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为帮助广大建安企业适应新情况，掌握新政策，解决新老疑难财税问题特举办建安企业合同涉税管理、用工模式涉及的个税社保管理及挂靠工程的财税处理解析专题班。诚邀您参加！

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13．甲控材除了稀释建筑企业利润，风险在哪里？甲控材最主要的问题不是会计核算，而是三流一致问题！到底需不需要三流一致，三流不一致的风险在哪里？

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城镇土地使用税对于房地产企业来讲虽然是小税种，但该税种税企争议较多。典型问题集中在起止时间如何确定和税收优惠政策把握两个方面。本文，针对上述问题进行梳理，形成如下问题问答，希望对您有所帮助。

1.纳税人在转让房地产合同签订后7日那日，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

A：根据《国家税务局关于对技术合同征收印花税问题的通知》（〔1989〕国税地字第34号）第二条规定：一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。

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但是，2019年6月28日，国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十九条第二款明确规定

如果将取得的物业补偿再对外销售则需缴纳增值税及附加、土地增值税、印花税、个人所得税。应交税额如何计算与取得的物业登记价有直接的关系，而一般登记价格和取得发票的价格是一致的。

2019年以后，融资创新与并购是主流，地产企业不断进行融资构架的创新，大家越发意识到税收规划对于地产融资成本有非常重要的影响！

为切实解决房地产企业营改增后涉税事项疑难问题，应对开发流程的复杂性与会计核算的特殊性，消除未知税收风险，本次课程量身打造“房地产企业三大税种涉税疑难百问百答与操作实务专题”，

各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员。

2．核心条款：交易主体、交易标的、交易价格、付款条件、股权交割、项目移交、过渡期条款、担保条款、解除与终止、违约条款、操盘条款、风控措施、协议附件

从筹资能力的角度来看，流动比率和速动比率都低于行业中位数水平，且资产负债率大于85%的样本房企共9家，综合来看这9家公司短期偿债能力不够强，总体债务负担较重，可能对筹资能力产生负面影响。

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国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

目前，房地产企业并购重组如火如荼，但是，在并购重组扩张中如果疯狂拿地、疯狂并购又遇到房地产销售低迷期，房地产企业一般会采取什么策略提升净资产与净利润，这种提升手段会带来什么样的税务风险？

（2）是合作方在项目中有一部分溢价体现，这部分溢价一般是通过非等比例出资或者非等比例分红的方式实现，可以有效规避所得税风险；一般我们建议溢价以非等比例分红形式实现，可以降低前期投入且有效绑定合作方。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

与会计准则的规定相对比可见，提前收到的租金收入，如果在所得税上选择“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”，税会不会产生差异；如果在所得税上选择按照在收取租金时一次性确认收入，则会产生税会差异。

土地增值税从2006年的231亿元增加到2018年的5642亿元，10多年时间翻了24倍左右，在我国各税种的收入排名中，基本排在第6或第7位。应该来讲，土地增值税征收的确实现了增加财政收入的目的。

项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。

这十多年来，房地产调控从不间断，每过几年来一次，而且一次比一次看似猛烈。有部分企业选择不退缩，一方面苦练内功，另一方面伺机而上，把净负债率推到高达百分之几百。如今它们成功了，占据了行业第一方阵地位。

土地增值税清算时，当不能准确划分管理费用和“开发成本---开发间接费”，发生的“开发间接费”有可能被认定为土地增值税流程当中的“开发费用”，从而影响扣除以及加计扣除，导致纳税人税负增加。

2．在当前以增值税为代表的各种减税降负新政举措之下，各流程需事先规划好哪些财税要点和提取哪些法律行为的涉税证据方可保证其项目开发运营的综合税负最优化？

企业CFO、财务总监、财务经理、税务经理、主管会计等涉税管理部门相关人员；人力资源部、薪酬管理人员等；会计师事务所、税务师事务、财税咨询机构等税务专业人士及高收入者。

科学地进行企业财税管理和个税、社保规划，借助税收优惠政策，通过合理的纳税筹划，有助于最大限度降低企业风险，增加企业利润，进而提升企业的核心竞争力。

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由于采用收购股权的方式，因此收购的是股权对应的全部资产减负债即权益。在取得目标资产的同时，还需要承继目标资产所在项目公司的历史债权债务，因此，采用股权收购方式需要进行严谨的尽职调查，防范潜在风险。

建筑企业财务人员、企业高管、经营、商务、法务、采购、物资、设备等人员，各会计师事务所、税务师事务所、代理记账公司和涉税咨询顾问公司的负责人及其工作人员。

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

2019年国地税完全融合后元年：八十万税务大军辗转腾挪，国地税已正式成为历史，税务机关组织焕然一新，融合期间的税收征管相对宽松期即将过去，新机构、新征管，新思路，影响纳税人权益，你了解么？

【培训费用】4800元/人，（费用包含：会务教材费、讲师费、现场咨询费、场地费、午餐费、茶歇费；会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一预定，费用自理。）

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1．投标业务的核算（投标业务费、保证金、保函的处理规范）实务角度讲解：准备期会计处理中需要注意的问题：包括保证金业务、保函业务、外经证业务、合同名称使用等

了解《合同法》有关内容，从税务的角度设计、审核、签订合同。将财务人员原有的碎片化、模糊化的合同涉税法律知识系统化、清晰化。从而使企业财务人员初步掌握合同中的法律要点，显著降低企业合同风险。

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企业生产过程中存在各种损耗，投进的原料一部分损耗了，一部分形成产品。在增值税里，正常损耗的进项可以抵扣，非正常损失的进项不能抵扣，要转出。因此，正常划分正常损耗和非正常损耗对企业纳税非常重要。

各建筑施工企业的老板、财务总监、税务总监、合同管理、法律部负责人、财务经理、税务经理、各会计师事务所、税务师事务所、代理记账公司和涉税咨询顾问公司的负责人及其工作人员，造价经营人员、物资采购人员。

由于土地增值税的纳税主力是房地产开发企业，因此，业内普遍关心，与现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）相比较，《征求意见稿》中的哪些条文，会对房地产开发企业产生什么样的影响？

通过对国家税务总局公告2016年第18号文的解析，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

深入浅出，风趣幽默，以实际案例为主，能将实际管理经验融合于课程内容当中，将枯燥的理论知识与实际案例相结合，使学员在轻松活泼的气氛当中得到学习；授课内容切中要害、可操作性强。

这里只说明了分得房屋后再转让的情形需要缴纳土地增值税。那么具体怎么缴？合作各方的可扣除项目包括哪些并没有说。目前流行有两种观点，以分房环节和销售环节发生的账务及土增税处理分别阐述。如下：

以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

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公司设立阶段应注意哪些涉税要点？在当前减税降负新形势下，如何事前“预见”政策及经济形势变化，如何规划好架构保证后续运营中税负最优化？如何规避或最小化后续税政变化的影响？

土地增值税的清算涉及面广，包括在时间节点、项目管理、收入确认、项目成本扣除、有无产权是否用于转让的地下车库处理等内容，涉及财税政策多，计算复杂。财税人员必须了解和掌握土地增值税的重点内容。