跷跷板，一头高，一头低。作者

巧合，都是巧合！作者|小屋见大屋图片来源|AI1993年，一位英国大学生从杜伦大学毕业。那是一个嘻哈等街头文化流行的时期，很多崇尚个性的青年穿着宽松牛仔裤、脚踩滑板飞驰在街头，荧幕上最受欢迎的是《低俗小说》、《年少轻狂》这样充满个性、让人躁动的叙事。但这位杜伦大学的毕业生出生于一个精英家庭，而欧美的精英阶层是从权力与资本中诞生的，因此，他听从父亲的建议，进了五大会计事务所之一的安达信。与底层人充满不确定的意外相比，精英人士的一生总是设定好了方向。在这条路上走下去，不出意外的话，他会靠着金融人士的金字招牌，成为标准的发达国家中产，久而久之，藏起年轻人过剩的好奇心，天天玩弄那些数字游戏。不过，命运也会出现一系列巧合。1990年，毕业前的第三年，他以交换生的身份在北京中国人民大学留学一年，这让他得以窥见另一个世界的一角。

跟随北京的脚步调整。作者|房涛图片来源|AI在小红书上搜“天津、转学”，能看到大量经验贴，以及评论区非常激烈的争论。“外地人”在分享转学和生活经验。论坛截图本地人在“劝退”转学到天津的人，特别是“北漂”和“山河四省”的高考移民。据天津本地人说，这种矛盾冲突不仅出现在网上，线下也经常有天津本土人去有关部门反映“高考移民”扰乱了教育公平。之所以会长期出现这种现象，是因为相对于周围的“山河四省”来说，天津是一个绝对教育资源“红利区”，重点高校的录取率高了不止一个档次。据统计，2024年全国高考各地985/211录取率排名中，985录取率最高的三个省市是：第一天津：5.81%第二上海：5.33%第三北京：4.29%211录取率最高的三个省市是：第一北京：13.99%第二上海：13.58%第三西藏：12.77%天津以12.68%排在第四。整体是高考大省河南的3.5倍。因此，天津一直是北方“高考移民”的主要目的地之一。“新津民”的另一个主力，则是“北漂”。因为北京一直在控制人口，收紧落户，所以很多拿不到户口指标的“北漂”，在有了孩子之后，会把在天津落户、孩子放在天津教育作为B方案。因为以上两点原因，近几年的天津高考人数和生育率曲线呈现了相反的走势：2019年-2024年，天津常住人口生育率从6.7‰下降到了4.5‰，参加高考的人数却从5.6万人升至7.08万人。而一降一升的背景板：天津常住人口数量这个基数，甚至在变小，2019年至今下降了约20万人。正因为这个原因，天津在解除住房政策限购的过程中一直比较“扭捏”。今年517新政前后，杭州等重点二线城市都彻底取消了限购，但天津依然保留了市六区的限购措施，成为一线城市之外唯二的限购区域。天津4月30日调整后的限购政策但刚刚，这个二线城市限购的最后一块铁板，也松动了。2024年10月16日，天津天津市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求的若干措施》，宣布全面取消住房限制措施。一下子把限购和限价都取消了。公告同时，天津新政里面还有以下几个支持房地产市场的要点：在需求端：1、商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%；2、优化个人住房贷款利率定价，可根据借款人资信状况和风险水平等因素协商最低利率。在供给端：1、加大房地产“白名单”项目贷款投放力度，督促商业银行尽快落实已授信贷款资金，提高新增融资贷款发放比例。2、进一步优化完善住房设计规范和标准，支持房地产开发企业积极探索建设更多“好房子”，不断满足居民多样化改善性住房需求。（放宽容积率和公摊等限制条件，零公摊房子即将大量出现）不仅如此，上周天津市滨海新区公安局还发布了关于对《滨海新区户籍制度实施细则》向社会公开征求意见的公告，其中提出，持滨海新区有效居住证满2年（近1年在津正常连续缴纳社会保险且同期外省市1年无社会保险缴纳记录）、且在滨海新区有合法产权住房的申请人（不得注册高中及以下学籍），支持其落户滨海新区合法产权住房。在北京市工作且累计在京缴纳社会保险3年以上（不含补缴），40周岁以下的全日制专科及以上学历在职职工，本人或配偶在滨海新区购置单套90平方米及以上新建商品房的，可以申请在合法产权住房落户。也就是说，“北漂”只要连续在北京缴纳3年社保，年龄在40周岁以下，本科以上学历，就直接可以在滨海新区买房落户。半年之内，天津市两次调整住房限购政策，在房地产政策转向“止跌回稳”之后，最终取消限购，预计将会吸引一大批“外来人口”在市六区购房。据天津日报报道，在天津新房市场各类购房人占比中，外来人口购房占比30.8%，新天津人（即后续迁入天津户籍的人群）占全市购房比例的26.1%，滨海新区等部分区域的外来人口购房占比高达70%左右，是支撑房地产市场的一大主力。而和平等市六区的外来人口购房需求很旺盛，但因为限购因素，一直被压抑，这次限购取消可能会成为新的市场上扬爆发点。实际上，今年以来，天津楼市的成交量表现并不差。据官方统计，今年1-8月，天津新建商品房销售802.84万平方米，同比增长1.7%，增速在全国31个省、自治区、直辖市中排名第二；1-8月天津房地产开发投资完成822.96亿元，同比增长1.3%，增速在全国31个省市区中仅次于上海。克而瑞统计的口径中，天津新房市场甚至在短期之内有供不应求的态势。今年前8个月，天津商品住宅的供求比是0.82，即供应0.82平方米的房子成交1平方米。天津真正惨的是二手房市场，截至今年6月底，存量房挂牌套数已经升至42.5万套，创下历史新高，而成交量同比下降了12%。（中原地产数据）在巨大的存量压力下，出现了“踩踏式”抛售。过去三年时间内，天津市二手房平均价格下跌了约3000元/平米，降至10844元/平方米。（中原地产数据）而在外围郊区，二手房价格普跌30%以上。武清等地的部分项目，甚至被媒体比作“环京鹤岗”。而新房市场的供不应求，是因为供应量的快速缩减。据中原地产统计，2024年上半年，天津商品住宅供应面积为292万平方米，同比下降了23%，处于历史低位。在二手房的降价挤压下，天津楼市的二手房成交占比不断走高，今年前8月已经升至68%，相比三年前快速提升了14个百分点，与一线城市处在了同一水平。图源：天津365淘房因此，天津的土地市场也出现了成交低潮。据克而瑞监测统计，截至8月31日，典型城市经营性用地计划（住宅和商业）平均完成率仅为24%，天津以26%略高于平均水平。图源：克而瑞今年前三季度，天津宅地出让金总额为136亿元，约相当于去年全年的三分之一，为近些年历史新低。作为直辖市，天津市的土地财政依赖度一直不高，在土地市场低潮下更是降到了11%。但随着北京限购政策的放松，之前北京市场对需求挤出向周边城市的效应，有可能转向虹吸，天津在“止跌回稳”的宏观政策号召下，面对房价不断下行，也是时候进入楼市政策新阶段了。往期推荐房地产，为什么没有一鲸落万物生不想过抽象生活的年轻人，跑到了北京近郊付鹏、陆挺、高善文……最近的发言，直击痛点70+㎡三居室增多，会成北京楼市新趋势？95后：对房地产最失望的一批人

房子，茅子，股子。作者|房涛图片来源|AI那是2015年春天，阳光很好，但气温还有点低，略冷，我动了一点换房的心思，就约了中介，去看一套小房子，70平米出头，在望京以“慧谷”开头的一个小区。回想起来，那时候北京的房地产也不是很火，前一年（2014年）中国楼市刚刚创造了最大跌幅，万科的带头人郁亮喊出“房地产下半场”的口号，并开始踩刹车，还有一些企业隐隐显出暴雷的担忧。对于我来说，这样的买房时机是合适的，可以大胆搞价，卖家要单价4万5，我给砍到了4万2，到了心理价位，但还在犹豫，最后又拉了一位长辈来参谋。长辈看完房子说，这房子不好，南北不通透，夏天会很热。夏季还没有到，但我觉得他说得有道理，就放弃了。随之一起放弃的，还有换房计划。因为很快到了2015年6月，《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》发布，房价开始疯涨。《意见》提出，2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。平均每年600万套。这就是著名的棚改计划，推动了楼市的新一轮上涨。如果你对“600万套”没有概念，可以对比一下，上一个棚改高峰期是2013—2014年，每年约400万套。2015年开始的棚改计划，比之前新增了50%的体量。为了加速推进棚改，央行创造了一个释放楼市流动性的新模式，也就是PSL，政策性银行把自己的高等级债券、优质信贷资产抵押给央行，央行直接给这些银行贷款，贷款资金用到棚改。2015年棚改货币化安置投入的资金在7万亿左右，其中来自PSL的资金比例达到了57%左右。也是这一轮定向的资金放水，推动了2015—2017年的楼市大涨价。同时，也间接改变了地产行业的企业座次，万科因为在前一年唱衰，并减少拿地、开发量，形成了踏空，之后就让出了行业“老大哥”的位置，替代它的就是把“三高模式”运用到极致的恒大、碧桂园。胡润百富榜是反映中国经济中各行业风光交替的一面镜子，2015—2017年间，连续三年的胡润百富榜首富都来自地产。其中，2017年的首富就是恒大许家印。棚改让这些高杠杆企业走向顶峰，但随着2017年的一轮棚改结束，属于房地产的时代又悄然调头向下，进入了另一个阶段的叙事。但在此之前，和恒大们一起暴富的还有提前手持房产的人。我看房的那家房主，是2008年前后买的房子，当时买了两套，一套大的，一套小的，两套相邻，他家给打通了住。我看的就是那套小的，70多平，大的140平左右。他买的时候，两套房子合计总价约110万，卖的时候，已经涨到了1000零几十万。后来，这个小区的房价又涨到了9万多，翻了一倍不止。我没有买那套小房子，错过了暴富的机会，但接手的人拿到了这个红利。这是我距离发财最近的一次，也是距离通过非工作收入参与社会财富再分配最近的一次。买房投资收益远超工资收入，让“买房”成为民间很重要的一条“致富经”，覆盖范围之广，影响之大，超过了其它任何一个行业。在这个过程中，随着房价的不断上涨，很多人也开始被迫“掏空六个钱包”，被迫学会了“加杠杆”。如果你接触楼市够早，应该听过这个广为流传的故事：一个中国老太太，辛辛苦苦一辈子，快到60岁终于攒钱全款买了一套房，没想到没住几年新房就去世了；另一个老太太是美国的，年轻时候就贷款买了房，快60岁时终于还清了房贷，又过了几年去世的时候，轻轻松松、清清白白进了天堂。这个有很重《意林》味儿的故事，在中国的房地产界和银行界流传，暗示人们：负债买房有大大的好处。房地产行业快速增长，高利率房贷让很多人付出了接近实际房价两倍的成本，但房价上涨更快，幅度更大，产生了巨大的“负债收益”，因此，钱不断通过借贷流进了房地产。同时伴随的，还有居民杠杆率的不断升高。2006年一季度，我国居民杠杆率仅为11.5%，到了2010年底这一数据爬升至27.3%，之后在2019年已经升至60%以上。因为买房致富的巨大示范效应，一些个人信用贷、经营贷、企业贷款也违规流入了房地产，去赚取加杠杆带来的巨额财富。这就是房地产吸血论，导致经济“脱实向虚”的过程。房地产虽然对经济有支柱作用，也是“鞭打”打工人不躺平的动力，但房地产投资的高收益确确实实产生了一定的负向作用。因此，很多人开始痛恨房地产。这种痛恨，以段子的形式广为流传。比如，辛辛苦苦创业，结果没有朋友买了一套房的收益高；上市公司陷入危机，卖了几套早年屯的房产就由亏转盈。甚至：买房包养了一个情妇，分手的时候把房子卖了，结果卖房赚到的钱比包养费还多。还有：小微企业去银行贷款，放贷员听说企业真的是想上新项目，就会皱着眉头仔细审查风险，如果听说企业老板是套钱去买房，就会笑着痛快盖章通过。玩笑背后，也是一种对高房价导致畸形现象的讽刺，当房地产显出衰颓的苗头，立马就有一批人呼吁让房地产“一鲸落，万物生”。大有“死了房地产，活了全中国”的超级解题想象。房地产确实有泡沫问题，随着房价节节攀升，最后脱离了收入水平，也导致了年轻一代主动降低结婚率、生育率，开始不“接盘”，不愿意提前加杠杆透支未来收入，楼市失去了最大的一个动力源——需求。从2019年以后，房地产行业的销售额增长，主要是靠价格推动的，销售面积拉升市场体量的作用微乎其微，已经说明按既有市场情况，需求已经到顶了。还有另一个现象可以佐证，2020年之后，仔细观察很多城市的楼市，你就会发现，“刚需”快速消失了，年轻一代不愿意，或者没有能力入局了。需求的减少是市场停滞的根本原因，而银行等金融机构收紧货币源头，对房地产进行截流，让市场的缩量变成了一次坍塌。由此开始，房地产开始了鲸落过程。众人期盼的“一鲸落，万物生”似乎就要开始了。但房地产的背后逻辑，并没有那么简单，它不仅仅是房地产关联着多少个行业的问题，而是一个普通大众的资产风险和参与社会红利分配路径问题。失去房地产，社会失去的不仅仅是一个市场，更是一个有效解决普通大众参与社会发展的财富红利分配方式。因此，对于普通人，看不到工资外的额外收入可能性，手中的钱就只会重新回到银行，躺在银行账户上。当多数人的选择一致，钱从银行流不出去，滚动速度下降，增发货币也没有用的时候，就会形成通缩风险。社会发展的本质，第一要素是技术的进步带来的生产力提升，即“科技是第一生产力”；第二要素是分配方式的改进。上一阶段，房地产大爆发的背后，有人口增长和城镇化率提升的因素，也有我们缺少有效的二次、三次分配路径，导致所有民间收入增长最终都汇向了房地产这个几乎是唯一可套现红利的因素。中国是一个追求效率的社会，也是一个追求结果的社会，所有人被席卷进了“赚钱大军”，但“效率”是初次分配的主要依据，而需要追求“公平”的再分配、第三次分配，大多数人很难直观地感受到。房地产的火热，客观上成为了中国工业化发展的结果，成为普通大众身边的有最大确定性回报的被动型收入。从这个角度来看，“打掉”房地产，绝对不会产生“一鲸落，万物生”的效应。“一鲸落，万物生”的本质，是切割开鲸占领的资源，在生态体系中进行一次再分配，因此，没有有效的再分配体系，就不会产生新的“万物生”。房地产快速衰落会产生这样的结果吗？答案可能不是很多人想看到的，但确实“不会”。第一，房地产积蓄到泡沫的过程，不仅仅是财富增长的过程，同时也伴随着巨量债务的积累，这些债务在房地产“鲸落”的时候，会变成巨大的风险，从而引发千万个家庭的“雪崩”。为了追求更安全的着陆，这千万个家庭会降低消费，“清洗”自己的债务。房地产企业也一样。这个结果只会导致钱加速回流到银行，而不是转流到别的行业。没有资金的滋润，别的行业“万物生”就不太可能。严控房地产的初衷，也是防止过多资金进入楼市，在楼市空转，导致其它行业“失血”，但最终的结果却是全民收缩债务，资金从银行流不出去，全社会的资金流动性出现问题。据说，北京新的居民杠杠率已经掉到30%以下了。第二，时机不对。对楼市的调控既要截流，也要有别的行业能够承接这股洪流的溢出水量，但开始严格限制房地产的时候，还没有看到一个对等的可以培育的行业出现。最有可能的是新能源汽车，但房地产是全盘20万亿的体量，新能源汽车一年的产值不到3万亿，相差太大。而且汽车产业和房地产有一个巨大的区别：一个属于消费领域，一个属于金融、投资领域，也就是说，即使社会资本涌进新能源汽车行业，普通大众也很难找到一个路径去参与行业发展的红利分配，而是要继续花钱消费。而房产具有资产属性，普通大众是能实实在在分到上涨红利的。所以，资产从房地产转出，转入到别的行业，缺少了一个全民参与的路径。过热的资金确实是不再进入到楼市了，然后呢？没有然后，对于多数人来说，没有增量，反而是封死了一条投资路径，钱只能再回到银行，在金融系统内转不起来。房地产之所以过热，本质上是因为很多人看到了从中获利的可能，这样的行业，目前还没有第二个。按说，还应该有一条路径让全民参与到某个行业发展的红利中去，这条路是股市和基金，也是目前唯一一个可以让全社会资金流动起来，并有可能实现分红的领域。但目前的股市情况就不多说了，“技术性”太强了，普通大众能赚到钱太难了，反人性。所以，房地产“一鲸落，万物生”，不太可能，只有堵没有疏，大家只会陷入到债务泥潭中。不仅仅中国是这样，资本市场更为完善的美国和日本，房地产衰颓之后，也没有能引发别的行业的“万物生”，留下的也是民间遍地的杠杆，在历史进程中慢慢去解决。所以，希望是好的，但在“打土豪”之前，需要先计划好怎么“分田地”，把社会资源再分配的路径打通。近代历史上，有几次影响了社会进程的大分配调整。比如，取消农业税。农业税取消，直观的好处是降低了农民负担，但更大的影响是把农民从土地上解绑，不再为了交农业税和提留而必须长时间住在村里，农村劳动力就变成了流动的劳动力，通过外出打工的方式参与社会财富分配，享受到了新千年之后中国快速工业化带来的社会红利。如果如果农民还按户口本交税，就没法参与这次工业化带来的财富增长机会，所以表面上，粮食并没有怎么涨价，农村却不是以前的农村了。尽管农民没有在城市中获得城镇化带来的另一波红利中公平的机会，但是多多少少拿到了一些实惠。放到更大范围内说，战争也是一次财富、资源的再分配。比如二战之后，英法殖民地体系解题，新的国与国之间的规则出现，新的贸易体系出现，新的国际分工出现，才为六十年代开始的全球化、工业大潮奠定了基础。最后再多说一句，目前的情况什么时候会开始根本性转变？记住一个点，从债务大转移开始。债务也是社会资源，只不过目前的情况下是负资源，民间和房企的债务没有完成大转移，回到安全边界，房地产都不算安全着陆。这些债务转移给谁？当下的趋势，只能是政府和政府的企业代理人。往期推荐政策带劲，楼市活了一大半不想过抽象生活的年轻人，跑到了北京近郊付鹏、陆挺、高善文……最近的发言，直击痛点70+㎡三居室增多，会成北京楼市新趋势？95后：对房地产最失望的一批人

