大胡子说房

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太意外!降息落空,但更厉害的大招可能在路上?

8月15日,MLF利率下调15个基点至2.5%;7天期逆回购利率下调10个基点至1.80%。因此,今天又是备受瞩目的一天!结果出来了,5年期LPR利率维持不变,依然是4.2%,但1年期利率下调10个bp,为3.45%。5年期LPR利率的上一次调整是6月,那时候降了10个bp,7月维持不变,本以为8月会下调,但现在看来,也是保持不变,只能说还是保守了。从历史上看,连续下调LPR利率的情况也出现过,至于本月为什么想维持不变,我的猜测应该有2点:1、存量房贷利率打折准备中,一旦存量打折,新增打折的动力就不足了,毕竟现在不少城市的利率都在3字头了。2、不能单靠降低利率来救市,大招或许正在筹备且准备落地中。从上个月月底到现在,都还处在发声表态的状态,但落地细节寥寥。一线城市在本月月初的时候,也说要开会商讨放松的政策,算来,也该是时候放松了。不出意外,8-9月应该还有一波楼市刺激政策,而且这一次,一定剑指一线。关于政策我们会第一时间去关注,包括每次政策的解读,也会第一时间和大家分析。但是由于话题偏敏感,一般我的讲解和分析都只在我的闭门直播课程中讲解,尤其是对于政策的分析,尺度比较大,话题比较深,不适合公开场合说太多。所以想要听点不一样的,别忘了扫码添加我的微信,我这次会赠送大家3天的闭门直播课程,除了有热点政策分析,还有关于楼市选筹和房产买卖的技巧方法,感兴趣的可以扫码加微信,领取免费的闭门直播课程门票。说回这次降息,此前大家预测都会降,当然了,我在周日的时候也认为会降。结果确实让我有点意外,也啪啪打脸了。按理说,现在情绪非常低迷,如果能释放一点利好信号,至少能挽回一部分信心。可现在没有选择这么做,唯一的解释就是:并单纯靠降息来拯救信心。实际上,现在的利率真的不高,高峰期6.3-6.4%的城市比比皆是。现在在4.2%的基础上,部分城市还可以选择自主下调,最低的城市已经干到了3.6-3.7%,但市场也并未因此而直接好转。也就是说,降息拉动楼市回暖的效果其实是很弱的。至少是在拯救楼市这方面,靠单纯的降息效果微弱。而且,本月虽然5年期LPR利率没有下调,但1年期的LPR利率依然选择降低10个bp。也明显表明态度:给实体经济传递利好。我多次表明,救楼市本身只是救经济的一个分支,而救经济,一定绕不开楼市。现在救市不能只救楼市,刺激实体经济的回暖一定也是关键,所以1年期LPR利率的降低,释放的信号就更加明确了。——救经济,更需要组合拳去解决。我认为,本月5年期LPR利率虽然没下降,但应该还会有更坚定的政策出来。而且,这些可能比降息效果来得更直接!另外,8月20日中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议,会议有两点提法:1、发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用,增强金融支持实体经济的可持续性。2、要继续推动实体经济融资成本稳中有降,规范贷款利率定价秩序,统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。结合此前一开始说的支持,到指导,种种信号都表明存量房贷利率是有机会降低的。而且降低存量房贷利率,可以激发大家消费,按理说是两全其美的事情,为什么迟迟没有执行?我猜测毕竟是要银行让利,这样会降低银行的利润空间,银行没有动力主动去做这件事情,应该如何破局,怕还需要再等等看。不过,之前有内部消息称8月底,一线城市的松绑就将有定论。到今天为止,月底结束也没几天了。此时此刻,我相信不少人看的挺迷茫的。对于本就有买房需求的,都想再等等看看利率能不能再降降。对于想要卖房置换的,怕自己现在割肉卖了,之后又突然涨了,其次呢,还有一批置换的朋友是想等政策,尤其是一线城市的政策。大家在等二套首付比例降低的大招,一旦降低意味着置换的成本大幅减少,所以我了解北上广深的一批置换客户,其实在等利好落地的。持币观望,基本是现在刚需和改善群体的一致动作。但在等待之余,我不建议大家只是干等,先了解政策,先了解方法,先认识楼市,是低迷期我们需要补充的知识。否则每次周期来临时,我们就只知道被人牵着情绪走,这会非常被动。我现在为真正有需求提升房商认知以及想要抓住机会上车有价值城市的朋友,准备了3天3节闭门直播。这3天课程能帮你最快看清当下楼市,搞清楚目前楼市买卖的底层逻辑和实操方法,此外还有社群接龙答疑,非常适合目前还在犹豫观望的朋友们。这套直播课原价1299元,现在限时免费送给大家,有空的朋友都可以来听听,扫描下方二维码,加我微信回复“房产闭门优化直播”,我会优先把最新的直播门票送给最需要的朋友。降息了,对楼市有什么影响?至少当前节骨眼,靠单一的降息,要想彻底扭转楼市预期,很难。所以我在之前文章说过,LPR利率降低这件事,信号比实际意义更值得关注。从3点能看出来实际意义,略小。1、LPR利率只会直接刺激新增贷款的增加。众所周知,现在的房贷利率=LPR+银行加点。银行加点固定,LPR利率降低,房贷利率就会降低。而房贷利率直接影响月供,利率越低,月供越少,省下来的钱可以拿出来消费,这是降利率的目的。2、并非是存量贷款打折,LPR利率对存量房贷款的影响很小。LPR利率,虽然存量贷款也能相应降低,但基本要到明年1月才生效。到时候参考的LPR利率,则是12月20日公布的最新数据。到时候是降还是涨,无人知晓。所以对存量贷款的消费刺激暂时是看不到的。除非是存量房贷打折,但这招还没出。3、现在很多城市的房贷利率已经低于4%,但刺激效果不大。大家如果还记得,早就有一批城市的最低房贷利率突破4%以下了。目前在LPR利率的基础上,允许下调20个基点,另外,如果城市连续3个月新房和二手房价格下降,可以阶段性下调或取消当地首套房贷利率下限。所以早就有一批城市的房贷利率低至3.7%,甚至极个别已经到了3.6%的优惠。但低利率也并没有直接刺激成交的反弹和价格的回暖,可见降息的边际效应早就降低了。如广大网友所说,我不是缺那点利息。至于缺啥,有人缺信心,有人缺首付,有人缺月供,各有各的缺,不在这讨论了。按理说,今年的救市可以说力度堪比2015年,也是一次史诗级救市。但从救市的频次和力度来看,似乎又达不到2015年那样的标准。于是,很多人认为今年反而是楼市真正意义上的转折点。虽然都是救市,但毕竟所处的阶段不一样,同样的药方,也可能达不到预期效果。或许楼市也将从今年开始,真真走上了极度分化的时代,未来二八定律下,只有好城市才配谈房产投资。今天降息落空,并不意味着救市的落幕,相反,或许是其余救市手段将出的预告。放眼全国,刺激经济政策是必须的。而房地产行业作为经济支柱性行业,也是必须要救的,必然不会以某些人的意志为转移的。最后,我想说,周期似乎又来了。我常跟大家说,经济、楼市,要赚钱逃不开周期,低迷-刺激,火热-调控。周而复始,而现在我们再次走到了周期的新一轮起点。这次机会,你还要放弃吗?为了更好的让大家以史为鉴,看清楚过去楼市的脉络和规律,我花费非常多时间打造了3天的闭门直播课程。这3天的课程,我除了会对近期出台的政策进行分析之外,还会告诉大家一些需要避坑的房子,现在有很多降价的房子,甚至深圳都出现了价格腰斩的房子,但有10类房子,不管怎么降价,我都不建议购买。我把这称为10类不能买的垃圾资产,那究竟是哪10类,我是做了总结和分析的,总之这3天的闭门直播课程非常实用,有兴趣的朋友,老规矩,扫下方二维码,我可以送你闭门直播的门票。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年8月21日
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一声惊雷,楼市掀起大风暴

楼市,变了!当然,我指的不仅仅是当前的行情,而是一场巨大的变革正在展开。不知道大家有没有注意到这样一件事:最近,各地都在出台政策推进现房销售。——现房销售时代,可能即将来临。其实无论期房预售还是现房销售,很多朋友在买房时都会遇到一个棘手难题:如何选择最靠谱的开发商?有这样困惑的朋友们有福利了,我准备两份重磅资料,帮助大家选到靠谱开发商、买到最优质的物业:1.全国上市房企“安全性”预警一览表;2.全国30城品牌物业排行榜。老规矩,扫码添加我微信进行领取。不经意间,全国正在掀起一场推动“现房销售”的大风。其实,现房销售的呼声已经喊了很多年了,但是,最近官方的突然发声,让这件事逐渐有了实锤的苗头。2月8日,官媒《经济日报》发表了文章《大力推动商品房现房销售》。我特地把原文翻出来看了看,在这里给大家划个重点:1.实行多年的预售制度或将改革,现房销售未来将是大势所趋;2.现房销售有利于保护消费者权益;3.北京、杭州、济南、西安、福州、合肥、宁波等城市已经出现了现房销售试点。我们都知道,一项重要事件的推进,往往都需要有媒体的宣传造势。作为官方背景媒体的《经济日报》率先发声,信号意味非凡。相信对政策敏感的朋友已经开始意识到:传了很久的现房销售,真的可能逐步落地了。实际上,很多省份已经开始着手出台相关政策了。2月7日,河南住建局开会,明确以郑州、开封为试点,积极探索预售制改革和现房销售。同样的,广东在春节后的“广东省高质量发展大会”上表示,“支持有条件的项目进行现房销售”。1月31日,山东也发文表示:逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方先行先试,开展现房销售试点。另外,2月7日,安徽也发文明确表示:因地制宜开展现房销售试点。这么多省份已经纷纷响应,可以预见:楼市已经掀开了从“期房预售”到“现房销售”改革的大幕。熟悉楼市的朋友或许已经开始拍手叫好了,毕竟,很多买房人苦“预售制”久矣!很多人可能并不知道,预售制早在70年前就在香港被提出。1953年香港商人霍英东提出“预售楼花”,并提倡分期付款,后来这个制度传到内地,并在1994年的时候被立法明确。从那以后,中国就开始了近30年的商品房预售市场。然后,就好比硬币有两面,凡事也都有利弊。必须承认,曾经在预售制度、人口红利、城镇化红利的推动下,中国的房地产行业经历了轰轰烈烈几十年的高速发展。但也必须承认,商品房预售制度也催生了过去房地产“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式,更催生了诸如“烂W楼”这样的弊病。尤其是最近几年,不少买房人最担惊受怕的事情并不是买到的房子跌了,而是买到的房子却交不了楼。所以,在过去的几年各地也都一直在推进关于现房销售的尝试:早在2016年起就深圳、南京、杭州等城市就在土地端设置现房销售条件了,比如有些地块土拍之时开发商必须承诺未来进行现房销售才能拿地。到了2021年时,还有北京、福州、合肥、西安等城市在土拍环节试点现房销售。正如《经济时报》中所说的那样:“当前,推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索,积累了经验。”从更宏观的层面来说,现在正处于楼市筑底企稳的时期,也正是逐渐推进预售制改革的良机。当然,目前这个制度还处于刚开始的探索时期,肯定还需要经历一段时间才能完全普及。关于现房销售,请让子弹再飞一会,我们拭目以待。肯定有人会说,全面普及那是好几年之后的事情了,和当下关系不大。内行看门道,我并不这么认为。现房销售如果确定要全面普及,不可否认,一定是需要好几年的过渡期的。但是作为一个扎根楼市数十年的从业者,从当前的这个转变中,我却看到了一些不一样的信号。当下,我有几点想法和建议想和大家分享,耐心看完,应该对你全面了解楼市逻辑非常有帮助:1.目前只是试点阶段,现房销售短时间不可能大面积推广。阻力是显而易见的,毕竟执行了近30年的期房预售制度,不可能一夜之间就取消。为什么?因为会造成房价的不稳定。如果房子都建好才能卖,市场上新房会出现严重短缺。毕竟,平地起高楼是需要1-3年建设时间的,这段时间,市场上几乎是买不到新房的。这就会造成需求大量涌向二手市场,造成二手房突然的涨价。所以,为了防止楼市突然躁动,期房销售一定是循序渐进的过程。短时间不可能大面积推广,还在恢复期的楼市,接受不了太激进的改革。接下来有买新房需求的人,大概率还是以预售新房为主。2.购买楼龄在2016年之后的二手房,请注意仔细筛选品质。过去有些新房,真的伤人太深,买房人最不想触碰的绝望三部曲:减配、惊装修、烂w楼。在过去“高周转”的狂热开发模式之下,很多楼盘的房屋质量并不算OK。早在2018年,就有业内大佬提醒过买房人要留意房屋品质。所以,想买二手房的朋友,一定要擦亮眼睛,并不是楼龄越新,品质就会越高。如果有得选,在购买楼龄在2016之后的房子,请一定仔细筛选,注意多了解小区品质和房屋质量。多多对比,多多筛选,尽量避免踩到大坑。当然,我这里只是给了建议,比较笼统,很多朋友在买卖二手房时,肯定还会遇到这样或者那样的细节问题,我没办法在文中给大家讲清楚。毕竟,每个人遇到的问题都不一样,可以扫码添加我的微信,为你一对一进行诊断。3.今年买新房,要买口碑好的开发商之所以要进行预售制改革,就是为了楼市整体的安全性,避免再次出现“保交楼”这样的事件了。这也就意味着,房子竞品质的时代真的到来了。先前楼市行情火热的时候,因为是期房,随便买了套什么房子,等到建好了拿到手上,也随着大行情涨了一轮:管他什么品质不品质,劳资房子涨了,牛逼!但是,一旦现房销售成为现实,签单就收楼,房屋品质差异就会一目了然,差价也会更明显。品质高、大品牌、大物业的房子,未来就是更多人买。所以,未来开发商一定会花更多心思在产品上。所以,为了保证你今年买的房子有足够的竞争力和未来的房子竞争,最起码要保证,你当前买的房子品质不能太拉胯。在这样的情况下,最保险的方式,就是选择好口碑、大品牌的开发商。4.今年参与现房销售试点的开发商,更靠谱。如果买新房时真的不知道该怎么选,就再告诉大家一个小秘诀:选择那些今年承诺参与现房销售试点的开发商。在过去预售制之下,楼房打好地基,出地面两三层就可以开始卖了,拿买房人的钱继续建剩下的,或者开辟新业务。一旦现房销售,意味着需要开发商完全把楼建好,一个楼盘少则十几个亿,多则数百亿。原先一笔资金可以玩3个楼盘,现在一笔钱只够建1个盘。这对开发商实力,非常有挑战性,对很多资金流不稳定的中小房企,有极强的挤出效应。相反,那些敢率先承诺现房销售的开发商,就是兜里有钱,更稳健,可以放心买。现房销售,是楼市的又一场洗牌,将出局一系列实力不够的开发商。未来,房地产这场游戏,没钱根本没有资格上牌桌。现在买房,请认准那些敢率先坐上牌桌的大型开发商,最有代表性的就是国央企。5.现房销售是趋势,但很多人等不起。如果你觉得现房销售更安全,想尝一尝买现房的甜头。我只能告诉你,大多数人等不起。因为现房销售的普及,乐观点估计至少需要5年以上的时间,而很多需要买房的人根本等不了那么久。一方面,居住的需求不能缓;另一方面,等到现房销售普及,这一轮行情周期说不定早已过去。人这一辈子没有多少机会可以把握,等一等不仅没得住,还会眼睁睁看着价格越来越高。所以,与其把安全感寄托给现房销售,不如仔细筛选,趁着这一轮行情,选择一套不错的房产上车。毕竟,无论楼市怎么变,优质资产的价值只会越变越珍贵。最后,提醒一下,最近我们已经开启了新一轮的全国性考察,在考察过程中会收集到很多第一手的市场消息,关注我的老粉都知道,我经常会及时将一手消息发布在朋友圈和闭门直播中。很多加了我微信的朋友,通过这些一手消息都成功买到适合自己的房子了,财富差异有时候就是信息差。很可能我的一条朋友圈就能帮你省下好几万;或者帮助买对房子未来赚上几十上百万。如果你也想获取关于不同城市的一手消息,尽快加我微信,最近经常会有市场分析和城市调研类文章,一旦发布就及时分享给你。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年3月30日
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今年楼市,最容易忽略的8大真相!

很多人说接下来买房不能赚钱了,我想说有没有想过,这可能不是经济问题不是房子问题,而是自己的选筹问题?作为和经济深度捆绑的房地产,我们先要了解的大趋势就是:只要我们国家是向前发展的,那些长在土地里并且不可再生的房子就有上涨动能。关键是,你要买到那片在肥沃土地里长的房子。今天我这篇文章,属于我这么些年在楼市观察和实操中的8条心得分享,我认为对于正在买房路上的你,或许有些帮助。横盘期的重要性,比上涨期还高做交易的人很难记住自己赚钱的喜悦,大部分记住的是亏钱的痛苦。所以,他们往往会下意识忽略楼市基本规律:每三五年一个大周期,大涨一两年,横盘三四年。这就是周期。在我看来,所有的横盘期,都是市场的原始积累期——在这段时间,消化上一轮涨幅,重新锚定房子的价格,积累产业、吸引人口人才流向优质区域,培养购房需求,为下一轮蓄力。如果你还没有看清这一点,别问我你买房子为什么赚不到钱。所以,理性看待横盘期,因为这是我们最重要的操作期。只有在横盘期,你才有足够的时间养好流水、才能冷静地找到笋盘,布局下一轮上涨。上涨期,只是等待前期所有布局开花结果的时候,反而并不需要操心太多。时间从来是清醒者最好的朋友,所以,珍惜横盘期,理论上,“买在大涨前一天”确实是最赚的,但是我想,除了神,谁也不能保证自己一定!刚好!买在“大涨前一天”!事实上,当一个普通人都已经意识到楼市开始动了的时候,往往大盘已经上浮了三五十万,基本错过了最佳时机。与其等一个虚无缥缈的“大涨前一天”,不如在横盘期中场,果断入场。买房,第一步当然是买对,这决定了你以后能不能赚钱。但能赚多少钱,还和时机有关系,在底部买对赚钱最多,其次是横盘期,而高位接盘那就需要更长时间和成本去解套了。那么究竟什么是一个相对好的时机,普通人可能很少去关注市场的成交数据,风向变化,业主心态等等,而我们又恰好是专业在市场上做调研的,我建议你可以加微信和我聊聊。什么信号发出会是一个好的入手时机?又如何判断周期轮回等等?扫码来聊吧地段论是表象,核心是“就业中心”为王都说买房看地段,可是在我看来,地段也是表象。核心还是在于人口,城市靠什么吸引人口?就业。一个显而易见的道理:一座城市的就业中心,聚集了大量人口,房子供需紧张,自然好租好卖。直白点说:不缺租金,也不愁没有接盘侠。因为供需关系才是楼市能否长期上涨的决定因素。就业中心越高级,人口薪资越高,购买力越强,房子升值天花板更高。这也是一线城市的资产价值甩开其它城市一大截的核心原因。小区楼下的中介店铺,藏着区域价值的秘密买房逻辑有很多,但有一条你不得不服——一个小区楼下的中介店铺数量,能判断出一个区域的楼盘是否有价值。任何店铺,都是逐利的,中介店铺也不例外。如果你发现,一个小区中介店铺越开越多,显而易见,这里有生意,有搞头——不然拿什么去养活庞大的团队?代入一下,一个区域中介店铺越来越多,是不是说明:这里的住房需求在上涨,大量人口正在向这里汇集,区域会越来越成熟?这样的房子,放心买,稳得很。反过来看,如果一个小区,规模不小,房子不少,楼下却没有几家中介门店……结论你心里应该也有数了。这里强调一下,这一条定律只适合刚需和改善盘,不适合豪宅盘,那是完全不同的另一条逻辑,如果感兴趣,可以跟我私下聊。真正的聪明人,买房从不看细节太多数人买房都是纠结的。例如:户型很烂、窗户朝北、阳台太小……我非常能理解这一点,毕竟房子怎么说都是几百上千万的大宗商品,能买到100分的房子就好了。但也非常遗憾:这类人往往太理想化,太纠结细节,因小失大,反而错过了很多机会。真正的聪明人,买房都看什么?城市>区域>配套>品牌>物业>户型假设总分100分,排名越靠前,占比权重越高。光城市和区域,至少占据70%和80%的权重。所以,如果想要你买的房子涨,千万别因为捡了芝麻丢了西瓜。在买房这件事上,要学会接受瑕疵。只要掌握大局,选对城市和区域,品牌和物业不踩雷,已经算是很好的选择。关于选城市,多数人的选择是哪里熟悉买哪里,所以多数人第一套房子很有可能就买了老家的房子。刚需,一般是哪里工作买哪里,而投资则应该是哪里能涨买哪里。可全国200多个城市,到底哪些城市属于能涨的?我和我的团队每年都会去全国考察,也整理了我们考察后认为有价值的30个城市,并且给出这些城市能买的板块。想看看有没有你关注的城市,到底应该买哪些板块,详细的可以扫码来领取这份价值城市名单。别抗拒贷款和负债,更重要的是建立防守资金池考你个问题,路人甲2年前买了套房,3成首付。今年房价上涨了50%,问,他的的投资回报率是多少?很多人会说,是50%。错了,正确答案是150%。因为他是用“3成资金”撬动了“10成资产”。如果还不理解,那我再举个例子:假设一套总价200万的房子,首付60万,贷款140万。一年后房子升值50%,总价变成300万。减去银行欠款以及1年利息,共150万,实际到手150万。这里只是举例示意,所以没有计算交易税费。发现了吗?这就是一个用60万赚到150万的案例,毛利250%,净利150%。你就说这个杠杆,它不香吗?话又说回来,我从不鼓励超杠杆买房,我只是赞成合理使用杠杆,最大化收益。我始终认为,一个家庭的负债率,60%到顶,再高就危险了。什么意思?月收入3万的家庭,月供1.8万左右是比较理想的状态。不到1.8万,没有充分使用杠杆,比较浪费。超过1.8万,负债率过高,有点危险。除此之外,建立资金防守池,也是一个合格买房人必备素养。这笔钱一般都是压箱底的,额度大概够一年月供,不轻易动用。只有当遇到断供危机时,才能拿出来渡过危机,确保家庭资金不会出现意外。防守资金池,等于给自己建立了一道护城河。防守资金量的多少,决定了护城河的安全度。当然,关于如何做好资金防守,我也有不少实操经验,我很乐意把这些小心得分享给你,加我微信就行。一份漂亮的流水,比凑首付更重要只有当你准备好流水了,你才有买房资格。我无数次叮嘱我的粉丝们:一定!一定!要提前起码半年养好流水。往往事与愿违:我见过太多太多案例,等到需要办贷款的时候,才发现自己流水不过关。一旦被银行拒贷,就很尴尬了,要么父母参贷,要么花钱造假流水(有风险),买房路上平添许多波折。好在,好的流水都是可以养出来的,想知道答案的人,可以去评论区留言,如果关注的人多,我会专门写一篇文章,教你们怎么养流水。房子也有生命周期,超过15年就老了任何一种投资品,都有价值高点和低点,房子也不例外。而我们要做的,归根结底只有一件事:始终保持资产价值最大化,让自己稳坐价值高峰。说白了就是低买高抛,所以,换房,就成了优化资产的一种行为刚需。怎么判断自己什么时候该换房了?我有几个推荐的时间节点:第一个节点,是4-5年后。这是由房子本身的生命周期决定的。一个很现实的问题是,作为住宅,4-5年的次新房交易价格最高。因为当下房子的设计更新周期也恰恰在4-5年左右。再加上不少城市动辄限售3-5年,这个阶段的房子刚好出关。第二个节点,是8-10年。这个时间段,往往是一个小区的“黄金期”。不管是入住率,还是配套成熟度、居住舒适度,甚至绿化率,品质都是最好的。这也是最好的换手时机,过了这个阶段,房子的价值就开始逐步衰减。第三个节点,是12-15年。一个小区建成15年后,就开始进入“涨幅衰退期”。这个时期,配套发展基本已经没有变数,小区外墙开始斑驳,公共区域开始老化,水电线路、管道开始暴露问题……房子对购房者的吸引力开始下降。如果不是低密度的特殊产品,大概率会逐步步入老破小的行列。这个时期的房子也不是不涨,只是涨幅开始变慢,跟不上同区域的涨势。从价值投资角度看,基本已经走向下行通道。这个节点,是合适的“卖出期”,却不再是好的“买入期”。抓住窗口期,现在行动还不晚关于2023年的楼市走向,我说过很多次:回暖大概率出现在二季度。这个阶段,第一波疫情的冲击整体落幕,经济信心逐渐复苏,市场可能会出现小幅反弹。当然,这个反弹不是说会大涨,而是不会比现在更差。这时,现在有的一些优惠、利好等,可能就没有了。也就是说,整个一季度,都可以算窗口期。现在说的只是一个整体趋势,每个城市的窗口期都是不一样的,因为疫情冲击的阶段不一样、各地松绑力度也不一样。如果你想知道你的城市是什么行情,什么时候会复苏,也可以扫码加我微信详聊。以上论断,仅针对一二线城市,三线及以下城市的房子,只有自住价值,没有投资价值。另外还得提醒大家一点,现在的楼市的确还有机会,但是不要妄想还能暴涨、普涨。机会永远只属于少数城市与长期投资者。总之一句话:现在行动,还不晚!
2023年3月30日
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买房人的逻辑,全变了!

