【大胡子说房】房价地图，欢迎收藏转发。每月月初，我们都会统计上月的二手房均价，但总有很多粉丝认为没有关注它所在的城市，主要是由于精力有限，我们重点关注的还是核心城市。大家想了解自己所在城市的情况，最直接还是扫码文末的二维码添加到我们的微信来咨询。对于文内价格，如有异议，请阅读以下:

临近年关，叠加利好不断，越来越多的人“蠢蠢欲动”，关于买房的咨询已经明显多了起来。从粉丝和学员们咨询的活跃程度来看，市场预期确实正在慢慢回归。那么这篇就直接上硬核干货，聊一聊大家都关心的：眼下，到底哪些城市可以立刻捡漏？在正文开始之前，先和大家强调一下，一篇文章不可能把每个城市都涵盖到，如果你确实有其他的城市想要咨询，可以直接扫码添加我的微信进行咨询，获得的信息会更加直接。另外，我最近会有2023年的第一场闭门直播，会讲一些城市行情和市场趋势，内容都是大家非常关心的，关系到新一年的财富走势和行情动态。不想错过的朋友，一定要及时添加我的微信，我会提前把闭门直播链接分享给你，到时候可以准时进入直播间。下面开始正文：到底哪些城市，可以立刻捡漏？四大一线，价格出现难得“钻石底”。过去的一轮调控，北上广深的房价和成交量都出现了不小的回调。但越是这个时候，优质资产反而愈加坚挺。在大多数人恐慌的时候，有钱人却在抄底一线城市，大举“囤房”：在2022年这个楼市漫长的低谷期，豪宅成交却非常火热。就拿上海来说，2022年前11个月，3000万以上、5000万以上二手豪宅成交分别成交了460套和113套。如果剔除受疫情影响的4、5两个月，2022年前11月3000万以上、5000万以上二手豪宅月均成交已经超过2021年水平。另外，如果把成交量限定在1亿以上，2022年前11个月已经成交了22套，远超2021年同期。这就是财富背后的基本逻辑：越是行情波动，越是抄底优质资产的好机会。如今，在大势回暖之前，一线城市的价格正处在非常难得的“高新价比”时刻。就我知道的信息，四大一线已经有不少新房项目正在陆续收回优惠和折扣，想在新房市场淘笋的朋友，需要抓紧时间了。二手市场由于信心还在低迷处徘徊，行情利好的渗透稍有迟钝，低价买入的周期稍长，还可以去和卖家多博弈一下。毕竟，买方市场的红利期还在，遇到好房子千万沉得住气，多和买家沟通，软磨硬泡之后说不定就有惊喜的价格出现。当然，四大一线行情走势各有不同，我们分别来看：上海，已经基本复苏，春节前后将出现“小阳春”，接下来半年会出现爬升行情。从目前情况来看，上海已经从第一波疫情冲击中恢复，交通运输客流量也出现明显回归，接下来上海将继续发挥经济引擎的作用。其实，关注市场的朋友也能明显感受到，在上一轮调控中，上海楼市的表现始终比较坚挺，除了老破小出现比较明显的降幅之外，其他各项数据放在全国来看，都算得上优秀。就拿土拍情况来看，上海2022年总成交额达到2840亿元，创下了近几年的新高。另外，上海的成交数据也是有些亮点的。11月上海共成交新建商品房8838套，环比增长91%，同比增长47%；成交金额635亿元，环比增长97%，同比增长58%。放眼全年来看，今年前11个月，上海楼市累计成交金额5658亿元，同比增长7%；套均总价722万元/套，同比增长15%；成交均价63455元/平方米，同比增长15%。可以预料，接下来的上海市场将越来越火热，想要布局上海的朋友，可以多去市场看一看了。另外，根据我了解的消息，上海目前不少改善型项目都在年底收回了折扣，或许在酝酿等到明年市场完全火热，准备新一轮涨价。插一句，最近不少朋友的咨询比较细节，大多关于板块和项目，由于我在文章中没办法挨个板块给出选筹逻辑，很多朋友看完文章过后会有一些想问的，比如同一板块的哪个项目性价比更高？比如xx城市现在买还是年后买？诸如此类的问题，我更建议你扫码添加我的微信，毕竟买房不是小事，我们一对一聊一聊会更加全面，也会更加放心。北京，平稳为主，核心区位供不应求，明年会有一波上涨。北京这个城市具有特殊性，必须要扛起房住不炒的大旗，所以一直以来，北京都是以平稳为主。其实，稳中有升才是北京市场的本色。今年，在疫情和宏观调控的影响下，北京新房价格依然保持了全年正增长。根据国家统计局公布的11月70个大中城市房价指数显示，北京新房环比上涨0.1%，同比上涨5.7%；二手房同比上涨5.2%。一些细节的数据，也能够说明北京楼市的韧性。来来来，看看北京核心板块的优质房产成交：在市场不好的2022年，前11个月单价8万+项目的成交套数较2021年同期增幅达70%，表现非常惊艳。在这样的情况之下，北京的楼市今年还陆续出台了多条利好政策：比如——今年第二批次供地，北京选取了昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗地作为全龄友好住宅项目试点。这实际上是对改善客户的倾斜，给有老人的城六区家庭一次改善机会，与此同时北京正研究多胎家庭的改善住房支持政策。再比如——11月8日，北京宣布对亦庄新城的台湖、马驹桥地区放开“双限购”。要知道，北京楼市是典型的“政策市”。任何一点细微的政策变化，都能影响北京楼市的行情，更别说是限购、限贷和土地供应等方面的变化了。现在，就是高层号召扶持楼市的黄金时刻，北京楼市已经迎来了最明显的红利期。上面提到了，今年单价8万+产品成交量的逆市热销，说明一部分有先见之明的购房者已经读懂政策导向，抓住市场机遇，快速抢占拥有稀缺资源的房产。敏锐的投资者已经率先行动了，对北京感兴趣的朋友，千万不要错过这一波难得的政策红利期。深圳，市场正在修复，期待大尺度政策。这一年以来，这个曾经的楼市风向标的表现，刷新了很多人的认知。比如，不少人意识到：原来，深圳的房价也是会跌的！比如，连续好几个月二手房成交都在2000套以下徘徊；比如，高傲的业主居然会低于指导价卖房。.......当然，这一切都将在2023年发生改变，那些想要抄底深圳的朋友们，且行且珍惜。接下来的深圳市场，到底会怎么走？首先，深圳楼市调控肯定会出现放松，具体政策值得期待。此刻的深圳还保持着全国最严的限购政策，但2023年如果要坚定发展经济的决心，就得把房地产这个支柱产业扶起来，深圳作为最严调控城市，一定会出现调整。我在之前的文章说过，如果深圳要调整政策，大概率会动的是限购政策和限贷政策。其次，西部二手房价会回暖一波，新房二手房倒挂会重现。明年市场回暖之后，跌幅相对大一些的西部楼盘，会迎来一波价格回暖，同时会把倒挂价差重新拉大。而且，西部的倒挂价差大于东部的状态会恢复，但是倒挂价差的幅度可能还不会一下子恢复到2020年价差最大的时候。然后，明年买家在深圳抄底的机会越来越少。深圳过去房价“窜天猴”般的涨幅是有目共睹的，如今市场是被政策压制太久了。2023年，那些束缚住市场的政策一旦松绑，被压抑住的深圳购买力将会涌现。毕竟，明年是深圳“715政策”3年期满，一大波被“限购3年”的购买力将会释放。提醒一句，如果你现在看准了一套新房或二手，就可以下手了，这个阶段不要犹豫。目前深圳已经有部分新盘收回了折扣，可见开发商对明年的市场比较乐观。随着天气回暖，疫情的影响将会越来越低，楼市也会跟着经济迅速回暖。然而，大多数人不跑市场、不跟踪市场数据，很可能就会错过最佳的窗口期，最后只能追涨杀跌。