形势一片大好，但也要冷静冷静。作者|房涛图片来源|AI“今年十一，尽管提前做了一些准备，但还是超出预期，比我们既定的目标多完成将近一倍，七天的业绩超过9月整月，同比去年也多将近一半。”10月7日晚上，北京合硕机构董事长李伟发朋友圈表示，楼市一下子就火了，而且远超预期。地产人的惊喜，在朋友圈中倾泻而出，一个个红底海报配上大号数字，纷纷刷屏。热销海报位于北京通州区的万科东庐，十一期间到访968人次，成交116套；位于北京房山良乡大学城板块的京熙润府，国庆假期7天成交128套；京华国贤府国庆7天成交113套，累计到访1000+组客户；中建东孚旗下的云境和星光里双盘在十一黄金周期间卖出8.6亿元；国庆7天，华润置地北京劲销543套，合计约25亿元。越秀北方区域的一位内部人士告诉36氪，假期前6天，北京、青岛、济南、沈阳、烟台五地项目卖了约150套，团队已经觉得成交量很好了，没想到7日当天成交再创新高，一天卖了70多套，最终完成既定销售指标的187%。“（反转）节奏之快出乎所有人意料！”一位业内人士表示。滞销、降价的信息几乎一夜之间不见了。“2024年国庆长假北京楼市成交量是最近多年来同期的最高点，新房上涨超过200%，二手房上涨超过150%”，中原地产首席分析师张大伟指出，楼市快速升温主要原因是新政带来的影响。9月26日中央政治局会议提到，要“促进房地产市场止跌回稳”，相应的政策支持史无前例，首付比例、贷款利率、首套和二套房的认定标准等，进入最宽松阶段，甚至一线城市也已经部分放松限购。新政发布之后，北京有11个新房项目赶在国庆假期前申领了预售许可证，一些房企员工紧急取消了国庆假期安排，加班加点备战。二手房市场同样迎来今年的交易最高峰，预计国庆期间北京二手房实际成交量在5000套左右，相比2023年同期（实际成交不到2000套）有约150%的涨幅。“十一我们都没休息。”我爱我家朝阳某片区的一位门店经理说，干这一行的这一年都没怎么赚到钱，现在都忙起来了。“有的业主把价格涨了，但是涨的（房源）客户也不买”，这位门店经理认为，如果是真心卖房，现在是快速成交的机会，此前挤压的一波观望客户集中入市，进入谈价流程和成交概率比之前几个月高了很多，但整体上还不具备涨价动力。二手房的交易周期缩短，有利于改善型需求入市，再加上首付比例将至史上最低，以及贷款利率优惠政策，置换门槛和买房成本得到明显降低。因此，国庆期间楼市成交火爆多集中在重点一二线城市。比如，北京。再比如，深圳。今年国庆假期期间，深圳全市共认购销售新建商品住宅1841套，总面积达19.18万平方米，与去年同期相比增长664.14%。二手房市场，头部中介机构的带看量和成交量分别达到24620人次和1314套，较2023年国庆假期日均增长22%和339%。还有杭州，据杭州贝壳研究院今天公布的数据，今年国庆期间，杭州贝壳二手房咨询量对比去年国庆日均(去年国庆为8天）咨询量同比增长114%，带看增长102%，二手房下定增长170%，下定量为2019年以来国庆期间最高值。新房方面，杭州贝壳咨询量同比去年国庆日均下滑6%，带看增长125%，认购增长399%，认购量同样为2019年以来国庆期间最高值。还有重庆公布的数据，10月1日—7日，重庆中心城区商品房网签成交面积15.93万平方米、同比增长55.7%，成交金额16.04亿元，同比增长47.1%。来看一组麟评居住大数据研究院统计的数据，各城市之间涨跌不一，分化出现。重点14城国庆新房成交数据情况国庆假期这波楼市热度会持续吗？会的。因为楼市预期已经改变，之前很多人只看不买，就是在等底部出现，而超大力度的政策支持就意味着楼市已经接近或到达了底部，很难再出现过去一年不断下跌的行情了。在国庆楼市成交量暴涨的背后，是客户咨询量、到访量明显增加，看房到购房的转化率明显提高，代表着有实际购房需求的人预期出现改变，“挑挑拣拣慢慢看”的情况已经发生微妙变化。北京链家研究院高原表示，随着预期回暖，业主预期也更为乐观，黄金周期间北京新挂牌房源数量减少16%。受买卖双方行为影响，客源房源比由1：10提升至1：17以上，已经由买方市场转为平衡市场迁移。楼市会反转走向“牛市”吗？大概率不会出现大反转。因为目前还有三个大的基础问题摆在面前。第一是就业、收入的不确定影响；第二是低生育率问题，短期之内很难改变；第三是居民杠杆率的问题。去年有机构统计的较为权威的居民杠杆率数据在64%左右，意味着高杠杆率的风险还没有彻底得到解决，近一年很多人提前还房贷，降低杠杆率的意愿非常强烈，如果没有强烈的房价上涨预期，很难再一下子加到过去那么高的杠杆。不过有传闻说，内部人士统计的目前北京的居民杠杆率只有28%，和之前广为流传的2022年末统计的69.3%的数据有较大出入，哪个更为准确不得而知，实际低杠杆率的城市还有上涨的机会。上一轮楼市黄金十年，造就了无数企业神话和财富自由的地产人，许多人至今还在怀念它，但楼市不是牛市。楼市的本质问题，第一是需求，第二是资金，目前的楼市还没有到定向大放水阶段。股市大放水，必然会有盈利资金进入楼市，让楼市成为间接受益者，叠加政策带来的利好预期，推动楼市“止跌回稳”，但楼市和股市有不太一样的地方，它没有后者那么强的情绪波动，交易标的需要的资金量很大，启动向上曲线需要很长的热身时间，也就很难出现“三根阳线改变信仰”现象。简单直白地说，现在已经过了下跌恐慌期，也回不到抢房恐慌期，而是到了该买就买、该卖就卖的时间。往期推荐930，很重要不想过抽象生活的年轻人，跑到了北京近郊付鹏、陆挺、高善文……最近的发言，直击痛点70+㎡三居室增多，会成北京楼市新趋势？95后：对房地产最失望的一批人

只有超出预期的政策，才能改变看空心态。作者|房涛图片来源|AI9月26日，中共中央政治局召开会议，首提“促进房地产市场止跌回稳”。这一提法被认为是非常积极的信号，代表着对楼市管理目标的调整。也被一些人认为是市场真正的底部已经出现，市场走势曲线即将改变方向。一位深圳的朋友说，926之后，有在澳洲做生意的亲戚开始咨询在深圳买房的事情。这位亲戚之前是极度看空深圳资产的，他家早年做外贸生意，后来定居澳洲，虽然儿子这两年回到内地，进入一家科技企业工作，却一直没有买房，直到上周，心态才出现改变。导致他们心态发生改变的原因，一是政策力度超出预期，之前的走向一直在朝着戳破房地产泡沫方向行进，虽然后期也出台了很多“救楼市”措施，但防止楼市吸引过多资金的预期并没有改变，这次表态的信号似乎与之前不同了。二是虽然国内楼市有泡沫，但其中一线城市的泡沫相对较小，市场需求的整体缩量并不十分明显，相比之下价格降幅更为猛烈。8月份中原发布的一线城市房价数指数显示，深圳二手房房价指数相较于高峰时期跌幅比例达到38.2%。接近4成的跌幅，意味着泡沫基本出清。朋友这位海外亲戚并不是个案，近几天，看房、议价的人增多了。近期北京最受关注的豪宅——北京宸园今天发了一张海报，公布了一个数据：取证24小时，认筹216组。这是一个典型的一线豪宅资产，代表着有钱人对楼市的现阶段认知。另据网传消息，之前拿出大力度折扣，指导价5.4万/平米，售价最低3.6万/平米的硅谷ONE，最近收回了折扣价，即使已经交了定金，但还没有网签的客户，也享受不了3.6万/平米的特价了。成都、郑州等地都有项目开始降低优惠力度，上调价格。部分项目甚至舍弃契约精神，坚定“保价值”。不过，虽然悲观的情绪有所改变，但接下来的“930”更重要，因为决定楼市走向的基本面并没有改变，还要看具体的落地政策能否继续超出预期。最近几天已经流传了众多930政策版本，给一线城市的限购等政策落地“套”上了一个预期，接下来官方的政策版本，将会按下观望者失望/兴奋的情绪。坦白说，广州只在南沙放开限购的政策力度不及预期。不过广州是四大一线城市中最不典型的一个，而环渤海、长三角、珠三角的风向标是北京、上海、深圳，这三个城市才代表着楼市落地政策的最终底牌。只有超出预期，才能让人看到改变目前局势的决心。不然，压在楼市头上的几座大山，出生人口下降、城镇化率接近见顶、个人收入增长压力等问题，并不会给楼市一个翻身的机会。楼市还有结构性机会，这个机会在一线城市和主要二线城市，以及部分强三线城市，这些地方还有很强的经济增长潜力、人口流入引力、改善居住条件的动力，只有让这些地方的市场更加开放，才能让整个市场进入流动、循环的健康状态。毕竟，之前一些三四线城市的泡沫过大，其中就有一二线城市的限购挤压导致的购买力被迫转移原因。所以，930，北上深，应该再给点信心了。往期推荐北京楼市

压力来到了国央企楼市大利好之后，有人撤掉了提前还贷申请付鹏、陆挺、高善文……最近的发言，直击痛点70+㎡三居室增多，会成北京楼市新趋势？95后：对房地产最失望的一批人

