楼市风向标，二手房成交量暴涨！福州楼市正狂飙回暖！数据显示，近一周（2月13日-19日）福州五区二手房成交量突破1400套，对比上周暴涨31.8%！成交均价也捅破2万4大关，上涨5.7%。具体来看，鼓楼405套，比上周涨了44.6%，成交均价3万2。晋安366套，比上周涨了22.8%，成交均价近2万2。仓山378套，台江145套，马尾84套二手房量价齐升！照此情形，本月二手房成交量有望冲破4000套大关，小阳春已经在路上了。楼市信心回归，一批二手房业主连夜涨价！福州楼市人气回升，成交量快速反弹，也助涨了很多二手房业主的挂牌价信心。数据显示，一批房东连夜提价，涨24万，涨10万，涨8万，涨5万，涨3万……马尾新大陆小区，5室2厅189平看江房，一夜之间，挂牌价从413.5万涨至438万，瞬间跳涨24.5万。东二环泰禾广场旁，紧邻晋安湖，金尊府四室两厅115平房源涨价10万，单价突破5万大关。鼓楼省体湖前怡景小区，两室两厅43平涨价8万，单价逼近4万4。五四北琴亭湖畔，四室两厅173平湖景房，涨价5万，总价高达515万，单价逼近3万。学区房基本上都是涨价的先锋。钱塘小学学位房，泉塘小区也小幅提价1万，单价近4万6。数据显示，2月21日涨价房源184套，较20日增加65套，环比上涨54.6%，业主价格预期有所提升。新房：多个项目收回优惠，宣布涨价！新房方面，2月福州各售楼部人气逐渐旺了起来，人潮涌动。▲福州金山某地铁盘从置业顾问朋友圈可以看出，项目来访人员十分多，人气火爆，甚至有莆田、平潭等外地购房团组团抢购。有项目周末两天就卖出32套。改善客户出手速度加快，千万级联排别墅，当天认购当天签约。▲福州东区某大型改善盘成交量的回升，也促使不少热门项目收回了折扣，宣布涨价。据福州不动产登记和交易中心数据显示，2月21日福州新房成交89套，较20日增加16套，环比上涨21.9%。近一周福州新房日均成交63套。年后，全国多地楼市回暖！2023年，全国楼市的关键词——“回暖”。去年年底，楼市大侦探曾预判今年楼市回暖可能要等到3-4月小阳春，万万没想到春节过后的2月就迅猛回暖，速度来的这么快，明显超出预期！先是，北上广等一线城市，购房热度高涨，成交量、成交面积迅速攀升。紧接着，暖风辐射到二、三、四线城市，合肥、扬州、镇江、盐城等多个城市，小阳春说来就来，全是晒成交、晒喜报、晒人气…北京：一切优惠暂停，两月卖了去年一年的量开发商此前的打折、促销几乎销声匿迹。更有销售人员放话:“哪怕有春节因素的影响，最近俩月已经卖了去年将近一年的量。数据显示，2023年第7周新房成交1326套，较上周760套的成交量大幅上涨74.47%。上海：成交环比增加约345%据中原地产数据显示，1月30日到2月5日，上海新建商品住宅成交面积8.13万㎡，环比增加约345%，楼市加速回暖，甚至出现排队看房景象。深圳：一天卖出了26亿春节期间，二手房带看量同比增长86%，深圳节后开盘的新盘中洲滨海华府，更是一天卖出了26亿。广州：环比大涨308.50%1月30日到2月5日，广州新房网签共计817套，环比大涨308%。武汉、苏州、天津、重庆、东莞、珠海、佛山等新一线和二线城市的成交量也明显增长。最近，全国各地，包括福州，楼市暖风一阵接着一阵。二手房情绪起来了，成交量抬头回升，也陆续出现房东临时变卦涨价的情况。新房人气上去了，看房的人多了，成交量自然而然也就涨起来了。可别忘了，金三银四还没到，新房市场就已经开始出现信号，今年的新房市场，无疑值得期待！2023楼市小阳春，已提前到来！为什么突然回暖？首先，后疫情时代，购房需求提上了日程，被压抑的大量购房需求在短期之内出现明显反弹。再加上楼市利好政策持续跟进，降低购房门槛，市场信心将极大提振。其次，楼盘的推货节奏，加上此前去化慢积压的房源，大批优质房源入市。无论从利率，优惠力度，利好政策来看，楼市大侦探觉得，现在正近几年刚需购房的最好时机！▼商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢合作！长按二维码加小助手进购房交流43群☟☟☟>>>推荐阅读▍楼盘测评◎首开劲销8成！逆境下，福州这个红盘打响市场回暖第一枪！◎大浪淘沙，福州楼市这三年，谁坚若磐石？◎实地测评！第四代住宅！CBD、临湖，高端改善！天琴湖，马上开盘！◎提前交房！逆势下的“现象级交付”！榕城·江上图凭什么出圈？▍楼市趋势◎刚刚官方公布！福州房价，涨了！◎定了！鼓一小、延安中，将建新校区！◎2023福州最新购房政策汇总（限购、限售、限贷、首付、公积金、税费、落户、人才房）免责声明：本文内容和图片综合来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除

刚刚官方发布！5年LPR不降了！福州房价涨了！房贷利率或将上涨！恢复至4.1%！就在刚刚，今天2月20日，央行公布了最新一期LPR：1年期LPR为3.65%，5年期LPR为4.3%，与上月持平。去年，央行对于货币与信贷政策支持力度持续加大，分别于去年1月、5月、8月进行了三次降息。自从2022年8月以来，LPR已连续6个月维持不变。楼市大侦探摸底了福州多家银行发现，包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行等在内的十几家银行，首套房利率普遍为3.8%，二套房利率4.9%。今年1月人民银行、银保监会发文，将建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。根据以上新政，1月30日福州首套房贷利率从4.1%下调至3.8%。而2月5年LPR维持不变，那么接下来福州房贷利率还会下调吗？单纯从房价涨跌来看，短期内福州不太可能再次降低房贷利率，甚至还有可能上涨！2月16日，国家统计局公布了2023年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，1月福州新房价格环比上涨0.2%，同比下跌2.5%；二手房价环比涨上0.1%，同比跌2.5%。从1月份数据看，福州房价不论是新房，还是二手房全部上涨！这样来看，福州房贷利率短期内再次下调的可能性很低。而根据动态调整机制，要是新房环比和同比连续3个月均上涨，则要取消下调，恢复至全国统一房贷利率。这就意味着——福州要是二、三月份房价还上涨的话，首套房贷利率下调50个基点的优惠将取消，房贷利率将上涨，恢复至全国统一的4.1%。想要等房贷利率再下调的人，这次或许要失望了！▼商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢合作！长按二维码加小助手进购房交流43群☟☟☟免责声明：本文内容和图片综合来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除

“您好，您有一笔低息贷款，利率才三点多，请问需要吗？”相信有不少人都接到过这样的营销电话，有的是假冒银行工作人员，也有的直接自报家门，声称有利率低至2.8%的产品，询问是否有资金需求，也有不少人的朋友圈也会出现各种类似的内容。甚至有的中介还会声称，这样操作下来能帮客户省下几十万元利息。降低房贷利率，目前理论上有三个方法：重新过户（新房贷利息低）商贷转公积金贷款转抵押经营贷（或消费贷）相较起前面两种类型，第三种经营贷的方式有更多的中介销售更为推崇。那么将房贷置换成经营贷，真的划算吗？会不会有什么风险？哪些人合适？▲图源网络一、房贷转经营贷，怎么转？首先我们先了解下什么是经营贷？经营贷其实就是贷款资金用于“经营活动”的贷款，是银行针对中小企业或个体工商户推出的信贷产品，鼓励资金流入实体，属于政策红利，所以利率很低。那么他们是如何将房贷转成经营贷的呢？想要办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。通俗点讲就是先还清房贷，然后将房屋以企业主的名义，抵押给银行。并且目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。每个人转贷能节省的利息不同，既要看原房贷放款时的利率是多少，也要看剩余贷款金额有多少。如果是5%点多的利率，转贷还是能节省不少利息。▲图源网络反之，如果是4.5%以下，省息空间不大，加上做转贷需要支付各种费用，未必划算。二、哪些人适合转？1、房贷利率比较高的。2、本身做生意，有营业执照的。3、工薪阶层不是不能做，但有风险，要仔细评估。以下两类人群不适合做转贷：第一类：准备近一两年卖楼，或者准备提前还款不再按揭的人。转贷会产生一定成本，要看金融公司的收费情况以及自身省息的幅度，每个人的回本时间也不同。如果即将卖房，就暂缓一下。而准备提前还款的人，也不需要做，手上有资金拿去做理财也是不错的。第二类：执行力不强，嫌麻烦的人。很多人对转贷省利息很感兴趣，但一到执行阶段就没下文了，倒不是嫌贵，也不是不想做，就是嫌麻烦。嫌麻烦的客户建议不要折腾，办理转贷的手续比一笔房贷的要多，如果配合度不高会拖长时间进度。三、有哪些费用？中介销售如此热心的为你服务，当然不可能是做公益，他们也是要赚钱的，因此在办理过程也会产生费用。其中不管能否成功办理，这服务费中介不会退回，办成还好，如果办不成还要额外损失一笔费用。一般来说，办理转贷要支付4部分费用：1、服务费：1%-1.5%

权威数据，官方公布：福州房价涨了！刚刚，国家统计局公布了2023年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示：今年1月福州新房价格环比上涨0.2%，同比下跌2.5%；二手房价环比涨上0.1%，同比跌2.5%。从1月份数据看，福州房价不论是新房，还是二手房全部上涨！截止2022年12月，福州新房价格已环比连跌5个月，同比连跌超6个月。二手房环比连跌7个月，同比连跌10个月。而此次公布的数据看，福州房价止跌反弹，开始涨了！福州楼市回暖！成交量攀升！人气高涨！政策刺激效应发酵，市场热度回升，新房优惠收回，价格上涨，二手房的挂牌数量暴增，带看量和成交量明显增多。在福州，新房成交量明显回升，二手房挂牌价信心重回上涨轨道。数据显示，2023年第7周（02.06-02.12），福州商品房成交上升，商品房销售面积为2.24万㎡，环比上升77.87%；成交套数为210套，环比上升48.94%。其中，商品住宅成交面积1.49万㎡，环比上升34.16%；成交套数为155套，环比上升50.49%。从日度成交数据看，商品房平均日均成交30套，其中，商品住宅平均日均成交23套。近期，福州多个售楼处纷纷“收回优惠，宣布涨价”，看房人气飙升。尤其是周末，售楼处更是人气爆棚。不少最近去售楼处的买房人不禁感慨到：“进售楼部都没人接待，每个置业顾问身边围满一圈人听讲解、签约桌坐满了人...”在东二环、五里亭、金山、南二环及高新区，很多置业顾问向楼市大侦探感叹到——“最近忙的很，每天要接待几十组客户，饭都来不及吃，成交周期也加快了，很多人看个两次就能下定，比去年快了很多。”二手房方面，成交量的上升，带动了房东挂牌价预期，纷纷调高价格。数据显示，2月14日福州24小时涨价房源206套，较2月13日增加142套，环比上涨221.9%。数据显示，福州二手房价27275元/㎡，上涨势头明显。不少中介向楼市大侦探表示：“现在成交周期明显缩短，有的房源一两天就能成交，不少买房人害怕涨价，所以着急入手”。“每天要带不少客户去看房，每天都要忙到很晚，现在议价的空间也很小，基本卖房市场，爱买不买！”开年就如此火爆，楼市大侦探预测——接下来的金三银四，福州楼市小阳春或将重现。春节以来，全国多地楼市狂飙！根据财联社消息，1月重点城市新房环比上涨，房价开始止跌回升。重点监测的65城新房线上均价为17716元/㎡，环比上涨0.05%，65城中有24城新房线上均价环比上涨。贝壳研究院数据显示，2023年1月50城二手房价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月连续下跌了17个月后，迎来的首次止跌。（数据来源：贝壳研究院）二手房景气指数从去年12月初的15，升至今年1月的25，直接超过了去年的最高水平。（数据来源：贝壳研究院）楼市大侦探预测，房企推盘节奏将会加快，市场将量价齐升，压抑了三年的需求，正在开始新一轮释放。2023年，楼市回暖已是大势所趋！▼商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢合作！>>>推荐阅读▍楼盘测评◎实地测评！第四代住宅！CBD、临湖，高端改善！天琴湖，马上开盘！◎提前交房！逆势下的“现象级交付”！榕城·江上图凭什么出圈？◎踩盘

马上动工，鼓一小、延安中要建新校区了！近日，鼓楼公布2023年政府工作安排，重点提及将新建、扩建鼓一小教育集团嘉达校区、延安中国福校区等5所学校。据了解，早在去年11月，福州市鼓楼区已公布了教育工程PPP项目的中标结果，中标供应商为福建省二建建设集团有限公司及福州市勘测院有限公司。项目中标金额为127991.78万元，静态估算总投资为85437.25万元。内容主要涉及5所新建、扩建学校，分别为——福州市茶园山中心小学教学综合楼（二期）扩建项目福州市西峰小学教学综合楼（二期）扩建项目福州市鼓楼区教师进修学校附属第一小学建设项目福州市鼓一小教育集团嘉达校区建设项目福州市延安中学教育集团国福校区建设项目鼓一小教育集团嘉达校新建学校，规划54个班鼓一小是一所有着百年历史、享有盛誉的福建省优质校，是福州顶级学区校。▲鼓一小2022年，以鼓楼第一中心小学为核心的教育集团挂牌成立，包含鼓一校区、嘉达校区、中山小学及梅峰小学。▲鼓一小教育集团成立而鼓一小教育集团嘉达校区为新建校区，位于鼓楼区福飞路西侧，江厝路南侧。项目用地面积21968㎡，总建筑面积30361.6㎡，建设内容包括教学楼、综合楼、合班教室、艺体馆、图书馆、200m田径场、排球场等。规划为54个班，可容纳学生2430人。项目建设投资概算27715.23万元，建设工期预计36个月。延安中学教育集团国福校区新建学校，规划45个班福州市延安中学为福州市鼓楼区属重点校，位列公立初中前三甲。▲延安中学2019年3月，福州延安中学教育集团挂牌成立，已有学前部（古乐路幼儿园）、小学部（原法海小学）、中学部（本部）、国光校区4个校区。福州市延安中学教育集团国福校区为新建校区，位于鼓楼区福飞路西侧，江厝路南侧，二环路北侧。学校用地面积26505㎡，总建筑面积49757.5㎡，建设内容包括教学楼、实验室、合班教室、综合楼、报告厅、艺体馆、250m田径场、篮球场等。项目总投资匡算为43113.6万元，建设工期预计36个月。茶园山中心小学新建1栋教学综合楼茶园山中心小学位于杨桥中路285号，规划总用地面积11124.9㎡，现有校园面积约9280㎡，学校规划总建筑面积13349.88㎡。本次拟保留已建地上建筑面积9084.53㎡，并新建1栋教学综合楼，建筑面积4265.35㎡，为多层建筑，建筑高度控制在24米以内，综合楼涵盖普通教室、办公室等功能。▲茶园山中心小学目前项目扩建项目建议书获批，并启动房屋征收工作，项目建设投资概算8091.83万元，建设工期预计36个月。西峰小学新建教学综合楼、田径场等西峰小学是福州市最早办学的学校之一，已建教学楼建筑面积3109㎡。据了解，本次西峰小学将在现状教学建筑的基础上改扩建，新建建筑面积18571.01㎡。扩建内容主要为教学综合楼、180m田径场等，规划36个班。项目建设投资概算17023.08万元，建设工期预计36个月。▲鼓楼区教育工程包PPP项目（西峰小学）中标设计方案值得一提的是，早在2016年底，鼓楼区发改局就批复通过了西峰小学教学综合楼项目建议书，彼时项目设计方案、地勘工作也在进行中，随后因征迁问题而暂停。▲西峰小学鼓楼区进修校附一小新建学校，规划30个班鼓楼区教师进修学校附属第一小学位于鼓楼区五凤街道枇杷山周边，为新建学校。据查询，该地原计划建设福州市凤山小学项目，因进展缓慢而重新立项，项目业主单位则从鼓楼区教育局变更为鼓楼区教师进修学校。▲原凤山小学中标设计方案总平图及效果图鼓楼区教师进修学校附属第一小学规划为30个班，用地面积17239.45㎡，总建筑面积25687.34㎡，建设内容包括教学楼、综合楼、图书馆及200m田径场等。项目总投资估算为23506.62万元，建设工期预计36个月。商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢合作！长按二维码加小助手进购房交流43群☟☟☟免责声明：本文内容和图片综合来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除

中介费在二手房交易过程中，中介为买方提供了服务，因此要收取一定的服务费。一般为房屋成交价格的1％－3％。注意了，中介费是可以砍价的，具体砍价多少，就要看个人与中介人员的沟通、谈判情况了。6.4