我发现大家很喜欢把这么一句话挂在嘴边:哎呀,房子就是拿来住的,涨不涨跌不跌的也无所谓啦。但真的跌的时候,他又开始哇哇叫了。房子真的那么单纯拿来住吗?今天我想重新给大家洗洗关于房产的理念,分分钟重新打开你对房产的认识。首先,我认可房子最基础的作用一定是拿来住的。一套房子,三餐四季,承载一家人的欢声笑语,悲伤失落,疲惫归家时的堡垒,给足一家人安全感和温馨感。房子的基础功能,一定是住。其次,是学区。房子既要能住,也要满足小孩的上学需求,这是两条非常硬性的需求。但这只是基础,房子最根本的还是家庭的财富。我们必须重新认识一个观点:买房是一个普通人最好的创业。并且,如果你不买房,世界也会以各种形式收割你。我们回到一个场景中去想象:10年前,你有100万,你会做什么?买车?落地就贬值,100万的车,现在可能只值2-30万,甚至还可能成为烂铜烂铁。炒股?炒股真的很赚钱吗,实际上你回顾一下你周围的朋友,你会发现真正炒股赚钱的没几个。可能去年赚钱了,但今年又亏回去,可能这2年赚钱了,等过2年又亏了。最后一算,你发现根本没赚钱。炒股严格上来说,不是一门技术活,炒股是一门艺术,普通人根本捉摸不透。多数人炒股不过是人云亦云,从众跟进,谁有认真去研究公司的财务报表?行业趋势?成为艺术家是需要有天赋的。所以炒股赚钱的人很少,炒股是巨大的不确定性。那买理财?过去买理财、或者余额宝,100万大概1年利息3万左右,但过去10年货币贬值,每年货币贬值率大概是多少,10%左右。100万理财,算5%的利息,可能连通胀率都跑不赢。理财理财,钱越理越少。去年理财亏钱的案例,还少吗?Ok,还有一种方式,创业。如果你做实体,买机器、招员工、租铺面、这里的成本投入不少,但最后做大做成功的人也很少。尤其是很多人甚至卖房创业,最后可能是生意亏了,房子也没了。那如果10年前,你选择买房呢?10年前,深圳前海的房子1万左右,现在15万/㎡。就算你没买一线城市,你去买二三线城市,也都是赚的。总之,10年前你拿着100万买房,一定就是最确定的收益。但凡你吃过房价上涨红利的,你都能深刻感受到买房赚钱的快感。所以买房真真正正是一个最普通人的创业。可我发现很多人在犯一个致命错误:认认真真上班,随随便便买房。你996/007地加班赚钱,一年赚个10几万上甚至几十万,最后买房随便买,几年收入心血全亏。我早说了,房子早就过了随便买、闭眼买都赚的时代了。有些人系统学习都会亏钱,何况你只是看几套房子?为此,我也专门为有需求的朋友打造了一门9.9元的买房卖房训练营,从价格看得出不是想赚大家学费,而是把有限精力放在真正有需求的人身上。如果你对课程感兴趣,可以扫码来购课,关于课程的细节,我下面会敞开说。总结起来,无非就是2点:1、你赚的钱都是你认知的钱。2、你不买房,世界总会有100种方式收割你我们有很多学员:有一个是湖北宜昌的,他买了3套宜昌的房子,后来她发现这些房子没涨多少,而且还不好卖。最后她发现她自己只是一个有房的穷人。不值钱的房子连资产都算不上,拿去给银行抵押,银行可能都不欢迎你。中国有300个城市,但真正之前的可能不到30个,过去如果你只在你所在城市买房,哪里熟悉买哪里,基本踩坑。因为你城市可能根本没价值。我们还有一个学员,在佛山开陶瓷厂。买了2套佛山,又买了肇庆、还买了惠州海景房,前两年还听别人忽悠买了桂林的房子。最后发现手上房子不少,一堆房子,但都不值钱。我帮他盘了一下,发现其实他的资金早就可以买到一线城市的核心位置,甚至能买深圳前海、广州珠江新城。如果当年他买的是这样的房子,不仅房价涨了,财富实现翻番,更重要是圈层完全不一样了,你周围的朋友,甚至你孩子的教育,你孩子接触到的朋友,直接上了一个台阶。这也是我所说的房子不是简单的一套住所而已,它是资产,更是你孩子的教育的托举,以及圈层人脉的积累。我之前听过一个朋友分享,他的很多生意,都不需要去外面找资源,直接可以在业主群完成。在业主群问一下,热心的业主就会给你推荐相应的朋友,生意就这么轻松做成了。其实很多朋友,资产真的不少,我发现他本来是可以买一线城市的,但很可惜他没有这个思维,没有这个认知,错过了一个又一个机会。真的是一副好牌,打个稀碎。我们必须要认识到:房子是一个家庭最大的资金去处,如果连这个大额资金的去处都没处理好,等于左手拼命挣钱,右手拼命亏钱。最后一盘,就是个收入负增长。所以我也根据我那么多年所学积累,以及我自己实操经验,想给大家重新塑造对房子的认知。这次我推出了9.9元的买房训练营,价格是真的低,但是我相信你学完一定会受益匪浅。那么9.9的价格你能买到什么:首先是5节重塑思维的课程。这5节课分别是:一、剖析房子本质,通过买房实现财富翻倍式增长!二、现在买房,房价还能不能涨?三、教你高效解决首付、M额、D款问题四、绝对不能买的黑五类房子,买一次难翻身五、13年房产投资专家精辟总结:买房赚钱的三大思维这5节课,至少让你重新认识房子是资产的重要性,解答了你对房子未来能不能涨的摇摆和犹豫。另外课程中还会有一节非常硬的技术流课程,很多人有钱买房,却因为苦于没有一线城市的名额,不知道怎么买。甚至买房之前没有好好重视自己的征信和流水,最后有名额有钱,却卡在了征信流水这块。到底如何养成好的流水,如何筹备名额,这种技术流也会在课程中体现。此外,还有帮你避雷的课程,过去很多人应该买到了根本不能涨的房子,现在非常棘手。卖吧,卖不出去,留在手里吧,每月还月供真的很扎心,浪费资金成本,延缓置换时间。这些房子到底能不能快速脱手,而没入坑的,怎么避坑,在这次的9.9元的课程中也有体现。另外还有4节重磅的闭门直播课程。直播中讲的都是大家普遍关注的问题,也有平时在文章中不便展开细节来说的话题,总之9.9元,一共9节课,平均1节课1.1元。这个价格,大家应该也知道,我们本质不是为了赚大家的钱,而是通过这个方式筛选真正有需求、想学习的人,因为我们助教老师也精力有限,一对一的伴学精力也兼顾不过来。所以设置了9.9元的一个门槛,真正为有需要的人服务。如果你刚好是上面我所说的,过去10年只是成为了一个有房子的穷人,或者过去10年根本没买到有价值的房子,以及把钱都投入股市,最后惨遭收割的。我建议你来听听我的课程。未来10年,我依然看好中国的楼市,也坚定认为核心城市的房子依然能涨。而你能做的应该是快速升级自己的认知。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年3月30日
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不好意思,房价还能涨

我发现大家很喜欢把这么一句话挂在嘴边:哎呀,房子就是拿来住的,涨不涨跌不跌的也无所谓啦。但真的跌的时候,他又开始哇哇叫了。房子真的那么单纯拿来住吗?今天我想重新给大家洗洗关于房产的理念,分分钟重新打开你对房产的认识。首先,我认可房子最基础的作用一定是拿来住的。一套房子,三餐四季,承载一家人的欢声笑语,悲伤失落,疲惫归家时的堡垒,给足一家人安全感和温馨感。房子的基础功能,一定是住。其次,是学区。房子既要能住,也要满足小孩的上学需求,这是两条非常硬性的需求。但这只是基础,房子最根本的还是家庭的财富。我们必须重新认识一个观点:买房是一个普通人最好的创业。并且,如果你不买房,世界也会以各种形式收割你。我们回到一个场景中去想象:10年前,你有100万,你会做什么?买车?落地就贬值,100万的车,现在可能只值2-30万,甚至还可能成为烂铜烂铁。炒股?炒股真的很赚钱吗,实际上你回顾一下你周围的朋友,你会发现真正炒股赚钱的没几个。可能去年赚钱了,但今年又亏回去,可能这2年赚钱了,等过2年又亏了。最后一算,你发现根本没赚钱。炒股严格上来说,不是一门技术活,炒股是一门艺术,普通人根本捉摸不透。多数人炒股不过是人云亦云,从众跟进,谁有认真去研究公司的财务报表?行业趋势?成为艺术家是需要有天赋的。所以炒股赚钱的人很少,炒股是巨大的不确定性。那买理财?过去买理财、或者余额宝,100万大概1年利息3万左右,但过去10年货币贬值,每年货币贬值率大概是多少,10%左右。100万理财,算5%的利息,可能连通胀率都跑不赢。理财理财,钱越理越少。去年理财亏钱的案例,还少吗?Ok,还有一种方式,创业。如果你做实体,买机器、招员工、租铺面、这里的成本投入不少,但最后做大做成功的人也很少。尤其是很多人甚至卖房创业,最后可能是生意亏了,房子也没了。那如果10年前,你选择买房呢?10年前,深圳前海的房子1万左右,现在15万/㎡。就算你没买一线城市,你去买二三线城市,也都是赚的。总之,10年前你拿着100万买房,一定就是最确定的收益。但凡你吃过房价上涨红利的,你都能深刻感受到买房赚钱的快感。所以买房真真正正是一个最普通人的创业。可我发现很多人在犯一个致命错误:认认真真上班,随随便便买房。你996/007地加班赚钱,一年赚个10几万上甚至几十万,最后买房随便买,几年收入心血全亏。我早说了,房子早就过了随便买、闭眼买都赚的时代了。有些人系统学习都会亏钱,何况你只是看几套房子?为此,我也专门为有需求的朋友打造了一门9.9元的买房卖房训练营,从价格看得出不是想赚大家学费,而是把有限精力放在真正有需求的人身上。如果你对课程感兴趣,可以扫码来购课,关于课程的细节,我下面会敞开说。总结起来,无非就是2点:1、你赚的钱都是你认知的钱。2、你不买房,世界总会有100种方式收割你我们有很多学员:有一个是湖北宜昌的,他买了3套宜昌的房子,后来她发现这些房子没涨多少,而且还不好卖。最后她发现她自己只是一个有房的穷人。不值钱的房子连资产都算不上,拿去给银行抵押,银行可能都不欢迎你。中国有300个城市,但真正之前的可能不到30个,过去如果你只在你所在城市买房,哪里熟悉买哪里,基本踩坑。因为你城市可能根本没价值。我们还有一个学员,在佛山开陶瓷厂。买了2套佛山,又买了肇庆、还买了惠州海景房,前两年还听别人忽悠买了桂林的房子。最后发现手上房子不少,一堆房子,但都不值钱。我帮他盘了一下,发现其实他的资金早就可以买到一线城市的核心位置,甚至能买深圳前海、广州珠江新城。如果当年他买的是这样的房子,不仅房价涨了,财富实现翻番,更重要是圈层完全不一样了,你周围的朋友,甚至你孩子的教育,你孩子接触到的朋友,直接上了一个台阶。这也是我所说的房子不是简单的一套住所而已,它是资产,更是你孩子的教育的托举,以及圈层人脉的积累。我之前听过一个朋友分享,他的很多生意,都不需要去外面找资源,直接可以在业主群完成。在业主群问一下,热心的业主就会给你推荐相应的朋友,生意就这么轻松做成了。其实很多朋友,资产真的不少,我发现他本来是可以买一线城市的,但很可惜他没有这个思维,没有这个认知,错过了一个又一个机会。真的是一副好牌,打个稀碎。我们必须要认识到:房子是一个家庭最大的资金去处,如果连这个大额资金的去处都没处理好,等于左手拼命挣钱,右手拼命亏钱。最后一盘,就是个收入负增长。所以我也根据我那么多年所学积累,以及我自己实操经验,想给大家重新塑造对房子的认知。这次我推出了9.9元的买房训练营,价格是真的低,但是我相信你学完一定会受益匪浅。那么9.9的价格你能买到什么:首先是5节重塑思维的课程。这5节课分别是:一、剖析房子本质,通过买房实现财富翻倍式增长!二、现在买房,房价还能不能涨?三、教你高效解决首付、M额、D款问题四、绝对不能买的黑五类房子,买一次难翻身五、13年房产投资专家精辟总结:买房赚钱的三大思维这5节课,至少让你重新认识房子是资产的重要性,解答了你对房子未来能不能涨的摇摆和犹豫。另外课程中还会有一节非常硬的技术流课程,很多人有钱买房,却因为苦于没有一线城市的名额,不知道怎么买。甚至买房之前没有好好重视自己的征信和流水,最后有名额有钱,却卡在了征信流水这块。到底如何养成好的流水,如何筹备名额,这种技术流也会在课程中体现。此外,还有帮你避雷的课程,过去很多人应该买到了根本不能涨的房子,现在非常棘手。卖吧,卖不出去,留在手里吧,每月还月供真的很扎心,浪费资金成本,延缓置换时间。这些房子到底能不能快速脱手,而没入坑的,怎么避坑,在这次的9.9元的课程中也有体现。另外还有4节重磅的闭门直播课程。直播中讲的都是大家普遍关注的问题,也有平时在文章中不便展开细节来说的话题,总之9.9元,一共9节课,平均1节课1.1元。这个价格,大家应该也知道,我们本质不是为了赚大家的钱,而是通过这个方式筛选真正有需求、想学习的人,因为我们助教老师也精力有限,一对一的伴学精力也兼顾不过来。所以设置了9.9元的一个门槛,真正为有需要的人服务。如果你刚好是上面我所说的,过去10年只是成为了一个有房子的穷人,或者过去10年根本没买到有价值的房子,以及把钱都投入股市,最后惨遭收割的。我建议你来听听我的课程。未来10年,我依然看好中国的楼市,也坚定认为核心城市的房子依然能涨。而你能做的应该是快速升级自己的认知。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年3月29日
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太突然了!二手房业主,正在扎堆抛盘?

3月17日,央行公布3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。这是继2022年11月25日公布以来,今年的首次降准!降准之后,市场的货币流动性更足了,银行留在手上的钱更多了,会往哪放呢?按照惯例,楼市必然能分一杯羹,可降准之后,20日的LPR利率并未下调。这到底是为什么?降准不降息的背后,有什么意味,今年LPR利率还有机会再降一降吗?现在利率低于4%的城市,会不会收回利率优惠?这些信号大家一定要关注,我下周回来会有一场闭门直播,专门针对宏观经济、宏观政策来做今年楼市趋势的走向。有疑问可以先扫码加我微信,后续第一手信息会率先发给加我微信的朋友。最近市场突然沉寂下来了。相比2月份成交的火热,3月份显得安静多了。还记得我在之前文章说过的吗,要时刻关注3月份的数据,这很关键。如果继续火热,那基本确定今年的基调。如果火热无法持续,那基本是说明2月是滞后的需求在集中释放。现在市场是个什么情况?热度开始下降了。杭州:上周(3月6日—3月12日)杭州共成交2345套二手房,环比前一周下降约1.05%。其中,日成交量最高为407套,最低为254套,日均成交335套房源。下滑了,但不多。截至3月13日,杭州3月累计成交3890套二手房房源,日均成交超320套。成都:上周住宅成交1223套,环比下降24%。成都也从上个月的日成交千套开始滑落到400套左右。广州:来访量、成交量、咨询量都出现下滑。2.27-3.5期间,广州新房共网签2184套,环比跌18%。除此之外,北京、合肥、重庆、昆明等城市也都出现了不同程度的回落。当然了,这也只是个别城市,其实继续保持回暖的城市同样有,比如苏州、成都、厦门、武汉等等。只不过很多人都疑惑,3月前半段成交怎么突然就回落了?风云变幻,啪的一声,难道小阳春就这么消失了?到底怎么个回事,复苏真的会存在吗?今年到底会走出一个怎样的曲线呢?以上种种疑问,在大家心里种下了个种子。如果要针对以上疑问出一篇文章,那估计就是万字长文了。在判断趋势走向时,我们不能简单用近期市场成交,也不能用个别城市来代替所有,这有点以偏概全了,而是要从宏观政策、宏观经济分析中得出。楼市是政策市,但楼市冷暖背后还有经济的支撑,所以我们要从上到下盘整个逻辑线,才能得出及今年楼市究竟怎么走。而这些话题,只能在我们闭门直播中才能看到,我们直播会耗时2个小时左右,能把近期高层在公开场合对楼市的表态,宏观经济数据、市场现象给大家扒拉清楚。所以你要是真对楼市感兴趣,也想抓住今年机会买房赚钱的,可以先来听闭门直播,每一场直播不设回放,错过就没有了。可以扫码加我们微信领取闭门直播链接,直播前通知你。真实的小阳春,可能是滞后的购房需求爆发。嗯,2月份成交是真的火,上到一线城市,下到三四线城市,都是一派欣欣向荣之象。但这背后,其实是积攒下来的需求和口罩行情放开后信心恢复。所以你会发现全国楼市都暖了。那是本地需求在释放。但为什么突然蔫了,那也是因为短期累积需求释放完毕了啊。3月成交的下滑,是增量客户没有跟上来。如果一路火热,那就不是单纯量涨,而是价涨了。那增量客户又为什么没有跟上?和经济恢复有关系,经济在逐渐回暖过程中,还没有达到巅峰时期。这会直接影响个人的工作、当下收入和未来收入的预期,很多人还在观望,不敢贸然入手。除此之外,关键的一点是:一卖一买的客户,并没有解套。简单理解,房子还没卖出去,没法再继续买。小阳春是假象,二手房趁机出量才是真?这是2月份遗留的问题,大家发现成交很火,但价格并没有明显上涨。不仅如此,现在多地挂牌量还激增了。就连一线城市也出现3个挂牌量也达到10万套以上。上海2月虽然成交了1.9万套房子,但在近一个月也新增1.1万套房源。广州今年3月二手房挂牌量正式突破了13万套,成为一线城市中挂牌总量最高的城市。北京去年3月份的时候挂牌量只有8万套,但今年3月已经10万套了,1年时间,上涨25%。二线城市中,挂牌量也都在涨。杭州去年3月挂牌量只有6.6万套,今年3月达到11.2万套,同比涨了70%,居于二线城市之首。成都哪怕2月份成交量全国第一,二手房挂牌量3月份挂牌量也达到了18万套,同比上涨27%。盘下来,你会发现,几乎大部分城市的挂牌量都在涨。到这,不能简单用挂牌量增加的城市没有价值这种粗浅观点来判断。而是要看到背后隐藏的线索:大批人,正在抛售二手房。但这不是恐慌性出手,而是很多人想通过一卖一买,重新回到楼市。趁暖卖房,这才是多数人心里所想的。去年行情不好,房子不好卖,甚至要降价卖,但是现在行情回暖,房子好卖了,而且还不用降价卖,我为什么不现在卖呢?我相信这是多数业主的真实想法。所以不仅是二线城市,哪怕是成交火热的北上广,业主都加入了卖房大潮。这也是我上面说的:为啥3月份成交下滑,是因为很多业主房子没卖出去,无法买入。增量客户跟不上,楼市成交才萎缩了。我相信很多人又开始有新疑问了,尤其对于买家而言,二手房挂牌量激增的城市按理说可能会出现降价情况,但降价就能买吗?到底是捡笋还是接盘,很多人会特别担心选错城市踏空周期。如果你不确定你关注的城市价值大不大,我们根据GDP总量、人口增长、城市价值等等扒出了全国最值得关注的30个城市。如果你关注的城市刚好在这30个价值城市名单里,那起码拿到了合格分。其次,很多人在趁乱出货,但有些房是千万不能买的,究竟是哪几类,我也总结了千万不能买的房子种类,也分析了原因。详细可以扫码加我微信,领取以上我说的资料。没有第二波人冲进去,楼市复苏就会中断。其实大家都明白,楼市成交也好,房价也好,是不可能持续性上涨的。因为一旦触顶了,就可能引起调控机制。届时还可能出现:利率收回、首付抬高、价格攀升,到时候更不会有人冲进去。所以高层更不愿意楼市太热,毕竟今年经济复苏多少也得靠楼市。阶段性慢回暖,才是今年最理想的状态。2月份的宏观数据已经出炉,其中社融里面的“居民中长期贷款”,也就是房贷这一项,回暖的力度是低于预期的。换言之,这轮刺激效果还没达到。所以我认为今年大方向宽松是确定的,但不排除局部回暖的城市会提前收回政策。如果你要问我今年大的趋势,我认为是低谷爬坡中。说几点我的判断吧:1、房价不会大幅上涨,但去年底遗留的低价房源已经被消耗。现在普遍的价格会比去年年底要涨个5%-10%左右(分区域),后期会不会涨幅更高取决于经济复苏情况以及政策刺激。2、多地新房会进入顺销行情,少数优质新盘遭抢。从去年开始,热门城市的新房打新热就下来了,所以多数城市的新房不会出现以前的打新热了。深圳就是个例子,光明多盘认筹人数不达推售,已经进入顺销状态。3、今年会经历一段时间的横盘期。购买力跟不上,房价就不可能螺旋上涨,今年不是大家想不想买房,核心问题是有没有钱买房。所以一切的终点都得等经济行情大好转,等大家预期好转了,购买力回归了,二手房去化速度加快了,房价自然也就涨了。今年经济目标已经定了,5%,近期的各种公开会议,都表明今年调子是很暖的。只要中国经济引擎重新轰鸣起来,楼市春天也就随之到来了。4、至少3季度内,今年都是个相对不错的好时机。据媒体报道,今年房企高管的意思是——尽量抢占前三季度,占据市场份额。所以多数房企在前三季度应该会抢先上市,多盘混战,买家得利。而且经济复苏也不是一瞬间的,同样需要时间沉淀。预计政策也会赶在二季度末之前应出尽出,等到三季度就太晚了。年末经济好转,收入提升,房价自然也就涨起来了。所以至少3季度内,还算是不错的买房时机。以上。更多的趋势预测,我就不在文中说太多了,因为我发现现在很少人能沉下心去看文字,有时候可能更喜欢去听直播,所以我很多话题也都在直播中说。但又考虑有些敏感的话题,我很难在公开直播中讲,就会放到我的闭门直播中,闭门直播说的东西会更体系化,会从宏观经济到政策,再到微观市场。想体系化提高房商知识,不被一些市场现象或消息整焦虑的,建议你系统化来听听我的直播。闭门直播链接不外传,需要的可以加我微信,在直播前会推送给你。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年3月26日
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天呐,为什么我买的房子还在跌!

有人认命,有人认理,但是买房这件事要认逻辑。凭什么有人买房赚钱,有人买房亏本?还是思维的差异!我见过很多房子连跌三五年的,就是因为他们不明白,买错房是普通人很容易犯的一个错误。那些让他们认为理所当然的情况,有时候就是你买错房的“罪魁祸首”。他们买房的想法和时机非常朴素,住习惯哪里买哪里,买得起哪里买哪里,家人朋友推荐买哪里就买哪里。最后,蓦然回首,发现自己被套牢了。身边这样的人,你回去问问,你发现真的不少,尤其是今年,经济下行,房价下跌,不少买错房的人想出手都很难。所以大胡子李老师一直说过,过去楼市闭眼买就赚,未来楼市是属于专业领域,得有系统学习思维,才能买到还能上涨的房子。所以,我们这次也为粉丝朋友们提供一个机会,加入我们的5天买房特训营,只需要9.9元,不到一杯奶茶钱。这个9.9的训练营到底有什么?5节重新塑造思维的课程+4节闭门直播,一共9节课,但只要9.9元,折合一节课1.1元。我们真的不是为了赚大家这9.9元,而是想筛选出真正有需要的人,专门为这一批人服务。塑造思维的5节课程,基本能解决大家80%的问题,另外20%还需要升阶来学习。这5节课分别是:一、剖析房子本质,通过买房实现财富翻倍式增长!二、现在买房,房价还能不能涨?三、教你高效解决首付、M额、D款问题四、绝对不能买的黑五类房子,买一次难翻身五、13年房产投资专家精辟总结:买房赚钱的三大思维这几节课,会解决大家买房的疑问,很多人其实有情绪钟摆,房子过去涨了那么多倍,确定还能涨吗?我想买房,也知道要买有价值的城市,可到底什么城市有价值呢,我又如何才有购房名额呢?这些问题,在我们9.9元的训练营都有涉及,有需求的可以购买我们的课程来学习,价格真心不贵,但知识学到的就是你的。扫码购买后,耐心等待,会有我们助教老师联系您。下文,也给大家分享几个我身边遇到的真实案例吧。买房是有成本的,不止是金钱,还有时间成本和机会成本。
2023年3月26日
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上海、南京、杭州、苏州输了?这轮城市大战,这里大获全胜!

2月金融数据公布,货币大放水还在持续之中。国际形势也动荡不已,硅谷银行破产,美联储兜底,似乎又在影响全球的经济格局了。可很多人不理解,这些,对我们普通人来说有何含义?最近,全国楼市也处于骚动之中,市场正在强势回暖,很多人也开始坐立难安,最近不少粉丝在后台和微信咨询我:是不是到了该买房的时候?再不买,是不是很多利率的优惠就要消失了?这波楼市热度还会不会持续?关注的城市是现在买?还是等等2个月更划算?以上这些大家非常关心的话题,我没有在文章中写,主要是怕突然消失,但我会在闭门直播中为大家详细的解读。再次提醒大家的是,闭门直播是没有回放,因为说的话题比较敏感,大家一定记得扫码做好预约报名。我会根据国际的形势,国内的发展,近期楼市的数据等等,盘大局一次性跟大家聊个明白!具体热点政策的分析我就不在文章中多说,最近时间点比较敏感,大家都懂的。我会在近期开一场闭门直播给大家聊一聊,关于市场最新动态、政策预判、投资选筹逻辑等。干货满满,我只分享给添加我微信的粉丝朋友。热点完毕,开始正文:今年经济目标已经一锤定音,各大城市今年也都在朝着这个目标暗暗较劲。这篇我不想去分析什么今年消费复苏、经济回暖的态势,而是提一个去年GDP排名中有意思的点和大家聊一聊:2022年,重庆取代广州,跃居全国第四。这就意味着“北上广深”四大一线格局,出现了“搅局者”。在感慨重庆终于狠狠出息了的同时,被赶超了的广州,或许更不应该被我们忽略。老实说,以广州为首的大湾区9市2区,这几年过得是真憋屈:左边是虎视眈眈的西南双雄、成渝第四极;上方是新晋贵族杭州,依托雄厚底蕴发力的长三角;这些区域,近几年都风头正劲,相比,以广州为首的大湾区则要低调很多。其实,就像城市格局一半,大湾区的楼市价值,近些年也在被不少人低估。最常被拿来讨论的一个话题就是:长三角vs大湾区,谁更牛?单看规模,广义上的大湾区是九市两区(广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、肇庆、中山、江门、港澳)。而广义上的长三角范围,对比大湾区就是绝对的碾压式存在,包含江浙沪皖三省一市全境。规模上的差异也造就了两地基本面的分化:过去的这些年,长三角十五市无论从人口、面积还是经济总量,都超过粤港澳大湾区。如果我们从一些更细节的方面来看,长三角的优势似乎更明显。譬如,长三角十五市有1000+家A股上市公司,多于粤九市的600+家;不仅如此,长三角单位人口和单位GDP对应的上市公司数量,也比大湾区粤九市更高。如果从高等教育资源层面来看,长三角地区更是甩开大湾区一大截。相较广东省只有中山大学、华南理工大学两所原“985”高校,华东地区仅985高校就有7所,原“211”高校数量上的优势就更大。一直以来,上面这些,都是长三角地区优越感的来源,也是长三角和大湾区角力的重要筹码。那么,大湾区真的被长三角碾压吗?从规模和体量等不少层面来说,确实是这样,长三角的强劲确实有目共睹。但是,大湾区从来都不是靠“量”,而是靠“质”取胜。大湾区,自始至终被低估的不是一星半点。从产业发展上来看:仅以上海和深圳相较,两座城市虽然上市公司数量在伯仲之间,但上市公司市值规模和整体质量完全不在一个档次。最起码,深圳还有华为这样的顶级非上市公司。又譬如作为中国制造名片的家电行业,无论是白色家电的格力、美的,还是TCL等行业翘楚,都出现在大湾区。甚至昔日曾作为中国洗衣机行业龙头的无锡小天鹅,现在也被佛山顺德的美的收购了。从产业结构上来看:长三角机械和化工两个行业高居前两位,占比分别达到20%和11%,然后才是信息服务和交运设备。而大湾区排在第一位的电子,在长三角只排在第六位;排在第二位的机械,在长三角却排第一;排在第四位的信息设备,在长三角仅仅排在第十四位。结果一目了然,长三角产业规模优势,但经济结构更“重”,更传统。大湾区却在高新技术产业上领先了好大一截。这其实也是近年来深圳快速拉大和以苏州为代表的苏南地区的差距的重要原因。不可否认的是,电子、通信等新兴产业在珠三角产值中占比较高,而苏南则更依赖传统重工业和化工业。当然,在产业方面这么对比,并不是为了褒一贬一,而是为了说明:产业布局的不同,也折射出了两块土壤在顶层规划中的定位不同。两地都非常重要,但肩负的责任却大有不同:长三角坚守华东腹地,辐射全国;大湾区盘踞南海之滨,链接世界。一内一外,串联起中国强劲的产业命脉和经济引擎。如果站在楼市层面选择,我认为大湾区在未来爆发的潜力更大。原因有以下几个层面:1.世界级规划,定位更高很多人可能并不知道,全世界60%的财富都聚集在各大湾区,比如纽约湾、东京湾和旧金山湾。而倚靠珠三角的粤港澳大湾区就是中国超越以上三大湾区、实现产业爆发增长的“杀手锏”。观察世界湾区的发展规律可以发现,纽约湾、东京湾、旧金山湾都拥有一个“三面环陆,一面向海”的内湾。而粤港澳大湾区同样具备这样三面环陆,一面向海的内湾的黄金地段,地理位置非常优越。也正因如此,广东省党代会报告更是明确提出“黄金内湾”概念:这是粤港澳大湾区从“一条腿快跑”向“两条腿飞奔”转变的重要契机。这个黄金内湾选取靠近珠江口的核心区,由深圳前海、东莞滨海湾新区、广州南沙、中山翠亨新区、珠海唐家湾、珠海横琴等共同组成一个黄金内湾。粤港澳大湾区未来10年、20年的大故事都一定会发生在这里,之后也会把最好的资源、最好的平台全部投入在珠江入海口。这几个重点区域绝对要产生高达上万亿的投资,是整个大湾区乃至中国投资最密集的地方。单从规划定位和未来潜力层面来说,押宝粤港澳大湾区、押宝黄金内湾,绝对是最正确的选择。关于黄金内湾的所有的版块,内容太多,我就不在这篇文章中展开了。当前黄金内湾和大湾区哪里最有价值,各自的优劣势是什么,感兴趣的可以扫码来聊。2.区域开放性,大湾区最高如果要讨论中国营商环境最好、民营经济最发达的区域是哪里?长三角和珠三角可以一战,尤其是浙江,肯定不会输给珠三角。但是,要论中国哪个地区最开放,最欢迎外地人?这个答案几乎无可争议,那就是大湾区。珠三角虽然本土的高等教育资源远不如长三角,但一直备受外地人才垂青。大湾区:我虽然大学不多,但是抵不住大学生喜欢来呀!最典型的例子莫过于武汉,现在武汉在校有160+万大学生,这些大学生毕业之后最主要的流向就是珠三角。深圳虽然没有本土的985大学,但它是中国绝大多数985大学毕业生排名前三的就业目的地。3.头部城市的带动作用大湾区和长三角在城市等级体系上最明显的差异在于,大湾区是多中心的。广州、深圳、香港,澳门,四座城市经济体量近似,但是分别在商贸物流、科技、金融等不同领域发挥着巨大的影响力。然而,长三角只有一个门户城市,就是上海。杭州、南京、苏州和上海相较,在城市功能和地位上完全处于从属地位。杭州虽有互联网和本土民营经济两个优势,但整体不具备门户功能。能够承担起金融、航运、交通、物流、高端专业服务等领域功能的,有且仅仅只有上海。广州和深圳固然存在一定竞争关系,但是更多的是相辅相成,共同发展。但深圳相对地位的升高和广州相对地位的下降,并不是广深竞争的结果,而是产业变迁所致。长三角想要更进一步发展,必须要出现更多中心带动城市,否则单靠上海,辐射能力有限。如果从这个层面来看,拥有四个超级城市的大湾区,绝对值得重仓。我为什么一直强调大湾区值得重仓,还有一个重要原因:大湾区的房价,不算贵,未来还有很大的上涨空间。长三角确实牛,但是很多长三角朋友等到真正买房时就会发现:其实,长三角房价,并不便宜!上海,均价7万+,核心板块10万+;南京,均价3.5万+,核心板块5万+;杭州,均价4.3万+,核心板块7万+;苏州,均价2.5万+,核心板块4万+;宁波,均价2.4万+,核心板块4万+;……这些牛掰哄哄的长三角头部城市,房价也都牛掰哄哄。相比较而言,大湾区的房价则“亲民”很多。广州,四大一线中房价最友好的城市,均价4万+,外围板块2万就能上车。另外,参考长三角的二线城市,同样是制造业起家、人口千万的东莞、佛山,不到2万就能买房,旁边却有深、广两大一线城市。用三线城市的价格,买到世界顶级都市圈的配套,这就是大湾区楼市最具有性价比的地方。最重要的是,大湾区还有很大的上涨潜力。对比纽约、东京、旧金山几大湾区核心城市的均价,动不动就上了10万+;大湾区还在极速发展,财富还在大量聚集,大湾区的房价,也还有非常大的涨幅空间。大湾区的价值毋庸置疑,世界级的大湾区在未来5-20年内,绝对值得坚定看好。很多人可能不清楚长三角和大湾区各城的房价态势,想进行一个全面的对比,我这里准备了一份全国300城过去10年房价涨跌幅一览表,感兴趣的扫码添加,免费发送给你。最后,提醒一句:经历了上一轮的回调,大湾区不少城市已经松开了楼市限购的口子,此刻正是外地朋友布局大湾区的最好机会,具体可以扫码来聊一聊。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年3月25日
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还在赌房价下跌的人,迟早会输很惨

最近有几个读者特别有意思,频繁在我的文章底下留言,引起了我的注意:翻来覆去,无非就是一句话:他们对房价上涨的信仰已经破灭了。理由也很典型:1.人口负增长时代来了,房子过剩了。
2023年3月11日
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买房人的逻辑,全变了!