政策大礼包，出到有效果为止。作者|宋虹姗图片来源|AI2024年9月初，外媒曾大胆预测存量房贷利率将大幅下调80个基点。如今，这一预期终于落地。9月24日，中国人民银行主要负责人介绍，在房贷方面，将降低存量房贷利率，并统一房贷最低首付比例。具体是：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。假设存量房贷为100万元，原房贷利率为4.5%，降50BP至4.0%。存量房贷利率降后，每月将节省约290.28元，30年可以减少利息支出超10万元。政策一出，准备预约提前还款的王芳表示：“已经撤回提前还款申请。”对于持有存量房贷的人来说，面对利率下降的情况，需要权衡几个选择：是使用手中的储蓄来提前还款，以减少未来的利息支出；还是保留现金，以获得可能的利息收益或作为应急资金；又或者是将节省下来的房贷用于消费，提高生活质量？三年前，王芳在北京买了房，采用的是等额本金还款方式。这意味着随着还款的进行，每个月的还款额都会逐渐减少。今年上半年，王芳已经提前还款一次。存量房贷宣布下调之前，她本来打算在近期继续提前还款，但计算省下的利息与投资收益的差距后，王芳决定取消申请。她意识到，将一笔资金投入到年化收益率大约为3%的理财产品中，预期的年收益可以覆盖甚至通过提前还款所能节省的利息。她计算出，理财产品每月能带来的额外收益，相比于提前还款每月节省的利息，长期来看并没有显著的差额。此外，王芳认为保持一定现金流的重要性，这样她在面临突发情况时可以更加灵活地应对。关于提前还贷是否会继续进行下去，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这取决于两个方面，一方面是无风险利率和房贷利率的差距，如果无风险利率还是低于这个房贷利率，最佳选择肯定是还掉房贷；其次，取决于居民的手上的储蓄的额度，和其未来的生活必要支出。据了解到，此前在“利率高点”买房，主要是2017-2021年买房的群体，很多人都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民。目前，很多城市的房价已经跌回2017年左右。而他们的就业正在承受着压力，李宇嘉认为，如果利率太高，导致偿还压力大，部分群体可能会断供，这个风险才是最大的。有数据显示，2023年6月前后，全国存量与新增房贷利差达到100BP左右。居民提前还贷情况大幅增加。以北京为例，央行数据显示，2019年10月-2023年12月，北京首套房贷利率下限为LPR+55BP，2019年10月的5年期以上LPR为4.85%，加上55个基点，首套房贷利率下限为5.40%。在此期间，购房者对房贷利率的感受各不相同。一方面，大多数存量房贷的LPR重定价日在每年1月1日，因此享受利率下降的优惠往往滞后于新购房借款人。另一方面，由于合同中约定的房贷利率加点幅度是固定的，存量房贷利率通常比2024年6月以后购房的借款人高出100个基点。代表着无论LPR如何调整，存量房贷利率总比2024年6月以后购房的借款人高出100BP。今年6月，国泰君安宏观研究团队参考全国银行间同业拆借中心曾发布的RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率指数的编制方法，计算了居民早偿率指标（CPR）。2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），反映居民提前还贷行为明显增多。多名市场分析人士认为，政策发布以后，提前还贷会明显缓解，有利于促进消费。按细分城市来看，更加利好重点城市的首套房存量贷款。例如，一线城市、以及厦门、杭州等，都是此前首套房当地利率比较高的城市，相比较而言，其他城市利好幅度不大。尽管提前还贷的情况可能会有所放缓，但分析人士指出，促使本次存量房贷利率下调的原因并非提前还贷潮，而是近期内需疲弱。据李宇嘉观察，国泰君安宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率（贷款人在规定的借款期限内提前还款的比率）回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。当然，早偿指数还在高位，这也是原因，但不是主要原因。主要原因在于内需疲弱。比如，8月份社零同比增长2.1%，是近10年的次低点。比如，8月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点。最终消费对经济的贡献最大，内需疲弱也是今年经济社会发展目标实现的最大阻碍。李宇嘉补充称：“政策意图是，想让居民多加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。”另外，央行还于今日宣布，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。本轮二套房首付调整，已降至2000年以来二套首付最低，直接统一了首套和二套的首付比例。对此，58安居客研究院院长张波认为，这体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。该政策将激发市场需求，降低二套房首付比例可以直接降低购房门槛，这有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。从二套需求来看，投资性需求已经离场，当下入市的皆为自住性需求。张波提出，降低二套首付比例，也预示着房价当下已经处于底部，一般来说较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。因此，在实施这一政策时，说明央行及相关国家机构对于当下楼市的判断已经更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。往期推荐北京楼市

北京新房即将迎来一次普遍性的重新定价。作者|小屋见大屋图片来源|AI今年8月，某大牌房企的一位区域负责人到北京汇报工作，顺道去了几个知名项目参观、学习。作为北京楼市的标杆，这几个项目开盘时发出的一张张热销10亿、20亿的海报刷屏朋友圈，让作为“外地人”的这位高管，带着虚心求教的态度进了售楼处，几十分钟之后，他离开售楼处，说了一句扬眉吐气的话：没想到你们北京的项目也卖不动，还不如我们一个二线城市。北京楼市坚挺的形象，就此在京圈外被打破了。地产超人李嘉诚说：“决定价值的因素，第一是Location，第二是Location，第三还是Location。”这位高管看过的项目中，有一个在坚挺程度仅次于上海黄浦江边的“北京海淀”，这个北京的学区圣地和产业高地，之前的项目从来不愁卖，但这个项目在6月20日拿证之后的近两个月内，仅仅卖出去4套，没卖出去的房子，还有252套。从8月份的那次参观之后，又一个月过去了，这个项目的网签套数大幅上涨了25%，达到了5套。同时，网签均价也被拉低了989元/平米，距离指导价的价差扩大到了超5500元/平米。数学好的朋友可以算算新签这套的价格比之前的房源低了多少。对此，有网友评论说：浓眉大眼的也扛不住了。这家企业在全国楼市下行初期，果断选择放弃一些小城市，重仓北京等中心大城市，从企业业绩报表上看，成绩显著，但如果下到项目看看实际情况，会得出另一个结论：危机暗生。它在北京的大本营——石景山的另一个项目，卖得要更好一点，6月29日取证438套房源，至今（9月19日），怒签13套。更重要的是：这一批房源网签均价比3月份取证的那一批低了7383.56元/平米，将近10%的降幅。同一个小区，即使有楼栋位置差别，不到半年之内出现这么大的价差，不知道上一期买房的业主现在是什么感受。这是一家央企，据说公司已经准备进一步放开价格权限，让卖得不好的项目再降降价。实际上，从8月份开始，针对滞销项目的降价就已经开始了。这家企业在丰台南苑的一个项目，8月中旬的时候，网签了7套房源，当时的成交均价是6.63万元/平米，到现在，又新增了4套网签，均价已经降到了6.48万元/平米。以这个价格计算，新网签的4套房源，单价只有6.18万元/平米。而它的指导价是7.8万元/平米。目前，北京新房的降价已经不是某一家企业的问题，另一家央企龙头招商，在丰台的项目招商臻园，最近又开始调整价格，项目销售指导价7.2万元/平米，去年开盘均价6.4万元/平米，最近一次调价，特价房价格已经降到了5.2万元/平米，位置好一些的大户型房源单价也调到了6万元/平米。随着特价房源进入网签，招商臻园的整体网签均价，最近一个月内从6.16万元/平米，降到了6.07万元/平米，算下来，最近的网签均价比之前低了超5000元/平米：每套房子便宜了30万到150万不等。在北京市场上，冲得很猛的还有另外一家央企：中建系。从8月份开始，中建系各公司旗下项目的降价策略已经蔓延到了部分高端项目，降价幅度大约相当于92折。市场上的央企大哥带头调整价格，北京龙头国企们也坐不住了。位于丰台四环内，瞄准丽泽商务区客群的高端项目豪宅君礼著，最近君礼著推出了一批125平米户型的特价房，价格降到了7.5万元/平米左右，最低一口价7万元/平米，而该项目之前的网签均价接近10.3万元/平米。有人说，这是继之前中建壹品花香壹号掀桌之后，北京国企龙头首开接力掀桌，把北京新盘的价格体系都搞紊乱了。在丽泽商务区辐射范围内的项目，特别是大瓦窑板块的中建和颂九里和京能西贤府，本来就是难兄难弟，这下估计对未来都产生了怀疑。和颂九里从6月份开盘至今，只卖出去4套特价房。它一路之隔的同伴兼竞争对手京能西贤府，凭借着大力宣传的强产品力，成功实现了对和颂九里的业绩反超，开盘近3个月，网签10套，把一个月前0：3的比分，扳成了10：4。虽然遥遥领先，但最近京能西贤府也开始推特价房，直降1万元/平米。京能，全称北京能源集团有限责任公司，是北京市属国企，总资产上千亿，主要业务有电力、热力、煤炭、康养、文旅，本来可以不踩地产坑的，但还是没控制住内心的冲动。北京另一个国企的地产项目，今年更惨。它叫北京住总集团，这家大有来头的公司，最早是做公共建筑和保障性住房的，后来公司越做越大，市场上的保障房越来越少，商品房越盖越多，住总集团也顺应潮流“下海”了。今年第三季度，住总在北京一口气开了4个项目。其中，住总·清樾府8月17日开盘时，项目官方宣传的口径是“劲销8.5亿、成交159套”，算下来套均534万总价，官网上的参考均价是4.3万元/平米，反推成交的户型每套平均124平米。这个项目户型区间在86-142平米，主力户型是三居、四居，表面看还算合理，但也就唬一唬文章开篇的“外地人”，因为开盘至今一个月过去了，它的网签数量是“0”，预定数量也是“0”。指导价为5.6万元/平米，降到了4.3万元/平米的销售价，都没有客户买单。而且，这是一个纯低密项目。但这还没完，之所以说住总今年很惨，是因为它的项目都卖不出去。和住总·清樾府一起开盘的住总·芳华里，开盘时官宣“劲销127套，总金额5.24亿元”，但至今只网签了8套，另有11套预定房源，合计去化19套，实际回款2763万。住总还有两个项目云和佳苑、国祥誉，在远郊密云，分别在7月19日、8月14日取证，至今网签也是“0”。云和佳苑是住总和北京建工联合开发的，而北京建工和首开、金隅联合开发的另外一个项目：硅谷ONE，刚刚大降价。硅谷ONE位于昌平北七家，这是一个互联网大厂员工买房必备选的区域之一，这个项目前两年的网签均价接近5万元/平米，而它降价之后的特价房价格为：3.6万元/平米。72折。它和君礼著两个项目，一南一北，都是北京首开这家地产国企龙头操盘的。两个项目一起把牌桌掀了。在北京楼市最火的时候，首开曾喊出一个口号：一部首开史，半座北京城。现在，整个北京都被首开的这个举动振懵了。最近，野村证券中国首席经济学家陆挺在一次演讲中说，国内的房地产，不是在所有地方都有供给过剩的泡沫，像北京这样有人口流入的大城市，过去的主要问题是房价太高了。现在，国央企下场带头，降价回调过程开始了，购房者是不是该下场了呢？往期推荐29万首付买北京？隔壁业主：后悔了，退房！付鹏、陆挺、高善文……最近的发言，直击痛点70+㎡三居室增多，会成北京楼市新趋势？95后：对房地产最失望的一批人对话边兰春：历史文化街区保护

不能让所有人都搬走｜CityTalk外卖骑手与保安，被困在各自的“系统”中

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多数人吃红利，少数人靠能力作者|小屋见大屋图片来源

北京房骑士团队提到，“一些开发商优惠力度持续加大，使得已购客户无法享受最新优惠，这些购房者害怕降价后质量不保，宁愿退掉期房，重新去买二手房或者现房，这样看得见摸得着。”作者|宋虹姗图片来源

房屋养老金试点非税收，维修基金存银行专户。作者|岳嘉图片来源|AI房屋养老金在多个城市的试点实施，一开始被误以为对住户加收费用，引发了“变相征收房产税”的担忧。后来权威媒体及主管部门发言人辟谣称，这次提出的房屋养老金是要建立公共账户，由政府出资。个人账户已经通过住宅专项维修基金建立起来，老百姓不用再多出钱。但争议还没结束，又有人提出质疑：全国的维修基金累计超过1万亿元，但这笔当初收房时缴纳的基金（一般按住宅建筑成本的5%计算，约每平方米50元-70元），是不是像某些楼盘的预售资金一样，已经被房地产开发商挪用了？确实有些地方存在违规动用维修基金的个案。但现在维修基金面临最大的问题不是被挪用，而是利用效率很低。我们主要从3个角度看维修基金：存在哪、谁在管、怎么用？

36氪未来城市实验室对话清华大学建筑学院博士生导师边兰春，谈历史文化街区的保护性更新、前门大街的高端国际化改造、胡同共生院的初衷与现实。在总面积62.5平方公里的北京老城区范围内，约42%的存量建筑属于历史文化街区、风貌协调区和一般平房区，正在进行着世界范围最大规模的一次保护性城市更新。作为北京老城改造的亲历者，来自清华大学建筑学院的边兰春教授感慨：很多历史街区并非单纯因为其每个单体建筑的历史价值或文化意义需要保护，更重要的是这些街区承载着一代代老北京人的集体记忆和情感纽带。但在长期的保护与更新过程中，我们往往忽略了城市居民与生活环境之间深厚的情感联系。边兰春教授的研究方向是城市设计与城市保护，他主持了成都人民南路南延线城市副中心城市设计、北京什刹海历史文化保护区烟袋斜街整治规划工作，参与过北京城市总体规划修编、天津城市空间发展战略规划、桂林历史文化名城保护规划等项目。日前，边兰春受邀担任信心与城市·未来城市大奖2024的专家评审，也接受了36氪未来城市实验室（CityLab）的访问。

Photo2024年，国内旅游市场的数字不断攀升，然而高端酒店市场却遭遇寒流，无论是消费还是拍卖转让均显得冷清。

房地产如何影响一个家庭的财富作者|小屋见大屋图片

36氪未来城市实验室：城市本身就是人类文明与信心的体现，但是在很多层面上又在消弭人的信心，这是个非常宏大的话题，从城市规划和设计层面，您对这个主题有哪些看法？NEWS”|

北京中海海淀项目也“破发”了作者|小屋见大屋图片|IC

“守门人”保安与“闲杂人员”外卖骑手，是两个“系统”的矛盾冲突作者|小屋见大屋图片|AI生成

存量房装修需求兴起，带不动家居企业的业绩。作者|宋虹姗图片来源|东方IC被称为百年窑火不断的佛山，开始停窑了。一自媒体消息显示：“泛佛山产区和国内其他产区已有一半以上的窑炉处于停窑状态。甚至有行业人士预测，国内现在的瓷砖库存，在接下来的几年，哪怕停产，也能满足市场需求量。”行业媒体“华夏陶瓷网”统计，近十年增长最快的江西高安产区，1-7月份停窑量在30-40%，预计下半年整个行情还会走弱，2024称为陶瓷行业历史上最难的一年。扩大到整个家居行业，低迷的地产市场也在影响上下游企业。据奥维云网统计，2024年1-6月全国新开盘项目1498个，同比下降10.8%，新开盘套数105.9万套，同比下降12.5%。精装修开盘规模为30.2万套，同比下降19.2%。四年间，精装房比例持续下滑，开盘规模缩水超八成。2020年，精装房开盘规模325.5万套；现在2024年上半年的精装房开盘规模是30.2万套。这是新房市场带来的冲击，存量市场虽然是各家居企业的转型重要阵地，但流量入口的竞争、消费者的需求变化也在倒逼企业迅速适应。