​楼市风向开始变了，有楼盘开始喊涨了！春节过后，全国多个城市楼市成交量开始上涨，不少楼盘、房东开始闻风而动，房价应势而涨。楼市行情逐渐升温，作为GDP18强城市的福州，成交量更是迎来暴涨！数据显示，鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾五个区成交量暴涨464%，而闽侯更是量价齐涨，成交量环比上涨350%，楼市复苏迹象显现！011月全国24城新房上涨！多个重点城市房价止跌回升。据2023年《1月国民安居指数》显示，全国重点监测65城中，新房线上均价环比上涨0.05%，有24城新房价格环比上涨；二手房挂牌均价环比下跌0.3%，有36城二手房挂牌房价环比上涨。​不仅于此，不少买房人纷纷出动。新房市场中，一线城市找房热度全线上涨，环比涨幅为13.9%，二线城市找房热度环比上涨12.9%，三四线重点城市找房热度环比上涨17.8%，其中三亚旅游热度的攀升也带来了楼市热度的大涨，热度涨幅达65.9%。在政策的刺激下，压抑的需求开始释放。房地产市场逐步企稳，形势一片向好，房企的信心也逐渐回来了！放眼全国，多城市皆出现了部分楼盘涨价的现象。广州的荔湾的广钢花城，之前67平最低280万，现在最低300万；黄埔星汇城，收回了一个97折优惠。南京都会紫京发布海报：南京3万＋品质天花板，无折扣优惠，即将原价销售；保利文华发布动态：下周涨价，政策收回！相差几天，一套房最低涨了10多万。济南不少楼盘已经开始收回春节期间的折扣、优惠，并开始涨价，每平涨200元、600元、800元、1000元不等，预计后期更多楼盘会加入涨价队伍。南通观山樾、滨江道静园等8家楼盘集体涨价，单套房源总价最高上涨12-15万……一时间，“全面收回优惠政策”、“全线产品涨价”的消息不绝于耳。02​福州成交量暴涨，市场复苏明显！落点福州，楼市复苏明显，成交量迎来井喷！2月第一周，CRIC数据显示，五区成交量环比上涨464.5%，成交均价26419元/㎡，环比下滑5.48%。闽侯方量价齐涨，成交量环比上涨349.89%，成交均价约为12703元/㎡，环比微涨0.9%。很显然，在“政策暖风”刺激下，福州楼市小阳春依旧可期，不过市场分化愈发明显。一是，楼市真的开始回暖起来了。不仅案场人气明显变多，成交量在上涨，房价也在触底回升。​2022年楼市处于低谷期，在房企艰难时刻，不少楼盘打折促销。开年以来，房贷利率一低再低、政策面的宽松度不断加码，市场信心逐步恢复……楼市开始逆转，回暖迹象开始显现，给了楼盘上涨的勇气。二是，随着小阳春即将到来，楼市马力加足，即将一路狂飙。趁着楼市暖风，一些开发商开始放出要涨价消息，营造紧张氛围，刺激意向客户，从而促成成交。​三是，有些楼盘产品，后期产品优势更明显，例如楼栋、位置更佳，对比此前房源价格，涨价也是情理之中。03楼市周期轮回2023年第六次买房时机？可以说接下来的楼市成交大概率是会出现大幅度上涨，至于小阳春的程度到底会到哪，还是要看后续的楼市举措。一方面部分购房需求的长时间积压，“遇到”到房贷利率的低位+购房门槛的下探+开发商让利促销后，一些买房人开始出手了；另一方面，随着多项经济举措出台以及疫情政策调整，购房者对市场的信心也在发生转变。再者，回顾我国房地产周期无非是这4个阶段的循环：刺激增长→调控降温→楼市低迷→再刺激增长。这个过程中每一次的买房捡漏时机，往往在楼市低迷期。落位到具体的市场周期时间轴，纵观步入20世纪后，楼市已现过5次买房时机：2003年8月2008年3月2011年11月2014年8月2016年1月很明显，平均每轮周期约3到5年，而下一次买房时机，会不会就是2023年？欢迎大家下面评论区留言探讨！

​市民向银行申请提前还房贷却被告知要么暂时无法办理要么要违约金要么需排队等六七个月近日不少市民反映在多家在榕银行遭遇上述情况​“现在申请最长要排队7个月”2021年2月，在福州市一家事业单位工作的王先生买了房子。综合考虑后，王先生向一家国有银行贷款30万元，贷款年限为30年。在当时的市场环境下，王先生的房贷利率较高，为5.1%。不过，考虑到当时的理财收益率也较高，王先生也就接受了。“去年开始，理财收益大跌，相比之下，5.1%的利率高位站岗，和3%的理财收益有着一半的利差，怎么想也是先还上房贷划算。省到就是赚到嘛！”王先生说，去年底至今，房贷利率一降再降，他决定把房贷先还了。不过在银行的APP上王先生提交提前还款申请后直接出现提示“暂时无法在线受理相关申请”他去银行网点咨询被告知需要贷款人本人到贷款经办行申请然而，找到网点后他被告知递交申请后要排队好几个月无奈之下王先生前往福州市政务服务中心在该银行服务窗口发现一本提前还贷预登记手册非常厚每天都有十几二十人登记“经办说，现在每家银行都这样，有的银行排队已经到7个月以上。”甚至还有银行要求提前还房贷要补缴一个月房贷的违约金利率差巨大引发市民提前还贷潮福州多家银行房贷业务负责人告诉记者这波“提前还贷潮”来势汹汹从2021年银行的贷款额度一度不够用到购房者们需要排队还款两极反转来得太快究其原因主要有以下几点①利率差太大现在的首套房贷利率和存量房贷利率相比相差太大。据悉，不少在2022年前申请房贷的购房者，最高利率一度在6%上下，低的也有5%出头。而现在，首套利率已是“3”字头，二套也在4.9%左右。

​政府给力，百亿国企出手，正式签约！泰禾烂尾盘有救了！2月1日，福州市住房保障和房产管理局、福州市晋安区人民政府、福州左海控股集团有限公司、中国民生银行股份有限公司福州分行、泰禾集团股份有限公司等5方代表在泰禾集团会议室举行鼓山院子“保交楼”项目框架协议签约仪式。此次框架协议签订，是以实际行动积极落实金融支持房地产风险化解的政策要求，以及“保交楼、保民生、保稳定”的工作要求，促进房地产行业的良性循环和平稳健康发展。福州左海集团党委委员、副总经理朱陈辉代表集团签约（右二）据悉，泰禾集团将鼓山院子项目从现状至竣备阶段的建设委托给福州左海集团，并由其下属企业海峡置业公司具体负责和实施。福州左海集团表示，“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础，有助于管控重点风险，缓解市场观望情绪，提振房地产市场信心，稳定市场预期。在市场形势严峻的情况下，海峡置业公司将以此次协议签订为契机，认真落实框架协议合作内容，充分发挥工程建设方面优势，推进项目如期高品质交付。在签约现场，福州市住房保障和房产管理局副局长商志强表示，鼓山院子背后凝聚着相关各方的辛勤付出。希望项目从逆境中迈出实质步伐，实现圆满收官。中国民生银行股份有限公司福州分行地产部总经理李容表示，民生银行将为鼓山院子项目提供多元化综合金融服务，保障项目“保交楼”合理资金需求。泰禾集团执行副总裁兼福州区域总裁黄霄辉表示，在各级政府的监督和指导下，在各方的共同努力下，鼓山院子一定能保质保量地完成项目建设，切实保障购房者及多方权益。据了解，接下来相关各方将抓紧落实项目建设资金安排及施工进场，加速推进项目建设，实现“保交楼”目标。企业背景——福州左海控股集团有限公司是根据市管国资国企改革重组工作部署，应建设国际化新福州之需成立的一家百亿市属国企。集团以原交投集团为主体，吸收合并城投建筑（工业园区集团前身）等企业组建而成，做强做优做大“现代化交通产业、标准化园区建设、一体化供应链服务、战略新兴产业投资”四大业务板块。福州海峡置业有限公司（曾用名：福州海峡物流有限公司），成立于2009年，系左海集团下属的全资子公司。海峡置业公司曾参与开发建设林浦广场、海峡·国际农博城等项目。泰禾鼓山院子延期交房业主盼早日复工泰禾鼓山院子地处福州市晋安区樟林村三环旁，坐落于鼓山山麓，是泰禾在福州打造的第三座院子。项目建筑面积8.2万㎡，规划配建15栋4层合院和5栋8-9层小高层，总户数约333户。2019年3月23日，项目迎来首次开盘。该项目产品包括约110-150㎡揽城平院以及约126-165㎡独门院墅

​重磅！取消集中供地！土拍市场迎来巨变！刚刚，官方发文：集中供地取消，不再限定一年3次！近日，自然资源部办公厅下发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》：取消集中供地制度！​“通知”要求，各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考。要因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模

最近随着放开，人们生活逐渐回归常态，路上车流、地铁上客流、商圈人气明显提升，福州久违的热闹又回来了！对于楼市来说，各大售楼部人气也逐渐回暖，被按了两个多月暂停键的福州楼市，终于出现了“报复性看房”。再加上近段时间，高层连续给楼市“发糖”：去年11月，证监会“第三支箭”落地：暂停了十二年的上市房企重组与再融资被重新恢复。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发言中提到，房地产是国民经济的支柱产业。12月15日至16日召开的中央经济工作会议明确，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。1月4日，中国人民银行工作会议召开，进一步落实金融16条政策，支持房地产平稳健康发展。1月5日，住房和城乡建设部部长霓虹接受采访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比，首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。对房地产市场企稳回升很有信心……1月5日，央行、银保监会发文建立首套住宅贷款利率政策动态调整机制，可阶段性维持、下调或取消首套房贷款利率下限。1月17日，国务院副总理刘鹤在达沃斯世界经济论坛上再次强调，房地产是中国国民经济的支柱产业。从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。……疫情放开+政策效应传导，市场正回暖复苏，前期积压的需求正逐步释放。这不，近日，连江一高端改善盘——江山云起，首次开盘便迎来热销！数据显示，项目首推3栋楼，总计268套，劲销8成！有粉丝在看到江山云起的开盘成绩后，不禁发出感叹：这样的销售速度，堪称打响福州楼市回暖的第一枪！▲开盘现场图不过江山云起的热卖，说是意料之外，其实也在情理之中。不难发现，2022年的福州楼市堪称“冰火两重天”，分化持续加剧。然而纵观热销楼盘，我发现它们都有一个共同点，几乎都是：核心地段，稳健实力房企，打造的高端改善盘。细究起来，原因也很简单：首先，一家房企的实力影响着楼盘品质以及未来交付，是当下购房者买房最关注的焦点之一；其次，楼市分化，价值回归核心资产，核心地段高品质的房子，在市场波动下，更抗跌，更能穿越周期。再者，后疫情时代，由于长期宅家，不少人更深刻的体会到，一个自然环境优美，有露台，有天有地的居家空间，才是理想的家。所以，待到放开后，人们的换房需求以就逐步释放。而江山云起的逆市热销，正好印证了，楼市分化+后疫情时代，有以上标签的房子更受市场青睐，最先流动的顶层资金会对市场上这类资产进行抢占。1稀缺产品第四代住宅，天生具有热销基因！首先从市场关注度来看，江山云起是连江首个第四代住宅产品，具有稀缺性，自带红盘基因。比如，建发缦云，位于金山奥体核心区，福州首个第四代住宅项目，去年五月底开盘，短短三四个月已近乎清盘。国贸天琴湾，位于闽江北CBD，福州第二个第四代住宅项目，总价千万起，去年九月底首开几近售罄，一房难求。这主要是由于第四代住宅是去年福州官方主推的高端住宅产品，主要分布在城市核心区或者有稀缺自然资源的地方，地段好。另外，第四代住宅的产品规划理念、设计风格、建筑立面等都是当下市场最新颖、最前卫的，是福州高品质楼盘的象征，好房子的代言人。其次，从第四代住宅来看，江山云起的产品设计理念同样出类拔萃。第一，

大浪淘沙，谁坚若磐石？一目了然。近三年楼市，对房企来说，无疑是一场“大考”，但无论市场如何变化，总有英雄脱颖而出。特别是2022年，对福州房地产市场来说，是在混乱中重建新秩序的一年。房企爆雷、交付危机、疫情影响......大型房企在规模收缩，本土房企在艰难中转型，而那些中小型房企更多的是直接躺平。我们把时间轴拉长到一整年，可以发现，2022年福州销售排名靠前的房企，国、央企占据了绝对统治地位！而在众多国、央企中，我们需要注意到的是：国贸地产。▲国贸地产总部——厦门国贸中心实景图先看几组数据：在2022年《全国十大产品系》以及《全国十大作品》测评结果中，国贸地产「天琴系」荣获“2022年全国十大豪宅产品系”，国贸天琴湾荣获“2022年全国十大高端作品”；在克而瑞2022年度五区+闽候商品房销售排行榜榜单上，国贸天琴湾以25.29亿的成交金额荣登桂冠；在福州2022年房企销售规模年度排名中，国贸位居榜眼；在“2022中国房地产品牌影响力百强企业”，国贸地产，排名68位，这比2021年的排名93位，整整提升了25个排位；再看看，国贸从2019年入榕，连续在高新区、台江、仓山、晋安等区域，布局14子，且5子已圆满交付……▲国贸入榕三年布局14子大疫3年，却不退反进，资金流稳健，销售逆势上涨，过硬的交付口碑......高歌猛进之势，像极了黑马。不过，哪有什么黑马逆袭，一切都不过是厚积薄发！1逆势下的“智慧择址”在楼市下行周期，能在弯道上超车的选手，除了运气，还要智慧。这点在国贸身上也能得到印证。受楼市大环境影响，很多房企推盘节奏都大不如前，但是近年，国贸地产还能够逆势提速，主要是因为，从“择址”开始，国贸就有属于自己的一套标准，正所谓“好的开始，便是成功的一半”。●

​突发！融侨物业卖了！1月5日，融侨集团股份有限公司发布公告，为盘活存量资产，改善公司现金流，决定与福建简而信生活服务有限公司签订《福州融侨物业管理有限公司股权转让协议》，将公司子公司福州融侨物业管理有限公司100%股权转让给福建简而信，交易对价为32253万元。融侨集团表示，本次交易不构成重大资产重组，公司收到的股权对价款将用于公司下属子公司保交房相关支出。根据公告披露的交易双方情况显示，福建简而信生活服务有限公司属于外资企业，注册地址位于福州市仓山区城门镇潘墩路190号478（自贸试验区内），法人为陈金香，注册资本7000万元，控股股东为冠鸣有限公司。公告指出，福建简而信与融侨集团并非关联方，不受同一方控制或重大影响。本次交易标的为融侨集团子公司福州融赛泽企业管理有限公司持有的融侨物业100%股权。截至2022年6月30日，公司持有的融侨物业股权账面价值为7378.44万元。福州融侨物业管理有限公司1997年注册成立，注册资本472.99万元，转让前融侨集团持股比例100%。融侨物业为融侨集团旗下实际控制子公司，负责融侨集团开发项目的物业管理，目前物业管理项目分布于福建、上海、淮安、南京、武汉、郑州、合肥、成都、重庆、天津等地，在管项目超过150个，管理面积超过2000万方。本次股权转让交易对价共分四期支付完毕，其中第一期70%的对价款22577.10万元已经完成支付，项目公司股权转让已经完成工商变更登记。剩余2-4期共计30%价款9675.90万元自股权交割完成之日起每12个月支付10%对价款。​融侨集团表示，本次交易所涉及的股权转让后，公司收到的股权对价款将用于公司下属子公司保交房相关支出。截至公告日，本次股权转让未对公司经营和偿债能力产生重大不利影响。融侨集团被曝陷入流动性危机受销售收入大幅下滑，以及预售监管资金的严格限制，由侨商投资设立、曾多次进入国内百强房企的闽系规模房企——融侨集团从2022年以来资金流动性开始承压。去年上半年，融侨集团已经展期过债券“19融侨01”和“19融侨F1”，并在11月刚刚重组平安信托12亿元的信托借款。同年12月14日晚，融侨又宣布两笔信托贷款违约，合计违约金额6.5亿元。​据融侨集团公司债券中期报告显示，截至2022年上半年，融侨集团有息债务余额232.58亿元，其中公司信用类债券余额64.35亿元。联合资信指出，融侨集团2021年拿地规模收缩明显，而进入2022年后，融侨多个项目的销售仍未好转，流动性持续紧张，所以不得不选择债券展期以及资产出售。目前融侨项目仅够维持2年左右的去化，2023年面临的兑付压力仍较大。据了解，为缓解现金流压力，融侨集团在去年9月底转让旗下福州首融沣泽置业有限公司100%股权及债权，收购方为北京首开股份有限公司，部分收购意向金以债务抵销方式结算后，融侨集团回笼资金约2.91亿元。而福州首融沣泽置业有限公司开发的福州宗地2021-41号被首开收购之后，案名也由“融侨云津”变为“首开·端礼著”。昔日老牌闽系房企能否度过危机官方资料显示，融侨集团由华人企业家林文镜在1989年创办于福州，公司业务发展民生相关的多产业经营，开发运营有港口、工业村、地产、物业、商业、酒店、教育、医疗、农业等民生产业。作为老牌闽系房企，融侨发展30多年来，在福州打造过融侨锦江、融侨外滩等众多知名楼盘，更享有“一座福州城，半部融侨史”的业内口碑。此外，融侨还在福建捐资参与建设了如洪宽工业村、元洪工业区、江阴港、金山大桥、江滨公园以及学校医院等众多基础设施，为福建省的经济发展做出巨大贡献。值得注意的是，融侨集团是唯一一家没有上市的闽系规模房企。2018年，融侨集团销售额经过三年连续增长，逼近800亿元，并多次进入国内百强房企榜单，于是在此基础上提出“三年千亿”的目标。但随着行业下行趋势的到来，融侨集团并没有受到市场的特殊照顾。提出千亿目标后的第三年，也就是2021年，克而瑞数据显示，融侨集团销售额下降至300多亿元。融侨集团曾在2022年公司债券报告中提到，公司在2021年财务指标实现“三条红线”指标全绿，有息负债也大幅下降，2022年将维持财务基本面稳定，以现金流安全为原则审慎投资，以长期主义穿越市场周期。即便在此困难背景，融侨还是努力兑现“保交房”。据了解，2022年上半年，融侨集团已超预期完成了全国6城多批次社区的如约交付。此外融侨全国多地项目施工竣备及交付工作正稳步推进中，计划于三、四季度交付户数预计近万套，全年预计保障交付面积约200万方。在此，我们也希望融侨集团能如愿穿越周期，努力实现保交楼，让业主们早日实现安家梦。整合自蓝房网▼商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢合作！长按二维码加小助手进购房交流43群☟☟☟免责声明：本文内容和图片综合来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除