如果你想及时把握趋势，最简单的方式就是直接咨询专业的人。我们这段时间一直在观察、跟踪、整理深圳市场的最新数据，也为大家整理了几份详细的资料：1.深圳300个小区最新挂牌价2.12月深圳在售新房名单3.深圳各区最低总价二手房名单如果你想在深圳买房，不想错过明年的抄底机会，可以扫码添加我们微信，随时领取我们整理的最新的市场数据和楼盘资料。广州，核心区位价格扎实，外围市场将逐渐修复。作为四大一线中房价最低的城市，在我们的印象中，广州在上一轮调控中的回调幅度并不算小。甚至，前段时间广州还深陷外围板块房价“腰斩”的风波中。通过下图的二手成交量和成交均价中就能看出，从2021年下半年开始，二手房成交量就出现了明显的下降，并且周成交量一直维系在几百套的水平。但是，如果仔细看成交价走势就能发现，2022年房价虽然有波动，但是整体走势却并没有明显下跌走向，甚至相比过去几年，还是处于高位的水平。所以单从二手市场的成交数据来看，广州价格的回调似乎并没有预想中那么严重。如今，全国楼市都在进入回暖预备期，广州更是率先起航：据广州市房地产中介协会发布的12月(统计周期为11月26日至12月25日)二手住宅市场交易简报显示，当月广州二手住宅网签宗数和面积分别为6025宗和63.70万平方米，环比分别增长8.70%和10.76%。分区域来看：11月受疫情冲击比较明显的海珠区、白云区和番禺区网签面积环比均出现显著反弹，增长幅度分别为35.96%、26.97%和16.54%；花都区网签面积环比增长19.28%，天河区和南沙区网签面积环比增长幅度也分别达到13.43%和11.94%。照这个趋势下去，广州的核心板块，很可能在春节前后会出现一波明显的行情走势。还是那句话，有自住和投资需求的朋友，抓住来之不易的窗口期，选择好板块，一线城市值得坚定看好。除去四大一线之外，还有一批强二线也出现捡漏的窗口期。具体来看：1.南京、武汉、苏州、佛山、东莞等城市，出现资格松绑，正在将积蓄的购买力释放。2.成都、重庆，本身城市实力非常扎实，近年人口大量涌入，未来将是西南新的增长极。总而言之，从现在开始的接下来这半年时间内，将会是一批价值城市捡漏的好时期。不过，由于各个城市的行情走势和市场特点不同，每个城市的最佳入场时机也会有一些差异，但是普通人由于对市场了解不够全面，稍不留意就会追涨杀跌。想要避免踩坑，或者想要知道什么时候最该入场，需要对你所在的城市楼市足够了解。但由于篇幅原因，以上还有不少城市的行情和具体市场特点，我没办法在文章中详细分析了，想具体了解的朋友，扫描二维码加我微信，我们私聊更加直接。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

大家好，今天是2023年的第一天，先祝大家元旦快乐！这篇是我们每周日都会为大家带来的近期热点话题或消息的点评。到底这些最新消息背后释放出了什么信息？有什么是需要重点关注的？有时候能不能赚到钱，靠的不是能力而是信息差，富人能拿到高收益也正是因为能够获取一手信息、精准抓到周期、及时上车。最近春节的脚步越来越近，大家的心思可能也不在楼市了，但近期消息还是非常密集，很多重要城市在未来一个月可能陆续会迎来上车最佳节点。如果你想直接找我拿到结果，最快拿到一手市场变动，可以先扫下方二维码加我的微信，很多消息我都会第一时间在朋友圈通知大家。东莞，再出新政，明确二手房带押过户！昨晚，东莞再出新政，东莞市住建局发布《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知（东建房〔2022〕25号）》。这是本周内，东莞第二次出台新政。上一次新政就在本周一，12月26日，东莞住建局发布公告：东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，暂停实行商品住房限购政策。须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易。大胡子点评：今年，东莞的楼市松绑政策无比频繁。现在，东莞全域也不再限购，仅限售3年，二手还能够带押进行交易，这些都是能够迅速解放市场流动性与购买力的行为。早在佛山放开限购时，就有听到风声，下一个放开的就是东莞，没想到这么快就得到了验证。现在来看整个大湾区，佛山、东莞已经全面取消限购，广州不显示二手房指导价，现在就剩深圳还没有动静了。东莞这波放松，市场估计会有波小回暖，但想要凭借自己这波放松，直接恢复火热的行情，还是不现实，老大哥深圳的松绑可能才是关键。深圳，什么时候会出手？2023年1季度有没有希望？我们拭目以待！新冠更名，列为乙类乙管，疫情彻底“结束了”？12月26日晚，国家卫生健康委员会发布公告，重点为两点：1、正式将新冠病毒肺炎更名为新冠病毒感染。2、从1月8日起，对新型冠状病毒实施“乙类乙管”。大胡子点评：新冠实际原本就是“乙类”传染病，只是在管理上一度升级为“甲类”。这次只是将管理措施恢复到“乙类”。虽然新冠改为乙类，但乙类传染病也都不是好惹的，像大家熟悉的非典、艾滋病、狂犬病、禽流感也都属于乙类传染病。乙类管控的关键在于防重症和防死亡，接下来高风险地、隔离、管控这些词汇可能都不再有了，可以说3年防控终于结束了。最近，出入境政策也放开了，很多媒体也开始报道，出入境的游客多了起来。随着第一波疫情冲击的落幕，经济开始出现复苏的势头。今年，注定是全力搞经济的一年了。不过，疫情虽然更名了，但是新冠的冲击还未完全结束，现在大家千万注意保护好自己。最近我拿到世界卫生组织出的一份“新冠康复手册”。手册中详细介绍了新冠之后的自我管理事项。包括5种必须要积极就医的身体信号，咳嗽自我调理的体位，如何分阶段恢复锻炼、吞咽困难怎么办等等。很细节，也有很多落地的康复锻炼方法，有需要的朋友，还是老规矩，扫下方二维码，加我微信私发给大家。苏州，首套房贷未还清，二套首付由6成变成4成！最近，苏州流传出一张截图，苏州首套房贷未结清，购买二套首付由6成变成4成。中行、农行已经发了通知。部分银行表示确实如此，苏州的南京银行表示消息属实，中国银行表示这1-2天就会执行。大胡子点评：救市，已经进入接力赛。最近不仅是苏州，重庆、成都、大连都接连出现新政调整。比如重庆，出台自有住房用于长租可不计入套数的新政；比如成都，最新出台父母投靠成年子女入户可购买一套住房，还跟进了二手房带押过户。比如大连明年1月1日起，契税最高税率由4%调降至3%等等。这些城市，都是过去我们常说的价值城市，他们已经急不可迫的松绑，其他城市的压力应该也不小。我的判断是：接下来的1个月，更多的价值城市还会迎来实质性放松的政策。一线城市，可能在今年年初可能也会加入宽松的队伍。实际上，早些时间松绑的城市，12月市场已经有所回暖了。比如武汉，房交会的优惠活动12月月底就结束了，3.9%的房贷利率可能也要消失了，再加上开发商的折扣力度也很大，12月的成交是有些反弹的。主城的一些项目降价到位的，都迎来一波小爆发，最夸张的是汉阳的某项目，某热销小户型，案场一天成交了60套。苏州和南京也是如此，随着放开，成交回有些好转。