北京的大厂人，是昌平南楼市的定向蓄水池，流动的是大厂人，不变的是昌平南，让回龙观这样的热点区域能始终站在浪尖。作者|小屋见大屋图片来源|东方IC互联网的兴起，代表了一个新时代像浪潮一样快速冲刷掉了上个世纪的痕迹。而对于互联网宇宙中心的北京，很多大厂人的梦想是从回龙观开始的。在早期互联网人的记忆中，“回龙观”只是一个地铁站的名字，是北京最老旧的地铁之一：13号线最北端一站上紧邻的一片睡城，只负责为中关村一带的互联网追梦人提供夜晚的归宿。十年前，互联网宇宙的中心从中关村-五道口迁移到了后厂村，紧接着移动互联的新浪潮来临，滴滴等公司依托于移动互联的公司飞速发展，后厂村的势能因此而快速膨胀，越来越多的追梦者来到北京，成为新北京人，进入互联网领域，形成了一支庞大而无形的互联网大军。然而，后厂村比中关村更没有烟火气，大厂码农们只能在午饭后走下楼绕写字楼转圈，晚上再排队离开。与后厂村相邻的西北旺、永丰，因为地处海淀，虽然地缘很近，但房价上却贵了不止一档，对于成千上万的码农、厂工们，最亲切的还是昌平南。从2010年到2020年，有约61万新增人口住进了昌平区，其中绝大部分人会选择昌平南。增量最多的，则是沙河、回龙观这两个板块。这十年，是互联网飞速发展的十年，也是房地产市场价格日新月异的十年，伴随着昌平南的人口爆炸，很多大厂人平等地共享了互联网和房地产的两大红利。同时也因为回龙观、沙河房价起步低，距离后厂村距离近，从而成为爱加班的大厂人最喜欢扎堆的区域。（单位：万人）因为大厂人的偏爱，回龙观、沙河一带也被房地产开发商称为“宝地”。它有新产业不断输送新的人口，又有互联网人提供稳定的购买力，在产品创新、户型设计上不用费太大的精力和成本，甚至做得比南城项目低一个档次，copy一个“基础款”，就能卖爆。价格是更直观的对比。在北京南四环边上，价格7万左右的项目，需要做出高品质改善，甚至是豪宅品质，才能被市场认可，而同样的价格在北5.5环的回龙观板块，项目定位就变成了刚需/刚改。2022年，回龙观板块内的二手房，金域华府、国风美唐的房价都曾冲到8.5万/平米，之后市场调头向下，回龙观地区也无法逆市而行。公园悦府一区在2022年8月成交的一套两居室，成交价是560万，同户型在2024年5月成交价降到了439万，降价幅度约21.6%。一些楼龄比较大的小区，成交价格甚至逼近3万/平米。因此很多人说：楼市泥沙俱下，回龙观也不行了。曾经7万+才能买到的首开国风美唐，现在有大量房源挂牌价在5.5万/平米左右。首开智慧社的两居室，5月下旬的成交价已经得到了约440万，单价还不到5万/平米。不过，最近有网友发现，随着北京二手房成交量的回升，回龙观地区的房价居然开始有回暖迹象了。比如首开智慧社，现在已经没有挂牌5万/平米以下的房子，7月最新成交的一套中楼层二居室，单价约5.2万/平米。安居客展示的挂牌数据能更直观地看到回龙观区域的市场在发生微妙变化，一些成交活跃的热门面积段，挂牌均价出现了微涨。据奥维云网家居罗盘二手房监测数据，昌平区上半年度二手房交易小区活跃度前十强中，回龙观商圈占了4个名额，像金域华府这样的次新小区的活跃度在上升。另外，像融泽嘉园这样楼龄在10年左右，500万以内就可以买到两居室，600万左右买到110平三居室的小区，价格也出现了筑底回升迹象，交易议价空间变小了。（数据来源：奥维云网）首开国风美唐二期，目前在链家上有55套挂牌在售房源，近90天成交了19套，其中6-7月共成交10套，去年同期的数据是6套，2022年同期成交9套，2021年同期成交19套，今年的成交量已经恢复到与两年前相当了。成交量上涨，价格变得坚挺，甚至微涨，已经开始让部分潜在购房者着急，网上有人评论：“不懂这些跑步进场的买家是什么意思，明明再等等就可以按上套成交价买，钱都是风刮来的？”从挂牌均价走势来看，回龙观的房价也在下降，但是是昌平各板块中同比降幅最低的，对于一个挂牌量在2100套以上的板块来说，在目前的整体市场环境下，可以说是“不合逻辑”。挂牌量同样超2000套的望京板块，近一年挂牌均价跌了16.47%，约等于回龙观板块的2倍。大兴最热门的板块：西红门，过去一年二手房挂牌均价跌了12.77%，比回龙观高了51%。在房价最坚定的海淀区，挂牌均价降幅与回龙观地区相近的板块是“房价神话”一样的万柳，两者相差仅0.2个百分点。（数据来源：安居客）回龙观的抗跌，不仅仅体现在二手房市场。在新房市场上，回龙观的位置，如果平移到南城，相当于枣园、黄村，这一带目前在售的代表项目为京玺，据说开盘价格不到5万/平米，而回龙观地区的几个新盘要卖到6.2万/平米上下，更靠近6环线的沙河板块新盘售价才会降到5万/平米左右。不得不说，码农们的购买力确实强。（数据来源：链家）据说，回龙观地区有50万常住人口，教育程度也很高，大专和本科率在70%以上，是一个硬生生被互联网从业者拉升起来的区域。十年前，回龙观地区只是一个睡城，购物中心、公园、医院等配套都很少。过去十年中，中关村产业带向北延伸，有了中关村软件园、中关村生命科学园、未来科学城等产业规划，回龙观地区的居住品质才得以改善，公园绿地、医院、教育等配套资源整体提升了一个档次，地铁线更是增加到了4条，成了北京五环外唯一一个有“＃”型纵横地铁线的板块。回龙观的整体居住氛围在变得更加友好，而对于来自于互联网行业的自住购房群体来说，回龙观板块和海淀北板块的近50%的巨大价差，导致可选择余地并不多，最大的自住选择权就只剩下：什么时候买？买新房还是二手房？买哪个项目/小区？可以说，北京的大厂人，是昌平南楼市的定向蓄水池，流动的是大厂人，不变的是昌平南，让回龙观这样的热点区域能始终站在浪尖。往期推荐

在近十年中，望京一直是一个锚点、对标对象，但现在这个区域的二手房价格不断下探，已经快跌成四环线上的价格洼地了。作者|小屋见大屋图片来源|东方IC最近，北京望京西园一区的一套二手房又下调了一次挂牌价，单价直接降到了约3.7万/平米，刷新了望京近年来的价格底线，这个价格已经堪比东部的二线城市了。虽然这是一套不带电梯顶层复式大户型，但它所在的望京可是北京的第二CBD，即使现在望京的产业有一定的收缩，但从崔各庄到孙河，再到金盏，甚至东坝区域的新盘，在做定位和宣传的时候，都要找望京认一下“血脉”的。在近十年中，望京一直是一个锚点、对标对象，但现在这个区域的二手房价格不断下探，已经快跌成四环线上的价格洼地了。从全北京的宏观视角来看，二手房市场已经触底回稳了，6月份二手住宅成交14986套，连续4个月在1.3万套以上，6月成交均价还环比上涨了0.2%。但从微观来看，一些挂牌量比较大、老房子比较多的板块和大量的非常高端住宅小区，价格还在继续下降。比如，上述望京西园一区的房源并不是个案，这个小区还有大量议价空间比较大的房源在售。下面这套59平米的一居室，报价348万，底价可谈到300万以内，相当于还有15%左右的砍价空间，成交单价实际上不到5万/平米，两年前同面积段相近楼层的房源成交价在410-420万，单价约7万/平米，两年间降价约29%。望京新城是望京区域二手房成交最活跃的小区之一，因为临双地铁，配套完善，一度是韩国买家和年轻人青睐的小区，建筑年代为1997-2000年，目前大量房源的挂牌价格不到5万/平米，与两年前6万/平米以上的成交价格相比，也有20%以上的降幅。方舟苑是1999年的小区，旁边就是花家地实验小学和宜家，2022年的成交价格约7万/平米，目前大量挂牌房源单价在5-6万/平米，部分房源实际成交价不到5万/平米。进入2024年下半年的望京，不仅2000以前的老房子继续降价，次新房也开始跟随趋势下调价格。北京排名第一的中介员工说：望京地区，之前降价比较多的小区现在降幅趋缓，但有的小区之前没怎么降，现在降价会比较明显。比如圣馨大地这套121平米的两居，中间楼层，主卧朝东，挂牌价不到5.1万/平米。同一小区，朝向更好的三居室，挂牌价5.3万/平米。这个小区是2000-2007年建成的，物业维护不错，在房地产市场高峰期，它的成交均价要在8万/平米以上，四年前这个小区曾出过一套“凶宅”，单价也超过了7万/平米。国风上观，2010年左右的小区，大户型次新房买家的重点关注目标，今年上半年挂了一套约7.5万/平米的房源惊讶了很多人，现在在售房源的底价已经到了约7万/平米。该小区今年6月至今成交了3套，成交价都在7万/平米出头。首开知语城，2008年的小区，2022年的成交价还接近9万/平米，目前有28套挂牌在售，其中15套的挂牌价都不到8万/平米，有3套房源的挂牌单价甚至低于7万/平米。融科橄榄城是望京地区的豪宅代表之一，近年的平均挂牌价一直稳定在10万/平米以上，但今年部分房源悄悄下探到了8万/平米以下，小区一期、二期、三期挂牌价在9万/平米以下的房源合计有十多套。传统意义上的望京板块，是东北四环、东北五环、大广高速、机场高速围合而成的这块区域，但因为以花家地为中心的望京南部板块开发相对较早，从湖光中街到望京SOHO、国风上观这一带往北开发的相对较晚，楼龄有比较大的年代差，所以有些机构在统计的时候会把大家统称的望京分为花家地和望京两个片区。从安居客监测的数据来看，望京地区的二手房挂牌均价过去一年的跌幅为15.84%，花家地近一年的房价降幅为19.2%。这个降幅在北京属于中等偏高的水平，比业主们的实际体感有明显差距，主要原因有两点：一是目前各平台给出的统计口径都是挂牌价格，其中不是诚心出售的卖家会挂高价，这部分房源的挂牌价和三年前相比并没有明显变化，它们拉高了均价，诚心出售的卖家在已经挂低价的基础上，最后成交还有10-20%的让价幅度，他们的体感是最真实的。二是，与近一年跌幅更大的北苑和跌幅相近的小营、东坝板块相比，望京板块的价格在2023年之前一直比较平稳，此后快速下跌，而前三个板块的价格一直起起落落，北苑、小营目前的挂牌均价甚至比三年前还高，拉长周期看，也就没有望京的业主们感受强烈。而且，望京附近的来广营、酒仙桥、太阳宫这几个板块的二手房挂牌价下降幅度，以及与三年前的价格对比，都明显弱于望京地区，从而导致望京成为了事实上的洼地，而这个洼地是靠降价降出来的。望京的二手房价为什么刹不住车？并不是望京变得不宜居了，近几年望京修建了大量公园、绿道、滨水景观，虽然还是缺少特别火爆的大型商场，但临街商业和中小体量的商场非常多，有大量的宝藏店。甚至有人说，望京就像一个北京的卫星城，职住平衡、多业态方面做得非常足。网传比较热的阿里搬迁、望京写字楼空置率上升也只是原因之一，并且不是最主要的原因。因为阿里新总部距离原先所在地只有一站地铁，而新址所在的崔各庄板块，也一直被人称为“大望京”，对于在望京居住的人来说，一站之隔其实没有本质区别。望京二手房价格连绵不断的下跌，至少还有另外两个主要因素：首先，近年来望京受到年轻人的青睐，这些人流动性比较强，同时2015年前后首次置业的业主，现在又到了改善置换的时间节点，大部分改善需求会自然而然外溢出望京，比如流向后沙峪、新国展、金盏、东坝等板块，因为望京内部的普通小区与高端小区之间的总价差比较大，改善需求往往够不到融科橄榄城、国风上观这些大户型、高单价的小区，所以只能外溢到价差没那么大、新盘和次新又比较多的外围区域，以相近单价换到外围区域，补面积段带来的总价差即可。这些年崔各庄、后沙峪等板块的新盘特别“吃”望京的改善客户，就是这个原因。面对望京板块内部8万+的二手房改善小区，和崔各庄8万/平米左右的新房，以及后沙峪不到6万/平米的新房、约5万/平米的次新二手房，买房人的答案不言自明。而且，从朝阳崔各庄到顺义后沙峪这个开发带，是北京五环沿线上非常难得的有整体规划、连片开发、落地执行比较完整的区域，对于改善需求而言，从五环内换到五环外，在心理上不会产生明显的落差感。其次，望京目前的挂牌量非常大，改善需求外溢置换，需要先卖后买；2016年之前低价上车的人，现在有部分希望锁定收益；年轻人买房之后，家庭有了孩子需要换学区房。之前，望京房子换手率高、流动性好是优点，但现在几大因素叠加，成交周期变长，卖的人还在按原有节奏卖，买的人少了，交易活跃的惯性反而导致了库存节节攀升。下面这张图可能会更直观一点，望京的挂牌量是附近几个区域的数倍。引用一位在望京从事房产中介近十年的一线工作人员的直观感受：“当时误打误撞来了望京，来了之后才意识到这里是北京很年轻也很有潜力的区域。当时的房产生意比较热闹，房屋的成交率很高。今年望京不管是买卖房屋还是租赁，价格都跌了20%-30%。”在市场成交价下降的基础上，有中介会抓住部分卖房人希望快速成交的心理，引导后者低价挂牌房源。比如花家地片区1990年左右的老房子，如果业主出售意愿较强，一些中介会直接让业主往5万/平米以下的价格挂牌。与望京类似的，还有此前同样受年轻人喜爱的十里堡板块，价格走势雷同，因为该板块相比望京更缺少价格相对坚挺的豪宅小区支撑，所以价格同比降幅更大。朝青板块和一年前相比，价格降幅并不算大，但今年的二手房挂牌下降速度非常快，2月至今，挂牌均价直接从约8.3万/平米，降到了7.5万/平米左右。在一个有效市场，供需关系是决定价格走势的根本因素，望京接近3000套的二手房挂牌量，遇上了“等等看”的年轻人，需求下滑，另一端是控制杠杆、优化资产负债表的中年改善群体，卖一（望京）买一（外围板块）带来大量诚心出售房源，两者合力导致了望京二手房的超跌。但在望京人眼中，望京还是那个生活便利、有吃有玩的望京，只不过在此刻展现了资产缩水、商业店铺更换频率加快的大时代的那一面，对于真正喜欢望京、现在还没有买房的人来说，也是一次拥抱望京的机会，毕竟这是单价“4字头”的望京，相当于十年前的价格。往期推荐