​2022年一年，超450家房企破产倒闭！这个冬天，还没有过去。总以为在银行和信贷等金融政策力挺下，大批资金输血房地产之后，房企将迎来喘息机会。但没想到这段时间，福州多家房企破产，楼盘烂尾，一大批业主损失惨重。南屿乌龙江大区烂尾，顺华公司破产；南通奥特莱斯再次停工烂尾；泰禾多个楼盘停工，延迟交房；东街口烂尾24年商贸大厦，至今仍然无动工迹象；瀚城国际297套房子被冻结，卖出房源还未交房……辛辛苦苦攒钱买房，欢天喜地等待早日入住，结果遭遇开发商破产，交房延期，投诉无门……1刚刚，又有千亿房企爆雷！近日，又有两家房企暴雷,努力保交付的恒大也在新年伊始传来了新消息！力高集团：流动资金承压

​提振住房消费回暖，16家房企输血1450亿！1月5日，福建省房地产金融对接推进会召开。会上，共有9家金融机构与16家房企现场签约，明确意向授信金额1450亿元。据了解，现场参与房企有中国武夷、金辉集团、左海控股、兰园控股、正祥集团、福州建发、大东海、福州新榕、鲁能地产、绿城中国、碧桂园、龙湖地产、万科股份、美的地产、招商地产、晋江城投等。参与金融机构有海峡银行、招商银行、邮储银行、农业银行、兴业银行、建设银行、中国银行、工商银行、交通银行、中信银行等。据了解，此次金辉集团与中国银行福建省分行、工商银行福建省分行、兴业银行福州分行签署战略合作协议，累计获得授信300亿。根据协议，上述银行将向金辉集团提供必要的综合融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、预售资金保函、保障性租赁住房贷款、资产证券化、债券承销与投资、支付结算以及其他形式的资金融通等。中国武夷获中信银行福州分行授信额度30亿元。双方将在融资授信、账户现金管理、按揭贷款服务、投资银行服务、理财业务、资产管理服务等方面开展多层次、多元化银企合作。会议指出全省各级各有关部门和金融系统要认真落实中央经济工作会议部署和省委经济工作会议要求，深刻领会中央关于金融支持房地产市场平稳健康发展的重大意义，准确把握房地产金融支持政策组合的靶向重点，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快落地落实有关政策，提振市场信心，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，实现房地产市场的良性循环和健康发展，全力服务保交楼、保民生、保稳定工作。会议强调各有关部门要坚持金融的政治性、人民性和专业性，强化统筹协调，形成工作合力，有序推进各项工作。要梳理细化房地产金融支持政策清单、配套政策工具箱和具体操作细则，深化房地产金融支持与服务，打通政策落地“最后一米”，稳市场、稳预期。要引导房地产企业把握好政策时间窗口，用足用好政策红利，提振住房消费回暖，加快房地产业恢复发展，实现向新发展模式平稳过渡。要突出增进民生福祉，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。要坚持市场化、法治化原则，稳妥推动存量房地产风险市场化出清，加强资金监管，切实防范新增风险或次生风险，牢牢守住不发生系统性区域性房地产金融风险底线。来源：福建日报

​2023年开年后第一个大礼包来了！福州首套房贷利率将下降，预计降至3字头！人民银行、银保监会发文，将建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。而2022年，央行就曾经发文：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。相比2022年的政策，2023年的政策更加宽松，目前不再有明确的时间限制，相当于延长了之前政策的时效。接下来部分满足条件的城市，可以因城施策调整房贷利率，房贷利率会更低，进一步刺激首套房需求释放。而截至11月份，福州新房已环比下跌4个月！而同比更是连续下跌7个月！因此，福州符合首套房贷利率下限放宽政策！可以预见，接下来福州首套房贷利率将降至3字头！今天，央行和银保监会联合公开发布《人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》。而且，政策发布于央行官网头版头条：什么意思？顾名思义，就是首套房利率实行动态调整的机制。我们知道，目前绝大部分城市的首套房利率，执行的是LPR减20个基点的下限政策。举个例子，目前五年期以上LPR为4.3%，减掉20个基点，也就意味着大部分城市的首套房利率可以执行4.1%的下限。包括福州，目前首套房基本都可以做到4.1%的利率。然而，按照今天发布的首套房利率动态调整机制，央行和银保监会又开了一个口子：如果福州（或其它城市）每个季度的月末，发现上季度末月至本季度第二个月，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降，那么，作为地方的福州市政府，自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。如果碰到这种情况，福州就可以维持、下调或取消首套房“五年期以上LPR-20BP”的利率下限。简单地说，福州市政府可以将首套房利率降至4.1%以下。相当于把首套房的利率定价权放给了地方政府。对于房价下滑的城市来说，央行和银保监会又新赋了一把救市的利剑！————政策原文————中国人民银行

重磅！福州首次公开明确——支持刚性和改善性住房需求加快修建福莆宁F2、F3线等大通道规划实施福州至永泰轨道交通等重大项目开工建设福州至福清高速公路推进金山大道改造提升、前横路快速化改造加快构建城区“四环路”开通4号线凤凰池站至帝封江站、5号线后通段加快建设大学城二期，推进福耀科技大学建设推进国际消费中心城市创建，争取设立市内免税店动建市美术馆新馆、市博物馆新馆具体如下↓↓↓1月3日，福州市第十六届人民代表大会第二次会议开幕。福州市市长吴贤德向大会作政府工作报告，并透露2023年福州市政府工作安排。市长吴贤德说，2023年福州全市经济社会发展主要预期目标是：地区生产总值增长6.5%左右，规上工业增加值增长6.8%，地方一般公共预算收入增长5.5%，固定资产投资增长6%，社会消费品零售总额增长10%，出口总额增长不低于全省平均水平，实际利用外资正增长，城镇、农村居民人均可支配收入增长7%、7.5%，完成节能减排降碳任务。为实现上述预期目标，认真做好以下方面工作↓一、坚持扩大内需

2022年福州楼市可谓“冰火两重天”——刚需盘打折促销，高端改善盘逆市飘红。不难发现，今年热销盘都有一个明显共同点，都是：核心地段，央国企开发的高端改善盘。原因有二，一是当下不少民企由于深陷资金危机，国央企的稳健财务、稳健交付无疑成了购房者的定心丸。二是，楼市分化，核心地段，好产品的房子，更抗风险，保值能力更强。那么什么地段才是核心地段？很显然，核心地段必然是优质资源密集聚集的地方，比如中央商务区CBD或者有大型商业、地铁、新兴产业堆砌的地方，又或者是有稀缺自然资源，比如大型湖泊、大型公园附近。而好产品对于当下的福州来说，必然是今年最热销的第四代住宅——比如，建发缦云，位于金山奥体核心区，福州首个第四代住宅，五月底开盘，短短数月已清盘。还有国贸天琴湾，位于闽江北CBD，福州第二个第四代住宅，总价千万起，首开几近售罄，一房难求。这些第四代住宅都有一个共同点，都位于城市核心地段，都占据着稀缺自然资源——山或江。而产品方面，第四代住宅不论是规划理念、设计风格、建筑用材等等都是当下市场最新颖、最潮流的。最近，作为东二环首个第四代住宅——保利·国贸天琴湖深受市场关注，售楼部没开放多久，便已传出即将开盘。那么，第四代住宅到底好在哪里？我们决定实地探盘天琴湖，看看第四代住宅到底长什么样？与其他普通住宅有何不同？1不一样的第四代住宅12月6日下午，我们驱车前往位于晋安湖东侧的保利·国贸天琴湖项目城市展厅。穿过一个酒店式的入口进入示范区，视觉中心便被一个诺大的圆形叠水喷泉水池所吸引。▲售楼部实景图，来源于网络高低错落的喷泉水景，一下就突破视线的单调，清脆悦耳的潺潺流水，给人以回归自然的享受。虽然天气挺冷，但进入展厅发现闻讯前来咨询观瞻的人不少，据现场置业介绍，这当中就有不少人冲着“第四代住宅”直奔而来。▲售楼部现场实景图，手机拍摄天琴湖项目由央企保利和厦门国企国贸联合打造，项目规划12栋27-32层住宅，地块方正，楼栋呈南北并列式排布。●

在互联网商业时代，几乎流量为王。同样，城市板块的发展也概莫能外。如果一个板块，常年都被边缘化，没有关注，没有流量，发展自然也不会太好。而如果一个板块，常常都登热搜，有话题，有关注，那么板块发展得一定不会太差。南江滨就是近几年福州最热门的板块之一。一方面，是因为地段好，位于闽江南岸，有瞰江优势，稀缺。另一方面，则是因为板块热点很多，网红属性很强。比如清华附中福州学校的规划落地、划片开学，地铁6号线的开通，以及山姆会员店入驻，开业时间揣测，都时刻牵动着福州人的心。当然了，TA们都有一个共通点，拥有高度价值，或学区，或交通，或商业……最近，南江滨又因榕城·江上图住宅的交付，市场关注度再次飙升。▲实景图那么，一个住宅项目的交付，为何能掀起如此大的风浪？榕城·江上图究竟是怎样的一个项目？它对于板块的意义在哪？带着这些疑问，楼市大侦探决定赶赴现场，实地探盘这个项目。1提前交房11月19日，“榕城·江上图”住宅——灏云峯，提前交付。▲交付现场，点击播放交房当天地面红毯铺装，美陈列阵，归家仪式感满满。▲实景图让我感叹的是，在当下不少楼盘减配缩水的环境下，这一次以高端形象著称的嘉里建设再次扛起了行业品质的大旗，赢得业主和业内的一致好评。●

一个楼盘要成为网红盘，除了自身要有过硬的价值外，还离不开其项目要自带话题性。而阳光城·檀映，就是其中之一。之前还未入市，因项目历史原因，被阳光城接盘而吸引众多舆论关注，毕竟一个项目在历经停工、复工风波，最后被房企大鳄收购，本身就极具新闻看点。后来入市后，项目又因独特的地段和过硬的产品，再次被推上舆论风口，成为市场焦点。不过，在前段时间项目取证后，突然间又“隐身”，吊足不少购房者胃口。那么，在这一个月的沉寂期间，檀映到底发生了什么？项目进展如何了？值不值得入手？百闻不如一见，楼市大侦探决定前往项目现场，实地一探究竟。1现场实探四栋已封顶，社区实景呈现10月20日下午，我们从宝龙广场自驾出发，一上尤溪洲大桥，巍峨挺拔的高盖山便引入眼帘，即使当下已入深秋，高盖山依然一片绿意盎然。在高楼林立的水泥森林中，显得尤为养眼，前后约10分钟车程我们便到达项目停车场。▲项目工地现场实景图，现场手机拍摄项目工地就在停车场背后，远远一撇，发现多栋建筑已封顶，还有部分楼栋已接近封顶状态，工地里依然可见施工人员忙碌作业的身影。

一座桥不仅连接起大桥两岸，更可以撬动板块价值，改变城市格局。近期福州城市综合交通规划（2020-2035年）公布，本次交通规划新增了多个过江通道、快速路网和火车站，对板块来说，物流、资金流、信息流被盘活，加速融入中心城区。四城区1、前横大桥，连接江南CBD与金融街大概位置如下图所示前横大桥总长约2.2km，拟投资17.85亿，计划今年内动工建设。根据效果图可以看到，大桥沿线规划了多栋商务建筑群，打造城市地标。2、乌山路过江通道，连接金山与江滨西大道大概位置如下图所示3、白马路过江通道大概位置如下图所示白马通道目前正处于初步研究阶段，线路将延伸至上渡、义序、经文山洲大桥终于南通福州西站。4、战后路过江通道大概位置如下图所示5、东岭路-高新区过江通道，连接东岭路、奥体与高新区。6、文山洲大桥，连接义序与南通，计划与十四五期间开工建设。东岭路过江通道应该就是之前曝光的高岐湖畔大桥。大概位置如下图所示马尾马限山过江通道，连接船政文化景区与长乐营前。大概位置如下图所示琅岐1、规划一条高铁线路及站点这条线路应该就是城际铁路F3，根据之前规划F3从连江动车站引出，经琅岐、长乐金峰终于长乐机场，沿线设琯头、琅岐、潭头、金峰、长乐机场站。F2、F3线项目已由进入初步设计、勘察等工作，项目业主单位为福州左海控股集团有限公司，计划年底开建先行工程。2、规划2条过江通道一条连接琯头，位于琅岐闽江大桥北侧另外一条连接潭头，位于琅岐特大桥东侧闽侯上街荆溪-上街通道，连接荆溪与上街，并布局了四环。该通道位于洪塘大桥西北侧，应该就是之前规划中的闽侯三桥，根据规划推断，该桥将与四环共享。目前，从荆溪新城前往上街大学城需要经甘洪路、淮安大桥、三环快速路，最后过洪塘大桥到达，车程要20多分钟。未来该通道建成后，车辆从上街过桥便可直达甘蔗、荆溪，预计只需三五分钟时间。闽侯南通1、规划福州西站，引入昌福、龙福高铁2、规划四环路，即原绕城高速3、规划文山洲大桥，位于南通北侧，连接南通与义序4、规划两条南北向快速路，连接四环与新规划的高速公路5、规划两条大樟溪过江通道，位于南港大桥南侧，连接南通与南屿。6、规划新高速公路穿过福州西站、南屿。以上过江通道、大桥大家对哪个最期待？欢迎评论区分享您的观点和建议！▼商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢合作！长按二维码加小助手进购房交流43群☟☟☟>>>推荐阅读▍楼盘测评◎TOD时代，在福州买房，思维要变了！◎舆论漩涡下，福州这个“网红盘”交付了！◎二环“入场券”，一步鼓楼，福州改善别错过！◎买金山核心区，机会不多了！◎逆市热销！这个红盘打破行情，火热加推！◎1年后，我又去了一趟“登云湖”！免责声明：本文内容和图片综合来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删

重磅！融侨云津项目被首开收购，改为首开·端礼著，打造户型149-185-210㎡四至五房精装大平层。近日，首开福州城市公司对外发布消息称，成功收购宗地2021-41号地块（原融侨云津项目），定为首开·端礼著，户型149-185-210㎡四至五房精装大平层。