前几天我写了一篇文章,说的是今年越来越多人选择离开老家去别的城市买房。并且,我预判未来的这几年,将会有越来越多的人选择跨城买房。如果我们仔细观察过去我们周围人的买房方式就会发现:曾经,他们买房的想法和时机非常朴素,住习惯哪里买哪里,买得起哪里买哪里,家人朋友推荐买哪里就买哪里。甚至到现在,还有人因为人情买房的,因为朋友介绍不好不买,因为在村子里不买房,没面子。朋友啊,买房是一辈子的大事,一定要谨慎做决定,抛开一切干扰项。我想到李老师实操班的一位学员:夫妻俩都是南宁某高校的教职工,打拼二十多年在南宁陆陆续续买了7套房,不过除了自住的一套,剩下都是公寓和商铺。夫妻俩很享受每个月都有租金回报的感觉。但是最近两年,他们突然发现了一个扎心的事实,周围不少去外省打拼买房的人,房子越行越多,但是自己这么多套房子,租金这么多年都没怎么涨。越思考越纳闷,最后报名李老师的课程,才决定在2019年将原先所有房子全都出手,置换到广州和珠海。如今,两夫妻的房子涨幅已经超过30%,短短三年时间,就赚了7-80万。为此,俩夫妻还专程到深圳来感谢李老师。其实,所谓的跨城买房,只不过是买房思维的更新。牢记:你买房一定是为了能涨。如果你是一个纯刚需,那你可以租房,为什么要买呢?如果你是一个纯刚需,房价真的跌了,你可以做到心如止水吗?承认吧,没几个人能接受自己买的房子房价跌的,要不然哪有那么多维权。而且你买了一套房子,能住30年?期间压根就不置换?能拍着胸脯说yes的一定很少,所以你的第一套房子其实是你未来置换的跳板。你可能是同个城市去做优化,也可能未来作为你孩子去大城市定居首付的跳板。不管哪一种,总之,买的房子一定要涨。现在楼市已经进入专业化赛道,拼的不是买得早的问题,拼的是买得对的问题。很多人没有认知,都是凭直觉去买,这是大忌,我不希望你是辛辛苦苦赚钱存钱,最后随随便便买房。建议你在买房前,先学习一下基础知识。我们这次也为粉丝朋友们提供一个机会,加入我们的5天买房特训营,只需要9.9元,不到一杯奶茶钱。在群里有5节干货课程,还有平时在公开领域上看不到的闭门直播福利。什么时候该买房,什么时候该卖房,买房和卖房分别都要注意什么,来5天特训营,多个真实买房案例逐步拆解,理论与实践高度结合,专业助教老师全程1v1伴学。扫码购买后,耐心等待,会有我们助教老师联系您。下文,也给大家分享几个我身边遇到的真实案例吧。买房是有成本的,不止是金钱,还有时间成本和机会成本。
2023年3月11日
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回暖太快!业主紧急抱团涨价

最近,不少城市的业主,开始抱团涨价了。杭州
2023年3月10日
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“房子刚交楼,我就后悔了!”

因为最近我朋友准备入手深圳,一直在问我买房的问题。她之前因为首付一直凑不够迟迟没出手,但看到现在基本到底部,也确实有居住需求,打算想办法上车了。何况现在很多城市又在下调放贷利率,成本真的很低了,虽然她也想等深圳降低利率,但万一深圳动作一出,房价瞬间上涨,那就得不偿失了。所以利好消息越多,其实她越焦虑。我一直觉得存钱的速度是赶不上房价上涨的速度的,当然不是说房价只涨不跌,而是历史规律告诉我们,涨的时候可能是大涨,但跌的时候是微跌。这让人太难受了,所以朋友打算咬咬牙上车了。但有买房的意愿只是第一步,如何选择中介,如何选择房源,如何选择靠谱的机构贷款,这里的每一步,都有坑。实际上如果大家参与过房产买卖,应该也知道,其实房产交易还算不上绝对的公开透明,不同平台的佣金、包括赎楼、dian资的费用收取差很多,细节我不就不说了,这属于比较高阶的玩法了。普通人可能根本不知道怎么算,也不知道市面上收费情况如何,白白会多花个10几万。所以在买房前,学习一些专业知识是非常有必要的,最起码保证你可以不会被房产交易过程中的细节收割。今年我们出了一系列涵盖面非常广的课程,从前期的选城市、区域、板块、项目,到如何利用资金成本、如何利用房产融资等等,知识点非常多,难度是层层递进的。现在我们推出一个9.9元的5天买房换房训练营,是帮助基础小白了解房产买卖中的一些基本流程和情况。在群里有10节干货课程,还有平时在公开领域上看不到的闭门直播福利。什么时候该买房,什么时候该卖房,买房和卖房分别都要注意什么,来5天特训营,多个真实买房案例逐步拆解,理论与实践高度结合,专业助教老师全程1v1伴学。扫码购买后,耐心等待,会有我们助教老师联系您。深耕这个行业越久,会越有感触,因为你会发现依旧有非常多的人在买错房。他们买房的想法和时机非常朴素,住习惯哪里买哪里,买得起哪里买哪里,家人朋友推荐买哪里就买哪里。最后,蓦然回首,发现自己被套牢了。身边这样的人,你回去问问,你发现真的不少,尤其是今年,经济下行,房价下跌,不少买错房的人想出手都很难。下文,也给大家分享几个我身边遇到的真实案例吧。买房是有成本的,不止是金钱,还有时间成本和机会成本。
2023年3月8日
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逻辑彻底打碎!二线城市,正在强势复苏!

开篇直接先说一个超大好消息:本周,我亲自带团,带大家去一个我非常看好,且市场已经快速回暖的强二线城市——武汉。今年想抓住史无前例的政策宽松、利率抄底、价格底部机会的,又苦于全国不知道怎么投资,该投资哪里的,你可以报名参加这次的线下考察团,可以和我线下见面,聊一聊。名额有限,满车就不再收客了,感兴趣的要抓紧报名了。最近,楼市正在肉眼可见的发生两大变化。1、高层会议正在召开,楼市信号无比积极。2、多地成交正在大涨。所以,在此我想提醒大家的还是:一些城市,楼市拐点马上就要出现了。首先是政策拐点。现在无论是一线城市,还是二线城市,市场都在迅速回暖。市场回暖后,会发生什么?不是房价迅速上涨,而是政策刺激会打住了。毕竟,火起来了,何必再继续添柴呢?一线城市,门槛很难大幅松绑。二线已经有明显回暖的城市,购房门槛、房贷利率也很难继续再降了。就现在的宽松幅度来看,二线城市远宽松于一线城市。所以我判断,今年的楼市行情,从二线城市开始了。同时,市场拐点也在加速出现。虽然现阶段,谈大涨还为时过早。但成交回暖,跟上的必定是低价房源被迅速消耗,业主的信心持续恢复。那么,优质板块的房价下跌,可能也要停止了。当政策和市场拐点相继出现时,我的判断是:成交回暖更猛的城市,将最快走进上涨行情。不少强二线城市,现在都到了非常值得关注的时刻,比如成都、南京、苏州等等。以上城市,之前我就说过了,今天我想聊另外一个回暖突出的城市——武汉。我发现大家很关心近期政策的变化,尤其是变化之后对房价的影响,很正常,每个人都会有情绪钟摆的时候,有时候看不清楚很正常。明晚我会有一场闭门直播,就会聊聊近期的政策和市场变化,或许对你摇摆不定的犹豫有所解答。尤其是近期2会的分析,包括近期对房地产行业的表态,敏感话题我一般都在闭门直播才会讲,你懂的,所以想看点私密直播的,可以扫下方二维码,领取免费闭门直播连接。为什么看好武汉?一方面,源于武汉当前的楼市现象。武汉楼市,正在强势复苏。猛不猛,看数据。根据武汉房管局数据显示,2月武汉新建商品房成交12421套,创近17年来2月成交新高。与1月相比,新房成交套数大涨87.2%,同比去年2月,成交套数大涨108.5%,市场情况正在明显好转。二手市场同样明显回暖。据贝壳数据显示,2月份武汉二手房市场成交量连日递增,日均200多套,环比1月上涨207.9%。市场的信号,也越来越积极。久违的日光盘,重出江湖。光谷的文旅万和竞界开盘即售罄,打响武汉楼市日光第一枪。售楼处的人潮起来了,此前不好卖的项目,现在各个都在发喜报。光谷中建公馆、汉阳的汉江云赫等售楼处都是人挤人。甚至,不少开发商已经开始酝酿收回折扣。中粮祥云地铁小镇2月10日起全系产品折扣回收2%,万科公园5号2月9日起折扣全线回收2%,中建铂公馆2月13日起在售房源折扣全面回收2%。武汉楼市,确实肉眼可见的暖起来了。正因为回暖了,所以才建议大家要抓紧时间关注起来了。所以本周,我自己亲自带团,眼见为实,带大家亲自感受一下武汉楼还是的热情。市场是真回暖?还是假复苏?耳听为虚,眼见为实,大家不妨跟我们一起亲自去看看。感兴趣的朋友,扫下方二维码,了解考察团报名详情。武汉市场迅速回暖,武汉是怎么做到的?首先,限购门槛全部取消,武汉楼市彻底裸奔。现在武汉户口,无论你名下有几套房,都可以再买一套。非武汉户籍,可以先买房,再补半年的个税或者社保。可以说只要你想买房,都能尽情去买,限购已经彻底消失。其次,房价来到新的低位。近期武汉的爆发性成交,还是因为开发商降价的诚意给足了。徐东某楼盘,周成交120多套,原因是因为价格一把从2万2降到1万9/平。汉阳销量热盘,均价比周边低了5000元/平。内环滨江最近一周卖了一百多套,原因是周末放出的特价房,均价从2万毛坯到现在1.7w送装修。原本白沙洲的预算,现在能看二环内,原本四新的预算,现在踮起脚能看看滨江。拿到了真实惠,这才是大批刚需出动的真正原因。再加上,武汉卖房的信贷成本也来到新低。房贷利率降,从5.8%降到了3.9%,100万的房贷就能省下1151元的月供。首套2成首付就能上车。门槛降了!价格降了!房贷也降了!武汉楼市,几乎处于近7年低点。虽然此刻,武汉1.24万的成交算不上武汉最巅峰、最爆发的时刻,但回暖,向来不是一蹴而就的。武汉楼市,正在肉眼可见的在变好。12月的时候成交就有大幅回暖,只不过1月的疫情被打断了节奏,2月楼市又是明显的复苏。近期不少武汉的粉丝跟我反映,之前看好的一些二手,近期突然之间备选都成交了。市场一旦好转,就像前文我所说的:政策刺激可能即将暂停,优质版块也就再难降价了。我常跟大家说,要买在无人看好时,卖在人声鼎沸处。武汉市场,最近需要关注起来了!武汉在各种宽松刺激之下,楼市回暖了,这是短期利好。但武汉房子长期持有的最大价值,还是在于城市基本面。武汉的基本面哪怕放在全国来看,也非常抗打。作为国家中心城市,这是高层给的地位优势。其次,中部老大哥,武汉肩负着引领中部城市群发展的重担,政策上的倾斜和关注从来都不少。论产业,武汉也完全抗打。2022年,武汉GDP更是晋升全国第8,钢铁、光电、汽车等产业在全国都有一席之地。论人口,武汉也从不输别人。尤其是武汉还具有诸多城市不具备的大学生资源。120万的大学生总量,哪怕努力留下来3成,就是其他城市羡慕的40万人才流入。当然,不仅是人才流入迅猛,人口流入同样迅猛,2021年武汉新增常住人口高达120万人。武汉的新房成交常年排在全国第一,这都是由扎实的人口基础决定的。人口、经济、政策、人才,武汉确实没有哪方面是差的,尤其是现在武汉还处于近7年一个难得的低点。所以,我非常看好武汉楼市今年的潜力。大家知道,我们团队长期在全国各地跑市场,近期我们团队在武汉挖掘到一个非常不错的项目,10万的超低首付,就能买入核心强二线城市。这个项目在哪?潜力如何?为什么如此低成本就能买入?可以扫码添加我的微信,我会详细和你聊聊,另外我明晚的闭门直播,也会重点讲讲,感兴趣的可以扫描下方二维码,加我微信领取明晚闭门直播链接。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年3月8日
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“今年,我打算去别的城市买房”

前几天我写了一篇文章,说的是今年越来越多人选择离开老家去别的城市买房。并且,我预判未来的这几年,将会有越来越多的人选择跨城买房。如果我们仔细观察过去我们周围人的买房方式就会发现:曾经,他们买房的想法和时机非常朴素,住习惯哪里买哪里,买得起哪里买哪里,家人朋友推荐买哪里就买哪里。甚至到现在,还有人因为人情买房的,因为朋友介绍不好不买,因为在村子里不买房,没面子。朋友啊,买房是一辈子的大事,一定要谨慎做决定,抛开一切干扰项。我想到李老师实操班的一位学员:夫妻俩都是南宁某高校的教职工,打拼二十多年在南宁陆陆续续买了7套房,不过除了自住的一套,剩下都是公寓和商铺。夫妻俩很享受每个月都有租金回报的感觉。但是最近两年,他们突然发现了一个扎心的事实,周围不少去外省打拼买房的人,房子越行越多,但是自己这么多套房子,租金这么多年都没怎么涨。越思考越纳闷,最后报名李老师的课程,才决定在2019年将原先所有房子全都出手,置换到广州和珠海。如今,两夫妻的房子涨幅已经超过30%,短短三年时间,就赚了7-80万。为此,俩夫妻还专程到深圳来感谢李老师。其实,所谓的跨城买房,只不过是买房思维的更新。牢记:你买房一定是为了能涨。如果你是一个纯刚需,那你可以租房,为什么要买呢?如果你是一个纯刚需,房价真的跌了,你可以做到心如止水吗?承认吧,没几个人能接受自己买的房子房价跌的,要不然哪有那么多维权。而且你买了一套房子,能住30年?期间压根就不置换?能拍着胸脯说yes的一定很少,所以你的第一套房子其实是你未来置换的跳板。你可能是同个城市去做优化,也可能未来作为你孩子去大城市定居首付的跳板。不管哪一种,总之,买的房子一定要涨。现在楼市已经进入专业化赛道,拼的不是买得早的问题,拼的是买得对的问题。很多人没有认知,都是凭直觉去买,这是大忌,我不希望你是辛辛苦苦赚钱存钱,最后随随便便买房。建议你在买房前,先学习一下基础知识。我们这次也为粉丝朋友们提供一个机会,加入我们的5天买房特训营,只需要9.9元,不到一杯奶茶钱。在群里有5节干货课程,还有平时在公开领域上看不到的闭门直播福利。什么时候该买房,什么时候该卖房,买房和卖房分别都要注意什么,来5天特训营,多个真实买房案例逐步拆解,理论与实践高度结合,专业助教老师全程1v1伴学。扫码购买后,耐心等待,会有我们助教老师联系您。下文,也给大家分享几个我身边遇到的真实案例吧。买房是有成本的,不止是金钱,还有时间成本和机会成本。
2023年3月7日
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换房之后,我才明白为什么有人会被坑

我之前说过,2022年年底,我做了2件大事,卖房和买房。过程中有些感悟吧,想拿出来和大家分享。不一定全对,但我相信对现在面临同样问题的你,或许有些启发。每个人的人生轨迹不可能全然相同,每一条分叉口的选择不同,最后的结果就不同。你和别人的差距,往往并不是机会的参差,而是选择的不同。不要和国家的鼓励政策对着干。我发现过去每一次能赚到大钱的人,都是第一批跟着国家政策转向走的人。改革开放前,人和人之间的财富差异主要来自于工资差异。但改革开放后,那些下海经商的人逐渐开始拉开了收入。是选择进工厂兢兢业业打工,还是投入商海市场拼一把,站在今天已经看到了差异。1998年我们国家彻底结束福利分房制度,有人选择抓紧时间多买几套,有人固守单位分房。20多年之后,财富天差地别。改革开放后,有些城市迎来了新机遇。比如30年前的深圳,一纸政策之后,有人抓紧捞金机会南下深圳打工,而有人选择留在老家,如今的差异已然是天翻地覆。实际上这些机会是面向所有人的,只是个人有没有选择而已。说回楼市里来,很多人觉得楼市政策一会放松,一会收紧。但房价上涨恰好和每一次的放松和收紧有关,房价下跌,放松,那是想你入市买房。房价上涨,收紧,那是提醒你注意风险。你说过去2-30年,楼市赚钱真有那么多秘诀吗,无非不就是在一次次收紧、放松中,跟着政策变化而做出决定而已。(每一次放松收紧随后都是大涨大跌的趋势)有时候不用太纠结那么多,国家政策怎么变,跟着走就完事了。很多人最大的问题不是不知道机会,而是看到的机会太多,而能抓住的机会太少,这也是很多80后的痛苦。人的一生,其实选择的机会非常有限,大的政策更不是年年有,抓住政策的机会,并且还要敢于选择,能做到这样的人更是少之又少。共勉吧。没有绝对的完美房子。严格来说,我只在实地看了2套房子我就做了选择,直接买了。很多人觉得不可思议,在深圳那么贵的房子,不应该多对比对比,好好选择吗。但我一直认为没有绝对完美的房子。地段好的可能产品不怎么样,社区不怎么样。产品好的,社区大的,可能地段不怎么样。面积大的,户型好的,可能在偏僻郊区,连地铁都没有。学区好的呢,可能楼龄太老,价格太高。你想地段好、户型好、产品佳、学区还好的有没有,有,贵。可能这时候你会顿悟,哦,房子没问题,有问题的是你太穷。所以买房不要去追求所谓的完美房子,人都没有完美的人,何况房子呢。我能给的建议是:如果你本身是刚需,那么你买房的时候只需要考虑未来的刚需最关心什么,你买的这套房子能不能满足。地铁、户型、社区,这3点是刚需最关注的。如果你本身是改善,那么你买的时候就要想你房子最大的亮点是什么。地段、产品、配套,这3点往往是改善最关注的。什么样的预算匹配什么样的人群,精准定位,有目的得筛选,房子标的不就出来了。做这行越久,尤其我们自己也有买房和卖房的需求,其实非常理解每个个体的犹豫和纠结,很多时候你们不是不知道自己的问题,而是少了一个可以给你点出来的人。如果你确实在选筹上正经历选择困难症,到底买不买,到底买哪,到底怎么买等等,可以扫码加我微信,我结合我这些年的经验,会抽时间为你免费做个解答。保持清醒的头脑,别被情绪裹挟。2022年,很多人已经经历过什么叫做坐地起价。放开消息传来的时候,很多人开始囤连花清瘟。全面放开之后,是囤抗原。后面又到了囤KN95口罩,这几样的价格像过山车一样大起大落。我向来不是一个喜欢跟风的人,我太知道被情绪裹挟的那种感觉了。好比抗原测试盒,实际上你只是确定你自己是不是阳了,以及是不是阳康,根本不需要大量囤,因为抗原不是药。如果不是为了转手卖差价,我是真不能理解。我当时找朋友要了一盒5个,用了3个,主要是上班请假需要,而且家里有一个阳了,基本都会轮流挨着阳,不是为了请假的话,阳了也只能是在家吃药休息缓解。所以我一直告诫粉丝们,遇到事情不要慌,不要被情绪裹挟。放到楼市里也是一样的,我为什么要在大家嘴里最冷的楼市冬天入手?不敢说真理掌握在少数人手里,而是拨开一切情绪迷雾之后,你依然会发现,房产是中国家庭财富的终极配置。无论是谁,只要赚了钱,都会买房,那些做人工智能的、物联网的、金融的、搞直播的年轻人,他们赚了钱,肯定也会买房。不信多刷刷抖音,看看那些赚了钱的网红,最后是不是都和你分享了他买房的故事。说楼市复杂,有时候也真不复杂。你也不需要懂所谓的人工智能、不需要懂金融、不需要懂直播,你只需要保持冷静和清晰的头脑,提前把房子买好。将来等他们赚到钱了,来买的房子,再把他们的财富转移到你的手里就好了。你知道了最终财富的流向,就站在终点等它就好了。当然了,值得啰嗦一句的是,你想那些能赚到钱的人回来接盘你的房子,自然也不是乱买房。你还是得去那些年轻人愿意去的城市,去那些能让年轻人赚到钱的城市里去。而这些城市,全国只有不到20%,我们做的事情,就是帮大家筛选出这不到20%的城市,而且还得找到这些城市有发展潜力的区域。在过去的楼市发展研究中,我们是发现了30个有价值的城市,并且根据预算和投资潜力的参差做了排序,如果你仍然认可投资好的房产能赚钱这件事,可以扫码加我微信。我把这份城市价值名单发给你,最起码帮你排一遍雷,有些城市的坑,就别再踩了。买房是一场赌博,你要做的是增大自己的赢面。其实我认可,买房是一场赌博,不到最后一刻,不知道是输还是赢。但换句话说,其实人生不也是一场场赌局吗?生个孩子,你确定他一定孝顺你、一定出人头地、一定快乐成长?你上课努力听讲,就一定确定考试能得满分?高考一定能上清华北大?你努力工作,就一定保证结果是好的,并且年年能涨薪?你找个另一半,你就能确定一定能白头偕老,永不分手?人的一生本就是在一个个不确定性中尽可能往好的结果去努力,不是吗?那为什么你又要求买房一定要赢?买股票、买基金甚至买理财都有亏的时候,何况买房。我去年年底就亏本把我老家的房子卖了,但我不认为这是一个失败的案例,相反如果没有过失败,又怎能有设身处地和现身说法和大家分享。我当时买老家那套房子,亏掉了首付和5年时间的利息,这场我确实赌输了,如何能扭转局面,增加赢面?我的选择就是止损,换标的。割肉卖老家,抄底买深圳。今年从老家割的肉,我相信有朝一日会在深圳赚回来。当时的具体想法,我就不再重复一次了,之前文章我有分享过我的买房故事,感兴趣的可以点击蓝字回看。所以买房确实是一场赌博,而普通人能做的就是增加赢面。还有就是,如果已经赌输了,也别恋战,止损撤出来,也是一种坦然。2022年,对于多数人而言,是跌宕起伏的一年。对楼市,又何尝不是呢?很多人对楼市的认知在2022年都有了颠覆,对买房赚钱这件事多了犹豫和不自信。但我想说的是,从1998年完全走入商品房市场以来,房地产只走了24年。欧美国家的城市化比我们早走了百年,房价就不再涨了?日韩的人口生育率比我们严峻得多,他们核心城市的房价也不涨了?实际上城市化、人口生育率并不是房价涨跌的根本原因,而是城市间分化的原因。我们国家在改革开放后发展太迅速了,几十年走完了发到国家百年的路程。1990年中国GDP1.9万亿元,2020年这个数字飙升到100万亿,涨了50倍。发展的过程中中国积累了大量的财富,总不能经济和收入可以年年增长,房价却不能吧。所以房价还能不能上涨,背后和国运息息相关。话先就说到这儿了,大家可以反复细品。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年3月7日
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2月楼市真相:成交在涨,房价却跌了

【大胡子说房】房价地图,欢迎收藏转发。每月月初,我们都会统计上月的二手房均价,但总有很多粉丝认为没有关注它所在的城市,主要是由于精力有限,我们重点关注的还是核心城市。大家想了解自己所在城市的情况,最直接还是扫码文末的二维码添加到我们的微信来咨询。对于文内价格,如有异议,请阅读以下:
2023年3月7日
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小心!今年深圳这几个区域,不会涨还可能跌!

今年一开年,楼市迎来大回暖。珠海,上一周住宅成交环比涨了383%;广州,上周成交也大涨了308%;东莞,上个月成交上涨了62%。大家最关注的深圳,上一周光二手房的网签数量就环比增长了214.6%,市场恢复的速度很快。对于深圳来说,市场已经形成了一个共识:只要没有干预,今年就会是3年以来深圳楼市第一个回暖之年。但深圳的楼市,经历过的朋友都懂,只要热度一回归,房价上涨的速度会非常快,因此,最近很多粉丝朋友,都在向我们打听深圳二手市场的最新消息,其中有不少人想着尽快趁着价格回暖之前在深圳买房。对于心心念念想着今年买入深圳的朋友来说,最纠结的一个问题就是——选择板块。大家要知道,每一次深圳价格回暖,并不是所有板块的房价都能上涨的。我们之前就整理了一份今年年初各个板块的涨跌表,不同板块的房价涨跌差异非常大。想知道此刻哪些板块是涨的,哪些是跌的,可以免费扫码领取这一份板块涨跌表详细看看。而今年,我觉得深圳大概率会有几个板块涨不起来。准备在深圳买房的人,记得把下面这些板块先拉黑了!要判断今年这个板块涨不涨,我有几个评测的维度:第一个维度:新房存量新房存量多的板块,市场竞争很激烈,二手房价会被大批存量的限价新房压制第二个维度:板块价值核心板块,一般来说会是市场上的领涨板块,今年领涨的将会是核心板块。非核心的边缘板块多数是跟涨,今年大概率不会有多少涨幅。第三个维度:发展时间部分板块规划时间比较长,现阶段基础设施和配套还没有发展起来,这样的板块二手市场往往不够成熟,价格不好涨。下面我直接给大家列几个今年最没希望涨价的板块参考参考。光明中心区
2023年3月5日
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苏州火,杭州火,南京火!刚需,正在紧急出动!