北京在全国“517新政”之后，一直迟迟没有发布地方版调控政策，这意味着北京的降首付、降贷款利率暂时卡壳了。作者|小屋见大屋图片来源|pexels“517新政”之后，北京楼市还没释放下一步信息，部分购房者已经坐不住了，他们开始入市托底，使得二手房市场延续了3月份以来的成交恢复行情。二手房市场的“热”，刺激到了新房市场的“冷”，一些项目开始打明牌：以价换量。但新房对底价的不断试探，暂时由南城某项目终结了——这是一个官方信号，市场需要底部预期，而不是“恶性降价”。不过，经过上半年的不断试探、拉扯，北京楼市显现了5个信号。

环京楼市最火的燕郊，市场均价从高峰时期的3万+单价，跌到了1万元/平米左右，一套2010年左右的非高档住宅，6000-7000元/平米就可以买到。作者|小屋见大屋图片来源|IC

东易日盛内部员工称：“2021年以来，虽然有几家投资人来访洽谈收购，但陈辉并不愿意将自己创办的公司转手他人。劳动监察机构到访公司之前，陈总几乎每天都来上班。”作者|宋虹姗图片来源|东易日盛官网每个工作日早晨，位于北京酒仙桥的东易日盛总部都会散发焚香味道。每天上班给关公烧三炷香，是公司创始人兼董事长陈辉的“必要仪式”。这一切在劳动监察机构突然拜访并询问公司是否拖欠员工工资后发生了变化。2024年5月8日之后，仍在职的东易日盛员工，不仅再也没闻到焚香的味道，也没有见到陈辉驾驶的路虎车和其本人。

亿元，海信自有品牌业务比例已超过

目前二手房市场活跃度高于新房，也说明了新房市场调整并不到位。虽然今年3月份全国新建商品房销售面积、销售额同比降幅收窄，但市场成交量仍处于历史最低位，筑底过程尚未结束，性价比共识还未达成。作者|小屋见大屋图片来源|pexels4月22日，北京市住建委、中国人民银行北京分行、国家金融监督管理总局北京监管局联合发布新规：4月23日后签订购房网签合同，且离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。“离婚未满一年即认定为二套房贷”的政策自2017年3月24日起执行，供执行了7年多时间。在此之前，北京通州时隔9年解除买房“双限”，以及“认房不认贷”已经率先放开，标志着2016年、2017年出台的收紧政策基本撤销，政策导向进入新阶段。过去十年，北京楼市成交量与政策条件的关联度非常高，新房市场成交曲线与全国数据经常发生偏离，走出独立行情。比如，2016年，借助棚改政策发力，全国新建住宅成交137540万㎡，同比上涨22.4%，而北京同期的新建住宅成交下滑了11.9%。原因是北京全面收紧了限购、限贷、限价政策，同时减少了土地出让。被限制的需求涌进了二手房市场，2016年，北京二手住宅网签272431套，较2015年大幅上涨38%，创下了历史纪录。随后，2016年“930”政策出台，首套、二套房首付比例双双提高。2017年“317”，又进一步将购买二手房首付比例提高到了不低于60%（普宅）、80%（非普宅），同时执行认房又认贷。至此，北京新房、二手房成交量再也没有接近历史高位。2013年-2023年北京住宅市场情况：2015年-2023年北京二手房成交数据：业内人士普遍认为，目前市场缺乏稳定预期，等待市场自行调节筑底，将遥遥无期，破局的关键在于政策端。据中国指数研究院统计整理，2024

推出了全球首款可以爬楼的扫地机器人

1997年电影《甲方乙方》中，刘蓓有这样一句台词：“哎呦喂，你看人家这家具店，真大真气派，进来就是不买东西看着心里都痛快。”当时，她与葛优所在的，正是曲美家居在北京霄云路开的第一家独立门店。如今，如果曲美家居交到赵泽龙手中，显然已不如其父辈创业初期那样光鲜。作者|宋虹姗图片来源：IC

万科如期偿付美元债后，评级机构穆迪（Moody's）撤销其Baa3的发行人评级，授予Ba1的公司家族评级，同时下调高级无抵押债务评级，把所有评级列入评级下调观察名单。这标志着万科的公司家族评级从“投资级”下降至“垃圾级”。3月8日，万科A发布公告称，已全数偿付3月11日到期的规模6.3亿美元、票面利率为5.35%的中期票据(ISIN:XS1917548247)。然后信用风险的警报并没有彻底解除，当下市场对于万科流动性风险的担忧，聚焦于万科表外的保债计划会不会违约。

博物馆占地约500,000平方米，预计花费超过10亿美元，将是世界上最大的考古博物馆之一，收藏了超过10万件文物，包括图坦卡蒙的珍藏，预计将在五月之前开放。扫码加群请备注公司、职位、姓名

以底层资产稳健现金流回报为收益基础的公募REITs，出现了不寻常的行情波动。截至2024年1月22日，嘉实京东仓储REIT年内跌幅24.6%。此前的1月10日，这只在发行期备受热捧、公众配售比例低至0.46%的公募REIT一度盘中跌停。嘉实京东仓储REIT发行总份额5亿份，总估值15.65亿元，项目底层资产包括京东旗下重庆、武汉及廊坊的三个高标准物流仓储。原始权益人、资产管理运营方及主要租户都是京东的关联公司。发行阶段，投资者普遍预期这一关联交易结构下，其租金水平及租户履约稳定性均高于市场平均，因此蜂拥入场抢筹。然而，嘉实京东仓储REIT这轮下跌行情也与关联交易有关——1月4日，武汉仓储项目公布的续租单位租金水平，较此前合约下降超过13%，令市场哗然。1月17日，嘉实京东仓储REIT召开投资者说明会，公布基金份额增持及租金差额补足计划，试图稳定市场信心。在整体出租率达到100%、武汉项目续租租金仍高于所处市场均价、2023年度可供分配金额完成率超过100%的基本面下，嘉实京东仓储REIT投资者究竟在担心什么？仓储租金承压事件源头需要追溯至1月4日，嘉实京东仓储REIT发布《关于武汉项目主要承租人续租情况的公告》：重庆项目、廊坊项目当前租赁合同正常履行，租期均未到期，按照相应租赁合同的约定，2024年租金单价将比2023年继续增长3%。武汉项目完成5年续约，续租的净有效租金较2023年降低了13.16%。公开资料显示，武汉项目可租赁面积为5.21万平方米，于2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月。自2024年1月起，续租首年起始净有效租金调整为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内，租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。续租公告发布次日即1月5日，嘉实京东仓储REIT下跌7.57%，经历两个休息日和一日停牌后，又分别在1月8日及1月10日下跌8.64%和9.92%。1月17日召开的经营情况投资者说明会上，嘉实京东仓储REIT的资产管理负责人解释了武汉项目租金变化的缘由：从供应看，武汉市在过去5年间受新增供应影响，高标仓空置面积去化承压，租金议价空间增大，其中新入市项目在租金报价时会给予较大优惠使得全市平均租金呈现下降趋势；从需求看，2023年起，由于需求增长不及预期，包括武汉在内的国内部分供应压力明显的城市及区域租金出现明显下降，并逐步从新入市项目影响到成熟运营项目。武汉项目计租面积占京东嘉实REIT整体计租面积的15.3%，占总估值的17.8%。据市场机构YY评级测算，若2024年武汉项目租金下调13.16%，且同年重庆、廊坊项目的租金预测未变，即预期增长率仍维持3%，则2024年租金收入为1.16亿元，相比预期降低2.3%。京东仓储REIT招募说明书显示，上市的估值是基于三个底层资产满租且未来租金年增长3%的预期。反之，如果租金未按预期增长，则项目估值下降，进而导致REIT利润减少、分红下降。除去已经调降租金的武汉项目，租约将于2024年底到期的重庆项目、租约将于2026年4月底到期的廊坊项目，调降租金的可能性有多大？根据物联云仓2023年四季度报告，内外需承压使得国内物流市场租金下滑，空置率走高，同时重点区域分化有所加剧，京津冀和长三角地区全年下行，其中京津冀下行压力最大。截至2023年第四季度，重庆地区平均月租金为20.97元/㎡，环比下滑1.1%，空置率为20.29%，环比上升1.1%；截至2023年第三季度，廊坊地区平均月租金约为35元/㎡，环比下滑6.2%，空置率达到70.23%。有机构分析，就目前的仓储物流市场基本面而言，租金永续增长的假设不存在，保持稳定已经是乐观预计，下降是大概率事件。不过，中信证券明明FICC研究团队认为，尽管公募REITs部分底层资产在经营层面承压，但从可供分配金额完成度视角来看，除部分高速和个别产业园外，大部分公募REITs的可供分配金额完成度已基本达标。具体看仓储物流板块，三只上市REITs在2023年全年的可供分配金额的完成均超出招募说明书预期，中金普洛斯、红土盐田港及嘉实京东仓储的完成率分别为113%、104%及108%。可供分配金额是公募REITs投资者获得稳定分红的基础。关联交易利弊嘉实京东仓储REIT于2023年2月8日上市。京东智能产业发展集团（以下简称“京东产发”）是资产运营管理机构，嘉实基金为公募基金管理人。发行、上市前，嘉实京东仓储REIT的三处底层资产由京东100%持有，京东世纪贸易是原始权益人。此外，嘉实京东仓储REIT三处底层资产的承租人均为京东物流子公司。重庆、廊坊项目的主要承租人分别是湖北京邦达供应链科技有限公司、北京京讯递科技有限公司；本次引发租金争议武汉项目，最大租户是湖北京邦达供应链科技有限公司，也是京东物流旗下子公司，其收入贡献占比达到99.6%。也就是说，嘉实京东仓储REIT的原始权益人、资产管理方、主要租户，是来自京东的“一家人”。实际上，三个仓储的现执行租金，均高于所处低于的市场租金水平。以本次引发争议的武汉项目为例，该项目于2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月，而高力国际的中国物流仓储租金地图显示，2023年上半年，武汉区域每天的净有效租金是0.75元/平方米，每月约22.5元/平方米。高于市场租金水平且关联方租户稳定性强，是京东仓储REIT发行阶段的最大卖点。但现在看来也引发一定的关联交易风险，基金业绩表现出现脱离市场基本面的情况，也造成REITs底层资产现金流的可预测性降低，不利于引导和稳定市场预期。针对公募REITs存在的关联交易现象，南京证券债权融资部的卢轶撰文指出，在原始权益人是基础设施项目重要供应商或客户的情形下，可能定价不公允。同时，原始权益人也可能出于支持项目公司发展的考虑，让渡自身资源，购买项目公司的产品或服务，压降基础设施项目的费用或进行补贴，对项目公司进行反向利益输送，以增加项目公司的营业收入、利润和现金流，推进项目的申报发行，提高基金的财务表现。1月17日召开的经营情况投资者说明会上，有投资者提问：招募说明书承诺5年内京东集团体系外租户占比超过40%，目前进展如何?来自京东产发的资产管理负责人作出回应：“目前三个项目仍然是100%由京东集团体系内的京东物流旗下子公司进行整体租赁，基金管理人将携同运营管理机构在确保资产稳定运营的前提下，维护好现有客户，努力拓宽市场招商渠道，积极储备三方客户。”关于租金调整，嘉实京东仓储REIT的招募书载明：租期内每5年有一次租金调整机制，即根据届时双方认可的第三方评估机构出具的过去5年市场租金的增长率，对第6年/第11年租金进行调整，之后在租约内继续按每年3%幅度涨租。1月10日，嘉实京东仓储REIT发布了关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告：因武汉项目新签租约形成的租金收入差额，由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约1821.78万元），具体措施包括运营管理机构降低项目物业服务费、减免部分运营管理费用等。如措施仍无法完全弥补差额，则由运营管理机构通过其他合理方式承担，增厚武汉项目净现金流。一名不愿具名的公募REITs市场分析人士表示，原始权益人或基金管理人兜底租金收入差额是偏债性的处理方式，此举与公募REITs的权益型资产属性存在一定的背离。在嘉实京东仓储REIT价格起伏之际，另有三只仓储REIT——中航易商仓储物流、华夏深国际仓储物流、华泰紫金宝湾物流仓储——正在申报发行上市，投资者需要警惕关联交易风险。扫码加群请备注公司、职位、姓名

在深陷流动性危机的鼎益丰集团深圳总部，有一处名为静心室的房间：里边摆放的是财神、弥勒、菩萨，外边是大量背着房抵贷、索要本息回报的投资者。1月10日以来，各地投资者涌入深圳鼎益丰集团的办公室，要求如约兑付投资本息，但从鼎益丰工作人员口中得到了这样的答复：“如果现在退出只能打折甩卖自己的合同，报价只有2折，你愿意吗？给隋主席一点时间，他是神明转世，一定能逢凶化吉。”现年62岁的隋广义凭借“玄学投资大师”及“禅意投资法”的名号行走江湖数十年，以深圳鼎益丰集团及港股上市公司鼎益丰控股（000612.HK

主营建筑工程造价软件、自称2022年的市场占有率接近八成，广联达（002410.SZ）近日因“疑似全员年终奖归0”的话题冲上社交平台热榜。2024年1月以来，多名广联达员工在社交平台爆料称：公司将全体员工年终绩效强制清零，员工入职时签的合同offer有14薪、有15薪，这意味着上万名员工将无法拿到终奖，相当于工资被削减了20%。此后，广联达总裁办公室向全体员工发出一封公开信缓和局势，内容提到：2023年经营结果未达预期，为平衡公司长短期的经营需要，总裁办公会做出了绩效奖金的相应决策。结合当前对2023年财务结果的预估，公司会根据绩效结果对员工进行相应激励。公司经营管理团队对整体经营结果担责，年度奖金为零。2023年前三季度，广联达净利润大幅下滑，盈利相较于限制性股票激励计划的解禁条件甚远。房地产及建筑业景气度深度下滑，主营业务受到冲击，公司在提价销售、打击盗版、利用公共资源交易中心拓展市场等方面频出“盘外招”，也引发了市场非议。取消全员年终奖金惹争议一位认证为广联达在职员工的网友在社交平台表示：“此前口头通知是年终奖全员归零，内外网抗议后，公司总裁办又发了一封公开信，口头传达的结果是只会给绩效得分A和B+的人发一点激励，但如何评定绩效等级以及相应发放多少并未公布。”广联达最近一份财务报表显示，公司出现营收增速下滑、净利润大跌的情况。截至2023年前三季度，公司营业收入为47.49亿元，较去年同期增长7.02%；归属上市公司股东净利润出现大幅下跌，第三季度同比下降94.44%，前三季度合计净利润为2.61亿元，同比下跌59.02%。对于收入增速下滑，广联达在业绩报告中解释：受宏观经济增速放缓、房地产投资下行、建筑业项目开工下降等因素影响，公司所服务的建筑行业相关客户面临一定的经营压力，出于控制成本费用等考虑，客户当前在数字化方面的投入强度有所降低。针对2023年第三季度净利润大跌，广联达解释：公司营业总成本比2022年同期增加6.93亿元，同比增长18.34%，营业总成本增速高于营业收入增速，导致净利润下滑较多。营业总成本增加主要是人力成本和折旧摊销增加所致，其中人力成本增加