二环，对于购房者来说，门槛越来越高，选择难度越来越大！一方面，由于土地稀缺，二环房价高企，近些年开发的楼盘，大多定位改善，面积大，单价高，购房门槛高。另一方面，安商房充斥，混居，拆迁安置户多，居住人群不纯粹。再加上，当下不少民企深陷资金危机，楼盘减配、降标时有发生，甚至“烂尾”也不在少数，对于购房者来说，不仅购房门槛高了，可选择的楼盘也少了，入住二环的难度加大。据楼市大侦探打探，最近二环内有个楼盘最后三栋楼即将加推，其中两栋户型面积约110㎡，一栋户型面积65-80㎡。根据之前已开楼栋均价2.6万/㎡算，最低总价不到170万，三成首付，首付款50万左右。相当于说，首付约50万即可入住二环。原来这个楼盘就是位于二环内，江南CBD板块的“建总·领筑”，纯商盘，项目当年首次开盘因热销轰动，持续受到市场关注。目前项目仅剩最后三栋待开。那么，这个盘到底怎么样？有没有性价比？今天楼市大侦探决定前往现场踩盘，实地查看！1国企准现房，品质实景呈现13日下午，我们从东街口乘坐地铁1号线到白湖亭站。从A口出站，过一个红绿灯，步行约5分钟到达项目现场。▲建筑立面，现场手机拍摄在现场，我们看到建筑外立面已全部落架，新中式风格，外墙采用真石漆及局部干挂石材，轻快明亮的米黄色搭配复古质感的赭色，简洁利落。▲建筑立面，现场实景图进入社区，发现绿化景观大部分已完工，有工人正在浇水养护，景观灯、安防摄像头已安装，路面石板已铺设，现场施工井井有条。▲工人浇水养护绿化，现场手机拍摄●社区实景呈现，品质一目了然。资料显示，项目占地面积约总建面约12万方，规划12栋10-15层小高层，分为两个地块开发，目前已是准现房，品质肉眼可见。首先，社区景观精巧、大气。社区主入口处，打造了一个高低错落的假山叠石，并搭配了色彩缤纷的绿植、花卉灌木，山水气息很浓。▲社区绿化景观，现场实景图据了解，这里还设计了水雾效果，投用之后，水雾袅袅，如梦如幻。小区多个地方都设有景观墙，空间层次丰富。其次，用材很实在。楼栋大门采用的是锗色不锈钢+钢化玻璃，再搭配人脸识别安防系统，既古典雅致，又科技感十足。▲楼栋入户大门，现场手机拍摄小区地面大量采用石材铺设，脚感很好。再者，细节处理的很用心。一个楼盘的品质涉及多个方面因素，除了表象观感和硬件数据，最关键看细节。楼栋单元门背景墙采用金咖色瑞气祥云装饰，社区地面多处使用古典雕花铺陈，及回纹镶嵌，与建筑及园林景观，在视觉上形成美感呼应。▲社区景墙，现场实景图●一梯一户设计，空间使用更大。入户电梯是一梯一户设计，相当于高端改善盘梯户比，出电梯便是独门独户的电梯门厅，给人感觉很私密，空间也挺大，比光看户型图，靠想象的空间大多了。所以说，看房最好还是要来现场实地查看，实地样板房也更真实，真正做到所见所得。跟随工作人员，我们来到一套户型107㎡三室一厅毛坯房。▲107㎡户型示意图，来源于网络户型方正，南北通透，室内除了厨房有一面承重墙，再无其他墙体隔阂，这也为今后业主装修留有了更多的发挥空间。逛了近一个下午，建总领筑社区品质肉眼可见，不乏亮点。据了解，项目在原有标准基础上，追加投入，对社区进行品质提升。比如，最让我印象深刻的一个细节是，目前市面上单元套房的大门指纹锁通常都比较单一，仅有指纹功能。不过，在建总领筑项目里，升级为“指纹+人脸识别”双重功能，提高了安全性。这在当下“能省则省”“减配缩水”的大环境里，确实难能可贵，这也体现出国企的社会担当和实力。目前，项目还在景观优化，完善细节。据现场了解，项目计划明年4月交付，不过按照当前施工进展，我们猜测，提前交付也是很有可能的！●周边正在拆迁，未来城市界面更崭新，更统一。社区外是投用不久的高湖小学，周边道路正在施工。由于板块处于开发初期，城市界面处于“新旧交替”期，一边是新房、道路、配套等正在大量修建，另外一边则是大量拆迁正在推进，目前周边城市观感并不是太好。不过，这也意味着，未来随着周边开发成熟，路网、楼盘、配套建成，城市界面也将焕新。2二环内+江南CBD，双核心从区位上看，项目位于二环内，地段核心。目前二环东南段闭合工程正在施工，即将闭环。二环是福州市中心的象征，地段核心，意味着稀缺。从城市环线角度看，环线越多，二环越核心。随着四环、五环提上日程，福州城区版图不断拉大，二环价值日益凸显。从资源布局上看，二环沿线分布着商业、学校、CBD等优质资源，发展最成熟。落位到区域，建总·领筑项目位于江南CBD板块，区域潜力大。根据规划，江南CBD板块定位自贸区主体区域之一、两岸金融集聚区、仓山区江南CBD，三个高量级城市功能，定位高。对于一个片区来说，有高能级的城市定位，有明确的规划，意味着区域受官方重视，有政策红利优势，片区发展速度也较其他区域来的快。规划显示，江南CBD依托前横路打造商务发展轴，规划多栋商务建筑群，商业商务聚集效应强，随着规划落地，虹吸效应也将逐渐显现。▲江南CBD效果图，来源于官方网站具体到项目，周边配套优质，有多个大型商业、轨道交通、学校教育等资源。▲区位示意图，来源于网络比如，项目附近有白湖亭万达城市广场、SM广场（地块已出让）、麦德龙、沃尔玛等商超，商业体量大，品牌优质，区域价值提升显著。地铁方面，项目距离地铁1号线白湖亭站，步行约5分钟；根据轨道交通最新规划，项目北侧还规划有地铁6号线延长线经过，并设置站点。学校方面，社区外就是投用不久的高湖小学以及小金星幼儿园。路网方面，项目周边有二环、鼓山大桥、鳌峰洲大桥等，江南CBD板块还规划有前横大桥，连通前横快速路，未来可直通海峡金融街、东二环，自驾出行便捷。总的来说，首先项目地处二环内，周边商业、地铁众多，配套丰富优质，地段核心。其次，项目同时位于江南CBD板块，城市功能定位高，官方重视，有政策红利，区域潜力大。3片区房价呈“凹”形，性价比从二环沿线房价格局看，项目2.6万均价处于洼地，具有一定性价比。目前二环内房价基本都在3-5万之间，甚至二环外，临近二环的价格都已跨入3万+。比如，二环以东，东区板块房价在3-4.5万之间；二环以南，奥体板块房价3-3.6万；二环以西，金山板块房价同样也在3-3.6万。相比较，2.6万均价+纯商品房+国企开发，项目整体性价比不错。就周边房价来看，两边高中间低，呈“凹”形。项目西侧，白湖亭片区房价3-3.5万，例如：白湖北园几个项目限价3万，在售的滨海首府均价3万+，尾盘在售的融侨则徐道壹號均价3.2-3.5万。▲闽江世纪城二手房价，截图来源于麦田在线项目东侧，闽江世纪城二手房均价约2.8万，相比较，建总领筑，区位更核心，还是新房社区，显然更具优势。片区房价两边高，中间低，一方面说明，区域价值已得到市场认可；另一方面，也反映出项目所在的片区价值还未完全释放。编后语就目前市场大环境而言，能否如期交付、交付品质是否达标，成为不少购房者买房时首要考虑的因素。毕竟在充斥“减配”“烂尾”的当下，大家的担心也不无道理。不过，建总领筑，作为国企开发项目，无论是品质，还是交付都不成问题，甚至按照当前的建设进展，提前交付都不无可能。这对于购房者来说，如果此时上车，办完相关手续，离交房也就很近了，不仅节省购买期房的时间、租房成本，还能免去期间等待的焦躁。楼市大侦探认为，在当前二环“门票”稀贵的形势下，首付50万就可上车二环内的纯商地铁房，不失为一个良机，特别是首付资金有限，又想在中心地段置业的购房者来说。「文章系原创，版权归楼市大侦探所有」▼商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢合作！>>>推荐阅读▍楼盘测评◎TOD时代，在福州买房，思维要变了！◎二环“入场券”，一步鼓楼，福州改善别错过！◎买金山核心区，机会不多了！◎逆市热销！这个红盘打破行情，火热加推！◎1年后，我又去了一趟“登云湖”！免责声明：本文内容和图片综合来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除

今年，楼市刺激组合拳接连不断，尤其是国庆前两天，楼市重量级利好轮番轰炸——先是财政部发文，一年内“卖一买一”可以享受退税优惠；紧接着央行发布重磅消息，个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点；此外，央行还放宽了部分城市首套房贷利率下限……持续了大半年的刺激，政策终于发酵，效应开始显现——CRICI数据显示，在刚刚过去的十一假期，福州五区楼市活跃度提升，认购量较节前大幅上涨，相比“十一”前一周上涨约28%，已超过疫情前的2019年同期。这个国庆或成为市场转向的坐标，嗅觉灵敏的改善购房者已开始行动，筛选核心区优质房产。这不，保利·锦上售楼部刚一开放，就传出马上要开盘，市场热度肉眼可见。前不久，在“楼市大侦探”发起的一则下半年即将入市新盘投票中，国贸天琴湾、建发朗云以及保利锦上共同入围前三甲。很显然，市场最先回暖，还是那个购买力强劲的——改善市场。那么，保利·锦上为何如此深受市场追捧？这个盘值不值得入手？今天“楼市大侦探”就来聊聊，深度测评下这个盘。1二环内，区府旁，地段中心从区位上看，保利锦上位于闽江北岸主城核心，北有福州火车站，南有台江光明港、海峡金融街，西临鼓楼，东临晋安湖，东区板块，四周都是强核心区，区位中心。▲区位示意图，来源于百度地图锦上项目地段成熟，发展腹地大。项目向东为东区板块，区域内有大量土储，有晋安湖三创园、福兴经济开发区等高精尖产业园区，区域配套正在升级，片区处于快速发展期。东区的价值提升，对于保利·锦上来说可坐享“水涨船高”的红利。从城市环线看，锦上项目位于二环内，二环是福州市中心的象征，意味着地段稀缺。▲区位示意图，来源于百度地图环线越多，二环越中心。随着四环、五环规划提上日程，福州城区版图越大，二环则越中心。落位到项目区域来看，锦上项目位于鼓楼和东区两个强核心区的交汇重叠区，地段独特。▲保利·锦上往西是鼓楼，来源于百度地图一河之隔，鼓楼。项目往西过了晋安河，“一步之遥”便是鼓楼，「近鼓楼」优势凸显。▲保利·锦上往东是晋安湖，来源于百度地图一路之隔，晋安湖。项目往东，过了连江北路，便是晋安湖，东区板块，步行即达。具体到项目周边来看，保利·锦上项目临近晋安区府所在地，可享受政务资源红利。▲保利·锦上附近就是晋安区政府，来源于百度地图首先，政务办公驻地选址考究，不仅地段要好，交通便捷，还要考虑到区位价值，未来片区能否承担起引领城市发展，甚至连“风水”等要素都要纳入考量范畴。因此，商业、学校、快速路、地铁、公园等优质城市资源往往优先规划布局在政务中心附近，占据着优质资源，政务中心所在的区域也往往成为一个城市的核心。比如，锦上周边有晋安区政府驻地、晋安区教育局、晋安区税务局等政务资源；交通方面，北面不远处即为地铁4号线三角池站，西面有F1滨海快线东门站（在建中），东面有二环快速路等立体路网，出行便捷，通达性好；学校方面，晋安区第五中心小学、福州第十中学等；医疗方面，福建省第二人民医院、协和医院、省立医院等三甲医院；休闲公园方面，向东步行即达晋安湖公园，北面有金鸡山公园，社区外还规划有城市串珠公园等，大型公园环绕。可以看出，项目周边各类城市资源种类丰富，且优质。其次，项目周边各类政务部门、机关单位在此形成政务圈，公务员、企事业单位等城市精英在此汇聚，纯粹高素质的人群，聚合形成高端圈层。总的来看，锦上项目区位中心，地段成熟，配套丰富，确定性强，具备穿越市场周期的力量。2闽江北岸+二环内，纯商房，稀缺！虽然福州城市扩张，跨江向海，城区版图延伸到马尾、长乐、闽侯等地，一江两岸演变为两江四岸。但不可否认的是，福州主城核心仍然停留在——闽江北岸，因为这里发展的最早，最成熟，有顶级的城市资源和不可替代的人文资源。比如曾经代表福州的“三山两塔”、三坊七巷、镇海楼等文脉地标以及医院、学校等优质资源绝大部分都分布在闽江北岸。从城市环线角度看，二环横跨闽江南北两岸，穿过鼓楼、台江、晋安、仓山四个行政区，跨度大，区域发展并不平衡。这就意味着，闽江北岸+二环内，才是福州城市地段价值链的顶端。闽江北岸，二环内，近年来纯商房宅地供应短缺——2020年，二环内仅出让8幅宅地，绝大部分为安商房。2021年，六区+闽侯成交73幅宅地，其中闽江北岸，二环内，纯商品房地块仅4幅。2022年至今，三批次土拍结束后，也仅保利锦上所在的宗地2022-24号地块为纯商品房用地。闽江北岸主城人口庞大密集。七普常住人口数据显示，鼓楼66.91万，台江41.18万，晋安29.06万，合计约137.15万。且闽江北岸主城三面环山，一面沿江，土地资源天然稀缺，城区开发早，大部分社区已老旧，改善置业需求大，购买力强劲。另外，叠加棚改退出，以零星拆迁为主，土拍供应短缺，纯商宅地的稀缺性不言而喻。简而言之，供应短缺+改善需求强劲，闽江北岸二环内，纯商品房新房价值日益凸显。3全四房，改善圈层由于开发的早，福州市中心很多社区已进入更新换代阶段，物业管理差、绿化景观被破坏、无地下车位、无电梯等问题影响居住舒适度，很多人亟需一个更大住房面积，更优社区环境的新房来改善人居。锦上项目占地面积约1.6万方，规划6栋住宅，地块方正，大小适中。▲项目效果图，来源于网络从流传出来的效果图看，建筑楼栋错落排布，这有利于社区采光通风以及绿化景观打造。▲项目效果图，来源于网络建筑风格以现代简约为主，立面色调采用当下流行的「米色+深灰色」搭配，再配以大面积玻璃，强化横向线条，整体给人一种现代时尚感。▲项目效果图，来源于网络户型125-142㎡，全部四房设计，独梯独户，由此可以看出，项目定位改善，面向改善购房者。下面为125㎡户型，四房两厅两卫一厨，户型方正，动静分区明显。▲125㎡户型示意图，来源于网络首先，该户型四开间朝南，面宽大，采光充足。其次，动静分区明显，空间使用率高。1、独梯独户设计，私密性强，使用空间大。户型方正+“餐厨客”一体化设计，中间无墙体隔断，空间使用率高，几乎无过道浪费。2、动静分区合理动区规划布局在户型中间区域，餐厅、厨房、客厅打通，与阳台相连，组成一个公共活动区，空间大，视野开阔。值得注意的是，厨房与餐客厅之间，扩展设计出一个岛台休闲区，将不同功能区既打通，又无形中做了隔断，非常巧妙。静区方面，四个房间布局在南北两侧，北侧两个房间之间无剪力墙，空间自由改造，可做卧室、书房或小孩活动区，装修自由发挥的余地大。142㎡户型，同样四房设计，不过有两个房间设计为双主卧，自带独立卫生间，改善尺度更大。▲142㎡户型示意图，来源于网络另外，142㎡户型面宽更大，五开间朝南，阳台约9.5米，连贯至卧室，采光和观景视野更佳。动静分区更明显，中间区域为活动区，非常方正，厨房设计了一个开放式岛台休闲区，改善质感更强，尺度更大。随着经济能力的提升，未来改善需求越来越大，大户型产品未来二手房市场上也就越“香”。编后语这一次，保利再次在二环内打造锦上，不论地段、社区规划、户型设计等方面都可圈可点，项目共规划约268套房源，数量稀缺，妥妥的“手慢无”。目前，售楼部已开放，据楼市大侦探通过业内渠道多方打探，项目即将开盘，由于套数不多，感兴趣的购房者，抓紧前往现场了解详情。扫码了解楼盘更多详情「文章系原创，版权归楼市大侦探所有」▼商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢合作！>>>推荐阅读▍楼盘测评◎TOD时代，在福州买房，思维要变了！◎二环“入场券”，一步鼓楼，福州改善别错过！◎买金山核心区，机会不多了！◎逆市热销！这个红盘打破行情，火热加推！◎1年后，我又去了一趟“登云湖”！免责声明：本文内容和图片综合来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除

好消息！刚刚确认，3.1%！福州正式下调个人住房公积金贷款利率！就在刚刚，楼市大侦探致电福州住房公积金管理中心，就国庆前央行发布的《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》的决定进行咨询。根据工作人员答复，福州同步自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率，调整后的贷款利率为：5年期以下（含5年）：由2.75%下调至2.6%5年期以上：由3.25%下调至3.1%关键变化主要有两点——1、首套房公积金贷款利率从3.25%降至3.1%2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。2、已经贷款的，明年可以享受新利率2022年10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。这是时隔7年，央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率，上一次调整还要追溯到2015年10月。而对于福州来说，是继公积金贷款额度最高提至100万之后，又一利好。百万房贷，利息可省近3万若按福州公积金贷款最高额度100万算，假如贷款30年、等额本息还款，按3.1%利率，月供减少82元，累计30年月供可省2.95万。今年以来，福州住房公积金中心在今年陆续推出的首套房公积金首付三成、二套房公积金首付四成；提高二孩以上家庭贷款额度等公积金购房利好。主要围绕着降首付、提高贷款额度等方面进行。今年以来，限购，限售、限贷、公积金贷款政策的陆续松动，税费再次优惠，对于购房者来说都是利好，这是过去几年不曾见到的宽松环境。对于有购房需求的人来说，可以趁这个窗口期，多看看，争取挑到心仪房源，伺机上车。商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢配合！长按二维码加小助手进购房交流43群☟☟☟免责声明：本文内容和图片来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除。