过去一周,没怎么更文,这里给我的粉丝朋友说声抱歉。因为太忙了,每天都在一线市场跑。熟悉我们的朋友都知道,上周我们去杭州、苏州、南京考察了。现在考察回来了,也带回来不少市场的最新消息,还有我对市场的判断。所以,这周的文章都会以考察期的内容为主。感兴趣的朋友,可以蹲一蹲我最近的发文。当然文章发布的时间可能有点慢,或者有些内容兼顾不到。如果你想更快知道市场的最新消息、以及一些文章里没有的细节,或者我的一些独到见解,欢迎扫码添加我的微信,我们直接一对一聊。另外做个预告,这个周末我们将出发去武汉考察,如果你对武汉楼市有什么好奇,可以在评论区留言,也可以扫码加我微信私聊,把你的需求和问题告诉我,都会一一帮你们找到答案。最大的感受,就是刚需正在行动。首先,最明显的特征,是100平以下的小户型去化速度最快。我们去现场看盘时,八九十平的户型,要么卖完了,要么只剩下顶楼和底楼。没办法,户型面积小,总价更低,买房门槛更低压力更小。不排除有投资客趁机买入,但是现场销售也透露了,买的基本是刚需和改善。剩下的,10个有8个是100平以上的改善户型——热门板块的大户型也剩得不多。从剩余货量来看,销售说的倒也可以信一信。其次,这些火热的板块,大多是刚需和改善客户撑起来的。根据我在考察过程中收集到的信息来看,这些刚需板块,都有一些共同特征。1、看得见的配套,比远期规划更香记忆最深刻的,跟我强调规划的销售只有南京的江北核心中央区、苏州的高铁新城板块。其它板块大多说的是周边3公里内的生活配套、教育配套、交通配套。最好笑的是,当我去到南京六合葛塘新城的一个楼盘时,销售问我是自住吗,我说不是,买来投资的。顿时感觉她明显卡壳了一下,似乎不知道怎么回答我的问题,最后还是围绕周边配套讲解完了房子。到这里,板块内部楼盘的“鄙视链”也出来了:现成配套>规划配套>无配套。这不是胡诌,是案场热度告诉我的。所以,哪怕同样是江北:明明江北核心中央商务区的规划更多、占位更加高大上,偏偏人气就是比不上2公里之外的青奥板块。哪怕核心区的楼盘不管从哪个角度看都比青奥板块设计更用心,偏偏就是兄弟楼盘更吃香。青奥板块销售提到了一个说法,我是蛮认可的:隔壁楼盘的确区位更好,但一切都只是规划,落地需要时间。“哪怕你现在买,过了限售期再卖,你卖给谁?到那会儿周围都没什么人。自己住?他们现在逛商场都得搭地铁到我们这边来,为什么不直接买这里呢?看,刚需买房就是这么务实。其实想想也能理解,毕竟这几座城市都非常会搞概念,例如杭州的“三纵三横”、苏州的“一核四城”、南京的“一核两翼六区”。噱头非常多,光看都能看麻了。再加上现在的大环境,与其博概念,不如抓住眼前的利好。或许,这也是当下整个长三角地区的楼市逻辑。2、购房者地缘性超强务实的另一个特点,是就近买房。哪工作买哪,买得起哪买哪,喜欢哪买哪。地缘性强到什么地步呢?九龙湖工作的跑去江北买房,都会被销售问一句:你们为什么跑到我们这边来看房?吴江的销售更骄傲:吴江人不会离开吴江。虽然我本人保持质疑态度,但起码这句话也代表了一部分当地人的心态不是吗?3、产业+配套才是当红炸子鸡在杭州临平,主打产城融合的临平新城,比星桥人气高。在南京江宁,有产业有配套的上秦淮,热度比运东高。这都是我同一天先后跑完不同板块最直接的感受。4、当下市场的火爆,是开发商和购房者双向奔赴的结果什么意思?杭州和苏州买房要半年社保,如果差的不太远,开发商愿意等上1、2个月。还有其它名额问题,例如社保缴纳时间不够等等,都可以跟开发商协商解决。甚至于,整个长三角地区的公积金都是互认的,上海的公积金也可以直接在苏州买房用。你看,买家愿意买房,开发商愿意卖房,并且愿意为此排除一切阻碍,可不是双向奔赴么?如果你现在想在长三角买房,但又苦于没有资格,不妨大胆地问一问现场销售,或者也可以扫码找我私聊,这一趟出去好歹结实了不少当地的朋友,他们最了解市场,还是有不少小道消息的。5、注重细节的品质楼盘更能打动人心说一说考察过程中遇见的几个案例吧。案例1:3个城市,毛坯交房的只有一个,在苏州活力岛,还是128平的大户型。也不怪现场冷清,沙盘都积了一层灰,换做是我们,听到这两个条件也是掉头就走的。案例2:相反,苏州太湖新城的一个楼盘,也确实有吸引到我,所以哪怕在当天行程非常赶的情况下,还是足足逗留了半个多小时。在我看来,整个楼盘主要做好了两点:①户型选择非常多,足足有6种,哪怕是同一个面积段,都做了不同的户型设计。有的是横厅、有的是竖厅,有的房间大客厅小、有的房间小客厅大……目的只有一个:为不同需求的客户提供更多选择。当时还没什么感觉,可当我后半程看到一个楼盘,只设计了两个户型,都是小房间大客厅的时候,瞬间体会到了掣肘感——要是客户喜欢大房间小客厅怎么办?②主打科技住宅,最大的好处是室内不用空调,也能达到全年恒温的效果。这是我第一次看科技系产品,包括室内新风系统也确实有吸引到我,就连用来做水暖的水都是特地处理过的,不会产生水垢……看完后,同行的雪莉发出感慨:或许这就是人为什么要不断优化房产,买新房的意义。除了这两个,我们还发现了一些品控做的不错的楼盘,例如:南京江北核心中央商务区的某个新盘,是妥妥的细节控。语音控、发热毛巾架、主卧洗手台的柜子是冰箱,鞋柜有小插座放雨伞,主卧的卫生间头顶有喷洒淋浴口换句话说,你住进来以后的所有场景,设计师都替你想到了,并且提供了新的方案,只是为了让你住的更舒服、更方便。南京雨花中央科创生活区的某楼盘,主打社区品质。凭借着地下会所、地下游泳池,大健身房的设计,吸引了一大批客户。售楼处现场贴了一个数据:从去年开盘到现在,已经卖了626套。销售说,马上还要加推,看来行情确实不错。当然,这里并没有包括全部的住宅,如果你想了解更多楼盘的品质优劣,最好是去现场看看、多对比,自然能心里有数。为什么要关注刚需?因为刚需是市场最后的防线、也是新一轮行情的起点。换句话说,有刚需在的板块,市场就有底。涨会跟着涨,跌也有个头。抓住了刚需市场,也就拥有了资产护城河。那么,现在是不是适合所有刚需上车的时机?时机不错。在货币放水,经济发展放缓的情况下,一套优质房产依然是天冷御寒的“定心丸”。但不适合所有人。一是因为买房一定是一件量力而行的事,上不了的车别硬上。二是因为对普通人来说,买错房的代价越来越沉重。不是每一座城市都值得买,哪怕你找对城市,也不是所有板块都能涨。买房已经成了一件精细活儿。所以,我整理了一份《刚需买房必看7大原则》,里面都是我这些年总结的买房经验。现在,可以扫码添加我的微信,免费赠送给你。注意,这份资料不一定能帮你买对房,但必定能帮你避开不少坑。如果你想找到对的房子,我建议你,一定要加我微信私聊,可以为你量身定制买房计划。最后,如果还有其他疑问,一定记得扫码添加微信咨询,切勿贸然进场。
2023年3月5日
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避坑!今年买房,这3类人最容易亏钱

今年,注定是楼市极不平凡的1年。为什么?有三句话,大家可以细品:1、楼市不活,救市不会停;2、房价不涨,房企难活、市场难活、信心难活;3、一旦回暖,楼市前后近4年的最低点,即将消失。以上三点,综合带来的就是,今年是注定不平凡的1年。强调下,这里说的不平凡,不是说今年房价一定会大涨,而是说今年大概率是近几年布局楼市难得的低点。最近,我相信部分人已经嗅到了机会,但越是这样很多人兴奋的时候,我反而想要提醒大家:机会的背面,是风险。有3类人,我认为在今年的行情下,是最容易踩坑亏钱。第一类人,在过去楼市中赚到过钱的人。俗话说,淹死的都是会游泳的人。今年楼市最危险的,不是楼市小白,反而是曾经在楼市尝到过甜头的,赚到钱的人。因为这些人,往往更看好现在楼市机会,最容易拿着钱往里冲。但实际上,这些人在买房赚钱这件事上,可能存在错误的认知。能赚到钱,可能不是靠眼光好,而是靠着运气和勇气。过去不少人买房的原因,往往是恰好租在周边或者公司在周边,或者更离谱的是,当时的钱只够买新区,但恰好新区房价爆发了。在楼市赚到钱的人,往往会更固执于自己的经验。但现在的楼市已经不处于爆发期,很多过去的机遇已经很难再复制了。比如现在,楼市已经很难短炒了,想要赚钱就必须要有长持5-10年的耐心,才能拿到更好的收益结果;比如现在,很难再复制像浦东那样的新区,城市格局已经逐步稳定,未来只有少部分城市还有外延的必要和可能。比如现在,再难重复过去的棚改规模,再来一次无差别的普涨了。等等等等,现在楼市的很多逻辑和趋势,早已变了。完全按照过去的玩法进入楼市,可能踩到更大的坑。所以,我还是建议大家:认真关注市场,认真了解楼市趋势,这样今年才能抓到更优质的机会。这是要小心的第一类人。再来说说第二类人。我认为就是现在还在疯狂加杠杆的人。可能大家觉得这类人现在很少,但是实际上,或许是因为不懂杠杆,或许是因为过去的经历,这样的故事还时常发生在我们周边。前几天我妈跟我聊到,租在我家隔壁的小两口,最近也买房了。买的是沙井的新房,180万的首付,首付大部分就是找父母和小姨子凑的,还贷款了200多万。我刚想说夫妻两人工资还不错吗?我妈说两个人一个月税前收入2.6万,月供就要1万三四。并且房子是期房,1年多才能交房,交的还是毛坯,这等于剩下的钱不仅要支付房租、一家老小的生活费,孩子的教育费,还要攒钱还钱和准备装修。算完这笔账,我还是蛮佩服这两口子的决心的,杠杆拉得挺高,最近的几年应该是经受不住任何的风险。了解我的朋友应该知道,我是非常不建议大家这么操作的。现在的市场,高杠杆极易遭到经济周期和调控周期的双重影响,相比过去风险要更大。再加上现在房产持有周期变长了,维持高杠杆的成本也变高了,最终能否赚到钱顺利下车,也更加不确定了。所以,我常常建议大家,最好保证自己手里有应对1-2年月供的能力。写到这,也想跟大家聊聊什么是高杠杆?很多人可能会认为贷款金额越高,杠杆就越高。但我的看法,跟这个有所出入。我认为,现金流能否维持贷款月供,才是最能说明杠杆高低的标准。哪怕你只欠20万房贷,但如果你还不起月供了,一样是断供法拍的结局,而哪怕你欠500万,只要你能维持月供,你就能拥有房产,等到周期过热的时候。像前文小两口这样的情况,如果买房之前来咨询我,我会更建议他们选择二手房。一来房子可以直接住或者出租,缓解月供压力;另一方面那边有些房源已经低于指导价,操作下首付和月供都还能往下降。手中有粮,才能心底不慌啊。像他们这样把现金流全部榨干,挨到5年后,房价涨了还好说,如果不涨,可能家庭关系都要遭遇危机。所以,我虽然不建议大家高杠杆炒房,但我还是建议大家多去了解贷款等金融知识,了解贷款,只有这样才能更好地控制杠杆,做出更有利于自己的决定。我们团队也有专业的贷款专家,如果你想知道你买房还有没有更好的贷款方案,好奇二手房如何降低首付和利率,内容有些敏感,欢迎大家扫下方二维码,加微信跟我详聊。除了上述这两种情况,还有第三类人,也非常危险:那就是不懂得资产整合升级的人。过去楼市总是伴随着普涨,无论是好房子,还是坏房子,拿在手里总是能多少涨些。因此很多人愿意多拿房子,又能出租也能小涨,不算鸡肋。但是从2020年以来,我相信大家也发现了,楼市的趋势大变了。普涨和分化比想象中来的更加剧烈。一线城市的火热,顶多传导到强二线城市,就戛然而止了。各大城市涨价最猛的,也不再是刚需房产,而是优质地段的改善项目。房子,已经不是靠数量取胜的时候了,好的房子行情来了,1轮的涨幅可能超越10套房子。并且,过去2年,大家也会发现差的房子越来越难出手。今年是楼市难得的低点,我是非常建议手头有多套房产的,好好整合下手里的资产。把楼龄差的及时置换成楼龄5-10年的;步梯置换成电梯;公寓、商铺、小产权等等能抛掉的迅速抛;三四线非自住资产置换到核心城市;核心城市非核心地段,逐步置换到核心地段。如果你还不清楚哪些是核心城市与地段,我们有整理一份30城价值板块名单,扫下方二维码就能直接领取。2023年,注定是楼市极不平凡的1年。准备好资金,调整好名额,在眼下这个低点,要准备好入场更优质的资产了!相信我,这样,市场回暖后,更有优势!当然,现实的买房情况远比我文章中要更复杂。如果你还是不太清楚手中具体资产的价值,或者不明白应该如何调整置换,更可能就是卡在垃圾资产抛售这步了,以上这些问题都可以扫下方二维码,加微信我们详聊。我们团队经过非常长时间的研究,有独创一套资产评估表,能迅速帮你判断资产优劣情况,这也是我们付费课程中的重磅干货,今天扫码,我们免费开放10个名额,给你做个全面的资产诊断,先到先得。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年3月5日
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买房选错楼层,后悔一辈子

这是一篇非常实用的干货文,实用到你买房可以现场掏出来复习的内容。你真的懂买房吗?绝大部分人买房,把绝大部分精力都花在了选择城市、区域、板块和配套上。这没有错。但精力过于倾斜,可能会忽略了房子本身。而往往有时不太在意的细节,住进去才发觉那是痛苦的根源。我看过太多这样的例子,所以今天特地讲一讲选房的细逻辑。你用辛辛苦苦赚的钱,买了一套70多平的房子。你选在了第3层,那时候的你并不知道这个选择的后果。后来,当你终于熬过了一周的996,这一周仅剩的一天,想幸福地睡到自然醒。第二天早上6点多,就被窗外传来的孩童嬉闹声、大爷大妈晨练的音乐声、还有左邻右舍互相问好的交谈声吵醒。第二次换房你选择了33楼,你以为这样就能拥有幸福生活了。天真了。美滋滋地住进去,不到一年就嚷嚷着要卖掉。33楼在顶楼,你经常顶着一脑袋泡沫和一身沐浴露从浴室出来,等着楼下的用水高峰期过去了再进去洗澡。有一次电梯维修,你急着回家,只能爬上33楼,你说这辈子都忘不了自己颤抖的双腿。刮台风了,你感觉整栋楼都风中摇曳,当初站在窗户前俯瞰全市挥斥方遒的豪气全都没有了,只是生怕因为成为全市第一栋被风吹塌的房子而上头条。在这些生活片段中,谁错了?谁都没有错。唯一的偏差,就是你选错了楼层。房子越盖越高,选择确实也成了一个难题。与其等到选错了再来后悔、割肉,不如在做选择前就规划好取舍。关于怎么选楼层,我研究了一下,业内有3条共同的规则:1、总层数的1/3~2/3是最优选择2、结合家中老幼情况做取舍3、不选腰线层、不选设备层、不选底商上一层。可能你现在没法理解这份答案,但不重要,只需要mark住,有需要的时候逃出来复习一下,大概率可以避免上面的坑。还有一点要注意,并不是说没有上榜的楼层不好,楼层没有好坏之分,只看是否匹配需求。低楼层适合有老人小孩的家庭,上下楼方便;中楼层不担心停水停电,既不压抑又不恐高;高楼层视野开阔、私密性好、光照充足。所有选择的本质是取舍,适合,才是最重要的。第二个容易被忽略的是朝向。在地段论面前,或许大部分人都认为朝向不重要。不是的。当我在跟雪莉讨论房子朝向到底重不重要时,一个听墙角的小伙站起来了:重要!绝对重要!我家里正好有扇窗户正对着北方,每年一到冬天,那间房子就格外冰冷,冷风无缝不入。这么一想,朝向好像确实挺重要。如果要把所有朝向排个序,北向的房子一定在链条底层,因为冷啊。(如果连为什么冷都要问,那赶紧去家里正在上初中的娃书包里翻一翻,把地理书找出来,看完就懂了)北方人封窗还有暖气,这都比较忌讳朝北的房子,更何况既不封窗又没有暖气,仅靠着一身正气过冬的南方人?当你选了一间朝北向的房子,你确定在冬天呼啸北风下,不会瑟瑟发抖吗?就算你顶得住,家里有风湿的老人顶得住吗?如果说北向的房子不好,正南向的房子压力也有点大。假如太阳直射真的好,那为什么中国在非洲的留学生都爱在暑假回乡避暑?日头毒到真的顶不住啊。有时候,稍微朝东西方向偏一偏,或许更舒服。除了这两个朝向的房子,其余的朝向,放在我国这个地理位置上,感觉都区别不大,大部分无非就是上午晒太阳还是下午晒太阳的区别。关于朝向的选择,我也直接把答案摆在下面了,记不住也没关系,收藏就好,总能用得上的。第一,优选南北通透的房子,冬暖夏凉,缺点是贵。第二,朝向东南的房子,采光充足,缺点是通风略有不足。第三,朝向西南的房子,下午采光通风好,缺点是有西晒。第四,朝向正东的房子,上午太阳光充足,缺点是通风较差。第五,朝向正西的房子,通风条件好,缺点是夏季闷热,西晒严重。第六,朝向东北的房子,只能晒到上午的太阳,缺点是冬季日照时间短,不建议考虑。最后,房屋朝向西北和正北,采光不好,通风不好,夏季闷热,冬天雪藏,真的真的不建议。想要住得舒服,房屋内部功能区的朝向也很重要。客厅的最佳朝向是南北通透,或者东南朝向,冬暖夏凉。卧室的最佳朝向是东南,其次是正南跟西南,最差的房间朝向是正西,夏天太阳光直射,无异于铁板烧。卫生间最差的朝向是朝西,通风不好容易潮湿。厨房最差的朝向是朝北。如何判断房子朝向?看你家客厅朝哪个方向。客厅朝南即房子朝南,客厅朝北即房子朝北但评判一套房子的朝向好不好,还不能只看客厅的朝向,还需要重点关注朝南向的卧室多不多。总之谨记一句:优先选择客厅和主卧朝南向的房子。第三点倒不是说容易被忽略,很大程度上是被误解了。户型。户型看的是什么?就是你家里面,客厅、厨房、餐厅、阳台、卫生间、卧室的位置和大小合不合理。举个例子,当你家书房紧挨着客厅,处理紧急工作的时候总被电视里的综艺声打断思路的时候,你抓狂吗?当你家厨房只有3㎡,连个双开门冰箱都放不下的时候,你还觉得户型好吗?当你在衣柜里准备明天上班要穿的衣服,却发现只剩一条短裤,其余衣服晾了两周还没干,且散发着一股霉味的时候,你还觉得家里通透吗?户型的好坏,就是看你家里的每一平地板上,规划的空间到底合不合适。标准用两个词就能概括:声音、通透。声音很好理解,就是把一些经常活动的区域放一边,睡觉、思考的区域放一边。用业内术语来说,叫“动静分区”。里面还有很多细节,就比如南方人更讲究的明厨明卫。还有广东潮汕老板们大都讲究门不对门,除了风水,这里面还有健康因素。卫生间本就容易滋生细菌,每一次开关门,细菌都会获得一次传播机会。一旦卫生间门对着卧室门,后果会是什么样?通透,首要就是说房间内的空气要流通,要有对着吹的窗户。如何保证通透?有一个方法:房间开间一定要比进深宽,极限值是1:1.2。两房客厅宽度>3.5米。100平以上小三房客厅宽度>3.8米。120平以上客厅宽度>4米。记不住就先收藏吧,买房真的用得上。和房间通透相反的,就是暗间,最好不要选。怎么着,都得开个窗吧。当你周末被吵醒、绝望等电梯、绝望地抱紧自己的时候,难道不会为当初冲动选择了楼层而后悔吗?当你一个从来没来过南方的北方人,结束了一天的工作,疲惫的推开家门,地上潮湿的水痕却让你回家的第一步摔了个大马哈,拿起晒了两周的衣服,依旧一股霉味儿的那一刻,会不会后悔?如果我的读者里有女性,且家里刚好没有明厨明卫,深受其害的你有没有后悔过?每个人都会老去,每个老去的人身体机能都会衰退,在买房做决定时,能代入未来的自己和家里的TA多思考一分,哪怕那么一分,难道不好吗?买房,就像一场考试。买的房子,就是答卷。80分看城市、区域、板块和配套;20分看楼层、朝向、户型。没有100分的房子,只有取舍。但我必须申明:20分拿满分的房子,依然比不上前80分及格的房子。就像鹤岗的房子,价值就是比不上深圳的房子,这是价值共识。买对房子,更重要的是找对80分。关于如何选对城市、选对区域、选对板块,我们平时也说了很多内容,如果你想了解更多,可以扫码我们直接聊。
2023年3月4日
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成交量11年最高,第一个楼市火爆的城市出现了!

开头插个通知:本周我们的珠海线下考察团,很多粉丝私信说名额已满,没办法参加,问能不能多安排一些名额。对于没能参加本周考察团的朋友,我深感抱歉。那么,应广大粉丝的强烈要求,本月我们多安排几场线下游学考察团。其中还有大胡子李老师亲自带队的,如果你错过了本周的,那么接下来的几场千万不要错过。可以扫码添加我微信,提前占位,锁定名额。当各个城市纷纷宣传楼市回暖之际,有个城市却已经率先杀疯了。哪里?成都!真没想到,那个曾经以小酒馆、麻将和躺平出名的成都,在这一波楼市变动中却显得尤为积极。成都楼市,热到发烫。先摆数据:成都新房2月成交11312套,对比1月成交8479套,环比上涨了33.4%;成都二手房2月成交突破19061套,对比1月成交10162套,环比上涨了87.6%。如果只看这个月的宏观数据,大家可能会觉得:毕竟,全国都涨了,成都作为强二线涨一涨也算是情理之中。单看整体成交,确实会有这样的感觉。但是要我说,这个城市的行情,已经远不是回暖这么简单了,而是燥热。成交量,已经开始起飞。回看上个月成都的每天的成交量,二手房每天成交量过千已经成为了常态。2月20日,成交1215套;2月21日,成交1117套;2月22日,成交1058套;2月23日,成交1167套;2月24日,成交1127套。。。。。。2月结束,成都二手房成交已经超过1.9万套,什么水平?——近11年来月成交的最高纪录!根据公开数据统计,自2012年1月以来,成都二手房单月成交量最高是在2022年7月,是1.72万套。如今,时隔6个月,这个纪录就又被捅破了。要知道,去年7月有31天,但是2月却仅仅只有28天,少了三天时间,成交量却多出近2000套。可见,成都今年楼市行情的迅猛。当然,成都的火热不是年后突然发生,而是去年的延续。没错,一直以来,成都楼市的表现都比较稳,即便是在行情最冷的2022年,成都也走出了独立行情。其他城市冻成冰,成都楼市却像小火烹汤,慢慢就熬开了。如果我们仔细看成都过去每个月的成交量就会发现:成都去年一整年的成交量都不错,在7月份时新房和二手房的成交量纷纷达到峰值。然后在下半年,自9月份开始,成交量又一次开始走高,一直延续至今。大家都明白,相比较开发商定价和有限价的新房市场,二手房市场往往更能反应最真实的市场热度。成都二手房的表现,更加坚挺。2022年的成都的二手房交易总量,甚至还超过了前三年。按照目前的成交趋势,不出意外,今年成都的二手房交易,还会再刷新纪录。现在,大家对于成都楼市的火热程度已经有了一个大致的了解。那么,成都楼市凭什么这么火?首先,当然是因为疫情结束、政策大宽松、经济回暖后的预期回归,原本就不差,再加上年后情绪的带动,当然就开始燥热。买买买!从看房犹豫,到疯狂抢房,这一波热度可能还会持续挺久。另外,成都市场的火热还来自于旺盛的需求。或许,在不少人眼中,成都的印象依然是天府之国,“成都嘛,安逸的很!”其实,那只是过去,现在的成都,真的越来越卷!毕竟,作为西南的重要核心城市,成都近些年吸引了越来越多的外来人口,而这当中大多数都是有着高学历的年轻人。现在,成都市的常住人口已经突破2100万,其中青壮年人口在960万以上。这些年轻人里,超过一半拥有本科以上学历,且2/3是2015年以后涌入成都的。这些,就是旺盛的购买力。高学历意味着高薪,意味着有实力布局楼市,这近一千万新晋人口,就是成都楼市火热的发动机。当然,我知道读者中并不都是成都人,比起成都,或许更加关注自己所在的城市行情如何?除了成都,过去的这些年,还有哪些城市价格出现了上涨呢?关于各个城市房价的涨幅和行情,文章中三言两语必然讲不清楚,但是大家又非常关心,所以我给大家准备了一份:过去10年中国298城房价涨跌一览表需要的朋友可以加我微信,免费发送给你。成都只是一面镜子,反映出的是一场全国楼市的大回暖。那么,除了成都,还有那些城市的行情正在回暖?或许大家只是在各种信息中零零碎碎了解到一些,今天这篇,我就给大家详细整理了一些重要城市近期楼市的行情走势:深圳:截至26日,本月二手成交破3000套,上周成交1096套,环比涨24.4%广州:上周成交3000套二手,上上周1554套,环比增长93%,逐周上涨珠海:上周全市网签842套,环涨4.8%;网签面积66187㎡,环涨6.37%佛山:上周网签3539套,网签面积超32万㎡,环涨118%,刷新近2年纪录东莞:上周成交927套,环涨84%;二手成交量环涨17%,均价环比涨7%上海:截至26日,成交1.7万套,上周成交超6000套,日均超
2023年3月4日
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为了房价不跌!这群业主,太拼了!

2月结束,最近市场又出现不少数据和现象。比如PMI大幅回暖超出预期,看起来经济是大幅回暖了,但外贸行业似乎又面临难题,经济回暖到底是否达到预期?如果达到预期,目前的政策是否会适当收回?一线城市楼市还有机会跟上放开的节奏吗?那么二线城市是不是目前机会最好的地方?2月,多城楼市的成交也迅速回暖,比如成都、南京、深圳、杭州、天津、郑州等等成交量都有大涨,这些城市里谁最有可能领涨这轮的行情?以上这些内容都有些敏感,不太方便在文章和公共平台跟大家说。但我们每周都会把从市场前线看到的一手成交情况,最近的政策热点,在闭门直播中给大家好好分析。今年不想在大放水之下资产被稀释的,建议提前做好准备,扫下方二维码,加我微信,我会把闭门直播链接私发你,并且每次城市考察出团的时间也会第一时间通知你。以下正文:现在的业主,越来越卷了。最近,随着市场的升温,全国各地又有不少业主,加入了房价保卫战。围观各地业主活动之后,我不得不感慨:这届业主,为了保房价,真的太拼了!不疯魔,不成狂。开发商给不到的品质,这届业主,已经霸气到自己来。最近在南京,一批业主亲自上阵,出资升级小区品质。从外立面、公区环境到停车场,所有代表脸面和品质的细节,开发商没做到的,业主直接集资自己来。河西金茂府二期业主,还没交房就不满意小区的窗户,直接集资将小区全屋包括阳台全部升级为旭格系统窗。旭格系统窗这个词一出来,大家就要明白业主真的很懂行。旭格作为德国50多年的品牌,在全国豪宅市场占比非常高,集体换系统窗,不仅是为了好用,更是为了外立面看起来统一美观。河西的河西海玥花园。最近业主们刚刚拿到房子,就展开了激烈的升级讨论,呼吁要升级小区的公区设施和绿化,保护小区豪宅的水平。目前业主正在筹备资金,等款项到位就委托开发商代建,引得不少商家嗅到商机开始发起进攻。不过说起外立面,最卷的还是雨花金基嘉玥的业主。房子还没交房,业主就已经筹集好资金,跟开发商沟通自费将真石漆外立面成铝板外立面。每户出资1.6万到2万元不等,算起来也是近千万的资金量。很多人不能理解,为什么非要折腾更换外立面?原因很简单,就是铝板比真石漆看起来更显质感,并且更加耐旧。未来进入二手市场,小区品质在周边会更加突出,卖价上自然更有优势。我常常跟大家说,现在楼市早已进入改善时代,品质的溢价远超乎想象,有时候每平就能高达1万,业主正是深谙此道。不仅是外立面和公区环境,停车场也是业主们卷的脸面。最近,葛洲坝南京中国府的业主,每家出资8000元,针对小区风雨连廊、会所、车库入口等细节进行提升看看这升级后的停车场效果图,确实不同凡响!不得不感慨:业主好像比开发商还懂房屋设计。当然,并不是业主愿意折腾,如果选择到非常靠谱的开发商,买到品质非常好的产品,就不用在日后费劲折腾了。但是很多人并不懂如何挑到靠谱的开发商,更不懂如何选择好房子,其实这些都是有诀窍的,开发商我这里给大家准备了开发商实力一览表,可以保证大家不会踩坑。房屋品质这边,有几个需要注意的关键点,比如通风、采光、楼层等,都要可以直接扫下方二维码,加我微信进行详细咨询。卷品质,在这场房价保卫战里,只算门槛。另一边,狠起来的家长,通过最朴实的鸡娃,为房价贡献着自己最坚实的力量。业主卷起教育来,老师都要感到害怕。最出名的,还是深圳的红岭实验小学的楼盘业主。为了保护房价,曾经自发成立了“房价不跌小分队”,由学霸业主轮流负责帮助小区的娃补习,学习差的业主负责在小区巡逻,把在楼下玩的娃撵回家学习。不仅深圳如此,杭州市场也有着同样的故事。城西的文鼎苑,作为最知名的孟母盘,小区有自己专属的“文鼎孟母鸡血群”。在群里,业主们不仅共享着小区最近的成交价格,还积极探讨组织小区奥数比赛、夜跑等鸡娃活动,鼓励孩子们奋斗向上,持续打造学霸小区氛围。每每毕业季,还要在小区挂上横幅,庆祝优秀学子升学,给小区业主送到坚实的信心和信念。原本文鼎苑对口的学校是学紫的新分校,这些年在无数孟母的努力下,成绩竟然比本部还要好,房价也是一直水涨船高,一度卖到单价12万/平。这些家长深刻的明白鸡娃与房价之间的关系,孩子成绩好,不仅关系到孩子的未来,还关系到房子能不能继续涨。5年赚200万,文鼎苑流传的不仅是学习的奇迹,还有房价的奇迹。学习早已变成父母和孩子联合的一场创业,是一家人全力以赴的事业。这届业主,比任何老师都要懂教育的“含金量”。有业主卷开发商,有业主卷老师,还有业主直接卷中介:开始操盘炒房。最近西安港区全运村的业主们,彻底地火了一把。起因是全运村业主们呼吁成立“村支部委员会”,看着名字像是为人民服务的组织,要求的竟然是:每个业主的挂牌价都要进过村委会审核。还细致的规定了挂牌价的标准:临高铁的挂牌价不低于2.3万,不临高铁的不得低于2.5万。这就是赤裸裸的控盘,干预二手房价了。以前市场火热的时候,业主每次控盘上热搜都是因为抱团涨价,现在行情走低了,业主上新闻控盘也变成了抵制低价。从业主心态也能看出,这两年的行情变化。去年广州有个事,也是闹得全国啼笑皆非。起因就是广州黄埔科学城时代春树里的业主,发现小区有套房子的成交价竟然只有2.8万/平。直接把小区的平均成交价由原来的4万/平,拉到了3.3万/平,每平降价近7000元,100平就跌了近70万,认为这直接影响小区房子的成交价。为此,时代春树里的业主们集体提交了一份《虚假交易撤销书》,还按上了满满的红手印。在《虚假交易撤销书》里,业主们认为这套低价成交的房源,是卖家恶意偷税漏税导致的,严重影响了小区所有业主的权益,要求彻查处理,在撤销书结尾甚至不忘给小区打上一段广告。说实话,这些业主是带点幽默的。市场交易讲究的是你情我愿,你愿意挂高价,那自然有人愿意为成交挂低价,这是正常的市场变动,怎么你们不允许,别人就要撤销交易呢?再者,小区的成交价也不会因为一起低价成交,就真的跌掉7000元/平。业主这么一闹,倒是彻底暴露了自己的恐慌。这件事情是不了了之了,但时代春树里的业主自此是全国闻名了。不过仔细想想,我也能理解这些业主的想法,这两年楼市行情不好,不仅是房价在跌,房子也越来越难出手。这个时候,出现一些小区极端降价消息,业主们确实容易破防。我们常说,懂买是徒弟,会卖才是师傅,房子最终能不能赚钱,其实还要看你会不会卖房子。但很多人往往是买房认真,然后随缘卖房,这就非常容易在卖房的时候吃亏,导致亏损。最近我花费不少时间,整理出一份卖房指南,非常干货的列出了买房的定价策略和卖房各大步骤,这段时间想要卖房或者置换的朋友,可以扫下方二维码,加我微信我直接把文件私发给你。这么多业主的骚操作,不知道大家看到了什么。我看到的是,大家的资产焦虑更严重了。楼市的规则越来越明牌,好房子不仅要卷地段,还要卷品质、卷学校、卷炒作等等。想要赚钱,大家越来越狠,背后实则是恐惧,恐惧回头自己就被抛弃在时代的浪潮里。一个时代,有一个时代的业主。感慨业主奇葩的时候,晃晃脑袋又发现,我们何尝不在局中呢?-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年3月3日
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第一批学校关停潮来了!学区房价格要跌了?