不过大家的心已经比较麻木，想要全面回暖，可能还需要更强力些的刺激，才能让大家的信心全面回暖。比如一线城市的实质松绑？比如首付比例2成？比如降房贷利率？现在的市场小道消息盛行，不少其实都是真的，但是没有官宣不方便在文章中直接说，主要还是担心太过敏感，大家想要了解的话，可以添加我的微信，一般这些市场的一手消息，我会第一时间在朋友圈分享。武汉第六批集中供地：17宗地全部成交，民营企业参与拿地。12月27日，湖北省武汉市第六批集中供地拍卖活动开拍，17宗地块全部成交，成交总额236.45亿元，本批次地块中，涉及住宅的地块共计11宗。加上12月16日、12月20日成交的4宗土地，近期武汉市组织的3场拍卖活动共计成交各类用地24宗。其中位于武昌中北路的地块吸引7家企业前来参与，5位竞买人经过37轮竞价，最终，建发国际竞得，溢价率为14.35%，成交楼板价为18868.42元/平方米。本次拿地，地方国企仍是拿地的大头，共拿下9宗地块，成交金额占比近半。民企的身影也有出现，比如来自成都的万华投资集团，以33.2亿元的拿地金额强势入驻了长江新城。深圳万宸竞得佛祖岭住宅地块，泰康集团竞得东湖高新科研地块等等。大胡子点评：三支箭射出，效果已经初步显现。土拍市场开始逐步回暖了，民企企业的身影终于再次出现，市场的运转终于进入正轨，开始复苏了。从土地来看，好地段对房企的号召力还是强的。比如中北路的这块地，是武昌最核心的地段，配套非常成熟，周边楼龄新些的二手房三四万单价是没问题的，现在楼面价1.88万/平，盈利空间还是足的。16号的时候，东湖高新地块也有2宗地块进入溢价阶段。可以看到能进入溢价的地块，核心原因其实都是地块价值不错。所以，大家也要明白，好的地段在市场的认可度还是有的。哪怕现在市场在下行，也不必过于恐慌，静待市场春暖花开即可。今年入市的地块，最快将在2023年才能进入市场，今明年可以预见的是，新入市的地块会变少，原因自然是今年供地-拿地长时间都不是很畅快。这都有利于明年市场的复苏。文末，再说句题外话，大家都知道我们团队经常在外面跑，然后也会经常整理一些资料包，比如：1、30城口碑物业排行榜；2、2022年房企暴雷/安全名单；3、楼市选筹7大指标；4、2023年中国经济展望预测报告；等等买房干货，我们已经做了非常详细的归纳和总结，相信对于正在买房路上迷茫的你，会有一些帮助，感兴趣的朋友可以扫描下方二维码，加我微信，我直接私发给大家。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

年底了，又到了老规矩做明年预测的时候了。刚好近期很多粉丝朋友都在问我明年到底会怎么走，普通人要做的动作到底是什么？刚需很害怕明年大反弹，担心上车的车票说涨就涨，说买不起就买不起。还没卖出去房子的，怕错过这波置换的好时机，又犹豫是不是干脆等上涨再卖。总之，市场情绪拉扯博弈的很多，我也来说一些看法，还有更详细的文章无法展开，我会在我闭门直播中和大家聊聊。本周末我也会亲自带团去线下考察，给大家分析当前我看好的一个价值城市，这是今年最后一次我亲自带团了，有些问题大家可以面对面聊，机会难得，目前席位所剩不多，如果大家有兴趣，可以扫码加我微信，详聊。防疫放松不等于经济立马复苏。很多人以为只要疫情放开，会迎来一波报复性消费，经济会立马恢复。但事实上放开后大家更害怕了，不敢出门了，更别提消费了。身边小阳人越来越多，自媒体争先恐后蹭流量，怕再不阳这波热点就没了。阳性之后多数人哪怕不用集中隔离，也得居家隔离至少5-7天，这就导致多数家里有老人孩子的更不敢去密集的场所了。同时，因为陆续阳性，工厂生产端也会受到影响。放开后，生产和消费端反而有所下滑，预计等到确诊峰值结束，生产和消费才会逐渐复苏。所以放开不等于经济要立马反弹，这是需要正视的问题。按照现在专家的预测，我们在未来1-2个月会出现确诊高峰，随后峰值会回落。而经济也会在峰值回落后慢慢复苏，预计明年下半年，才会是全力冲刺经济的阶段。明年经济一定会向好，但需要时间。普通人要做的是长线乐观，短线心里有数。楼市会有小波反弹，预计年中筑底完成。楼市近1-2个月会有小波反弹，因为这是政策之下的最直接反应。截止到现在，政策的大底已经到了。无论是购房门槛还是房贷利率，再下调的空间越来越小了，政策工具上只剩下松绑一线以及货币棚改化了。这时候基本也靠全国自发性的救市了，能不能复苏，还得看个人本事。上周，武汉、济南、厦门、佛山等城市不就应松尽松，除了一线城市的坚实堡垒之外，强二线城市松绑限购已经不是新鲜事。有点抢收的意思，谁能抢得这波购买力，谁就在小组比赛中胜出了。所以这段时间的买房成本一定是今年也是未来几年内最低的，这一定会刺激一部分已经有钱也有名额的刚需入场。实际上，我也得到消息，苏州、武汉、深圳在近期的成交表现上都非常突出，虽然深圳一周500套的成交是假消息，但成交回暖也是事实。（武汉松绑限购后成交）一般量在价先，量起来之后市场信心就会逐渐回归。而且每年3月份左右，都是楼市小阳春，今年是疫情阻隔，但明年刚需会重新出动。这几个月价格可能不会反弹，但成交一定会好转。核心城市最快3月份就会筑底完成，而大部分二线城市，基本到年中就企稳了。这其实和经济复苏的时间线会高度吻合。我之前说过，楼市好转，单纯降低门槛没用，还要有预期信心以及收入。而经济复苏就是给信心和提高收入的关键。年中多数城市会完成筑底，下半年会有一波明显回暖。第一季度回暖的城市：北京、上海、广州、深圳年中回暖的城市：武汉、佛山、苏州、南京、珠海、成都、重庆等等。第三季度回暖的城市：杭州、合肥、西安、济南等等。篇幅关系，不一一列出，清楚回暖的时间节点，可以让大家精准踏准周期，如果你想了解你所在的城市在明年什么时候才会有回暖的迹象，可以扫码加我微信来详聊。明年土拍市场会逐渐火热，并传导到市场。今年土拍可以用拉胯来形容，还能拿地的基本也是央企、国企，毕竟大多数民企还困在三条红线的困境里，苦苦不能自拔。但今年救房企的信号发出之后，明年房企现金流自然不紧缺，拿地积极性会大大提高。这对市场端是有传导作用的，按照以前的历史规律，一旦土拍火热，对地块附近的楼盘有直接的拉升作用，也会带动市场情绪。土拍热也是市场“炒作”的一种方式，另外卖地本身就是地方收入的大头，对地方经济有直接提振。瞧，闭环一下子连上了。2023年，楼市的关键词依然还是去库存。短期来看，虽然核心城市会有回暖，但二手房挂牌量增加仍然是事实。而部分开发商也从策略中醒悟，开始转换赛道，比如深耕三四线城市的碧桂园，已经撤出换仓。一批改善早就趁着这波机会出手，所以挂牌量基本是只增不减。短期2个月时间，仍然是以价换量的时期，深圳这波成交回暖，基本是靠降价带动的。因为比起刚需，改善更怕踏空这轮低成本的周期。很多房东们都明白，一线城市属于老破小的高光时刻已经结束了，想要赶上明年的小阳春，这波肉是得割一割。另外就是困在三四线城市或者是县城的房东们，也都想趁着这波赶紧换一把仓，短期也不会贸然选择涨价的。市场短期会进入博弈期，随后回归平静。每一个个体都有情绪钟摆，现在就是多头和空头的博弈。但大部分人不是绝对性的多头，看到市场下跌，别人挂牌心慌了，自己也挂牌，一旦价格上涨，卖家比鬼都精，立马涨价，由空转多。