楼市的一些实话
文/子木假期这几天，没弄工作也没有聚会，呆在家里，望着东湖围炉煮茶。一壶茶、一本书、几粒花生米就把时间打发了，难得的惬意。总想着给大家写一篇新年寄语，但每次打开笔记本又默默合上了，这种油尽灯枯的感觉已经困扰了我很多年。我一直把搞研究写文章比作盖房子，每次邀请大家到屋里来，总得“有所获得”，不然就是叨扰，没礼貌。也正是这种心理，熬死不计其数可怜的脑细胞，熬秃了脑袋，唯有心中一腔热血，还在默念着男人至死是少年。翻看了去年所有文章，突然有一个想法，就是把这些文章比较有用的废话提炼出来。希望在这种快餐文化的时代，帮大家强化一些记忆，在2023年面临房事的时候，有应对的思路，再不济过年酒桌上也能拉着隔壁不明所以的张三李四侃侃而谈。字数较多，不着急慢慢读。01房子不在多，在精，和谈恋爱一样，要宁缺毋滥。02一线城市的买家是全国有钱人的汇集，而这种汇集俨然是冲着顶尖资源和资产避险去的，而不是单纯的“人口产业”逻辑。03房价对于一个城市来说是一把锋利的双刃剑，使用好了，可以带来源源不断的现金流，驱动城市飞轮结构，达成更高的成就；使用不好，就是一地狼烟随风去。04现在的楼市其实可研究空间已经比较小了，因为城镇化处于一个高度时，任何资产的价值都会被价格表现出来。05楼市能不能好起来，并不看成本，而是信心和收入。06买房一定要控制杠杆，房贷对于大多数家庭来说都是一生中背负最大的债务，现金流一断杠杆就会塌方，冷市房子卖不出去，连对冲风险的机会都没有。07房地产“剩者为王”的时代，实力再强不如命长。08豪宅注重圈层，改善房注重空间，刚需房注重功能。09不要一味的看空或者看多，而是能在两者之间聚焦于微观概念，根据自身的情况做出合理的资产配置，这才是买房思路成体系的表现。10涨价去库存目前只适合高能级城市，高能级城市居民在获得资源、平均收入方面都有一定的优势，而低能级城市更应该先补足基本收入，让收入驱动房价回暖，才是正道。11这个世界上特别好的投资机会其实都给不到普通人手里，甚至绝大多数金融机构并非是帮人理财，而是杜绝普通人发财的可能性。12房地产已经深度绑定经济，房价过分下调，往往意味着连带经济同步下行，最先攻击的还是买不起房子的刚需一族，到时候首要考虑的是工作问题，而不是能否买得起房子。13疫情最后的胜利者一定是“获得和使用杠杆能力”的城市和人。14未来国内楼市会形成一种奇怪的现象，一部分人抢跑，一部分人抢入，双方擦肩而过，互相嫌弃，就如同现在的天气，穿棉袄的跟穿短裤的擦肩而过，总要细细打量一番。15历史上豪宅市场跟刚需+改善市场，出现过很多次背离，主要在于富人追求避险，而非富人集群更源于居住。16牛市靠势，熊市靠质；大环境要屈，小环境要伸。172020-2021年，如果这个城市没有出现向上的行情，那意味着这个城市大概率会掉入房价阴跌的陷阱，同理于地段，2023年以及以后也难有行情。18买房最大的弱点，第一个是贪，第二个是懒。19你以为别人用钥匙打开了你的信息茧房，结果是被拎出来割了韭菜。楼市是全国信息最不对称的地方，一旦有人免费的、大规模的告诉你这个事情100%能赚钱，那100%是不赚钱的。20城市基本面决定房价天花板的高度。21无论是哪个维度的叙述，房地产目前都找不到1:1的平替品，即使是现在盛极一时的新能源产业，都无法跟房地产正面对抗。22经过几十年过度发育的房地产，已经出现了极其复杂的病症。