凶猛！国贸天琴湾开盘了！全款+两个车位，126套被秒，现金支付660万！沉积了许久的福州楼市，终于爆发了！一大批福州有钱人集体出动，抢光126套房！现金支付660万！总价最高破1700万！开盘了！均价5.58万！去化126套！本次推盘，国贸天琴湾全盘推售，合计180套，精装备案均价55800元/㎡，其中238㎡132套，268㎡48套；车位60-70万/个。现场给出优惠：购买两个车位，住宅总价优惠30万；正常首付！9月30日为一次性全款购买两个车位客户优先选房，10月1日为剩余客户选房。截止10月1日中午12点，累计去化126套，去化率70%。最新消息，目前已去化90%。豪气，现场支付450万-660万现金！一次性全款购买两个车位，相当于说要支付120-140万现金，另外还要支付首付款，假如按最低三成首付算，总价1100万-1700万，首付款要330万-510万。再加上两个车位全款，这意味着，现场要支付450万-660万现金，豪气十足！地段好，性价比高，稀缺！项目于2022年9月3日定存100万，累计认筹约170组；主要客户为鼓楼、台江以及福清、长乐等地的精英阶层，以企事业老板居多。结合目前楼市行情，本次开盘可以说表现优异：首先，项目地段好，位于闽江北CBD，福州城市阳台，城市界面是福州最具都市化的地方。项目距离2号线祥坂站直线距离约100米，毗邻苏万宝商圈，配套成熟优质。另外项目中高层可看江，景观视野好。其次，板块内住宅供应短缺，断供十年，上一次新盘入市还是2012年7月底开盘的万科金域中央。户型面积238-268㎡片区内无竞品，稀缺。再者，性价比高。项目精装均价5.58万，周边二手房万科金域中央挂牌价4.5万，对岸的融侨外滩二手房均价6-8万。相比较而言，天琴湾带装修5.58万+第四代住宅产品，整体性价比不错。均价5.58万/㎡，单价4.5万-6.4万/㎡，精装交付项目位于闽江北CBD，临近2号地铁线祥坂站，周边有万宝苏商圈、融侨中心、三迪联邦中心IFC等商业，地段优质。项目规划3栋25层、1栋20层共4栋住宅，约180套，户型238㎡—268㎡大平层。精装备案均价约5.58万/㎡，精装备案单价4.46-6.4万/㎡之间，备案总价一千万起，最高破一千七百万。其中2号楼为楼王，户型最大268㎡，其余楼栋户型为238㎡。值得注意的是2号楼公摊面积最小仅有18%，其他楼栋皆为20%。全部2梯2户设计，客厅三面采光，搭配第四代空中花园阳台。外立面是以“琴键式”流线型进行勾勒的造型，采用“奇偶层错位架构”设计空中花园造型，大量的曲线圆弧与玻璃、高端铝板幕墙与LOW-E材质组合产生金属光泽感，使整个建筑，有种超越常规的美感。户型238㎡—268㎡，2梯2户其中2#268平，其余1、3、5#均为238平大平层。▲238平户型奇偶层变化▲268平户型奇偶层变化一房一价表免责声明：本文为楼市大侦探整合原创，内容和图片来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除。商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢配合！长按二维码加小助手进购房交流43群☟☟☟

▲图源福州地铁对于购房者来说，在巨变的楼市中，买房要学会审时度势，及时改变思维方式。首先，在有条件的情况下，核心区房产依旧是相对稳健的选择。当下楼市分化严重，闭眼买，都能躺赚的时代已经一去不复返，买房重归主城核心。因为市中心的房子，依然是保值、增值的优质资产。在福州，二环内核心区，新房价格普遍在3万+/㎡，仅地段价值就将一众周边产品甩在身后。其次，买房依旧要跟着时代的风口。对于城市发展而言，建设的风口一直在变。从上世纪90年代，中国城建的风口是工业园，到本世纪初，CBD取代工业园成为新风口。再到今天，CBD已成为传统概念，更新锐、更潮酷的城市风口——TOD来了！在福州，也不例外。近年来，福州随着越来越多的轨道落地，那些所谓的TOD盘也越来越多，甚至有的只是打了“擦边球”，但在市场中却都相当受欢迎，房价也走出独立行情。可见，当下买房理想选择：核心区+TOD项目！那么，对号入座。如果购房者，想在福州核心区入手TOD项目，当前又有什么项目可以选择呢？1TOD重塑地段价值，打造城市新中心工业园、CBD时代，福州城市格局从“三山两塔”，演变为“两江四岸”。然而城市中心几乎还局限在单一的“鼓台”格局，辐射半径小，城市发展遇到瓶颈。截止2020年，福州建成区面积约416平方公里。福州提出十四五期间建成区面积要突破500平方公里，常住人口达一千万，争创国家中心城市。而要实现这一目标，最直接、最有效的办法便是——快速，大量的修建地铁，拉大城市框架，再在重要片区通过TOD模式打造强核心区，重塑城市格局。▲图源福州官方网站TOD的全称是Transit-Oriented-Development

若论福州今年最具话题性的楼盘，「中铁城江督府」一定是其中之一。一方面，其在上市之初曾因舆论争端、房价风波等一度被推上漩涡风口；另一方面，聚光之下难免被猜疑，可它却还能在惨淡的行情下，甩开一众流量盘，跻身上半年销售亚军的宝座。CRIC数据显示，中铁城江督府以上半年网签306套的业绩，稳摘2022年上半年福州六区+闽侯销售套数的亚军桂冠。一边是深陷囹圄，一边却是逆势热销。如此反差，着实让人好奇。然而网签数据不会说谎，因为它不是简单的朋友圈点赞，而是关系到真金白银的较量。所以，这背后究竟是一地鸡毛，还是物超所值？趁着，江督府二期——江湾悦城交付，我们决定去实地看看，好拨开云雾揭谜底！1交付的结果，出乎意料！8月26日下午，我们从仓山万达自驾出发，走二环路再经福湾高架桥、湾边大桥……，全程仅用约25分钟便到达江湾悦城售楼部，与江督府项目同址。在售楼部门口，我们还遇到三三两两身着泳衣，手拿泳圈的青年男女、儿童，猜想这小区可能自带泳池。一到售楼处，便赶了个巧，有两名小姐姐刚刚下了单，正在砸金蛋抽奖。▲砸金蛋，现场手机拍摄同事说，看来我们运气不错，一来便是“开门红”。接待我们的工作人员却道，“最近每天都有成交十套左右，我们已经习以为常了。”好一个凡尔赛！带着好奇心，我们决定去小区内走走。由于，江湾悦城与江督府仅一路之隔，工作人员便指引我们从江督府这边的风雨连廊走，一方面可以避开烈日的毒辣，另一方面也可以参观作为姊妹盘的一期项目。▲风雨连廊，现场手机拍摄没走两步便看到一个硕大的泳池，很多业主带着小朋友在里面游泳、戏水……，果然和我们来时猜想的一样。▲社区泳池，现场手机拍摄不由，暗暗感叹“自带泳池的小区，就是好呀，这样炎热的天气，下楼就可以享受欢腾又沁人的清爽，着实令人羡慕”。小区共有11栋楼，新古典主义建筑风格，外墙选用米色质感的贴砖，配合横向线条，显得挺拔大气。▲社区实景图由于楼栋采用围合式布局，最大楼间距约达290米，社区内视野开阔，阳光明媚，走在其间，毫无高楼压迫感。▲儿童游乐园实景图社区中心是占地超9000平的中央公园，绿地花卉、塑胶跑道、风雨连廊、儿童乐园、主题架空层等改善社区才有的配置设施，在这里也都能找到。小区干净整洁，又草木扶蔬，生机勃勃。▲社区实景图这些都是看得见的外观配置，还有一些若不留神就会忽略的细节也都相当硬核，比如电梯用的就是来自德国的顶级品牌——蒂森克虏伯；公共区的空调则是三菱重工，社区地上的排水沟用的是不锈钢……按常理，蒂森克虏伯、三菱，这些品牌几乎都是用在改善盘，甚至豪宅项目中，比如融侨外滩壹号的电梯用的就是蒂森克虏伯。“我们二期的江湾悦城，很多方面还有升级”项目工作人员说。果不其然，这也是一个“品质胜过定价的楼盘”。从小区大门归家开始，就给足安全感和仪式感。江湾悦城社区大门很有厚重感，外观采用大理石，搭配香槟色铝合金制大门，极具质感；入户系统集人脸识别、密码于一体，安全实用。▲社区大堂，实景图同样，让人觉得归家美好的，还有社区大堂的工作人员那不失礼貌却又如沐春风的笑脸。小区最显眼的便是它的大面积景观园林。▲社区园林景观实景图滴翠般的大草坪上，别出心裁的石板小径弯延其间，再加上远近、高高低低、全冠移植的灌、乔木以及灵趣十足的动物石雕，整个园区显得格外的层次丰富、景观优美。此时，往中间的休息椅或旁边的凉亭一坐，吹着轻风，看着美景，有种如同置身某中央公园般的沉浸式代入感，好不惬意！▲社区园林实景图特别是这座新中式造型的庭院廊架，更是小区的点晴之笔。▲庭院廊架、喷泉水系实景图檀木色调的新中式廊架与灵动的水、以及院中的花草树木高度融合，既有古朴的典雅又不失明媚的轻盈，徜徉其间，颇有“偶得幽闲境，遂忘尘俗心”的意境。另外，在社区的功能性配套上，也是颇为丰富。▲主题架空层，实景图多功能的架空层主题区、充满童趣的儿童游乐区、色彩明亮的健康蓝塑胶跑道等，能满足各个年龄层业主的休闲需求。▲儿童游乐设施，实景图就连，小区内部的道路，项目也花费不少心思。小区路面铺设的是大面积切割工艺的天然石板，不仅视觉上和小区景观相得益彰，而且功能上也比一般的透水砖更平整、耐磨、防滑，脚感也更舒适。除了外部景观的别致用心之外，在内部空间上，也颇费心思。▲楼栋入户厅，实景图香槟暖色调的金属框玻璃门上，贴着同样温暖的八个大字“欢迎回家、幸福入住”，在暖织白的吊灯照射下，有种抚慰人心的亮堂。由于临近大樟溪，江湾悦城有着令人艳羡的一线江景风光。▲室内看江视野，实景图在靠江一排的户型，无论躺在卧室床上，还是端坐在客厅阳台上，亦或坐在洗手间的马桶上，往窗外一眺，大樟溪的美丽江景都尽收眼底。不知不觉间，夜幕悄然降临，此时的江湾悦城又是另一幅璀璨夜景。▲夜幕下的社区实景图特别是，四围的暖色景观灯衬着门头高挂的红灯笼、中国结，将整个小区营造的既美轮美奂又温馨和谐。探盘结束，走出江湾悦城，我脑中的弹幕只有四个字：出乎意料！究其原因，还是因为实地探盘后，TA打破了我之前隐约受舆论影响，而多少对其先入为主的负面刻板印象。2热销的背后，性价比！首先，一江之隔，房价天差地别。由于滨江资源的不可复制性以及两江四岸管控新规的出台，福州楼市关于滨江资源的争夺战一直烽烟不息。湾边大桥一南一北，串联起了南通与仓山。尽管仅一“江”之隔，但北岸奥体板块与南岸南通的房价却是天差地别。奥体板块当前新房在售均价约2.9—3.6万，比如正祥风林别舍2.9万、建发缦云3.6万；▲奥体二手房价，来源于网络二手房挂牌价大部分也在2.8-3.9万，比如融侨奥体园著3.9万，正祥奥园康都3.6万，万科翡翠里溪望3.4万、融侨阳光城方圆3.3万、阳光城丽兹公馆3万等，小部分安置房价格也都在1.7-2万左右，如春风苑、夏雨苑等。对比之下，奥体与南通，一江之隔，开车不过十来分钟的距离，却有着将近1—2万多的悬殊房价。也许，您会说，奥体毕竟是仓山区，有价差很正常。但是同样属于闽候，同样一江之隔，南通与南屿、高新区的房价还是有着5—8千的价差。目前南屿均价1.6万左右，高新区2万左右，对比南通的江湾悦城都要高出5—8千多的价差。比如，同样一套100平的户型，总价可能要相差50—80多万，这对于一些手头不是很宽裕的购房者来说，可是一笔不小的开支。目前江湾悦城主推户型80-135㎡，按照1万出头的单价，一套80平米的小户型，总价只需80多万。闽侯两成首付，首付款只要十来万，对比对岸奥体板块大几十万的门槛，算是相当友善，关键月供还低。特别是，对很多刚步入职场的年轻一族来说，甚至省下的购房成本添置一辆车加一个车位都绰绰有余。其次，现房即买即住，避免“踩雷”！现房销售一直是购房者非常期待的销售模式，特别是“爆雷”“烂尾”不断的当下，买现房不仅可省去中间等待的煎熬，既不会“踩雷”又可以不用看图想象，所见即所得。目前江湾悦城正是现房销售，社区里已有不少业主入住，居住氛围逐渐成型。对于还在纠结要不要上车的购房者而言，完全可以先去社区内逛逛，实地体验一番，毕竟眼见为实。3低洼的反面，爆发！众所周知，越是低洼的板块，往往越容易蓄积强劲势能，促成板块爆发。典型如东二环，当年谁也想不到，一个被唾弃的“化工之地”会成长为今天的“宇宙中心”，前后不过十年。如其所示，南通也未偿不可。目前，南通板块的城市界面、交通配套等给人的观感、体验都不太理想，板块价值也被低估。因为，南通的未来极富想象力！首先，城市功能定位升级。在去年官方公示的《福州市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，南通划入福州中心城区。▲国土空间规划图，来源于官方网站而在闽侯的最新规划中，南通则被明确定位为南通科学城，重点发展南通智造园和商贸物流区。其次，南通规划打造福州西门户。福州西站规划布局于南通，引入昌福高铁、福龙高铁等多条高铁线路。同时，轨道交通也已箭在弦上，地铁3号线、9号线、10号线也都规划在内。其中，地铁3号线大概率将纳入第三轮地铁建设，线路从五四北沿途经鼓楼、台江、仓山过两江四岸多个核心区，终点至南通西客站，全程34.8公里。地铁9号线做为主城区南北向普线，从铜盘路起始，终点站也是设置在福州西站。地铁10号线作为乌龙江南岸外围串联科创走廊的联系线路，也在南通设置站点。还有当前已提上日程的文山州大桥，将在十四五期间按规划建设，连接义序与南通，加密与主城联系。此外，湾边大桥互通也已在施工当中，完工后，可缓解前往南通的堵塞路况。▲湾边大桥互通效果示意图“路通哪，人就涌向哪”。毫无疑问，未来几年，南通将会是福州砸钱最猛、圈人最狠的板块之一。再者，南通拥有大量土储。由于三面环山，一面向海的地形以及多年的城市化进程，福州五区和闽侯基本已开发饱和，可大面积开发的土地并不多。而南通与仓山仅一江之隔，由于战略留白，目前板块内拥有广袤的土储，再加上南通的区位，未来极具“成长性”“预见性”。因此，未来南通的价值也将存有很大的想象空间，而处于板块核心的江湾悦城自然也是囊括其中。探盘感悟江湾悦城的背后站着的是实力央企——中国中铁二局地产。在这比减配、省成本的当下，也只有实力央企才会不计成本对非盈利的公共空间、社区配套进行投入，才会在打造小区的同时，还升级周边市政配套，展现央企责任担当。比如，小区门口的那条罗洲路，就是其花了几百万修建的。当然了，“聚光之下，总有非议”，万元出头的江湾悦城自然不能与大几万的高端改善小区完全相提并论。但是，中铁能在成本范围，极尽所能将楼盘品质做到最好，让刚需盘也接近改善，实属难得！「文章系原创，版权归楼市大侦探所有」▼商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢合作！>>>推荐阅读▍楼盘测评◎二环“入场券”，一步鼓楼，福州改善别错过！◎买金山核心区，机会不多了！◎地铁时代，福州买房逻辑变了◎逆市热销！这个红盘打破行情，火热加推！◎1年后，我又去了一趟“登云湖”！◎国贸学原三期开盘又火了，到底是什么人在追捧高新区？◎学区洗牌！网传“鼓一小”嘉达校区，隔壁规划中学引入延安中？◎千人抢房，两开两罄，福州现象级红盘上新了！◎撬动国家中心城市，福州的支点在哪？◎新盘入市！双地铁、4大商业、2所名校，现场实探中骏·璟宸！◎在福州，不是所有的湖居房，都叫改善!免责声明：本文内容和图片综合来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除。

我们常说，潮水退去，才知道谁在裸泳。确实，楼市分化时代，剔除市场泡沫后，房价涨跌已回归到——地段和产品。而在产品可以快速复制的时代，靠产品只能打动一部分人。但能让所有人都认可的，那便是“地段，地段，还是地段”。房地产进入下半场，核心区，有优质资源的房子始终能穿越周期，价格坚挺。这是因为占据着城市“心脏”位置，汇集政治、经济、交通、医疗等优质资源，厚积历史、文化底蕴的地段，永远是买房人心中的“白月光”。于是，当下很多人开始改变置业逻辑：买房，重归主城核心。▲福州主城核心实景图而在福州，二环是主城核心的象征，房价稳稳处于塔尖，甚至有的楼盘还逆市上涨，特别是离主城中心区越近，越明显。因此，在福州买房，要重归“二环”。1二环，城市价值链顶端从地段角度看，二环在福州是核心地段的代名词，是福州人离不开的生活圈和社交圈。1、城市越大，二环越核心。从城市发展格局来看，城市以“环”为界，越贴近内环，地段越核心。从二环到2.5环、三环，再到规划中的四环，福州城市版图从鼓楼、台江、晋安拓宽再到闽侯、长乐，框架不断拉升。▲四环示意图这意味着，环线越多，二环越中心。2、二环是房价高地从土拍来看，近几年二环沿线成为众多房企争抢的热土，多个区域“地王”伴随产生，地段价值攀升。▲土拍楼面价示意图五一路：阳光城龍庭路95號项目楼面价4.5万，刷新福州地价天花板；西二环：2020-38号福屿路旧改地块楼面价25454元北二环福飞路片区：天悦二期楼面价近2.8万；东二环晋安湖片区：2022-25号地块楼面价25930元；26号地块楼面价26421元楼，住宅限价4.5万；东二环五里亭片区：中海金玺公馆楼面价破2.8万，桂语映月楼面价破2.5万……地价攀升促使二环房价牢牢处于塔尖：二环3万-7万，2.5环3万+，三环2万-3万，3环外2万以内。一环一房价，房价呈中心向外递减之势，这意味着，二环价值越高，房价越坚挺。3、二环是优质“资源”圈从资源分布来看，二环除了是交通线，同时也是城市优质资源分割线。沉淀了福州数十年的发展精华，二环囊括了商业、CBD、教育、产业等优质资源，有先天优势。▲优质资源集中在二环沿线●大型商圈、CBD中央商务区西二环——华润万象城、万宝苏商圈、闽江北CBD；东二环——泰禾广场、世欧王庄综合体、海峡金融街CBD、台江万达；北二环——省体商圈、五四路CBD；南二环——白湖亭万达、金山万爱商圈。●不可复制的人文资源屏山、乌山、于山、乌塔、白塔、三坊七巷、上下杭、烟台山等人文历史遗迹，都分布在二环，人文资源具有不可复制性，随着时间的推移越发历久弥新。众多优质资源集结，铸就了二环在福州城市中无可比拟的价值和不可替代的地位。2二环“入场券”“一步”鼓楼，抢占主城核心二环成为众多富裕家庭改善置业的首选地，“圈层”效应显现。不过，经过多年的开发，二环沿线基本饱和，再叠加2020年棚改退出，旧改登场，二环可开发宅地日益稀少。2020年二环内出让8幅地块，仅1幅纯商品房用地，另外7幅都需配建安置房；2021年二环内土拍仅出让1幅宅地——位于五一南路，面积仅8.34亩，须配建4800㎡安商房；入住二环的难度与日俱增，不少人望“二环”兴叹。庆幸的是，目前二环还留存有一个“彩蛋”可以填补空白，那就是——保利招商·和樾风华，项目位于二环旁，拥有“近鼓楼”的优势。▲

