺仅有的客户，居然上演了“反向竞拍”。那不管不顾、凶狠砸盘的样子，恨得全小区都想把他们开除出小区“区籍”。怪象1：房东“反向竞拍”这两个房东在卖的房子，都是约90㎡的三房一卫。一套中间楼层，一套高楼层，都有开发商自带的简单装修。黎姐想卖了给小孩买学区房，明叔想卖了腾房票摇新房，都是“十万火急”。两家都参考此前成交价，挂了310万上下。可即便经历了春节后二手市场的热闹，2套房子仍乏人问津。等到3月中，黎姐率先主动降了4万。明叔听中介说邻居降价了，只能硬着头皮跟进，不多不少，比黎姐多降了1万块。一降价，带看量马上蹭蹭多起来。但板块内接连有新盘首开，客户又一溜烟全跑去摇新房了。半个月后，熬不住的黎姐继续降价，总价不到300万。明叔一看，私下里跟中介一再表示，只要有客户，就能比黎姐低。反复拉锯了4轮，黎姐已从最初的310万降到了280万，明叔呢，刚好卡着点降到了278万。同小区其它在卖房的业主，因此更难成交了，真是叫苦不迭。关键是，房东一厢情愿打价格战，客户却隔岸观火就是不下单。换哪个买家看了不心慌呢？房东确实只是想尽早换房。可在买家看来，今天看房还是这个价，明天就降几万，几轮下来，是个人都会怀疑：莫不是房子有什么问题？“反向竞拍”对信心的打击，就像无底洞，简直永远不知道底在哪里。怪象2：谈完价“放鸽子”就算真有客户想接盘，也不是万事大吉。从业数年的中介老李，近一个月接连遇到两起，全是被买家“放鸽子”的。其中一套是城北一次新房，约115㎡的四房两卫，房东挂价400万，单价仅比限价新房略贵一点，加上中价卖力吆喝，很快便找到意向买家。在老李撮合下，买家卖家终于坐下来面谈。第一回合，买家将价格砍到390万，房东没考虑太长时间，便答应了。买家一看答应太爽快，马上说要再降一点。在老李的斡旋下，双方洽谈了个把小时，最终同意385万成交。就在老李拿出定金协议，准备让买卖双方各自签字时，买家突然冒出一句：今天签不了，等明天资料都带齐了再来。可到了第二天，任凭老李如何追魂夺命call，巧舌如簧地类比这价格多实惠，买家就是不来签合同。老李这才死心，这笔单子八成是黄了。事后老李又去找买家谈心，才知道买家临时反悔，是不看好后市，怕现在接手会高位站岗。类似的情况后来又发生了一次，老李怒道：定金不现付，全是耍流氓！怪象3：客户演双簧“做局”这只是房东遇上买家不诚心，有没有想到过，现在卖房，房东还可能被买家“做局”。朋友小张卖一套萧山房子时，就中招了。买家怎么操作的呢？第一步，事先找多个熟人，去中介门店假装有意向买房，且表现得很急迫，当晚就能面谈，让小张误以为自家房子很抢手，不愁卖。第二步，买家A率先出场，以全款为诱饵，引导房东一再降价，几个回合下来，小张的耐心已达上限，当然不肯同意。他想的是，“给脸不要脸，你不买有的是人买。”当晚便让中介邀约其他客户，可这时，客户就跟集体失踪一样。仅有一组意向客户，也就是买家B，还是一撩再撩才同意面谈，一上来就比买家A出价还要便宜十几万，且只能付6成首付。小张自然不干，若是这价格，为什么不卖给买家A，起码人家全款，流程快啊！好马一旦吃了回头草，价格便没了回旋余地，好在买家A出的价格与买家B一致，小张没犹豫，当场签了合同。整个交易流程很顺利，直到过户现场，买家A跟买家B手拉手向他走来，小张才反应过来，原来这两人竟是夫妻。什么客户很多，从头到尾仅有他们一组！可那时后悔已经没用，字都签了。多一点真诚，少一点套路人生在世，终逃不开“贪、嗔、痴“的俗世羁绊。无论是从前的卖家套路多，还是现在的买家不诚心，都不是两个阵营的对立，而只是人性的一体两面。同一个人，上一刻是买家，下一刻也可能是卖家。虽然我们都希望多一点真诚，少一点套路。但只要在法律框架内，也都无可厚非。我们需要提醒自己的是，乐观时不盲目追高，悲观时亦要砥砺前行。两年前杭州二手极度疯狂时，《层楼》提出：次新交付办出产权3个月内，轻易不要接盘，等价格稳定再出手。回头看，基本无误。现在我们又附加一个新标准：大部分次新不到“新房限价+利息”，不要轻言抄底。换言之，如果是优质板块的次新，成交价一旦到了“新房限价+利息”，基本就买不了大的吃亏，还有可能真的抄了底部。想改善自住的，该出手时就出手吧！▍今日可登记楼盘C

“号子都叫完了，还剩1套房源未选完。”上个月，首次开盘的滨江越秀中豪·翠宸里，因为这一套房子，上了多个楼市头条。如今，伴随着翠宸里二开，不少人抱着看热闹的心态，想看新房中签率会否崩掉。新房一蹦，勾庄的二手房更扛不住。事实上，翠宸里仅剩的那一套，当天很快被预定。作为板块内为数不多在售的新盘，翠宸里仍是不少刚需、刚改家庭的“白月光”。产品上，延续滨江一贯以来的风格；户型上，起步103㎡、最大169㎡，两人足够，三代同堂也不怕；位置上，就在星创城正北面，到城北万象城不过一站地铁。最主要的是，三四百万总价段，勾庄的均好性强。要地铁有地铁（4、10号线），要商业有商业（在建的城北万象城、星创城），虽然暂时无名校，但已投入或规划的学校，也有多所。虽说眼下，勾庄新房中签率有持续走高的趋势。但换个角度，投资客比例下滑，未尝不是好事。最起码，一交付就猛砸盘的现象，会少很多。如果未来5-10年不打算换房，也不想背负过重的房贷压力，限价31200元/㎡的翠宸里，为什么不能摇呢。01左中括号最新航拍：所有楼幢均已出地面左中括号时隔一个月，翠宸里如期迎来二开。这次加推的是9#、15#，共计200套房源。起步103㎡三房两卫、最大139㎡四房两卫，精装限价31200元/㎡。整盘规划有15幢11-26F高层，分为南北两个地块打造。所有楼幢均已出地面，其中北地块的10、14、15三幢楼的工程进度更快些；南地块的除了5幢楼外，其他楼幢速度也很快。果然是滨江速度，今年2月中才出让的地块，再过不久，整盘的施工进度都将符合领证要求。就在翠宸里地块出让不久，杭州出台建筑新规，当中便涉及阳台的赠送面积。翠宸里因出让时间早，并不受新规限制。换言之，翠宸里封闭式阳台，仍只有一半计入产证，这在某种程度上，为购房者省下一笔。登记时间：6月3日9:00—6月5日17:00补资料时间：6月6日冻资金额：无房无贷80万，其他106万02左中括号样板房实拍左中括号翠宸里103㎡样板间实拍翠宸里115㎡样板间实拍翠宸里129㎡样板房实拍翠宸里139㎡样板间实拍——建面约103㎡：三房两厅两卫——整盘最小户型，也是当下杭州三房两卫的主流面积段。这次加推仅15#中间套的“两条腿”有，加一块不过50套。常规的三开间朝南布局，朝南还带双阳台。厨房、书房、卫生间均位于北面。未来交付后，可在入户的玄关墙处，加装整面的通高鞋柜，满足日常的家庭收纳。——建面约115㎡：三房两厅两卫——115㎡虽同样是中间套，也只有三房两卫，但它的南向开间面更大，餐客厅均朝南。餐客厅均朝南的好处是，视觉上的空间感更大，加上连通南向阳台，公区明显比103㎡更接近改善。而且，各空间尺度上，明显较103㎡更舒适。适合总价预算有限，但又想住的舒适的微改善家庭。——建面约129㎡：四房两厅两卫——约129㎡边套，整体布局为两房朝南、两房朝北。双阳台的设计，既缓解内衣物晾晒在客厅外的尴尬，又避免了日常家庭清洁干扰屋内人的休息。再加上餐客厅一体的设计，公区视觉感够大，符合改善家庭的需求。客卫紧邻北向两个房间，使用起来更便捷，稍有不变的是，南向次卧使用公卫时，要绕过餐客厅，动线过长。——建面约139㎡：四房两厅两卫——本次加推最大的户型，也是数量最多的一个户型。整体布局是改善家庭最喜欢的三房朝南，餐客厅朝东（西），既享受足够多的采光，空间尺度上也是改善度拉满。与129㎡一样，都带双阳台。其中一个还是南向阳台，与次卧相连。收纳空间也设计有两处，一处在玄关旁，另一处在餐客厅。虽然不大，但实用性强。03左中括号精装标准：3500元/㎡左中括号3500元/㎡的装标，有地暖、中央空调。其中，地暖锅炉品牌为港华紫荆，中央空调用的是美的。厨房配的是老板的油烟机、燃气灶，还配有洗碗机，金牌的柜门，欧琳的洗涤池；卫浴主打TOTO。此外，全屋配有墙纸，大华的智能门锁、可视对讲，西门子的开关等等。04左中括号周边：马路对面就是综合体

01杭州二手房成交量又跌了。截至5月31日20时，本月共签约6998套（非住宅占比颇高），不敌4月7265套。自3月破万套，连续两个月下降。量能持续滑落之际，奥体、勾庄却有多个次新小区，反而卖得不错。典型如嘉品，手边买房数据显示，4月成交12套，比3月（10套）还多。降温的4-5月累计18套，而行情升温的2-3月只有12套。天璞和时代奥城虽未逆袭，但下滑非常小。天璞3月卖了5套，4月和5月各网签4套。时代奥城2-3月卖了10套，4-5月仍有8套。勾庄也有类似现象。4月至今杭宸共成交6套，而3月仅成交2套，2月更直接挂零。海德公园2-5月，分别成交5套、5套、6套和5套，最近两个月更畅销。还有万家之星，4月与3月持平。02为什么这些小区能逆袭？“根本原因还是房东扛不住，更卷了。”中介说。以天璞为例，颇受改善欢迎的138㎡四房两卫户型，满二房源，目前挂价普遍1000万左右，且不乏好楼层。而在之前，基本要1100多万才能成交。还有嘉品，最近刚成交了一套高楼层138㎡房源，带车位990万。去掉车位，不考虑大税，单价不到7万。“比之前低了百来万。”而从挂牌房源看，低楼层直接报价6-7万的，也不在少数。相比之下，依托于2-3月大量成交的创世纪和澄品，房价要坚挺得多。“急卖的基本走了，剩下的都是摒得住的。”中介解释道。而天璞、时代奥城成交量一直不高，没想到市场降温这么快，一些着急房东只能卷房价。嘉品作为交付红盘，相互竞低抢跑就更正常不过了。一降一稳，奥体小区价差也逐渐拉大了。“现在天璞比年前还便宜，和创世纪差不多有1万差距了。”中介说。03勾庄同理，此前主要被凶猛出货的幸福里压制。自去年12月出现首套网签以来，幸福里牢牢把持了板块二手房的“生杀大权”：价格我来定，房子我先卖，其他小区通通靠边站。数据显示，今年3月幸福里大爆发：单月成交33套，是之前3个月（14套）的2倍多。同期杭宸、海德公园、万家之星等小区，单月最多仅5套。与此同时，随着幸福里投资客的集中抛售，板块二手房价也从近4万，被逐步打压到3万5左右。在幸福里的“刺激”下，周边业主也只能妥协。这从网签价就可见一斑。以海德公园为例，3月和4月网签均价3万6，5月3万1；杭宸3月4万2，4月3万8；万家之星3月近3万8，4月3万4。虽然有做低房源，但满屏的3万+挂牌不会说谎。海德公园114套挂牌，挂价3万7内的28套，最低才3万3。最近主推的一套89㎡三房两卫，单价3万5。紧邻地铁的杭宸，也不乏4万内房源，最低挂价3万6出头。04还有一个原因：板块新房供应进入“短缺期”。自杭承府一把全开后，世纪城只剩一个澄虹府。新盘中海潮展云起，入市尚早且只有200余套房源。至于勾庄，去年下半年，以绿城“三朵海棠”为开始，“勾庄七子”累计7000多套新房密集入市。同年11月，《差异化购房政策》的发布，更让廊内购房者如鱼得水。如今，“勾庄七子”只剩星缦云渚在售，离万象城一带也有一站地铁距离。这才让海德公园、杭宸、万家之星等次新房，有了逆袭的机会。但这可能只是喘息之机，因为压力很快就会回来。以奥体为例，君品和观品即将迎来交付，户型小到104㎡，大到233㎡。一旦交付，新一轮投资客抛售冲击在所难免。还有勾庄，今年2月中豪拿下一宗勾庄新宅地。如今已化为滨江越秀中豪·翠宸里，共计1196户，刚刚迎来二开。下周四（6月8日），勾庄还有1宗宅地出让，面积55883㎡，体量近14万㎡。按套均120㎡算，有千余套新房。除了新增供应，勾庄过去这一年卖掉的大几千套新房（还有星创城），也会在未来2年内陆续交付。05但不怕降价，就怕降价还没量。奥体先涨后跌也好，勾庄持续下探也罢，有量至少说明，这是一个现阶段买卖双方都能接受的价格。当中的逻辑，不难理解。奥体作为一江两岸核心之一，既是城市新封面，又是全省富人的心头好。在前期9-10万的高价衬托下，每调整一个台阶，自然能吸引一波买家。而勾庄，客观地说，已经到达比较强的支撑位了。首先，限价3.12万的基准线摆着。算上新房2年的等待期、资金成本和得房率优势，3万5的次新房，不说抄底，至少亏不到哪里去。其次，勾庄作为刚需居住的综合条件，很抗打。无论地铁、综合体，还是未来约20万㎡的人工湖，定位北部新城CBD的勾庄，300多万的总价，还是很诱人的。包括勾庄南的北宸之光、万家名城等，二手成交量长期表现不错，也是这个道理。虽然奥体、勾庄的二手房压力居高不下，但变数也是存在的。比如9月的亚运会，和预计今年底开业的万象城。它们会是X因素吗？▍观点·问答·导购·土地·市场C