深圳就已经出现这样的情况，近1周市场成交好转，立马有业主要反价卖房。深圳投资客的敏锐程度确实是最高的，但一旦涨价，市场刚需又会观望，如果没有确定性的利好，尤其是收入的提高，刚需和改善也不见得会出手。这时候市场会进入博弈期，而破局的方式就是等经济回暖。经济暖了，一切都暖了。明年，中产信心恢复，会出手置换。楼市的闭环，首看收入，其次看信心。为什么大家重点在关注经济复苏，因为宇宙的尽头是铁岭，买房的尽头是收入。楼市后续得看普通人手里有没有钱，说白了经济好了，普通人也就有钱了，这就是我一直强调关注经济数据和走向的原因。钱有了，最大的消费就是买房。其次，要看信心。从现有的数据来看，大多数人手里还是有点钱的。到2022年11月末，全国的住户存款达到了118.5万亿元。而在去年11月末，这个数字为101.4万亿元。也就是说，在过去1年时间里，住户存款大增了17.1万亿，同比增长16.9%。说明今年存款增多可能是因为购房需求减少，这就是信心问题。当然，收入可能会出现结构性的偏差，比如20%的人掌握了80%的财富。但有句残酷的话不得不说：一个城市的房价天花板，本就不是普通人群的收入决定的，而是由这个城市的中高收入群体决定的。楼市回暖，核心得靠改善和投资客拉动。一旦中产出手改善，楼市热度会重新回归。而明年我认为一些改善房源成交会更好。2023年，是平稳向上的一年。明年，商品房的销售增速、开发商的拿地积极性一定会比今年好。房价也会小波上涨，但最后会卡到某个阶段，因为市场的买卖双方会博弈，卖家要提价，也要考虑买家的承受力能力。3年疫情洗礼，说收入丝毫没受到影响也不大可能。但依然会一批平时做好储粮准备的，能在这个节点捡个大漏。机会永远留给有准备的人，也留给那些站在了风口上的人。炊烟袅袅，大江东去，浪淘尽，而淘不尽的依然是周期的跌宕和历史规律的重复。不是吗？-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

因为最近我朋友准备入手深圳，一直在问我买房的问题。她之前因为首付一直凑不够迟迟没出手，但看到现在基本到底部，也确实有居住需求，打算想办法上车了。我一直觉得存钱的速度是赶不上房价上涨的速度的，当然不是说房价只涨不跌，而是历史规律告诉我们，涨的时候可能是大涨，但跌的时候是微跌。这让人太难受了，所以朋友打算咬咬牙上车了。但有买房的意愿只是第一步，如何选择中介，如何选择房源，如何选择靠谱的机构贷款，这里的每一步，都有坑。实际上如果大家参与过房产买卖，应该也知道，其实房产交易还算不上绝对的公开透明，不同平台的佣金、包括赎楼、dian资的费用收取差很多，细节我不就不说了，这属于比较高阶的玩法了。普通人可能根本不知道怎么算，也不知道市面上收费情况如何，白白会多花个10几万。所以在买房前，学习一些专业知识是非常有必要的，最起码保证你可以不会被房产交易过程中的细节收割。今年我们出了一系列涵盖面非常广的课程，从前期的选城市、区域、板块、项目，到如何利用资金成本、如何利用房产融资等等，知识点非常多，难度是层层递进的。现在我们推出一个9.9元的5天买房换房训练营，是帮助基础小白了解房产买卖中的一些基本流程和情况。在群里有10节干货课程，还有平时在公开领域上看不到的闭门直播福利。什么时候该买房，什么时候该卖房，买房和卖房分别都要注意什么，来5天特训营，多个真实买房案例逐步拆解，理论与实践高度结合，专业助教老师全程1v1伴学。扫码购买后，耐心等待，会有我们助教老师联系您。深耕这个行业越久，会越有感触，因为你会发现依旧有非常多的人在买错房。他们买房的想法和时机非常朴素，住习惯哪里买哪里，买得起哪里买哪里，家人朋友推荐买哪里就买哪里。最后，蓦然回首，发现自己被套牢了。身边这样的人，你回去问问，你发现真的不少，尤其是今年，经济下行，房价下跌，不少买错房的人想出手都很难。下文，也给大家分享几个我身边遇到的真实案例吧。买房是有成本的，不止是金钱，还有时间成本和机会成本。

这段时间深圳的阳人越来越多，市场刚刚恢复热度然后又马上被浇灭了。在小羊人遍布深圳之前，我曾经就预测过，这个月的市场成交量受到疫情人增加的影响大概率不能持续回暖。12月12号文章的截图我当时还只是说3000套够呛，看来我多少高估了市场的热度，按照现在这个二手房成交量，月底成交最多只有2000套出头。市场回暖戛然而止，房价自然也很难反弹。据我的观察，最近深圳的二手市场上低价的笋盘依旧不少，尤其是那些总价特别低的房源尤其多。以前你说深圳房价高买不起，但今天深圳房价低到超乎你的想象。最低的一套二手商品房，房价甚至只需要75万......市场上像这样的低价二手房源还有不少，我整理了深圳各个区总价最低二手房名单，如果想知道深圳各个区最低的上车门槛，可以直接扫码添加微信领取。接下来，我就来给大家具体说说深圳各个区总价最低的二手房到底有哪些？先说说几个核心区的最低价房源。南山总价最低的一套商品房是康乐大厦的27㎡小户型，总价只要185万，这套房的指导价160万，如果是首套，3成首付计算大概需要73万。康乐大厦位置在南山中心区，距离11号线南山站只有大概380米，对于在南山甚至福田的打工人而言是一个很不错的低成本选择。小区是1988年建成，楼龄超过30年，这个价格买南山，楼龄品质就不用要求多高了。但南山中心区周边配套倒是成熟的，街边小店大商场都有，一公里之内就是海岸城。户型方面，这一套只有一房，配个卫生间和小厨房，适合独居人士，两个人也勉强能挤。

最近Feng号潮又来了。想必大家也有所感觉。所以为了不要突然失联，建议大家把我们一些小号都关注起来，并且小号发布的内容更及时，还有很多一些整合性的资料都会放在小号上。一些较为的敏感文章在“实战买房”公众号推送了，欢迎阅读。点击下方名片即可关注以下正文：大概还是1个月以前，市场还是一片萧条寂静。降价抛售、挂牌量激增的情况很常见，大多数人的心态连带着摇摇欲坠。问我的问题清一色是：要不要赶紧把房子卖掉？但进入11月开始，政策突然大幅度宽松了。金融16条、降准、房地产行业的三支箭齐齐射出。已经被足足暂停了十二年的上市房企重组与再融资，也再度祭出。救市决心之大，昭然若揭。近期问我的问题也开始转向：XX城市要不要抄底买房。难道现在已经从抓紧卖房，到赶紧买房了？那批忍着不卖房的房东，要赢麻了？楼市正在转危为安。于房企而言，1年多以来最大的难题就是缺钱。现在三支箭发出，彻底解决缺钱问题，房企突然就不缺钱，还变得很有钱。大家可以不用担心收不到楼的问题了，但这和楼市回暖，关系还不大。真正要楼市回暖，最大的问题是解决需求端，也就是购买力的问题。房企有钱，只能解决短期资金链安全，确保能交楼的问题。但想要彻底得救，让楼市陷入良性循环，还得靠销售端回款。说到底，还得靠老百姓入市买房。否则再多的钱，光靠房企、银行、zf之间的资金空转是不行的。那么，现在购买力的动向到底是如何的？我猜多数人下意识会觉得现在市场肯定还很冷，应该大部分人和你一样按兵不动吧？我挺认可一句话：人很容易产生“身边即世界”的错觉。你身边都是教培的下岗老师，你会觉得全世界都在失业、降薪，你身边都是码农，你会认为全世界的收入都应该2-3万，你身边都是投资客，你会认为赚钱很简单。