2023年9月1日北京实施“认房不认贷”后，截至当年末共有24个新盘取得预售证。叠加此后降低首付比例及贷款利率、调整普宅标准等利好政策，市场预期新入市项目将直接受益于楼市购买力恢复及需求反弹，但从网签情况看情况并不乐观。截至2024年1月第一周，24个“认房不认贷”后取证新盘中，仅大华启宸府网签率超过90%，对应网签金额20.55亿元，仅余尾盘顺销，其余大部分的楼盘网签率不足20%。大华启宸府以外，网签率排名靠前的楼盘为：保利天汇26.15%、北京建工·熙华台21.97%、晓月和风19.83%、万科东庐18.99%、龙湖顺义御湖境二期18.88%、建发观云18.46%；网签率较低的楼盘为：北京建工揽星樾7.69%、保利璟山和煦6.71%、森与天成5.94%、北投晟景汀澜4.88%、璟上兰园2.08%；另有印香山、元玺Glorious

2009年的11月，央视《经济半小时》栏目组联合四大门户网站，发起了一次面向北京市民的《百万网友房价大调查》，得出了一个在当时令人震惊的结论：北京二手房已经进入“百万元”时代。那一年，北京二手房成交均价达到1.3万元，主城区百万元以下报价的二手房源几乎绝迹。一位中年男性在央视的镜头中预言：按我说现在应该是最高点了。2000年的北四环外，100万是一套华清嘉园164平米的四居室，美团的王兴、字节跳动的张一鸣后来也在这里创业；2010年的东四环外，100万是一套炫特嘉园52平米的开间，热播电视剧《奋斗》中的陆涛毕业后就租住在同小区同户型的房子里；2023年的西六环外，100万是一套建工·揽星樾51平米的一居室。号称北京目前在售230个楼盘中唯一供应最低总价百万元新房的项目。当下，100万究竟能在北京买到什么样的新建商品房住宅？36氪日前探访了建工·揽星樾的售楼处及在建工程。看房团微信群聊中，建工·揽星樾获得了一个戏称：北漂“祭祖盘”。这里距离北京猿人遗址所在地周口店只有8公里。建工·揽星樾交通区位图区位与交通建工·揽星樾距离最近的地铁站——燕房线地铁饶乐府站仍有1.9公里，步行需要约20分钟。这里属于房山区城关街道，即良乡以东的房山老城区。从地铁饶乐府站上车，到达总部基地所在的丰台科技园共18站、56分钟，到达丽泽商务区共25站、1小时15分钟，到达国贸共34站、1小时39分钟，到达中关村共33站、1小时34分钟。从建工·揽星樾驱车前往京昆高速京周路收费站，车程约15分钟，由此至西五环园博园桥，车程约30分钟。按照地图APP的早晚高峰模拟预测，总计45分钟的车程将在早8点至9点间延长至58分钟，晚6点至7点（回程）延长至1小时10分钟。对于开车前往市区的通勤一族而言将是耐心的考验。由于处在行洪主河道大石河的支流上，房山城关在不久前的北京特大暴雨中遭受内涝。建工·揽星樾以西800米的一家超市，收银员说暴雨期间她被安置到宾馆住了五天，而洪水导致大石河2号桥遭冲击发生坍塌，经由此桥去往京深路及京昆高速，因此去往房山良乡及北京市区的交通也随之中断。2012年的“721”特大暴雨中，房山城关也遭遇了内涝。据消防人员对媒体透露，相比“721”暴雨，尽管2023年8月这一次雨势更大，但城关地区的清淤及疏通道路难度更小，主要得益于地下排水管网的建设。户型与对价建工·揽星樾的售楼处位于京周路临街的汽车4S店中间，售楼处公示的户型分为：51平米的一居室、74平米的两居室、88平米-99平米-104平米的三居室以及134平米的四居室。项目总规划户数是985户。

Pro」为这些企业推出了一套技术解决方案，结合人工智能生成技术，帮助这些企业处理行程、财务等方面的工作，让运营商能专注于业务扩张。「Topline

Roof，但受限于成本过高与安装难度过大未实现规模性应用。2019年10月推出的第三代产品Solar

本文是36氪「未来可栖」公众号「城中人」栏目的第五篇人物特写。

Land作为担保人、抵押中国恒大中心以获取80亿元的贷款融资。虽然相关贷款在今年较早时已解除质押，但目前EV

文中所有用@标记的人物都能在对应的社交网络平台上搜索到。成为一名优秀的建筑设计师与烤苕皮特别好吃的摊主之间，何欣（@热心市民不打烊）

赵晓丽图片来源

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坊间传闻，20年前，从人民大学毕业的刘强东曾经在鼎好大厦四层租下约3平方米的铺面，店名为“京东多媒体”、主要销售光驱和光碟，他很快便把精力投向电子商务，开始做京东线上商城。鼎好大厦一度领先于时代，成为中关村初代创业者的集散地，但直到2019年启动改造之前，一直停留在“电子大卖场”的1.0版本。2019年，外资财团以13.4亿美元的总价收购了鼎好大厦。这笔北京迄今为止体量最大的商业地产收购案之一，被外界普遍评价为“相当划算”。作为中关村区域“商改办”的典型样本和北京城市更新中体量最大的项目之一，鼎好大厦正在被“推倒重来”。日前，鼎好大厦业主方北京鼎固鼎好实业有限公司对36氪表示，继A座写字楼在2020年10月末推入市场后，鼎好大厦目前正在进行B座改造前期手续的报批和拆除工作，预计其写字楼部分将在2024年中整体推向市场。此外，鼎好A、B座一层及地下一、二层将被改造为商业板块，或将在2024年营业运营。腾笼换鸟2019年，瑞士合众集团联合华旭控股、啟城投资与颢腾投资，完成对鼎好大厦的收购。随后鼎好电子大厦正式关停。风靡近20年，一度被诸多创业者视为淘金场的中关村电子卖场终究挥手说了再见。同期，针对鼎好大厦主体建筑的改造也正式开始。鼎好项目方对36氪表示，由于项目对现金流有明确要求。因此改造采用了A、B座分开改造的形式，确保改造过程中项目剩余一座能有持续不断的租金流入。比如，A座改造时期，B座原有租户如创新工场、爱奇艺等，以及部分底商如麦当劳、星巴克等均在持续营业。而在B座进行改造时，A座已经入市一年有余，创新工场则由B座搬至改造后的A座。无论业主方还是为其提供租赁代理服务的世邦魏理仕，均对36氪表示，如创新工场一样改造后仍旧续租的情况并不常见。“这类升级改造本质上还是为了产业升级和腾笼换鸟。原有租户的承付能力和是否符合该区域现有产业特点，都是限制因素。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务业主租赁部负责人王一茜说。也因鼎好大厦改造后作为甲级写字楼出租，原有租户更新迭代，反而使得大厦在很大程度上躲过了教育行业危机带来的租户搬迁。“中关村原本的空置率是非常低的，在线教育行业收缩确实造成了空置率的提高，这类空置大部分是乙级写字楼，带有一定的遗留装修，符合一些成长类和初创类科技企业的选址标准。”北京鼎固鼎好实业有限公司副总经理于红对36氪表示，而鼎好大厦在改造后则已经成为甲级写字楼。外资接手前，鼎好大厦曾在2012年尝试过升级改造：将6层以上的精品格子间加上隔断，改作办公楼。2018年，基金和前业主方开始谈收购，才逐渐清退大厦A座6层以下的卖场租户，直至2019年初交易完成，1000多户租户的清退也基本完成。于红坦言，因为鼎好大厦A座没有散售，且大部分租户在2018年2月合同到期，因此租户清退相对顺利。而鼎好大厦B座则部分散售，有400多户小业主。根据此前媒体报道，他们中的不少人都在鼎好待了十多年，见证了中关村多年来的变迁。换句话说，如果当年刘强东没有转型电商，而是花上一笔钱买下一个柜台，便没有今天的京东。如此数量庞大的小业主，在中关村区域的改造中，仅次于中关村e世界。据36氪此前了解，无论办公楼大宗交易还是更为广义的城市更新项目中，针对散户小业主的回购都是难点。“关于小业主的问题，我们成立了专门的团队，去谈回购回租，现在基本已经回购完毕，剩下大概一二十户。我们的原则就是与小业主共同发展，让小业主能够得到相应的投资回报，我们的大厦改造也能正常进行。”于红表示，其与小业主的回租年限一般在10年以上。目前，改造后的鼎好A座单个租户的租赁面积有较大幅度的提高。以创新工场为例，其原本租赁面积仅有3500平方米，搬入改造后的大厦后租赁面积已经翻倍。王一茜表示，中关村商务区科技类公司居多，这类公司更期望承租大平面作为办公场所。“他们倾向于更高效工作，因此同等面积下，优先租赁一层而不是两层。”她说。商改办鼎好大厦虽然已经作为写字楼出租多年，但实际之前的业主方并未对大厦格局进行过根本性的改造。因此自2020年开始的新一轮改造，仍旧可以看作中关村区域商改办的典型样本。事实上，北京商改办的实践可以追溯到2017年以前，从东长安街到望京，再到三里屯、十里堡，均有此类项目入市。仲量联行此前发布的报告显示，2010至2017年间，大型办公楼项目入市后，一年内的入驻率能够达到70%，而不少零售物业则在风云变幻中逐渐褪色，针对传统百货商场的商改办项目也逐渐风靡。正如鼎好大厦此前是电子大卖场，这类卖场内部是按照商业逻辑来设计，建筑的核心筒（建筑受力结构的核心部分）都在外围，而办公楼的受力结构普遍在建筑中心。鼎好大厦A座外围的核心筒对玻璃幕墙有遮挡，导致中间采光较差。“我们的目的是将鼎好打造成为甲级写字楼的品质，其中一个设计手法就是在结构上打造出一个50米通高的采光中庭，达到玻璃幕墙和内部双面采光的效果。”其表示，采光和进深对项目品质影响极大。经历过改造，鼎好大厦A座已经成为中关村西区唯一拿到WELL和LEED双认证的写字楼项目。而B座径深虽然相对合理，但为了进一步照顾采光及与A座做统筹，项目方也在B座做出两个小中庭。“将来A、B座要做连通，它（B座）的核心筒是在中央，比较符合写字楼形态，所以我们只会在南侧做两个小中庭，与A座进行风格统一。”采光和径深，是大多数商改办项目方都会遇到的问题，但经过多年的实践，其难点已不在技术层面。据36氪此前了解，对于项目方来说，拆除中庭实际上会使得可租赁面积减少，影响业主方的现金流入。北京有商改办项目，掏空的中庭面积甚至达到其总面积的五分之一，项目方算利润账较为困难。压力之下，不少项目方开始想到“补面积”，例如外立面的阳台、未被使用的顶层等等，但这类增补在报批层面却未必都能够通过。于红提及，改造项目增补面积的问题必须在改造之初就关注到，从第一版设计时，鼎好方面就要求测绘公司介入，做平衡面积的工作，这样在后续的审批流程中才能比较顺利，且不需要走到特殊审批的流程。“如果一开始没有注意到这个问题，等到快要竣工或者办产权的阶段才发现面积差太大，那就很难去做平衡了。”采光和径深虽然是商改办项目普遍面临的问题，但项目方选择的解决方式却不尽相同，需要考虑到商改办项目所处的区域、面对的客群等多种因素。王一茜表示，位于中关村区域的鼎好大厦在改造设计时在中低区打造一个阳光中庭，一方面可以改善原有商业平面项目的采光问题，同时在平面形成环形走廊，可以增强入驻企业员工之间的沟通效率。而位于三里屯区域的盈科中心则是另一个商改办的典型案例。据悉，盈科中心于2017年入市，是北京的首个成功改造为甲级写字楼的商改办项目。它没有从中心掏出中庭，而是尝试纵切，使项目获得更大采光。有长期关注商改办的业内人士对36氪表示，盈科中心在三里屯，面对的客户更像是零售和办公相结合的企业，比如安利纽崔莱、雷克萨斯、奔驰等等，形式上更像是一个小独栋。但也有业内人士对36氪表示，也正因为其产品更像小独栋，面积较为固定，相对来讲灵活性较弱。而北京的写字楼市场需求变化相当快，从灵活度的层面来说，盈科大厦项目方或将在此后的运营中遇到一定的挑战。化整为零除写字楼外，鼎好大厦A、B座的一层、地下一层、地下二层将被整体改造为商业项目，作为中关村西区唯一的TOD项目，其拥有天然的交通优势，能够连通4号线和10号线。项目方介绍，仅保留三层商业，有项目整体盈利目标的考量。同时，商业部分本就规划为写字楼配套，没有面积拓展的需求。据悉，鼎好商业部分建筑面积4.2万平方米，但因为其主要在地下，受大厦机房、电梯等占位的影响，实际可租赁面积仅为1.8万平方米。如此小的商业体量，无论对于持有方、改造方还是运营方来说都是不小的挑战。2021年5月正式开业的西单更新场，便是北京非常典型的小体量商业改造项目，其前身为西单文化广场和地下地段商业格子铺“77街”，项目实际可出租面积近6000平方米，改造总成本却高达6亿元，项目现金流对入驻品牌调性、换租频率等精细化运营环节的依赖程度很高。目前，鼎好内将入驻的商业品牌还未对外透露，于红告诉36氪，因项目可租赁面积较小，空间设计方面需更花心思。机房等基础设施占位不仅对可租赁面积有较大影响，而且会影响客流动线，在店铺铺排上设计难度很大。此外，中关村西区拥有北京第一座地下环廊，鼎好大厦一端连接地铁，另一端则连接着地下环廊。因此，设计方在项目中规划一个24小时的连通通道，为将来中关村核心区地下连通预留好条件。据悉，中关村西区的地下环廊可通往主干道和各个大厦，设计初衷是缓解地面交通压力，但多年来使用效率始终较低。公开信息显示2022年7月末，海淀区人民政府已经开始针对中关村西区的地下环廊出入口改造项目进行施工招标。目前，鼎好商业部分的设计已经完成，实际铺面数量将近200个。为了提升坪效，项目方努力尝试尽可能小的店铺划分，同时尽量将店铺设置在主街上。项目方预估的零售比例约35%、餐饮业态30%、生活方式业态16%、科技体验业态13%、休闲娱乐业态2%，另有4%为其他业态预留。“中关村西区这边的商业，从南往北越来越萧条。”于红表示。中关村西区，东临中关村大街，西接苏州街，北起北四环路，南至海淀南路，区域整体接近正方形。以食宝街为分界，南侧有新中关购物中心和领展购物广场（原名“欧美汇”），鼎好大厦则位于其北侧，中、大型商业配套几乎没有。“我们也想借着这个项目，把清华、北大的学生作为目标客群吸引过来。”鼎好大厦与北大、清华两所顶尖高校仅隔一条四环路。除毗邻顶尖高校的先天优势外，中关村西区的目标客群同样包括商务精英及高净值家庭。“商务餐饮是中关村非常稀缺的。”于红表示。2009年海淀区人民政府发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，明确提出不鼓励电子卖场、商场（店）、购物中心、餐饮等业态在该区域内发展，为发展高端产业腾出空间。此后多年间，中关村西区对商业的新增始终非常审慎。不止一位商业地产投资人对36氪透露，中关村科技公司多，人员密度大，上班族的“吃饭”问题一直比较严峻。食宝街的引入，虽然使得这个问题得到了一定程度的缓解，但街内多档口，没有桌椅，溢出的餐饮需求实际无法被完全满足。鼎好大厦方面也据此将商场一层基本都规划为餐饮业态。2022年3月，食宝街传出关停消息。有知情人士表示，光大安石从光耀东方手中接下食宝街后，正在酝酿新一轮的改造。目前食宝街二期已经关闭，一期也正在逐渐清理中，改造正处在报批阶段。食宝街的关停，或许将为中关村区域的吃饭难问题带来更大的挑战。鼎好方面对36氪表示，鼎好大厦包括餐饮在内的商业板块或将在明、后年入市。中关村区域常年面临的“吃饭”问题，加之疫情影响，使得政府方面对中关村西区商业的态度柔和了不少。无论鼎好大厦业主方还是其他业内人士均对36氪表示，目前中关村西区商业更多以市场主导，政府方面更多把控的是地下空间的备案，对项目本身的合理商业配比并不存在通过审批限制的情况。鼎好大厦之后，中关村区域的写字楼大宗交易时有发生，每每成为市场中的热点交易。2021年12月，普洛斯收购中关村盈都大厦D座；2021年3月，中国金茂、首开股份、高和资本联手收购启迪科技大厦D座；2021年5月，安狮资本接盘远洋资本旗下的钻石大厦。这也是远洋资本城市更新基金旗下首个实现退出的项目。中关村多旧楼，交易后往往伴随着改造，也是在一次次点对点的改造中，押注着几代人创业梦想的中关村正重新适应、理解着新的时代。更多精彩内容👇欢迎关注未来可栖👇推荐阅读