最主要的病症是房子太多，也可以说是结构性供给过剩，尤其是三四线城市房子总量已经超过了当地居民人口总量。23买房，并不是单纯的商品买卖，而是投资，是对未来生活的规划。24大城市的房子注定是奢侈品。未来的中国年轻人可进可退，想进，就去大城市奋斗，条件艰苦但机会较多；想退，就去小城市，舒适自由，过云淡风轻的养老生活。25什么是房地产投资？低位买进，高位卖出，重点在卖，而不在买。26现象不是独立事件，而是连续的结果。放开限购或者放松政策，并不意味着一定是利好，也有可能是利空，这时候还要分析“行情所处的阶段”。27接下来的住房需求，是小城市人口腾挪到大城市的买房需求，以及所有刚需业主想要住更好房子的“升级需求”。282022年的房地产利好是创造历史的，无论是门槛还是成本，都是前所未有对买方让利，但同时也是对居民购买力的真正大考。29每一轮房地产周期，只要行情冷淡，没有人说自己是刚需，但只要房价上涨，遍地都是刚需。30当货币足够充分时，是可以跳跃出供需逻辑实现单边行情。每一轮放水，距离货币超发中心的城市，房价会带来一波“势”。31中央千方百计护盘，地方抓耳挠腮防止房价下跌。因为中国楼市居民部门的负债太高，家家户户都有月供，一旦房价跌破首付，资不抵债，银行就会寻求自保，费尽心思从买房人手里找钱。一旦买房人手里没钱，大规模被迫断供，马上会形成系统性金融风险，从而传导至经济大盘。32房地产税的出台是必然趋势，因为当增量市场捞不到油水之后，只能从存量市场去找，但它只是一个税收工具，不会影响楼市的根本逻辑，会在短期内利空行情，但长期修复后，又没有什么大的关系。33房地产-土地财政逻辑能运行下去的基础是，烂尾楼必须从中国彻底消失。34事实证明，一个地方的成功与失败，取决于政府是否愿意主动去争取，去布局，努力打造优质的市场营商环境。招商引资做到位了，才有充沛的岗位和工作机会，良好的生产经营环境，才是人口持续流动聚集的原因。35特殊时期做投资，讲的是心态和抗风险能力，如果感觉两者都不具备，那就把钱好好捂在口袋，就跑赢了大部分投资者，不亏当赢。36如果手里钱不够，但又没其他选择，可以选刚需小户型超高层。但一定要在社区出现衰退现象前，把它卖掉，早日逃离。37你以为的天花板，在别人眼里可能只是地平线，同理，你的地平线也可能是别人的天花板。因此人跟人不要比，要看和学。38投资的过程，80%的时间都是在忍耐和等待中度过的，真正快乐的时光不足20%。最重要的一点是，投资收益是“非线性”的，你要耐得住80%的寂寞。39怎么判断小区是否走入衰败呢？去看小区里树，草坪里的花和草吧。当它们已经杂草丛生、花朵逐渐枯萎，再无人关照时，也就是真正逃离的开始。40房地产表面上是实体建造业，但背后却是涉及数万亿级的金融生意，央行派发流动性的媒介，这决定了它的大而不能倒。41人的本能其实就是鸵鸟思维，遇到袭击时，便把头埋进沙里，以为没人看得见自己的身体。42房产投资其实是“普适概念”，无论刚需还是改善，没有人不希望自己的房子不涨价，即使住一辈子，下一代拿到手依然有卖的行为，只要卖就会涉及投资。43股市投资得看庄家脸色，普通投资者动不动挨上一刀，除非业绩华丽的龙头企业，其他公司财务报表跟股价走势，很难对称匹配。44对于买房人来说，一定要懂得“克制”，降价力度最狠的盘不要买，别问为什么。