放到楼市里看，如果多看几个悲观消息，你会以为整个楼市体系都已经崩塌了。我们先客观看一些城市现状：深圳确实跌了。曾经润玺倒挂500万惊动全国的网红盘华润城，今年2期也爆出低于指导价2万㎡成交。香蜜湖万科臻山府240㎡，一口价4300万成交，低于之前的成交价1000万，这个降价空间确实够狠。另外，鼎太风华、深业新岸线、华丰前海湾这些网红片区的楼盘，都不乏有贴着指导价卖的。杭州呢，也确实跌了。靠着顶级学区房拉升的申花板块，已经从去年考察时的10万/㎡，跌到今年的7.4万/㎡。滨江的学区房东方郡，也从高位的7.8万/㎡，回落到6万/㎡。南京也一样，河西、鼓楼、江北核的二手房业主报价都在跌，江北核的标杆小区从4.7万/㎡，到现在最近成交价3.6万/㎡。更多的城市我不举例子了，大家可以点击回看昨天的文章。我只是想说，扒拉的城市越多，你会发现确实跌了。但是，但是，但是！房价是跌了，成交却回暖了。根据数据显示，11月深圳二手住宅网签为2168套，环比增长25%。根据数据统计：截至发稿，杭州11月二手房成交5276套。相较于10月的3733套，涨幅约41%。四连跌的颓势止住了。根据网上房地产网签数据统计，11月第四周（11.21-11.27），青岛市二手房成交量1081套，环比上升5.2%。这说明什么？房价跌到刚需可以接受的心理价位了，刚需出手了。业主愿意降价了，可能是找到了更好的置换标的了。这也恰好说明：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。购买力不是消失了，而是滞后了（默默等待捡漏）。很明显，部分城市购买力已经在释放了。这次多数城市的策略，是降价促回暖。对于老百姓来说，这才是实诚的利好，绝对的低位不敢说，但至少是这3-5年以来的最低价格。所以有需求的已经在跑市场了，如果你刚好准备在这半年内入手，市场风向转变的消息就要跟紧了。普通人可能没时间全国跑，也不可能盯住全国数据，更多的是只在乎自己所在城市的数据。而我们的小伙伴们，是一直跟紧市场的，如果你想第一时间知道三支利箭发出之后，市场会怎么走，有哪些城市已经有异动的苗头，可以扫码加我微信。我掌握到的一手消息会第一时间在朋友圈或者私发给那些加我微信的朋友们。购买力虽然在释放，但却没有反弹。市场好转了，但范围不广，这是因为市场买涨不买跌的心理在作祟。在熊市里，一线城市改善客出手，二线城市投资客出手，市场才会有明显反弹信号。现在市场上不是没有钱，降准、降息了那么多次，银行手头有的是钱，而且还急着放出去，但普通百姓缺都着急提前还贷，降低负债。关键时刻，还得靠改善和投资客出手。所以我的判断是支持改善端的购房政策还有可能会释放。此前杭州降低了二套的首付比例，就是一个信号。一旦一线城市也松动二套首付比例，改善一定会更快出手，那时候楼市的轮动速度就会加速。现在大家很关心房贷利率，11月LPR报价是4.3%，多数后城市的首套刚需是4.1%,，不少城市已经低于4%。12月到2023年一季度我认为可能还会有一次下调，一季度是2023年的开局，利好释放出来，才能确保开局有个好彩头。我之前文章说过，你看到很多人在排队还房贷，乍以为是不看好楼市。实际上是高阶玩家在换贷，降低负债，把更多现金流放在手里，等到抄底时机的到来。当前，政策可以说应出尽出，再等就是各地的因城施策。在政策底到来之后，就可以摩拳擦掌等待市场底的到来。兜兜转转，最后依然选择救市。真正赢麻的，不仅是忍住没卖房的业主，还有之前卖出去且握有大批现金寻找标的的改善群体。穿过漫漫黑夜，终于等来不远处的点点曙光亮起。今天刚好是12月的第1天，伴随着新月份的开启，是一些崭新信号的释放。广州一夜之间，应解尽解，人民需求至上。随后，北京宣布无社会面活动人员，无外出需求可不参加社区核酸筛查。深圳宣布按照第九版、二十条优化防控措施。一夜之间，疫情防控进入新阶段。明年，值得让我们期待的不仅是常规生活的回归，还有恢复经济的更多措施。今天，深圳一夜入冬，再温暖的城市，也逃不过自然周期的更替。再不舍黑夜，白天也会如约而至。至于楼市，不也是这样吗？-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

这是我阳康之后的第一篇文章，很幸运，阳的期间我不用喊宝娟。但是看着最近的一些现象，我倒是觉得安陵容的另一句台词可以拿出来说一说：还不到这条龙飞的时候。安陵容说的龙是大胖橘；而我说的龙，则是指楼市。怂了一年多的各路业主们，最近觉得自己又行了。在深圳，前海有业主直接加价50万，宝中有业主直接涨价100万，还有业主直接撤盘惜卖。据深圳中原数据显示，12月深圳二手住宅的挂牌价中，挂牌价上调的业主，已经占比三成。而就在上个月，深圳的二手住宅议价空间才上升至近两年最高位。在广州，天河有业主一口气涨价1786万，换算一下，单价猛涨11.75万/平，相当剽悍。另一个业主也飙涨1159万，单价猛涨近6万/平。除了天河，海珠嘉仕花园一套90平2房挂牌价7.2万/平，比小区均价高出1.3万/平。越秀富力东堤湾有盘最新挂牌价比小区均价高出1.7万/平，白云机场路、景泰、新市和同和等板块，最新二手挂牌单价比小区均价高了约2000-22000元/平。诸葛找房数据显示，一天内，广州就有673套二手房在涨价。在佛山，今年9月8日，24小时内涨价的房源只有69套；到12月16日，这个数据变成524套；今天，足足有1242套。在南京，4天前敢涨价的业主还只有108家，到发稿前已经多到339家。从调价幅度来看，这两座城市大多数都只涨个2万、3万、5万，并不算大。但可以看出一点：业主逐渐开始自信。但真正自信的业主，敢于一次性提价40万。在武汉，仅12月30日当天，就有249套房源涨价，甚至有房东大涨107万。这样的例子，正在全国各地上演。而这些城市，无一例外，前段时间都有过动作，虽然力度不同，但招式一样：要么是花式取消限购，要么是取消二手房指导价。难道在利好刺激下，楼市真的要起飞了？现在说起飞，为时尚早。我不否认，会有对房价敏感的业主在市场氛围变化后膨胀调价。但当下的业主反价，更多被认为是一场自嗨。大部分时候，很多人只是被纷杂的消息模糊了视线。如果想看懂真正的行情，我这里有一套方法论，只要3招，就能破除信息迷障，现在，免费送给加了我微信的朋友。说回正题。我也不否认，取消限购和取消二手房指导价，对楼市成交量会有一定刺激。例如佛山，解限当周，售楼部来访人气重回万组，成为近两个月以来人气第二高，仅次于国庆黄金周。网签也是连连飘红，据克而瑞数据统计，解限后佛山新房网签量录得二连涨，尤其是第50周，新房成交面积更是突破20万方，位列近八周TOP1。再例如东莞，仅仅时隔一天，中介平台上的二手房挂牌量少了231套。成交了也好，撤盘惜售也好，总归业主们腰杆子是硬了。但我认为，市场能不能真正复苏，还得打上一个问号。我们必须承认一个事实，即便再回暖，当下的成交量，还是和过去相差甚远。就拿深圳来说，虽然最近二手房过户量虽然有所回升，但是还不到二手房成交荣枯线（5000套）的一半。可以这么理解：当成交量翻倍的那一天，才是复苏的苗头。不止成交量，成交价也还没到起飞的时候。量在价前这句话没错，但中间存在时间差。量增并不一定立马涨价，房价是有一定惯性的。这两天后台就经常有人问我：某某楼盘怎么还不涨。我也回复了很多遍：大盘还没恢复，个盘拿头去涨？什么时候才能起飞？当人们的收入预期扭转的时候！现在那么多支持政策，不都是为了做成这一件事吗？并不是说之前的刺激政策没有用，我之前多篇文章里提到过，那都是实打实的利好。只是在我看来，还差一口气。央妈前两天公布11月数据，看得人哭笑不得——①