近几年入榕房企越来越多，国企、央企、本土房企、外来品牌房企，纷纷粉墨登场，百家争鸣。尽管他们在抢占市场份额的同时，都自称自家产品在创新、塑造“经典”。但现实是，多数还是千篇一律，千人一面，缺少那个让人一眼便惊艳到沦陷的特色产品。但是，少数并不代表没有，比如，建发房产的新中式，便是典型。这种山水兼具又定位高端的产品属性，决定了境界观上既要有稀缺自然资源属性，但又不能脱离繁华城市烟火。因此，建发房产深耕榕城20载，不仅引领城市人居美学进化，还为榕城高净值圈层带来更纯粹，更高端人居体验。1择址核心树立板块人居标杆入榕20载，建发房产在主城多个板块布局，以“左手自然，右手繁华”，恰到好处的距离进行项目择址，匠造一个个板块标杆之作！从五四北到东二环，再到金山……在五四北2011年早在众房企抢滩登陆五四北之前，建发房产便预见五四北发展潜力，怀抱琴亭湖公园，打造了湖居高端社区——建发·领第。2016年又继续落下湖畔第二子“建发·国宾府”。▲琴亭湖畔的建发国宾府，实景图一线临湖，新亚洲风格、自带2万方水景花园，国宾级装修，被市场冠以“钻石级”巅豪。▲建发央著，实景图再往后，无论是择址涧田湖公园畔的湖景叠墅——建发·央著，还是落笔地铁1号线秀山地铁站口的大平层建发·璟园，几乎都将五四北稀贵生态资源和优质商业、交通等配套囊括于生活半径中。在东二环2020年建发房产携顶豪作品全国第三座「养云」，布局东二环核心。▲建发养云，实景图全省最大综合体泰禾广场，近2000亩福州版“纽约中央公园”（鹤林、牛岗山、晋安湖公园组团），在建中的“换乘之王”地铁4号线，都近伺左右。今年第二轮土拍，建发房产力压众房企，以4.6亿和4.43亿最高价拿下晋安湖北侧宗地25、26号两幅临湖地块，再次重仓东二环核心。虽然养云刷新区域房价天花板，但依旧开盘即罄，热销至“一房难求”。在金山▲建发榕墅湾实景图2017年建发房产跨过闽江正式进军金山，选址淮安临江地块，依托闽江稀缺江景，打造建发·榕墅湾新中式看江豪宅，成为2020年1-10月五区别墅销售金额冠军。▲金山公园，实景图来源于网络2021年以禅境中式打造的建发·和玺，落址金山公园畔，同样让这个项目稳坐年度“热销”红盘宝座。▲飞凤山奥体公园，实景图来源于网络今年位于奥体飞凤山脚下的建发·缦云，以第四代立体生态住宅和稀缺自然资源，同样打破行情，独揽5月成交金额、成交面积双冠王。▲建发缦云，实景图当然，建发房产在福州的标杆作品远不止这些。但是每个作品，无论是地段的选择，还是产品打造上的匠心雕琢，亦或是对居住理念的把握，都结合得恰到好处。2稀缺核心区高品质房子也许，像建发房产那样的高品质产品可以复刻，但是在城市核心区占据稀缺资源的高品质产品却是稀缺的，甚至是独一无二的。因为，对于一个板块，甚至一个城市来说，土地资源是有限的，但人文资源、自然资源是不可复制的。这意味着，每一个板块都有它的核心区，且核心区的高品质房子是稀缺的。首先，核心区不是一日成型的。“罗马不是一日造成的”，城市板块的核心区，都是经过数十年漫长投入、发展而铸就的，汇聚了顶级的商业、交通、医疗、教育等配套。比如，五四北核心区，主要集中在地铁1号线沿线及琴亭湖一带，地铁、商业、湖泊等优质资源都汇聚在这边；▲地铁1号线沿线的五四北泰禾，实景图东二环核心区，主要围绕在泰禾广场及「鹤林、牛岗山、晋安湖」绿轴及晋安湖CBD一带，商业、湖泊、公园、地铁聚集于此；▲东二环核心，晋安湖实景图大量优质城市资源或稀缺生态资源，聚集形成核心区，对人口、资金、信息等要素具有虹吸效应。其次，人文、自然资源具有不可复制性。自然资源是天地赋予的不可再生资源，是稀缺资源，价值不可估量。因此当一个板块开发饱和，那么核心区的房子就进入了存量房时代。也就是说，板块核心区新房，是有时间窗口期的。一旦错过，未来只能购买二手房。3金山核心区即将饱和金山，经过20多年的发展，目前已开发饱和，区域内的配套已基本定型。从资源配置、城市界面、区位属性、楼面价等多维度看，金山核心区毋庸置疑是：浦上大道「万爱商圈」片区。这里集结了金山顶级的城市资源和众多高端社区，是金山价值链顶端。●大量优质城市资源▲金山万达，实景图来源于网络商业方面，万达、爱琴海、红星美凯龙、华润欢乐颂、金山万科里等商业；教育方面，金山小、金山中；医疗方面，省立医院南院；交通方面，地铁2号线与5号线在此交汇，二环、尤溪洲大桥环绕；从城市资源配置来看，金山大型的商业、轨道交通，优质的教育、医疗资源都分布于此，土地开发强度大，资源种类多样。●城市界面新，城市浓度高▲爱琴海购物中心，实景图来源于网络浦上大道是近10年开发起来的，商务属性强，城市界面新，是金山最具城市感的地方。它的出现，摘掉了金山“睡城”的标签。这里有大量的商业、商务资源，万达5A甲级写字楼、SOHO办公群、万爱商圈综合体。这也是为什么除江滨以外，金山目前最高楼面价就诞生于此。2020年紫金玖号地块经过100多轮竞价，楼面价约22253.88元/平，溢价率30.9%，刷新金山最高楼面价。就在金山“地王”隔壁，今年3月16日五区第一轮土拍，建发房产经过28轮竞价以27.34亿元竞得宗地2022-02号地块，项目命名为：建发·玺云。▲建发玺云位置示意图，来源蓝房网不管是地块本身，还是外部地段，这块地的条件都非常优质。首先，地块方正，面积约60亩，无安置房配建，纯商社区。其次，金山强核心区，拥有顶级配套。轨交出行便捷，地铁线路众多。邻近地铁5号线凤岗里站，以及2号线与5号线交汇站金山站。根据规划，未来浦上大道还规划有地铁3号线经过。商业体量大，品牌多样化。项目北侧金山万科里，南侧金山万达、爱琴海购物中心、红星美凯龙、华润欢乐颂、正祥广场等；优质学校，仓山进修校附三小、四十中金山分校、金闽小学、金山中等。还有三甲医院省立医院南院，金山公园等生活设施。再者，金山核心区已开发饱和，新房供应面临短缺。要知道，玺云这块住宅用地还是从原来的中小学用地调整过来的，且周边基本已开发饱和，稀缺性可见一斑。万爱商圈片区内优质商品房大部分都为近几年交付，片区内还有融侨外滩、融侨水乡别墅，片区改善气质明显。目前，建发玺云已入市，主推户型149-210㎡，想抢占金山核心区的改善客户建议重点关注。「文章系原创，版权归楼市大侦探所有」▼商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢配合！>>>推荐阅读▍楼盘测评◎地铁时代，福州买房逻辑变了◎逆市热销！这个红盘打破行情，火热加推！◎1年后，我又去了一趟“登云湖”！◎国贸学原三期开盘又火了，到底是什么人在追捧高新区？◎学区洗牌！网传“鼓一小”嘉达校区，隔壁规划中学引入延安中？◎千人抢房，两开两罄，福州现象级红盘上新了！◎撬动国家中心城市，福州的支点在哪？◎新盘入市！双地铁、4大商业、2所名校，现场实探中骏·璟宸！◎在福州，不是所有的湖居房，都叫改善!免责声明：本文内容和图片综合来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除。

▲福州地铁，图片来源于福州地铁在过去，楼市黄金时期，房价普涨时代，很多房企几乎躺着都能赚钱。在那个时期“红盘”比比皆是，热销数据也没有太大的参考意义。而在疫情反复、楼市冰封，市场观望情绪浓烈的当下，还能让市场“破冰”、热卖的产品，才是项目价值真正的彰显。潮水褪去，才知道谁在祼泳，谁在前行。去年11月23日，万科金域缇香首开，蓄客仅两个月，开盘当天就去化80套，成交均价2.15万。去年12月26日，万科·城市花园开盘当天去化178套，去化率72%，且多次夺得五区+闽侯住宅周成交榜冠军。（数据来源CRIC2022.1.3—2022.1.9/2022.2.7—2022.2.13）

在楼市“疯狂”时代，很多人买房都是跟着市场热度走，甚至“闭眼入”，也不怕“踩雷”。而楼市分化时代，伴随着房企频繁“爆雷”、房价“扑街”、甚至“烂尾”等“狗血”现象，大家的置业观念开始回归理性，开始正视品牌、地段、产品等。所以，在当下的福州市场，卖得好的房子都是有着共性的。特别是，一些大品牌开发商的核心区产品。比如，建发房产，就多次制造福州现象级热销，从去年东二环“建发养云”、金山“建发和玺”的火爆出圈。再到当前奥体的“建发缦云”——独揽5月成交金额、成交面积双冠王。▲建发·缦云售楼部实景图CRIC数据显示，建发缦云5月网签金额3.67亿，网签面积1.01万方，网签均价36187元/㎡。要知道缦云售楼部4月份开放，到首次开盘还不到两个月时间。蓄客时间短，同时还遭遇疫情反复，但数据再次印证了缦云的市场热度。这也从侧面反映出，无论市场怎么变，好的产品还是会穿越周期，跑出独立行情。当然了，这几个项目至少有三个层面做到了标杆级——地段、产品、圈层！因此，当下购房者最常挂在嘴边的一句话就是：买房，要买品牌房企核心区的品质房。特别是高端改善客户！1首个立体生态住宅榜样的力量众所周知，奉产品主义为圭臬的厦门建发，拥有独树一帜的产品力。远的不说，目前正在热销当中的“建发缦云”，便是典型。缦云从社区建筑风格、绿化景观、户型迭代等角度满足了改善客群对房子品质的诉求。首先，建发的新中式，深入人心。▲建发·缦云实景图缦云建筑风格延续了建发一贯的新中式，不过在门头、景墙、飞檐等方面融入了闽派建筑元素，比如马鞍墙、坊巷门头、水榭戏台等。▲建发·缦云实景图园林方面，标志性的中式庭院，亭台楼阁，假山瀑布，青石板路，营造出如诗如画的江南园林景观。其次，立体生态住宅，榜样的力量作为福州首个被官方要求建设立体生态住宅的项目，缦云必然要有榜样的示范作用。在普遍中庸、复制、呆板的福州楼市中，人们都会不由自主的被其“第四代立体生态建筑”的创新设计理念所吸引。▲建发·缦云项目效果图这样的设计，相当于直接将地面的庭院搬到空中，每层都有公共院落，每家都有私人绿化庭院。让住在平层的人们，足不出户就可以享受别墅前庭后院的体验。再者，户型迭代升级户型面积148和168㎡两种，全部四房，决定了未来居住圈层纯粹。●户户都有“独立门厅”，4开间朝南。●空中庭院，户户“南北双庭院”设计。从户型大小、空间设计方面可以看出，改善尺度拉满。再加上容积率约1.77的低密度，以及约1300亩飞凤山公园，社区内外宜居属性都很强。2奥体天生就有改善基因就地段方面来看，高端改善买房一定会选择核心地段，有优质城市资源或占据着不可复制的人文、自然价值的地方。●强核心地段经过20多年的发展，金山目前已分化出两个强核心区，一个是以「万爱商圈+省立医院+地铁5号线」的浦上大道片区；另外一个是以「奥体中心+飞凤山+阳光天地+地铁5号线」的奥体片区。这两个地方都拥有大型商业城市综合体、轨道交通、医疗学校等优质城市资源，或者是不可复制的自然资源，因此，除了江滨外，在金山改善必然首选这两个地方。▲建发·缦云项目效果图缦云位于飞凤山脚下，距离地铁5号线约100米，附近还有阳光天地商业中心、奥体场馆、AI小镇等，属于奥体核心地段。奥体是目前福州主城为数不多城市界面优质的几个板块之一。奥体中心是2015年福州举办首届青运会建成的，片区的配套和住宅也基本都是近几年建成投用的，城市界面新。地段在房产价值中永远是第一位，越接近核心地段，价值越坚挺。●稀缺自然资源，片区有改善基因奥体片区由于限高的因素，片区内的住宅以低密度的小高层为主，再加上飞凤山的自然生态资源和奥体场馆，片区自带改善基因，很宜居。▲飞凤山奥体公园实景图在城市中心区域，景观资源向来是稀缺的。所以我们能发现，市面上但凡有项目依山或傍水，购房者都会为之着迷，而两者兼有的项目，更会成为红盘。这下你知道缦云为什么热销了吧？因为它正是属于后者，拥有山水资源的改善盘！

疫情反复，楼市政策松绑，房贷利率下降，很多改善客户将置业计划提前了。最近有不少粉丝咨询我，离鼓楼近，环境好的叠拼和联排有没有推荐的？看到这个提问，我脑海里不由自主的浮出3个字“登云湖”。2020年底登云湖项目刚刚启动，我有幸受邀参加了项目营销中心的开放活动，那是我第一次去登云湖。那时的登云湖绝大部分还处于待开发的原始状态，项目一期还是工地……不知不觉，已经过去一年半之久。这两年所有的人都深受疫情困扰，再加上工作的忙碌、生活的繁琐，很多人身心疲惫，一直想出去走走，透透气，这其中也包括我自己。正好这次粉丝有问，我决定再去一趟登云湖，看看这个2500亩的大盘到底进展如何了？1登云湖的变化说走就走，重访的念头，忽然就在心里扎了根，就算下雨也挡不住萦绕的激情。从东街口出发，一路驱车经东街、五四路、湖东路隧道，很快就驶入盘山的登云路。▲登云湖实景图伴着车窗外闪过的大片大片的苍翠，不知不觉平日困顿都市里的焦躁，倏然间就被抹平了。很自然的想起陶渊明的那句“久在樊笼里，复得返自然”！▲登云湖实景图有没有被惊到，离主城核心这么近，居然还有这么澄澈的一面湖。恍惚间，大概也就20分钟，车子就到达登云湖售楼处了。眼前忽的一亮，一幅自然与建筑融合的视觉盛宴在眼前开启。

01从九溪原、学原一期、二期到现在的三期，复盘国贸在高新区的历次开盘，可以发现购买人群主要以「高精尖产业人口、大学城教职工高知群体、年轻一族首次置业」这三类人群为主。

想让孩子上“名校”，最直接的办法便是通过买学区房，划片入学。因此，每年开学季，有关天价学区房成交事件就会屡屡上演。在福州，特别是像鼓一小、延安中这样的一类校，对口学区房大多也都身价不俗。比如，