◎Tips：今日共盘正在登记，明细见文末随着5月杭曜置地中心、月赋杭承府双双清盘，杭州楼市的红盘，又少了一对。接下来的6月，杭州新房市场又会有什么惊喜呢？根据《层楼》不完全统计，6月入市的楼盘有40余个，其中纯新盘13个，看点还是颇多的。艮北的紫映云来府和望斓翠印府双双入市，相邻的地理位置，同样139㎡起步的改善户型，即将拉开一场近身厮杀。但对热衷艮北的购房者来说，则是多了一个选择的机会。运河新城的锦上湾，则是6月最吸睛的楼盘之一。坐拥板块风口，自带综合体，还有桥西的底蕴。关键是400万起步的价格很友好，另外改善们也能有200㎡+户型体验。还有城北TOD缤印爱达城，综合体+15号线+200万级的价格，我认为是今年城北刚需最值得入手的楼盘之一。大热的奥体板块，澄虹府已经带着最后4幢高层入市。隔壁的拥奥府也将推出最后2幢。在暂时喘息之后，将会有更热的中海世纪城项目入市。下一个，永远有红盘的身影。温馨提示：带“层楼点评”为预计6月杭州首开的纯新盘住宅项目，6月计划加推的项目以表格形式呈现给大家。新盘点评望斓翠印府开盘信息：项目位于新塘路与六堡中路交汇东南侧，预计6月首开10-12、17#，共138套，户型139-168㎡，均价44400元/㎡，精装交付。层楼点评：与钱二仅一路之隔，却有着2万+限价差的艮北，很快将接近收官，核心区已只剩最后一宗可出让宅地。接下去，艮北必将爆卖，最先上市的正是望斓翠印府。项目第一次将艮北户型门槛抬高至约139㎡，同时是板块首个“全四开间南”新盘，产品力满满。紫映云来府开盘信息：项目位于新塘路与六堡路交叉口，预计6月首开1、7-11#，共180套，户型139-188㎡，均价44400元/㎡，精装交付。层楼点评：紫映云来府位于望斓翠印府的北侧，在板块价值上如出一撤。在起步户型上，同样也是139㎡起步，不过紫映云来府最大户型达188㎡。紫映云来府在户型设计上可圈可点，139、174、188㎡三个户型都做到了四开间朝南。特别是188㎡，餐客厅还是270度环幕，视野相当震撼。杰立·潮正府开盘信息：项目位于上城区同协路498号，预计6月首开4、7幢，面积89㎡、97㎡、116㎡，共92套，精装限价35000元/㎡。层楼点评：项目位于上城区地理中心，同时也是限价洼地，精装限价仅35000元/㎡，与直线距离4.5公里外的江河汇板块，拉开了3万+价差。全盘一半房源为89㎡三房两卫，也是主城区目前在售唯一的89㎡三房两卫，主力总价300万级。产品本身更是处处超配，景观复刻信达壹品同款的“蓝宝石水景”；室内精装配置博洛尼玄关柜、东芝中央空调、西门子三件套、汉斯格雅龙头花洒、全屋壁纸、3M净水器等高档品牌及产品。建发云熙开盘信息：项目位于杜文路与美学街交叉口，预计6月首开3、6、9、12、15幢，面积107-133㎡，共280套，精装限价30410元/㎡。层楼点评：项目位于良渚核心，距离地铁口2号线良渚站约400米，位置非常不错。云熙不仅有建发标志性的飞檐屋顶、中式大门及景观水系，甚至还配置了下沉式会所，可谓诚意满满。户型上，107㎡做了四房两卫，颠覆了这个户型套娃的楼市年代。300万级的价格，更是刚改友好楼盘。西房中天·湖翠云来府开盘信息：项目位于东至汀雨路,南至星河南路绿化带,北至永乐街,西至良熟路，预计6月首开6、9、12、13幢，面积168-200㎡，共118套，精装限价29780元/㎡。层楼点评：项目不仅刷新临平区高层价格，也带来了全新的改善体验。168-200㎡的户型，均是四房三卫南向双套房，改善氛围纯粹，总价500万起步。主力两个户型也极好，特别是200㎡就像是紫映云来府188㎡的迭代版，客厅依旧是270度视野，同时餐厅处也增加了阳台。临平改善大胆冲吧。听荷芳翠府开盘信息：项目位于宏达路与顺意路交汇处，预计6月首开，户型98-139㎡，精装限价22600元/㎡。层楼点评：这是东湖新城首个精装+地暖项目，距离9号线龙安路站直线约500米。地铁便利之外，位于东湖新城城市主轴荷禹路旁，周边城市资源与生活配套丰富，且界面好。200万级的总价，还有不错的产品和地段，这个总价预算范围内的刚需，应该没理由拒绝吧。招商蛇口·缤印爱达城开盘信息：项目位于崇文路与向阳路交汇处，预计6月首开7、8、10-12幢，面积106-125㎡，共472套，精装限价23600元/㎡。层楼点评：这是城北终于又一座超50万㎡的TOD综合体，还有15号线加持。总体量约51万㎡的TOD城市综合体，涵盖了总建筑面积约24万㎡的花园城（规划），其中地上部分约15万㎡，包含约2万㎡文体中心、约2万㎡整售写字楼集群，涵盖住宅、商业、办公、文体、金街五大复合多元业态。爱达城的住宅，起步为约106㎡，总价只需约250万，总价十分友好。城北刚需的TOD梦，也不再遥远。杭颂星澜府开盘信息：项目位于星源北路与方兴渡街交汇处，预计6月首开1幢，面积89-117㎡，精装限价25050元/㎡。层楼点评：杭颂星澜府的价值点，很清晰。一个是89㎡还做了稀缺的三房两卫户型，二是这是7层洋房，难得的低密之选。而起步总价，不过200万级，堪称花刚需的钱，圆改善的梦。月依星河轩开盘信息：项目位于东至顺意路、南至昌达路、西至规划支路一、北至羽书街及木省桥港绿化带，预计6月首开1、3幢，面积99-139㎡，共128套，精装限价22600元/㎡。层楼点评：又是一个刚需盘中的佼佼者。7幢住宅全架空，围合式园林布局，中央还有一个露天泳池。距离地铁9号线龙安站约400米，边上还有正在抬升中的临平大道高架，交通十分便利。这样一个内外核兼具的楼盘，总价却是200万级。绿城·春语燕来开盘信息：项目位于青山湖科技城鹤亭街与崇文路交叉口，预计6月首开5、10、11幢，面积89-134㎡，共101套，精装价格待定。层楼点评：位于青山湖科技城核心，是绿城1.6容积率的洋房小区，产品与地段适配度高。精装上，主打人性化+智能化，符合青山湖科技城一带的年轻需求。滨运锦上湾开盘信息：项目位于拱墅区石祥路和丽水路交叉口，预计6月首开6、27、28、30、31#，共181套，高层户型109-149㎡，洋房户型142-237㎡，均价40000元/㎡，精装交付。层楼点评：项目区位极佳，既有桥西人文底蕴，同时坐拥一线运河景观，三面滨水，自带运河湾综合体。区位条件外，项目再带约百米商业地标、幼儿园、水运集散中心等，周边规划有运河水街、下沉广场、水下展厅等。109㎡起步的户型，让起步总价控制在400万级，对刚改们十分友好。而最大237㎡的洋房，也能让改善们在项目实现终极改善。

◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末01一则截图成交的消息，让杭州的未来科技城，成了全国房产媒体“网暴”的对象。那是一个循序渐进的悲惨故事，它糅杂了“带血馒头”最喜欢的各类要素：大厂裁员、邻居跑路、房价暴跌，只留下主人公在风中呐喊，为什么是我扛下所有？尽管后来有多个消息源辟谣说房子卖的不是这个价，大厂也抛出了高达15000人的招聘信息，但空气里

▲提问楼先生[评论区留言]楼市的信心，被一套未科次新房撞了一下腰。随之“阿里裁员”被热炒，两件事叠加在一起，引爆全国无数意淫文。楼市与信心紧密相关，自然而然，杭州楼市的“情绪波动”也会有点大。所以这一周时间，不少次新盘又出现了一些急卖房，挂出来的价格，也渐渐撇去泡沫。但放在整个二手市场看，这类房源还是“极少数”的存在。在当下的情绪中，对市场信心有一定的冲击，但还撼动不了全盘。不论是新房还是二手房，市场确实存在结构性的分化，局部的问题已经相当明显，但全局看，杭州还是一枝独秀。外地同行看杭州，这热度令人羡慕，又非常不可思议。而且下半年，对于某些核心板块的头部次新房，会有一个出货期。因为很多核心板块将出现断供或仅剩一两个新盘，比如申花、望江等。这时板块内的头部次新房，机会就来了。至于同板块内的非头部次新房，也能靠价格博取流量和关注。别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。大抵都是不会错的。1.>>CENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINA

◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末“你摇号想翻倍，他砍价却要你亏本金！”这些天，杭州新盘交付一个接一个：御滨府、晓月澄庐，春风金沙，翠语华庭，望庐……接下来，还有滨融府、观品等大红盘。但和几个在卖房的朋友聊起来，都一脸苦笑：买家一个个带着大砍刀来的，有些上手就直接挂价上砍30%。次新房还好，翻倍没有了，多半还能保住点理财水平的利润（临安富阳除外）；如果是老破小，房东脸色简直和股民一样绿。造富神话不再，“新房理财化，老破小A股化”将成杭州楼市的新常态。01上周末，御滨府的一套急卖房刷屏了。这是一套101㎡的三房两卫、次顶楼，房东报价670万含车位。最后因看房客户太多，加价20万卖出，裸价约6万4（车位按40万计）。这套新房买入价约505万（不含车位），算下来，两年多毛赚了约160万。这160万毛利，按首付3成算，再扣除房贷利息（4.9%），提前缴纳的契税，以及首付占用期间的利息成本（5%），纯利润约73万。分摊到两年半的时间，年化收益率13.2%。如果付的全款，年化收益率则要砍半。（具体计算公式详见文末）这个收益率，远高于市面上多数理财产品。但值得注意的是，该房源是御滨府挂牌的81套房里，唯一一套没有增值税的。也就是说，买家若以同样成本购入其它同户型房源（有双税），卖家净到手只剩约6万1。这么一算，3成首付的年化收益率是11%；如果是全款就只剩3%。上周同期成交的，还有一套春风金沙。这是一套低楼层的140㎡，以总价530万成交，折合单价约3万8。当年的新房买入价约455万，算下来纯利润约38万。按照公式，3成首付的年化收益率为10.2%，若付全款则为2.4%。这个收益，同样相当于一款还不错的理财产品。但别忘了，这两个盘都属于近期交付新盘中关注度高、成交快的幸运儿。更多见的，是像富力中心、天荟、江上湾、春棠澜府等热度一般的次新房，利润贴着理财收益的最低水平走。当年摇号时，它们中签率都曾低至3-10%。02不得不承认，那个买一套滨江园、壹号院就“跨越阶层”的时代，已渐行渐远。杭州人摇红盘，有几个不是奔着“交付翻倍”的梦去的？但现在许多人意识到，他们弄房票、搞资金，忙活半天，其实和买了款理财没区别。和房子一样，理财产品的选择也很多。仅仅今年4月，全市场就新发了2434款理财产品，有债券类、货币类、股票类、黄金类……每一个都勾着手指说，来买我吧，我能赚钱！一旦下单后，都有一种“已经开始拿出计算器算收益”的豪迈感。因为在市场上，总能听见太多“正面案例”：某某盘交付，业主两年豪赚8位数；知名基金经理大幅跑赢市场，旗下多款产品收益爆棚……然而现实往往是：同样的操作，发生在别人身上叫故事，发生在自己身上就叫事故。近日刚发布的《中国银行业理财市场年度报告（2022年）》（下称《报告》）中，对2022年银行业理财的规模、收益情况、资产配置情况、投资者类型等进行统计分析和总结。整个2022年，银行理财市场存续规模27.65万亿元，累计为投资者创造收益8800亿元。8800亿啊！有几个财富神话太简单了吧！事实上呢？相比凤毛麟角的高收益，现在理财产品的“底线”却越来越低了。有投资客不久前买入的某股份制银行的理财产品，产品名还带稳健二字，结果才买了两个月，就一直亏，亏损约1%。“我这还是半年期的，要是年限长点，最后本金能剩多少还不知道呢。”根据之前那份《报告》，去年所有产品加起来，平均收益率仅仅只有2.09%。而去年我国的CPI全年上涨2%。没错，往后的次新房就像理财，不刚兑哦！03理财虽不承诺正收益，但总算还相对靠谱。然而，假如你手中还有一套老破小，那么很有可能进入另一种“金融模式”——A股化。这其中的血与泪，包含了两层含义：第一，不管时间如何流逝，五年还是十年，A股永远屹立在3000点上下，老破小也一直停留在单价三五万。大盘涨了，你的股票千年不涨；别的房子涨了，老破小绝对不涨。但大盘跌了，你的股票一定跟着跳水；别的次新房降价了，老破小一定首先价格崩塌。简直是一门玄学。第二，池子太大，资金没有跟上，结果只有一个：只有少数标的会被青睐。A股虽也讲价值投资，但炒作最凶的还是题材。今天人工智能，明天新冠特效药，比的就是谁故事讲得好。而大部分老破小，就像A股里最没有题材的股票一样，越来越无人问津。因为其最大的利好，或许只是新加装了一部并不好看的电梯而已。当然也有例外，就是拆迁。但这相当于借壳上市，除非能打提前量并精准兑现，否则只能是少数原有持仓者的盛宴。04正如牛市那几年，是只股票股价就飞上天，得益于这波持续数年的楼市狂飙，很多老破小前几年也价格暴涨。但因为没有题材，等到行情下行或存量资金博弈时，便只剩一地鸡毛。如此一来，大多数老破小的命运也已注定，那就是现在如果想要卖出，只能比买入价更低。我一个朋友，在2018年前后入手了一套朝晖的40多㎡老破小，单价3万5。去年上半年开始，他把房子挂了原价出售，一开始想平进平出，结果根本没人看。后来，经历了几次调价，最后以不到3万2的价格成交，亏了10多万。“就当这几年是租房住的吧。”他苦笑着说。还有一类是学区老破小，读完书基本上是要卖的，这几年也很惨。像石灰桥新村，学区是“文一街+十三中”，曾经一直是市场上的明星学区房之一。这个月，石灰桥新村刚签约了一套单价5万4的二手房，而就在两年半前，同户型的大多数房源签约价超过了9万。当地中介小涛说，他就认识一个房东，当初花了350多万买进，后来不到300万卖掉。“很多老破小的价格，已跌回G20之前了。”一位业内人士说。这意味着，如果是最近5年入手的房东，基本上都已经被套住了。05“新房理财化”也好，“老破小A股化”也罢，都预示着：多数人靠房子致富的时代结束了。这种变化是由多个因素共同决定的：供应端新房的大量交付、需求端受制于大环境的购买力下降、以及购房者更趋年轻化。据公开资料，2015-2021年，杭州一共销售新房近120万套。这些房子，如今大部分已交付成了次新房，相当于每10个杭州人能分到一套。市场上哪来那么多热钱，支撑起套套“交付即翻倍”的梦？更浅显的真相是：这世界上，哪里可能有大多数人一直赚钱的生意？极乐之宴也终有结束的那一刻，复归平淡才是真义。我身边不少一直在“搞房子”的朋友都表示：最近很迷茫，在思考是不是要改换赛道。次新房“理财化”的收益，体现的正是从期房到现房的“贴现“成本，可以说很合理。但作为一门“生意”，已食之无味。换言之，如果一个次新盘的成交价还远超“新房限价+利息”，不要轻言抄底。哪怕，它是红到极致的盘。因为新房市场已说明一切，你总以为红盘消失殆尽了，结果仍层出不穷。这意味着当下的次新红盘，总会被比它后交付的红盘掩去光芒，价格存在相对“跌”的空间。至于手里还有老破小的朋友，放弃幻想，该跑就跑吧！次新房收益率的具体计算公式如下：以御滨府为例，买入价约505万，持有时间约2.5年，其中①三成首付，首付约155万，按揭350万（30年，利率4.9%），月供18575元，两年半时间，房贷本金+利息约56万；扣除车位后卖出价约650万。这笔首付扣除剩余的按揭款337万，以及155万首付款，账面收益158万。因这套房已满两年，因而契税是在买入不久便支付，这笔支出约7.6万。毛收益=账面收益—房贷支出—契税年化利率=毛收益/投入成本（3成首付款+契税+这一期间支付的房贷）/2.5年②全款，投入成本包括总房款，契税，以及这两年的利息（按年化5%计）年化收益=毛收益（卖出价—买入价—契税—这一期间产生的利息）/投入成本/2.5年▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末01一次非升学考试，却牵动全杭州家长的神经。这就是今年初三的“第一次模拟统考”（一模），它的成绩，不仅是中考志愿填报的参考，也将作为分配生的重要加权，更是一次对“教育公平化”成果的检验。因为这一届初三，正是杭州实行公民同招、民办100%摇号后的首届毕业生。从网上流出的一模成绩看，公办崛起，民办式微，已是确定的事实。以西湖区为例，第一名分数最高的是绿城育华554.25分，其次是公益553.75分，但其后紧追着553分的十三中、紫金港中学和翠苑文华。民办和公办尖子生之间的差距几近于无。之江实验、上泗中学、弘益中学和保实申花的第一名分数，也都超过了550分。无论原本是不是第一梯队，都有超一流学霸。在535分这个分数段，绿城育华近50人，翠苑文华超49人，十三中却有夸张的150人之多。虽然有十三中是“超级大校”的原因（初三学生多达980人，是多数学校3倍以上），依然证明“王候将相，宁有种乎”。02上城区“一模”第一名则直接被公办初中制霸。两大传统民办强校建兰558.5分、采实559.5分，最高分则由采荷中学以560分夺得。与此同时，在550分以上的高分段中，采荷中学也有近20名学生，540分以上更优100个，整体实力相当出色。除了采荷中学，杭州中学、惠兴中学和钱学森的第一名分数，也均超过了555分。钱塘区目前知道的“一模”情况中，公办学正最高550分，养正则是550.5分，在第一名成绩上没有太大差距。当然，在部分区民办学校依旧是王者。传统的民办学校强区拱墅区，前三是文澜、观城和启正，最高达560分。但像华师大附属实验学校这样新崛起的公办，也有555分的最高分。在550分以上的人数中，甚至还能与启正中学掰掰手腕。03除了“一模”成绩，公办初中的崛起，从前几天杭州初中分配生选校的结果，也能看出端倪。典型如十三中，今年分配生名额一共174人。但当二中滨江（11名）和学军西溪（12名）选完之后，后续的弃选率开始大幅增加。当第170名的学生结束之后，还剩下整整100个名额。差不多选到第500位学生的时候，还有三所学校待选。紫金港中学也出现大量放弃分配生名额的现象。网上也流传，某民办分配生选校去向的一张表格，显示名额分配截止到第119人，相比去年，更多名次靠前的学生选择分配。相比往年，今年公办有不少毕业生放弃分配拼裸考，部分民办初中则因生源变化，开始普遍“求稳”走分配生。04分配生“择”与“弃”的背后，正是公民两方生源之间的大PK。自3年前“公民同招+民办锁区摇号”之后，供民办“掐尖”的孩子少了，优势自然消褪。这一点已成共识：相比好的师资和理念，好的生源才是决定性因素。如果学生全是凭运气“摇”进来的，神仙来了也难扭转大局。我一个朋友的女儿，3年前从学军小学求智校区毕业，本打算去拱墅区摇一下文澜、育才，锁区后只能作罢。去摇西湖区的公益中学吧，万一摇不中，大概率连十三中都读不了。最终她还是选择求稳，直接进了十三中。她不少优秀的同学，也都做了同样的选择。原本去民办的尖子生纷纷回流

◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末01人类的悲欢何止不相通，有时简直是绝缘。一边是无数房东欲哭无泪，给中介拼命发红包也买不掉房；一边是超级土豪手握2个小目标，在老别墅区里找不到一套房！前一阵，我朋友的亲戚托他在云栖玫瑰园找套好点的中式合院，初步预算是2亿。亲戚想想这个总价，整个杭州都能横着走了吧？结果，我朋友去中介问了一圈，总共只有2套中式合院挂牌，最便宜报价2.8亿。这套中式合院产证面积约533㎡，带300㎡地下室和1200㎡花园，折合单价52.5万。豪宅经纪人表示，买家若诚心买，单价很难低于50万。一听这价格，是不是突然觉得什么40万的上海翠湖天地，也没那么惊悚了？我朋友算业内人士，也被吓到了。在他印象中，两年前云栖玫瑰园最贵不过30万，这是短短时间又快翻倍了。02别以为这只是房东“漫天要价”，此前的确有非常夸张的高价成交。早在几年前，云栖玫瑰园成交过另一套中式合院，产证面积差不多，但花园小了一两百平方米，当时实际总价约1.8亿。即便是当年，成交单价也接近34万。云栖玫瑰园实景云栖玫瑰园分三期开发，中式合院是最后一期发售，仅29套，基本全为自住，能放盘到二手市场上的一直凤毛麟角。多年前成交过一套样板房，单价14-15万左右；2019年，另一套建面424㎡的中式合院，以7500万总价成交，折合网签单价近17万7。虽然网签价常常做低，即便如此，云栖玫瑰园也刷新了杭州二手房网签单价纪录。九溪玫瑰园实景就在上个月，杭州二手网签单价又被刷新了。这次主角是云栖玫瑰园的邻居九溪玫瑰园。4月初，一套产证402㎡的独栋别墅以9700万成交，网签单价超24万。而去年6月，九溪玫瑰园才成交过一套400多㎡大宅，单价近22万。回头看，2018年江南里创下的17万6网签单价记录，早已风流云散。03有没有发现，不论是云栖玫瑰园还是九溪玫瑰园，这两年，只有超低密大宅还在一直创造杭州新的二手单价纪录。大部分次新房都是一片凄风惨雨，相比2021年回调了10—25%，保本渐成奢望。次新豪宅也是“交付即巅峰”，单价很难持续突破。号称YYDS的几个市中心顶豪，比如武林壹号、东方润园和阳光海岸等，价格虽历久弥新，但也反复震荡。单价更被超低密大宅远远抛下。即便是顶豪“天花板”的阳光海岸，网签单价也止步17万5。一旦要价太高，成交就极为困难。反观超低密大宅，动辄上亿却不乏接盘侠。上个月底拍掉的桃花源西锦园，起拍价1.155亿，业内一致认为，极大概率会流拍。最后却以1.33亿天价成交，刷新杭州法拍房总价纪录。不得不说，在人人“追逐核心资产”的全国楼市新趋势下，超低密大宅击败一线江景大平层，成为终极赢家。看清楚了，关键词是“大”而不是“市中心”。必须是动辄占地几亩，容积率低于0.3甚至0.2。什么小联排小合院肯定是不行的，连主流200多㎡的江南里都太小了。九溪玫瑰园实景所谓“核心资产”的定义，关键在于不可复制。杭州江岸线这么长，江景豪宅尽管稀缺，每几年还是能涌现一批。但几亩一栋的大宅真的永远不再开发了。不久前，住房和城乡建设厅发布的一条《关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》，被解读为“限墅令”将取消。但很快便被告知是误读，杭州将继续禁止出让1.0以下容积率宅地。换言之，像九溪玫瑰园、云栖玫瑰园这类超低密大宅，永远不再有新房供应，买家只能在二手里卷，房东自然奇货可居。所以，一套云栖玫瑰园500多㎡的中式合院，新房售价六七千万，短短数年，却能暴涨至2亿多，还一房难求。04有人会：不对啊，大别墅不是绰号“保姆乐园”，要地铁没地铁，要商业没商业，买个菜都得司机接送，哪有市中心大平层便利？一旦要比较生活的效率，那就落入了下乘。的确，十几年前杭州的大别墅入住率很低。第一代有钱人大多白手起家，虽然住上豪宅，但永远忙碌在生意场第一线。但现在，随着中国改革开放进入第40个年头，一批“有闲阶级”诞生了。他们不仅有钱，而且有闲。有的是生意慢慢收掉、半退休状态的老钱，有的是不进入家族企业的厂二代富三代，还有一些时间极为自由的投资大佬。一旦没有工作羁绊，大别墅的生活简直像天堂。正如纪录片《Tamara's

阿里裁员风波袭来，未科二手房被渲染得岌岌可危。可即使如此，依旧挡不住绿城汀岸辰风里的热度。一方面，是因为未科核心在售的仅有汀岸辰风里一个项目，是目前新房中的独苗。另一方面，即使板块内的二手房开始走弱，三兄弟二手房价格最低只需5万左右，富力中心首套二手房成交价更是低至4万1。可36100元/㎡的新房价格，依旧逃不出真香定律。毕竟，在三兄弟买个紧凑四房的价格，在汀岸辰风里可以入手一套大四房，还有绿城品牌加持，怎么算也是划算的。当然，唯一的不确定性，是到底能不能摇中。01左中括号最新航拍左中括号汀岸辰风里地块十分方正，建筑呈围合式分布。从航拍的施工进度看，3、5、7、8、10#的进度比较快，楼幢高度已经过半或接近一半。4#的进度相对比较慢，高度目测在5层左右。从大寒日日照情况看，前排的3、4#楼采光最好，7楼以上有6小时的日照，7、8#12楼以下日照只有2小时，5、10#东边套的日照情况也相对较差。小区的主入口卫浴3#东侧，会有一定噪音影响4、5、10#紧挨绿汀路，会有外部噪音影响。。综合来看，199㎡首选7、8#中高楼层，170㎡可以首选5、10#东边套高楼层。02左中括号样板房实拍左中括号4000元/㎡的装标，三大件齐全。中央空调品牌为日立，地暖锅炉品牌为港华紫荆，新风品牌为迈迪龙。厨电品牌主要为西门子，配了同品牌的蒸烤一体机，还有老板的洗碗机，3M的末端净水器。卫浴品牌主要是汉斯格雅，浴缸是杜拉维特。03左中括号户型评测：改善大四房左中括号汀岸辰风里一共有2个户型，分别是170㎡四房三卫和199㎡四房三卫。170㎡为三开间朝南户型，南向面宽超14米。南向双卧均为套房，主卫带双台盆，餐客厅为大方厅，带一个6米8的阳台。199㎡为四开间朝南户型，南向面宽超16米。主卧带双台盆和浴缸，餐客厅和次卧带一个8米7的阳台。厨房的面宽达5米，连接厨房的餐厅还能放下一张大圆桌，餐厨空间整体十分阔绰。04左中括号园区配置：围合式+露天泳池左中括号汀岸春风里一共有12幢高层，呈围合式排布，中间有集中式园林绿地，以及一处露天泳池。12幢高层中，除了1、4#以外，其余楼幢均设置架空层。另外，小区自带一处3000㎡的农贸市场，位于小区东北角。05左中括号配套：全面且成熟左中括号交通距离地铁5号线葛巷站直线约600米；距离地铁3/5/16号线绿汀路站直线约1.1km；距离地铁19号线创景路站直线约1.1km；距离杭州西站直线约3km。商业距离富力中心商业综合体（在建）直线约500米、宝龙城市广场直线约800米，华润万象城（在建）直线约1.1公里、EFC欧美金融城距离约1.5公里。学校未来科技城海辰幼儿园直线约1公里、未来科技城海辰小学直线约1.1公里、余杭区海辰中学直线约1.2公里、未来科技城第六小学直线约1.2公里。医疗浙一医院总部直线距离约60米，未来科技城医院直线距离约130米。05左中括号一房一价：475万起左中括号▍观点·问答·导购·土地·市场C