45如果没有互联网平衡信息差，中国俨然就是不同的社会形态，是以十年为单位划分的割裂时空，但纵使如此，财富两头会无限拉大，中间财富圈层呈现持续下降趋势，主要波动在于资产性收入，而不是工资收入。46房产投资不要只考虑牛市涨幅，更要考虑熊市跌幅。供大于求，牛市房价都不会涨，涨也是虚涨；供小于求，熊市都很难下跌，跌也是错杀。47当大潮结束后，没有产业和人口支撑的城市，一定会被房地产反噬，这是千年不变且不可逆转的铁律。48刚需是市场的原动力，改善是市场的驱动力。49无论承认与否，中国旅游海景房市场的历史已经画上句号，这场横跨近40年的房地产价值运动，接近尾声。50价格相同的房子，也会因为地段、房龄、户型、物业甚至是周期，产生不同的价值分化！51买房三分靠运气，七分靠认知。信息密度+知识厚度+思维高度+格局广度=认知体系52衡量一个人的能力，永远不是在繁荣昌盛的时候，有多么光鲜亮丽，而是在黑暗严酷的环境后，有多大的反弹力。53买卖房，要跟着“势”走，大势在行情，中势在地段，小势在产品。54人很少因为通胀而破产，而都是为了跑赢通胀而破产。55公摊面积之所以不取消，是看似合理的房价粉饰了高房价的外表，让老百姓有了一个能承受的区间。54所有经济体，无一例外，都是用货币超发来对冲危机。金融危机，印钞票；疫情，印钞票：战争，还是印钞票。现代货币体系决定了“钱变毛”的历史规律，是无法逃避的。55一个城市的房价，不取决于普通年轻人的购买力，而是一个城市的财富均值。56无论是融合还是独创，新区能不能做成，在于跟中心区的距离，距离越近，资源越容易导入，建设成本越低，成功概率就越大，这是城市、企业和人才共同投票的结果。57多空两派一直都是自持“立场”，而不是“观点”。立场用屁股决定脑袋，也就输了真实。58房子买对是资产，资产是升值的，你会越来越顺，换更大的房子，改善生活；买错就是负债，一笔砸手里，都是心病，严重的可能一辈子都翻不了身。59中国楼市这艘大船，一直都不会以任何人的意志航行。60县城是一个封闭的“道场”，天空很窄。61当你所处的城市，逐渐东北化的时候，这时候就要禁止投资买房，甚至大胆些，租房也可以，把钱放在更值钱的地方。62把握行情要反人性，选择地段和产品则要顺人性，甚至预判人居的走势，这决定了你的房子投资价值。63房地产投资谨防三大深坑：伪卫星城、“灯下黑”合作区和产城融合区。64历史经验告诉我们，没有什么是过不去的，如果有，也会被时间车轮碾碎。65在心动之前，从裤兜里掏钱之前一定要默念，“便宜没好货，好货不便宜”，投资最大的忌讳就是“贪小”。66风来，闷声发大财，风去，苟住见朝夕。67严重依赖房地产经济的地方债务会集中显现，当经济车轮彻底停止后，一些城市会陷入衰败。盛世有多繁荣，败世就有多颓丧。68当下的中国，正处于人类历史上最大规模的劳动力“迁徙潮”。我们用四十年走了别人两百年的路，那么背负的沉重一定会继续裹挟这个民族向前推进。69风往哪个方向吹，草就要往哪个方向倒，年轻的时候，我也曾经以为自己是风，可是最后遍体鳞伤，我才知道，原来我们都是草。70只经历过春夏秋的人，哪里知道还会有四季。而经历过四季的人，更应该懂得珍惜当下。就这些吧，这几天忙着过年了，买了两盏大红灯笼冲冲喜气，2023年注定是一个风来运转、不负昭华的喜年，大家好好过，健康过。房子终究是身外之物，生活和眼前人才是最值得关注的。全文完，如有所获，那就点个赞或者“在看”吧，多谢阅读。
1月4日 下午 7:05