刚刚！福州有楼盘最高暴降6000元/㎡！从1.6万暴降至9688元/㎡！有人房价缩水达60多万！位于闽侯南通的中铁城江督府房价暴降，2019年年底开盘均价最高达1.6万/㎡，含捆绑加价2千。去年，江督府房价从1.6万降至1.2万/㎡。时隔一年不到，中铁城江督府再传“降价”消息，折后单价仅9688元/㎡起！也就是说，2年多时间，中铁城江督府降价幅度高达6000元/㎡。假如一套房子按100㎡计算，相当于有房子总价跌了60万！据海报信息看，这批房源折后单价优惠约2千/㎡，相当于备案价打8-85折左右，房源总价折扣力度约15-27万元左右。不过需要提醒的是，特价房源主要为一期低楼层产品，一期在售户型86-118㎡，二期户型80-122㎡。2013年11月27日，中铁二局地产分别以10.127亿元、9.83亿元、5.61亿元竞得闽侯南通镇宗地2013挂16号(A)地块、2013挂17号(B地块)南通镇洲头住宅用地，楼面价分别为4561元/㎡、4970元/㎡。其中，B地块作为中铁城江督府一期，目前为现房已交付；A地块为二期项目江上，主推建面约80-122㎡江景准现房。该楼盘小学划片为双洲小学，中学划片为南通八中。闽侯南通板块在2017年可售楼面价一度突破1.3万/平，随后南通板块房价甚至攀升至2万/平。不过随后市场回归冷静，再加上利嘉、福晟多个住宅项目建设停滞，地铁规划迟迟未能落地，配套跟进较慢，部分楼盘价格也出现一定程度回落。另一方面，随着近年上街和南屿持续推盘，分流大部分福州外溢刚需和本地买房人。据统计，截至2021年底，南通库存达到了50.2万㎡，高出上街、南屿库存之和，供大于求的背景下也导致整体市场走低。目前南通板块在售新房中海凤凰熙岸均价1.45万/平、龙湖春江天玺均价约1.4万/平、世茂福晟滨江时代售价约1.3万/平。免责声明：本文内容和图片综合来源于蓝房等网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除。商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢配合！长按二维码加大侦探小助手，进购房41群☟☟☟>>>推荐阅读▍楼盘测评◎千人抢房，两开两罄，福州现象级红盘上新了！◎撬动国家中心城市，福州的支点在哪？◎新盘入市！双地铁、4大商业、2所名校，现场实探中骏·璟宸！◎在福州，不是所有的湖居房，都叫改善!▍楼市趋势◎重磅！准地王诞生！金山楼面价超2万2！刚刚福州土拍结果出炉！◎成交了！5万8！保利天悦3年涨了1万4，有人获利上百万！◎放大“名校+”效应，抬升鼓楼学区房价？

地铁一响，黄金万两！月底即将通车的地铁5号线让沿线不少板块受益，尤其是荆溪，将与中心城区仓山贯通，抹平板块间的时空距离。最近，荆溪楼市热度攀升，成交量飙升，甚至连安置房价都爬上了1.3万+，与二手次新房不分上下。正所谓春江水暖鸭先知，一个区域的楼市行情如何，成交量和带看量是最直观的体现。地铁还未开通，荆溪竟然成为了楼市香饽饽，要翻身了！

疫情反扑，俄乌战争，福州楼市失去的只是小阳春，不是整个春天！3月福州五区新房、二手房总成交5047套，其中新房成交2383套，如果撇开春节假期的二月，新房成交量是近一年成交最低值。二手房成交2664套，相当于去年9月同期数据，而去年九月正是“金九”泡汤，楼市一片瑟瑟。也就是说，今年福州楼市小阳春正式宣告夭折了！进入3月，福州楼市高开低走，从万科城市之光火爆热销，让沉闷很久的福州楼市看到了“小阳春”的曙光。不过后来3月中旬疫情反扑，福州城市社会流动被管控，二手房中介带看停滞、新房置业顾问开启网上直播，楼市行情急转直下。对于买房人而言，这个3月他们只关心两件事——疫情防范、俄乌战争。从去年底开始，我们预测中了楼市松绑、房贷利率下降，笃定今年会有楼市小阳春到来。但猝不及防的是，小阳春被这一波疫情、俄乌战争硬生生打断了进程。动荡的3月已过去，疫情渐渐进入尾声，错过了小阳春，福州楼市接下来会有小盛夏吗？01刚刚过去的三月，“疫情”两个字充斥着福州人的茶余饭后和朋友圈！因为疫情，福州大部分快递停运、中小学开启网课，部分地区封控，十多万人足不出户……很多小区也开启了“门禁”，“非本小区人员，禁止入内”。因为疫情，很多人能不出门则尽量不出门，能不去人多的地方则尽量不去人多的地方。当疫情四处开花，人人谈“疫”色变，谁还有心思去看房、买房？因此不论是新房的置业顾问，还是二手房的中介，都纷纷开启直播卖房，既然不能看房，又哪来的房源成交呢？针对疫情，网上流传着这么一句话：“现在问什么时候解封，就相当于和一个谈了十年恋爱的渣男，问他什么时候结婚。别问，问就是过2天”。虽然是一句调侃，但却足以说明疫情反反复复让人们备受没完没了的煎熬。确实，疫情除了影响人们的日常生活外，同样也是这3月楼市最大的搅局者，它搅乱了楼市的一池春水。02这似乎是在情理之中，却又在意料之外，毕竟从去年底开始，政策东风就一阵接一阵的吹拂楼市。高层接连发话表态维稳，喊话支持合理住房需求，从年前放贷加快，到年后接连降准降息，再到近期“六部委”表态，誓将楼市拉出泥潭。地方也积极回应，外围城市动作不断。郑州抛出“19条”救市大礼包，青岛远郊区域放松五年限售、哈尔滨更是公开发文，废除限售，南通、温州、重庆等降首付，或者变相降首付。很多楼市低迷城市都在行动，兰州取消限购，首付比例降至2成……对于楼市的松绑，福州同样也是一个接着一个。从户籍职工外地缴存公积金也可在福州申请公积金贷款、到土拍松绑、限购放松再到省直公积金可抵购房首付……从高层到地方，从金融端到政策端，都在给楼市吹暖风。那么，3月的福州楼市为什么依然乍暖还寒？这似乎与过往大相径庭，毕竟过去十年，每次政策东风一吹，楼市马上又火热昂扬。2008年，全球次贷危机。当年11月，国家宣布4万亿投资计划。然后从2009年一季度开始，全国楼市又是一番高歌猛进。仅当年1—2月，房价就上涨超过10%；2015年，股市大跌，楼市要去库存。央行于当年6月、8月、10月，连续宣布降准降息，之后的2016年一季度开始，楼市又是一片叫好，包括福州也是走出了一波凌厉行情。2020年3月，因为疫情，全国进入大放水时代。深圳、广州一线城市率先回暖，福州楼市也快速复苏，个别楼盘如金域国际，国贸九溪源、融桥誉江等新盘甚至一开盘就售罄，楼市也开启了“报复性消费”。那为什么这次四面暖风都使劲吹，却溅不起水花？难道疫情是罪魁祸首？答案，显然不是！03过去的3月，除了疫情肆虐，俄乌战争、国际局势动荡、油价上涨、股市起伏、经济紧绷等一连串“蝴蝶效应”，让许多人觉得疲惫，甚至焦虑、不安。比如，朋友“娟”来自泉州，在福州某互联网公司工作好几个年头了，她一直想找机会给自己在福州买套房，安个家。去年下半年开始，她兴致勃勃开始四处看楼盘，看二手房……大半年时间过去了，想着打电话问问她房子看得怎么了，有没有看中的目标。电话里，她说“近期不考虑买房了……现在还是要先解决工作问题！”我有些诧异，做为互联网从业人员，她的收入在这个城市其实不算低，每个月一万五、六的收入算是相当稳定不错，怎么突然间就放弃买房计划，还考虑起工作问题？原来这两年，由于反垄断加上疫情、国际资本市场动荡等影响，互联网大厂纷纷降薪、裁员，调整业务方向……她说，这一两个月，她们公司已经连续有多位同事被裁，她们的工资也出现延迟发放等问题，所以现在比起买房更重要的是保住饭碗……电话里听得出，她也挺失落、挺无奈。是呀，这年头，谁又真的很容易呢？在这种大环境下，大多数人捂紧钱包，开源节流、不敢随便乱花钱，买房自然也就更慎重了。04不管怎样，这个动荡的3月终究成为过去，4月已如期而至。就像某专家说的“其实比新冠病毒更可怕的，是对病毒的误解和恐慌”，楼市亦然！虽然目前楼市依然在温吞慢行，但外围政策环境、金融信贷以及宏观预期都在向好。至于福州，楼市热度也在回升，房贷利率下调、限购放开松绑、公积金新政等刺激组合拳也在不断传导热度……虽然小阳春被打断，但需求并不会凭空消失。积压的需求，势必会在某个时间段内爆发释放，这个时间点我想不会太久，也许就在这个小盛夏。就像歌曲《你的答案》当中所唱道的：向着风

疫情冲击，福州楼市遭遇冷冻，二手房带看暂停，成交量相应也遭受影响。数据显示，3月二手房成交2664套，虽然数字没有非常耀眼，但个别小区二手房价却逆市创下新高，比如学区房。龙峰新村房价，悄悄爬上了6万7！数据显示，3月11日龙峰新村成交了一套49㎡两室一厅的房子，成交总价327万，成交单价近6万7，刷新了小区成交价记录。该套房子精装，位于中层，最初挂牌价330万，经过62天的市场博弈，最终降价3万成交。龙峰新村目前六七十平的户型成交价基本都在5万+，总价基本都在300万以上。从小区房价走势看，从2020年开始，龙峰新村房价直线上扬，小区均价从去年初4万5上涨至目前5万8，一年上涨1万3，涨势凶猛。去年下半年，学区房各类利空消息层出不穷，但龙峰新村房价依然走出了自己的独立行情。拆迁安置房，26年房龄龙峰新村位于屏山公园东侧，临近福建中医药大学、福建日报社，距离地铁1号线树兜站约800，北侧便是二环主干道。小区总共14栋楼，总高8楼，二手房市场上在售户型主要以70/80/100㎡为主。龙峰新村是拆迁安置房，建成于1996年，房龄已有26年，居住环境较为杂乱。外立面已做了翻新改造，部分楼栋有加装电梯，小区出租率和换手率都比较高。划片鼓实小，对口屏东中，顶级学区助涨房价！龙峰新村划片鼓实小，对口初中是公立初中前三甲的屏东中学，学区价值高。鼓实小成立于1987年，原名汤边小学，后改名屏东小学，1995年后更名为福州市鼓楼实验小学，学校位于井关外路6号，屏东中学东侧。屏东中学是公立初中前三甲的优质中学，创建于1982年，2013年3月24日被福建省教育厅确认为一级达标学校，学校连续十一届被省政府评为“省级文明学校”，是福州市公立完全中学规模最大的学校之一。2020年老八所录取率老八所27.26%、一三附12.3%，高居第二。屏东中学之所以有如此优异的成绩主要是因为有钱塘小和鼓实小稳定优质的生源。钱塘小划片小区主要为省直机关单位宿舍，比如省委组织部、省经贸委、省教育厅、省政府办公厅、省林业厅等宿舍，生源家庭非富即贵，鼓实小划片小区同样也是以机关单位宿舍为主，比如省检察院、省电力、省政法委、省质量监督局、省质量技术监督局宿舍、十九中教师宿舍、省规划设计院、省物构所等宿舍等。不论是钱塘小还是鼓实小，划片小区主要是机关单位宿舍，小区业主家境都很殷实，重视孩子教育。有好的生源，再加上学校优质师资、丰富教学经验、良好学习氛围，学生成绩自然也就有了保障。学区房稳了！教育部发文，划片招生，就近入学！近日，教育部办公厅发布关于进一步做好普通中小学招生入学工作的通知。在通知里，有这样非常重要的一段话，值得大家细细品味：科学合理划定片区。各地要建立义务教育阶段常住人口学龄儿童摸底调查制度，加强生源分布情况分析，按照“学校划片招生、生源就近入学”的目标要求，目前还未实行划片免试就近入学的地方，要根据适龄儿童人数、学校分布和规模、行政区划、交通状况等因素，为每所义务教育学校科学划定招生片区范围；教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片，合理稳定就学预期；教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片，并将热点学校分散划入相应片区，推进片区间优质教育资源大体均衡，确保2022年招生工作全面实行划片就近入学。已经实行划片免试就近入学的地方，片区划定后应保持相对稳定，对出现学校布局调整、学龄人口变化较大等情况的，各地可在科学评估、广泛征求意见的基础上适当调整片区范围，提前向社会公布，并深入细致做好宣传解释工作。这则通知对于学区房来说，是一个大利好。教育部明确了义务教育阶段“学校划片招生、生源就近入学”（“实行划片免试就近入学”）。也就是说，小学和初中招生的时候，不能考试、按照成绩来招生，只能通过划片、就近招生。多校划片作为促进教育公平、打击学区房炒作的利器在去年被反复提及，都说是大势所趋，降低学区房预期，买了高价学区房也可能上菜小。但教育部发布的这则公告显然给出了缺口，教育资源相对均衡的地方实行单校划片。事实上，优质教育资源一直是地方政府拉动经济发展、带动新区、郊区发展的重要手段。很多城市在发展新区的时候，往往让市级名校到新区办分校，以吸引增量人口、带动发展。所以，一些学者提出的：让义务教育资源均衡，消灭名校，显然是不可能实现的。学区房，将在中国长期存在。可以预见，接下来每个城市的学区划片政策，会因为楼市冷热程度不同而有所区别，绝大多数城市，不太会继续打击学区房。目前，福州楼市限购放松，极力在维稳楼市，因此今年出台不利于学区稳定政策的概率非常小。2022年，福州学区房稳了！免责声明：本文内容和图片来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除。商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢配合！长按二维码加大侦探小助手，进购房41群☟☟☟>>>推荐阅读▍楼盘测评◎撬动国家中心城市，福州的支点在哪？◎新盘入市！双地铁、4大商业、2所名校，现场实探中骏·璟宸！◎在福州，不是所有的湖居房，都叫改善!◎官方数据！2021年鼓楼、晋安上班族首套房都买了哪？▍楼市趋势◎重磅！准地王诞生！金山楼面价超2万2！刚刚福州土拍结果出炉！◎成交了！5万8！保利天悦3年涨了1万4，有人获利上百万！◎放大“名校+”效应，抬升鼓楼学区房价？▍买房故事◎每个女人都该有套自己的房子，3个福州女生买房故事！◎我一个外地人，福州买了3套房，45岁选择退休了◎2015年错过金山，2018年买在闽侯，亡羊补牢，我在押一支潜力股◎毕业2年，我买了“鬼城”桂湖的房子！

▲地铁，图片来源于福州地铁地铁，铸就城市格局。19世纪60年代，世界上第一条地铁“伦敦地铁”建成通车，自此这种新兴的交通方式逐渐出现在全球各地。一百多年来，城市的发展史见证了地铁对城市的巨大推动作用。地铁扩大了城市空间尺度，颠覆原先城市空间布局，激活地铁站周边土地的价值。今年福州将开通两条地铁，4月底地铁5号线开通，下半年6号线开通，地铁线路成网，城市格局裂变，福州从一江两岸变为两江四岸，从滨江城市升格为滨海城市。2022年，福州城市格局被改写，地段价值逻辑变了！

重磅！准地王诞生了！就在刚刚福州土拍结果出炉02号金山绿轴地块楼面价22205元/平与金山地王几乎齐平！春节过后，全福州都在翘首期待今天这场今年首批次土拍，毕竟这场土拍某种程度上是今年福州楼市的市场风向标，对于重振市场信心至关主要。今天3月16日上午，福州如期上演了一场群雄逐鹿的土拍大戏，本次四城区土拍原计划出让鼓楼、晋安、仓山17幅地块，总体量788亩，起拍总价164.35亿。不过土拍前由于01/05/10号地块规划调整，取消出让，因此今天现场实际推出14幅地块。本次土拍一共吸引了27家企业前来参拍，以央企、地方国企为主。土拍现场其中关注度最高的莫过于02号金山绿轴地块，多家房企报名争夺，现场火光四射，人人志在必得。具体成交如下：02号金山绿轴地块：成交楼面价22205元/平，成交总价27.34亿，厦门建发竞得，限价3.5万。06号三江口地块：成交楼面价9460元/平，成交总价14.81亿，三江口建设发展有限公司竞得，限价2.8万07号涧田湖地块：成交楼面价18007元/平，成交总价6.03亿，三江口建设发展有限公司竞得，限价3万08号秀山地铁口地块：成交楼面价17022元/平，成交总价2.35亿，厦门建发摇号竞得，限价3万09号东升地块：成交楼面价16433元/平，成交总价1.45亿，欣隆盛竞得，限价2.9万11号地块：成交楼面价14900元/平，成交总价3.45亿，榕盛市政竞得，限价3.15万（须配建安置型商品房6480平方米）12号地块（安置房）：成交楼面价15234元/平，成交总价2.98亿，福州城投竞得13号地块：成交楼面价4502元/平，成交总价1.55亿，众益置业竞得，限价2.6万14号社租房地块：成交楼面价元3002/平，成交总价7500万，梅园竞得15号社租房地块：成交楼面价3246元/平，成交总价6090万，中和投资摇号竞得16号酒店地块：成交楼面价3843元/平，成交总价3.56亿，榕发竞得17号地块：成交楼面价12006元/平，成交总价1.39亿，厦门银行竞得土拍现场直击，金山绿轴块争夺激烈：本次土拍首先就拿出了王炸——02号金山绿轴地块。地块起始楼面价2万，一共吸引了建发、保利、中海、首开、招商5家品牌房企大鳄前来争夺。土拍开始后，各家房企纷纷举牌，很快报价就进入胶着状态，随着报价的不断升级，慢慢的报价就进入到了中海和建发一对一的PK对垒。现场报价惊心动魄，你一轮我一轮，报价不断抬升，互不相让，火药味十足。土拍现场经过激烈的争夺，最终厦门建发以27.34亿成功拿下，成交楼面价22205元/平。这个价格与隔壁紫金玖号地王楼面价22254元