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末01没什么悬念，杭州院子又流拍了。昨天上午10点，二拍打8折的杭州院子8-3号住宅（单价8万2起），因无人报名，最终再度流拍。连同上周的3套，不到10天，已密集流拍4套房子。如果说8-3号住宅是因为起拍价太贵，那么之前的3套流拍房，就让人费解了。最低起拍价仅5万7，而杭州院子当年开盘均价就要5万。鲜明对比的是，4月11日却顺利成交了3套法拍房。不仅引发数十次竞价，成交价也相当可观。最低7万3，最高达9万6，比评估价还溢价30%。仅一个多月，前后反差如此巨大。难怪有人说，7万+成交怕不是自导自演的吧。参考近期网签价，就更让人迷糊了。手边买房数据显示，近3个月，杭州院子共网签6套：最贵7万出头，最低不到4万2。但看挂牌价，最低又要7万2起步。杭州院子现在到底卖什么价？为什么会集中出现7套法拍房？一时间疑云重重。备注：文中法拍价，均未包含相关税费和物业水电费。02杭州院子背靠五常湿地，直线距阿里西溪园区不到300米，一路之隔就是刚交付的晓月澄庐。小区纯低密，由合院、联排与沿河大宅组成。主力为155㎡、195㎡的合院（部分200㎡+），东侧沿河的7幢和8幢有300㎡以上大户型，更有4套超600㎡合院。南北两侧的排屋，主力147㎡。所有房源，均为地上三层、地下两层。目前，挂牌单价最便宜的是一套233㎡的边套五房合院，总价1680万，单价7万2。“这是目前性价比最高的，如果诚心谈，还能砍个小几十万。”杭州院子附近的一位中介告诉我。155㎡的小户型四房合院，总价相对可控，单价会比大户型略高，基本7万4起步。因为采光视野更好，南北两侧联排单价还要高。目前，挂价最低的一套147㎡联排为1150万，折合单价7万7，位于小区南侧沿马路，噪音或略大。另有一套挂价1155万的147㎡联排，折合单价7万8，位于小区北侧。至于300㎡以上户型，并没有挂牌。不仅是挂价，按中介所言，杭州院子的实际成交价，目前也基本站稳7万+。今年4月，成交了一套157㎡合院，总价1130，折合单价7万2。226㎡的五房合院，也有1650万的成交，折合单价7万3。147㎡的联排成交总价1150万，单价高达7万8。03去年下半年，我实探过杭州院子，当时市场成交价6万5到7万。去年上半年则在6万3左右。也就是说，过去这一年，深陷各种争议的杭州院子，二手房价还逆势上涨了。成交量也可佐证，虽然量不多，但几乎每月都有签约。交付一年半，已网签30余套。为什么能涨？“主要是性价比。”一路之隔的西溪风情，近几年交付的联排（四五六期），总价动辄3000万+，折合单价要9-10万。交付快20年的一二期房源，也要1500-2000万。杭州院子南侧的晓月澄庐，叠墅主流挂价也在10万上下，最低一套上叠报价1400万。另外，法拍价格屡屡突破7万，也坚定了业主信心。“毕竟法拍竞价大家都看得到。”中介说。因为之前单价低，甚至还出现了投资客。据说去年有浙南炒家，连续买下6套杭州院子，单价6万3到6万8不等，也一定程度推动了价格的变化。04所以从市场角度看，法拍7万+做局的概率很低。毕竟3套成交房源中，2套位于7幢位置不错，1套是小面积合院。另外，法拍竞价过程中也易出现情绪溢价（去年6月还有一套法拍成交7万2）。至于7-1号住宅为什么拍到9万6，原因在于稀缺性。它是小区最好房源之一，东侧沿河纯边户，花园面积大，相当于类独栋别墅。此前，小区二手市场从没有同类房源出现过。7套法拍房的性质，也能说明一些问题。4月11日的3套和5月16日的3套，均是杭州泰峪房地产开发有限公司名下房产。而该公司正是杭州院子的开发商，因破产清算才拿出来拍卖。昨天流拍的这套，则是甘肃法院查封拍品。该房产属于王海荣名下，实际所有人为被执行人王焘。而王焘正是兰州特大“套路贷”的主犯。那为什么4月成交，5月都流拍了？主要还是总价太高了。比如有2套位于8幢，位置是不错，但面积高达649.49㎡。其中开发商名下的这套8-1号住宅，还是精装样板房，负一层自带泳池、健身房。一房一价显示，新房近7万5。如今“亏本打8折”（5万9起）依旧流拍，显然是因为3834万的总价。王焘这套8-3号住宅，毛坯起拍总价却是更高的5320万，自然无人问津。还有流拍的7-2号住宅354㎡，起拍价2089万。虽然4月有同类户型更高总价成交，但有这样承接力的客户，可遇不可求啊。惟一有点解释不了的是148㎡这套流拍房，总价不高，估计是位置较差。05受制于总价，杭州院子也很难再大涨了。“在未来科技城，总价一旦超过2000万，可选择的低密产品就太多了。”在中介看来，7-8万差不多就是目前天花板了，想再高就难了。毕竟周边的次新院墅红盘，挂价虽高，但9-10万居多，差距并不大。而且时不时也会出现一些急售低价房。如晓月澄庐刚流出一套195㎡上叠，单价7万1，总价1400万。杭州院子虽是合院产品，但因其左右并排，前后相连的布局，建筑鳞次栉比，采光视野相对一般。加上又有各种历史遗留，房价上难免要弱几分。最重要的是，价格保持在这个区间，杭州院子就会有独特优势。1000多万的总价，够不上同地段的叠墅，也买不起次新排屋，但在杭州院子却可以拥有一方有天有地、独门独院的空间（预留电梯井），还是能让不少买家心动。至于毛坯和斑驳的现状，通过后期精装基本都能解决。而且杭州院子得房率挺不错，赠送面积多。数据可证，30套网签中，200㎡以内多达22套。其实客观地说，对比2016-2018年的新房买入价（均价5万），杭州院子现在卖个7万多，最多也就是保本微利而已。杭州院子能走到今天，实属不易。▍今日可登记楼盘C

实景图在杭州，只要是好房子，就不愁卖不出价格。饶是临安这样的远郊板块，在大众看来二手市场几乎是死水一潭，可还是有房子，逆势上涨。上周（5月18日），青山湖北的绿城曼陀花园小区，一套建面205.93㎡的上叠被法拍，竟引来7人报名，最终以457万价格成交。相比3年前的新房买入价，高出80多万。也就不难理解，为什么上个月杭州第三批集中供地，抢得最火的竟是龙坞两宗低密宅地。更新换代后的叠墅，依然是杭州楼市里的抢手货。要不然，刚交付的晓月澄庐，一套196㎡的下叠，业主们也不敢叫价2000万那么凶。其实，就在晓月澄庐南面，马上又会有精装四层叠墅加推，它就是曜珹里。最快本周，将加推小区8#、16#，共32套房源，主力户型约140-186㎡，精装限价33150元/㎡。被誉为叠墅界“六边形战士”的曜珹里，你还不去看看吗？01左中括号最新航拍：南北双石材立面左中括号去年中，余杭交投集团&华景川集团底价拿下未来科技城荆山片区地块，也就是现在在售的曜珹里。整盘规划有22幢建筑，其中可售住宅21幢，总房源324套，清一色的精装四层叠墅。起步140㎡四房三卫，最大186㎡可变五房四卫，精装限价33150元/㎡。从航拍上可以看到，部分楼幢外立面已经呈现，用的还是时下罕见的石材。这几年杭州新建的新房，建筑底座用石材的都很少，更别提外立面了。曜珹里建筑外立面实景可曜珹里不仅南北双石材立面，就连阳台内墙用的也是石材+铝板，豪宅气质满满。重点是，它的“原生基底”也很优秀。比如，上叠设有专门的北入户，且预留好安装私家电梯的空间。相比市面上大多数上下叠共用一个电梯厅，未来曜珹里在私密性、使用速度上更优秀；再比如，单层层高约3米2。目前杭州绝大多数项目，层高能达到3米1，已然了不得，曜珹里比优秀还要多出10公分。毕竟，曜珹里地块的容积率只有1.2，而去年一年，这么低容积率的地块，杭州一共就出让了5宗。曜珹里鸟瞰图02左中括号样板房实拍左中括号下叠展示样板房上叠展示样板房—约140㎡下叠：三房两厅三卫—A1-1户型图约140㎡下叠这次仅加推的8#有。一层为一室两厅一厨一卫，其中朝南的是餐客厅一体的大横厅，面宽约7米，这样布局显得公共空间大，未来在家开个party也不会嫌拥挤；书房位于北面，与公卫相邻，未来可用作老人房、客房。二层为三室两卫，主次卧均朝南，其中主卧连3米9的阳台，次卧带飘窗，北面则是儿童房。下叠的优势是南向入户，还带花园。中间套为南北双花园，边套更加，270度环抱式花园，光占地面积约有半亩。—约163㎡上叠：四房两厅三卫—A1-2户型图约163㎡上叠位于加推的8#。室内空间布局基本与下叠相仿。不同之处在于，上叠一层不带大花园，而是南向带了个3米9*1米5的阳台；且上叠带露台，在二层北面，约有60㎡。即可作为屋顶花园，又能做成户外露台。—约176㎡下叠：四房两厅三卫———建面约176㎡下叠：可变五卫——B2-1户型图约176㎡下叠这次位于16#，边套与中间套的差异就在，一层的南向面宽不同。其中，边套一层南向有三开间，面宽约10米3；中间套南向两开间，面宽约7米2。此外，都是一样的餐客厅横厅布局，只是边套在朝南方向多设计了间敞开式书房，且厨房的空间感也更大；二层为三房两卫，全居住区。其中中间套下叠的二层，南向开间面足有10米3，除了能多设计出一个敞开式书房外，主卧面宽也比同类产品更大，足有约6米9，堪比豪宅尺度。约176㎡下叠，得房率高的能达到96%。这还没算上地下室，若是算上，实际可使用空间更大，功能更齐全。—约186㎡上叠：三房两厅三卫—B2-2户型图约186㎡上叠，格局上与约176㎡下叠相似。其中，上叠中间套一层的南向面宽约有7米2，书房与二层的主卧套房相连，设计为敞开式。此外，上叠与下叠，除了面积段不同，就是前者带露台，后者带花园。至于室内空间，基本雷同。不同的是，约186㎡上叠带星空露台，面积约有80㎡。对于热爱生活的女性而言，屋顶的大露台，就是一方秘密花园。约186㎡上叠，得房率高的也能达到92%。03左中括号精装标准：3500元/㎡左中括号3500元/㎡的装标中，地暖、中央空调均有配置。其他用材多少市面上常用的品牌。比如厨房用的是方太三件套（油烟机、燃气灶、洗碗机），净水器用的是伊莱克斯，还有弗兰卡的洗涤池；卫浴主打品牌为科勒。部分细节上，诸如墙面配有墙纸，厨房加了凉霸，卫生间装了电热毛巾架，都是相对实用的配置。04左中括号周边配套：距地铁站最近的叠墅之一

世纪城一下子就热闹了！前脚澄虹府触发社保拼至有房户124个月，后脚月赋杭承府登记第二天就触发社保了。如今，拥奥府也加入了这场战斗，首开2幢高层，户型98-127㎡。相对于前两者的改善定位，一个600万起步，一个总价更高至1000万级，拥奥府的门槛就低多了。4万3的单价，叠加98㎡起步的户型，400万出头就能拿下一套。甚至，500万不到就能拥有一套四房，这是在世纪城新房市场许久未见的场面了。所以，拥奥府这波，你会冲么？01左中括号最新航拍左中括号从现场航拍看，地块小而规整，目前楼幢高度已经过半。此次首开的1、2#楼，位于小区南侧第一排，采光条件好，大寒日也有超过5小时的日照。噪音方面，1、2#楼中间是小区主入口，出入噪音无法避免。还有一方面的噪音来自小区东侧的铁路。所以选房主要关注噪音影响，小户型尽可能选2#西边套，其余115、127㎡基本差异不大，重点关注楼层即可。02左中括号样板房实拍左中括号精装上，项目有东芝的中央空调、林内的地暖，地面是大理石，墙面是墙纸。厨房是西门子三件套带洗碗机，卫浴品牌主力是TOTO。03左中括号户型评测：紧凑+实用性左中括号此次首开的一共有三个户型，分别是98㎡三房两卫、115㎡和127㎡四房两卫。98㎡是经典的三开间朝南户型，客厅连接一个阳台，南向主次卧带飘窗。整体户型紧凑，但实用性强。115㎡能做到四房两卫，在当下的杭州还是很优秀的。像是98㎡的plus版本，同样也是三开间朝南的户型，但面宽升级到了10.1米。客厅和次卧带双阳台，北侧多了一个卧室。127㎡是边厅户型，餐客厅一体带飘窗，南向双卧带了一个大阳台。整体户型方正，几乎没有一丝浪费的空间。04左中括号园区配置：铝板+封闭式阳台左中括号拥奥府采用了三面铝板+玻璃的外立面，线条挺拔大气。更难得的是，阳台采用了全封闭式的处理，还是三玻两腔的设计，后期业主包阳台的烦恼也没了。园林方面，依旧是滨江经典的风格，还有招牌的蓝宝石露天水系。05左中括号配套：全面且成熟左中括号交通距地铁2号线仅约130米，2站SKP，1站交汇7号线，3站交汇6号线，直达奥体滨江等核心板块。商业2站地铁直达SKP，4站地铁到达万象城和来福士；距离奥体印象城直线约1.7公里，距离萧山万象汇直线约4.3公里。学校周围有萧山区文渊实验初中（与学军中学合作办学）、萧山区盈丰小学（与天长小学合作办学）、萧山区江南小学、萧山区江南初中等。医疗周围有浙医二院国际医学中心、浙大妇院钱江院区、浙江萧山医院等医疗配套。05左中括号一房一价：总价371万起左中括号▍观点·问答·导购·土地·市场C