一年过去，马上就要步入崭新的2023年。这一年的深圳楼市用一个词来形容，跌跌跌宕中有起有伏。今天做一个年终大盘点，2022年深圳楼市里跌幅最大的10个小区。不看不知道，这些小区居然跌幅这么多，甚至还有跌幅超过50％！捂住脆弱的小心脏，整理出这些数据实在太过刺激了。另外，还有深圳最新成交二手房数据、深圳各区最低总价房源、深圳有价值笋盘名单、深圳不限购公寓名单等等，都是内部数据整理，扫码领取！第一名：八卦岭宿舍，跌幅56％提起八卦岭片区，关注学区的朋友可能不会陌生。片区内大部分房子为小面积单身公寓、宿舍，而且还带着拆迁概念，是投资客眼里的香饽饽。2019年凭借荔园小学的落户，八卦岭更是成为深圳疯涨最猛的区域，曾一夜狂涨162万，年均涨幅80%！但如今，跌幅第一这个名声也是当之无愧。当年爆红的28平八卦岭宿舍，最高的成交价为428万。但是现在最新的成交实在是让人大跌眼镜，26平成交177万，跌幅高达56％。利好无法兑现叠加行情遇冷，八卦岭倒下的太狼狈了。回忆起过去疯狂的那几年，买房怎么赚钱不一定知道，但是能亏这么多钱的在深圳属实也是不多见。第二名，鹏盛村，跌幅47％同为八卦岭片区的代表作，2022年也是经历了大跳水的一年。鹏盛村，一套31平户型的楼梯房，当时最高成交单价11.2万/平，总价348万。而今，39平的成交总价237万，单价5.92万/平，跌幅47％。不到两年时间，一套房子不仅首付款跌没了，现在房子的价格还没有在还的贷款高，真是欲哭无泪。第三名：灵芝新村，跌幅46％灵芝新村其中1-29栋名称洪浪二村，30-90栋又称灵芝新村，开发建成时间段在1983-1989年。主要是有旧改的光环，加上教学资源优质，附带宝安中学本部+宝中外国语+宝中实验，三个优质学区，价格在曾经一度冲至12万/㎡。印象比较深刻就是2020年/12月一套65㎡的两房，报价850W，后来800W成交，还是多批客户哄抢的情况下。现在最新一套是11月中旬的73平两房，473万，单价6.48万，跌幅46％。灵芝新村同一个跌幅的，还有龙华的龙悦居。并列第三名：龙悦居，跌幅46％作为一批政府福利房，早年买入的价格非常低，持有十年后转红本。结果一解禁就有了深外龙华九年制学区的机会，再加上地段不错，小户型好上车。毕竟和龙悦居学位一样的是其他什么小区？莱蒙水榭山、圣莫丽斯、熙园山院为豪宅盘，都是大户型为主，总价最低门槛都要1500万起。刚需够不上，但又想带学位，当时龙悦居的价格才560-600万，价格就显得很美丽，在2020年底被一批炒房客带火了，从550万开始一路跳涨。但之前我就说过，哄抬龙悦居太疯狂了，62平的两房历史最高能卖到720万（根据数据查到的720，再高没查到）最新一套成交已经跌到了410万，对比最高价已经是快要腰斩，比指导价528万还要低。结果最近有个挂牌价更是惊掉下巴，一样的62平两房挂牌388万，跌幅高达46％。这种梦幻开局的楼盘也是百年难得一见，买得早卖的早的算是捡了一波意外之财，高位接盘到现在出不了手的也是妥妥变成了“接盘侠”。很多人说买房能赚钱，其实买房能赚吗？不能，买对房子才可以。只能说，想从房产赚钱不是一件简单的事，还得多看多学习。第四名：红荔村，跌幅42％红荔村位于福田的华强北片区，与百花、八卦岭、园岭片区一起构成了福田最强的名校学区集中的板块。回过头来看红荔村，是八九十年代建成的老房子，至今已有30来年的房龄，楼体破旧不堪，但是凭借百花小学和实验中学的学位优势，多年来房价一路走高。当时75平的二手房，去年最高卖到18万/平，今年10月份成交价10.4万/平，跌幅42％。看到这个涨幅和跌幅的时候，你就知道，能超越“地段论”的，大概只有名校学区房了。从排行榜前面来看，跌幅排在前几的都是名校学区房，以前都说名校学区房是硬通货，不管行情冷暖，总能逆势上涨。但现实就是一记耳光，现在年底了，每年3月份都是学区房成交的高峰时刻，明年学区房还能涨回去吗？而那些心心念念想给孩子买一套学区房的家长，敢不敢下手，关于要不要赌学区房和赌拆迁。如果你也面临相同的问题和选择，可以扫码添加我的微信，针对深圳这波下跌最狠的项目，是抄底还是割肉，我们详细来聊聊。第五名：诺德假日花园，跌幅40％被称为前海妖盘的诺德假日花园，2020年的最高峰时期该小区被爆出最高成交，48平的户型，最高成交单价为17万/平。据@宏盛楼记统计，诺德假日66㎡价格最高峰是在2021年2月初，当时成交价达到1149万。经过这一年多以来老牛拉慢车的消耗投资客的耐心，最新的成交价已经回落到685万，跌幅40％48平的小户型跌得没有那么厉害，但也没有顶住下跌的压力，最新一套成交555万，单价下跌了32％。第六名：南油B区，跌幅39.6％南油B区地处深圳南山南油片区，靠近海岸城，建成于1993年，楼龄已过20年。作为要传出拆迁消息许多次的老楼南油B区，房价也随着旧改的消息跌宕起伏。2019--2020年上半年，南油B区的小区成交价在6万-7万/平，且成交周期较长。图源：链家网2020年，华润接手南油B区棚改消息传来，小区涨幅惊人，整体成交价格相较年初都涨了2万-3万/平。图源：链家网在11月，南油B区已经出现了11万+/平的成交价，甚至12万/平的挂盘价。图源：链家网而现在拆迁消息销声匿迹，大环境不好，也没有开发商拆得动了，靠碰瓷开发商也涨不上去了。小户型的最新成交价，已经跌到回6.76万，跟最高点相比，近40％的跌幅是稳稳的。这也就是说，之前涨的都跌回来了，华润的旧改也成了没影的事。第七名：花样年花郡/花乡，跌幅38％宝安，是上一轮深圳楼市最亮眼的明星，也是上一轮“一路向西”浪潮下，炒的最火热的片区。花样年位于传统宝中边缘的位置，属于是宝中最稀缺的小户型。花样年花郡、花乡，户型从28平的单间，到50平的小两房，应有尽有。2021年1月，在深圳楼市大热的顶点，根据链家网显示，花样年不到28平的单间，成交到了430万，单价直逼15万/平+。经历了这一年多的痛苦回调，同样的28平小户型成交266万，跌幅38％。花郡/花乡周边配套可以，但支撑起它暴涨的源头还是稀缺，因为宝中没有小户型，稀缺属性还在，现在只能等待一个时机了。第八名：香蜜湖豪庭，跌幅37％整理到这里的时候看到了香蜜湖，我也是愣了一下，香蜜湖居然也榜上有名。香蜜湖豪庭位于香蜜湖核心区，侨香路与香莲立交桥交汇处东南侧。小区共三栋楼，总高11层小高层电梯房组成，主要由55平南向小两房和69平北向小三房组成。这个房子的特点就是得房率高，小户型为主，是福田区第一梯队名校——深圳明德实验学校的上车盘。香蜜湖地段+学区优势，在2021年这波大涨中，三房价格成交到了1410万，单价一度冲到了20万+。再看看现在最近一次成交，同样的小三房，889万成交，单价直接回调到12万，贴着指导价卖。