今天看到一篇文章,《中国新闻周刊》发的,大意是说:民办幼儿园首轮关停潮已经来了,就连北京的幼儿园都招不到学生了。在我看来,这个结果并不意外,这几年生育率下降的趋势已经深入人心。学生没那么多了,自然不需要这么多学校。这一轮关停潮的主角,是民办幼儿园,说私立更方便大家理解。任何一所私立学校,之所以能存活,要么是公立学校学位不够,要么是家长希望孩子受到更好的教育。当人口进入负增长时代,公立学校的压力得到缓解,大部份想上公立的都能上,倒下一批私立学校,也很正常。甚至我可以大胆预测,继幼儿园关停潮之后,私立小学、私立初中、私立高中、甚至私立大学都会迎来一波冲击。但在这个话题底下我看到不少网友评论,其中有一个点赞数量还蛮多,大意是:出生的孩子越来越少,以后孩子上好学校的几率越来越大。楼中楼甚至还能看到评论:学区房以后不值钱了。你们要是唠这个,那可就是我的领域了。关于学区房的未来,我倒是有一点不同的看法。哪怕适龄儿童减少,好学区的房子价值依然不会被稀释。总有些人以为人越少,人均资源越多,这完全是个伪命题,要不然鹤岗早就人人清华北大了。事实上呢?没有吧。人少了,人均资源却不一定会增加。我们不缺学校,郊区的幼儿园、村里的小学,不都是学校?只是大多数人不去上。大家追逐的只会是好学校,可好学校并没有变多。当人口越来越少,蛋糕却没有越做越大时,所有人都会盯着顶层资源,并且在里面不断内卷。例如韩国的高考,之所以堪称地狱级难度,就是极度内卷的结果。人类天然是赌狗,任何能让生活变得更好的捷径,永远有人敢拼一把。换句话说,只要优质学位名额依旧是狼多肉少,学区房依然有价值。我不否认学区房的价值,但是现在我也不建议你再去投资天价学区房。过去,天价学区房一直是一门不错的生意,但现在,风险早已越来越大。天价学区房背后,最大的风险是政策。首先,政策是会变动的。学校的招生地段、学区划分都是会调整的。现在的就近入学,以后可能改成5公里之内都可以报名。现在的积分录取,以后可能改成摇号录取。随着大学区、积分制、电脑派位等教育政策的不断调整,“一套学区房,学区永流传”逻辑早已被打破。一旦花重金买入的学区房失去了上名校的价值,天价学区房的投资就会变成一个巨大的隐患。其次,越天价的学区房意味着学区溢价率越高。房住不炒大背景下,越是顶级离谱的天价学区房,越容易成为调控的靶子。再者,极其老破的学区房要慎重买入。一旦学区改革,这样毫无居住价值的房产,一定最先沦为炮灰。例如,阳台房,地下室这种产权有问题的房子,千万别碰。关于学区房选择的禁忌还有很多,主要是大多数人顾及不到的细节,一篇文章里没办法写下这么多。如果你对学区房有更多疑问,我建议你,最好添加我的微信,不懂的地方可以直接问,做决定之前聊一聊,也许刚好就能避开某个大坑呢?前面讲了一堆陷阱或者风险,并不是让大家放弃学区房这个买房选项。而是想告诉大家,我们要认清当下的教育现状,并且买房时尽量避免踩坑。既然不能买天价学区房,普通学区房怎么买?我有两条思路:1、选择好生源扎堆的地方优秀的学生才是名校的最牢固的基础,可哪里好生源多呢?一个简单粗暴的判断标准:选择豪宅相对较多的地方。说白了,就是贵房子扎堆的地方。为什么?因为贵,本身就能筛选掉一批实力不够的人。买得起千万级别的房子的家长,意味着他们起码是这个城市的中产以上。他们对教育的重视程度普遍比普通家长更高,并且更愿意在孩子身上砸钱。就普遍性而言,这样的地方,生源不会差到哪里去。2.、选择好学校扎堆的地方我们没有办法保证一所学校永远有好老师,但可以选择永远有好学校的片区。以前买房,大部份人是紧盯着某所学校具体划分的学区,但在学区会改变的前提下,与其盯着某所学校,不如选择教育资源聚集的区域。哪怕是教师轮岗,大概率不会大范围变动,同区轮岗的可能性更大。这个时候会造成一种局面:教育实力强的片区,普遍师资力量都比较强。每个城市都会有自己的教育强区,买在教育强区,不管是单校划片区,还是多校划片区,学区房价值依然在,大概率不会踩坑。例如广州越秀,尽管广州是一个集团化办学城市,但学校最能打的还是越秀。例如深圳罗湖,尽管顶级名校在福田百花,但从普遍的师资力量来讲,罗湖确实更高。只要符合这两点,你买的学区房,基本上很难踩坑。最后,现在也是买学区房的高峰期,如果你关注学区房并且想买学区房,将会有一个更加靠谱的专业选择:我们有线下选房、实操全流程咨询、交易服务,服务范围涵盖全国30多个重点城市。依托我们团队多年积累的各种线下资源渠道网络,专业、高效、安全的帮你买到最合适自己的学区房。可以说,这是今年最值得拥有的专业学区房购买姿势。欢迎有需要的粉丝,直接扫码添加我的微信就行!冷知识:点赞是免费的,却可以让写文章的作者开心好几天。在看是珍贵的,却可以让你和好友拥有更多共同话题。分享是稀缺的,却可以让更多人看清世界的变化。收藏夹的容量是无限的,却可以让我的作品成为你永久的回忆。我是大胡子,我是李俊怀,欢迎关注!
2023年3月3日
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买房卖房后,我彻底明白了5件事

我之前说过,2022年年底,我做了2件大事,卖房和买房。过程中有些感悟吧,想拿出来和大家分享。不一定全对,但我相信对现在面临同样问题的你,或许有些启发。每个人的人生轨迹不可能全然相同,每一条分叉口的选择不同,最后的结果就不同。你和别人的差距,往往并不是机会的参差,而是选择的不同。不要和国家的鼓励政策对着干。我发现过去每一次能赚到大钱的人,都是第一批跟着国家政策转向走的人。改革开放前,人和人之间的财富差异主要来自于工资差异。但改革开放后,那些下海经商的人逐渐开始拉开了收入。是选择进工厂兢兢业业打工,还是投入商海市场拼一把,站在今天已经看到了差异。1998年我们国家彻底结束福利分房制度,有人选择抓紧时间多买几套,有人固守单位分房。20多年之后,财富天差地别。改革开放后,有些城市迎来了新机遇。比如30年前的深圳,一纸政策之后,有人抓紧捞金机会南下深圳打工,而有人选择留在老家,如今的差异已然是天翻地覆。实际上这些机会是面向所有人的,只是个人有没有选择而已。说回楼市里来,很多人觉得楼市政策一会放松,一会收紧。但房价上涨恰好和每一次的放松和收紧有关,房价下跌,放松,那是想你入市买房。房价上涨,收紧,那是提醒你注意风险。你说过去2-30年,楼市赚钱真有那么多秘诀吗,无非不就是在一次次收紧、放松中,跟着政策变化而做出决定而已。(每一次放松收紧随后都是大涨大跌的趋势)有时候不用太纠结那么多,国家政策怎么变,跟着走就完事了。很多人最大的问题不是不知道机会,而是看到的机会太多,而能抓住的机会太少,这也是很多80后的痛苦。人的一生,其实选择的机会非常有限,大的政策更不是年年有,抓住政策的机会,并且还要敢于选择,能做到这样的人更是少之又少。共勉吧。没有绝对的完美房子。严格来说,我只在实地看了2套房子我就做了选择,直接买了。很多人觉得不可思议,在深圳那么贵的房子,不应该多对比对比,好好选择吗。但我一直认为没有绝对完美的房子。地段好的可能产品不怎么样,社区不怎么样。产品好的,社区大的,可能地段不怎么样。面积大的,户型好的,可能在偏僻郊区,连地铁都没有。学区好的呢,可能楼龄太老,价格太高。你想地段好、户型好、产品佳、学区还好的有没有,有,贵。可能这时候你会顿悟,哦,房子没问题,有问题的是你太穷。所以买房不要去追求所谓的完美房子,人都没有完美的人,何况房子呢。我能给的建议是:如果你本身是刚需,那么你买房的时候只需要考虑未来的刚需最关心什么,你买的这套房子能不能满足。地铁、户型、社区,这3点是刚需最关注的。如果你本身是改善,那么你买的时候就要想你房子最大的亮点是什么。地段、产品、配套,这3点往往是改善最关注的。什么样的预算匹配什么样的人群,精准定位,有目的得筛选,房子标的不就出来了。做这行越久,尤其我们自己也有买房和卖房的需求,其实非常理解每个个体的犹豫和纠结,很多时候你们不是不知道自己的问题,而是少了一个可以给你点出来的人。如果你确实在选筹上正经历选择困难症,到底买不买,到底买哪,到底怎么买等等,可以扫码加我微信,我结合我这些年的经验,会抽时间为你免费做个解答。保持清醒的头脑,别被情绪裹挟。2022年,很多人已经经历过什么叫做坐地起价。放开消息传来的时候,很多人开始囤连花清瘟。全面放开之后,是囤抗原。后面又到了囤KN95口罩,这几样的价格像过山车一样大起大落。我向来不是一个喜欢跟风的人,我太知道被情绪裹挟的那种感觉了。好比抗原测试盒,实际上你只是确定你自己是不是阳了,以及是不是阳康,根本不需要大量囤,因为抗原不是药。如果不是为了转手卖差价,我是真不能理解。我当时找朋友要了一盒5个,用了3个,主要是上班请假需要,而且家里有一个阳了,基本都会轮流挨着阳,不是为了请假的话,阳了也只能是在家吃药休息缓解。所以我一直告诫粉丝们,遇到事情不要慌,不要被情绪裹挟。放到楼市里也是一样的,我为什么要在大家嘴里最冷的楼市冬天入手?不敢说真理掌握在少数人手里,而是拨开一切情绪迷雾之后,你依然会发现,房产是中国家庭财富的终极配置。无论是谁,只要赚了钱,都会买房,那些做人工智能的、物联网的、金融的、搞直播的年轻人,他们赚了钱,肯定也会买房。不信多刷刷抖音,看看那些赚了钱的网红,最后是不是都和你分享了他买房的故事。说楼市复杂,有时候也真不复杂。你也不需要懂所谓的人工智能、不需要懂金融、不需要懂直播,你只需要保持冷静和清晰的头脑,提前把房子买好。将来等他们赚到钱了,来买的房子,再把他们的财富转移到你的手里就好了。你知道了最终财富的流向,就站在终点等它就好了。当然了,值得啰嗦一句的是,你想那些能赚到钱的人回来接盘你的房子,自然也不是乱买房。你还是得去那些年轻人愿意去的城市,去那些能让年轻人赚到钱的城市里去。而这些城市,全国只有不到20%,我们做的事情,就是帮大家筛选出这不到20%的城市,而且还得找到这些城市有发展潜力的区域。在过去的楼市发展研究中,我们是发现了30个有价值的城市,并且根据预算和投资潜力的参差做了排序,如果你仍然认可投资好的房产能赚钱这件事,可以扫码加我微信。我把这份城市价值名单发给你,最起码帮你排一遍雷,有些城市的坑,就别再踩了。买房是一场赌博,你要做的是增大自己的赢面。其实我认可,买房是一场赌博,不到最后一刻,不知道是输还是赢。但换句话说,其实人生不也是一场场赌局吗?生个孩子,你确定他一定孝顺你、一定出人头地、一定快乐成长?你上课努力听讲,就一定确定考试能得满分?高考一定能上清华北大?你努力工作,就一定保证结果是好的,并且年年能涨薪?你找个另一半,你就能确定一定能白头偕老,永不分手?人的一生本就是在一个个不确定性中尽可能往好的结果去努力,不是吗?那为什么你又要求买房一定要赢?买股票、买基金甚至买理财都有亏的时候,何况买房。我去年年底就亏本把我老家的房子卖了,但我不认为这是一个失败的案例,相反如果没有过失败,又怎能有设身处地和现身说法和大家分享。我当时买老家那套房子,亏掉了首付和5年时间的利息,这场我确实赌输了,如何能扭转局面,增加赢面?我的选择就是止损,换标的。割肉卖老家,抄底买深圳。今年从老家割的肉,我相信有朝一日会在深圳赚回来。当时的具体想法,我就不再重复一次了,之前文章我有分享过我的买房故事,感兴趣的可以点击蓝字回看。所以买房确实是一场赌博,而普通人能做的就是增加赢面。还有就是,如果已经赌输了,也别恋战,止损撤出来,也是一种坦然。2022年,对于多数人而言,是跌宕起伏的一年。对楼市,又何尝不是呢?很多人对楼市的认知在2022年都有了颠覆,对买房赚钱这件事多了犹豫和不自信。但我想说的是,从1998年完全走入商品房市场以来,房地产只走了24年。欧美国家的城市化比我们早走了百年,房价就不再涨了?日韩的人口生育率比我们严峻得多,他们核心城市的房价也不涨了?实际上城市化、人口生育率并不是房价涨跌的根本原因,而是城市间分化的原因。我们国家在改革开放后发展太迅速了,几十年走完了发到国家百年的路程。1990年中国GDP1.9万亿元,2020年这个数字飙升到100万亿,涨了50倍。发展的过程中中国积累了大量的财富,总不能经济和收入可以年年增长,房价却不能吧。所以房价还能不能上涨,背后和国运息息相关。话先就说到这儿了,大家可以反复细品。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年3月3日
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楼市狂飙,席卷全国

以下正文:果然,长三角率先回暖了!这是我们在考察市场过后,最真实的感受。这篇文章,说说我们看到的长三角。先说结论:1、网上传的数据和图片,都是真的,市场确实明显回暖了。2、现在买房的,刚需、投资、改善的都有。3、部分板块,马上进入缺货期。先说第一点:市场,肉眼可见的回暖了。此前,还没有去长三角的时候,看到很多本地账号在发楼市火热,我还暂且带着几分怀疑。但到了市场后,发现居然是真的。周末,刚落地杭州,就在临平新城中骏鼎湖未来的售楼处里,感受到了这波市场复苏的凶猛。现场真的很火热,我们进来这一会就来了3组客,销售1人带3组,真的没时间搭理我们,简单介绍下区位和价格就忙着接其他客户了。已经有2年多,没在售楼处看到这样的盛况了。如果我没记错,上次见到这个场景,还是在2020年的重庆。苏州市场同样有明显复苏。虽然到达苏州,已经不是周末,没有亲眼看到售楼处的疯狂。但从各个方向,都能感受到这波热度的存在。本地的朋友告诉我们,最近他们手里咨询的客户确实变多了,投资、刚需、改善竟然全部都有。还告诉我们,现在苏州贝壳二手的成交,每天都保持在200多套,这次市场复苏不是假的,网上传的图片和数据差不多都是真的。图片来源于苏州楼市我们自己跑市场,也感受得到销售状态的变化。前两年来的时候,销售态度都是消极中带着些许讨好,而这次,是亢奋中带着些许骄傲。科技城幸福里的销售告诉我们,周末忙疯了,同时要接5组客户。中央公园保利的销售告诉我们,春节后项目卖得很火,卖了几十套,工作日现场也有2-3组客户在看房。二手中介告诉我们,最近很多业主开始往上调价。据诸葛找房数据统计,昨天24小时内苏州六区涨价房源就超过800套,当中不少业主涨价超过百万。这股复苏,真的很凶猛。据我了解,除了杭州、苏州之外,合肥、宁波、南京都有不同程度的回暖,我相信长三角的火热还会继续蔓延,文章篇数限制,我不展开细节数据了,如果你对长三角市场感兴趣,我整理了长三角楼市的重要数据文档,可以扫码添加我微信领取。现在的市场,另外一个重要的变化是:行动的购房者里,改善、投资、刚需三者都有。这是个非常值得关注的市场信号。一个市场想要回暖,一定要先起量。只有去化加快,需求增多,才会导致市场短期供不应求,价格才能回暖,市场才能称得上复苏。想要起量,必然需要多方购买力量的加入,投资、改善、刚需齐齐下手买房,正是市场起量的初步信号。此外,这也说明市场共识正在形成。购房的原因无非就是这三种,不是改善、刚需,就是投资,当三方都开始行动,也说明整个市场开始认可现在是个不错的买房时机。所以,这个市场信号是非常关键的,直接影响后市的判断。在长三角的市场,我看到的是,三方力量确实在行动了。像杭州,我们主要看的是非限购区的板块,比如南部新城、临安新城等等,这些板块支撑力量就是本地刚需。市场情况就是热!苏州吴中的越溪、城南板块,主打是本板块的刚改,即使在周中,也能看到,售楼处的人气很旺。投资板块更不用说。像苏州,投资无非就是一核四城,科技城、高铁新城的销售告诉我们,现在客户也变多了。最夸张的是豪宅市场。苏州金鸡湖边上的知名豪宅湖滨世纪,近期提价350万,5150万成交了。过了个年,涨了350万,还能成交,顶豪市场的复苏大家自行感受。虽然目前还不能判断,这波热度会不会持续。但目前的市场信号,确实积极向好。信心,明显在回归了。目前,市场处于博弈期,此时市场最大的特点就是价值逻辑非常混乱,很多人在这个时候会做出错误的决定。我有整理出:1、楼市选筹7大数据标准;2、安全/暴雷开发商名单;3、各大城市物业排行版;等等购房文件,应该能帮助大家做出正确的选筹决定,现在扫下方二维码,加我微信即可领取文件。再说下,我的判断。热度回归之后,两座城市后市会如何走?今年能有一波行情吗?我的判断是,部分板块可能真的会上行。苏州和杭州,现在市场有个特点就是:核心板块,新房不多。现在杭州核心区的新房不多,除了滨江和下沙还有少量项目在卖,核心区能考虑的新房还是比较少。虽然去年楼市的热度下来了,但是杭州现在好地段的房子,还是要靠抢,只是中签率会高一些。苏州也是如此。园区和高新区不用多说,缺货是常态,每每有新项目入市,因为倒挂,基本都是要靠抢的。有产业概念的几个新城,现在同样是货量不多了。比如高铁新城,3个盘在售,基本都是尾盘。比如科技城就2个,还可以挑选比较好的楼层,目前去化也飞快。比如胜浦,4个项目在售,1个被政府拿了做人才房,1个没啥货,能买有选也就2个项目。这些板块,短期都会出现供应的缺口。后续一旦有利好,需求起来,价格可能立马就有上行。去年的土拍市场大家也知道,不是很乐观,所以政府供地都是偏核心的,核心的意思就是:这些新盘如果今年入场,大概率是要摇号的。缺货+新房摇号,这两者是最有利于市场恢复信心的,二季度或者下半年,保不准真的会有波行情。所以,我现在对苏州、杭州的市场,还是非常看好的。杭州,苏州两座城市的价值是不错的。杭州的城市实力和城市运营不用多说,这几年楼市的涨幅和热度都已经说明了一切。我重点想要说说苏州。苏州楼市已经持续阴跌近4年了,但是苏州的实力真不差。去年的虽然有疫情的影响,但是苏州的经济还是保持着稳定的增长,甚至首次超越了香港。长三角城市强手如云,苏州作为工业大城,实力是在的,只是城市宣传上更加低调。阴跌4年后,我认为今年的苏州非常有关注意义。据我说知,已经有一大批资金在蠢蠢欲动,有资金的,也得好好盘算盘算了,话先说到这,详细的扫码我们再细聊。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年2月27日
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买房选错楼层,一辈子都住得不舒服

这是一篇非常实用的干货文,实用到你买房可以现场掏出来复习的内容。你真的懂买房吗?绝大部分人买房,把绝大部分精力都花在了选择城市、区域、板块和配套上。这没有错。但精力过于倾斜,可能会忽略了房子本身。而往往有时不太在意的细节,住进去才发觉那是痛苦的根源。我看过太多这样的例子,所以今天特地讲一讲选房的细逻辑。你用辛辛苦苦赚的钱,买了一套70多平的房子。你选在了第3层,那时候的你并不知道这个选择的后果。后来,当你终于熬过了一周的996,这一周仅剩的一天,想幸福地睡到自然醒。第二天早上6点多,就被窗外传来的孩童嬉闹声、大爷大妈晨练的音乐声、还有左邻右舍互相问好的交谈声吵醒。第二次换房你选择了33楼,你以为这样就能拥有幸福生活了。天真了。美滋滋地住进去,不到一年就嚷嚷着要卖掉。33楼在顶楼,你经常顶着一脑袋泡沫和一身沐浴露从浴室出来,等着楼下的用水高峰期过去了再进去洗澡。有一次电梯维修,你急着回家,只能爬上33楼,你说这辈子都忘不了自己颤抖的双腿。刮台风了,你感觉整栋楼都风中摇曳,当初站在窗户前俯瞰全市挥斥方遒的豪气全都没有了,只是生怕因为成为全市第一栋被风吹塌的房子而上头条。在这些生活片段中,谁错了?谁都没有错。唯一的偏差,就是你选错了楼层。房子越盖越高,选择确实也成了一个难题。与其等到选错了再来后悔、割肉,不如在做选择前就规划好取舍。关于怎么选楼层,我研究了一下,业内有3条共同的规则:1、总层数的1/3~2/3是最优选择2、结合家中老幼情况做取舍3、不选腰线层、不选设备层、不选底商上一层。可能你现在没法理解这份答案,但不重要,只需要mark住,有需要的时候逃出来复习一下,大概率可以避免上面的坑。还有一点要注意,并不是说没有上榜的楼层不好,楼层没有好坏之分,只看是否匹配需求。低楼层适合有老人小孩的家庭,上下楼方便;中楼层不担心停水停电,既不压抑又不恐高;高楼层视野开阔、私密性好、光照充足。所有选择的本质是取舍,适合,才是最重要的。第二个容易被忽略的是朝向。在地段论面前,或许大部分人都认为朝向不重要。不是的。当我在跟雪莉讨论房子朝向到底重不重要时,一个听墙角的小伙站起来了:重要!绝对重要!我家里正好有扇窗户正对着北方,每年一到冬天,那间房子就格外冰冷,冷风无缝不入。这么一想,朝向好像确实挺重要。如果要把所有朝向排个序,北向的房子一定在链条底层,因为冷啊。(如果连为什么冷都要问,那赶紧去家里正在上初中的娃书包里翻一翻,把地理书找出来,看完就懂了)北方人封窗还有暖气,这都比较忌讳朝北的房子,更何况既不封窗又没有暖气,仅靠着一身正气过冬的南方人?当你选了一间朝北向的房子,你确定在冬天呼啸北风下,不会瑟瑟发抖吗?就算你顶得住,家里有风湿的老人顶得住吗?如果说北向的房子不好,正南向的房子压力也有点大。假如太阳直射真的好,那为什么中国在非洲的留学生都爱在暑假回乡避暑?日头毒到真的顶不住啊。有时候,稍微朝东西方向偏一偏,或许更舒服。除了这两个朝向的房子,其余的朝向,放在我国这个地理位置上,感觉都区别不大,大部分无非就是上午晒太阳还是下午晒太阳的区别。关于朝向的选择,我也直接把答案摆在下面了,记不住也没关系,收藏就好,总能用得上的。第一,优选南北通透的房子,冬暖夏凉,缺点是贵。第二,朝向东南的房子,采光充足,缺点是通风略有不足。第三,朝向西南的房子,下午采光通风好,缺点是有西晒。第四,朝向正东的房子,上午太阳光充足,缺点是通风较差。第五,朝向正西的房子,通风条件好,缺点是夏季闷热,西晒严重。第六,朝向东北的房子,只能晒到上午的太阳,缺点是冬季日照时间短,不建议考虑。最后,房屋朝向西北和正北,采光不好,通风不好,夏季闷热,冬天雪藏,真的真的不建议。想要住得舒服,房屋内部功能区的朝向也很重要。客厅的最佳朝向是南北通透,或者东南朝向,冬暖夏凉。卧室的最佳朝向是东南,其次是正南跟西南,最差的房间朝向是正西,夏天太阳光直射,无异于铁板烧。卫生间最差的朝向是朝西,通风不好容易潮湿。厨房最差的朝向是朝北。如何判断房子朝向?看你家客厅朝哪个方向。客厅朝南即房子朝南,客厅朝北即房子朝北但评判一套房子的朝向好不好,还不能只看客厅的朝向,还需要重点关注朝南向的卧室多不多。总之谨记一句:优先选择客厅和主卧朝南向的房子。第三点倒不是说容易被忽略,很大程度上是被误解了。户型。户型看的是什么?就是你家里面,客厅、厨房、餐厅、阳台、卫生间、卧室的位置和大小合不合理。举个例子,当你家书房紧挨着客厅,处理紧急工作的时候总被电视里的综艺声打断思路的时候,你抓狂吗?当你家厨房只有3㎡,连个双开门冰箱都放不下的时候,你还觉得户型好吗?当你在衣柜里准备明天上班要穿的衣服,却发现只剩一条短裤,其余衣服晾了两周还没干,且散发着一股霉味的时候,你还觉得家里通透吗?户型的好坏,就是看你家里的每一平地板上,规划的空间到底合不合适。标准用两个词就能概括:声音、通透。声音很好理解,就是把一些经常活动的区域放一边,睡觉、思考的区域放一边。用业内术语来说,叫“动静分区”。里面还有很多细节,就比如南方人更讲究的明厨明卫。还有广东潮汕老板们大都讲究门不对门,除了风水,这里面还有健康因素。卫生间本就容易滋生细菌,每一次开关门,细菌都会获得一次传播机会。一旦卫生间门对着卧室门,后果会是什么样?通透,首要就是说房间内的空气要流通,要有对着吹的窗户。如何保证通透?有一个方法:房间开间一定要比进深宽,极限值是1:1.2。两房客厅宽度>3.5米。100平以上小三房客厅宽度>3.8米。120平以上客厅宽度>4米。记不住就先收藏吧,买房真的用得上。和房间通透相反的,就是暗间,最好不要选。怎么着,都得开个窗吧。当你周末被吵醒、绝望等电梯、绝望地抱紧自己的时候,难道不会为当初冲动选择了楼层而后悔吗?当你一个从来没来过南方的北方人,结束了一天的工作,疲惫的推开家门,地上潮湿的水痕却让你回家的第一步摔了个大马哈,拿起晒了两周的衣服,依旧一股霉味儿的那一刻,会不会后悔?如果我的读者里有女性,且家里刚好没有明厨明卫,深受其害的你有没有后悔过?每个人都会老去,每个老去的人身体机能都会衰退,在买房做决定时,能代入未来的自己和家里的TA多思考一分,哪怕那么一分,难道不好吗?买房,就像一场考试。买的房子,就是答卷。80分看城市、区域、板块和配套;20分看楼层、朝向、户型。没有100分的房子,只有取舍。但我必须申明:20分拿满分的房子,依然比不上前80分及格的房子。就像鹤岗的房子,价值就是比不上深圳的房子,这是价值共识。买对房子,更重要的是找对80分。关于如何选对城市、选对区域、选对板块,我们平时也说了很多内容,如果你想了解更多,可以扫码我们直接聊。
2023年2月27日
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成交爆发性上涨!到底是谁把房子买走了?