2021年随着楼市大环境的收紧，福州楼市也如过山车般跌宕起伏，其间部分板块相应遇冷，似乎也都在情理之中。但其中有个别板块却逆市活跃，甚至走出自己的独立行情，令人大呼意外，比如：南二环！CRIC数据显示，2021年南二环成交套数3904套，成交面积376130㎡，月均成交约325套。这相当于说，去年每天有10个人在南二环买了房子，安了家，南二环一跃成为福州新的置业热土。究其原因，一方面，是由于南二环位于城市南进的主轴，是官方重点开发区域。另外一方面，南二环土地储备充足，可开发空间大，可承接各种优质资源。由于热销，目前南二环在售楼盘大部分都处于尾盘状态，可售房源不多，且大部分都是大户型，置业门槛高，选择面少。近日，南二环一新盘「中骏·璟宸」的入市，引发了众多购房者关注，那么这个楼盘到底怎么样？值不值得买？今天楼市大侦探决定前往现场踩盘进行实地评测。013月7日下午，楼市大侦探从海峡金融街自驾出发，走连江南路经三高路、南台路，大约15分钟到达中骏·璟宸售楼部，售楼部和之前去年热销的中骏世界城

成交了！5万8，保利天悦3年多房价涨了1万4，有人变现获利上百万！就在最近，位于鼓楼的保利天悦成交了一套140平四室两厅的房子，成交总价818万，折合单价58134元。信息显示，楼栋总高38层，该房源位于中层，精装，原挂牌价830万，经过231天的市场博弈，最终降价12万成交。5万8，也是目前网络上爆出来的最高成交价。目前，保利天悦二手房挂牌均价约6万，最高挂牌单价8万9，户型面积185平，总价1650万。保利天悦于2018年6月开盘，毛坯备案均价约4万，精装成交价4万4。该房源精装，位于中楼层，预估当初购入单价约4万4。这相当于说，3年半后，该房子每平升值了1万4，总价涨了196万。扣除三年多的房贷利息和资金成本，收益也有妥妥的上百万，非常可观。保利天悦位于铜盘路，小区总共约568户，主要户型117平、141平、165平、185平、265平。学校划片屏西小学，周边配套成熟，商业有永辉、医疗配套有武警医院等。事实上，就配套而言并无非常优质的大型商业，距离地铁也较远。但保利天悦房价仍然高出周边区域二手房均价约2万。房价之所以能一览众山小，核心因素有以下两点：首先，周边新房供应非常稀缺，改善需求旺盛。保利天悦于2019年交房，是区域内屈指可数的次新房，社区居住品质高。而区域内的房子大多已有二三十年，房龄长，社区老旧，区域内的改善需求非常旺盛。另外，周边学区的陪住需求也很强劲。周边有钱塘小、鼓实小、屏东中学等顶级优质名校。而划片的小区大部分也都是老破小，居住环境差，学区的陪读住房需求暗流涌动。改善需求+陪读住房需求叠加，供需失衡的情况下，保利天悦二手房价自然直线上扬。其次，占据稀缺的西湖湖景资源。西湖在福州具有1700多年的人文历史，从五代十国时期成为皇家御花园，西湖周边就成了福州达官贵族的居住地。目前，西湖早已开发饱和，要想买到西湖湖景新房，机会相当渺茫。而保利天悦凭借着临近西湖的优势，再加上38层的傲人高度，美丽的西湖风光成为了保利天悦房价溢价的最好筹码。这一点也再次告诉我们，房子位于核心地段，且占据不可复制的自然资源，那么未来价值潜力也将不可估量。最后，大家对5万8的成交价怎么看？欢迎评论区留言。免责声明：本文内容和图片来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除。商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢配合！长按二维码加大侦探小助手微信进购房41群☟☟☟>>>推荐阅读▍楼盘测评◎官方数据！2021年鼓楼、晋安上班族首套房都买了哪？◎假如，我在二环，有个院子！▍楼市趋势◎重磅！降首付！最低2成！福州限价松绑，公积金贷款首付降低！◎福州首场土拍，谁是“大赢家”？◎涨7000元/㎡！破4万5！限价松绑，2022福州首场土拍来了！3月16日开拍！▍买房故事◎2015年错过金山，2018年买在闽侯，亡羊补牢，我在押一支潜力股◎毕业2年，我买了“鬼城”桂湖的房子！◎我是90后，大学毕业7年，在福州买了4套房，升值已超千万！

022008年金融危机再次抄底，第二套房买在金山

集团化办学将放大“名校+”效应，抬升鼓楼学区价值，房价水涨船高？鼓一小教育集团成立，在鼓一小和中山小两位大哥的帮扶下，梅峰小、嘉达校区一夜变身为“名校”，众多家长欢呼雀跃。2月25日上午

重磅信号！降低首付第一枪打响了，最低2成。今年有近40城出台救市政策，楼市风向变了！就在近日，山东菏泽放出大招，首套房贷首付比例降至20%。这一信号的意义重大，首付比例下调有利于提振当地楼市交易活力，未来政策发力点或将改变。那么，福州会跟进吗？降首付第一枪打响！首付最低2成！2月17日，菏泽市个人住房贷款首付款比例出现下调，建设银行通知表示，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。菏泽地区的工商银行、农业银行、中国银行也对首付比例进行了调整。上述通知显示，除了“无房无贷”首付比例下调外，其他情况的首付比例也进行了调整，具体为：对名下无住房(不含农村集体土地房屋，下同)且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行20%；对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%；对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭。申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30%；对拥有两套及以上住房且无个人住房贷款记录或有住电款记录但已经结清的居民家庭，申请贷款购买住房的，首付比例可以执行40%。通知自2月14日起开始施行。除此之外，菏泽首套房利率在2021年四季度5.95%的基础上，降至5.65%，部分银行针对信誉良好的购房者，可给至5.45%的首套房利率！菏泽银行此番政策调整，还是在业内引发强烈震动。甚至有人称菏泽的银行“是条好汉”。不过，24小时的时间还未过，已经有其它城市的银行开始跟进了！2月18日，从重庆、江西赣州等地产中介处了解到，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。2021年以来银行在房地产贷款集中度约束下，两成首付的做法非常少，“菏泽地区下调首付比例可以视为打响了商业银行贷款降首付的第一枪。不过，这个降低首付比例是有前提的，要求必须是非“限购”城市。另外，各分支机构还要根据当地“限购”“限贷”和监管政策的情况而定。40城调控放松，福州公积金松绑、限价上涨数据显示，2022年以来，中国各地发布房地产相关政策近80次，其中有接近40座城市发布了稳定楼市的相关政策。在春节前，福州、南宁、青岛、济南、马鞍山、宁波等多个城市调整了公积金细则，内容包括提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款次数、户籍限制、贷款条件以及生育二孩三孩提升贷款额度等。其中，在福州市行政区域范围内购房的职工家庭，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例从50%调整为40%。3月16日福州2022年首场土拍限价上涨。本次土拍限价最高4.5万，最大涨幅7000元/㎡，刷新了多个板块房价天花板。东二环限价4.5万，上涨7000元/㎡，创福州限价新高。五四北限价3万，上涨3000元/㎡金山限价3.5万，上涨2000元/㎡三江口限价2.8万，上涨4000元/㎡限价上涨某种程度上重塑了板块房价格局，对市场起到提振作用。福州最低首付3成，是否会跟进？楼市调控已经开始向降低首付门槛的方向进行，不排除接下来会有更多的城市跟进，那么福州会跟进吗？目前，福州五区除桂湖和亭江、琅岐外，首套房首付比例为3成，非五区户籍为4成，二套房首付比例为5成，非五区户籍限购。五区仍然严格执行144㎡以下住宅限购，本地户籍限购2套，非五区户籍限购1套，外地户口需连续缴纳满1年的个人所得税或社保。据统计，五区1月新房、二手房总计交易量为4735套，其中新房成交2512套，二手房成交2223套。当下，福州楼市平稳健康，我们认为福州降低首付的概率微乎其微。首先，菏泽作为三线城市，在楼市下行期间适当调整政策，符合政策导向；其次，菏泽并不在“限购”城市范围内，因此目前的首付下调仍在政策范围内。写在最后其实早在去年底支持调整首套房贷款的信号早已释放：2021年12月3日，银保监会表态，现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求。2021年12月6日，中央政治局会议罕见定调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。不难看出，满足首套房刚性需求将成为未来政策变化的主要发力点。因此，今年福州刚需买房可以大胆上车，但是在考虑的价格的同时，更要注重地段与品质。免责声明：本文内容和图片来源于网络，如涉及版权，请30日内与本公众号联系，第一时间删除。商务合作加微信：xinchalu添加时请备注公司职务姓名，谢谢配合！长按二维码，加大侦探小助手微信进购房41群☟☟☟>>>推荐阅读▍楼盘测评◎官方数据！2021年鼓楼、晋安上班族首套房都买了哪？◎假如，我在二环，有个院子！▍楼市趋势◎重磅！央行宣布：房贷降息！21个月首降！福州楼市小阳春要来了！◎2022福州最新购房政策：限购、贷款、落户、人才、税费政策大全！

一年三次土拍的游戏，将于3月16日正式开始，游戏规则变动，限价上涨，谁是大赢家？3月16日的福州2022年首场土拍，最大变化就是——限价上涨。本次土拍限价最高已达4.5万，最大涨幅7000元/㎡，刷新了多个板块房价天花板，涉及的板块有东二环、五四北、金山、三江口等。限价上涨，理论上会让楼市回归市场调节，避免了因调控政策而导致的房价失真。当然，也会在一定程度上影响房价，或许会让房价再次进入上涨通道。但是，在号称楼市跨入黑铁时代的背景下，这些板块的限价集体上涨，很多网友觉得不可思议，甚至断言这是一场自娱自乐的寂寞狂欢。并质疑，未来新盘上市如果不降价，怎么卖的出去？其实，从表面上看似乎也无不道理。但是，细究你就会发现，这些限价上涨也不是无缘无故的，而且大概率这些价格也都能被市场接受。01东二环限价4.5万，上涨7000元/㎡，创福州限价新高。本轮土拍东二环共出让2幅可售宅地01和05号地块，限价4.5万/㎡。相较于去年建发养云3.8万的限价，一年时间不到，东二环限价上涨约7000元/㎡。这也是目前为止，福州公开限价最高价了。比去年底拍出的国贸天琴公馆4.2万和融侨外滩壹号4.3万的限价上涨了约2000-3000元/㎡。东二环4.5万限价已超过鼓楼、江滨，成为福州限价天花板，这让很多人百思不得其解。那么，东二环限价上涨带来哪些连锁反应？首先，限价上涨说明官方认可东二环地段价值。这两幅地块位于东二环核心区，地段非常优质，周边聚集泰禾广场、晋安湖公园、摩天轮、少儿图书馆、群艺馆、地铁4号线等众多优质配套。毫不夸张的说，除去学区因素，这两幅地块的配套已远超鼓楼。其次，限价上涨将引发周边新盘和二手房价上涨预期。目前东二环在售新房价格2.65-3.5万/㎡，其中建发养云二期精装4.5万/㎡、龙湖观宸3.5万/㎡、联发君樾府3.6万/㎡、首开香颂3.2万/㎡、蓝光星珀/蓝光里2.9万/㎡、城投鹤鸾郡2.7万/㎡。二手房价2.7—4.8万/㎡，主要分为两个梯队，第一梯队主要以保利香槟国际、融信后海、融侨悦城、泰禾金尊府、香开新城为主的二手次新房，房价大概在3.5—4.8万。第二梯队则是阳光城檀悦、香开连天、岳峰新城等二手房，房价2.7万至3.2万。很明显，4.5万的限价已超过大部分在售新房和二手房，有了更高的房价标尺，二手房东挂牌价也更加有了信心，这就会引发房价上涨预期。最后，限价上涨夯实了东二环4.5万房价格局。从2017年金府大院破4.5万到去年建发养云一二期再次破4.5万，最后到这次土拍两幅限价4.5万地块，再加上4万+的二手房融信后海、融侨悦城、泰禾金尊府。截止目前，东二环4.5万的楼盘和地块数量已达8个，东二环4.5万房价格局已形成。那么，东二环这两幅限价4.5万地块能否被市场接受？首先，东二环已有4.5万房价的成交案例。这几年下来东二环作为福州楼市当红炸子鸡，人们对于这个板块的认同也在不断刷新、加深。从建发养云4.5万依旧热销，以及东二环多个4万+的二手房价来看，这两个地块4.5万市场还是认可的。其次，此次购房门槛还降低了！此次限价4.5万，从明面上看限价高了，但是对比之前4.5万的成交价，未来这个售价是可以按揭，相较于之前购房门槛反而降低了。再者，地块位置优质。01、02地块都位于东二环核心区，地段优势明显，周边配套丰富，更靠近泰禾广场和晋安湖公园，因此4.5万的价格完全是立的住的。总的来说，东二环这限价4.5万的地块，未来市场成交大概率是没问题的。02五四北限价3万，上涨3000元/㎡本次土拍五四北共出让2幅地块，分别是07、08号，两块地限价都是3万/㎡。07地块就在涧田湖隔壁，08地块就在地铁秀山站出入口，一个是湖景房，一个是地铁房都有优势资源。目前，五四北均价1.8—2.7万，本次限价突破3万，上涨了约3000元/㎡，对于板块来说又多了一个价值衡量标尺。五四北限价破3万，咋看之下，很多人觉得意外，因为之前五四北楼市给人的感觉打折严重。这主要是由于五四北市场上大部分是刚需盘，产品同质化竞争激烈，

窗外，天又亮了。我拿起枕头半倚在床上，眼睛干涩，头晕脑胀，又是一个不眠之夜。我家在金山，120平，三室一厅两卫。生完大宝后，公婆过来帮忙带孩子，五口之家，虽拥挤，但勉强凑合。为了迎接二宝的到来，我们把之前大厅的榻榻米隔成了一个小房间，孩子一出生，顿时就觉得空间紧张起来。为了让大家都能得到休息，我们和公婆轮流到隔壁带孩子。公公已经把被褥挪到了大厅沙发上。大宝面临着中考，每天放学回来就紧闭房门，戴上隔音耳塞，尽量减少噪音干扰。就算是这样，巴掌大的地方，六口之家，抬头不见低头见，孩子的哭声，声声入耳，又能清净到哪去？哎！我叹了口气，该是时候再买一套房了。

2020年的3月，疫情的阴霾依然笼罩着华夏大地，这天下着大雨，因为工作需要，背着大包行李的我，回到福州后，却被小区保安和物业拦着，不让回到出租屋内。可同样从外地回来的小区业主只需要测量体温，进行简单的登记，即可进入小区。后来终于等到房东来到现场沟通协调，前后花了两个小时，签了承诺书后，才回到了出租屋内，这个时候的我下定决心，一定要在福州买套房子.....当时，我手上只有45万的存款，首付一手房能够考虑的只有马尾、五四北、闽侯南屿、南通、荆溪、甚至桂湖、贵安等郊区了。当然也去看过像金辉淮安国际、中亭街、闽侯上街的60平左右的二手房，要么小区实在太旧了，连电梯都没有，要么按照评估价后的首付已经超出了预算。可是当桂湖的叠拼别墅出现在我面前时，她就像一位窈窕淑女，掀开了面纱，出现在我的面前，满足了我对房子的美好想象......网上有很多人说福州有四大鬼城：东琅岐，西竹岐，南葛岭，北桂湖。桂湖是不是鬼城？我为什么会买在了桂湖？住在桂湖是种什么体验？桂湖的基础配套目前进展如何？今天，我将以一个桂湖业主的视角来阐述。01桂湖到底远不远，如果按照福州人半小时通勤时间的习惯来计算的话，的确挺远的。比如说，我早上从源溪里山家里出发到东街口上班，需要五十分钟左右，晚上回家也得四十分钟左右，路线并不复杂，一般走福飞路+绕城高速即可。我在源溪里山家里到东街口导航截图当初买房的时候也因为距离问题犹豫过，直到有天和一个已经买在这边的业主聊天时他说到：“我以前在北京工作的时候，每次上班通勤时间都是一个多小时，桂湖到市区也就半个小时。“我认为她说的对极了。我刚毕业时，为了方便女朋友上班，每天骑个电动车风雨无阻的从闽侯上街到中亭街上班，不也得要个五十分钟，现在开车了，不用风吹日晒了，为什么反而犹豫呢？如果开车的话，桂湖实际上不算远，而且据规划北二通道将于2023年开通，不仅进市区的时间将会缩短，而且还不收过路费。如果没有车的话，可到达性就远不如三江口、南屿这些地方了，三江口、南屿这些地方起码有地铁，桂湖只有一辆331路公交车往返于市区。02桂湖连片开发了很多年了，规划中的幼儿园、则徐中学已经开始招生了，温泉酒店、美术馆也已开放经营。但是北二通道、桂湖环路、商业综合体却还在建设中。实地拍摄，施工中的北二通道桂湖环路、商业综合体甚至在2020年疫情后停工了一年多时间，好在已经开始复工。实地拍摄，桂湖环路大桥施工中桂湖目前在售的楼盘很多，包括温泉城、九里芳华、晋安国风、悦玲珑、阳光城保利源溪里山、武夷栖溪云谷。由于入住率目前并不高，桂湖环路南部街道两旁十分冷清。实地拍摄，桂湖环路南部街道