仅靠车展上亮相的量产车海报及模型，恒大汽车就一度募集了300亿港元的战略投资，参与的机构包括腾讯、滴滴、红杉资本和云锋基金等。但日前一笔信托计划的违约，揭开了许家印造车的债务隐患。36氪日前独家获悉，中诚信托「新能源5号」日前发布了剩余信托存续期延长公告，变相昭告该笔信托计划违约。在面向投资者募集资金阶段，中诚信托告知投资人，融资资金将用于恒大沈阳新能源车厂的建设，但是投资人至今未收到信托公司提供相应的资金用途证明材料。而信托计划获得投资回报的来源，是恒大汽车未来销售收入的现金流。不过，中诚信托已经放弃通过恒大汽车销售回款来回收投资权益，而是选择接管恒大此前质押的住宅项目用地。「新能源5号」的投资人对36氪表示，该笔信托资金的底层质押资产是恒大住宅项目，分别为贵阳城市之光073地块、溪上桃园098地块，信托总规模在10-12亿元之间，投资人普遍认为，相比等待恒大汽车的现金流回报，中诚信托接管两宗土地开发是更安全、但也是实属无奈的选择。2019年，恒大曾对外披露在沈阳投资1200亿元用于建设新能源汽车项目基地，此后沈阳基地再也没有传出过动工、生产的消息。根据当年6月沈阳市政府与恒大集团签署的战略合作协议：恒大新能源汽车的整车研发生产基地将落户浑南区，轮毂电机研发生产基地及动力电池超级工厂将落户铁西区。发稿前，36氪致电沈阳市铁西区发改委办公室，接听电话的工作人员表示，对于恒大新能源汽车基地项目并不知情。恒大汽车旗下的首款新能源汽车已经在预售，打出「15天无理由退车」的销售噱头，恒大汽车总裁刘永灼也在近日透露，截至7月29日，恒驰5累计预售订单超过3.7万台。目前恒大汽车生产基地位于天津，是恒大收购NEVS国能汽车而来，承担着生产恒大首款量产车型恒驰5的重任，但能否达到量产标准也屡遭质疑。恒大于近日已陆续与多家信托公司签署协议，将部分项目剥离给信托公司，后者将接管项目公司的运营管理，向其投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼，而恒大有行使回购股权的权利。业内人士对36氪表示，信托公司接管恒大项目之后，如果地块销售情况乐观，足够偿付投资人欠款之后，恒大有权分享剩余回款权益；但如果地块销售情况不足以覆盖投资本金，投资人也有权继续向恒大追偿。「在政府等各机构推进的情况下，保交楼是第一。而新能源汽车通过销售产生的现金流，由于涉及债权人、供应链抵押担保等各种复杂的应付资金，信托投资人面临着极大的不确定性。」一位中诚信托「新能源5号」的投资人透露，因为房地产市场的下行状况和恒大所处危机，目前两宗地块的去化情况不乐观。36氪从多处获悉，中诚信托帮助恒大新能源项目融资的总规模在60-70亿元。今年7月，中诚信托旗下的「新能源3号」也出现违约，投资者向银保监会举报，质疑「新能源3号」存在编造信托目的、伪造信托合同、假造底层资产、擅自解除股权质押灭失底层资产、26亿元巨额信托资金挪用等多项重大违法违规。据了解，在艰难的债务重组进程中，中国恒大计划为海外债权人提供集团旗下物业和汽车两家上市公司的股权进行「债转股」，但主要海外债权人拒绝了这一提议。中国恒大未能如约在7月底公布债务重组的方案。恒大表示，鉴于集团的规模和复杂性以及所处的行业现状，尽职调查工作仍在推进中。希望在2022年内尽快公布具体重组方案并取得积极进展。恒大汽车前途未卜，恒大物业也不容乐观。此前，恒大物业134亿元存款遭银行强制划扣的原因被公之于众——中国恒大前执行总裁夏海钧与前首席财务官潘大荣及恒大物业的高管合谋，将恒大物业的134亿存款作为质押保证金，通过第三方公司向银行借贷，再转借中国恒大纾困。而此前恒大物业一位战投方人士也对36氪表示，当下在香港对恒大物业提出清盘呈请意义不大。根据恒大2022年3月在债权人电话会议上披露的信息，目前恒大境外直接债务折合总规模约227亿美元，包括中国恒大发行的境外债券142亿美元，天基控股子公司景程公司发行的境外债券52亿美元，以及项目融资和私募融资33亿美元。新能源车公司的生产线耗资巨大、回报周期漫长，需要长期资本支持，主流新能源车厂主要通过股权而非债务融资。以蔚来汽车为例：财报显示，截至2022年2月28日，蔚来汽车有未偿还长期借款总额为106.823亿元，主要包括2024年债券、2026年债券及2027年债券，部分资产支持证券以及蔚来汽车的长期银行债务。而2016年至2021年间，该公司的累计股权融资约900亿元。依靠债务滚续驱动的房地产开发就像四乘一百米接力，而造车仿佛一场马拉松。许家印可能拿着接力棒，加入了这场漫长的比赛。更多精彩内容👇欢迎关注未来可栖👇推荐阅读

2021年下半年以来，土地投拓从业者同房地产行业一起进入了「黑铁时代」，辉煌似乎一去不返。2021年初，全国22城推行集中供地模式，全年分3批次集中统一发布招拍挂公告，开发商集中参与竞拍。「北上广深」、杭州、厦门等22个城市在列。同年6月，广州首次集中供地期间，为增加中签概率，34家房企注册超300家「马甲」公司争抢1宗地块，豪掷保证金1300亿元，该金额超过广州市全年卖地额2466亿元一半。那只是一场短暂的狂欢。很快，土地投拓从业者第一个感受到了集中供地带来的巨大压力：集中供地前一个投拓经理跟进一个地块，集中供地后一个投拓经理需要在同一时期跟进几十个地块的研判。然而，忙得起飞的那些投拓人已经无比幸运。集中供地提高了房企拿地的门槛，投拓人的命运也由此改变，一部分人忙着跳槽去仍在拿地扩张的企业；而另一部分人面临公司没地可拿而被裁员的窘境。2022年，行业头部公司也在不断收缩公司的投资安全边界，业内人士对36氪表示，从前大部分头部房企会在全国100个城市看投资机会，如今分别收缩到30个城市以内。房地产行业流动性危机，加剧了集中供地后的投拓岗裁员潮。据时代财经报道，2022年2月，一位失业的地产投拓人，一共投递了765次简历，被HR查看60多次，最终通知面试的公司只有4家。土地投拓行业如此内卷的时候，地产科技公司反而嗅到了机会。毕马威中国于2022年发布的报告显示，在地产科技行业，核心业务为服务项目投资决策的企业占比已达12%，超80%的上下游地产科技公司的技术人员占比超40%。其中一批拥有极高颗粒度城市及土地数据的创新公司，为土地投拓决策定制了数字化的解决方案。悲观者在担心：土地投拓岗位会逐渐萎缩，直至彻底消失吗？乐观者也在焦虑：数字化技术对土地投拓人形成了哪些替代性的挑战？一家「博士比销售多的公司」提出房地产进入「黑铁时代」的万科已经变革了自己的土地投拓方法论。2021年万科集团业绩会上，开发经营本部首席合伙人张海透露，以前是按照每个区域的回款做可投金额，大家都希望在自己的区域多投资。去年开始，这样的投资方法不做了，投资额度不再分大饼，投资更加集中在市场稳定、项目安全、操盘能力强的地区。除此以外我们对新项目的投资评议也做了改变，重点是对直接影响投后结果关键因素的判断和把控。万科是行业内较早在投拓决策上应用数字化工具的公司，但作为开发商的他们并不是在「闭门造车」。上海脉策数据科技有限公司（以下简称「脉策科技」）是一家提供智能决策服务的地产科技公司，这家公司为万科总部及全国多个区域公司提供服务。2022年7月，公司联合创始人王可青在朋友圈发了一张来自某招聘平台的周榜海报，他被评定为「当周最受欢迎BOSS第6名」，王可青配文：跟前几周一样努力，排名却下降了，看来行情有起色了。一些开发商的土地投拓经理也向脉策科技投递过简历，但并不是所有人都具备「数据信仰」。脉策科技对于公司研策岗位的第一要求是：深刻理解头部房企投研、客研、产策、市场环节的工作，并且「有数据信仰」，有构建量化分析体系的能力、有探索数据并产生观点的能力。脉策科技将自身定义为「一站式数据科技服务平台」，通过自主知识产权的

河南烂尾楼业主集体停贷断供的风波，正在向全国发酵。这样的背景下，有370万粉丝的经济学家任泽平发了一条微博，建议就此取消预售制：650条评论里，没有一人提出异议，还有5300余人点赞、994人转发。今天，取消预售制获得的支持远比反对多，特别是在郑州——2021年末克而瑞统计数据显示，24个重点城市延期交付期房项目面积占当年销售面积的比重是10%，在郑州这个数字是29%。民意汹涌，是不是中国楼市就应该当机立断、顺水推舟，取消这一通行全球的房地产销售方式？这里斗胆，要为「千夫所指」的预售制说几句可能要挨千刀的话。根据现行的预售制，一般期房项目的主体结构封顶，购房者就可以在首付基础上申请按揭贷款。首付及其从银行申请的按揭贷款，需要部分存放在指定监管账户，根据施工、竣工的进度分批次由开发商提取。有些地方按照工程建筑总投资预算上浮一定的百分点，留存预售监管资金；有些地方则按照总的预售资金的一定比例进行留存，当然是小于100%。如果严格执行现行的预售制，期房预售的资金既可以保障项目建设完工，又可以方便开发商快捷地回款进行再投资。事实上，首付加上按揭这部分房款，在2017年房住不炒出台之后，就已经是土地市场投资的最主要资金来源，占比接近60%，相对于此前信托、私募、委托贷款等名目繁多的债务融资拿地，降低了开发商项目资金链断裂的风险，是一种进步了。错就错在，各地执行预售资金监管过程中，多有放纵、疏忽和漏洞，比如最常见的方式是开发商从供应商那里得到工程相关采购的发票，就可以凭此到银行提取监管资金，实际上并没有进行施工、更没有竣工。更有甚者，预售资金根本没进监管账户，而是直接到了开发商的账上。现在，事情又反了过来。2021年下半年起，受到房地产行业流动性威胁，地方严查预售资金监管，有的地方全额封存直至竣工才能提取，更有甚至把土地款的一部分也作为交楼的保障资金连同预售资金一起监管。虽然降低了单一项目的烂尾风险，但加剧了整个房地产行业的资金融通紧张，成为房企境内外债务全面违约的命门。预售制的执行要么过松，造成烂尾风险；要么过紧，导致了市场的震荡。但总被误认为是制度本身出错了。业主爬楼梯入住高层烂尾楼的事，已经不胜枚举。而烂尾楼是名副其实的「楼」，而不是空旷的土地。这些「楼」看起来差一点就竣工了——给了业主多大的期望，也就有了多大的失望。更何况，这些「楼」形成的在建工程，以及前期开发商办下来的土地权证、建筑许可、规划许可，都是银行的质押品，也成为千千万万购房者获得房贷的基础。在这背后，主体结构封顶就可以办理按揭，是中国期房预售制的一大特色，这在业内也被称为「超前回款」，它才是烂尾楼停贷断供蔓延的根源。按揭全名是住房抵押贷款，在欧美日等国家也广泛推行预售制及住房按揭制度，但其预售阶段只需要缴纳首付，待住宅交付、确立物权后，再由购房者以房产作为抵押，银行据此提供贷款。也就是说，由于超前回款的存在，国内预售楼盘回款只需要几个月，而海外预售楼盘则取决于建设周期，一般长达2-3年。可以看出，尽管国内首付比例高于海外，但按揭贷款的杠杆使用效率要远高于欧美日。这也是中国城镇化用20年走了发达国家200年之路背后的秘诀。但问题是，超前回款意味着实际质押品的严重不足，即银行给予刚刚封顶的楼盘以竣工住宅的估值，向业主提供按揭贷款。放款之后，业主就开始每月还供，开发商则得到全额回款，就没了赶工的动力，反而尽可能拖延竣工，不到临近交付半年工地上都见不到多少人，就是要尽可能地使用预售回款这个无息的杠杆资金。可以看到，新开工面积与竣工面积存在周期性的剪刀差，一段时间内开发商大量新开工取证预售，卖掉房子但并不急于继续施工，所以造成竣工面积的增长高峰延迟于新开工面积高峰的时间越拉越长。过去三年，由于房住不炒、债务融资拿地受控，开发商纷纷加速开工、延缓竣工，堆积了大量的未交付楼盘，同时遇上了三道红线、银行贷款两集中管理的史诗级调控，全行业流动性紧张，因此引发了这波烂尾停贷断供潮。超前回款加上预售资金监管放纵的背景下，银行提供给业主的按揭贷款实际上是「资不抵债」的。而业主的实际杠杆率远超过首付比例的60%、70%，因为主体结构只是一堆钢筋水泥，相当于我们过去全民「超融」了二十年，当然如期竣工、房价上涨之后，「超融」就会解决，但一旦楼市下行、烂尾增加，「超融」就会衍生断供问题。也正是在过去二十年，中国的城镇化及居住条件改善，离不开超前回款这个加速器。通过预售楼盘，开发商快速回笼土地投资款再去拿地，而土地财政也迅速壮大起来用于基础设施投资，带动城市建设。至于发展到今天，中国城镇化是否还需要这个「超前回款」，则是更大的话题，此处按下不表。但可以肯定的是，取消这个中国特色，向海外的预售制度学习，不敢说能完全避免烂尾，但起码不会有因烂尾而起来的大面积居民资不抵债，以及他们掀起的停贷断供潮。如果全面采取现房销售制度，当然可以避免烂尾楼，但随之而来的可能是巨大的资源及土地浪费。鄂尔多斯的教训历历在目。2011年康巴什新城拔地而起，大量的项目以毛坯现房入市，成为全球最惊悚的一座鬼城，直到2015年棚改货币化之后才得到缓解。如果更多采取预售制，楼盘去化率低，还可以收回土地、另做规划，总不至于推倒重来。实际上，期房、期货的诞生是用于对冲价格波动风险的。这也是预售制被忽略的一点优势，起到管理及反映市场预期的作用。在大宗商品市场，行情看涨，买家可以即期订立合约，以约定价格在未来购买一定数量的标准化产品，规避可能的价格上涨造成的成本增加。放在房价节节攀升的大都会楼市，期房预售也为刚需群体尽早置业开辟了捷径。现在楼市不振严重拖累经济增长，大家就其对经济的拉动形成了所谓支柱性的共识，但对中国特色预售制对居民消费能力的掣肘往往视而不见。超前回款机制下，一些首次置业购房者在楼盘交付入住前两年就按揭还供，同时还要继续承担大城市高昂的租金，这样的「双供家庭」不在少数。一言以蔽之，预售制不宜全面取消，但超前回款是时候调整了。最起码，银行可以先延迟期房业主还供的节点，到交楼入住之后。步子太大了，直接取消超前回款也不行，因为即使是央企开发商也经受不住回款周期拉长3-5倍的冲击。在今天的教科书里，王安石被誉为11世纪的伟大改革家。北宋积贫积弱，王安石提出「青苗法」，在青黄不接的时候为农户提供低息借贷的钱粮，抑制土地兼并同时为朝廷财政开源。到现代中国，农户小贷以及国家粮食收储制度，即为当代的「青苗法」，有效对冲了「谷贱伤农」。极具国家治理与金融创新理念的「青苗法」，在北宋年间执行过程中，变质为官府辗转摊派强制性高利贷、收取利息的苛政。仅此一个教训，就足够今天的「预售制」借鉴以改过自新了。更多精彩内容👇欢迎关注未来可栖👇推荐阅读