闲湖城园区实景图这可能是杭州当下最佳的湖景新房了。不仅紧贴湖岸，还拥有环幕湖景视野。没错，这就是今天开始登记的闲湖城栖霞湾。除却湖景，栖霞湾此次加推的8#，户型为131㎡（3+1）房两卫和166㎡四房三卫，每个户型还拥有不小的可拓展面积。而且，目前栖霞湾组团已经全部结顶，是年底就能交付的准现房。这样的改善大四房，均价才2万出头，约131㎡总价不过250万+，约166㎡只要300多万。要知道在3公里外的未科核心，新房的起步总价已经飙升至600万+，门槛已经不是一般人可以触碰。而在闲湖城，则还有如此亲民的选择。窗外有风景，板块有风口，这样的闲湖城大四房，确定不来一套？01左中括号最新航拍：270°环绕式湖景左中括号作为百万方超级大盘，闲湖城最大的IP就是项目中央的人工湖。水域面积约15万㎡，相当于20个标准足球场那么大。航拍照片对尺度感的传达或许不够准确，从亲身站在岸边的感受看，这片湖真的很壮观。会让人有种心旷神怡的震撼感，和普通的水景完全不可同日而语。闲湖城园区实景图此次加推的栖霞湾8号楼距湖岸仅数米，就隔了条游步道。与此同时，8号楼位于闲湖西北岸，建筑又向东南微微倾斜，不仅南向看湖，东面也将约500米长的湖面尽收眼底，拥有“270°环绕式湖景”。加上前方无遮挡，整幢楼的采光极佳，一楼冬至日采光也能达5.3小时以上。更舒服的是，8号楼北面还是超4000㎡中心花园，楼间距近100米！这“360°无死角”的湖景房，在杭州很难找出第二座了。02左中括号体验房实拍左中括号03左中括号户型解析：高得房率改善左中括号此次闲湖城栖霞湾加推的主要有两个户型，分别是131㎡和166㎡。131㎡户型可以做到四房两卫，3开间朝南+南向双阳台。闲湖城栖霞湾建面约131㎡户型图约166㎡户型更极致，设计为四房三卫，湖景餐客厅的开间长达约8.7米，远超同级边厅尺度。房间还做了南向双主卧套房，开间分别约4米、3.7米，并带通宽阳台——不仅公区气场全开，卧室也很奢侈。除此之外，它的每个户型还都有10-20㎡的拓展面积，均带独立电梯厅+独立前室，相当于多了两个“外挂空间”，实用得房率碾压一众新盘。闲湖城栖霞湾建面约166㎡户型图对「闲湖城·栖霞湾」感兴趣的粉丝扫码添加即可「购房咨询」04左中括号小镇级内部资源及配套：学校、酒店、商业街一应俱全左中括号作为超级大盘，闲湖城的另一个优势是内部配套及资源自成一体，很多需求在园区内即可搞定。自带约5万多㎡商业配套，包含闲湖城黄龙饭店，内有中西餐饮，羽毛球馆、健身、网球、SPA、室内恒温泳池、70多间威尼斯人风格客房。小镇客厅提供日常简餐，也可宴请亲朋。小镇商业街，也能满足日常所需。此外杭州市育海外国语学校、三之三闲湖城幼儿园等优质教育资源也在闲湖城内，小朋友上下学非常方便。育海外国语学校实景图05左中括号配套：背靠未科核心，共享配套左中括号规划利好：近期，余杭发布了《杭州城市新中心核心区（中轴线）实施性城市设计及重点建筑景观概念设计》国际方案征集公告。公告信息量巨大，除了首次提出城西科创中心的概念外，还提到了未来科技城是杭州主城区重要的新功能中心。这也是官方首次盖章，未来科技城属于杭州主城区，且明确了未来科技城的中心在未来科技文化中心！而闲湖城距离未科核心直线仅3.5公里，近享配套红利。交通配套：地铁：最近的为地铁3号线“全丰站”，区域内3、5、16号线、19号线（机场快线）已通车。自驾：三横：文一西路、文二西路、天目山西路；三纵：高教路、良睦路、运溪路。高速、快速路：杭瑞高速、天目山西路、钱塘快速路、运溪高架等。火车西站：直线距离约7公里闲湖城区位示意图教育资源：杭州市育海外国语学校、三之三闲湖城幼儿园、闲林幼儿园、闲林中心小学、闲林中学、闲林东路幼儿园、闲林东路小学（在建）、学军中学海创园校区等。医疗配套：浙一医院总部（余杭院区）、余杭二院、西溪医院等。商业配套：周边商业林立，包括西溪印象城、西溪欢乐城、西溪乐天城、西嘉广场、万达广场、民丰综合体（规划）、七彩小镇（在建）、闲林埠老街等。闲林埠老街航拍实景图运动休闲配套：临近闲林体艺馆、闲林埠老街、方家山公园、民丰体育馆和体育广场（规划）、和睦湿地等。产业配套：未来科技城被誉为中国经济引擎，杭州新中心，区域内注册企业涉及人工智能、芯片、数字经济、生物医药等高精尖科技产业。闲湖城距离未科公共中心直线距离约3.5公里。06左中括号一房一价：总价约254万起左中括号对「闲湖城·栖霞湾」感兴趣的粉丝扫码添加即可「购房咨询」▍观点·问答·导购·土地·市场C

今年五一，中国人的消费热情太吓人了。大家新闻上都看到了，圆明园163年来首次门票售罄，西湖第一天人流量是去年同期十倍，敦煌的骆驼过马路靠红绿灯，贵州的公厕居然要“男女平权”……上头条最多的新闻，是酒店和民宿违约跳涨，还有无数人疯了一样涌向香港、泰国、新加坡。惟二没传出好消息的，大概就是豪车和房产，大家居然都选择了放下仇恨。淄博的烧烤越好吃，大小城市的房子心越慌。01其实，早在五一节之前，“报复性消费”就已在杭州大显威力。“不是说大家没钱了，怎么还哪哪都是人？”五一前，老魏本想错时段去趟九溪，可过了下午三点，一批又一批人还在往里涌，等待进停车场的车子排队到了之江路上。三年疫情把大家憋坏了，不要说免费的九溪，即便是恢复门票的西溪湿地、灵隐寺，工作日也乌泱泱全是人。就算不去景区，每天没到饭点，乐堤港许多餐饮店已排起了队。其他综合体也差不多，但凡热门点的餐厅，5点不到已客满。哪怕人均五六百的私房菜，也得提前一两个月预订。逛街更像菜市场一样热闹。下沙的奥特拉斯，周末早上10点多，停车场已停满大半，随处可见拎着大包小包的过路人群。奢侈品更是动不动就断货，想买个香奈儿mini

01五一前，杭州两场豪宅法拍，结果天差地别。二度流拍、搁置一年多再上拍的桃花源西锦园中式别墅“杭松居”，以1.33亿元成交，轻松刷新法拍总价纪录。西溪湿地一路之隔，同为老牌豪宅的留庄，一套276.59㎡的平层官邸二拍以1023.4万成交，比评估价便宜500多万，实际单价不到3万5。这个单价，只约等于铁路北、华丰、宁围的限价，或江斓映象府和珹上润府的地价。对比2007年3万3的发行价（该法拍房买入价2万8），16年没涨。要说地段原因吧，就在南面一墙之隔，另一个绿城低密西溪云庐的中式合院，二手成交价已超过12万，且今年成交还很活跃。都说核心资产最保值，留庄却颠覆了这一信仰。02但了解一下留庄平时的二手房表现，你会发现：这次法拍并非一个意外，而只是揭开了冰山下的大型真相而已。手边买房数据显示，自2017年3月以来，留庄没有一套房源网签价超过4万。据过往的公开报道，2009年交付的留庄，2010年时的二手房报价就已达到4万5了。十多年过去，不涨反降。即便是这样的价格，成交量也不高。不算小面积公寓，每年平层官邸的成交量，均不过一手之数——2017年4套，2018年0套，2019年1套，2020年4套，2021-2023年各1套。2017年以来，留庄还有3套法拍房成交，其中2套都是二拍低溢价成交。真正令人担忧的是，主力户型350㎡左右的留庄，二手成交集中在300㎡以下。比如2020年12月成交一套267㎡、2021年3月成交一套271㎡、2022年成交一套297㎡，包括3套法拍房，面积均不超过300㎡。也就是说，留庄平层官邸的主力产品，基本上没有流动性。03留庄紧邻天目山路，但多亏导航才没走错路。由西向东行驶，必须在快到花坞隧道时，提前进入辅道，右转至真路，才能在一片绿树丛中找到它低伏的身影。因为建筑是当年风靡的法式风格，最高4层，很多人误以为它是联排。实际上，留庄全是平层住宅，一梯两户多单元。留庄共有9幢3-4层精装平层官邸，主力285-450㎡。另有4幢沿天目山路排布的4层精装小公寓。进入园区，浓浓的经典法式风格扑面而来——砂岩石材外立面、雕塑、花坛、柱廊、宝瓶栏杆和各种喷泉水法，呈现出欧洲宫廷园林的风貌。由于只有120户平层官邸，容积率又低，公区显得开阔而精致。不仅对称工整的园林充满仪式感，还配置了室内外泳池和会所，精装修标准也极高。如此品质在限价时代早已绝版。2007年留庄开盘时，3万3的单价仅次于当年的西湖8号公馆，套均总价千万左右。由于西溪湿地当时正是全城话题焦点，产品又满满情怀和创新，留庄大受追捧。业主中不乏上市老总、证券高管等精英，圈层十分纯粹。不过，毕竟交付十几年了，园区如今略有一些年代感。草树长得极为茂盛阴翳，但园区中部分立柱、墙体已脱落失修，隐逸、宁静但有一种“深埋在往事中”的空寂。目前，除了400米外的地铁站，步行范围仍没什么大配套（西溪印象城直线1.4公里）。04中介告诉我，目前留庄平层官邸的报价普遍在4万5-4万7。单价虽然不贵，但一套350㎡主力户型，总价就高达1600万。在杭州已经属于高阶豪宅的段位了。1600万的房子，带来的是什么居住体验呢？我参观了一套一楼西边套360㎡，自带北侧露台和西南侧小花园，可谓“推窗见景”，还颇有小别墅的味道。一进门，映入眼帘的就是一道长走廊，尽头是“十字圆厅”玄关。左手边的过道连着主卧和朝南客厅，右手边连着北向客厅（还有两个大立柱），次卧和保姆房。正前方本来直通一个朝西卧室，但被房东改造成衣帽间。同时又在房间内开了两个门，以此来实现各个功能空间的连通。走在户型内部，就是感觉两个“多”——过道多、房门多。总之，它的观感迥异于当下网红盘的样板房。我仔细研究了一下这套房子的户型图，整体呈南北长、东西窄，面积虽大，南向采光面却不宽。加上留庄遵循原汁原味的法式营造，开窗面普遍很小，常常白天都要开灯。新古典主义的精装修，虽用料昂贵、工艺繁复，但反而加重了这种沉闷感。据说，当年一交付时，就有女客户把装修全敲掉，改造成全白的“简法”风格。在全杭州都在追逐“高窗墙比”与“大落地窗”的时代，留庄的确有点吃亏。05仔细搜寻，你会发现：留庄在杭州不是个例，还有几个类似的“多层大平层豪宅”，二手溢价率都不高。比如五云山麓的九树公寓，由建筑大师戴卫·奇普菲尔德担纲设计，只有12栋5层的低密房子，主力面积320-430㎡，且一层一户。2007年九树开盘时，售价就已达到4万。但近2年只有一套成交，网签价不到4万。就算按挂牌价，也只有6万3。之江的公元沐桥，南区由11栋4-6层的多层电梯精装大宅组成，主力面积200-500㎡，大平层、跃层（带地下室）、3层均有。大平层当年售价3-3万5，目前成交也不活跃。贝壳网显示，一套200㎡的高楼层房源（共5层），挂价约6万5。与周边云溪新语、珊瑚世纪高层小户型的最高挂价相近。还有九堡沿江的相江公寓白房子，12幢5-6层电梯洋房，户型138-238㎡（上下跃、中间平层）。这房子的品质讲究到什么程度？为了还原那种德式精严简净的纯正味道，又体现足够的价值感，它甚至在干挂完石材后，再在外面涂上一层“朴素”的涂料。当时新房均价2万，如今便宜的房源挂价不到4万。而同期的高层中小户型，今年网签价还一度超过5万。06是杭州人不喜欢为“多层大平层”付出溢价吗？也不一定。比如桥西的九龙仓碧玺，也有一批面积三四百方的洋房，但它的二手房价格就比较坚挺——底跃洋房报11万多，二楼都要9万多。关键还在于地段与总价的不适配。目前，杭州主流的终极改善无非两种。一是最核心板块的“高层大平层”或“高低配型低密”，比如观云钱塘、杭州壹号院或江南里、碧玺。另一类是主城边缘或近郊的大独栋、大排屋，比如桃花源、西溪风情，重点是要有占地很大的花园。仔细分析一下，无论留庄、九树、沐桥还是相江白房子，都属于主城区好地段，但不是最顶级地段，最大共性是风景不错，但人口不够密集。这个地段如果造成大排屋合院，比如西溪云庐，富人接受度就很高。反之，若造成“平层官邸”或“多层大宅”，许多人会觉得它地段没那么核心，产品与高层的区别没那么大，但总价又太高，有点不上不下。留庄这样的“平层官邸”形态，其实在巴黎纽约很多，富人都以拥有一套为荣。但这些房产大多位于经典市中心，人流熙攘，繁华便利。建筑往往还有一些历史底蕴，富人也愿意忍受诸如开窗面小、空调难装等缺点。当年，一批有情怀的开发商引入这一形态时，在杭州老市中心找不到相应低容积率的宅地。所以他们在主城新兴板块，种下自己的梦想。只是，无论西溪、之江还是九堡的人口流入和城市发展，都没达到预期的速度与高度。

◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末酒店房价成倍跳涨，车票门票一票难求，五一出游的热度已经提前预热起来了。与之对应的是，杭州楼市的温度，也即将在5月迎来一波升温。因为，接下去一大波红盘，将集体炸街。根据《层楼》不完全统计，5月杭州将有近40个项目开盘，其中纯新盘13个。其中最热的，莫过于奥体三子。210㎡起步的月赋杭承府，区位已经是无敌了，但产品的打磨依旧用心，那个270°全景转角餐厅，室内黑+香槟色的高级组合，点点滴滴足以打动人。户型132-236㎡的澄虹府，则是兼容性满分，从刚改到改善，都能在这得到满足。拥奥府则有4万3的单价优势，以及世纪城难得一见的98㎡，是近年少有的400万入驻板块的机会。刚刚由潮映万象轩燃起一把钱二热，另一个双子星潮映华岸府就来了。带着164套住宅一把清，这次中签率又会低至何等地步呢？运河新城则有滨运锦上湾出战，三面滨水，自带运河湾综合体，总价还只要400万起，确实很香呀。让人跃跃欲试的5月，准备好你的房票和钞票吧！温馨提示：带“层楼点评”为预计5月杭州首开的纯新盘住宅项目，5月计划加推的项目以表格形式呈现给大家。新盘点评潮映华岸府开盘信息：项目位于上城区钱江路和同协南路交叉口向东，预计5月一次性加推1、2、3、4、5号楼全部164套，户型208-335㎡，均价65800元/㎡，精装交付。层楼点评：潮映万象轩4月首开中签率10.08%，创下钱二最低中签率。如今，潮映双子星另一位选手也即将上线，这就是潮映华岸府。比起万象轩，华岸府的户型跨度更大，最大有335㎡五房五卫。无公租无自持纯改善的华岸府，相信和万象轩一样，摇号的改善购房者不会少，只是机会只有一次。滨江·拥奥府开盘信息：项目位于萧山区地铁2号线振宁路A出口向东，预计5月首开1、2号楼共172套，户型98、115、126㎡，均价43000元/㎡，精装交付。层楼点评：很长一段时间里，奥体已经没有100㎡以内户型了。98㎡起步的拥奥府，让奥体总价控制在平易近人的400万级。总价虽低，但产品打造却十分出色。三面铝板，阳台全包，配备三玻两腔玻璃，还有滨江蓝宝石景观水系。加上滨江的品牌，以及地铁口的位置，岂有不摇的道理？月赋杭承府开盘信息：项目位于萧山区奔竞大道与民祥路交叉口，预计5月首开2、3、4号楼共134套，户型210、260㎡，均价46000元/㎡，精装交付。层楼点评：背靠亚运村，面向SKP，月赋杭承府的位置已经毋庸置疑。月赋杭承府非常纯粹，一共5幢高层，围合式排布。全部两梯两户设计，只规划了210、260㎡两个户型，起步总价逼近千万。在亚奥这样的核心板块，拼社保已经是板上钉钉，一不小心更会限售。滨运锦上湾开盘信息：项目位于拱墅区石祥路和丽水路交叉口，预计5月首开，具体楼幢及套数待定，高层户型108-168㎡，洋房户型125-236㎡，均价40000元/㎡，精装交付。层楼点评：项目区位极佳，既有桥西人文底蕴，同时坐拥一线运河景观，三面滨水，自带运河湾综合体。区位条件外，项目再带约百米商业地标、幼儿园、水运集散中心等，周边规划有运河水街、下沉广场、水下展厅等。108㎡起步的户型，让起步总价控制在400万级，对刚改们十分友好。而最大236㎡的洋房，也能让改善们在项目实现终极改善。滨江越秀中豪·翠宸里开盘信息：项目位于余杭区大洋坝路与好运街，预计5月首开6、10、14号楼共276套，户型103-139㎡，均价31200元/㎡，精装交付。层楼点评：勾庄板块的翠宸里，就在福翠里、运翠轩西侧，这两个楼盘过去最低中签率14%。紧挨主城区，还有双地铁+万象城，翠宸里的硬件条件已是完美。大面积的玻璃和铝板的外立面，依旧31200元/㎡的限价，城北一带的购房者大胆冲就是了。桃境满元里开盘信息：项目位于上城区同协路与临丁路交叉口，预计5月首开1、2、8、9、10号楼，共215套洋房，户型105、127、145㎡，均价34370元/㎡，精装交付。层楼点评：作为主城区“3”字头的亲民板块，丁桥必有姓名。有地铁3号线、有龙湖天街，还有桃花湖公园，桃境满元里的配套成熟度已经拉满。在产品打造上，还是6-8层的洋房，300万级的总价，自住刚需们还能不爱么？滨江·天目山晓城开盘信息：项目位于临安区天目山镇浪白线与藻天线交汇处，预计5月下旬首开，具体楼幢及套数待定，合院户型90-160㎡，具体价格待定，预计约3万元/㎡。层楼点评：滨江集团打造的首个亲旅小镇，位置就在临安旅游胜地天目山。整个小镇规划约900亩，滨江为它规划了英迪格酒店、天目in66商业街、自然探索乐园、耕心农场、自在果园等相关配套。主要可售产品是1-2层唐风合院，容积率低至0.6，建面约90-160㎡的现房。湖映里开盘信息：项目位于钱塘区北二路，预计5月首开4#，户型89-98㎡，共100套，精装均价21300元/㎡。层楼点评：湖映里位于大江东最核心的位置之一，周边界面城市感十足。不仅有江海三兄弟的氛围感，还有天街、宝龙城和地铁，一路之隔的地块未来拟引入崇文江海实验学校。产品打造上，大面积铝板立面、外墙三玻两腔玻璃，而这样一套房源起步总价还不足200万。这对刚需来说，性价比十足。兴耀·观麓里开盘信息：项目位于东至长宁路，南至禾丰路，西至汀州路，北至新洲路，预计5月首开，户型89-139㎡，精装限价22600元/㎡。层楼点评：同样有89㎡的，不止有湖映里，还有东湖板块的观麓里。在之前很长一段时间里，东湖板块的起步户型将近100㎡，如今重回89㎡，让起步总价下降了近20万。在总价回落的同时，品质也十分在线，公建化外立面+底层全架空+两处水景，让刚需盘也改善化。滨江·澄虹府开盘信息：项目位于萧山区飞虹路与鸿宁路交汇处，预计5月首开2、3、6、7号楼共212套，户型132-236㎡，精装均价46000元/㎡。层楼点评：奥体终于要上新了。去年底悦著云轩和揽奥望座清盘后，奥体已经进入了4个多月的空窗期，直到澄虹府的出现。132-236㎡的改善户型段，600万起步的总价，靠近飞虹路地铁站，一站就能直达SKP，配套在线。212套的首开房源不算少，但拼社保几乎是板上钉钉，唯一的悬念是会拉入限售么？临澜之城开盘信息：项目位于永翔路南秀苑西北侧约200米，预计5月首开12、13#，建面约100-138㎡，共197套，精装均价17000元/㎡。层楼点评：项目最吸引人的，还是它的价格，17000元/㎡几乎是杭州新房的底价了。价格虽低，项目的配套却不拉垮。作为浦南未来社区项目的一部分，自带商业、办公，配套非常完整。不光有近100米的地标建筑，连未来浦南的主要配套都会搬到这里。还有风情大道和时代快速路两条城市主干道加持，链接滨江萧山，适合这两地外溢刚需。阅君蓝丽轩开盘信息：项目位于闲林街道闲富中路与西场弄交叉口，预计5月首开1、2#，建面约89-136㎡，共141套，毛坯价格待定。层楼点评：项目位于悦汀蓝南面，是悦汀蓝的姊妹盘。最大的亮点主要有两个，一个是现房优势，预计今年9月就会交付。另一个则是户型总价优势，89㎡就做到了三房两卫的格局，总价180多万就能拿下一套。但项目体量不大，只有2幢房源，后期小区氛围感就会弱一些。曜珹里开盘信息：项目位于东至荆山社区土地、南至省立同德医院、西至同德路、北至荆山湾路口，预计5月首开18-19#，建面约140-190㎡，共28套，精装均价33150元/㎡。层楼点评：曜珹里是华景川在闲林打造的低密双子星之一。项目的可贵之处，在于1.2的容积率，做了全盘叠墅低密产品。特别是闲林板块，近年以来在售的项目中，缺乏这种全盘低密度的产品，十分纯粹。33150元/㎡限价，在未来科技城核心新房单价都够不到，但多走一段路，在未科南，却可以买到低密，这就值得了。加推信息上城区▽5月预计加推的项目拱墅区▽5月预计加推的项目西湖区▽5月预计加推的项目钱塘区▽5月预计加推的项目萧山区▽5月预计加推的项目余杭区▽5月预计加推的项目临平区▽5月预计加推的项目富阳区▽5月预计加推的项目临安区▽5月预计加推的项目▍观点·问答·导购·土地·市场C

01“现在的新房，卧室怎么连个落地窗都不做了。”回到车里，付强忍不住跟好友吐槽。花上七八百万，甚至上千万摇的房子，连个落地窗都不配，也太寒碜了。好友也无奈，别说落地窗了，就连卧室的飘窗，现在好多盘都不送了。“零星一两个主卧做了落地窗的，用的也不是整面大玻璃，而是三连段的拼接玻璃，像一幅画被切了三截。”大面的落地窗，历来是全球豪宅、顶奢酒店的标配，在杭州豪宅圈里一度也十分盛行。它不仅扩大了室内的采光面，同时还兼具观景与时尚。一扇落地窗，不论凭窗赏园，还是遥看山湖，一览无余的视野，让人心旷神怡。那“不畏浮云遮望眼”的豪迈

◎Tips：今日共盘正在登记，明细见文末由线成网的杭州地铁，总是让人不断感受到城市的便捷和速度。已经运行的19号线把东西的时间距离大大缩短，而前不久刚刚预公示的18号线，则是未来杭州的南北大动脉。根据市公共资源交易平台发布的18号线多项招标文件，18号线的具体站点位置也一一确定。18号线又被称为南北快线，一期规划从义桥站到世纪大道站，线路全长48.359公里，设19座车站。值得一提的是，在18号线的19座车站中，有15座换乘站。仅比“换乘之王”5号线少了一座换乘站，叫一声“换乘之后”也不过分吧。正是有了这么多换乘站，才能让杭州地铁网的密度更高，也大大提升地铁出行效率。18号线北起临平核心区，南至义桥，中间串联起丰收湖、笕桥、市中心、钱江新城、滨江腹地、三江汇等板块。另外，还填补了闻堰、义桥、丰收湖等板块地铁的空白。根据计划，杭州地铁18号线将于2023年底开始动工，预计2028年9月试运营。在这样一条贯通杭州的大动脉上，又有哪些新盘会受到利好呢？今天我们就来盘点一下。01义桥站义桥站2公里范围内虽然没有在售新房，但却可以盘活萧山南的几个楼盘。比如即将首开的滨江交投·临澜之城，限价17000元/㎡，户型100-138㎡。项目作为浦南未来社区项目的一部分，自带商业、办公，配套非常完整。不光有近100米的地标建筑，连未来浦南的主要配套都会搬到这里。虽然离义桥站还有一定距离，但首开买房就能送车位，也算是解决了最后几公里的小烦恼。即将加推的泽翠居，也在义桥站南侧5公里处，户型89-98㎡，限价17730元/㎡。除了高层，泽翠居边上的仙女湖畔，还有两个在售的低密项目，分别是限价29000元/㎡的隐舟府，以及29000元/㎡的银泰仙女湖。02时代大道站时代大道站2公里范围内主要有2个楼盘在售，分别是湖翠晓印轩和湖珀润园。湖翠晓印轩距离时代大道站约1.5公里，容积率约1.01，规划的产品均为170—280㎡的叠墅产品，限价30480元/㎡。主力是上下四叠墅，而且大部分产品还是三开间朝南的，总价约800—1200万。作为湘湖边的低密产品，还是很适合自住改善的。湖翠晓印轩的东侧就是湖珀润园，产品就相对复合了，除了叠墅还有洋房和低密商业。容积率1.5，首开洋房均价26845元/㎡，叠墅均价28420元/㎡。有别于南低北高的传统建筑布局，湖珀润园采用了南高北低的方式。原因很简单，项目位于湘湖南侧，仅一路之隔。这种反向操作，可最大程度保留湘湖的景观资源。03闻堰站2016年东方海岸最后一批高层入市后，闻堰新房已经断供了近7年的时间。叠潮雅庭的入市，算是缓解了板块的新房荒，而且距离闻堰站直线约400米，出行还是十分方便的。项目洋房精装限价30860元/㎡，对比周边二手房，隔壁的东方海岸高层，挂价普遍3-4万。部分一线江景房源，甚至超过了4万5。另外，叠潮雅庭户型118-162㎡，起步总价不过300-400万，就能够搞定一套入门四房。总价500万，已经可以住上五房大户型。正式因为地铁洋房的高性价比属性，首开以来中签率一路走低，摇号人数更从341组上升到983组。最近一次的中签率，更是低至17.09%。04莫邪塘站距离莫邪塘站最近的海潮望月城已经收官，接下去最近的新房就是1公里处的揽潮华庭。揽潮华庭仅规划了1幢高层，限价60000元/㎡。有消息透露，项目一共规划了43套可售房源，户型均为362㎡。揽潮华庭的位置十分好，一边是有烟火气的传统市中心，一边则是最为繁华的钱江新城，它则刚好处于新旧交替的融合点。唯一的遗憾就是，盘太小，套数太少，随便摇号就是顶格社保+限售。05黎明站黎明站所在的笕桥板块，接下来待售的新盘只有一个杰立潮正府。潮正府直线距离黎明站约1.5公里，但与4号线笕桥老街站更近，大约为500米。项目限价35000元/㎡，规划了7幢11-14F住宅，户型89-117㎡。值得一提的是，潮正府是主城区难得还有89㎡户型的项目，同时也把项目起步总价控制在300万出头。虽然价格亲民，但楼盘配置还是很讲究的。不仅底层架空，层高也有3米，还有景观水池。而且潮正府双面环河，附近还有笕桥老街。06文正街站文正街站位于临平新城，就在艺尚小镇西侧，目前板块里待售的仅有一个西房中天项目，直线距离约700米。地块是在今年2月出让，容积率1.8，规划了13幢15-16F住宅，限价29780元/㎡。根据目前的公示内容，可以知道这是一个不折不扣的改善项目。不仅是一梯2户设计，住宅层高也不小于3.15米，户型更是一改板块原本偏刚需的属性，直接做大做强。根据规划要求，最小户型不得小于140㎡，其中160㎡以下户型不得大于总套数的15%，190㎡以上户型不得小于总套数的40%。同时，住宅立面采用公建化，全部设置为封闭式凹阳台。建筑外立面应以干挂石材或玻璃幕墙或金属板材为主，不得采用涂料、真石漆、面砖等材质。这下，颜值也有了保障，临平本地改善大可放心爱了。07世纪大道站距离世纪大道站最近的新盘是鼎湖未来云城

◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末01今年是小学入学大年，最近，杭州市教育局再次发布了最新学区预警。预警信息显示，受2016年国家放开二胎政策等影响，杭州市今年小学入学人数预计为15万人左右，比去年增加两万余人，户籍生黄色、红色预警学校数明显增加。不过，对大多数家长来说，如果打算追逐学区，那么前几年应该就已经把学区房买好了。什么样的学区房卖得最好呢？手边买房数据显示，2022年，杭州卖得最好的学区房属于滨江区的江南实验学校，一共卖了362套。排在二三位的分别是卖鱼桥小学和文澜实验，分别卖了260套和254套。02从整份成交数据看，一个明显的现象是，老破小学区房正在进一步被抛弃。像排名前三的学区房中，江南实验范围内成交最多的是湘云雅苑和东方郡。前者虽然是回迁房，但是这两年才交付，房子本身属于次新房。东方郡的房龄老一点，超过了10年，但和动辄已有二、三十房龄的老小区相比，尚属“年轻”。文澜实验地处桥西，其涵盖的学区房大多房龄在10年以内，如金地大运河府、远洋大河宸章、九龙仓碧玺等。除此之外，文苑小学力压了采荷一小，前者的学区房像康乐新城、紫金公寓等，虽然在城西属于比较老的小区，比比位列“老破小四大金刚”的采荷，还是有优势的。行知二小的学区房，则比老牌的文三街小学多卖了近20套。一个是西溪蝶园、坤和西溪里等楼盘，一个是文三新村、沈塘新村等小区，整体品质差距明显。今年的情况也差不多。以4月为例（截至25日），排名前两位的仍是江南实验和文澜实验。03榜单浓缩了数据，而在实际的市场上，有些老破小学区房的遭遇更惨。像最近，有经纪人发布了一套曙光新村的房源信息，不到50㎡，折合单价5万5。曙光新村地处曙光路和浙大路交叉口，建造于上世纪80年代末，房龄已经超过30年。由于是求是小学本部的学区房，这个老小区也曾一度高光。手边买房数据显示，2021年4月，小区还曾出现过9万+的网签价。但今年，多套房源签约单价已不足6万。而5万5的水平，相当于回到了2017年。数据显示，2017年8月至12月，曙光新村一共网签了8套二手房，没有一套单价低于5万6，最高的达到了6万4。安吉路小学辖区内的学区房情况也差不多。像同样房龄超过30年的环西新村，目前在某大型中介APP上有56套在售，其中不乏挂价只有4万3左右的房源。这个价格，也只相当于2017年的水平。手边买房数据显示，当年6月，小区两套房子的签约价都达到了4万5。04老破小学区房之所以被慢慢抛弃，主要原因是人们不愿再为折腾学区，付出太高的代价。我的一位朋友，早先年为了追逐顶级学区，不惜全家蜗居在一套40㎡的老房子内。他是二胎，还有岳父母同住，可以脑补一下居住环境的艰难程度。半夜上厕所时，需要先在狭窄的卧室内摸索出一条通道，然后蹑手蹑脚地经过睡在客厅沙发上的岳父。有时上完打开门，赫然发现丈母娘睡眼惺忪地在门口等着。但现在，杭州几乎全城都是学区房，大家本身选择余地就比较大。如果房子只有单一的学区价值，而缺乏居住价值，已经是落后的产品了。况且，还有一个问题必须要考虑。买一套老破小学区房，将来始终是要脱手，找下一个接盘侠的。而现实的问题是，今年的入学高峰后，杭州未来几年将迎来新生人口的逐渐减少，相对应的入学儿童也会越来越少。所以，现在再买老破小学区房，要做好自己是最后一棒的准备。▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末01去年底，“鲶鱼”天荟刚交付时，搅动了申花二手房的买卖市场。如今小半年过去，这种鲶鱼效应依旧还在，只不过又波及到了申花的租赁市场。前不久，贝壳APP上挂出一套高楼层的天荟119㎡，月租金9900元/月。这个租金，放在绝大多数板块都不算低，可这是申花呀，近两年交付的次新房租金挂牌价，我就基本没见过低于五位数的。这套4位数的租赁房源，也不是唯一一套。不少同户型房源，挂牌价大多在10000元/月。“这些房源租金都有可以谈的空间，房东还是愿意接受一点小刀的。”申花一租赁中介小夏告诉我。而目前月租金最低的一套天荟119㎡，小夏告诉我房东底价是9500元/月，楼层中上，还包物业费。低价杀入申花租赁市场的天荟，无疑对板块的次新豪宅的租金，有了不小的冲击。02古翠隐秀就是直面冲击的楼盘之一。去年下半年，120㎡左右的古翠隐秀月租金还有12000元/月左右，不少还是空房出租的价格。但到了现在，一套121㎡带简单家具的古翠隐秀房源，中介报价也只有10700元/月，而且还有一定的砍价空间。不止是古翠隐秀，沁园的租金也是大幅下降。一套133㎡的四房两卫户型，带家具家电挂牌价才11000元/月。而在去年同期，沁园110㎡月租金挂牌价也要12000元/月，要是四房户型还得至少14000元/月起步。申花次新的租金开始走低，其实还是整个板块高端租赁房源供应增加导致的。在天荟天玺交付之前，诸如首开杭州金茂府、沁园、养云静舍、宜和园这些楼盘，租赁房源挂牌量都是个位数，绝大多数还是小于5套的个位数。但天玺天荟上来就给申花增加了近40套的租赁房源，是原来这些楼盘租赁房源总和的几倍。本来10000元/月+的租赁市场就比较窄，哪受得了这般冲击。“今年整个申花租赁行情就一般，这些在租房源要想快速租出去，只能靠降租金提高竞争能力了。”03可租金下降的何止是申花，杭州大部分板块都逃不过。数据显示，杭州3月住房租赁价格仅为63.9元/㎡/月，同比下降13.49%，同时也是近10个月来租金最低的一个月。以大热的奥体板块为例，创世纪刚交付时，我一个朋友以15000元的月租租下一套129㎡，家具家电还要自己购置。如果你翻开最近创世纪的租赁房源清单，发现129㎡的房源13000元/月租金以下还有大把选择。当21年底奥邸国际刚交付时，一套高区的216㎡以5万2月租金被租走。而现在奥邸国际的租赁行情可不止下滑了一点，同样户型的高区房源，基本是4万5以内就能拿下，家具家电的配置还能很不错。一套45楼的西边套216㎡，带了简单家具的，挂牌价也只要4万2。以滨江区政府附近的星澜之城为例，60㎡不到的LOFT，前年能租7500元，现在基本6500元以下。除了租金下跌，在租房源数量也从半年前的36套，飙升到97套，足足涨了快三倍。04不过，万事总有例外，杭州也有个别板块的个盘，租金逆势翻涨。比如老余杭的杭语蓝庭，年前不少三房精装租金4000-4200元/月就能拿下，现在同样的房源租金至少加1000元/月。和杭语蓝庭一同享受租金上涨福利的还有凤玺云著，从年前到现在也几乎是同等的涨幅。同样还有三墩北的紫璋台，我还依稀记得去年1月95㎡三房两卫最低不到4000元。而且在租房源竞争激烈，贝壳上就有158套挂牌。而现在紫璋台挂牌房源只有60套出头，95㎡更是少之又少，租金也坚挺的站上了5000元/月。市北西刚交付不久的星漫里，96㎡三房租金挂牌价没有一套低于8000元/月，而实际成交差不多也是这个价格。要知道两年多前同板块的桂语江南96㎡三房，租金也不过7000元/月出头。市北西的租金，又上了一个台阶。最夸张的可能还是壹号院，去年7月224㎡月租金大概是3万，最近中介告诉我一套同户型的低楼层房源，刚以3万8的月租金成交，还不带软装。也就是说，半年多的时间，壹号院租金涨了8千，环比上涨26%！半年前，豪装百万的壹号院333㎡真实租金基本在5-6万/月之间，现在333㎡空房也要租到6万+。05这些租金大涨的楼盘，也不是天生的宠儿，而是生而逢时，吃了周边产业的红利。老余杭和三墩北租金上涨，都亏阿里“分家”。菜鸟去了老余杭，阿里云搬到了云城。虽然扎根多年的老阿里高P，自住房早买好了。但真想住得近，在公司附近租个房幸福感还是提升不少。况且，大厂码农和高管收入高，租金贵就贵一点，还是可以承受的。星漫里一交付就有租金的高光时刻，有着一众网红阵营的无忧传媒还是功不可没。小网红们找一个刚交付园区颜值高的小区，再在精装房里布置一番，妥妥的直播赚钱和自住两不误。至于顶流网红们，还是一致把眼光瞄向壹号院。“我带的网红客户们还是最喜欢壹号院，园区大气，室内又是年轻豪宅的氛围感，今年明显比去年热多了。”一位壹号院附近的租赁中介说。的确，壹号院聚集了一众头牌网红，像说车界网红“小宇”、深情航仔、若驰夫妇、孙一宁等。不过，相对产业带来相对恒定的租金收益，网红们的不确定性或许会更多。比如，抖音头部网红大狼狗夫妇，最初租的还是滨江金茂府，但随着奥邸国际的入市，就转头租下了新晋网红盘。时移势易，网红豪宅盘们的保鲜期总是有限，但它们好歹有过高光时刻。▍今日可登记楼盘C

▲提问楼先生[评论区留言]正如大家之前预计的：4月二手房成交并没有惊喜。3月二手房成交破万套之后，4月重回平淡。原因之前说过了：3月本就是靠上一波疫情积压的单子撑爆的。昨天晚上看数据，刚过6000套，这个月不会有惊喜。杭州二手房是一个大水池。目前进水的速度大于出水的速度。若是出水（成交）不加快，水池压力会越来越大。最近看到购房群里最多的一句话是：今年好不容易稍微涨起来的一点价格和预期，4月一过，又跌回去了。这句话其实夸张了，杭州最近的二手房主要是拉锯行情。无论整体带看量，还是奥体南星部分红盘的最高成交价，市场上都还有蠢蠢欲动的上升力量。还有像4月24日那套拍出1.33亿的桃花源，都是一个反向指标。如果杭州二手房4月就重新掉头向下，那楼市离崩盘也没多远了，还摇什么新房？如果杭州90%的二手房卖不掉，长久来看，那就90%的新房不用摇号。二手房价如果不涨，就算自住也没动力。比如我身边几个朋友，都已经住着比较不错的房子，马上改善也行，换个200方以上的房子，但要是缓两年再说，也不成问题。1.>>CENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINA

◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末01这轮楼市的持续低迷，有一个重要原因，是老百姓对其预期发生了巨大的变化。不过，最近一份大数据却显示，情况正在好转。近日，中国人民银行发布了“2023年第一季度城镇储户问卷调查报告”。其样本，来自全国50个城市的2万户城镇储户。结果显示，对下一季的房价，有18.5%的居民预期为“上涨”。这个数字，与2022年第四季度相比，上升了4.5个百分点。也就是对房价看多的人，多了4.5%。与此同时，预期房价“下降”的占比，则从2022年第四季度的18.5%，下降到了14.4%。02既然看多的人增加了，那么想买房的人也会同时多起来。这份报告中，未来三个月准备购房的居民比例，达到了17.5%。比2022年第四季度的16.0%上升了1.5个百分点。虽然绝对数字增加得不算多，但至少是一个积极的信号。不过，对现在的大多数老百姓来说，买房不是一个特别着急的事，它得排在很多事的后面。报告显示，未来三个月准备增加支出的项目排行上，居民选择比例由高到低依次为：教育28.4%、医疗保健27.6%、旅游24.0%、社交文化和娱乐19.9%、大额商品18.9%。然后才轮到购房的17.5%。经历了特殊三年，大家更想去吃喝玩乐。人生苦短，享受当下才是要事。再说了，大钱不花，花点小钱更有必要。03从身边的情况来看，最近想买房的人也挺多的。一类是改善换房的。他们大多是被年后这一波改善新盘的摇号数据吓到了，有一种“再不买后面会更加难”的急迫感。不过，他们中的很多人目标也很明确，就是摇限价新房，绝不接高价二手。运气差摇不到认了，但要在脑门上贴上“接盘侠”的标签，不干！这也是为什么3月二手房行情脉冲后，带看迅速下来的原因之一。好几个不同区域的中介反馈说，很多改善盘这一波小区里价格相对较低的筹码走掉后，剩下的就又陷入僵持了。但几个改善新盘，完全不缺客户。04第二类是省内想来买房的。他们中有“好房票的”，大多还是会摇新房；房票质量不那么高的，会考虑二手房。在老家刷着手机，他们看到了太多关于楼市的信息。有大环境的，比如：数据显示，2023年一季度30个监测城市成交面积累计同比上涨21%，其中3月恰逢传统营销旺季，重点30城供应爆发，环比大增164%。也有局部行情的。比如有个南部县城的朋友发来一张群里截图，然后问：听说杭州二手房又要抢了？辟完谣后，还会追着叮嘱一句：有好房源说一声。他们中的大多数，都享受过杭州楼市的红利。骨子里最朴素的观念就是：每一次调整，就是入手的机会。05在经济学中，“预期”是一个很有意思的词。一般来说，是市场的走势影响其中主体的决策行为，也就是所谓的跟着行情走。但也有一种情况，当预期慢慢变得一致时，由于获得了类似的信息反馈，主体做出了一致行为，反过来会影响市场。比如对房价的预期看好，会有越来越多的人买房，结果楼市真的就上去了。当然，从央行的这份大数据看，对楼市看多的人还没有占到绝对高的比例，无法形成逆转趋势。但至少，可以乐观一点了！▍今日可登记楼盘C

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4月的杭州，改善可太忙了。钱二还没登记呢，申花又领证了；申花还在登记，奥体又传要上新。反倒是刚需，挑挑拣拣一时不知道该摇哪个好。不是楼盘位置太偏，就是板块缺乏想象力。在我的概念里，金昌路以北的运河新城，自住属性就不敌勾庄。最起码现阶段的配套，还是勾庄更全面，地铁、综合体全都有了。可是，杭州新盘推盘节奏太快了，土地出让又频繁，观念也需要不定时更新。就说运河新城北吧，其实也有地铁盘。比如今天登记的运晓花映里，距离地铁4号线平安桥站，步行约800米。比此前上市的新盘，距离更近。起步96㎡三房两卫，也是整盘数量最多的一个户型，总价不到300万。对自住的刚需来说，总价不高、又近地铁，还在拱墅区，也是一个不错的选择。最起码，拱墅区优质的民办教育资源，买在这里都能享受。这或许也是为何，前两次都流摇的运晓花映里，上个月竟摇起号来。在几个月就清盘的杭州，速度稍微慢一拍，便是错过。01左中括号最新航拍：南侧直面电厂河左中括号去年9月，杭州第三批集中供地，招商&北科建底价拿下康桥单元宅地，也就是正在登记的运晓花映里。这并不是项目首次开盘，早在去年底，运晓花映里已经首开。只是开局不利，前两次开盘均以流摇收场。整盘规划有7幢高层，起步96㎡三房两卫、最大130㎡可变四房两卫。项目西侧沿着主干道拱康路，南面沿着电厂河，北面、东面都是规划道路。其中，沿河的3幢高层，均已出地面数层，1、2、4、5幢的建筑速度最快。从航拍上可以看到，运晓花映里周边高层住宅集群并不多，以厂房、停车楼及绿地为主，整体小环境比预期中要好。而且，运晓花映府是运河新城北一带的楼盘里，距离地铁最近的新盘，到地铁4号线平安桥站，步行约800米。登记时间：4月21日9:00—4月23日20:00补资料时间：4月24日验资金额：首套70万、二套90万运晓花映里去年底首开，迄今已是第四次加推。在此之前，每次开盘仅推出1幢楼，总房源量不过百套。但这一次，共有188套，是历次开盘数量最多的一次。前3次加推，报名人数最多仅99人。也就是说，这一次，很可能不用摇号，自住的购房者，有更多机会可以选到中意的户型跟楼层。相比此前，这次加推户型段也更丰富，包括首次亮相的130㎡可变四房两卫。待这次售罄后，整盘仅剩2幢高层待售，留给市场的机会其实也不多了。02左中括号样板房实拍左中括号上为运晓花映里约96㎡样板房下为运晓花映里约106㎡样板房——建面约96㎡：三房两厅两卫——整盘数量最多的一个户型，每幢楼都有规划。常规的三开间朝南，中间套，餐客厅方正，客厅连阳台。优势有两点：主次卧均带飘窗，主客卫双卫全明。但因为是中间套，北面活动区的隐私性差。——建面约106㎡：三房两厅两卫——96㎡的放大版，格局上基本一致。不同的是，南向带双开间大阳台，空间感更大。再加上又是边套，满足部分希望住的舒适、总价承受力高，且注重隐私的购房者的需求。——建面约130㎡：可变四房两厅两卫——整盘仅1#、7#有规划。也是开盘至今，首次亮相的户型，这次加推一共就25套。这是一个可变四房两卫的户型，其中朝南与餐客厅相连的空间，未来可根据不同家庭需求，做功能上的调整。四开间朝南的布局，南向带双阳台，阳台面宽约有6.1米。03左中括号精装标准：3000元/㎡左中括号3000元/㎡的装标，用的是美的的中央空调，餐客厅配备新风，无地暖。厨房配的是方太的油烟机、燃气灶跟消毒柜，净水器、凉霸等实用项目也有配备；卫浴以科勒、高仪等品牌为主。进户用的智能门锁，可视对讲，阳台还有电动晾衣架，都是日常比较常用且实用的配置。04左中括号其他特点：无公租无自持

◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末01“衢州的首套房贷利率已经调整到3.8%了，杭州为什么还是4.1%？”这两天，有大学同学在群里发布了关于房贷利率的消息，引起了不小的讨论。“我们这里有银行从去年底开始首套就执行3.8%了。”来自温州的同学，“卷”得更厉害。据了解，衢州是从本月中旬开始，首套房贷降至“3”字头，而温州一些股份制银行实行得更早。根据公开信息，算上这两个城市，浙江已经有5个城市首套房贷利率来到了3.8%，其余三个为：丽水、舟山和金华。这个水准即便放到全国，也很有竞争力。来自贝壳研究院的数据显示，3月份，贝壳百城首套主流房贷款利率平均为4.02%，较上月微降2个BP；二套主流房贷款利率平均为4.91%，与上月持平。利率下降，意味着老百姓买房的成本进一步降低。以贷款300万、等额本息30年计算，利率3.8%和4.1%相比，要少还近19万的利息。02那么，杭州的情况呢？昨天恰逢最新一期LPR公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。这意味着自去年8月LPR非对称性下调以来，LPR已经连续8个月维持不变。“我们行目前首套利率还是4.1%，没有变动。”某国有大行分行相关人士说。另一家股份制银行的信贷经理则表示，根据他的了解，目前杭州地区基本上实行的都是4.1%。“省内确实我们也有听说，部分地区破4了，杭州短期来看，似乎不太可能。”至于二套房贷，目前省内各地倒是基本统一，仍然实行4.9%的标准。如何认定是首套房贷，主要看各地银行的具体操作。以刚刚调整房贷利率的衢州为例，某商业银行对纯商业个人住房贷款执行的是“认贷不认房”。也就是说，如果已经拥有一套住房并且还清贷款，那么再次申请贷款购房，就可以按首套房贷政策执行。03作为省会，为什么杭州的贷款利率卷不过省内其他城市呢？打底子上，还是与楼市的热度有关。去年年底，央行、银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，文中提到：“对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”也就是说，如果某城市房价连续跌3个月，那么首套房利率就有下调的空间。3月全国70个大中城市房价刚刚出炉，杭州环比上月微涨0.2%，同比上涨5.8%。仅此一项，大概各大银行就没有了调整的积极性。而像温州，去年9、10、11月的房价环比和同比都是下降的，当然就符合调整的标准。不过，今年3月，其环比也微涨了0.1%。“现在的情况是，今年2、3月份，全国许多地方房价持续回升。如果继续维持下去，那么未来预计会有多个城市面临首套房贷利率重新上调的风险。”某业内人士分析说。04事实上，对于房贷利率，大家想说的话还不少。一位网友就表示，现在存款利率是一降再降。”刚刚去某大行想存3年定期，去年8月还有3.15%，现在只有3%了。“至于1年期，更是只有”1“字头了。”既然存款能降，贷款当然也要降啊。银行的利润那么高，让一点给老百姓多好。“数据显示，仅工农中建邮储交行六大国有商业银行，2022年归母净利润总额就达到13482.96亿元，相当于每天净赚36.94亿元。这里面，有无数按揭的老百姓的一份功劳。还有一位之前”站岗“的购房者说，4（%）就别叫了吧，我是超过5（%）拿的，直接哭晕。也要考虑一下存量房贷吧，否则孩子都不敢生。从目前的情况看，在经历了一波反弹之后，目前楼市回暖的持续性还有待观察。如果继续向好，那么利率就有可能回升；如果降利率了，说明整体形势不容乐观。这是一场纠结的博弈。▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末01上亿的豪宅又来了！4月23日，阿里拍卖平台上，一套起价上亿的豪宅马上要被拍卖。它就是桃花源西锦园组团里的“杭松居”。占地面积约5.5亩的中式别墅，总建筑面积1048.48㎡，地上两层、地下一层。起拍价1.197亿，市场评估价1.71亿。截至发稿，已有超1.7万人次围观。虽说目前有1人报名，但最终能否成功拍出，还是未知数。02这不是该别墅首次上拍。早在两年前，已相继流拍过两次。第一次是在2021年9月，起拍价1.155亿、市场评估价1.65亿，1人报名、无人出价，流拍；20天后，起拍价降至9240万继续拍，报名人数增加至2人，可同样因无人出价而流拍。流拍的原因有多种，比如房票因素。杭松居由两本房产证组成，其中的6-1室，建筑面积959.68㎡；6-2室面积小，只有89.19㎡，两套房子合并一块装修、一起出售。这意味着，竞买人必须得是名下无房家庭，或是各有一套房的近亲联合，否则连参拍资格都没有。再比如，价格。近千平米的别墅被拍卖，在杭州历史上并非首次。桃花源里就有。2019年7月，桃花源十锦园组团，曾有一套961.12㎡的中式独栋别墅，成功拍出。虽然内部装修不及西锦园这套豪横，园林也多年无人打理，可胜在一本房产证。关键是：价格实惠，起拍价3043.6万，7人报名、267次延时后，最终以4130.6万成交，比市场评估价还便宜217.4万。西锦园的杭松居，起拍价就高达1.197亿，两者间价差高达7839.4万，什么奢靡装修、皇家园林办不到。03按常规来说，既然再度上拍，价格上多少得让点利吧。迷之操作是：再上架时，起拍价、市场价竟然比两年前，分别还高出410万、600万。难不成是看到年后杭州二手房市场大幅回暖，也想紧跟潮流；还是觉得法拍房市场，有钱人太多。确实，这几年但凡市面上稀缺的、话题性十足的房子，不少都能高价等到接盘侠。以至于越来越多高总价房源的房东，主动将自家房源送上拍卖台。一来，曝光度高。挂牌到二手市场上，除非各家中介重点力荐，又或是价格上大幅让利，不然便是淹没在“茫茫房海”里，高总价房源尤甚。但上架到阿里拍卖，凭借平台自身的流量，就能吸引一部分人围观。运气好，被媒体发掘，相当于蹭了波免费广告。二来，法拍房不是“一拍定胜负”，它有很强的偶发性。饶是武林壹号、江南里等顶豪，都曾上演过“一拍惨遭流拍、二拍高价成交”的戏码。杭松居上亿的起拍价，在杭州住宅拍卖史上还是首次。上一次杭州有上亿总价的住宅成交，还要追溯到2018年，阳光海岸一套三顶跃，拍到了1.133亿，市场评估价不过8609万。中式的装修风格+苏氏园林，本身也是亮点十足。客厅用的七彩琉璃玄关屏风、整套定制红木家具及红木根雕茶桌椅，客厅是3套红酸枝餐桌椅，卧室衣帽间及书房全红木定制家具。据悉，光是红木就用了200吨。室外打造成苏氏园林，种有130多种绿植，包括百年红豆杉，以及百条日本锦鲤等。04互联网是有记忆的，法拍也不是高价策源地。随着法拍房里的“门道”，被越来越多人知晓，要想拍出高价，难度与日俱增。年后杭州成功拍卖的总价上千万房源，不论名校学区房、还是改善豪宅，饶是出价次数再多，90%均低于评估价成交。但凡足够稀缺的房子，都不用等拍卖，一有出售意向，立马有买家抢着接盘。去年九溪玫瑰园成交的两套上亿别墅，其中一套便是上午挂牌、下午售出。桃花源虽与九溪玫瑰园齐名，可在二手市场上，总价2000-5000万是主流。更何况，杭松居1.71亿的市场价，并非由专业评估公司，根据市场行情出具的评估价。而是原房东与起诉人，双方协议后商定的价格。当中，既包括了房产本身的价值，也附带全部装修、家具及花草树木的价值。据悉，光是装修，原房东斥资7300万。其中的200吨红木家具，价值高达2000万。可豪宅装修本就因人而异，整套红木家具固然价值不菲，但在不喜欢的人面前，与木头无疑。05当然，我们万分理解原房东、债权人不愿低价出售的原因。毕竟，房子买入价高达6000万，加上装修，多年的维护费、物业费等，1.197亿的起拍价，甚至都不能保本。但楼市并不是“唯成本论”，也不是“只赚不赔”。前两次流拍，侧面说明：这房子要么不值这个价，要么有缘人未到。桃花源挂牌在售的独栋别墅不少，风格多样，前不久回国的某知名人士，就有两套房产在售。但能上亿成交的，少之又少。再加上最近有风声传出：国内前5%的顶尖房产，轻易不要碰，极易成为高位站岗的接盘侠。这批房东，财富普遍积累到一定程度；其名下的房产，也是公认的传世大宅。当他们纷纷出手时，背后必然有普通人难以想象的原因。就总价而言，西锦园的杭松居，也能排入杭州前5%的房产序列。不过，法拍房素来“惊喜不断”。也许到了拍卖那天，真等来了有缘人。那时，豪宅的剧本又要改写了。▍今日可登记楼盘C

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◎Tips：今日共10盘正在登记，明细见文末01阿轻已经不记得，上一次非休息日在家里吃晚饭，是什么时候了。他在一家事业单位工作，单位食堂有晚餐供应。平时每天下班后，他会在办公室坐一会儿，等到开饭的时候，再去食堂。这样做当然很方便，但最重要的原因是：省钱。他不回家吃，妻子小文和女儿也就吃得非常简单。有时在家楼下的快餐店或者新丰小吃解决；有时买一个女儿爱吃的菜，再煮个汤就对付过去了。晚饭后，女儿做功课，小文开始刷手机。她兼职做微商，卖点水果与土特产。订单有，但不多。阿轻则要换两条地铁，大约坐20多站，花上一个多小时回家。回到小区，阿轻有时候会去地下车库，在自己的车里听几首歌，闭一会眼，然后才上楼。02换到两年前，阿轻的生活完全是另外一幅样子。开车上下班、经常下馆子、双休搞聚会、有空就旅游，节奏不要太舒服。那个时候，全家住在城北一个成熟小区里。房子有按揭，但胜在买得早，凭夫妻俩的收入压力不大。算算家庭负债率，大约只有20%。手里还有两张房票，一张自己的，一张老人的。恰逢当时新房市场打得火热，夫妻俩也决定去摇个号。报了两个热门的盘，原本想的是一起出击，增加摇中的概率。没想到，额头上写着“包赢”，两张全摇中了。甜蜜的烦恼随之而来，不买吧，太可惜了；全买吧，资金要求又完全超出了家庭承受范围。03阿轻最终的决定，还是两套全部拿下。为此，家里积蓄肯定是全部掏空了，还办了一堆贷款。所谓的“六个钱包”也用到了最大化。父母卖掉了在老家县城惟一的房子，凑了一笔钱。亲戚这里也借了一些。但因为是一张两套房票+一张全款房票，钱还是不够。无奈之下，阿轻只能找到一个最值得信任的朋友，转让了其中一套的部分“股权”。一番操作之后，阿轻算了一下，家里的负责率已经飙升到了70%。如今，阿轻除了吃了单位、地铁通勤外，每个月最重要的事就是排各类还款计划。基本原则就是银行的钱绝不能拖、亲朋的钱可以商量。每个月的工资还没发下来，基本上都已经被明确了用途。04身边，像阿轻这样的家庭还有不少。过去数年，楼市高歌猛进。以杭州为例，仅2017-2021年，就卖掉了近80万套新房。它们如同洪水一样，流进了城市各个角落的家庭之中。带来了喜悦，带来了期盼，也带来了负债。相关部门的数据显示，2022年，中国城镇家庭的平均负债率，为56.5%，其中的房贷占比，高达近77%。一些经济学家的数据更吓人。某专家最近就表示，中国整个家庭部门的总负债，占其可支配收入的比例已经高达137.9%。为应对这样的负债，一些家庭每年要支付的利息，占到可支配收入的比例已经接近15%。很多家庭，手里握着一套或数套期房，这些房子，未来某一天或许会为他们带来资产的增长；但当下，他们必须小心翼翼，精打细算，以确保在奔赴光明的道路不出现一丝纰漏。05刚刚公布的3月经济数据显示，广义货币(M2)余额同比增长12.7%。有人统计，仅过去15个月，M2的投放就增加了40万亿以上。如今，阿轻几乎每一天都能收到银行、金融公司、网贷机构给他推送的贷款信息，有些利率非常诱人。即便这样，在经历了一场杠杆狂飙之后，阿轻已经不敢轻易借钱了。这正是当下大多数家庭的真实想法。于是，我们可以看见，虽然过去几年市场上增添了天量的货币，但全国楼市仍然处于低位，股市也没有起来。在没有一个资产市场能容纳如此庞大天量资金的背景之下，它们如同嗜血的鲨鱼一样，隐匿在角落里，静待着时机的到来。所以，未来的某一时刻，我们大概率会迎来一场大爆发。它或许是“中”字头股票的狂飙，或许是楼市的又一次轰轰烈烈。但至少在当下，阿轻，以及无数个像阿轻这样的家庭会说一句：我真的尽力了！▍今日可登记楼盘C

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▲提问楼先生[评论区留言]这几年房子投资下来，杭州很多人的杠杆率很高。杠杆是一把双刃剑。如果房价能一直上涨，杠杆能成倍放大收益。但如果房价阴跌或一直不涨，杠杆+时间，就会吃掉大部分利润，一不小心就亏本。我们在朋友圈或房产投资群里，常看到一个又一个财富故事。但实际上更多的“没赚到钱或亏本”的惨剧，老是被自动屏蔽。很多人已经意识到，手上的房子大概率就是“白忙活一场”或只赚个利息。尤其今年以来，虽然大家认为行情在回暖，但结果是：一波波的低价房源被买走之后，又来了一波波低价房源，没完没了。总之，二手房的成交和带看，有起有伏，但房价仍不见起色。还要在坚持下去吗？亚运会后，杭州房价是涨还是跌？也没有人知道答案。大多数杭州人还是乐观的。首先，还在印钱，中国人始终相信，楼市是最终的蓄水池。其次，杭州是浙江人的杭州，是承接全省财富的杭州。不过有一批人决定“放弃”了，因为每月五六万、七八万的还款压力，实在扛不住。更何况，今年已经肉眼可见，收入不会增加，很有可能还要面临失业或降薪。眼前面临的困难，已经让人顾不上远处的利益了。其实断臂割肉，在未科已经上演过一些案例。1.>>CENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINA