湖珀润园–地址杭州湘湖旅游度假区

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◎Tips：今日共0盘正在登记，明细见文末01杭州的二手房被迫躺平了，新房却是热火朝天。截至12月28日，杭州陆续启动登记、或已结束登记的新盘，加一块多达65盘，总推盘房源量11584套。单次推盘量最多的，是未来科技城的杭与城，一次推出484套；其次是位于勾庄的滨江运翠轩，二开加推428套房源。首次入市的新盘也不少。比如奥体主力300-320㎡的滨江揽奥望座，钱二限价51000元/㎡的天澜美境，三墩北的翠语彩虹里、上塘的臻和雅颂府等，都是首开。速度快的，这边刚结束选房不久，下一张预售证已在路上。像是东新的芳翠锦绣府，申花的庆樾上府、杭曜之地中心，运河新城的和颂春风里，浦沿的观晖美寓，以及大江东的兴耀湖境观岚湾等，都是一个月内连开两波。距离月末还有3天，但如今的推盘量，已超今年6月（10619套），创年内新高。02年末预售证狂撒已成惯例。历年的12月份，都是各大房企的冲刺月，年初既定的目标、年底的奖金，全指望这个月的达成率。可摇的新盘一多，场内的有效房票蠢蠢欲动。目前已知的，就有超2.1万人次登记（含重复登记）。时隔3个月未现的拼社保，也在收官加推的江明月朗园上重现。之后，申花的杭曜置地中心、星瓒颂锦府，纷纷重启拼社保。即将摇号的揽奥望座，据悉登记人数约2000人上下，最终1273户入围，入围中签率低至7.23%。不仅是本月第4个触发社保排序的楼盘，还触发了五年限售。上周，主打纯改善的揽云锦绣里选房，100号出头的朋友想去捡个漏，最大的263㎡只剩2楼，悻悻而归的他准备来年再战。难怪网友调侃：杭州人民真的太爱房子了。商场、马路空荡荡，全国上下都忙着启动免疫系统，竟然还有心思买房。相比准点拼手速买抗原、抢退烧药，在杭州买套新房容易多了。只需一台手机，规定时间内上传资料，即可参与。摇中了也无需跑现场，手机选好房源，定金一付，搞定。二手房为什么趴窝。动辄几百上千万的房子，买家没去实地看过，没有面对面跟房东议过价，岂敢轻易下单。即使买家敢出门，房东还得纠结：万一阳了咋办，卖掉就没地方隔离了。03年末杭州楼市的“新房热”，有三方面原因：第一，热门红盘接连领证，活跃摇号场上的氛围。江明月朗园时隔3个月再现拼社保的消息一经传播，点燃了部分人的购房热情，让原本已经热场的楼市，火速升温。第二，单次推盘量少。此前动辄大几百套的推盘量，如今很难再见。本月单次推盘量在300套及以上的，加一块不过5盘。分别是：未科的杭与城（484套）、勾庄的滨江运翠轩（428套）、东新的芳翠锦绣府（376套）、勾庄的地铁越秀星漫云渚（364套）、以及望江新城的江明月朗园（329套）。而有20盘，单次推盘量在百套以内。比如前两天才领出预售证的绿荷叠翠轩，单次推出48套；河庄的驭远久樾府，单次推出79套等等。第三，不少楼盘加推的是最后一批房源，紧迫感拉满。像是星瓒颂锦府、江明月朗园、悦望云潮府等，这一波加推后，住宅直接告罄。原本还犹豫要不要的购房者，也不等了，先登记再说。04但热闹只是少数人的。虽然12月杭州新盘总登记人数依然不少，部分楼盘还拼起了社保，但不是所有楼盘皆如此。据统计，12月杭州新房中签率在30%及以下的，目前仅11盘。（正在登记或未公示登记量的新盘，不记录在列）12月新房中签率30%以下的楼盘除了大热门的奥体、望江新城、申花、钱二外，余下也就新街的滨江金帝欣翠里，铁路北的特发栖澜府，以及之江的绿城汀岸芷兰入围。大部分楼盘，中签率都在走高。甚至一年前中签率还低至个位数的板块，如今再有新盘推出，竟以“零登记”收场。如此巨大的反差，让人不得不怀疑，难道之前买的都是接盘侠？至于富阳、临安等远郊，流摇更是常态中的常态。05冷热相间的楼市，也是自住入场的好时机。尤其最近，新冠疫情突然放开，不论是身体、还是精神，大众忙着应对“阳”带来的诸多不便利，对楼市多少有些忽略。二手房就十分典型。景芳、华家池一带，最近半个月顶多一两组客户带看。中介预估，如此冷清的行情，起码持续到年后。来年杭州楼市走向如何，还得看新冠放开后群体的免疫力达到什么程度。但刚结束的中央经济工作会议，已明确要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。与其等到来年春暖花开，大众对新冠疫情习以为常，不如趁现在还能挑挑拣拣，及早拿下。现在开发商的推盘节奏都十分迅猛，不少新盘再开一到两次，整个板块都要断档。等新的地块供应上，起码还要四五个月。想想去年还是6点几的房贷利率，现在呢，不仅二套首付4成，利率更是便宜了一大截。▍观点·问答·导购·土地·市场C

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◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末012022年的奥体分外热闹。继壹号院二期、澄品、御虹府之后，年末压轴时刻，又迎来了一大交付红盘——嘉品。与南岸天花板壹号院几乎“一路之隔”（中间还有块商地），斜对角是刚创下“5年限售”的揽奥望座，这样的地段放在平时，对二手房价无疑是重大助力。但此时此刻，不少嘉品投资客也兴奋不起来。提前交付固然是好事，但眼下恰恰是1年中甚至过去3年中，看房人最少的时候。以奥体为例，行情算全杭州最坚挺，但仍挡不住澄品、御虹府轮番“敞开供应”，不可避免出现调整。原本借势一系列利好，12月整体成交量复苏，没想到疫情一放开，二手房“彻底躺平”。加上春节临近，不是十万火急，没几个人还敢冒变羊的风险去看房。一个失去流动性的市场，再好的商品，也缺真诚的买家。另外，嘉品与壹号院在行政区划上存在差别。从三次开盘均只有5%出头的中签率看，投资客占比是非常高的。所有都预示着，嘉品二手房短期面临挑战。02沿着奔竞大道向东，到扬帆路右转，左手边一眼就能看到一片灰白色调的崭新建筑群，这就是嘉品。在奥体一众楼盘中，整体配置还算可圈可点。外立面铝板+玻璃，标配滨江经典的蓝宝石景观水池，还有室内恒温泳池、瑜伽房、健身房等。中央园区内，小型足球场、羽毛球场、童玩区、健康跑道等一应俱全。架空层配有儿童游乐区、书吧等，尤其书吧，不少高端小区也未必有。周边教育资源也很齐全，有公办的世纪城实验小学、学军旗下的文渊中学初中部。隶属民办的文渊中学，也在小区东南侧。因为四周不少土地尚未开发，嘉品的视野显得相当开阔。北侧第一排房源和西侧房源的西边套，基本都可直面壹号院和奥体莲花碗。天气好的时候，江对岸的钱江新城城市风貌，也清晰可见。但同样因为空旷，目前嘉品的居住氛围不如“三兄弟”、澄品一带。而根据《奥体博览中心单元控规》，周边土地多规划为商业和学校。从壹号院看嘉品其中，嘉品北侧和西侧的弧形空地，用途为商业商务混合用地。将来开发后，或对西北向视野有一定遮挡。另外，嘉品离地铁和商场有一定距离。最近的地铁站是6号线奥体中心站，直线距离最近约500米。不过目前实际步行距离，无论走飞虹路还是扬帆路，都接近1公里。而综合体奥体印象城，位于嘉品东侧约1.2公里外。03分析嘉品的二手房行情前，还必须先了解房源构成。嘉品规划10幢高层，去掉一幢公租房，共有9幢商品住宅，累计房源904套。主力户型面积为约120㎡三房、139㎡和154㎡四房，及182㎡5房。其中，120㎡（中间套）和139㎡（边套）为2T3格局，其余为2T2。项目限价4万7，于2020年7月首开，2021年1月售罄，刚好是杭州摇号热情狂热时期。这从当时的超低中签率，就可见一斑。首开295套，登记5401组，中签率5.46%；加推276套，登记5121组，中签率5.39%；收官推出227套，登记4474组，中签率5.07%。投资客多是肯定的，但短期会拿出来卖的房子，也没有想象中那么多。因为嘉品的第三次开盘，刚好碰上了“中签率低于10%需限售”的新规。去掉2幢限售房源，嘉品真正可交易房源，累计为571套。这571套房源户型构成怎么样？为此我又进行了一次梳理。120㎡124套、139㎡249套、156㎡100套、182㎡98套，占比分别为21.7%、43.6%、17.5%和17.2%。嘉品中等户型为主的产品构成，显然更接近澄品和三兄弟。04所以，在假设其他条件差不多的情况下，澄品和三兄弟的二手房价，能很大程度代表嘉品。那么现在奥体行情到底如何？昨天我联系了中介朋友，最大的感受就是，年末真是“一周一行情”，强如奥体也不例外。典型如澄品，半月前，正常楼层还有7万5-7万8的价格，现在又被拉低了。“澄品那个149㎡四叶草户型，最近成交了一套中低楼层，不满二唯一，实际成交价只有7万1多。”中介表示，价格相对坚挺的，只有169㎡和202㎡五房（高层）。挂价普遍8万+，不乏9-10万，但买家能接受的心理价格，基本都在8万内。由于澄品的持续冲击，一度“坚守价格”而导致成交量低迷的创世纪，如今也放低了姿态。“12月我们店成交了2套，1套是中低楼层的139㎡，有税，成交价7万1；还有1套是没税的129㎡，送车位送家具，成交价7万5。”中介朋友告诉我，关于三兄弟和澄品的报价，现在对外口径基本都是7-7万5。产品力相似的嘉品，显然很难跳脱这个范畴，即：大概率也是7-8万的行情，低楼层不排除7万内，高楼层大户型也不排除8万+。不过有一点不可否认，嘉品的户型格局还是比较不错的。比如最小的120㎡户型，虽是中间套三房，但因为是2T3格局，做到了少见的4开间朝南，采光视野相当出色。139㎡和154㎡，均可以做到四房三卫格局。最大约182㎡户型，则是五房三卫，纵向一体化餐客大边厅配大阳台，对二胎以上家庭非常实用。05虽然行情如此，但和大多数小区一样，房东的要价并不低。据中介透露，截至昨天，该家中介后台已有近30套嘉品挂牌，出货率超5%。从挂价看，基本8-10万。从面积看，139㎡最多。由于刚交付、行情又冰凉，几乎没什么带看。不过挂价只是挂价，市面上也流传着几套“诚心”房源。比如有一套139㎡中间楼层，据说报价