「我紧张到都要吐了。」这是林涵第一次参与法拍房竞拍的最强烈感受。标的物为深圳福田区一套两居室住宅，起拍价396万元，加价一次为五千，五、六名对手随时会出价，半个小时便突破了500万元。经过150多轮的「较量」，紧盯着屏幕的林涵终于以598万的价格拿下这套房子。这套房子比市场价便宜了将近百万，但直到「落锤」定音那一刻，她还未曾实地见过房子一眼。以小博大的投机、竞相出价的博弈、明星豪宅被拍卖的猎奇故事、财富的流失与拥有……法拍房似乎齐起了所有能够想象到的「都市传说」因素。更火热的数据来自成交端。刚刚落下帷幕「史上最难618」，京东拍卖的数据显示，破产拍卖业务创下新高，住宅用房成交金额累计超12亿。同时期，法拍房辅拍公司及从业也在发展壮大。在天眼查搜索从事法拍房业务的相关公司数据显示，全国范围内成立时间一年内的公司数量占总数将近三分之一。国泰君安证券研究所日前发布的一份法拍房专题报告显示，过去三年法拍房的规模基本上稳定在3000亿元左右，而新房市场则是从15.9万亿元增长到18.1万亿元。尽管商业类资产持续增长，但是成交依然以住宅为主导。2021年，全国法拍房流拍率达到80.2%，极高的流拍率背后隐喻着一个尚未建立通行规则和秩序，却已经有人从中渔利的市场。捡漏还是入坑？「当你想买一辆奔驰，手中却只有买别克的钱的时候，就会想找其他门路。」深圳法拍房资深人士曾小路说法拍房也是一样。2021年成龙北京豪宅被拍卖的消息登上微博热搜，让林涵知晓了法拍房这一购房渠道。眼看着深圳房价一路上涨，相对于入门总价，手里的预算选房范围从福田移到了龙港，她开始行动了。捡漏的可能性从概率上看是存在的。一般而言，北京这类一线城市的法拍房成交价通常为市场价的8折左右。瀚海数据研究院数据显示，2022年5月北京法拍房的成交折扣为8.2折，近半年来，北京法拍房的成交价在8折左右波动，近两个月的成交折扣维持在8折以上。围观到入场的这段时间，林涵每隔几天就刷新下法拍房网站，翻遍各大网站的拍卖经验，甚至自己去做过产调。产调即产权调查，包括房产的年限、抵押、租赁、学位情况等在内的全面调查。之所以迟迟不下手，林涵害怕入坑。「如果房子便宜又没人买，那肯定有雷。如果听中介的，其他竞拍人会不会是托。」她在社交网站看到有人花一千万买了块厂地，结果破了别人的低价局，「有人想以底价买入，我们懵懵懂懂出价压过了对方。」现在还处于纠纷境地，无法安宁。也有人入住后仍遭骚扰，不堪忍受卖了房。另一位来自成都的法拍房竞拍人李辰就踩雷了，在青羊区花280万元左右拍下的房子，过户一年多还搬不进去，里面的住户是原房主的债务人，声称没80万就别想让他出去。「扯了很久，公告上说是法院包清场（清退住户腾房），可还是得去法院来回找人催促着才行，耗费精力。」陈辰每次聊到法拍房，都劝告身边朋友，一定要谨慎谨慎再谨慎。95后郑州人陈默对法拍房可谓「一见倾心」。他在朋友圈看到相熟的房产中介经纪人发了法拍房广告，发现那套房子离刚买的新房特别近。郑州二七广场附近的三居室，1990年代一楼带小院的房子，起价58万。当天下午和经纪人去看房，就在网上交了15万的保证金。产调是另外的价钱，不多，只要500块。几天后，他以69万的价格拿下了这套房。受访人供图「中介问我心理承受价位，我说每平一万元都可以接受，最终杂七杂八的费用加起来合计每平9500元吧。」陈默心里怀疑中介可能吃了差价，却也无所谓。「人家挣得就是这个钱，你想省也省不了。」他觉得找中介花的钱，买的是时间、效率和信息差。这套房并不比市场价便宜多少，但陈默自有打算。此前他在老家县城和郑州买过两套「老破小」都拆迁了，补偿款加起来将近200万元。买这套法拍房，一方面为了给父母养老，另一方面的原因是「说不定以后也会拆迁」。实际上，陈默目前最困扰的问题不是顺利入住的法拍房，而是他所买的新房要延期交房，有烂尾风险。法拍中介的价值「很多人会自己拍，不找辅拍机构。」曾小路坦承，严格来说，这行并不算居间中介服务。法拍房的从业人员素质参差不齐，很多从业者都是先从身边熟人下手成单。数位法拍房业内人士告诉36氪，这行不需要有中介资质，赋闲在家的宝妈、微信好友4000名的微商都能在朋友圈发房源，靠熟人推荐「洗一遍客」。不堪骚扰的用户36氪发现，法拍房行业在各个城市的佣金几乎没有标准。北京法拍房中介透露，从产调、辅拍到清场，整套流程下来三万到五万不等。深圳法拍房中介称佣金为成交价的1%-3%，一般而言有长期租约的房子能收到5%。另一名深圳从业者称5000块钱可以包全年拍卖五次，拍不到退款，其余费用另算。李青是北京的一名入行三四年的法拍房中介，他称月入七八万也有，几个月不开单也有。「对于一部分法拍房中介而言，朋友圈发房源带来有参拍意愿的人，是他们最重要的工作。剩下的活就交给了公司其他人。」李青称市场上的产调相对来说仍然比较肤浅，而且行业里有些业务员会为了开单，隐瞒掉一些瑕疵。比如同小区的户型朝南、装修最好的房子，市场报价能达到500万，实际上这套法拍房朝北装修又差，只能卖到400万。「有业务员会告诉客户这套房子能值500万，加吧加吧，加到450万都没关系。」户型、朝向、面积、税费、市场价、落地价、贷款乃至是不是凶宅……实际上这些花钱产调得来信息，普通人费些精力也能查得到。出于谨慎，林涵找了深圳法拍中介，但对于房子的关键信息自己又进行了反复确认。最不能碰的房子和法院沟通执行、帮客户竞拍、查房子税费问题，曾小路说这些是法拍房中介的固定动作。他做过的案例中有高达两千万元的深圳学区房，也常在微博给人解答如何退法拍保证金。曾小路对36氪称，自己每年经手至少二百套的法拍房源。他着重强调了二百套是拿到钥匙的房源，毕竟有些中介门店一年能拿到十套独家房源就算了不起。不过，曾小路坦承法拍房相对来说比较公开透明，「地址在网上都能查到，就算买家自己去敲门，业主也十有八九给开门。」能拿到房源钥匙的秘诀，是曾小路有法拍房行业上游的渠道。他与几家典当、担保行等金融机构保持合作，甚至房子还没进入拍卖之前，就已经掌握了全部信息。「同行中像我这样做的，深圳可能只有三四家。」「截住」了上游的房源，需要做的事情便不再只是朋友圈洗客。既要为处理抵押物的金融机构做周期长短的考量，也要为原房主考虑帮忙申请住房补贴，还要为拍卖者击败突如其来的对手，最终用合适的价格成交，一手托N家。在北京做法拍房中介的李青，见到的原房主都很客气，看房时话里话外都在表达能否将房价拍得高一些，好足够覆盖掉债务。「有些人卖了上千万的房子，手里还能剩下些钱，几万几十万的都有。」带有长期租约的房子，是法拍房从业者最喜欢接的单子。「普通人最担心的问题是能不能入住，一般而言法院公告会负责清场，中介或机构介入能起到的作用也就是催促流程，早一个月入住也能为人省一个月房租。」涉及到土地增值税或税费不清的房子，所有人都避之不及。这类情况多出现在一手现房，正如此前宝能集团旗下公司有484套房子要进行拍卖，用于偿还平安银行债务，围观人数达到了10万以上，但首批房源最终撤拍。宝能城交易税费具体数额、该由哪方承担等问题都不明确。曾小路称不解决税费归属，几乎没人敢报名，风险太高了。36氪获悉这些房子仍在宝能名下，每套原价不到100万，导致了有可能产生高额的土地增值税。法拍房资产由于不限购及折扣价起拍获得关注，主要成交集中在一线城市，但地域差异明显。国泰君安证券研究所的报告显示，一线城市中深圳的溢价率最高，不仅没有折价，且基本上每个主要城区都溢价，在上海基本上没有折价的同时，北京依然有较高的折价率。长期以来，法拍房市场是限购政策的「法外之地」。但2021年底，最高人民法院出台新规，规定全国法拍房纳入各地房地产限购政策约束，受限购约束的竞买人将不被允许参与法拍房竞拍，2022年1月1日开始实施。五分运气、十分清醒拿到钥匙，打开法拍房的门，曾小路见过参加过抗美援朝的老兵独自留守，也见到过人去屋空后餐桌上还有没吃完的一碗面。做生意赔钱、工薪层断供、公司债务纠纷，是大多数法拍房背后的故事。陈默在郑州买的房子，原业主是洛阳人欠了一千多万的债务，郑州洛阳的几处房产和车子都被执行了。不过自始至终，陈默也没与业主见过面。由于法拍房主要是因债务问题而起，因此债务违约风险和破产清算案例的提升带来供给端的增长。国泰君安证券研究所的报告显示，从破产企业分布看，集中在浙江、江苏、重庆、湖北和广东等省直辖市，与法拍房挂拍量较高的城市榜单基本吻合。以浙江、江苏和上海为代表的长三角省市破产企业数量合计占比全国的30%。破产企业数量尽管较高，但是长三角地区整体企业数量也较多，且在产业集群的形成下，当地居民财富也较高，因此出现了供需两旺的情况。「闹得最厉害的时候是强制执行那一步，一般都是法院执行。面对80多岁的老兵，只能多做思想工作。」曾小路称有的原业主不甘心自己的房子没了不愿搬走。当原房主有不止一个债主而法拍的钱堵不上窟窿时，也有债主不甘心拿不到钱直接撬门住进来。瀚海法拍网总经理曹辉对36氪解释，法拍房的争议集中出现在腾房环节。有的房子带长期租约，就需要确定租约是否具有法律效力。如果是恶意租赁，可以走仲裁途径，对于法院认可的租约，可以与租户进行协商解决。一名房产领域资深律师告诉36氪，除了考虑标的物风险，竞买人也要注意自身因素。一是购房资格，二是贷款要求。法拍房的贷款流程相比二手房按揭更为严格。北京京师律师事务所郑美玲律师称，委托方在与法拍中介或机构签订协议时，注意审查中介机构在处理法拍房事宜上是否具有资深的经验，可以通过专业性和经验的中介机构来给予更专业的帮助以减少风险，但也要留心合同条款。五分运气加上十分清醒，林涵如愿在福田区买到了那套法拍房，贷款、过户和收房都很顺利。她说收集的信息足够多，内心才有底。当然她也很庆幸：「运气好，没碰到奇葩事。」（应采访者要求，文中林涵、李辰、陈默、李青均为化名）更多精彩内容👇欢迎关注未来可栖👇推荐阅读