怎么回事,成交量暴涨,房子被谁买走了?近期关于楼市回暖的消息,不绝于耳。看完数据焦虑的很多,阴阳怪气的也很多。先看数据,再说说我的看法吧。北京:某平台数据显示,2月1日至2月23日,北京二手房成交11638套,环比上涨74.07%,同比上涨96.29%。不出意外的话,这个月北京二手房成交量应该是1.4万套左右。武汉:目前2月份武汉已经成交新建商品房12138套,其中商品住房10714套。成都:2月份截至2月22日,成都新房已成交8550套,较去年同期的7447套涨了14.81%,二手房成交14271套、同比上涨172.04%。上海:截止2月19日,上海2023年2月二手房成交合计11079套,推算到全月,整个2月有望突破到17000套水平,成为近4个月以来的新高。广州:2月刚刚过去20多天(2月1日-22日)广州新房网签约3825套,二手房交易8428套。深圳、南京、杭州、苏州、天津、珠海、东莞、佛山等等城市,在过去的20多天时间里,成交都比过去要好。这是2月份哦,传统销售中的淡季,但却比过去整整1年的任何时候都要热闹。当然了,看到数据之后,有自认为清醒的人会说,这些是环比,1月份刚好在过年谁买房啊,环比增长的比例自然唬人。但除了环比,还有同比,更有过去的平均数据。虽然我知道这对于看空的人来说很难,但承认回暖真没那么难。不过,我说的市场回暖,并没有说市场要全面上涨的意思。量在价先,这是房价上涨的条件之一,但要全面上涨,还需要其他的推动力。那么,谁在买房?市场真的很热闹,但到底是谁在买房?每日财经新闻说的是北京近7成的房子被首套刚需买走了。广州也有中介回应,目前抢收房源多为价格低、户型比较好的,多数是刚需置业。楼市每年年初都有一个小阳春,这与春节期间积累订单集中网签,以及学区房推动作用有关。所以2月份的数据,确实有网签集中以及刚需为了孩子上学而提前准备有直接关系。不排除,一部分刚需在行动。此外,跨城的投资客数量也在增加。据各地中介的反馈,因为购房条件越来越宽松,外地人看房的比例也越来越高。比如深圳宝中、前海、中山马鞍岛、南京的江北核、佛山、东莞、珠海、重庆等等,都出现了不少外地客户买房的身影。市场每次变化,向来是投资客最为敏锐,刚需最迟钝。但这次投资客混在了刚需成交的月份,反而很容易被人忽视。因为往年的2-3月,哪怕有楼市小阳春,也不至于是现在这么火的情况。虽然有人解读是因为疫情放开大家可以出去买房了。但实际上还得是那批有钱的投资客也开始进场扫货了。2种人群碰在一起,才有机会造成如今火热的成交局势。另外,还有第3种人,那就是趁低利率置换的高阶玩家。据说杭州有一批高阶玩家,因为之前买房的利率太高了,所以通过一买一卖来转换利率,把房子卖给自家人,手上的钱提前还贷一次,又把房子利率降低了。这才导致成交天天上200套的。这个操作我相信市场肯定有,或许也能解释为什么成交量在涨,价格却没有明显上涨的原因。这批人虽然不是主流,可他们的加入,会和前面两股神秘力量汇聚一起,形成新的质变。到这,我也小结一下,到底谁在创造如此火热的成交:1、刚需2、跨城买房的投资客3、换贷的高阶玩家这3类人群正在共同搅动楼市的成交风云。那么,量在价先的基础上,会不会造成房价快速上涨?2月24日晚,人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(下称《意见》),培育发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳健康发展。提出要支持发放住房租赁经营性贷款,结合之前不动产私募基金要进入房地产的说法,接下来会不会有巨量资金进入楼市?市场的异动、政策的变化,都让很多处在信息笼罩中给的人惶恐不安,我认为拨开迷雾才能看到内里逻辑。如果你对市场迷茫,对买房犹豫,我建议你多看看我的直播,不管外界怎么变,底层逻辑不会变,本周按照惯例我会有一场闭门直播,也会在直播中清晰给大家释放合适的上车时机,以及我看好的城市。直播链接对外不公开,感兴趣的可以扫码加我微信,我们详聊。说回来,楼市3股力量碰巧赶上,会不会就直接拉动楼市,形成上涨的质变了?短时间内,我不敢说会有全面的上涨。还得时刻盯紧3月份的成交数据。如果说2月份的环比数据是钻了了1月份春节的空子,那3月份如果还能在2月份的基础上保持环比上涨,那就说明市场真的暖起来了。现在压力给到了3月份。另外,哪怕回暖了,这波上涨不可能是轮涨了,而是点状上涨。不是所有城市都涨,也不是城市的所有板块都涨。当前四大一线城市,成交都在蠢蠢欲动,可骨子里的支撑点是不一样的。北京虽然量在涨,但价格却没在涨。北京属于调控优等生,由于特殊原因政策不太可能放松。想要当前的量继续保持下去,得看政策宽松了,如果没有,成交大概率会回落。而上海量在涨,价也在涨。上海的盘子稳,而且价格也还在涨,和北京需要做带头示范不一样,上海是有机会有宽松政策的。一旦添一把柴,上海从当前的7.3万一路狂飙到9万,是有机会的。深圳呢,量在涨,价没涨。虽然量没有明显起来,但客户和业主都按捺不住了,压力2年的限价,3年的限购,市场后续出现报复性买房的可能性很高。广州量涨,价分化上涨。广州太大了,分化更严重,珠江新城的豪宅成交嗷嗷上涨,增城的二手房也在苦苦等解套。广州的回暖,注定属于中心点。不过广州未来一定会吸引很多年轻人加入,毕竟广州的上车成本是四大一线城市最低的,但低价的刚需盘,很难拉动整个市场的回暖。至于其他二线城市,基本也有规律可循。二线城市除了保持着核心区的板块不放松之后,能取消限购也就取消了。现在外围区,有地铁、商业、教育的刚需三件套板块,成交火热。这些板块基本都有一个特点:房子太多了,所以定价也低。这波火热基本是刚需推动的,如今表面上你看不出什么,但以后行情冷淡的时候,出手时候很难。建议去二线城市买房,还是紧记中心法则,尽可能往中心区靠,往有产业规划的地方去靠。就像吃鸡游戏一样,安全的地盘随着时间流逝在越来越小,你越靠近中心点,你存活的时间越长,你越在外围,被干掉的概率就越大。现在楼市火热起来,各种好的坏的房子都在趁乱出货,都想趁乱出手,然后换到更安全的城市或者地段。所以,看到我文章的朋友们,也算是帮你们避开一个大坑了。现在就别逆向操作了,卖掉小城市,到大城市去,卖掉郊区,到中心区去。这样,不管楼市怎么变,你都稳得一批。话先说到这,看不明白的,扫码加我微信接着聊,近期我打算花些时间,去找一些数据和资料,我相信对很多人看待货币、看待房产、甚至选择城市都会很有帮助。后续整理好资料后,会第一时间选择发给添加微信的朋友,想持续提升认知,保持持续学习心态的,不妨先加微,跟进学习的队伍。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年2月27日
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有3类人,今年行情再好也别买房!

今年,注定是楼市极不平凡的1年。为什么?有三句话,大家可以细品:1、楼市不活,救市不会停;2、房价不涨,房企难活、市场难活、信心难活;3、一旦回暖,楼市前后近4年的最低点,即将消失。以上三点,综合带来的就是,今年是注定不平凡的1年。强调下,这里说的不平凡,不是说今年房价一定会大涨,而是说今年大概率是近几年布局楼市难得的低点。最近,我相信部分人已经嗅到了机会,但越是这样很多人兴奋的时候,我反而想要提醒大家:机会的背面,是风险。有3类人,我认为在今年的行情下,非常容易踩坑亏钱。第一类人,在过去楼市中赚到过钱的人。俗话说,淹死的都是会游泳的人。今年楼市最危险的,不是楼市小白,反而是曾经在楼市尝到过甜头的,赚到钱的人。因为这些人,往往更看好现在楼市机会,最容易拿着钱往里冲。但实际上,这些人在买房赚钱这件事上,可能存在错误的认知。能赚到钱,可能不是靠眼光好,而是靠着运气和勇气。过去不少人买房的原因,往往是恰好租在周边或者公司在周边,或者更离谱的是,当时的钱只够买新区,但恰好新区房价爆发了。在楼市赚到钱的人,往往会更固执于自己的经验。但现在的楼市已经不处于爆发期,很多过去的机遇已经很难再复制了。比如现在,楼市已经很难短炒了,想要赚钱就必须要有长持5-10年的耐心,才能拿到更好的收益结果;比如现在,很难再复制像浦东那样的新区,城市格局已经逐步稳定,未来只有少部分城市还有外延的必要和可能。比如现在,再难重复过去的棚改规模,再来一次无差别的普涨了。等等等等,现在楼市的很多逻辑和趋势,早已变了。完全按照过去的玩法进入楼市,可能踩到更大的坑。所以,我还是建议大家:认真关注市场,认真了解楼市趋势,这样今年才能抓到更优质的机会。这是要小心的第一类人。再来说说第二类人。我认为就是现在还在疯狂加杠杆的人。可能大家觉得这类人现在很少,但是实际上,或许是因为不懂杠杆,或许是因为过去的经历,这样的故事还时常发生在我们周边。前几天我妈跟我聊到,租在我家隔壁的小两口,最近也买房了。买的是沙井的新房,180万的首付,首付大部分就是找父母和小姨子凑的,还贷款了200多万。我刚想说夫妻两人工资还不错吗?我妈说两个人一个月税前收入2.6万,月供就要1万三四。并且房子是期房,1年多才能交房,交的还是毛坯,这等于剩下的钱不仅要支付房租、一家老小的生活费,孩子的教育费,还要攒钱还钱和准备装修。算完这笔账,我还是蛮佩服这两口子的决心的,杠杆拉得挺高,最近的几年应该是经受不住任何的风险。了解我的朋友应该知道,我是非常不建议大家这么操作的。现在的市场,高杠杆极易遭到经济周期和调控周期的双重影响,相比过去风险要更大。再加上现在房产持有周期变长了,维持高杠杆的成本也变高了,最终能否赚到钱顺利下车,也更加不确定了。所以,我常常建议大家,最好保证自己手里有应对1-2年月供的能力。写到这,也想跟大家聊聊什么是高杠杆?很多人可能会认为贷款金额越高,杠杆就越高。但我的看法,跟这个有所出入。我认为,现金流能否维持贷款月供,才是最能说明杠杆高低的标准。哪怕你只欠20万房贷,但如果你还不起月供了,一样是断供法拍的结局,而哪怕你欠500万,只要你能维持月供,你就能拥有房产,等到周期过热的时候。像前文小两口这样的情况,如果买房之前来咨询我,我会更建议他们选择二手房。一来房子可以直接住或者出租,缓解月供压力;另一方面那边有些房源已经低于指导价,操作下首付和月供都还能往下降。手中有粮,才能心底不慌啊。像他们这样把现金流全部榨干,挨到5年后,房价涨了还好说,如果不涨,可能家庭关系都要遭遇危机。所以,我虽然不建议大家高杠杆炒房,但我还是建议大家多去了解贷款等金融知识,了解贷款,只有这样才能更好地控制杠杆,做出更有利于自己的决定。我们团队也有专业的贷款专家,如果你想知道你买房还有没有更好的贷款方案,好奇二手房如何降低首付和利率,内容有些敏感,欢迎大家扫下方二维码,加微信跟我详聊。除了上述这两种情况,还有第三类人,也非常危险:那就是不懂得资产整合升级的人。过去楼市总是伴随着普涨,无论是好房子,还是坏房子,拿在手里总是能多少涨些。因此很多人愿意多拿房子,又能出租也能小涨,不算鸡肋。但是从2020年以来,我相信大家也发现了,楼市的趋势大变了。普涨和分化比想象中来的更加剧烈。一线城市的火热,顶多传导到强二线城市,就戛然而止了。各大城市涨价最猛的,也不再是刚需房产,而是优质地段的改善项目。房子,已经不是靠数量取胜的时候了,好的房子行情来了,1轮的涨幅可能超越10套房子。并且,过去2年,大家也会发现差的房子越来越难出手。今年是楼市难得的低点,我是非常建议手头有多套房产的,好好整合下手里的资产。把楼龄差的及时置换成楼龄5-10年的;步梯置换成电梯;公寓、商铺、小产权等等能抛掉的迅速抛;三四线非自住资产置换到核心城市;核心城市非核心地段,逐步置换到核心地段。如果你还不清楚哪些是核心城市与地段,我们有整理一份30城价值板块名单,扫下方二维码就能直接领取。2023年,注定是楼市极不平凡的1年。准备好资金,调整好名额,在眼下这个低点,要准备好入场更优质的资产了!相信我,这样,市场回暖后,更有优势!当然,现实的买房情况远比我文章中要更复杂。如果你还是不太清楚手中具体资产的价值,或者不明白应该如何调整置换,更可能就是卡在垃圾资产抛售这步了,以上这些问题都可以扫下方二维码,加微信我们详聊。我们团队经过非常长时间的研究,有独创一套资产评估表,能迅速帮你判断资产优劣情况,这也是我们付费课程中的重磅干货,今天扫码,我们免费开放10个名额,给你做个全面的资产诊断,先到先得。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年2月26日
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我终于趁机会,卖掉了老家的房子!

2022年年底,我抓紧机会卖掉了老家的房子。实际上老家的房子真的不太好卖,我不仅亏钱卖,实际上还用了一些方法。很多人都想卖房子,但都很纠结,要么是纠结时间不对,要么纠结价格太低。最后房子虽然挂出去了,但自己不算诚心卖,中介都推得不积极。我不仅挂出去,还积极和中介沟通,并承诺卖出去有额外的红包。只有利益相关,中介才会更加积极主动帮你推。实际上这也只是卖房的方法之一,如果你近期也有卖房困扰,其实我建议你还是要学习一些小方法,可以快速帮你把手头上的劣质资产卖出去。这里给大家推荐这个5天买房换房训练营,只收9.9元,主要是不希望大家白嫖知识,你确实有需要,也想提升财商认知的,才来报名学习。除了卖房,去年我还做了一件事情,买房。买房这个,身边很多人都有需求。最近我朋友也准备入手深圳,一直在问我买房的问题。她之前因为首付一直凑不够迟迟没出手,但看到现在基本到底部,也确实有居住需求,打算想办法上车了。何况现在很多城市又在下调放贷利率,成本真的很低了。虽然她也想等深圳降低利率,但万一深圳动作一出,房价瞬间上涨,那就得不偿失了。所以利好消息越多,其实她越焦虑。我一直觉得存钱的速度是赶不上房价上涨的速度的,当然不是说房价只涨不跌,而是历史规律告诉我们,涨的时候可能是大涨,但跌的时候是微跌。这让人太难受了,所以朋友打算咬咬牙上车了。但有买房的意愿只是第一步,如何选择中介,如何选择房源,如何选择靠谱的机构贷款,这里的每一步,都有坑。实际上如果大家参与过房产买卖,应该也知道,其实房产交易还算不上绝对的公开透明。不同平台的佣金、包括赎楼、dian资的费用收取差很多,细节我不就不说了,这属于比较高阶的玩法了。普通人可能根本不知道怎么算,也不知道市面上收费情况如何,白白会多花个10几万。所以在买房前,学习一些专业知识是非常有必要的,最起码保证你可以不会被房产交易过程中的细节收割。今年我们出了一系列涵盖面非常广的课程,从前期的选城市、区域、板块、项目,到如何利用资金成本、如何利用房产融资等等,知识点非常多,难度是层层递进的。现在我们推出一个9.9元的5天买房换房训练营,是帮助基础小白了解房产买卖中的一些基本流程和情况。在群里有10节干货课程,还有平时在公开领域上看不到的闭门直播福利。什么时候该买房,什么时候该卖房,买房和卖房分别都要注意什么,来5天特训营,多个真实买房案例逐步拆解,理论与实践高度结合,专业助教老师全程1v1伴学。扫码购买后,耐心等待,会有我们助教老师联系您。深耕这个行业越久,会越有感触,因为你会发现依旧有非常多的人在买错房。他们买房的想法和时机非常朴素,住习惯哪里买哪里,买得起哪里买哪里,家人朋友推荐买哪里就买哪里。最后,蓦然回首,发现自己被套牢了。身边这样的人,你回去问问,你发现真的不少,尤其是今年,经济下行,房价下跌,不少买错房的人想出手都很难。下文,也给大家分享几个我身边遇到的真实案例吧。买房是有成本的,不止是金钱,还有时间成本和机会成本。
2023年2月26日
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别乱买房了!有些房子以后不好卖!

上周我去跑了一趟市场,看了一圈,一种感觉越来越强烈:房子越来越不好卖了过去一年的寒意,直接贴脸输出:经济大环境不好、收入降低、疫情封控等,都在影响着大家的买房预期。其实我早也提醒过,越往后房子可不是那么好卖的了。前些年,闭眼买房给了太多人一种错觉:房子怎么都会涨。结果现在行情啪啪打脸:大浪淘沙的时候,只有真正有价值的房子才能继续涨。另外,除了开发商房子不好卖之外,我发现,其实买家买房,也越来越不好买了。怎么说?买房时,你可以有千般心头好;但到了二手市场,你的下一个买家却不一定买账。二手房市场,只有有两个原则至关重要:一是能不能涨;二是房子能不能卖掉。所有因素在这两点之前都得靠边站。一旦买错,房价不涨、房子还卖不掉。这意味着你的资产无法变现,你所谓的房产资产仍是“负债”,仍需搬砖还债。所以,别让买房时脑子进的水,成为卖房时流的泪。这篇文章只说一件事:现在买什么样的房子,将来更好卖?地段好、价格低的房子不愁卖市场再冷淡,高性价比的房子依然不愁卖。我出发前一周,中介给我发来一套房子,核心地段,价格比挂牌均价低了17%左右。大致看了下觉得不错,就计划去看看。可我去到现场,中介却告诉我,那套已经卖掉了。我以为他在套路我,可他干脆打开后台给我看了成交日期,确确实实在我来之前一天成交的。小哥也实诚,直接就跟我说:剩下的虽然还有同样户型,但业主不着急,所以价格更贵,谈价空间也不大,就不建议我再看。这话堵的我哑口无言,果然,真诚是一切套路的必杀技。出于某种倔强心理,我在那个小区外围绕了一圈,城市新核心、地铁口、隔着一条马路的集中商业、还有不错的学校、环境也可以……可惜,错过就是错过了。那套房子,去年10月上架,最终在降价25万后成交。看,即便市场再冷,只要价格给力,好地段的房子依然能卖。某机构就做过调研,什么房子最好买这一调查项目中,价格优势占49%,交通优势占比48%、生活配套占比45%。好地段的房子,只要价格诱人,依然是出一套卖一套。越供不应求越好卖这句话的背后,强调的是流动性。顺境看涨幅,逆境看变现,这是我十多年总结的经验,屡试不爽。变现的本质是流动,流动的本质看供需。供需看两点:一是人口需求,二是房子供给。一般来说,越是供不应求的城市、繁华地段,二手房流动性越好,变现能力强、出手快。这句话我说了很多遍:没有流动性的房子只是一堆钢筋水泥,只有能卖出去的房子才叫资产。上周看房的时候,我确实有为地段、配套和房子的品质心动过,可当我从样板间的阳台上望出去,却看到了超级恐怖的一幕:大片大片的商品房,还在盖的、刚交楼的……密密麻麻,全是新房,还是高层住宅,我立马掐灭了心里那点子年头,掉头就走——这样的房子真的没啥投资价值。如果你想买房,看了这篇文章,希望你能永远记住这句话:投资,稀缺性永远是最好的。竞品一多,要么降价、要么砸手里,两条路都不是我们想要的结局。简单粗暴的概括,如今的大环境下,房子的流通性胜过一切。流通性高的房子,也能为你下一次置换打好基础。因为我和我的团队是经常都去市场看房的,也知道哪些房子到后期是好卖的,哪些房子是不好卖的。并且我们每次去一个城市都会看他的城市规划展览馆,知道他未来的发展方向,了解每年的GDP数据,知道城市背后的实力,规划落地的情况如何。如果你想和我聊聊,可以扫码加我微信,现在行情变化很快,过去是买的早,现在还得拼点专业能力了。一二手价格倒挂越高越好卖在找不到更多衡量楼盘性价比的因素时,与周边二手房价进行对比或许是更直观的方法。先科普一下,什么是一二手价格倒挂。一般来说,同一板块,新房应该比二手房价格更高,因为新房楼龄更新、产品设计更先进,物业更优质。但在楼市里,有一种特别现象,就是新房价格比二手房更低。这种现象,我们称为一二手房价倒挂。当新房价格比周边二手房价格低时,说明新房性价比更高、升值潜力越大,往往卖得越好。——买了就能涨啊。眼瞅着能赚钱的好东西,谁不喜欢?当新房价格与周边二手房价格持平或者更高时,投资属性减弱,更何况二手房有即买即住的优势。所以,你会发现,不管是哪个城市,卖得好、去化快的新房,基本都是一、二手房价格倒挂明显的。除了价格倒挂的盘之外,其它楼盘大多卖得一般,即便是楼市顶流深圳也不例外。这话放在以前的楼市,绝对是金科玉律。但我出去跑了一趟,却在市场上嗅到一丝不寻常:倒挂区域正在缩圈。一二手倒挂趋势正在逐渐减弱,甚至有部分网红盘价格高出周边二手房一大截。就拿我这次看的其中两个楼盘来说,A是新房,B是二手房,二者相隔不到一公里,甚至B比A更靠近核心地段,只是早卖了三四年。结果一看价格,A楼盘均价2.6万/平,B小区成交均价2.5万/平。倒挂?不存在的。想了半天,我认为出现这种情况的主要原因有两个:一是限价放松,不少板块新房价格上涨;二是,业主主动降价促进成交。对于购房者而言,当价差优势不再,买新房还是二手房,又成了一个选择题:没有倒挂优势的片区,还值得买吗?这是个非常个性化的问题,没有标准答案,也没有绝对对错,只能根据详细情况来分析。我建议你,如果遇到这种情况,最好来和我聊一聊,扫码加我的微信,我会根据你的个人情况和房源情况,帮你做一个诊断,给出最合适的建议。好的学区依然备受重视再讲个故事,我在去看房的路上,发现了一个特别典型的现象:一座强二线城市的核心地段,仅仅一路之隔的两个小区,二手房单价却相差5k/平。如果你经常看我直播,听完这句话应该心里就有数了。没错,俩小区对口的学校不同,B小区的学校比A小区更好。现阶段,官方在努力淡化学区房的概念,但我看来,冰冻三尺非一日之寒。至少短期内!当下!孩子上学时间到了就是要买。毕竟要入学,房子是硬性条件,所以这类房子,买了后还是能出掉。哪怕市场再冷,只要有人买,价格就能稳得住。只是,相比于二手房,新房的学区并不确定,所以经常会有人在后台问我:买了某某小区,能上某某学校吗?今天我把我判断新房学区的方法分享给大家,屡试不爽:你看中的房子的对手是你最好的助攻。什么意思?就像我在调研中,经常会这么做我去A小区看房,销售跟我说周围还有某某名校,我问:一定能上这所学校吗?销售答:要等3月教育局文件。等我去到对面的竞品小区B,对家的销售主动提起:A小区跟我们不是一个社区,根本上不了我们这个学校。看,A隐藏起来的信息,B就这样告诉你了。敌人的敌人,就是朋友。只要你能利用好这种竞争关系,就能最大限度地破除信息壁垒,找到对的房子。当然了,我这里说的学区房是针对新房,但实际上新房是不划分学区的,所以有一定风险性。至于买二手房的学区,虽然是确定性的,但溢价太高,至少现在我不建议去买高价的学区房,政策调整的风险性太大。户型功能强的房子更吃香即便市场再变化,这个细节,十多年了都没变。90平3房比2房强,140平4房比3房强。虽然也有部分客户追求舒适,宁愿大2房也不考虑小3房,但这样的客户毕竟体量少。即便你能接受,不代表接手你房子的买家能接受。原因很简单:父母要不要来住?要不要生娃?要不要书房?要不要衣帽间?要不要游戏房?退一万步,即便不做投资,自己住,慢慢也会发现一个事实:房子越住越小;东西越来越多。这么多人重视收纳,根本原因不就是因为空间不够吗?多一个空间,哪怕什么都不做,放在那做个仓库不香吗?楼盘规模不要太大或太小我不否认,大盘有大盘的好处,例如开发商资金实力有保障、可选择的户型更多、配套更完善、升值空间更大等等。可是,当一个楼盘规模过大时,也会出现这样那样的问题。从投资角度来看,有一个致命缺陷:未来的价格碾压。什么意思?如果这个楼盘超过30万平,甚至50万平的话,一个小区往往有2000套以上的房源。交楼以后,随便挂牌10%的房源,都有200套。这种情况下,你怎么跟其他业主竞争?你的房子怎么卖得好?如果是一些新房、二手房体量特别大的板块,未来可能还会出现拼价格的情况。但我也不太赞同小体量楼盘,因为缺乏配套必然会成为未来出货时的一道坎。所以,选择规模适中、周边配套齐全的就好。以上只是我在调研途中的一些小感想,并不算全面,因为只有当你真正开始买房了,才知道要做的取舍究竟有多少,我今天的文章只是九牛一毛。况且,大环境也变了,各类标的的表现也大相径庭,有的涨,有的跌,有的暴涨,有的暴跌。还是那句话,随便买套房就能升值的日子一去不复返了。选筹的挑战性越来越大,踩坑的概率也越来越高,但机会依然不缺。当然,如果你拿不准,也可以找我来聊一聊,如果能帮上你,哪怕只有一点点,我也会很开心的。最后再发个福利,我这里拿到了了几份珍贵的资料,作者都是专业级大牛,里面包含了很多宏观预测,内容非常扎实,可参考性很高,比如:1.2023年市场预测(周期、库存、债务大盘点)2.中国财富最新报告2022-2023都是能帮助我们全面认识市场,精准踩中底部的好东西。现在,免费送给前30名加了我微信的朋友!扫码领取就行。冷知识:点赞是免费的,却可以让写文章的作者开心好几天。在看是珍贵的,却可以让你和好友拥有更多共同话题。分享是稀缺的,却可以让更多人看清世界的变化。收藏夹的容量是无限的,却可以让我的作品成为你永久的回忆。我是大胡子,我是李俊怀,欢迎关注!
2023年2月25日
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三四线城市都卖爆了,回暖比预想还猛!