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末01终于不用定时抢菜了。过去一周，莉莉卡着点在各大APP上抢购物资。早上6点上叮咚买菜，8点抢山姆的全城送，11点再蹲盒马。有一回，好不容易抢到了叮咚买菜，一直等到晚上七八点，还不见送货上门。再一看，直接被取消了。线上配送抢不到，线下跟邻居团购的商品，不是临时取消、就是延期。外卖倒是还能接单，可配送多在1小时以上。等到饭菜到了，早已凉透。跟绝大多数上班族一样，莉莉一家的日常所需，基本全靠线上。眼看着库存近乎为零，努力挺进决赛圈的莉莉，不得不带上口罩，将自己包裹的严严实实的，下楼采购物资。02这趟采购，仿佛打开了“新世界”。不过两个来月，小区门口这条长约三四百米的社区商业街，陆陆续续开了不少新店。光是生鲜店，新添了两三家。水果店更多，接连开了四家。其中两家还紧挨着，打擂台之意再明显不过。莉莉还记得，去年此时整条社区内街，倒闭的商户一家接一家。周末想就近买个菜，去得晚了都没得挑。“就一家生鲜店开着，选都没得选。”不过一年，全然换了副景象。除了店员，整条商业街上的门店几乎没什么人。“现在买东西的人比平时少太多了。”看到莉莉采购了满篮子货物，就连平时舍不得送的购物袋，收银员特地多套了一只。“平日里都是催着人赶紧付钱，多说两句都嫌烦，仿佛耽搁了人家几百万的大生意。”结完账，莉莉特地加了店员（老板）的微信。她的想法很简单，如果线上抢购难，就在楼下商店预定。东西虽然没有山姆、盒马的齐全，好在该有的都有。而且这么多家店同时开着，日常所需基本都能满足，等货到齐了再一次性下楼拿。03莉莉一边庆幸，又囤够了一周的物资；一边感叹，现在的社区底商，俨然就是生鲜蔬果店的内卷啊。四五年前，全家刚搬进小区里时，这条商业街上的业态还很全面。大到培训机构、超市、美容美发、足浴推拿、烟酒铺，小到蔬果生鲜、药房、蛋糕房、咖啡馆，甚至中医馆、网吧，可谓应有尽有。自打2020年新冠疫情爆发后，不少品类的店铺相继倒下。培训机构缩减至一两家，足浴推拿店开了不到一年也歇业了，还有网吧、宠物店等，因为疫情到访的人少了，房租还没到期就主动关门了。取而代之的，是一家又一家生鲜蔬果店。上一家倒闭没多久，新一家跟着开业。莉莉粗略数了数，光这一条街上就开了七八家。这不是特例。据了解，杭州好些大中型社区的沿街商铺，生鲜蔬果店都占了大头其他偏密闭空间的业态，去一趟综合体都能满足。可日常买个菜、买瓶酱油，社区底商无疑是最便捷的。莉莉注意到，这些生鲜蔬果店，装修普遍捡漏。从租下到试营业，速度快的还不到一周。04原本，生鲜蔬果店的老板们赶在年底开业，是为了大赚一笔。年节将至，家家户户不仅要筹备过年的食物，还得准备走亲访友的礼品。各地的土特产、海鲜、时令水果，都是自用&送礼的首选。突然放开的疫情，打了社区商户们，一个措手不及。其中一家水果店，看情形是刚装修完，开业大酬宾的活动海报还在店里摆着呢，就赶上了疫情放开。没办法，只能硬着头皮开业。水果不比其他干货，储存时间有限，拖得越久、损失越大；还有占大头的房租，分分钟都是人民币。好在生鲜蔬果都是刚需，家家户户必备。线上抢不到，或是觉得价格贵，还能跑线下。人流量虽比往常少，可来得人大多一买就是一大袋，生意倒也马马虎虎过得去。其他品类的商户，日子难熬多了。美容美发店的灯牌虽然敞亮着，但关闭了促销、活动的喇叭声；烟酒铺、五金商行、洗衣店等，更是看心情营业。也不奇怪，客户们都不上门了，与其开着店门浪费水电，不如不开。05但随着各大购物APP陆续恢复线下配送，社区商铺的老板们，又是一阵心焦——又一批客户要流失了。社区商铺不比其他，他的客源集中辐射几个小区，客流量十分固定。为了更好的抢占市场，现在新开业的商家，会在开业前/试营业期间，就建立各自店铺的微信群。一有新货到，或是打折促销，立马在群里@大家。尤其是生鲜蔬果店的老板，微信群少则一两个，多则三四个，每天定时在群里推送最新优惠。一来，抢占像莉莉这样重度依赖线上的客户；二来，根据门店实际需求备货，不至于浪费太多。在网购生活十分普及的杭州，莉莉无比庆幸，家楼下有这样一条商业街，在线上抢不到配送的日子里，不至于为缺衣少食而发愁。而越来越多新建商品房、新交付小区，直接取消了社区底商的配置。比如我同事居住的改善型社区，压根就没有类似底商。日常的吃喝，不是跟邻居拼团购，就是跑去旁边的菜场。推着个小推车，一去买上一大车，全家吃上个三五天。没有一个冬天不可逾越，受疫情影响的生活，也将回归常态。这一波疫情，让一批商户倒下了，马上又会有新的商户续上。按照目前的态势，未来的社区底商，生鲜蔬果店的内卷，依然还将持续着。▍今日可登记楼盘C

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◎Tips：今日共10盘正在登记，明细见文末01只有奥体能打败奥体。昨天，揽奥望座登记入围意向公示出炉，92套房源入围了1273组购房家庭，中签率7.23%，有房家庭需203个月顶格社保，无房家庭也需要191个月社保。这样的成绩，在疫情肆虐连上班都躺平的当下，可谓神奇。上一次顶格社保的出现，还要追溯到今年9月伟星星瓒颂锦府二开，有房家庭需要200个月的顶格社保。至于上一次因为中签率低于10%而触发的限售，还要更久远，是今年7月杭珹未来中心南区加推时，中签率9.87%。如果把时间轴拉长，自去年85新政后，一共出现了28次限售，揽奥望座的7.23%也排在第五位。在它之前的四次，分别是杭州壹号院（3.32%）、星潮映象府（2.78%和6.77%）和杭州国际金融中心（5.38%）。02揽奥望座的一枝独秀，似乎也不难解释，大家都拿它与杭州壹号院333㎡对标了。当时，壹号院的82套333㎡一现世，就吸引了2471组购房家庭，中签率直接杀到了3.32%。自那时起，“豪宅买得越大，赚得越多”就成为杭州楼市的信仰。揽奥望座纯300㎡+大户型的配置，正对胃口。300㎡和320㎡两个户型，都做到了五房四卫的格局，三个套房、大南向开间、充足的储物空间，完全是大平层化的住宅。从位置上看，距杭州壹号院也就300多米，近眺杭州之门，也有大型都市景观。许多人是这么盘算的：杭州壹号院网签价能到11万，限价4.6万/㎡的揽奥望座怎么也卖个七八万吧？就算每平方米赚得没壹号院多，但面积大，绝对值高啊！难怪有网友阳了后头顶40度高烧，也要咬牙先登记完揽奥望座再倒头躺下。03不过揽奥望座限售后，情势就变得有趣。许多人还是有点懵，毕竟已经5个月没限售过了，限售有啥利弊都没细想过。按合同看，揽奥望座应该是2026年交房，限售5年，意味着2031年才能上市交易。“限售就限售，自住又不怕。”如果真的都是自住客去摇的，那确实没什么大不了的。但从报名数据看，上千个无房户和无房人才，按理说现在大多数应该正在租房吧？好了，人家上来第一套房就要买300多㎡的豪宅！哈哈哈，是不是觉得这世界很好笑？其中有多少代持房票？自己猜吧！无论如何，2031年是个值得期待的年份。▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共11盘正在登记，明细见文末01自7月咏桂里售罄后，市北仿佛陷入了“沉睡”。既没有后续新盘接棒，也没有出现像样的二手房成交量反弹，甚至两次集中供地都没有它的身影。但最近因为一套高价二手房，市北东引发了不小争议。就在上周，杭州世纪成交了一套164㎡大户型，总价898万，折合单价近5万5。尽管是公开网签纪录，围观群众却呛声不断。从观感上看，确实“贵”。毕竟御虹府都只卖5万多，难道市北东比世纪城都贵了？其次，板块挂价不到5万的盘一大把，杭州世纪本身5万上下的房源也不少。为什么要花5万5成交？难免让人心生怀疑。更严峻的，是市北东的天量挂牌。明后年还有近8000套新房要交付，二手房价怎么起得来？总之就是各种不可信，怀疑中介房东联合做局。不过在许多市北东业主看来，这恰恰是板块价值的体现。“等到地铁口（2号线建设一路站）那一长溜商业地推出，大型品牌综合体落地，整个板块就盘活了。”按照这个观点，离地铁只有300多米的杭州世纪，逆势高价成交也算合理。02那么这个网签价到底有没有猫腻？据附近中介介绍，确实做高了，实际总价是850万带车位。但换算一下，单价仍有近5万。在我看来，这个价格比较贴合当下市场。首先符合小区现有挂价体系，其次房源比较优质，是一套中楼层的改善大四房，有点溢价很正常。至于是不是故意做高，也不用过多恶意揣测。或许买家只是想多贷点款出来，毕竟现在房贷利率低。不过无论何种情形，业主的看法也不是全无道理。客观来讲，市北东的商住配比的确“严重失衡”：一边是高达三四十个小区、几万住户；另一边是板块内，正儿八经的综合体只有一个萧山宝龙广场。市北控规更悲催的是，这个商场经营状况一般，存在感较低。所以，市北众业主对大型综合体寄予厚望的心情，完全可以理解。而且从单元控规看，建设一路站地铁口确实规划了多宗商业用地。就在市心北路和建设一路交叉口西北角，从北往南，沿着市心路密集分布着3宗商地。前两天，我特地去现场转了下，地块规模着实不小，现状是一片大草坪。坊间传言，之前某品牌地产商有意拿地，但因大环境不好，迟迟没有动静。如果最终成功落地，结合地铁和市北原有的繁华底蕴，确实给人不小的遐想空间。03但仅凭一个综合体就想拉动房价，可能只是一厢情愿罢了。诚然，过去十年的杭州楼市，的确出现了不少综合体带动板块的经典案例。比如天街之于金沙湖、滨江区，万象城之于钱江新城。但要认清一点，那些板块当时都处于起步阶段。一个综合体进驻，效果自然立竿见影。反观市北早已是一片繁华景象：市心北路两侧连肩接踵的现代化写字楼，曾经的钱江南岸第一高楼——245米高的雷迪森铂丽大酒店也伫立在侧，更有2、7号线双地铁。这里也是萧山最早的豪宅区，知名代表东方一号、东方一品，就坐落于此。市心北路以西的大片空地对市北东来说，综合体更多是锦上添花，而非雪中送炭。况且过去几年，杭州房价透支得太狠，也很难再现那种“一点利好房价就涨”的情况了。换句话说，综合体对市北肯定有所推动，但效果有限，不宜高估。根本来讲，二手房价的涨跌，还是得看大行情和板块供需。就像勾庄板块，纵有万象城这个大IP，交付不逢时的幸福里，该跌还得跌。另外把范围扩大，市北的商业配套其实并不缺。市北东往南一站地铁就是万象汇（再往南还有银隆、旺角新天地），往北可以到奥体的印象城，和钱新的万象城、来福士。市北西则可以往滨江区的天街、滨江银泰跑。借助于地铁和高架路网，都是几站地铁和几脚油门的事情，又不是非要建在家门口才算配套。04而且网友的吐槽也是事实，市北二手房市场确实压力山大。随便列几个市北东已交付小区的挂牌量：大国璟36套、杭州世纪29套、中旅名门府32套、望海潮59套、雅棠轩21套、锦粼府53套、璟隽公馆98套……而最近90天，这些小区的累计网签才21套。要知道，这仅仅是市心路以东、建设一路沿线的次新房。把范围扩大到建设二三路，次新房还有锦宸和拥潮府，更有潮起云上府、展望、滨涛映月、望涛月明、悦潮府、沁桂轩、咏桂里等待交付盘。粗略估算，待交付新房至少还有近8000套。此外，虽然今年市北无新增土地，但不代表土地开发已趋饱和。本月初，萧山规划和自然资源局发文称，2023年萧山经济技术开发区，将有10宗土地列入出让计划。其中市北独占6宗，据说部分还是商改住而来。其实只要去市北转一转，很容易就能发现，区域内还有不少厂房和空地。这意味着，只要城市化进程不停，后续土地供应短期就不会枯竭。同时，外围板块也会形成一定分流。相邻的宁围和未来总部社区，特别是刚启动的未总，土地储备惊人，3.15万的限价也比市北低（最高3.95万）得多。05本质上看，市北更像是一个居住外溢板块。本身没什么产业，这几年楼市的崛起，主要靠抱大腿——抱滨江区大腿，抱奥体大腿，抱世纪城大腿。其房价自然也要看这些板块的脸色，很难独立跳脱发展。至于某一套网签价的高低，更无法代表什么。二手房个体差异性很大，户型格局、楼层高低、小区定位、地铁远近、有无税费车位等，都可以左右成交价。更不用说，普遍存在的做低做高现象了。总之，想要了解真实行情，多灵市面多看几套房，总不会错的。回到市北，在我看来，还是值得推荐的自住板块。首先，市心路一带的城市气息十分浓厚，许多老旧工厂区，也已被时尚的住宅所取代，城市界面焕然一新。其次配套齐全。双地铁加双高架（风情大道、机场高速），出行很便捷。第三，房源供应充足。这对二手房价是劣势，但对买家却是优势——摇号机会多，二手议价空间大。相信只要熬过未来的交付阵痛期，品牌综合体再落定开业，市北肯定会迎来价值的稳定兑现。毕竟过去几年已经证明：不管库存多高、二手市场多难、行情如何起伏，市北只要有新房推出，始终是不愁卖的。▍今日可登记楼盘C

▲提问楼先生[评论区留言]◎Tips：今日共12盘正在登记，明细见文末前几天盘点近期杭州新房摇号状态。还挺吃惊的。主城区场上在摇的新盘，很多农历年前要完成清盘，或者最多剩一次到春节后开盘。比如钱二，如果没有后续供应，眼见都要“断供”，可见钱二卖房的速度和套数，多么惊人。还有艮北、笕桥，说起来摇号都卖不完，甚至还用上了中介分销，但一打听，目前都只剩下些尾房，或剩下两三幢楼待开，开发商不再发愁。城东新城、萧山市北，好长一段时间“消失”在摇号场上，因为前两批集中土拍没有宅地供应。还有申花庆隆，某盘看着有八九百套的供应，但基本上三四个月就要卖完清盘，到时又会出现“短期真空”。当下的杭州楼市就是这样：站在旁边听着全是利空，真要下场摇号，却发现没太多新盘可摇。投资客尚且OK，哪里有供应就摇哪里，地缘改善群体最难了。今年底已经有感受：不少板块的中签率开始往下压，再次出现拼社保摇号。特别是红盘板块又给人一丝丝压迫感。毕竟前两个月，零社保可以全城随便报名。当然不是所有房子都好卖，难卖的房子比比皆是，比如临安、富阳、崇贤、临平北、大江东等等。所以到明年，大家会更明显感受到：断供与滞销同时存在的“楼市奇观”。新房供应与土拍供应紧密相关，更何况，接下来开发商拿地的意向如何，还不清楚。再加上明年还有亚运会盛事，如何停工又是一道命题。1.>>CENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINA

人们相信什么，那就是力量，不多也不少。——乔治·马丁《冰与火之歌》NO.

◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末12月上半场的二手房，俨然一副“杀疯”的节奏。半月成交量破3000套，看齐今年最顶峰的6月；单日连续两天超400套，更是创下今年新纪录。可随着疫情放开，这股势头戛然而止。手边买房数据显示，最近几天的杭州二手日平均成交量，已萎缩至200套以下。更直观的体现，来自一线中介的“集体哀叹”。“客户现在都不敢出门，根本约不出来，年前估计就这样了。”是的，数据上看似热闹的二手房，正在沦为一个买卖双方彻底躺平的市场。01前几天，我们去景芳、华家池跑了一趟。以老小区为主要构成的景芳，近期成交量只有4套，景芳二区、水湘苑成交价在3.6-3.7万/㎡之间，中央公馆和钱塘府则在7万上下。相比不太好看的成交数据，带看量更是惨不忍睹。手边买房数据显示，最近一周景芳一带新增带看量98次，附近的门店中介一脸苦笑：“疫情放开后，来我们店看房的客户才一两组，意向客户一个都没有。按照这个节奏下去，可以提前一个月放假了。”相邻的华家池板块，带看量还要可怜。“本来华家池一带的客户就不多，现在更少了。”中介老夏表示，快半个月没带看了，即便那些意向较强的客户，也纷纷停下了买房计划。“春节后再说，现在出门风险太大了。”大多数客户都持这样的心态。02不仅是景芳、华家池，现在整个杭州基本都是这个情况。“每天路过店门口的人也没两个，进来最多的就是外卖小哥了，客户是万万不存在的。”艮北中介小徐告诉我。值得庆幸的是，在月初小徐卖掉了一套杨柳郡，不然这个月业绩就剃光头了。城北中城汇一带的中介李姐则表示，已经四五天没看到客户进门了。“现在这情况，真不如放假回家，反正店里没人来，同事间还有交叉感染的风险。”李姐感慨道。未来科技城的旭哥手上倒是有几个忠实的客户，但也都表示近期不会来看房，除非有特别低价的房源才会考虑。当我联系九堡中介老罗时，他却久久没有回复。原本每天努力营业，至少发5条广告的朋友圈，从18号就开始停更了。隔了大半天，老罗才回复我的微信，原来他已经阳了三天了，一直高烧徘徊在39度上下，浑身酸痛难忍。而他的同事们，已是接近“团灭”的程度。市北的中介叶哥，也在朋友圈晒出了“两条杠”，表示要在家隔离一段时间了。是的，中介都一个个倒下了，客户倒成了稀罕物。03手边买房提供的一份数据，也佐证了这一点。疫情放开后，特别是最近一周，杭州二手房带看量几乎是断崖性下跌。以往平日带看量在5000次/日上下，到了周末至少翻一倍，即带看量会突破10000次/日。可刚刚过去的这个周末，带看量只有5157次/日和4057次/日。本周一和周二，更是跌至400次/日和271次/日，不及疫情放开前的1/10。这个数据虽然有点惊人，但也在情理之中。毕竟，新房还可以线上摇号选房，但二手房没实地看过，没和房东面对面砍几刀，怎么可能签约呢。原本许多二手房东就已是躺平状态：与其降价没人要，索性等明年小阳春。现在好了，疫情一放开，肯出来的客户比“大熊猫”还稀少，那些“还想碰碰运气”的房东，也只能选择加入躺平一族。而对买家来说，许多人连工作都是居家，不是十万火急，哪还敢冒风险去看二手房。04那为什么二手房成交量，看起来表现不错？主要还是之前一系列利好刺激下，产生的“以价换量”成交。我们都知道，网签是滞后的，甚至有些上半年的下定，现在才网签。所以，按照眼下形势，接下来的二手成交量，大概率会继续走低。至少明年春节后的2月或3月前，不太可能出现明显好转。很遗憾，和517新政一样，11月这次贷款政策的放松，药效又“只能持续12秒”。对期待明年小阳春的人来说，这可不是什么好事。有时候，市场就是一场心理博弈，一旦连续起势就能烈火烹油，而一旦被强行中断，可能又会凉回去，从此一蹶不振。如果春节后没有新的强有力救市，要让这碗凉了的火锅再沸腾起来，可不容易。当然反过来看，这可能也是“捡笋”的最好机会。每逢年关，都是各企业有大量款项需要支付的“资金饥渴期”，会有不少卖家会出现资金紧张，需要迅速套现。在这样的急冻行情下，只有狠狠自砍一刀，才可能吸引到买家的注意。极端情况下，许多楼盘都会抛出“击穿板块底线“的超低价房源。近期确有买房需求的购房者，刷屏抢药的同时，不妨也留意下中介一闪而过的急售房源。如果能省几十万，冒着变羊的风险也值啊！▍今日可登记楼盘C

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之江壹品叠墅实景图NO.

◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末01截至21日21:00，杭州市区12月二手房已网签4362套。距离月末还有10天，按目前的成交趋势，本月二手房或超11月（5357套），创近半年新高。典型如闲林、良渚、下沙等，反弹最是明显。毕竟，刚需的需求总是最迫切的。但有一个板块，铁定出乎你的意料。那就是楼市“千年老二”的城东新城。尤其是“明石七子”一带，前半月默默成交了不少。02卖得最好的，是“明石七子”中外立面最具年代感的信达·东莱府。东莱府有多火？10月29日至今，光网签房源就有8套之多。其中6套，还是132-133㎡的大户型。其次，是今年中交付的龙湖葛洲坝·景粼天著，也是城东一带中介力荐的次新房之一。“8月至今，每个月至少有一套成交，139㎡四房占大头。”“前前后后成交了快10套了。”中介说。哪怕是板块内挂牌价最高的东城金茂府，近3个月也有6套网签。看到这，只怕有人笑出了声，“就这，也能叫回暖？”确实，若横向比较，“明石七子”的成交量并不突出；但若纵向比较，会感叹近两三个月的出货量可真快啊。最直观的，是板块内最早交付的三湘印象·森林海尚。2020年9月交付后长达半年，一度深陷成交之谜，直到去年4月底，才有首套网签。但今年9-11月期间，先后网签了4套，占整盘总网签量的3成。如果说，网签数据有一定滞后性，那么越开越多的中介门店，侧面印证了区域内二手市场的活跃度。一年多前，板块内还只有零星一两家中介门店开着。去看二手房，还得找彭埠、又或是笕桥一带的中介带看。如今，光是东城金茂府西北侧的沿街底商，同时有4家中介门店打擂台。03为何“明石七子”能走出一条逆势上扬的成交曲线？首先，板块内已无新房可选，想要买房，只能看二手房；其次，配套齐全。尤其是9年制的胜利实验学区（胜利实验学校笕成校区、胜利实验教育集团笕成中学）落址后

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湖翠里现场实景拍摄NO.

◎Tips：今日共12盘正在登记，明细见文末01调子一旦定了，步子就会越迈越快！刚刚结束的一年一度事关经济的最高决策层会议，对楼市的呵护显而易见，其中最重要的一句话是：因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。仅仅过了几天，中央财办的表态就更直接了：要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。翻译一下，该不会是说：要放开限购吧？02别的城市暂且不论，杭州如果敞开怀抱，那能释放的“消费潜力”不在少数！商品房高速发展的这二十年，浙江南部几个县市的人们，到“省城买一套房”的执念，常常是家庭的最高经济信仰。要不是因为突如其来的管控放开政策，我一个温州的同学就准备趁着年底来趟省城，见一下老同学，顺便考察一下楼市的。他在杭州没有房票，但他有敏锐的嗅觉。年末这波为房地产整个行业的“正名”，让他感受到了来省城买房的急迫性，以及可能性。用他自己的话说：他就是被限制的刚性需求。孩子在杭州上大学，过几年毕业，留在杭州工作是大概率事件。作为传统的温州父母，给孩子在杭州准备一套房子是太朴素的想法。念头一直有，但严格的限购措施让他寸步难行。反正钱就在卡上，只等某天一觉醒来，看见松绑的消息。03外地想来杭州的年轻人，也是重要的、待释放的“消费潜力”。国内某知名财经自媒体，最近做出一项判断：杭州有望成为第五个一线城市。它从GDP、大基建、一般预算收入等维度进行了详细的分析比较，然后得出了上面的结论。称号不重要，数据才是真道理。最近，浙江省统计局官网发布了《2021年浙江省人口主要数据公报》。内容显示

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◎Tips：今日共19盘正在登记，明细见文末01过去一周，杭州人每天忙活的无外乎三件事：抗阳！自测！买药！朋友圈、微信群，每天不是忙着采购抗原试剂、退烧药，就是热心群众转发的“居家抗疫须知”。药是备齐了，抗疫知识也学了一堆，实操时才发现：连个独立的自我隔离空间都没有。不是腾不出空余房间，就是全家共用一个卫生间。即使有独卧独卫，吃饭得专人送至房门口，每天活动空间仅限几十平米，就是开个窗、开个中央空调，还得错峰。有群友调侃：如果此时专家建议抗阳要买房，售楼处、中介门店怕是要被挤爆了。02像老刘这样，还能腾出一套房子自我隔离的，条件已是相当优渥。老刘是在单位召开的年度总结大会上，意外感染的新冠。考虑到上有老、下有小，归家前一天，特地跑去杭州远郊的医院，排了100分钟队测了核酸。毫无意外，老刘阳了。原本他还抱着侥幸心理，如果核酸阴性，那么酒店住一晚就回家。谁曾想，因核酸阳性、老刘的健康码也变红了，酒店是住不下去了。可要想完全复阴，起码还得自我隔离个一周。当晚，他打电话给家里人，让人将城北的小房子收拾收拾，次日一早搬过去。三年前买这套房时，老刘还老大不情愿，埋怨妻子让他又背了笔房贷，没想到如今却派上了大用场。一回到家，老刘舒舒服服地冲了个热水澡、换了身新衣服，准备迎接高烧、浑身酸痛等新冠症状。“感染无法避免，好在不会影响家人。”03老刘的朋友老K，就比较波折了。老K一家三代人，住在城东一套120多㎡的三房里。父母一间、自己住一间，虽然还有空余房间，可家里孩子刚满半岁，正是需要人照顾的时候。回家观察的话，卫生间、公共区域的接触避免不了。思虑再三，还是决定暂不回家，等待核酸结果。既然家回不了，总得寻个去处。同事、朋友家，这个时候不敢叨扰；住酒店吧，一晚上便宜的也得两三百，还不知道要住上几晚。车里勉强窝了一夜后，又饿又累的他决定先租一套房子过度。老K的想法是：即使自己痊愈了，也难保证家里人不会被感染。尤其是小孩子，定期得出门打疫苗、体检。万一真有人阳了，还有地方腾挪。虽然年底出租的房源不少，但大多房东不短租，即便有，租金也不便宜。运气好，朋友家拆迁分的回迁房，就有一套简装的一室一厅空着，月租金2000元。老K简单收拾了下行李，就搬过去了。04但不是所有人都这么幸运。比如身怀六甲的二胎家庭露露。露露孕周刚满35周，大女儿正上小学一年级。平日里婆婆负责照顾一家人的起居饮食，自己跟老公则轮流负责小孩的家庭作业。这波放开后，女儿班级里有人阳了，作为密接，学校要求居家线上教学，得单独腾一间房。自己呢，孕晚期了每周都得跑医院产检；老公呢，还得上下班赚奶粉钱，接触的人多感染的风险最大。考虑到家庭的现实情况，为避免交叉感染，一家四个人都得分开居住，可一共才3间房怎么办？再租一套房，让婆婆或老公带大女儿分开住也不现实。小孩作业得家长辅导，而自己这个孕周，随时可能发动，丈夫也不能离开。没法子，只能在阳台铺一张简易行军床，露露老公当“厅长”，随时等候家里人的召唤。还有许许多多正在租房住的年轻夫妻、朋友。大多都是公用一个卫生间、厨房，即使消毒错失做得再好，也难保不会受影响。05他们，不过是疫情之下普通人的缩影。或因经济因素、或因观念，觉得房子能住就行。至于房子套数，房间数量，卫生间多少，多点自然好、少了也无所谓。直到得了新冠，才发现多一套房如此重要。多一套房，至少能兼顾自身与家人健康。老刘说，等限购放开了，他还要再去买房；老K说，等以后赚到钱了，一定要再买一套；璐璐说，生完二胎，就考虑换一套更大的房子……我想过无数可能买房的理由，唯独没想过因为隔离。这不是炫富，更不是矫情。在80%-90%的人都会感染一轮新冠的大环境里，我们能做的，就是尽量拖延家里老少被感染的时间。因为越晚，毒株的影响力越弱，医疗救治体系更完善。2020年新冠疫情元年，杭州人的买房热情高涨；三年后，同样的剧情会否继续上演？我不当预言家，不过最近杭州新房的中签率，确实在持续走低；且二手房的日成交量，也是连日暴增。▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共17盘正在登记，明细见文末杭州二手房价近一年的变化，大家早有感知。但幅度到底有多大，却说不清楚，因为混淆因素太多了。比如单看挂牌价，大部分小区依旧坚挺；但若只看网签价，低于发行价也比比皆是。就像创世纪，近一年最高网签价近9万，最低才4万7。挂价呢，更是横跨7-10万。我们知道，挂价基本虚高，网签价多数做低，都不能反映实际价格。哪里可以了解到真实房价？非一线中介莫属。就在前几天，我们从中介朋友那里，拿到了一份近一年创世纪主要网签房源的真实价格。楼幢、楼层、户型面积、签约时间、是否送车位等信息，一应俱全。通过对创世纪房价的还原，奥体真实二手行情，大概也可以窥一斑而知全豹了。对近期想买房的人说，无疑是一份重要参考。看完表格，我不得不佩服：创世纪的确是杭州顶流红盘，尽管价格有波动，但成交量始终傲视全城。是淡市之下，仍保持“高价高成交”的天选之子典范。统计时间范围：2021年12月1日-2022年11月30日

◎Tips：今日共11盘正在登记，明细见文末01江明月朗园（K11）的顶跃，终于名花有主了。这套1468.58㎡，总价近1.12亿顶豪一出炉，就刷新了杭州高层住宅的单套面积之最。而吃瓜群众最关心的是，它会不会在线上选房时，就被“横刀夺爱”？毕竟过亿的豪宅摇号，在杭州楼市还是第一次。这么大的资金量，也不是一般拼多多或资金盘能轻易撼动的。前些天公测时，3号曾一把将它拿下。但大家知道，这多半只是过把手瘾，不能当真。昨天江明月朗园正式选房时，3号果然很安静。最受购房者欢迎的是9号楼和10号楼，从大户型抢到中户型，一路飘红。但那套亿元顶跃，号子跳到了三位数，依旧岿然不动。直到181号奋勇一击付下定金，瞬间引发全城轰动：亿元顶跃有了主人。02从公开登记的摇号信息看，买家来自省内。他们有着让人印象深刻的小众姓氏，并且还有3名家庭成员一并登记，是一个四口之家。从身份证号上看，籍贯是丽水。在登记信息的第767条，我还看到了他是2类家庭类型，也就是无房家庭。意味着这位购房者在杭州是无房状态，且至少缴纳了68个月以上社保。手握1亿元，长期交杭州社保却在杭州没有房子，这是什么样的一种神奇状态？吃瓜群众的好奇心，显然没有被满足。所以一会儿有人扒出181号是一位实力雄厚的企业家，一会儿又有截图说买家在网上“求合作”。这些都是完全没有依据的猜测，但至少有一点可以肯定：“K11亿元顶跃”的魅力让全省人民都难以抗拒。03单是K11的光环，就让人眩目。西湖与钱塘江之间的老城中心，楼下铁+高铁的“双铁”TOD，有顶级商场K11和瑰丽酒店。外立面设计采用了大面积落地玻璃配合弧形铝板的组合，豪中透着艺术气息；6000元/㎡的精装，也是一线大牌们的演武场。而这套1468.58㎡的房源，占据了10号楼的整个平面，而且还是两层顶跃，有着极为奢侈的居住尺度。该房源南向面宽达到了惊人的47.4米，在正中间还有超百方的挑空休息区，户型设计相当震撼。整套房源，更是有4部电梯，7个卧室和8个露台。特别是在一层，几乎是跑道环绕式的存在，可以360度无死角的俯瞰杭州全城。这就是一套如假包换的“空中别墅”啊！前不久在《层楼》的航拍中，我们更发现在这套房子里，还能同时看到西湖和钱塘江，无论居住享受还是稀缺性，都是顶级的了。04其实，亿元顶跃线上就被选走，不算意外。毕竟就在不久前，一套九溪玫瑰园的楼王也以1.45亿成交。而且上午挂牌，晚上就下定，且已于上周正式网签。数据显示，杭州这座网红城市里，亿元资产的家庭就有3600户，十亿美金富豪更有68位。也就是说，有实力掏出1亿买房的杭州人，不在少数。当房子足够稀缺时，足够有吸引力时，还是不缺买家的。譬如，K11的这套顶跃，九溪玫瑰园的这套小楼王。但亿元豪宅的频繁成交，普通人吃完瓜就过去了，没必要有太多联想。因为它就是极小圈子的一群人的一个极小众的消费行为。不管市场行情是好是差，失业率是高是低，都不影响这一小撮巨富买买买。至于其他房子，该怎么卖还是怎么卖。▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末01场子一旦活跃起来，各种戏码就开始纷纷上演。手边买房数据显示，本周中，杭州有两天二手房成交量突破了400套。这是什么概念？此前，今年杭州单日二手房成交量的最大值发生在新政后的5月底，为362套。也就是说，这两天的二手房成交量，已经创下了今年以来的单日新高。作为重要的改善区域和次新房集中地，申花板块的二手房最近也很热闹。先是有中介爆出，古翠隐秀首套144㎡已成交，单价去掉车位后约为6.3万/㎡，不过目前尚未有网签记录。自今年年中交付后，古翠隐秀的成交一直不算活跃。手边买房数据显示，截至目前只签约了5套。更有意思的是，作为小区里的主要户型，约144㎡户型居然一套也没有成交。“最先成交的两套大户型，单价都要9万以上，所以很多144㎡的业主心气也很高，导致和买家之间心理差距较大，所以一直没破冰。”当地中介丰哥说。某大型中介APP上，古翠隐秀一共挂牌了47套，其中约144㎡有14套，挂牌单价最低的也要7万。“这个业主也算是急卖，房子楼层也不错，所以价格谈到合适后，挂出来不到一个月就成交了。”手边买房数据显示，此前古翠签约的房源中，除去一套单价明显低于市场价格的之外，最低一套签约价为6万2，但面积只有约104㎡，且楼层较低。02申花两大扛把子：锦绣之城和首开金茂府，最近也很活跃。手边买房数据显示，金茂府仅11月就签约了4套，是申花成交量担当。“最近也签了好几套定金合同，单价都要8万。锦绣之城有2套，也谈得差不多了。”丰哥说。这是有原因的。单论得房率，首开金茂府和锦绣之城属于申花的第一梯队。“基本上在95%左右了。”丰哥说。尤其是约144㎡的主流户型，普遍要比边上其他小区多出肉眼可见的一大块。“很多客户实地一看，差距特别明显。”也正因为此，这两个小区的房价，在整个申花板块都属于比较坚挺的。一旦有价格到了买家预期，马上就被接走了。03从大环境看，是因为当下杭州二手房大环境出现了短暂回温，所以申花的二手房最近也开始活跃起来。但还有一个不容忽视的重要因素，那就是体量超过600套的天荟11月底刚刚交付。天荟于2019年底至2021年中开盘过7次，其中后四次中签率均接近或低于10%。最低一次仅为1.3%。而这四次开盘的房源数量，占到总房源的一半左右。根据历史经验，像这样的中签率水准，之后的挂牌风格会比较勇猛。这一点得到了丰哥的证实。“天荟的业主里，有经验的买家比较多。因为据我了解，这里面有满二唯一的房源。”这意味着，当初天荟有些买家，在签完合同后就去交了契税（2020年9月4日以后，杭州规定只有在办理不动产证时才能缴纳契税）。虽然2021年1月，杭州改成过二手房满五唯一才能免增值税，但今年5.17新政后又改成了满二唯一就可以。而这些“有经验的”买家，大多是希望交付后能立刻兑现手中的筹码。04像天荟这样的小区，就像一条鲶鱼，一旦入市，会极大搅动当地的二手房市场。“目前天荟因为大证还没出，所以暂时没有挂牌房源。但市场上，似乎已经能够闻到那种紧张的气氛，有的房东已经先跑为敬了。”丰哥说。感受压力最大的，可能就要算是隔壁天玺的业主了。天玺、天荟仅隔一条马路，又是同一个开发商。天玺交付时间更早一些，体量也更小，只有270多户。天玺的证已经办出来了，但目前没有成交，挂牌带看也不算活跃。“天玺里面我还没有碰到过满二唯一的房源。所以有些买家明说了，如果买这两个小区，宁可等天荟的证办下来再看看。”丰哥说。倒不是说手握满二惟一房源的买家，到时候一定就会“低卖”，但至少相对来说，人家的主动权肯定更大。更何况天荟的体量放在那里，小区的尺度也更宽绰。“其实像锦绣和首开金茂府的坚挺也和天玺、天荟有一定关系。从我们实际接触的案例看，小区环境、精装修等因素固然有影响，但得房率才是王道。”有的买家，以前对得房率的概念还停留在想象阶段，实地一看，原来感受差距这么大。而一想到最近两年交付的新房、甚至包括以后的，大多都是这个样子，所以还是会去得房率高的小区找目标。“在我看来，现在还算是山雨欲来前的节奏。因为众所周知的原因，最近看房的人不多，天荟也还没进入二手市场。明年开年申花一带竞争可能会更激烈。”丰哥说。▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共22盘正在登记，明细见文末01人红是非多。交付2个多月的幸福里，又传出成交的新消息。但这一次，不是狼来了。据多方打探，幸福里已知的就有4套成交。其中，89㎡、108㎡各一套，110㎡两套。成交单价最贵的，是一套中下楼层的89㎡，三房一卫中间套，340万成交，折合单价3万8；108㎡三房两卫中间套，以及另一套低楼层的110㎡三房两卫边套，成交价都在3万6左右。交付不过俩月，就有4套成功“转手”。在现如今的二手房市场里，红盘的魅力就是大啊！当然，成交量不是焦点，成交的价格才是。3万6-3万8的价格一出，不少网友感叹：红盘交付就翻倍的时代，一去不复返了。业主们听到消息，也普遍“情绪稳定”。毕竟心理上早有准备，而且3年就每平方米近1万的获利，怎么看都是一项成功的投资。相比房东，接盘的买家更关心的是，这个价格马上能下手吗？会高位站岗，还是逆势捡漏？02几天前，我们去幸福里实地又走访了一圈。留石高架转至上塘高架后不久，远远地就能看到已结顶的城北最高楼——“285米甲级写字楼”润珹置地中心，臻珹幸福里就在它的西面。浅灰色的铝板，搭配大面积蓝灰玻璃外立面，在一众涂料与真石漆相结合的建筑群里，格外夺目。作为杭州首个要求公建化外立面的小区，幸福里的立面颜值，很对年轻人口味：时尚、简约，还不存在包不包阳台的困扰。园区内虽不似传统住宅小区讲究植被的多样、茂盛，但该有的配套都齐全。大草坪、儿童玩乐区，室外跑道，部分架空层还设计了会客厅、玩乐区。整个小区共14幢超高层住宅。其中，1-7#为南区，9-15#为北区。南北两区相互独立，且拥有各自的入户门。主入口面对面地挨着，但若非业主，从南区通往北区，还得在保安亭登记，方能通行。因交付不过俩月，房产证还在办理中，目前暂无公开挂牌出售房源。但中介后台潜在的意向挂牌房源，已有100多套，占小区总体量（近2000户）的5%左右。面积段横跨89-148㎡，各个户型都有，且不乏好楼层。据了解，小户型（89-110㎡）意向出售房源最多（与整盘配比有关），目前房东诚心出售房源，单价在3万7-4万1不等。大户型（131-148㎡）挂牌价更贵，单价在4万2-4万6不等。03作为超高层住宅，幸福里的得房率一度被市场诟病。但这一轮参观下来，接受度大大提升。许是这两年见到的同质化产品太多，见怪不怪，反倒觉得幸福里的户型也挺好。比如89㎡三房一卫中间套，是最传统的三开间朝南格局。虽然就一个卫生间，但干湿分离，洗漱台与淋浴房同时使用也不受影响。110㎡三房两卫、131㎡四房两卫以及148㎡四房三卫，都是边套户型，餐客厅一体的设计，大大增强空间尺度感。相对没那么主流的，是108㎡三房两卫夹边套，与100㎡纯中间套不同，它只有两开间朝南，厨房、客卫立于南北两房间中间，通风、采光更差。装标上，该有的配置也全有。全屋墙纸、玄关柜全配；厨具是方太三件套，卫浴是TOTO，中央空调用的是海尔，还带地暖。要说不足，那就是单元入户拥挤，边套与中间套的入户门，挨得十分近。虽说小区是两梯四户的配置（148㎡两梯两户），但两部电梯之间，隔着一条长走廊。且部分楼幢每层的公共过道，暗得全靠顶灯。04“但凡想在城北一带买套二手房的，多少都去看过幸福里。”中介指出。他们当中，有的是新入杭的小年轻，总价有限、又摇不中新房；有的住在古荡、翠苑一带，卖了老房子置换。

◎Tips：今日共17盘正在登记，明细见文末01“交付即巅峰”，这是去年底起，我们给杭州次新房下的价格结论。这既基于去年下半年的经验、经济的大环境，也基于“全民投资时代”的红盘集中交付的现实。果不其然，良渚的某“万人摇”，年初挂牌价屡破4万，如今3万出头在卖。世纪城的某红盘，9月交付后卖到近7万一平，如今5万多出货的一大堆……所以最稳妥的做法是：刚交付的次新房，不论多心动，头三个月也别急着下单，好房源会越来越多。但仍有许多持“核心资产论”者，坚信顶流地段的大户型次新豪宅，倚仗其非凡的稀缺性，可跳出这一宿命，房价坚如磐石乃至“永远涨”。的确，过去一年不少新交付的顶流豪宅都走出了“独立行情”，无论成交价或成交量都一骑绝尘。但火爆之下，房价短期也难改“交付即巅峰”的趋势。02粉丝老王无比庆幸，跑得快让他多赚了一百多万。老王前年摇到一套杭州顶流红盘。该小区有多红？新房摇号时中签率频频降至个位数，今年中交付，美图更是刷爆了整个杭州地产圈。一交付，便传出12万一平的超高价成交。以至于楼层稍微好一点的，房东挂牌单价都在12万+，部分房源更是飙到14万+。老王买的是200多㎡的四房三卫，中间楼层，随大流挂了12万一平。他的心理预期是：11万一平就出。从挂牌到意向成交，前后也就半个月。朋友、邻居轮番劝说，11万的价格卖便宜了，要后悔的。说的人多了，连老王也忍不住自我怀疑，难不成真卖亏了？毕竟，200多㎡的超大户型，虽算不得“天上有地下无”，但在一江两岸的次新房中也罕有竞品。本着诚信原则，老王还是签约了。也因此，让他出在了高位。虽然刚上架的前3个月，该小区的网签量可用“狂风骤雨”来形容，但随着话题性渐渐消散，带看量骤降，成交量也复归平淡。现在，该小区200㎡以下的小户型，二手房单价降至9万3；就连楼层更高，户型更扛打的260多㎡，也有房东10万5一平出货。四五个月前，大家想都不敢想。03老王所在小区并非特例。杭州多个热门板块的顶流红盘都是如此。比如，距老王小区不远的另一个盘，年中交付时，房东对外喊出11万一平的高价。凭借成熟配套（带学区）、开发商口碑以及方圆无竞品的“三有”优势，一交付，小区内一套高楼层的150多㎡的四房，就以10万出头的高价成交。9万7、9万8的网签价也不少见。到了上个月，小区的网签量终于从平静期进入爆发期。但与之相伴的是，同小区138㎡四房，有房东8万1抛售，还是一套满二唯一的房子，直接省下50多万的增值税。我问了一下附近中介，该小区平均成交价都比刚交付时下调了1万左右。再比如城西一个地标级TOD大盘，下半年（交付没多久）小区里一套160㎡的大户型，带车位1160万成交，剔除车位，裸价6万5。还不是新房时单价最贵的洋房，只是小区里的小高层。把业主们激动的，纷纷上调挂牌价，单价7万、8万，甚至10万都有。只是还是“交付即巅峰”。现在，同小区的洋房、又或是户型更小的小高层，挂牌单价也就5-6万，碰上急卖的房东，价格更便宜。04不过，顶流红盘就是顶流，即便价格出现松动，姿势也是优雅的。首先，大部分房东完全不差钱，急卖的很少。这就保证即便需要以价换量，也不易形成群体现象，不会成为热点话题。下调的幅度也很温柔。老王所在的小区，相比交付初期价格，平均也就跌去5千；城西的地标大盘降幅多一点，也就六七千一平。（除个别楼层、户型极差房源外）而其他一些刚需刚改红盘，二手房价相比刚交付时的巅峰，降幅动不动达百分之二三十，血淋淋的。其次，顶流红盘只要二手房价稍有松动，马上就有接盘侠如云。仔细观察，这些次新房上架后的成交，往往呈现“脉冲式”特征。刚交付时密集成交一波，进入停滞期；价格下调几千，又密集成交一波，然后沉寂；过个把月再下调几千，继续密集成交一波……比如那个学区房，最近一个多月网签了7套；城西地标大盘、还有老王所在小区，同一时间，分别也有3套、4套网签。就像那些疫情在家的一线女明星们，坐进直播间，露齿一笑带一波货，撩个头发又带一波货。只要姿态放低一点，永远有粉丝埋单。毕竟，这些顶流红盘，几乎是每个改善家庭的dream

◎Tips：今日共17盘正在登记，明细见文末01都说年底又是一个二手房窗口期，但即便趴在同一扇窗户面前，不同的房东，看见的风景也完全不一样。柳哥在杭州某普通板块有一套次新二手房，他最新立下的FLAG是：过年前一定要把房子卖掉。为此，他又把挂价往下调了30万，并对中介说：告诉客户，价格还可以谈。房子是柳哥两年前摇中的，如果按现在的挂价成交，虽然不至于亏本，但获得的收益，和他一开始的设想，差距还是很大。“管不了那么多了，时间也是有成本的。实在不行，就再降。”柳哥的后手是，如果能顺利卖掉，就再去挑一个热门板块摇新房。这样如果市场是往上走的，也不会踏空。“房子里出来的钱，总是要再回到房子里。”02在这次降价之后，柳哥的房子有了一个新标签：小区里同户型挂价最低的一套。临近年末，像带有这样标签的房子越来越多了。而每一套这样的二手房背后，都有一个像柳哥这样的房东。“光上个星期，我手里就收进了3套捡漏房源，每一套基本上都是小区里同户型的最低价。”某次新房集中板块的中介小丁说。房东愿意出这个价格的理由五花八门。有说确定要移居国外的，有说已经买好新房的，还有的说要卖了去摇红盘。总之归纳起来就一句话：“不惜代价”出手，只求快速成交。在城北某板块，中介阿慧几乎每天都会发一套“拼手速”房源。“有个地铁口的小区，约89㎡户型之前最低一套成交价为260万。现在有个房东，一下子降到了247万，还送一个车位。真的是有史以来最低，没有之一。”这些房源中，有的是噱头，但大部分都是实打实的。最近有些房东的焦虑情绪，隔着屏幕都能闻到。03窗子的另一头，画风就完全不同了。丰姐手里有一套老破小，已经挂了整整8个月，无人问津。前两天，中介打电话说有人想看房，问丰姐什么时候方便？丰姐直接说：最近没空，不看了。“我住在城的另一头，去一趟很麻烦。最近管控放松后，更不想跑了。我又不会开车，这段时间公共交通能不坐就不坐，家里还有孩子呢！”这些当然都是借口，关键是，丰姐心里认定，去了也没用，对方肯定不会买的。“自己房子什么情况我知道，真错失了客户，我也认了。房子么，暂时就烂在手里吧！”另一位雷姐，也彻底躺平了。她是一套学区房，也已经挂了将近一年。“卖肯定是卖不掉了，我决定先去租租看。如果租也租不出去，再做打算吧。”04两种截然不同心态的交集，折射出的，是当下二手房市场里的生存缩影。今年的二手房市场，有点像这些年的中国男足：你完全失望时，它冷不丁爆冷脉冲一下；你以为它就此要翻身，马上又恢复渣男本色。就像11月，杭州十区二手房成交量达到了5346套，环比上涨超过40%，成交均价也微有上涨。12月截至昨天，成交量也有近1900套。但如此拉锯之前上演过好几次，搞得里面的主体也有点分裂，抗不抗得住完全看心态。而年底，恰逢所有外围因素都在“明牌”：有人这个时候急需回笼资金，有人看到新房市场有回暖迹象，有人则干脆对自己说，一年到了，放过自己吧。正如长跑中的“极点”，撑一撑能也许是能抗过去，但停下来走几步，也绝对可以被接受。当然，对买家来说，这个窗口期是实实在在的。毕竟市场上“最低价”房源多了，是他们乐意听到的好消息。▍今日可登记楼盘C

1｜壹王尔德说：在詹姆斯·惠斯勒开始作画之前，伦敦原本没那么多雾。在杭州的

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◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末▲提问楼先生[评论区留言]信贷、债券、股权“三箭齐发”之后，意味着对房地产政策已经全面转向。上个月央行、银保监发布16条，从国家层面下场救市，拉动市场信心。其实最大的信心来自持续三年的疫情政策转向。虽然目前看，回暖还不够猛，甚至很多地方都还没感受温度，但身边却有不少人已经开始：坚定信心，坐等回暖。认为明年开春，就会迎来一波小阳春。退一步讲，杭州楼市的政策工具还有不少没用上，只要再放宽松，浙江民间的购买力很容易被调动起来。地产政策还会进一步刺激吧？这个方向没变，疫情三年后，需要马不停蹄地进入“搞钱模式”，比如浙江打响第一枪，商务厅组团包机去欧洲抢订单。搞钱模式，怕是也离不开地产。看看其它城市：南京二套房首付比例最低降至三成，从当地部分银行处已经得到确认，开始执行了。还有武汉的部分银行同样接到通知：二环外解除限购，首套首付2成起。救市的下一个阶段会不会是：限购、限贷、限售、限价，逐渐解除呢？杭州会不会在年底之际，再刺激一波，为明年小阳春蓄力？1.>>CENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINA

◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末相比散装江苏，总是“整装待发”的浙江县市，是杭州楼市最坚实的基本盘。只要一个眼神，一点火星，这些县市里深不可测的民间财富，就汹涌或暗涌地扑向杭州楼市。对他们而言，一套杭州的房子就是信仰。所以，每轮杭州楼市重燃熊熊大火，都靠着一个个省内亲戚的星火燎原，在艰难时刻率先吹响反攻号角。他们充满着粗暴的自信，无视性价比，消化着天量的泡沫。他们有时也会高位站岗，但忽视这群“推着小车自带干粮”的援军，也常常会被行情抛弃。而现在，他们又来了！01楼市似围城，有的人想全身而退，有的人却打算奋不顾身冲进去。我的亲戚林威属于后者。他常年居住在温州南部的一个县城，家里做着一些实业小生意。虽然这两年受到部分影响，但整体还算稳定。过去几周，除了上班，他有一个重要任务是和在省城杭州的各个关系交流咨询：同学、朋友、生意伙伴……话题只有一个，可以来杭州买房了吗？如果可以，买哪里比较好？02用林威自己的话说，之所以“落到这般境地”，也是必然。在这个传统的温州家庭里，所谓资产配置，是有着严格框架约束的。整体原则就是：一，不碰股票；二，尽量买房。这些年，他家里的现金流相对稳定，这已经赢了很多人。在购置清单上，杭州的房子一直是第一选择。但这两年，一来因为严格限购，二来楼市也持续调整，所以基本上没有什么机会。不过最近，风向变了。国家对于房地产的态度来了个180°大转弯，直接从ICU拖进了KTV，不嗨个淋漓尽致绝对不痛快。杭州市场面的信号也很多。前脚亿元豪宅被秒，后脚又有新盘又开始拼社保，情绪升温的迹象较为明显。凭着温州人骨子里天生对市场的敏锐嗅觉，林威全家都觉得，可能又到了下手的机会。更重要的是，他们曾经因为节奏没踩好，有过不愉快的经历。那是在2016年因盛会而起的那波大牛市里。在许多信号已经相对明朗的时候，林威因为自己的略微保守，而错失了良机。南星某豪宅项目，彼时还不用摇号，掏钱了就能买。但林威因为觉得总价偏高犹豫了。如今，它成为杭州楼市的神话之一，也是在林威家禁止被提起的话题之一。03当然，如果仅仅是因为风向有可能转变，还不足以让林威去找同学朋友仔细打听。更重要的一个原因是，和杭州相比，老家的房子实在不便宜。因为考虑孩子上学，林威最近一直在看老家的房子。他看上的，是一个配套和学校都不错的板块。板块内目前无新房在售，几个房龄在5年左右的二手报价是：毛坯3万。如果是装修过的，就更贵了。当地人普遍在装修上舍得花钱，林威打听过其中一个楼盘的情况：一套160㎡左右的大户型，普通装修在80万左右，超过100万的也不在少数。也就是这个板块里装修过的二手房，好一点的要3万5以上了。当地人又喜欢住大房子，所以一套房子的预算，基本上在500万左右了。“这个价格，在杭州也已经有很多选择了。那杭州的房子，长远来看，肯定要比老家的房子值钱多了。”当然，新房价格要便宜很多。但林威所在的县城里，有很大一批人因为忌惮房子各种不利条件的影响，加上当地开发商也比较粗犷，所以更相信现房。这并不是孤例。以9月份为例，房价排行全国前十的县级市中，浙江省占了7个。林威所在的县城，甚至还排不进其中。在整体价格相对偏高的背景下，杭州，尤其是因为严格限价的新房价格，对浙江县城的“楼市爱好者”来说，太有吸引力了。特别是在楼市政策底接近明牌的这个窗口期，蠢蠢欲动的人不少。林威的高中群里，几个在杭州的朋友，这段时间经常被人“逮”住问房子。另一个略了解楼市的省城朋友则告诉林威，光是最近一个双休日，他就接到了包括林威在内3个“地方朋友”的咨询电话。虽然他们来自省内不同地方，职业背景也不一样，但共同点是：有买房预算及储备、相信楼市、相信省城。简单一点说，可以被称之为“省内活钱”。04因为没有“含金量”较高的房票，未来林威即使要买，也只有两个选择。一是部分放松“限购”的区域。但林威对这些区域兴趣不大，毕竟都位于相对不算核心的地方。当年错过南星豪宅的经历虽然惨痛，但林威也学到了买房就买“好地段”的认知。而且，林威打算在杭州买房的最主要目的，还是为了孩子着想。以后孩子大概率是不会再待在老家了，有能力先为他铺条路就尽力去做。所以，新房暂时没有机会。05第二个选择是买二手房。杭州的二手房已经持续低迷了一年多时间，部分板块的价格已经相对安全。朋友给林威的建议是，去看看那些“新房限价+20%上下”的板块。比如，滨江长河一带，中海云宸首套法拍房只有5万2，一路之隔的天汇最近有套97㎡叫价500万。而这一带无论产业还是城市界面都不错。再比如良渚附近。地铁口的和光尘樾，好几套挂牌价在3万左右，当时的新房价格是2万6。买这些房子的逻辑是，一房源比较新，很多都是没有人住过的纯新房；二相当于用略微高出期房的价格买现房，安全系数较好。当然，林威还有第三个选择，那就是赌政策的的进一步宽松，比如全面放开限购。“反正我先把钱准备好。”林威说。▍今日可登记楼盘C

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◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末01杭州楼市发展到现在，已形成不少公认的规律。比如郊区板块的小户型，往往比大户型畅销，常常也能卖出高溢价。原因很简单，多数人的总价承受力是相对恒定的，尤其是刚改购房者。但在市中心的许多豪宅板块，却是反其道而行之。即：大户型比小户型好卖，也更易出现高单价。典型如南星、奥体、滨江和申花等高端改善板块。因为相比刚需和中产，富人几乎不受“总价约束”。对他们来说，小户型地段再牛也憋屈。为了尺度和舒适感，不在乎多花几百万，买个大房子。当然若有名校加持，小户型也能创造奇迹。只是学区房被打压后，这种助力不断减弱。不过近期的奥体，却出现了反常一幕：素来成交惨淡、又无学区加持的创世纪89㎡，竟出现了密集成交，风头甚至盖过奥体一众大户型。02创世纪的小户型有多畅销？手边买房数据显示，10月至今，小区共网签9套，其中89㎡6套，占据三分之二。若把108㎡也算作小户型，数据将达到8套。也就是说，国庆以来，创世纪只成交了1套大户型（140㎡），完全是小户型在发力。作为对比，再看看“三兄弟”的另外两个。隔壁的天璞，10月以来网签7套。114㎡3套，108㎡和138㎡各2套。其中最近4套网签，均是108㎡和114㎡（高层）。时代奥城就比较冰凉了，同期才2套网签，且都在10月，分别是117㎡和179㎡。同样有大量89㎡的都会山，更是直接冰封：已近4个月无二手住宅成交纪录，近期有且只有几套小面积公寓成交。单看成交量，创世纪89㎡甚至不虚两大顶流。壹号院同期网签6套，与创世纪打平。奥邸国际倒是有10套，不过去掉公寓后，也只有7套。03事出反常必有妖，是不是小户型价格又有新变化？没办法，眼下这个二手行情，只有价格调整才能带动成交。即便奥体这样的热门板块，也不会是例外。果然不出所料。小区楼下的中介小哥告诉我，最近成交（11月30日网签）的一套高区89㎡（30层），实际总价是697万送车位，满二唯一。去掉车位（按36万算），折算单价7万4出头。要知道，今年上半年小户型还能卖8万+。去年上半年的巅峰期，更是卖到过9万上下，而且还有增值税。这不是个例。打开各大中介app，一眼就能看到创世纪挂价8万内的房源，小户型占比不少，且不乏中高楼层。“挂价7万6-7万8的，估计7万5就能拿下。”中介小哥说。换句话说，相比顶峰时期，创世纪89㎡的价格已经有了相当大的调整。不过，就整体价格而言，创世纪大户型仍然稳压小户型。“大户型基本7万8左右，部分优质房源还能站上8万。”04那么，到底谁在接盘创世纪89㎡？毕竟算算总价仍要650万+，普通刚需还是买不起，富人也没理由把珍贵房票，浪费在一套小户型身上。答案是：有钱人给子女购房，居住资产两用。前文那套单价7万4的小户型，据说就是温台购房者，趁跌价提前给女儿买套房，以作为婚前财产。此外还有一些四季青做服装的年轻人，买来自住。想想也不难理解。创世纪89㎡虽然不大，但再怎么说也是奥体核心和三房两卫。对起步阶段的年轻人来说，兼顾了里子和面子。更何况创世纪的得房率很高，价格一降，性价比确实比之前高了不少。但也因此，引来了个别蠢蠢欲动的投资客。据中介透露，11月25日签约的那套小户型，买家就是一位投资客，还是“517新政”时下的定金。你没猜错，拖了大半年才网签，正是为了配合“满二唯一”。而因为买在上半年，当时价格并不低，实际单价近8万，可以说是今年的高点。从现在看，投资显然是失败的。但中介说，这位投资客不在乎短期涨跌，看好杭州未来，准备长持。05未来奥体的走势，会如这位投资客所言吗？至少近几年想有奇迹不易。今年下半年，奥体二手房已经算全杭州最坚挺，但总体在下滑。一方面是因为大行情低迷。但更直接的原因是：澄品大量二手房的入市，引发“集中出货”所导致的。而明年亚运会前，奥体还有3个红盘要交付，近2500套新房。预计最晚交付的观品，对市场的影响可能相对有限。纯改善大户型（四五房）、地铁口，又紧挨着奥邸国际，与中小户型市场存在一定区别。但即将交付的嘉品和君品，主力正是主流三四房。去掉限售房源，可上市规模仍高达1500余套。后年即2024年，4000多套亚运村也将陆续交付。如果和澄品一样，这些红盘都出现投资客集中抛售，短时间之内，奥体二手房价会承受巨大压力。而依赖于小样本买家的小户型，或受到更大冲击。纵观杭州各大豪宅板块，小户型都是相对难卖的。南星某盘的89㎡，去年高峰期卖到13万，今年想卖9万都够呛。这还是有名校学区加持的情况下。城西文教区某新交付红盘，有投资客加价1万“甩卖”小户型，愣是无人问津。还是那句话：市中心高单价小户型，面向的客户基数太小了。或许会因为价格下探，出现一时的成交高潮，但可持续性一般。无论明年有没有小阳春，除非投资客再大量进场接盘，否则豪宅小户型保值性还是略输大户型。▍今日可登记楼盘C

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末01“错过这次，不知道还有没有机会！”今早9点，杭曜置地中心将迎来第三次开盘的摇号。2838名报名购房者，也将迎来最终宣判。作为1/2838的新杭州人付伟，几天来都异常焦虑。他社保不到5年，妥妥的“幼子”，本想趁着年底行情降温，供应量大，捡漏实现红盘改善梦。没想到这一次，若不是最后半天销售劝退，可能就要拼起社保，入不了围了。要知道，杭州上一次拼社保，已是3个月前同一板块的星瓒颂锦府。眼见中央暖风频吹，如果今天付伟摇不中，下一次申花再上新，可能就要全面拼社保，自己也和申花豪宅彻底绝缘了。02付伟的焦虑不是没有来由，购房群里七七八八的消息，都有迹可循。就在昨天，一次性推出最后329套住宅的江明月朗园（K11），结束了补登记。坊间传言，报名量超过5000人，拼社保几乎没有悬念。虽然最终登记量还未公布，但从销售口径得知，触发社保排序已成定局，无非多少个月的问题。杭曜置地中心仅差3人触发社保排序，K11再次拼至高社保，无疑是杭州楼市又一个转折的信号。再看奥体一把清的悦著云轩，318套房源叫至362号就选完了，仅44人弃选。即便是一些由热转温的板块，热度也重新回升了。比如，艮北新城的大家中天·云翠金澜府，前两期开盘，中签率82-84%。最近一期加推，按说客户消耗殆尽了吧？结果中签率反降至73%。虽然线上选房还剩几套没选完，但线下当晚就卖完了。畅销速度不亚于钱二的江景房。03年末杭州楼市的热度回升，付伟早有预感。毕竟最近的利好消息一茬接一茬，无论购房者、房企，还是经济层面，都受到了政策刺激。比如与购房者切身相关的房贷新政：认房不认贷、二套首付4成。原本，需要凑足6成首付才能摇号的改善购房者，选择面瞬间扩大、可选择的余地大多了。更早之前，信贷、债券、股权“三箭齐发”，指向性十分明确：保交楼、救房企。11月中，央行、银保监出台的金融支持房地产发展16条措施，从国家层面的下场救市，致力于盘活房企，更拉动市场信心。另一大变化，是持续了3年的新冠疫情转向。“去核酸去健康码”这一行为，意味着接下去保经济将是重中之重，房地产作为经济上的急先锋，还有诸多“提升空间”。尽管经济何时能回暖，尚难有定论，但至少大家看到了希望，买房的信心指数也骤然提升。04如果周围都是坏消息，我们应该悲观。但当好消息开始多起来，到处都蠢蠢欲动时，我们也没必要一味放任坏情绪。毕竟，杭州楼市是著名的“给点阳光就灿烂“，浙江民间的购买力深不可测。接下来，如果再多几个拼社保的红盘，社保幼子可能要重回“食物链底层”的困境。不仅要谨防参加不了摇红盘游戏，还要珍惜当下一些容易买到的粉盘，尤其是与顶流板块相邻的板块。这些板块，无论价格或宜居性都不错，也曾一房难求，但在下行市场中关注度急剧下降。比如摇不到奥体，相邻的未来总部社区也不错。目前未总有两盘在售：中天大家·悦望云潮府、德信观奥宸府，精装限价31500元/㎡。前者主力户型105—130㎡；后者主力户型99—132㎡。未来社区总部鸟瞰效果图另外，申花板块相邻的运河新城、铁路北等板块，也可以多关注。中海·河映云集尚有部分余房可售，精装限价38000元/㎡，后续接档的还有运河集团地块。铁路北正在首开公示的特发·栖澜府，价格位置都很好，也是潜在人气之选。至于摇不到或够不上钱二的家庭，一路之隔的艮北是完美B计划。无论价格、配套还是品质、交通都是“六边形战士”。除了热度回升的云翠金澜府，剩余3幢房源未开（主力户型110㎡、138㎡跟168㎡），还有一个纯新盘滨江兴耀·江翠轩。可售308套，主力户型129㎡、137㎡跟169㎡，精装限价44400元/㎡。05目前的楼市，的确是让自住家庭比较左右为难。就像大气云层的冷暖锋激战正酣，好消息与坏消息、乐观情绪与悲观情绪一起来，你不知道谁确定能最终占上风。但撇开情绪，从自住兼具保值的角度讲，这几个“顶流相邻板块”都是既宜居又容易买到。如果说去年上半年一些粉盘拼至限售，是一种过度乐观下的集体癫狂；但当下一些粉盘的高中签率，不免又有一些“情绪超跌”的意味。我们还是应该及时把握风向的变化。如果顶流板块继续升温，那么下一个拼起社保的，可能就先轮到它们了。当然，也不能完全排除年末热度后劲不足。世事无完美，看你更害怕套牢还是踏空吧！既然是自住，这几个板块基本买不了吃亏。▍今日可登记楼盘C

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choo……市井烟火与精致都市，真能如此水乳交融吗？NO.

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◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末01昨天，江明月朗园（K11）结束了登记，年度红盘之一终于划上了句号。最终报名人数尚未可知，但根据销售昨天下午透露，无房户还有机会冲一下，换而言之有房家庭挤爆了报名通道，很有可能要拼社保。整个项目的热度，再加那套顶楼的超大户型，话题性瞬间冲高。这套10-2101的房源，面积1468.58㎡，总价近1.12亿，是杭州摇号以来面积最大、总价最贵的新房了。这是一套横跨2个单元的顶跃，它占据了10号楼的整个平面，而且还是两层，相当于常规两层楼的8套房子之和。我们拿到了这套房源最新的户型图，871㎡是4个套房+1个书房的大平层，已经很是吸睛，但看了这套1468.58㎡的顶跃后，才发现其他真的都只是弟弟。该房源南向面宽达到了惊人的47.4米，在正中间还有超百方的挑空休息区，户型设计相当震撼。整套房源，更是有4部电梯，同时它的功能区也十分多。包含休闲生活区、两个餐厅、中西厨、工人房、多个储藏间等，在卧室数量上更达到7个。值得一提的是，这套不接“地气”的房子，还有8个露台之多，特别是在一层，几乎是跑道环绕式的存在，可以360度无死角的俯瞰杭州全城。如果光是大，按照我们原本设想的，打通几套大平层不就是了么。但有了“空中花园级”的露台加持，这套亿元大宅就是一套如假包换的“空中别墅”，无论居住享受还是稀缺性都是顶级的了。在它的露台上能看到什么风景呢？《层楼》前往这套房源的实地一拍，献上这过亿顶豪的窗外视角。（注：拍摄视角相当于江明月朗园10#22层高度）西侧直面的是城站火车站，但在西南侧可以看到窄窄的一线西湖，以及一侧的城隍阁，还有背后的西湖群山。在k11和城站中的空地，是规划中的城站东广场TOD项目，由三宗地块构成，地块性质为商业商务兼容轨道交通用地，以及商住兼容轨道交通用地。可建面积27.52万㎡，其中住宅面积6.94万㎡。一般来说，临近西湖的建筑不会造超高层，这套房子的西湖视角或不会被完全遮住，但前景也多了一些干扰。北侧近处是几个老破小小区，好在外立面都更新为白墙黑瓦，看上去不是那么的杂乱。往东是钱江新城，可以看到近处的翡翠海岸，标志性的大金球虽然看不到，但在翡翠海岸遮挡的夹缝中，依稀能看到大莲花，以及缝隙间的江景。往南则是望江新园为代表的小区，再望远依稀还能看到南星桥豪宅群。K11其他图片:▍今日可登记楼盘C

NO.

◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末01都说人生有两大悲：炒股炒成股东，炒房炒成房东。随着年底交付潮来袭，杭州二手挂牌套数站上20万+，很多人不得不面对这个灵魂拷问：卖不掉的房子，到底要不要出租？粉丝老马就无比纠结，他在城北投资了一套140㎡大户型，交付半年挂价连降百万，但看房者依旧寥寥。倒是有租赁中介来问是否有意出租，月租开价1万出头。“这样1年至少12万，抵得上普通工薪族一年工资了！”这回血数字让老马怦然心动，但他也很担心出租带来的各种副作用，“新房的装修配置很高，用的都是SMEG、劳芬，就这么租掉会不会太可惜了？”是的，从情感上看，多数房东都会格外吝惜新房的“一血”。不过从几个刚交付的网红盘来看，一些房东只是嘴上说不要，身体却很诚实。我翻了一下贝壳找房，1988户的澄品，目前在售房源141套，但出租房源也有132套，基本持平。还有刚交付的幸福里，因产证没办还不能挂牌，租赁已挂出139套。中介告诉我，整个小区一共2000套左右，全平台的出租房加起来应该有200套，也就是出租率高达10%。“有些业主就是‘一竿双钩’，边卖边租，就看哪个先成交。”那么把房子租掉，是一个好选择吗？02“千万别租！”说起这个话题，朋友艾琳一脸哀怨，“等经历过你就知道，什么叫‘租房一时爽，卖房泪两行’。”她父母在城北有套70多㎡次新房，去年10月开始空置。因为到今年12月才满5年（当时政策还是满5唯一免双税），所以他们那时就签了1年租约，准备今年年底再开始挂牌卖房，想着能省下一笔税费。谁知今年上半年“517新政”突然出台，杭州营业税开始“5改2”，艾琳的房子已经能享受5.6%的营业税减免。当时她就想先挂牌让中介带看，结果被租客一口回绝。回过头看，她错过了今年最好的卖房节点。上半年那套房子还可以卖380万，但现在她收回后挂着350万的小区最低价，却一直无人问津。“租金一年辛辛苦苦赚6万，房价一跌就30多万，太亏了！”这正是很多人不敢将房子出租的关键原因：让租客配合看房几乎是不可能的任务。出租期间基本意味着锁死了流动性，很容易错失出手良机。捡了芝麻，反而丢了西瓜。而其中“锁死指数”最高的，是把房子交给托管机构出租。为了收益最大化，机构通常会将房子分割出租，每个房间都会有独立门锁。我曾看过一套139㎡的二手房，客厅也被隔成房间，想要完整看完必须等5个房间的租客都在家，一共要集齐6把钥匙（加上大门）。看一次房，相当于玩了一次密室逃脱。03当然，很多人抗拒出租，还出于一个朴素的直觉：房子一旦住过，价格就会大打折扣。这一方面出于中国人广泛存在的“处女房”情结，另一方面也在于担心装修折旧。那么事实果真如此吗？我咨询了几个中介，答案都很一致。同一个小区内，一套二手房价格高低主要取决于位置、楼层和户型，常规居住痕迹对房价影响并不大。不过最大的难点在于，挑租客就像开盲盒，你永远不知道下一个租客会不会踩雷。几天前东北一个奇葩租客就上了热搜：他将出租房的冰箱、洗衣机等电器全部卖掉，拿钱潇洒地出门旅行，留下房东在风中凌乱。“所以纯新房，确定短期要卖的话，我们一般不建议出租，除非能确保租客很靠谱。”不过眼下，还有两个特殊因素制约房东的租赁意愿。一个是供应端的“超发”，杭州源源不断的新房交付，不仅形成了二手堰塞湖，也造成了租金踩踏。另一个是需求端的萎靡。几天前我踩盘了城西某高档小区，因靠近天堂软件园和各种科创园，再加品质能打，“原来整个小区的89㎡出一套租一套，都是无缝衔接。”带看的中介告诉我，随着今年互联网裁员潮蔓延，不少租客到期后不再续租，他的手上已经积压了10几套待租小户型，“是最近5年最惨淡的时候。”总结成一句话，就是：现在包租婆太多，租客不够用了！一些业主一看租金难及预期，索性也就断了出租的念头。04不过还有一些房子，倒是可以果断租掉的。一类是限售盘。毕竟锁死5年，若不准备自住，出租是最优解。像三墩北的红盘紫璋台，如今就是“阿里云员工宿舍”。刚交付不久的豪宅御潮府，整盘半数房源限售，现在贝壳上就有30多套在租房源。另一类则是毛坯房。没有装修的包袱，还能自由地分隔，简直就是“出租极品”。比如毛坯交付的西溪公馆，光群租房就有上百间。不过随着高层精装普及，这股风气传递给了一些毛坯院墅。一位朋友在主城的毛坯下叠，就租给一家附近的企业当职工宿舍。还有未科的杭州院子，有好几套被中介收去做成了群租房。我们写过一套上下5层的合院，被中介分割成5套房源，总租金加起来近18000元/月，比同小区整租房源贵了近一倍。第三类出租意愿较高的房子，是那些地段一流、限价5-6万的高端红盘。有人可能会问：不是说越有钱的人越挑剔，将来二手出售的时候，接盘侠不会嫌弃房子折旧吗？“99%的买家根本不在意。”中介告诉我，因为限价，这几年杭州豪宅装标普遍偏低，大部分买家都会重装一遍，有些人甚至会把橱柜、地板、马桶甚至门锁全部推倒重来，“有没有住过人，基本没影响”。以杭州壹号院为例，目前贝壳上出租房源就有120套，比在售房源还多（70套左右）。其中“院士楼”限售的333㎡，带家具叫价70000元/月，一年租金就超80万！05这就是大家为何迷恋顶流红盘：这世界往往就是“赢家通吃”。像壹号院这样的标杆，出租有大笔租金，眼下行情卖掉也至少有“1倍暴击”，即使空置也有很厚的安全垫。进退自如，赢得云淡风轻。最纠结的，永远是那些3-4万的普通楼盘。在租与不租的边缘，应该怎么决定挑选？其实想清楚了也不难。若希望尽快出手，那就别租，牺牲租金换取流动性。若要长持，挑个好租客出租也未尝不可。最完美的结果，是能找到踩着七彩祥云而来的“天使租客”。粉丝小Y在滨江一套待售次新房，就签了一份“活期租约”：租客在奥体有套新房刚装修完，准备晾上几个月，租房只为过渡，随时能搬走。所以双方约定租客要配合中介看房，一旦卖出就解除租约。代价呢，就是租金让步，比市价便宜一截。只是这一拍即合的奇缘，真的可遇不可求。当然，若挑不到满意的租客，又不想让房子闲置在手太久，更务实的办法或许就是——让挂牌售价更接地气一些。毕竟房子空太久，既是社会财富的巨大浪费，也未必能等来想要的春天。▍今日可登记楼盘C

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▲提问楼先生[评论区留言]杭州人只等来：城西科创大走廊差异化购房政策。从此，杭州摇号市场再次细分为“廊内”和“廊外”。一度被误读为：杭州放松了限购政策。其实完全没有。浙江省内人还是没等到放松限购，有点遗憾。杭州想要本质上放松限购，还需要时间和契机。我身边有不少朋友一直想来杭州摇号买房。对于他们来讲，如果房子依然具备储蓄功能，那杭州的房子是最好的“储蓄银行”。新政发布两周，不少人发现喜提“廊内”购房资格。面对倾斜50%的房源，却有些纠结犹豫，为什么？就像一位粉丝提问：听说这个政策对未科是利空。没错。从未科二手房和新房中签率，确实有利空的迹象。根本原因是，不是救市政策，而是为了职住平衡，把人才留下来。目的与救市恰恰相反，要抑制未科、云城的炒房预期，不能让炒房跑在前头。居住有其屋，有恒产者有恒心。我举双手支持这样的楼市新政。短期的利空，才能达到长期的利好。所以我说，如果你还想买未科云城的房子，最好先看看自己是想投资还是自住，还是两者兼有？如果纯投资，建议要慎重考虑清楚，这完全有可能是一条较为长期的政策，未科云城不适合短线投资。如果自住或又想兼顾投资保值，以产业带动区域发展的未科、云城，还有无限可能。回归到房子本身，依旧是很好的储蓄工具。1.>>CENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINACENGLOU·CHINA

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非交付标准NO.

◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末01仅仅两天之内，就有世茂股份、大名城、新湖中宝等上市房企，宣布了定增再融资的消息。此前，证监会刚表示，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策。因为停顿多年，这些政策的重启，被业内解读为：史诗级利好。而如果要用一句话来形容房地产行业在过去一个月面临的待遇，那就是：刚推出ICU，嘴里立刻被塞满了人参燕窝。此前，交易商协会已表示支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；而银行给各大房企的授信，一下子怼了一万多个亿。从信贷融资到债券融资，再到上市融资，困扰房企很长一段时间的“钱不够”问题，这下被梳理清楚了。02所有这些归纳起来，只有一句话：楼市政策底快亮出底牌了。所谓政策底，是顶层允许一个行业能“坏”到的最差程度。可以解读为，从这一刻开始，接下去都是好消息了。对地产业来说，11月的这些信号是不得不来的。此前公布的11月经济数据显示：11月份制造业采购经理指数（PMI）为48.0%，比上月下降1.2个百分点，创下今年5月以来的新低；生产经营活动预期指数为48.9%，为2020年3月以来首次降至50%以下；今年1—10月份，全国规模以上工业企业实现利润总额69768.2亿元，同比下降3.0%。全家日子都很严峻，大哥你怎么还能再躺着？当然，从实际情况看，政策底要完全明牌，可能还需要更明确的信号。比如，全国那么多重要城市，限购还没有完全放开。比如，二手交易还不能满二不唯一。但说当下是处于接近底部的阶段，是大概率事件。03政策底一旦能够得到确认，至少说明两件事：第一，距离市场底不远了；第二，距离市场底还要一段时间。历史经验表明，这个时间，大多在5-6个月之间。因为“政策底”之后，通常还有一个“情绪底”，就是明明购买环境越来越友好了，但情绪还沉浸在上一个糟糕的市场里。“市场底”有一个重要指标，那就是销售要上去，这也是现在房地产行业要解决的最大问题。数据显示，今年1-11月份，前100房企实现全口径销售金额64169亿元，同比减少45.1%；11月份前100房企实现全口径销售金额6038亿元，环比上升3.7%，同比减少24.5%。最近的一次验证，是在2014年。2014年9月30日，以放松限贷为标志的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。到了2015年4月，也就是在政策全面宽松6个月后，销售面积增速由负转正，当月增速7%，并于2016年4月飙升至44.1%。再上一次，是2008年的全球金融危机。2008年10月27日，央行出台新政，贷款利率下限下调为0.7倍，首付比例下调为20%。2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，鼓励普通商品住房消费。5个月后，也就是2009年3月，商品房销售面积增速开始转正。04如果这个推论成立，那么本轮市场底，有望出现在明年二季度或三季度。换句话说，对明年年中的楼市，可以稍微乐观一点。我身边的一些二手房东，已经开始“押注”这个预期了，比如阿涛。阿涛在某小区有一套约90㎡的二手房，房龄十余年。半年前开始挂牌，历经三轮降价，目前基本处于无人看房的境地。前两天，有中介给他打电话回访，他果断回答：不卖了。“理由很简单，我这个户型小区里大概挂了10几套，我了解了一下，我的挂牌价应该是其中最低的。既然我的房子都没人看，那就是至暗时刻。”类型的情况阿涛在2015年前后碰到过，当时他父母有一套老破小在卖，同样无人问津。结果到了年中，看房的人一下子都冒了出来。最后，还加了一点价卖掉。05不过，即便本轮房地产的政策底明了了，市场底也如期到来，像“阿涛们”盼望的短时间重回火爆，恐怕难度很大。首先，虽然类似景象在这块土地上已经上演过不止一次，但这次可以说是最惨烈的。很多房企遭遇了史无前例的困境，让它们恢复活力，把行业理顺是首要任务。事实上，从去年十月起，房地产相关信贷就开始持续放松，可是一年多过去了，并没看到景气程度的回升。这次加大用药量，就能药到病除？才推出ICU，就想进KTV？难啊！其次，疫情消散不去，给整体经济走势带来更多不可测因素。近期高盛的报告，就预测了明年可能放开的几个关键节点。不仅具体节点无法判断，且即便放开，对经济是否有新的冲击也未可知。最后，现在中国面临的楼市环境也和之前几次有很大不同，归纳起来就是：房子多了，钱少了。以杭州为例，2015-2021年，杭州的新房销售加起来，总量超过120万套。和5、6年前相比，现在很多家庭，都能拿得出至少一到两套“还不错”的房子，然后还着每个月三四万的按揭。许多人缺的，只是一套“更好的房子”。再换句话说，如果你手里的房子并没有一项气质，符合目前市场的主流需求，那么对不起，市场底来不来和你关系不大。至于钱，反正快到年底了，大家可以算一下自己今年的收入，或者在朋友圈做个小调查，看看是增长的多，还是缩水的多。更何况，一旦市场底到来，既可能意味着新一轮周期的开启，也可能是回光返照。日本1990年代的地产泡沫，也是努力反弹过几次，才彻底破灭的。▍今日可登记楼盘C

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A◎3个热门板块：二手房价触底，成交量反弹？◎几乎没有不亏！杭州比二手住宅还惨就它了◎这一年，杭州二手房东，到底经历了什么？◎都快交付了，还花4亿改造，谁那么幸运？◎腾不出房票打新，你呢？

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◎Tips：今日共10盘正在登记，明细见文末最近几个月，“救市”已经成为杭州楼市的主线剧情。降息放水、限购限贷政策集体松绑，楼市的底，似乎已经触手可及。但也有一些楼盘，早已在“底部”游荡许久，在如今二手房的低迷期，却迎来逆势反弹，走出了自己的独立行情。01青枫墅园就是其中的一个典型。进入11月以来，青枫墅园已经网签了5套二手房，5套房源看似不多，但在未来科技城本月成交排行榜单里，却是众多楼盘里第一名的位次。与此同时，这也是青枫墅园今年下半年以来，成交量最多的一个月。最夸张的是去年同期，整一个下半年，青枫墅园也仅成交4套二手房。而这口气，到了今年第一季度，也没有彻底缓过来。要知道11月还没有结束，青枫墅园这个月的成交量，还会有一个上升期。能顺利从二手房市场中杀出一条血路，青枫墅园的杀手锏无疑是它的价格优势。曾经的青枫墅园，还是未科小透明时，二手房价不过2万+，但一则学军托管的小道消息，却让它的房价原地飙升。最夸张的是去年2月，当时贝壳网显示最低的89㎡挂价，也要395万，折合单价4万4。在官方辟谣学军托管后，青枫墅园网签均价节节败退，只能走上了以价换量的道路。今年3月，青枫墅园中间楼层最低一套89㎡总价310万，折合单价3万4。回归“3”字头的青枫墅园，不仅是三兄弟二手房价的5折，还比边上的新房低了一截，它的成交量也开始回涨。到了下半年二手房更为惨淡的时刻，青枫墅园的成交量差点又一次按下了暂停键，好在降价潮随之而来。如今，单价2万+的青枫墅园有近10套的挂牌，最便宜的一套89㎡总价240万，折合单价2万6，还是中间楼层。重新回到2年多前的价格水平，周边的配套也在不断兑现，成交量的反弹当然也是在情理之中。02青枫墅园这样的案例，前不久我在和光尘樾身上也看到了。今年上半年，和光尘樾的月成交量，大部分时候不过一两套，还时不时要“归零”，可谓是十分惨淡。到了下半年，和光尘樾开始做大做强。7月就强势成交了20套，9月也有15套之多，还没过完的11月，目前也成交了10套。除了成交量不断上升，和光尘樾的新增挂牌和成交量曲线也出现了微妙的变化。从今年第一季度开始，和光尘樾的新增挂牌量就明显大于成交量，但到了第四季度，新增挂牌量与成交量开始趋平。和光尘樾能完成绝地反击，成为良渚板块二手房的龙头，首要原因当然是它价格的确低到了一定程度。今年年前，挂牌单价还普遍超4万。到了4月，着急出逃的和光尘樾业主，挂牌单价降至3万8-3万9。如今，不少诚心卖的房源挂牌价只有3万4左右，最便宜的甚至只要3万1。斜对面的新盘星图光年轩，新房限价虽然只要29100元/㎡，但最小户型105㎡，总价也要305万。折算下来，与单价3万4的89㎡和光尘樾，总价基本无差，户型空间功能也基本相似。和光尘樾虽然多一个税费，但也省了等待交房的漫长三年，性价比不言而喻。03触底反弹的不仅是外围楼盘，市中心也有楼盘在经历如此变革。比如东新路上的锦绣华府，11月至今已经成交了3套二手房。再往前的9月，锦绣华府也成交了3套房源。看似不是无敌的数据，但这个只有502套房源的小区，贝壳上的挂牌量也不过42套。月成交量能达到这个水平，这在市中心改善盘中，锦绣华府算是很不错的了。更何况，在刚交付的大半年期间，锦绣华府的月成交量一直在0-1之间徘徊。曾几何时，锦绣华府也是被全杭州的看客们群嘲过的。还记得去年上半年，锦绣华府还没有交付，不少房东就在中介网站上挂出了最高10万/㎡+的价格。当时，就有不少网友吐槽，到底是谁给了房东这个勇气，三塘也配10万？时过境迁，接受过市场洗礼的锦绣华府，如今二手房价已经稳定在5万+，早就没有了当初的浮夸。以这个月成交的高层138㎡为例，实际成交总价820万，折合单价5万9。目前，贝壳上挂牌的一套中间楼层的139㎡总价829万，中介告诉我房东底价在810万左右，折合单价5万8。对比周边限价4万8的新房，虽然贵了1万/㎡，但它品质相当在线。做了铝板立面，户型129㎡起步，得房率也能做到90%上下，还带泳池会所。加上还有观成武林+胜蓝+安吉路实验新天地校区三学区的加持，是不是突然就心动了呢？04能在杭州二手房逆境中，走出自己的独立行情，这些楼盘自然有它们的可贵之处。它们曾在价格高处不胜寒，现在算是回到一个正常水平线了。比如，青枫墅园回到了2年前暴涨之前的价格，产品虽然过时落后，但与周边新房共享配套，价格还能打7折。对于预算有限的未科购房者来说，还要什么自行车？和光尘樾与锦绣华府对比同板块的新房，虽然还是贵上一点，但加上交房等待期、户型代差带来的得房率优势，以及自身或是TOD或是学区优势，目前的二手房价也就无比合理了。它们所谓的触底反弹，触碰的不是市场行情的“底”，而是在它们的价值区间里一个相对低的价格。至于这个“底”应该多低，最终还是取决于大多数买家的心理价位。▍今日可登记楼盘C