最近的楼市行情,一天一个样。各种消息层出不穷,各个都是重磅。就比如,武汉将房地产归为“困难行业”;比如,成都二手房单日成交破1000套;再比如,合肥高新区单套2000万+别墅项目,触发摇号抢房;再比如,深圳不动产登记中心取消午休,官宣加班,不间断处理业务;不得不说,楼市行情的变化,比预想中要迅速很多。最近我们团队正在长三角考察,还在源源不断从前方把最热的市场动态传递回来,另外,最近的市场消息实在太多。还有一些关于一线城市放松的小道消息传出,具体内容我就不在文章中说了,我会在最近的一期闭门直播中详细给大家分析:一线有没有松动可能?今年哪些城市最有可能上涨?哪些城市稍不留神就会踩坑亏钱?如何用更低的成本买到更能涨的房子......内容干货满满,不想错过的朋友,可以扫码添加微信,我会提前把专属闭门直播链接发给你,确保你不会错过。甚至,在很多人没有意识到的时候,行情已经逐渐蔓到了不少弱二线和三四线。没想到,楼市行情蔓延居然这么快!原本以为等到行情蔓延到三四线城市,还需要经历一段时间的渗透期。但我们都失算了,行情一旦来临,并不会率先出台预告。我们都明白,一二线城市一直以来的基本盘比较稳定、抗风险能力比较强,能够在楼市复苏中迅速回暖并不令人意外。但是,三四线城市的表现,可能是对整体预期更加真实的反映。克而瑞数据显示,春节期间,温州、东莞、中山、珠海等城市的成交涨幅均超过了50%。而且,在2023年春节期间,克而瑞调研了35城96个热销盘,其中63个位于三四线城市,占比高达66%。相比较而言,在这一轮行情表现中,三四线城市也出了不少风头。甚至,还有城市已经卖爆了!哪里?——西双版纳。最近,但凡关注楼市的朋友,多少都会看到一些媒体报道西双版纳楼市火爆的情况。从这些报道当中,我们也能够提取西双版纳市场的种种表现:西双版纳核心片区新房,在春节前后普遍上涨了20%以上,涨幅在1500-2000元/㎡。另外,根据不少媒体的预测,西双版纳房价可能会重返2018年1万/㎡的水平。根据“克而瑞”数据,2023年1月西双版纳成交面积达到20.87万平方米,同比上涨了27%,环比上涨了41.5%。要知道,相比云南的其他地方,这个表现是妥妥的NO.1了。毕竟,大理、丽江和普洱这些地方的销售面积,都不足5万平方米。但是说实话,西双版纳的行情早在年前就已经有了苗头:从去年11月份开始,西双版纳成交猛涨了3个月,环比增幅分别为150%、43%和41%。看了数据之后,不得不说,这个曾经的房价“腰斩”过的城市,缓了过来了。西双版纳这一波楼市表现,确实喜人。除了西双版纳,作为旅游城市,同样表现亮眼的还有广西北海和云南昆明。比如北海,春节期间楼市整体成交量增幅为50%-60%,各楼盘成交量火热,甚至有楼盘假期一天出货几十套。再比如云南昆明,新房价格出现两连涨,1月新房均价13759元/平米,环比上涨了2.43%。综上来看,一批意料之外的城市,楼市正在狂飙,领头的就是上面这批旅游城市。其实,一直以来我都在强调,买房选择价值城市的重要性。看这势头,不出意外的话,今年接下来的时间,全国有一大半的城市都会进入复苏行情,甚至不少城市还会进入上涨周期。在这个关键时刻,很多想买房的朋友都会陷入迷糊,不知道自己看中的城市未来还能不能涨,我和团队深耕全国楼市十余年,筛选出了30个最有价值的城市名单,当中还有一些具体的价值板块选筹逻辑。加我微信,送给有买房选城市困惑的各位朋友。旅游城市,为什么又成香饽饽了?主要原因有两个:1.春节期间,本地客群返乡置业;2.旅游反弹,游客大举入手旅游地产。第一条非常容易理解,口罩三年,压抑了大批买房需求。2023年春节作为口罩周期结束后的首个春节假期,大多数人都对未来的经济充满信心,先前颤颤巍巍不敢买房的那批人,趁着春节下了定。根据克而瑞数据,2023年春节期间,三四线返乡置业初见端倪,28个三四线城市同比上涨13%。其实,每年春节期间,各地都会掀起一波返乡置业的浪潮,那为什么偏偏这几个城市出现火爆呢?更关键的一条原因就是:一大批游客,又杀回了这些城市的市场。就拿西双版纳来说,春节期间西双版纳接待游客271.75万人次,同比增长554.51%;再比如昆明,春节期间旅游人数暴增,共接待游客911.34万人次,同比增长389.45%。这些外地游客,都构成了这些城市楼市回暖的主要力量。在西双版纳楼市的成交客户中:黑龙江客群占比23%、四川客户占比18%、北方省份合集占比63%;在广西北海的买房的人群中:外省客群占比54%,广西本地客群都不足一半;其中河北省购房者占比达到8%,此外还有相当一部分客群来自陕西、甘肃以及川渝。源源不断涌入的外来游客,大举消费的同时,也给当地的楼市添了一把火。玩都玩了,顺带看看房子,再大手一挥买上一套,就当为全国消费做贡献了。就拿西双版纳的成交来说,低总价、小户型成了成交主流,总价40万以下的房子占比43%。乌泱泱的游客,又一次捧火了旅游城市的房地产。一个接一个回暖的城市,已经构成了2023年全国楼市的底色。楼市整体回暖,本就是一件值得欣喜的事情;但是回归城市基本面的的角度来看:这批三四线和弱二线城市,更建议自住群体购买:如果你需要买房居住,先前几年因为疫情不敢买房,那么现在可以赶紧买!如果你因为家里人丁兴旺,居住空间狭小,想在本地换个大房子住,可以赶紧买!如果你因为旅游,觉得环境不错,手上钱很多,就想顺手买上一套,那开心更重要,可以买!但是,如果你是买来投资,希望3-5年之后涨上一涨,那更建议你挑选城市时,谨慎一些。毕竟,多数旅居地产,并没有很高的投资价值。稍不留意,就可能成为下一个乳山:从一套上百万,跌成白菜价。很多人都还记得,曾经的西双版纳也经历过一轮过山车行情:2017年8月之前,西双版纳新房均价4000元/㎡;到了2018年之时,由于海南楼市收紧,西双版纳作为“替代品”,大量需求涌入,核心区房价瞬间突破1万/㎡,有些楼盘甚至卖出2.5万/㎡的高价。但是到了2019年,西双版纳的价格却一路下降,跌破7000元/㎡,甚至很多新盘促销价格低至4000元/㎡。如今,在大趋势的带动之下,行情终于回归。回顾西双版纳过去的行情,只是为了说明行情是波动的,如果你是自住或者不在乎更高的涨幅,买来绝对无所谓。但是,如果要是投资,就请更加关注城市基本面。毕竟,很多脱离大行情的房价波动,就要归结于城市价值是否稳固;未来能涨多少,也要回归城市购买力是否扎实,经济产业是否牛掰。对于投资来说,最悲催的事情莫过于:眼看它高楼起,眼看它楼塌了。买房投资,更要警惕追涨杀跌,投资的朋友,更建议理性一些。目前这批城市的行情轮动,有春节返乡置业的推动,也有报复性消费(旅游)的短暂带动。很可能,等到春节这一波的热度散去,我们才能看到这些城市楼市更真实的状态。最后,我们长三角考察仍在路上,已经前往苏州,接下来还有南京。考察文后续陆续发出,持续关注吧。再送给大家一份福利,最近我们对长三角和大湾区行情进行了详细的梳理和整合,并得到了几份有价值的数据资料包:1.长三角楼市重要数据资料包2.全国各省最新经济数据成绩单3.全国各城春节楼市热度情况这些资料对你了解全国楼市动态和挖掘价值板块会有不小的帮助,可以扫码添加微信领取。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年2月25日
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上海、广州、南京挂牌量激增!一批人正在趁乱卖房!

最近,楼市是难得的火热。加过中介,或者近期去过售楼处的朋友们,应该都能感受到最近热度的不寻常。现在打开朋友圈,不是售楼处喜报,就是中介业绩破新高,两年未见的小阳春突然就回来了。就当大多数吃瓜群众还在观望,市场到底是真回暖还是假高潮的时候,我观察到:一批人,正在趁着这波热度,抓卖房出货!大家都知道,我的工作就是研究楼市,对很多数字和市场现象都会更加敏感。最近,我发现不少城市的二手挂牌量还在增加。比如上海:据真叫卢俊账号测算,截止至2月19日,上海二手挂牌量为83927套,处于过去1年挂牌量绝对的高位。比如广州:根据链家数据显示,广州二手房挂牌量突破13万套,创下广州历史新高。比如南京:我爱我家数据显示,上周南京二手房新增挂牌量2961套,环比增加10.4%,单周新增挂牌量也是近年新高。最近3周,南京周新增挂牌都在2500+套以上,可见业主挂牌积极性非常之高。当然,二手房挂牌处于高位的城市,远不止这3座城市。像深圳、合肥、苏州等等城市,仔细看看市场都会有这样的情况,虽然成交热闹起来,但是业主挂牌也很积极。这也是我想提醒大家注意的:有些人,可能正在趁乱出货。现在的市场,毫不夸张时刻都处于变动之中。不是长期浸泡在市场的朋友,很容易就忽视一些重要的数据和市场变动,做出错误的买房卖房决定,后悔终生。我们团队长期监测各大城市的市场数据,比如深圳、广州、东莞、南京、苏州等等城市都在监测范围之中。如果你也想知道你的城市目前二手挂牌数据,或者想了解市场笋盘和独家信息,欢迎扫下方二维码,加微信详聊。成交迅速回暖,二手房源也在爆发性增长。这样的情况,很多小白可能都会感到非常疑惑。一边看到市场确实有好转,担心再不上车房价还要再涨;另一边市场抛售情绪也很旺盛,担心买房成为最后的接盘侠,再难翻身。越是对楼市缺乏认知的朋友,越是喜欢陷入到这样绝对的看空和看多情绪之中。但实际上,真实的市场更加复杂和具体,把握住真实的市场,才能分辩出现真实的机会。就拿现在来说,真的去看看市场就会发现:现在大量抛售的板块和成交变旺业主开始反价的板块,完全不同。就拿广州来说,上周各区都出现了二手新增房源爆发性上涨的情况,但反应最强烈的还是花都和增城。其次是核心区的老破小和产品较差的房子,总价几乎集中在300万以内或者更低。但是另一边,有些板块挂牌价已经开始上涨。以天河为代表的网红盘,业主开始强势反价,甚至有房源一夜之间猛涨100万,也是非常夸张。也有粉丝反映,年前看中的房子这几天很快就成交了,其他在卖的业主也陆续开始提调价了,甚至有些还想再观望下行情,直接不卖了。不仅是广州,上海的情况也是如此。根据真叫卢俊统计,环比1月挂牌量涨幅最高的是金山和青浦,青浦区挂牌价也出现了明显下降。细化到板块,浦东的惠南是2月挂牌量涨幅最高的版块。原因就是这个板块房源很多,成交价集中在300-400万,且大部分小区是动迁房。再加上二手核验价上涨到90%,因此抛售置换的人非常之多,2月挂牌量大涨。普陀区的长寿路是挂牌价涨幅最高的板块。原因是长寿路40%的房源单价都在10万以上,次新房价格的强力上涨,直接拉高了板块的均价。可以看到现在的市场非常细分:刚需板块成交开始复苏,但是挂牌置换出手的需求更多,价格还处于博弈之中,短期很难上涨。而好的改善板块,已经开始惜售,成交价已经开始反弹。这还是只是市场回暖初期的现象,如果这波市场的势头能保持住,这样得分化趋势还会进一步扩大。这也是我经常和大家强调得:房子很多了,但是好房子,依旧稀缺。就我个人判断来分析现在的市场,为何挂牌量会突然激增:一方面是很多城市陆续放开了限售政策,很多房子突然就能卖了,挂牌量自然会增多。另一方面是市场开始回暖了,很多置换客想要趁价格低点、利率低点,把房子换成更优质的资产,自然也会开始挂牌、开始成交。挂牌和成交都在激增,恰恰说明楼市的流动性开始释放。可以肯定的是,很多价值城市今年房价继续再跌的可能性不大了,比如深圳、南京、苏州等等。我给大家的建议是:1、改善客要抓紧出手了。市场的主流需求已经更迭,现在每轮市场行情几乎都是豪宅和改善板块引领的。2、置换的朋友要加快速度了。刚需板块和核心改善板块,今年大概率走的是分化的路子,优质改善板块的涨幅可能能吊打10套刚需板块产品,要注意及时割肉止损。3、现在市场尚处于博弈期,80%的板块还没有动静,笋盘虽然少了,但依然有。想要抓住笋盘,没有太多的技巧,就是多跑市场,跟中介保持好关系。我们团队近期也会陆续发车各地大城市的考察团,想要跟我们一起深度考察城市,直接拿到结果的朋友,可以扫下方二维码,加我微信详聊。今日最先添加我的前20名粉丝,我还赠送一次重磅家庭资产诊断机会。我们的置业老师手把手教你判断,家庭房产要如何把握住现在的机会,进行优化升级,实现质的蜕变。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年2月25日
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3年才看清,这4类小区真的值得涨

过去3年,仿佛就像一场大考,我们对房子的认知不断被刷新——房子不仅是避风港,还是风暴来临时的退路。只不过有些退路很多,有些却是退无可退。而我们用3年时间才看清一件事:有些小区真的值得涨。周围没有城中村包围的小区还记得这两个段子吗?外地的朋友认为广州疫情很严重,广州的朋友认为海珠很严重,海珠的朋友则认为只有康乐村和鹭江村疫情很严重。外地的朋友认为深圳疫情很严重,深圳的朋友认为福田很严重,福田的朋友则认为只有上下沙疫情很严重。这不是玩笑,反而说明城中村已经成了今年疫情防控的伤疤:建筑密度高、人口数量大、品流复杂,但却是病毒最好的温床。所以,我建议你们,买房尽量选择比较纯粹的片区,周围最好是大范围的次新小区。如果你被市场上的房子挑花了眼,不知道怎么选,没关系,现在扫码加我微信,免费帮你做个诊断。物业好的小区早在疫情第一年我们就知道好物业的重要性。有的物业会在你冰箱空空如也的时候,自掏腰包送菜上门。有的会在口罩最紧缺的时候给每家业主送一包。还有的会在群里主动询问哪家急缺物资,第二天再给你送来。甚至有的物业还有余力,提供帮忙遛狗服务……这样的故事我们见过太多,我就不再强调物业的重要性,我们聚焦方法论:怎样在没住进去之前确定自己挑的物业靠不靠谱?我总结了两套方法。①
2023年2月24日
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0首付0月供?开发商的路子,越来越野了

开篇先给大家赠送一个福利:最近我们拿到了不少内部资料,分别有:1.中国行业趋势报告;2.全国各省最新经济数据成绩单;3.安全/暴雷开发商名单;4.各大城市物业排行榜;5.全国30城价值名单。这些资料对你买对房、选对物业、判断行业机会等各方面都有不小的帮助,有需要的朋友可以扫码添加我的微信,前20位朋友限量领取。考察回到酒店,编辑群一个消息,直接让我炸到脑袋嗡嗡的:河南安阳某楼盘出现0首付0月供了!!乍听炸裂的消息,先给大家说说这件事背后的逻辑。重点看:什么是0首付?说的是你只需要给开发商付一点定金,剩下的首付交房之前给齐即可。什么是0月供?说的是贷款下来之后,购房者不用还,是开发商帮你还,直到你拿到钥匙之前把钱给开发商,而且没有利息。绝不绝!并且这个消息背后,还有一句话,就是:这样不用担心工期延期或者烂尾现象。我再一看城市,嗯,河南,理解了,河南算是出了名的多烂尾。所以这开发商的这个招数,算的上是因城施策的典范了。你怕交不了房,那就交了房再给钱,不过这还和现房销售不一样,这属于期房提前卖,但保障也提前给。说白了,这场游戏就是,购房者给定金之后,银行放贷给开发商,开发商拿着放贷的钱去帮购房者还月供,能保障开发商手上有钱周转,也能保障工期接得上,资金链不至于断裂。认真想想着背后的逻辑,不得不说开发商的骚操作越来越多。至于类似这样的操作,会不会越来越多?嗯,事实上已经越来越多了。比如近期网友极致讽刺的热搜版——还贷到100岁,真正的“贷贷相传”。以前贷款年限不超过30年,银行会根据你的购房年龄以及70岁的贷款年龄限制,去衡量你能贷款多少年。比如你50岁,按照70岁的最高贷款年龄限制,你只能贷20年,这是银行为了防范你未来可能还不起,给自己设置的安全防线。但现在直接自己打破了,直接可以靠接力贷形式把贷款年龄拉到100岁。你还不起,你儿子接着还啊,你儿子还不起,孙子接着还!银行这么干为啥?说白了,银行只要保证能准时收到房贷,拿到利息,谁还真不是重点。其次,现在最有钱的这批人,还得是4-50岁的啊,既然如此,干嘛给自己设限呢,活活阻碍市场购买力的释放呢?再说了,现在都延迟退休了,以后你都要干到65岁,还是有收入来源的嘛。呵,银行的小算盘打得贼精,可惜网友们还是感受到了一丝耻辱。这是我近期看到的开发商的第二个骚操作。第三个,也挺绝啊。30万首付就能买深圳一套3房。龙岗某开发商为了清盘,原本300万一套的房子,首付3成要90万,现在你只需要出1成首付,也就是30万,剩下60万开发商直接送。这不是以前那种首付分期,说送是真送,就是开发商来出这60万,你只需要带着你的名额,拿着30万首付,承担1万的月供。如果连30万都没有怎么办,还可以有黑科技帮你再分一次期。于是乎,这成了深圳楼市这几天最大的热点,深夜排队看房,甚至是抢房,还因为太多人抢房了,需要警察维系秩序。说实在的,都是开发商单方面的招数,但深圳的还是最有诚意。比起降首付、降利率、降门槛,最有效的难道不是降房价吗?而龙岗这个盘做到了,也给广大同行们打样了。实话说,以上3个城市的3个开发商,算是“因城施策”。河南购房者最怕啥,不是房价下跌,是交不了房,0首付0月供持续到交房后,算是个保障。深圳购房者最怕啥,是价格高,好,直接给你降低门槛。对了,接下来你信不信还会有更多开发商会有更雷人的操作?反正我是信的,不妨一起等等看。最后插一句,最近的市场消息很多,行情变化也比预想中快,具体内容我就不在文章中说了,会在最近的一起闭门直播中详细给大家分析。一线有没有松动可能?今年哪些城市最有可能上涨?哪些城市稍不留神就会踩坑亏钱?如何用更低的成本买到更能涨的房子......内容干货满满,不想错过的朋友,可以扫码添加微信,我会提前把专属闭门直播链接发给你,确保你不会错过。冷知识:点赞是免费的,却可以让写文章的作者开心好几天。在看是珍贵的,却可以让你和好友拥有更多共同话题。分享是稀缺的,却可以让更多人看清世界的变化。收藏夹的容量是无限的,却可以让我的作品成为你永久的回忆。
2023年2月24日
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扎心!56万亿大放水,却可能一分都进不到你兜里

开篇先和大家说一个好消息:本周末(2月25日-26日)大胡子团队会有新一轮线下考察团的机会。最近,我和团队收到的咨询越来越多,大多数都是关于各个城市的行情和哪里还有投资机会。我一直坚持一个观点:听别人说再多,也不如自己亲眼所见更直接。所以本周末,我们将不少对楼市行情感兴趣的朋友聚在一起,前往一个我们一直以来都非常看好的强二线城市:武汉。按照我们团队对市场的调研和预判,今年武汉有大机会,并且我们已经挖掘到了最有暴击机会的板块。这是非常难得的一次能和大胡子团队专业老师面对面交流的机会,近期楼市好消息很多,市场热度到底如何,说实话,去一次现场转一转就知道了。真心建议你走出来,面对面感受市场行情。需要提醒各位的是,目前考察团即将开团,所剩席位不多,如果想参加的,需要尽快添加我微信进行报名。另外,一些关于楼市的问题,都可以面对面来线下交流。先提醒一下:今天的这篇文章内容比较尖锐,很多人看完之后晚上可能会睡不着。因为事关你的家庭财富,稍不留意,你的钱就会突然蒸发。一场财富大洗劫,正在我们周围出现。有没有觉得你的钱,越来越不值钱了?如果我说:你今年赚的100万,明年就只剩下98万,会莫名其妙少了2万。你还会淡定吗?没错,这就是我们一直在说的“通胀”。通胀的影响,无时无刻都存在。尽管碰不到、摸不着,但我们却无法对通胀带来的影响视而不见。我依然记得,上小学时早上吃一份雪菜肉丝面只需要五块钱,如今再吃一份,就需要15块钱。不仅价格变贵了,就连碗也变小了,甚至面条上盖的也只有雪菜不见肉丝儿。吃完擦个嘴感叹一句:“原来,这tm就是通胀啊!”东西越来越贵,钱越来越不值钱,就是普通人眼中的通胀。通胀猛于虎,但是总有人敢骑虎。我还记得,村里的二大爷早些年在省会给儿子买了套房,花了20万大洋,如今听说那套房子早已经超过400万了。房子越来越贵,要花更多的money,这也是通胀的影响。通胀面前,如果什么都不做,就只有被收割的下场;如果好好利用,就是另一种故事了。过去的几十年,中国经济一路猛踩油门,货币超发,印钞机“轰隆隆”响,一刻都不曾停过。我们通常把社会流动的钱统称为M2,过去30年,中国广义货币M2的增长速度如下:1990年,M2总量为1.5万亿;2000年,M2总量为13万亿;2010年,M2总量为72万亿;2015年,M2总量为139万亿;2021年,M2总量已经达到238万亿;。。。。。。这样的货币增速,不惊人却吓人。那么,这么浩浩荡荡的货币大放水,涌向了哪里?当然是被“夜壶”接住啦。过去的几十年,通胀不仅抬升物价,也推高了房价,楼市稳稳承接住了约70%的“国民财富”。20年前,北京房价4000多元,如今均价6-7万,涨幅超18倍;20年前,上海房价3000多元,如今均价6-7万,涨幅超22倍;20年前,杭州房价1500多元,如今均价4万+,涨幅29倍;20年前,成都房价1500多元,如今均价2万+,涨幅13倍;。。。。。。我列出来,只是各个城市的均价水平,实际上20年间的房价涨幅,那些买了好板块和项目的人,到底赚了多少都心里有数。而我,只想再提醒一句,当下货币大放水,根本没有要收紧的迹象。水,继续放!浪,往哪里涌?这个问题,你我都心知肚明。其实,那些敏锐的人早就在行动了,如果你也想在大水之下,找到可以抵御通胀、穿越周期的资产,可以扫码添加微信,参加我们本周的线下考察团。如果你没有空线下参加,可以和我线上聊一聊,把握周期,就可以不再担心手上的钱缩水贬值了。另外,我还给大家整理了一份《刚需买房必看7大原则》,里面都是我这些年总结的买房经验。添加微信,免费赠送给你。此刻,你的财富正在疯狂被通胀掠夺。这两年的货币超发,更加明显。根据最新的广义货币M2增长情况:
2023年2月24日
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苏州火,杭州火,南京火!一批城市的刚需正在出动!

过去一周,没怎么更文,这里给我的粉丝朋友说声抱歉。因为太忙了,每天都在一线市场跑。熟悉我们的朋友都知道,上周我们去杭州、苏州、南京考察了。现在考察回来了,也带回来不少市场的最新消息,还有我对市场的判断。所以,这周的文章都会以考察期的内容为主。感兴趣的朋友,可以蹲一蹲我最近的发文。当然文章发布的时间可能有点慢,或者有些内容兼顾不到。如果你想更快知道市场的最新消息、以及一些文章里没有的细节,或者我的一些独到见解,欢迎扫码添加我的微信,我们直接一对一聊。另外做个预告,这个周末我们将出发去武汉考察,如果你对武汉楼市有什么好奇,可以在评论区留言,也可以扫码加我微信私聊,把你的需求和问题告诉我,都会一一帮你们找到答案。最大的感受,就是刚需正在行动。首先,最明显的特征,是100平以下的小户型去化速度最快。我们去现场看盘时,八九十平的户型,要么卖完了,要么只剩下顶楼和底楼。没办法,户型面积小,总价更低,买房门槛更低压力更小。不排除有投资客趁机买入,但是现场销售也透露了,买的基本是刚需和改善。剩下的,10个有8个是100平以上的改善户型——热门板块的大户型也剩得不多。从剩余货量来看,销售说的倒也可以信一信。其次,这些火热的板块,大多是刚需和改善客户撑起来的。根据我在考察过程中收集到的信息来看,这些刚需板块,都有一些共同特征。1、看得见的配套,比远期规划更香记忆最深刻的,跟我强调规划的销售只有南京的江北核心中央区、苏州的高铁新城板块。其它板块大多说的是周边3公里内的生活配套、教育配套、交通配套。最好笑的是,当我去到南京六合葛塘新城的一个楼盘时,销售问我是自住吗,我说不是,买来投资的。顿时感觉她明显卡壳了一下,似乎不知道怎么回答我的问题,最后还是围绕周边配套讲解完了房子。到这里,板块内部楼盘的“鄙视链”也出来了:现成配套>规划配套>无配套。这不是胡诌,是案场热度告诉我的。所以,哪怕同样是江北:明明江北核心中央商务区的规划更多、占位更加高大上,偏偏人气就是比不上2公里之外的青奥板块。哪怕核心区的楼盘不管从哪个角度看都比青奥板块设计更用心,偏偏就是兄弟楼盘更吃香。青奥板块销售提到了一个说法,我是蛮认可的:隔壁楼盘的确区位更好,但一切都只是规划,落地需要时间。“哪怕你现在买,过了限售期再卖,你卖给谁?到那会儿周围都没什么人。自己住?他们现在逛商场都得搭地铁到我们这边来,为什么不直接买这里呢?看,刚需买房就是这么务实。其实想想也能理解,毕竟这几座城市都非常会搞概念,例如杭州的“三纵三横”、苏州的“一核四城”、南京的“一核两翼六区”。噱头非常多,光看都能看麻了。再加上现在的大环境,与其博概念,不如抓住眼前的利好。或许,这也是当下整个长三角地区的楼市逻辑。2、购房者地缘性超强务实的另一个特点,是就近买房。哪工作买哪,买得起哪买哪,喜欢哪买哪。地缘性强到什么地步呢?九龙湖工作的跑去江北买房,都会被销售问一句:你们为什么跑到我们这边来看房?吴江的销售更骄傲:吴江人不会离开吴江。虽然我本人保持质疑态度,但起码这句话也代表了一部分当地人的心态不是吗?3、产业+配套才是当红炸子鸡在杭州临平,主打产城融合的临平新城,比星桥人气高。在南京江宁,有产业有配套的上秦淮,热度比运东高。这都是我同一天先后跑完不同板块最直接的感受。4、当下市场的火爆,是开发商和购房者双向奔赴的结果什么意思?杭州和苏州买房要半年社保,如果差的不太远,开发商愿意等上1、2个月。还有其它名额问题,例如社保缴纳时间不够等等,都可以跟开发商协商解决。甚至于,整个长三角地区的公积金都是互认的,上海的公积金也可以直接在苏州买房用。你看,买家愿意买房,开发商愿意卖房,并且愿意为此排除一切阻碍,可不是双向奔赴么?如果你现在想在长三角买房,但又苦于没有资格,不妨大胆地问一问现场销售,或者也可以扫码找我私聊,这一趟出去好歹结实了不少当地的朋友,他们最了解市场,还是有不少小道消息的。5、注重细节的品质楼盘更能打动人心说一说考察过程中遇见的几个案例吧。案例1:3个城市,毛坯交房的只有一个,在苏州活力岛,还是128平的大户型。也不怪现场冷清,沙盘都积了一层灰,换做是我们,听到这两个条件也是掉头就走的。案例2:相反,苏州太湖新城的一个楼盘,也确实有吸引到我,所以哪怕在当天行程非常赶的情况下,还是足足逗留了半个多小时。在我看来,整个楼盘主要做好了两点:①户型选择非常多,足足有6种,哪怕是同一个面积段,都做了不同的户型设计。有的是横厅、有的是竖厅,有的房间大客厅小、有的房间小客厅大……目的只有一个:为不同需求的客户提供更多选择。当时还没什么感觉,可当我后半程看到一个楼盘,只设计了两个户型,都是小房间大客厅的时候,瞬间体会到了掣肘感——要是客户喜欢大房间小客厅怎么办?②主打科技住宅,最大的好处是室内不用空调,也能达到全年恒温的效果。这是我第一次看科技系产品,包括室内新风系统也确实有吸引到我,就连用来做水暖的水都是特地处理过的,不会产生水垢……看完后,同行的雪莉发出感慨:或许这就是人为什么要不断优化房产,买新房的意义。除了这两个,我们还发现了一些品控做的不错的楼盘,例如:南京江北核心中央商务区的某个新盘,是妥妥的细节控。语音控、发热毛巾架、主卧洗手台的柜子是冰箱,鞋柜有小插座放雨伞,主卧的卫生间头顶有喷洒淋浴口换句话说,你住进来以后的所有场景,设计师都替你想到了,并且提供了新的方案,只是为了让你住的更舒服、更方便。南京雨花中央科创生活区的某楼盘,主打社区品质。凭借着地下会所、地下游泳池,大健身房的设计,吸引了一大批客户。售楼处现场贴了一个数据:从去年开盘到现在,已经卖了626套。销售说,马上还要加推,看来行情确实不错。当然,这里并没有包括全部的住宅,如果你想了解更多楼盘的品质优劣,最好是去现场看看、多对比,自然能心里有数。为什么要关注刚需?因为刚需是市场最后的防线、也是新一轮行情的起点。换句话说,有刚需在的板块,市场就有底。涨会跟着涨,跌也有个头。抓住了刚需市场,也就拥有了资产护城河。那么,现在是不是适合所有刚需上车的时机?时机不错。在货币放水,经济发展放缓的情况下,一套优质房产依然是天冷御寒的“定心丸”。但不适合所有人。一是因为买房一定是一件量力而行的事,上不了的车别硬上。二是因为对普通人来说,买错房的代价越来越沉重。不是每一座城市都值得买,哪怕你找对城市,也不是所有板块都能涨。买房已经成了一件精细活儿。所以,我整理了一份《刚需买房必看7大原则》,里面都是我这些年总结的买房经验。现在,可以扫码添加我的微信,免费赠送给你。注意,这份资料不一定能帮你买对房,但必定能帮你避开不少坑。如果你想找到对的房子,我建议你,一定要加我微信私聊,可以为你量身定制买房计划。最后,如果还有其他疑问,一定记得扫码添加微信咨询,切勿贸然进场。
2023年2月23日
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楼市火爆了,涨疯了!背后究竟是真回暖还是假自嗨

今天周四,开篇说一个消息。本周末,我们会有一场武汉的线下考察团,上周总有粉丝说错过了我们的珠海线下考察团,所以先提醒,本周我们是去武汉。感兴趣的可以扫码加入我们,一起去市场看看,关于市场回暖与否,我相信事实胜于雄辩。另外,今晚我也会有一场闭门直播,想和大家聊聊近期发生的事情,比如不动产私募基金,包括昨天官方公布的震撼数字,6亿栋房子,这背后到底都是些什么信号?讲解的尺度有点大,不适合公开说,会在我闭门直播讲,想听的同样扫码加微信,把直播链接发给你。最近的楼市,从媒介里,从朋友圈里,从开发商的喜报里,都是一派欣欣向荣的景象。数据从前线传来,都是好的,而我们实际跑了长三角和大湾区,发现确实也是眼见为实,楼市,切切实实在回暖。楼市确实回暖了。源于近期楼市回暖的2个关键变化:1、成交量开始上涨2、部分板块二手房价格有所抬升。来自前线的最新成交数据:2月份才过去3周(2月1日-19日),广州新房网签了3342套,二手房成交了6500套。短短19天时间,广州就卖出了近万套房。成都新房成交2355套,二手房成交4195套,五天合计成交6550套;贝壳天津单日成交1000单;北京二手房日成交达到795和936套;重庆二手房单日成交255套;还有粉丝告诉我合肥、西安、南京等城市都有不同成都的成交回暖。杭州多个售楼处日均卖掉10几套,苏州贝壳渠道一天200套二手房。据我所知,全国多个核心城市皆是这样的情况,杭州如此,苏州也如此。昨天粉丝量在价先,别的不说,成交量上涨,至少可以说明当前对市场接受度的人越来越多,行动的人越来越多。但很多人还关注第二点,价格涨了吗?实际上,部分区域价格确实涨了。尤其是豪宅板块:2月3日,苏州园区豪宅成交了3套。分别是:中海国际社区二区名门建面约400㎡的独栋别墅成交总价为3458万;金鸡湖壹号建面约304㎡别墅成交总价为4800万;水墨江南一期建面约417㎡的别墅成交总价为4580万;深圳顶豪,近期成交了2套。分别是双玺阳光道,397平,1.1个亿。第二个是半岛城邦三期,345平,10几楼,也是1.1个亿左右。这个价格相比去年低谷时已经涨回去。广州豪宅天花板,也被刷新:珠江别墅最新总价达1.35亿,单价33万+/㎡,19年的时候,该盘就成交一套407㎡,总价1.1亿,单价27万/㎡。4年时间,依然能怒涨6万/㎡。除了豪宅市场,不少改善户型相比年前,价格确实有涨。苏州胜浦街道部分140㎡左右的改善户型,高峰时期总价1000万左右,去年年底回落到800万,而春节回来后业主喊价900万。不说回归巅峰,但真的有涨。南京,年后回来有4成小区开始涨价。河西奥体的业主一夜涨价30万;仙林的业主一夜涨价55万;江北核的业主一夜涨价31万;以上的价格上涨对标时间,均是去年年底。虽然没有涨回2020年中的高峰,但至少开始回调了,这是一个好消息。并且,像豪宅市场,不是只是挂牌价涨,而是实际成交了。这更能说明问题了,并不是有价无市,而是市场热度真的在回归。插一嘴,关于长三角的城市价值我们是看好的,但长三角高手如云,城市间的竞争很大,价格差异又不算太大,到底谁才是当下长三角城市的洼地,作为投资首选,到底应该选择长三角的哪个城市?关于这个问题,在我们考察后也会有一些分享,会在直播中和大家聊聊,但有些敏感话题还是会在闭门直播中才会讲,如果看好长三角,也想占坑长三角的,可以先扫码添加我的微信,后期有闭门直播,会第一时间通知你。市场开始狂飙,就真的是彻底回暖了吗?我相信这个问题是在座各位都关心的问题。成交涨起来了,价格也涨起来了。但是,但是,但是,关键的问题也来了——这到底是正常的小阳春回暖,还是楼市的反弹?众所周知,每年3月都是楼市的小阳春,这段时间很多刚需拿到年终奖,或为了孩子上学,加上开发商年初优惠力度的刺激,都会选择3月初入手。现在又刚好是年后回来首月,所以这时候的热度到底是大行情推动的,还是只是刚需正常入手?这个问题,确实挺让人迷惑的。首先,我敢肯定的是,两者都有。想知道现在究竟刚需需求释放还是市场热度的真实回归,我认为至少还要等“3个月”。如果能持续3个月以上成交的回暖,基本说明上涨势头已经形成。那时候房价就有可能走在了大涨前夕。但当前符合连涨3个月的城市并不算多,上海、成都、苏州、东莞、宁波都算满足条件的。大家可以看看下面这张图,因为1月份有春节成交影响,如果无影响的话,大概率以上城市都能完成连续3个月成交量上涨的。所以当下要说全国楼市回暖,倒还不至于。但至少有城市跑起来了,这也是事实。这就是我常说的,其实信息看得越多,越焦虑,不如自己亲自去市场看看,长三角我们来了,也建议大家多出来跑跑看看,给自己一个真实接近市场的机会吧。这次大胡子李老师会亲自带团去珠海,如果想报名这周末考察团的可以抓紧机会,扫码加微信了解考察团的信息,也可以提前了解当前市场的更全面消息。想了解这次长三角考察情况的,还有市场漂浮的各种市场消息的,都可以扫码做个免费咨询。今年房价怎么走?关于这个问题,问得最多。成交在回暖,折扣在收回,二手房业主开始涨价,豪宅开始成交,就连三四线城市,楼市成交都很火爆,这一切的一切都很像过去房价大涨时期的行情啊。今年难道有一个大反弹行情?别慌,我认为今年全面大行情是没有的,只有部分城市有低谷反弹的机会。因为当前我们还没有整体发力的理由和底气。大疫3年之后,虽然防控放开,但信心的恢复和经济的修复都需要时间。更何况,当前的问题是很多人对未来充满了不确定性,排队提前还贷就是一个最好的例子。疫情只是影响经济向前发展的因素之一,但别忘了,哪怕没有疫情,中美之间的博弈还没有结束。其次,大家想买房,但问题在于有没有钱买房,以及想不想买房。国内房价和2008年相比,翻了6-10倍,哪怕和2015年相比,也翻了2-3倍。实话实说,房价确实不低了,而买房这件事是得靠钱的。没钱谁把房子卖给你,没钱房价还怎么涨。所以今年的关键还是搞钱,提高了收入,才能去买房,房价才会上涨,这有一个传导时间的,不可能说今天政策一来,房价就立马涨。这是第一层逻辑,得有钱。第二层逻辑,你还想不想买。有钱不想买,一切都白搭。这是预期信心的问题,但为什么近期有小部分城市出现回暖呢?就是这批有钱且想买的人在出动。很多时候人会陷入“我”即世界,有时候自己失业,再问多身边几个朋友发现也失业了,就会认为大部分人都失业。但实际上肯定有有钱人,要不然为什么去年我们的存款有那么多,说明有钱人虽然少,但钱多也是真的多。但有钱的只是少部分人,不是大部分人,所以房价没法全面大涨。只有大部分人都有钱了,房价才会出现全面大涨的行情。因此,大家不必担心2023年房价会全面大涨。但是,为什么我又会鼓励大家现在入手,我不自相矛盾吗?非也,非也。第一:不会全面大涨不等于不涨。现在局部城市已经开始回暖,房价开始上涨了,这是确定性的消息,局部行情杀到。翻倍上涨可能性虽然不大,但反弹个15-30%尚且有机会。第二:传导有滞后性,可你永远进不对时机。2023年不会全面大涨,那是因为今年所有刺激经济,提高收入的政策,都会滞后反应。2008年救市,我们砸下了4万亿,房价也不是立马上涨,而是在2009年才开始大涨的。2015年救市,我们启动了货币棚改化,房价也不是当年上涨,而是2016年才开始大涨的。2020年救市,我们巨量货币供应,也不是立马上涨的,多数城市是走到了三四季度才开始大涨的。同理可得,2023年一切大招,房价也不见得会在今年体现,而可能到2024年。但是,按照历史经验来看,等火热行情进的时候,大概率是抄在了半山腰。以前吃过这亏的人不少,所以我才建议你现在看好城市、看好板块赶紧就入,别等。当前利率历史最低,门槛历史最松,要等行情火起来,政策立马收回,那时候你哭着跑步进场都没用。我认为普通人就别当赌狗了,赌房价不会涨,赌利率不会升,赌政策不会紧。这场赌局,赔率太高,普通人真输不起。最后送波福利吧,我们近期整理了非常多的资料,包括但不限于:1.长三角楼市重要数据资料包2.全国各省最新经济数据成绩单3、各城市购房需求热度对比表4、楼市七大指标大礼包5、30城口碑物业排行榜······这些资料对你了解楼市基础逻辑,找到有价值板块有一定的数据参考,可以扫码添加微信领取。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年2月23日
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大反转!第一个上调房贷利率的城市出现了!

行情竟然好到如此程度了?昨天,网传郑州房贷利率要上调了,今天早上,实锤来了。渤海银行郑州方面表示,目前已经接到通知,首套房贷已开始执行利率4.3%。没想到,楼市一回暖,银行比开发商变脸得更快。目前郑州多数银行执行的利率只有3.8%,现在渤海银行直接拉到4.3%,高出同行50个基点。这到底作的什么妖?更令人担心的是,这波房贷利率上调会不会蔓延?众所周知,当前房贷利率=LPR+银行加点。LPR是会浮动变化的,但银行加点是从你签约之日起就不变的,加点可以是正数也可以是负数,但会跟着你30年的还贷周期。当前5年期的LPR利率是4.3%,但去年政策全国统一版首套房可以有额外20个bp的优惠。也就是说最低是可以做到4.1%,那为什么很多城市可以做到4%以下?这源于1月5日央行出台的“特别”政策。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。所以满足这个条件的城市,可以自主由本地决定首套房贷利率的下限。换言之,这个加点,变成了负数。郑州当前主流首套房贷利率3.8%=4.3%-50个bp,这个-50个bp是会固定下来的。那渤海银行为什么可以回调到4.3%呢?央行给到的政策中,说了是暂时的:后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨,应自下一个季度起,恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。那么,渤海银行敢上调利率,是因为郑州房价已经涨了?我查了一下70城的数据,倒推前3个月:2023年1月,郑州新房环比上涨0.2%,同比下跌3%2022年12月,郑州新房环比下跌0.6%,同比下跌3.4%2022年11月,郑州新房环比下跌0.4%,同比下跌3.6%也就是说,至少从房价数据上看,郑州的楼市行情并没有回暖。再看回市场:1月份,郑州二手房成交5711套,环比2022年12月份增长36.5%,同比2022年1月份增长54%。春节过后,这热度也还在持续:1月29-2月4日成交419套,2月5-2月11日飙升到1069套,2月12-2月18日达到1341套。虽然新房价格依然还在跌,但二手房市场在好转,这点是确定的。可郑州市场此前低迷了5年之久,现在这点小表现也没有火到让银行出来作妖的资本啊。就目前看来,还只是渤海银行单家的做法,其他银行并没有表示跟进。另外,据本地自媒体的推测,更多是渤海银行本身的问题,因为不打算接商品房房贷业务了,故意弄出来的说辞,用来劝退购房者在这做商贷业务。至于内部更详细的原因,我就不知道了。我认为大家也没必要纠结,更没必要焦虑。我认为郑州不可能全面上调房贷利率的,至少这3个月是。利率优惠是有详细政策的,郑州当前楼市条件根本达不到上调利率的要求。何况渤海银行也只是一个小银行,没有太多的风向性代表,对市场变化没有决定性作用。但不可否认,郑州第一个上调房贷利率的银行出现了。我还是那句话,市场变化是很快的,对于刚需来说,与其去追不确定的东西,不如锁定当下的利率优惠,-50bp的机会,可不是常有的。利率一旦上浮,对每月的月供和总得利息成本影响是很大的,谁的钱不是辛苦赚的呢,谁也不愿意用来还利息。此前还有很多人因为存量利率高的问题,在提前还房贷,我认为提前还房贷不适合所有人,尤其是之前利率5%以下完全没必要。如果你无法判断自己是不是应该要提前还房贷,又不确定自己城市有没有上调房贷利率的可能,这些细节问题,文章说不清楚,扫码加我微信再来聊吧。郑州是个案例,渤海银行更是个特例。但更多人担心的是,楼市一旦回暖,房贷利率会不会马上上调。上面我给大家解释清楚了,房贷利率=LPR+银行加点。能肯定的是LPR利率,下调是大趋势,至少今年都是。但银行加点,是会变化的。而且变化不需要等到一月一调,会随时变动。毕竟要做到4%以下利率的,更多是要银行让利的。商业银行利润的一大头,也就是利息差。放贷的利息越低,他们利润也会受到影响,只要楼市回暖,他们自然更着急收回这个优惠。所以现在4.1%以下利率的城市,是有可能上调的。截至目前,首套利率低于房贷利率下限(4.1%)的城市增加一共有34个。下方是2月份新增房贷利率低于4.1%的城市。(去年还有一批)这批城市是可以随时收回优惠的。说白了,现在央行给出的优惠,首套最低是4.1%,低于4.1%以下的是各地自主决定的,是4%、3.9%、3.8%,这些是本地银行决定的。他们可以从3.7%涨到3.9%,如果房价达到连续3个月环比同比上涨,就可以回归到优惠下限的4.1%。当然了,会不会上调,最后看的还是市场。不过,近期市场确实火热:广州2月1日到2月19日,新房网签了3342套,二手房成交了6500套。短短19天时间,广州就卖出了近万套房。成都2023年截止2月19日,一二手成交量突破3.6万套。苏州这2周每日日成交基本都在300套以上,最高达到了423套。南京年后三周二手房成交量三连涨,2月份南京二手房成交量有望达到7000-8000套的高水平。还有更多城市的案例,我不一一列举。市场成交端的火热,我说了你可能不信,建议你还是自己去现场看一看。我们每周都有线下考察团,本周是武汉,有兴趣的可以报名,当然我们对全国楼市也非常熟悉,想知道哪个城市到了入手机会没有的,也可以扫码加我微信,我给你做个免费诊断。最后,揭晓答案:房贷利率会不会上调?会。关键盯紧市场变化,该出手时就出手。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年2月23日
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一夜之间,整个楼市又开始热闹起来了!

你不买房,自然有人去买。前晚,一个超重磅消息出台了。说的是证监会发布“证监会启动不动产私募投资基金试点
2023年2月22日
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“买房10年,血亏2000万”,千万警惕楼市大陷阱!

开篇说个好消息:今晚我有一场闭门直播,内容硬核,关于行情分析、政策预测、选筹推荐等多方面;直播间链接会率先发送给添加我微信的朋友们,避免大家错过。由于最近咨询买房的朋友实在太多了,我们团队几乎每周都在带各个考察团。上周我还亲自带队珠海,帮助不少粉丝朋友买到了心仪的房产,并和大家面对面交流了。由于呼声太高,本周我们将再次启动华中地区的考察团,目的地武汉。如果你对武汉感兴趣,或者想去这个大江大湖的城市转一转、看一看,了解一下九省通衢的魅力。都可以扫码添加微信,报名线下考察团,名额有限,所剩席位不多,先到先得。下面开始正文:开发商,开始抢土地了!苏州2023年首场土拍中,园区湖西1号地块赚足了关注度:挂牌期,获43轮报价;开拍后,有22轮报价;竞价65轮,溢价拉满15%;触发摇号,31家房企参与;华润置地36.43亿拿下,楼面价35650元/㎡,刷新园区最高纪录。开发商正在用实际行动告诉你,好板块的资产,就是能够穿越周期,就是会被疯抢!那么,今天的的文章主题就是关于板块。不多哔哔,先亮观点:今年是上车好时机,也是乱买房、买错房的高发期;2023年,请务必记住这样一句话:板块选对,房价翻倍!大多数人,关于板块的认知需要更新了。一直以来我们都有一个深刻的认知:好城市加上好板块就是王炸,好板块的房子更贵,卖得也更好。就像苏州园区的这块地一样,从土拍开始就被抢,等到建了房子,就会更多人去抢着买。但是对于我们大多数人来说,并非不知道好地段重要,而是不知道什么叫做好地段。在此之前,先问大家几个问题:好城市所有的板块都能涨吗?不好的城市,所有的板块都不涨吗?当然不!如果我们仔细思考一下就会发现,在过去几轮房价波动中,能涨的房子,并非好城市+好板块缺一不可。甚至,仔细揣摩一下就会发现:就算再好的城市,也可能找到难涨易跌的板块。就拿最近热度迅速回升的深圳来说,也不能保证所有板块都有“钱景”。曾经的深圳,在2010到2020的10年之间,房价以334.6%的涨幅领跑全国。全国楼市风向标的称号,绝不是浪得虚名。但即便是城市基本面强如深圳,也不妨碍有些板块,在过去几轮行情中的涨幅,表现令人大失所望。举个例子,比如盐田。——就是这样一个面朝大海、环境宜人的地方,却埋葬了很多人幻想的房价上涨的梦。如果把时间拨回十几年前,就会发现深圳最贵的房子,不在南山深圳湾、也不在福田CBD,而是在盐田。当初南山豪宅仅仅还是3-4万每平的价格,而盐田的东部华侨城天麓,就像磕了药,均价奔上13万+。可是,十多年过去,变数太大。如今,去盐田天麓转一圈就会发现,很多别墅院落已经长满荒草、无人打理。有些业主想转手时,却发现即便是降价想卖出,也是比登天还难。两三年前,网上有个段子:“深圳买套房,长持10年,亏本2000万,还卖不出去。”说的就是这个盐田曾经的顶豪盘。不难发现,曾经的那批有钱人,就是因为无知,才选错了板块,才亏到底裤。其实,如果不是买在没有投资价值的盐田,10年前随便再深圳买了套房,如今也都涨了好几波了。就好比,当年被天麓踩在脚下的南山宝能太古城、君汇新天、三湘海尚,半岛城邦这些楼盘,早已成了深圳豪宅的C位。不说跨入均价20万+的行列,至少成交价也是15万+。早期买入的业主,房价已经翻了4-5倍,赚得盆满钵满。举这个例子只是为了说明,任何一个优质城市,都会出现差的板块,稍有不慎,就会买到涨不动、甚至还会跌的房子。板块选择的门道非常多,不懂当中路数,照样踩坑亏钱。其实,最近行情变化较快,很多粉丝朋友已经等不及要揣着钞票冲进售楼处了,在此之前,我往往都是劝他们冷静。因为这波人中,大多数都明白现在买房需要买在一个好城市才有的涨,但是并不知道具体每个城市的板块价值逻辑。好不容易准备好了资金,选择好了城市,最后却选错了板块,买到了怎么也涨不动的项目,就是功亏一篑。所以,我时常说,买房不是一件小事,但凡你有一丁点不确定,就应该咨询一下专业的人。我和团队深耕楼市十余年,对全国各大城市的板块都比较熟悉,不说一定就能带你买到最能涨的房子,最起码能够告诉你哪些板块的房子不要买。谁的钱都不是大风刮来的,加个微信,多问一句,或许就能少踩坑、少花冤枉钱。城市一般,所有的板块都一般吗?很显然不是!任何一个城市,哪怕是三四线,总能找到最能涨的板块,只不过涨幅多少罢了。就拿我老家——一个长三角都市圈边缘的小县城来说吧。整个县城从这边走到另一边不过20分钟,但买房也认板块:连我家隔壁年过70的老爷子都知道,城里第三小学旁边的小区又贵又好,都是县里公务员在那买房子,就算很旧,依然能卖出价格。这个道理放在任何一个城市都通用。就拿全国“房价百强”县来说:不少县城的均价,都已经达到强二线,而当中一些头部板块,房价已经逼近一线城市。比如,陵水的清水湾和香水湾等板块,由于出色的海景资源,不少项目在市场火热时均价甚至飙到4万+;比如,温州的中央绿轴和滨江CBD板块,房价涨幅一直都不错,即便是在去年行情趋冷时,不少楼盘二手房价也依然坚挺:中央绿轴的万科翡翠天地在去年的成交价大多在500-1300万左右,均价在4万+元/㎡;滨江CBD的万科翡翠滨江普遍在1000-1400万之间,均价在6万+元/㎡。再比如,义乌的宾王、绣湖等板块,在高峰期时房价都飙到4万+元/㎡。各位,这可是县城哦,这些板块拿出来,很多省会城市估计都会低下脑袋、自愧不如吧。但是,大家千万不要会错意:举这些例子绝对不是为了让大家去这些三四线城市捡漏;如果你是本地人,那非常推荐你去买这些地方,如果不是,请谨慎。举这些例子只是想告诉大家:有时候,买房如果强求不了城市,就一定守住板块。如果你的资金实力不能让你够得上一二线城市,那么另外一批次级城市好的板块,就是你房子价值的最后护城河。比如说,如果你够不上广州珠江新城、琶洲,那可以考虑佛山最优的千灯湖、北滘新城、三山新城;比如说,如果你够不上深圳宝中、前海、福田CBD,就可以考虑东莞最优的松山湖、东莞城区、滨海湾长安、虎门;比如说,如果你够不上北京朝阳核心、西二旗、望京,就可以考虑临近的环京最优板块燕郊;同样的,如果你够不上上海的陆家嘴、张江、金桥,可以考虑环沪最优的花桥、嘉善板块等;话都说到这里,相信不少朋友都有关于自己城市板块的问题想咨询。我想说的是,不同的城市逻辑不同,板块选筹也不同,复杂程度更是各有差异,我不可能在文章中逐一进行分析,往往都是一对一加微信来聊更直接。话都说到这里了,什么样的板块才是好板块呢?顶级学区、优质景观、商业落地、交通配套等都是决定板块溢价的重要因素;今天这里,我只讲一个最重要、也最有决定性的因素:产业。当然,并不是所有产业聚集区都是好板块,也并不是有产业就意味着高房价。五金市场、农贸批发,周边自然不会有豪宅;高新技术、金融证券周围必然寸土寸金。产业层级决定板块价值,薪资水平决定房价涨幅空间。好的产业,从业人员能够赚到大钱,也就能买得起贵房子,周边房价也就会越来越高。从各个行业的收入水平可以看出,IT、金融、科技服务等行业,才是高薪酬的行业。买房选择在这些高薪行业扎堆的板块,基本没错。最后,很多人其实对好板块并没有一个清晰的概念,有些城市问的又很多,我给大家就给大家列一些:杭州:钱江新城、钱江世纪城、滨江区府、未来科技城、西湖区核心、拱墅区核心等苏州:园区金鸡湖CBD及周边、高新科技城、相城高铁新城、高贸新城等南京:河西中、河西南、江北核、南部新城、雨花核心区等成都:高新区金融城、锦江区攀成钢、高新大源、天府新区天西、天东、麓湖等合肥:政务、高新蜀西湖、滨湖省府、科大等......城市太多,板块太多,我就不在文章中一一列举了。其实,关于全国30个价值城市的板块选筹逻辑,我在全国价值城市名单中已经全都清晰给大家分析了,如果你想拿到这份名单,可以扫码添加微信,免费找我领取。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年,投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我,买房路上不孤单!城市调研西安:市场行情
2023年2月21日
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重磅出炉,又到了买房人最纠结的时候!

最新消息!今天(2月20日),2月LPR出炉:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。对比来看,LPR已经连续6个月没有变化了。这也意味着,全面降息的预期再次落空。并且,我从中读出了几个关键信息:1、这一轮降息周期或许要结束了。央行已经连续半年没有降息,哪怕是去年疫情最难熬的月份。那时都没有降息,之后降息的可能性只会更低。况且,当前的利率已经处于历史低位,哪怕继续降息,空间也不太高。我认为,大概率在10个基点左右。给市场的钱管够,但价格很难进一步下调。相比全面降息,我认为局部降息或者定向降息的可能性更大。眼下,已经有一批城市首套利率降到4%以下,珠海更是只有3.6%,直逼公积金贷款利率。本质还是因城施策,根据各城市楼市冷暖决定降息与否,但需要满足条件。不妨参考之前的条例:新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。不信?那咱等等看。2、今年存量房贷利率下降的希望不大因为最新MLF维持不变。2月15日,人民银行开展4990亿元中期借贷便利(MLF)操作,中标利率2.75%,维持前值不变。LPR=MLF+银行资金成本,MLF维持不变,LPR下降可能性较小。现在LPR没变,存量房贷利率打折的希望不大。银行是吃利息差的,一旦存量房贷利率打折,相当于银行要吐出一部分利率。搁你你愿意不?况且,银行现在是什么情况?存钱的人多,借钱的人少,利润本来就少。况且,现在现在存量房贷规模太大,如果要打折的话,意味着银行要吐出更多利润。就拿历史上仅有一次的“存量房贷打7折”的记录来说:2008年末,个人住房贷款余额2.98万亿元,打七折银行损失了0.89万亿元;2022年末,人民币房地产贷款余额53.16万亿,打7折就要损失15.9万亿。这种情况还想让存量房贷打折,无异于砸了人家的饭碗,还想掀了人家的锅。搁你你愿意?3、长期来看,房贷利率依然是下降走势。可以说,未来5-10年,甚至更长时间,我国房贷利率都不会大涨。诸如”房贷利率涨回6字头“之类的事情,不用太担心。一方面,回顾过去几十年会发现,我国房贷利率的大趋势就是有序下行。从一般经济规律来说,经济发展水平不断提升,金融市场越发成熟,全社会整体的利率水平就会持续走低,这是大趋势。如果你去翻一翻欧美日韩等国家的利率变化史,会发现也是一路下行的趋势。其中,我们的小日子过得不错的邻居最经典:90年代资产泡沫破灭后,利率急速下降,目前在0附近摇摆。这主要与经济发展速度有关。经济增速下行,资本投资收益率跟着下行,高利率失去根基,下行是必然的。不仅房贷利率,为了缓解银行的息差风险,我国银行存款利率很可能也会随着下调。事实上,存款利率下调的趋势,早就开始了。自2022年以来,存款利率已经有多次下调。2022年4月,建行、工行、中行、农行2年期、3年期普通定期存款利率上限普遍下调10个基点。此后,多家中小银行存款利率也随之下调。2022年9月15日,工行、农行、中行、建行、交通银行和邮储银行等多家大行下调了存款利率。其中,三年期整存整取利率下调15个基点,其他期限整存整取利率下调10个基点。活期存款利率也罕见出现下调,下调到0.25%,下调幅度5个基点。此后,多家股份制银行也不约而同地下调存款利率。……可以肯定的是,未来,无论是贷款利率还是存款利率,都还有下降空间。这并不是什么阴谋诡计,而是客观规律。在这个大前提下,即便调高利率,增幅也有限,因为经济还待回复;即便调高,也只是暂时的。未来值得期待,但消极的人永远看不到。聪明人只会提前找好码头,顺势而为,待时代红利流过,舀一瓢足矣!如果你和我想法一致,并且有行动打算,欢迎扫码加上我的微信,这里有一群志同道合的人,一起交流各自的楼市经验。关于经济,关于城市,关于周期……我们什么都聊。并且,还能得到我们团队精心整理的大礼包,里面的信息很多人看了都说靠谱,包括:1、30城口碑物业排行榜;2、2022年房企暴雷/安全名单;3、楼市选筹7大指标;4、2023年多个经济学家研判;扫码领取就行!冷知识:点赞是免费的,却可以让写文章的作者开心好几天。在看是珍贵的,却可以让你和好友拥有更多共同话题。分享是稀缺的,却可以让更多人看清世界的变化。收藏夹的容量是无限的,却可以让我的作品成为你永久的回忆。
2023年2月21日