不过，回调后作为香蜜湖明德实验起步门槛小户型，地处香蜜湖核心地段，刚需小三房，近指导价，还是非常具有竞争力的。第九名：中海阳光玫瑰园，跌幅33％中海阳光玫瑰园，前海刚需热盘之一，尤其是54平2房户型，超高的换手率使其成交价不断攀升。从2020年初10.7万/平到2020年底直逼16万/平，一年的时间，单价上涨近6万/平。最近一套51平2房，成交总价在540万，成交单价在10.6万/平，与指导价相差仅3万，跌幅33％。可以说，成交已回落至2019年底。最后：这十个楼盘的跌幅数据是与去年1-3月高峰期对比得出。因为是个人整理，所以挑选了非常有代表性的楼盘和大家分享，欢迎大家补充。我们深耕市场分享最新消息，统计市场涨跌，分析项目优劣。不想买房踩坑，错过笋盘，关注深圳楼市的朋友记得给我们点个关注，持续关注。大部分回落的楼盘都是过去概念炒得非常火，或者单靠学区撑起的高房价。在楼市的冷静期里，这样击鼓传花的游戏没人接手，导致跌了30％-50％。最后一句话与大家共勉：楼市里没有永恒的涨跌，都是相对的。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。好文分享城市分析：珠海

房价下跌的时候，能更清晰地看出房子的宿命与悲哀。有类小区，现在正在经历最严重的踩踏，那就是超大型社区。什么叫做超大社区？全国上下，有几大超级神盘，如雷贯耳。贵阳的花果园、北京的天通苑、广州的凤凰城，这些神盘动辄50万-70万量级的居住人口。说是小区，人口却能匹敌老家县城，甚至是欧洲的某些国家的人口总量。一般来说，2000户以上的小区就是大社区，3000户以上小区绝对称得上超大社区。这些超大小区，在今年下行的市场里，经历着更加严重的踩踏。比如广州的凤凰城。小区总户数高达2.5万户，占地超666万平方米。如此大的小区，现在光是挂牌量就有1232套，过去90天的成交量仅有13套。踩踏，不用看，一定存在。要知道现在全深圳每个月的二手房成交量也就一千多套，凤凰城位于增城，位置本就不核心，如此大的挂牌量想要消化完，自然是无比困难。降价，也不用猜，一定是降的。凤凰城凤晴苑，最新成交价将小区房价拉到了谷底，折合单价1.3万/平不到。要知道，2019年小区成交价基本维持在2万/平，这2年虽然大行情不给力，但小区单价能跌7k/平，已经跌回6年前，也是非常夸张，这与社区太大自然离不开关系。看看周边小区，虽然也跌了，但是跌幅也没有这么猛。就拿附近的东方名都来说，去年成交价在2.2万/平左右，虽然小区价格也降了，但现在也能保持在1.9万/平。有跌幅，但远没有凤凰城跌的这么猛。踩踏猛，降价猛，是超大社区的第一大宿命。对了，这里我插一句题外话，就是大家都知道我们团队经常在外面跑，然后也会经常整理一些资料包，比如：1、30城口碑物业排行榜；2、2022年房企暴雷/安全名单；3、楼市选筹7大指标；4、2023年中国经济展望预测报告；等等一系列资料包，我们已经做了非常详细的归纳和总结，相信对于正在买房路上迷茫的你，会有一些帮助，感兴趣的朋友可以扫描下方二维码，加我微信，我直接私发给大家。超大社区的第二大宿命，是涨幅跑不赢大盘。北京著名的超大盘，天通苑就是最好的例子，作为亚洲第一大小区，天通苑社区容纳着将近40万人口在此居住。天通苑的配套其实算不上差，距离望京、西二旗等核心地段不算远，作为刚需板块，地铁、学区该有的都有。但就是房价，屡屡跑输大盘。2016年，全北京大涨接近180%，天通苑小涨70%，随后调控杀到，还回调了30%。当时，天通苑的均价就来到了3万多。但是到了现在呢？2021年北京不少地段又涨一波，天通苑的房价却基本未动，还是3.5万。甚至我问了下东一区最新成交，均价在3.36万/平，中介告诉我说是业主着急出售。周边好点的小区价格基本都在7-8万/平，天通苑房价如此低的原因，与小区的环境离不开关系。超大社区的痛在于人多，人口密度也高，房东和租户管理难度，这直接拉高了对物业的要求，这些都导致小区鱼龙混杂，再加上天通苑又是经济适用房，品质也不高。这些都导致了天通苑房价难涨，即使这是在北京。房价涨幅很难跑赢大盘，这是超大社区第二大宿命。不过，虽然超大社区有些诞生就难以回避的痛，但这些年，一直有人还在买入这类房产，这又是为什么呢？超大社区，并非全部是缺点。相反，这些大社区，圆了无数刚需一个有家的梦想。就拿广州亚运城来说，这也是广州非常知名的一个超大社区。2009年开始打造，相当于4个北京奥运村、8个北京亚运村的大小。到现在，真的称得上十年磨一城，还有新房在推出。小区的配套可以说还不错，距离珠江新城核心仅20公里，距离番禺核心仅有10多公里。小区有3条地铁，完全能满足上班通勤的需要。此外还规划有20所学校，其中不乏广铁一中这样还不错的学校。3家大型医院，交付楼盘下的底商，周边的还有万达商场等等，居住氛围成熟，周边环境也不错，国际综合体育馆、有组团还能望珠江看水。2万多的价格，有学区、有通勤，对于刚需来说，真的是个不错的选择，这些年也吸引了不少刚需来亚运城买房。但就如前文所说，亚运城什么都好，那就是真的不涨。不涨这个问题，没买房时，可能不会觉得有什么，但当你想要置换时，这就会成为所有刚需的痛。2017年亚运城的均价就来到了2万，到了现在亚运城的挂牌均价还是2万+，注意是挂牌价，还不是成交价，成交价应该会更低。这也是超大社区，出生就存在的问题。因为超大社区吸引的都是刚需，而刚需群体向来是最注重性价比的，超大社区本身挂牌就多，选择就多，自然房价总是易跌难涨。如何形容超大社区的悲哀，真的就是：刚需的梦，刚需的痛。实际上300万左右预算，如果不是家里人多，一定要大面积，黄埔89平小3房等不少地段是有的选的，二手流动性也要好很多，甚至行情好的时候，还有不少上涨的空间。但很多刚需，往往沉浸在一生之城的想象里，就此就失去了人生宝贵的首贷名额，等到置换时，发现再难脱坑。来了，再也难走。这是超大社区，最痛的宿命与悲哀。最后，在小区选择上再给大家几个建议：1、小区体量尽量控制在500-1500户之间最佳。2、超大社区除非刚需自住，预算和需求只能选到这，都不建议去选择；3、体量之外，小区最值得关注的点在于物业。我们有整理口碑物业排行榜，可以扫文末二维码，直接找我领取资料包。4、除此之外，小区容积率尽量低于3，人车分流更佳。买房这件事讲究真的很多，未来楼市的分化将越来越细节，小区品质对房产增值的影响会越来越重要。预算有限，如何平衡地段与小区的品质？怎么样选择小区住得更加舒服？还有哪些小区，是要慎重千万不要选择的？文章篇幅问题，更多细节和隐私的买房问题，欢迎大家扫下方二维码，加微信来详聊。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

因为最近我朋友准备入手深圳，一直在问我买房的问题。她之前因为首付一直凑不够迟迟没出手，但看到现在基本到底部，也确实有居住需求，打算想办法上车了。我一直觉得存钱的速度是赶不上房价上涨的速度的，当然不是说房价只涨不跌，而是历史规律告诉我们，涨的时候可能是大涨，但跌的时候是微跌。这让人太难受了，所以朋友打算咬咬牙上车了。但有买房的意愿只是第一步，如何选择中介，如何选择房源，如何选择靠谱的机构贷款，这里的每一步，都有坑。实际上如果大家参与过房产买卖，应该也知道，其实房产交易还算不上绝对的公开透明，不同平台的佣金、包括赎楼、dian资的费用收取差很多，细节我不就不说了，这属于比较高阶的玩法了。普通人可能根本不知道怎么算，也不知道市面上收费情况如何，白白会多花个10几万。所以在买房前，学习一些专业知识是非常有必要的，最起码保证你可以不会被房产交易过程中的细节收割。今年我们出了一系列涵盖面非常广的课程，从前期的选城市、区域、板块、项目，到如何利用资金成本、如何利用房产融资等等，知识点非常多，难度是层层递进的。现在我们推出一个9.9元的5天买房换房训练营，是帮助基础小白了解房产买卖中的一些基本流程和情况。在群里有10节干货课程，还有平时在公开领域上看不到的闭门直播福利。什么时候该买房，什么时候该卖房，买房和卖房分别都要注意什么，来5天特训营，多个真实买房案例逐步拆解，理论与实践高度结合，专业助教老师全程1v1伴学。扫码购买后，耐心等待，会有我们助教老师联系您。深耕这个行业越久，会越有感触，因为你会发现依旧有非常多的人在买错房。他们买房的想法和时机非常朴素，住习惯哪里买哪里，买得起哪里买哪里，家人朋友推荐买哪里就买哪里。最后，蓦然回首，发现自己被套牢了。身边这样的人，你回去问问，你发现真的不少，尤其是今年，经济下行，房价下跌，不少买错房的人想出手都很难。下文，也给大家分享几个我身边遇到的真实案例吧。买房是有成本的，不止是金钱，还有时间成本和机会成本。

买房很重要。可能一次付清的人很少。房贷，也成了绕不过的一道关卡。不管你是现在就有需求，还是等几年才考虑买房，提前知道一些房贷知识，总是不坏的。房贷最大的魅力就是杠杆收益率。有多少钱办多少事，老一辈人的观念在买房这件事上体现得淋漓尽致。具体表现为：我老舅攒了半辈子钱，才去全款买一套小房子。不是说他们的选择错，只是很遗憾：他们完整地错失了房地产的红利，也错过了杠杆带来的放大性收益。杠杆说白了就是用房贷让手里的钱买到更大的房子，获得最大化收益。举个例子：你手握100万，房价都是1万/平，你有两个选择：A：全款买下一套100万的房子。假设5年后房价涨到2万/平，这套房子就净赚100万。B：贷款买下一套300万的房子。贷款200万，利率4.1%，等额本息按揭20年，平均月供12225.25，一年就是14.67万。同样是5年后房价涨到2万，这套房子却能净赚226.66万。两个选择，差价相差126.66万，这就是杠杆的魅力。房贷利率没有你想的那么高。为什么很多人提起房贷就色变？两个原因：一是害怕人生被30年的房贷捆绑，二是害怕贷款30年的利息成本。在我看来，前者是想得太多，后者是想得太少。首先，没必要给自己太多心理负担。很多人在没买房之前害怕：二十多岁买房，五十多才算还完，半辈子被银行压榨。但只要买完房，这些顾虑就会少很多，一是已经上车了，后悔也来不及，二是了解多了之后就想开了。而且根据数据测算，国人还房贷的期限平均也就7-8年。你以为银行会赚你30年的利息，其实根本不可能。很少人会持有一套房子30年，半路换房的人多的是。如果你实在喜欢某套房，一定要住满30年，也行。我咨询过不少长持的朋友，得到的答案都大同小异：房贷真正有压力的时期只有最初10年，新手留足2年月供即可。时间会稀释一切，包括房贷压力。因为工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，房贷压力自然越来越小。就拿这个典型案例来说，30年前贷款买房，月供60元。60元放到今天，值什么？其次，房贷利率可能是普通人能接触到的利率最低、时间最长的贷款。如果你用其它贷款，借到和房贷同样的额度、同样拉满30年，利息起码得翻3倍。就拿我们比较熟悉的花呗和信用卡来说，年化利率最低9.9%。而最新LPR只有4.3%，并且还可以再降，不少城市已经去到“3字头”。普通人上哪去找这么低的贷款成本？所以还是那句话，房贷可能是普通人能接触到的最佳薅羊毛机会。不同城市房贷利率会有所不同，条件也不同，甚至细节的贷款都不同，所以有些问题需要个性化分析，如果你刚好遇到房贷问题，可以扫码加我微信，我可以给你解答你当前的疑问。要不要提前还房贷？这是个非常个性化的问题，通常我不建议提前还贷。5年前，这个话题有什么探讨意义吗？谁都知道房价还会继续涨，通胀还会继续加。5年后，人们却开始纠结。为什么？一是房价永远上涨的神话被打破，人们丧失了对房子的信心；二是今年行情不好，收益下降，不敢消费，不如提前还贷。三是2、3年前买在利率高位的那批人，觉得不提前还款就亏了。这是事实，但困难是一时的，我们要穿透迷雾看清本质。我始终认为，房地产的困难是一时的。先别急着骂，听我给你掰扯掰扯看是不是这个理儿。房地产市场机会有四大关键因素：通货膨胀、利率上升、边境开放与市场调整。短期来看，①

开篇给大家预告下，今天晚上20:15，大胡子李老师的亲传弟子文韬老师，将在视频号给大家做一场直播：如何抓住人生机遇。人生小富靠努力，大富要靠什么？有人说靠运气，有人说靠周期，对此文韬老师有什么体会和独家见解？关注的朋友，可以点击下方预约连接，八点一刻文韬老师将和大家推心置腹聊聊人生，谈谈楼市。普通人如何实现暴富？这个问题，很容易造成误解，让大家以为我是神棍，但真不是。我不会教大家去买彩票选号码然后中500万这种极低概率性的东西，还是说点实际的。小富靠努力，大富靠周期。有人已经看过这个结论了，但依然一知半解，这个周期到底是个什么鬼，今天我想说得透彻一点。文章可能有点枯燥，不太好理解，如果只要要方法论，可以直接拉到第3部分。但凡捕捉到一次周期，该富的都富了。怪不得网友说大富大贵还得靠时代给点机会。1992年改革开放，你要是敢辞工下海经商，走南闯北去做生意，早就发家致富，现在拿着一串钥匙收租了吧。互联网刚起来那会，电商初潮来临，你要是也搞个淘宝小店，用心经营，妥妥也是一个中产阶级了吧。最近的，2020年你要是抓住了直播风口，熟悉规则并悉心呵护，也是一个能买别墅的网红了吧。你如果没有抓住产业转型的机会，但凡你在过去30年时间，你大胆贷款买房，熬过3-5年苦日子，也已经吃到房价大涨，共享城市发展的红利了吧。看历史并深扒其中规律，还得靠时代周期给口饭吃。不停追风口，确实能赚到一些钱的。根据康波周期的说法，在一个人的一生当中会有3次实现财富大爆发的机会，只要抓住其中一个，就至少能够成为中产阶级。大家不妨反思一下，自己已经错过几个了？每一次的周期，就是一场命运的分叉口，一次阶层的分化。就说我所深耕的房地产行业，恰好就是经济周期之下的产物。所谓经济周期，说的是繁荣-衰退-萧条-复苏。按照康波周期的分析，经济发展总体趋势是向上的。我看到网上有一个大致的周期分析，可以放出来，让大家看看。1）1991年-2004年，为经济繁荣期；2）2004年-2014年，为经济衰退期；3）2014年至2023年，为经济萧条期；4）2023年至2033年，为经济回升期，2033年经济达到本次周期顶峰。实话实说，局部有点准，现在我们恰好处在这个时间节点。按照节点，明年我们就开始要迎来回升期。如果可信的话，那今明2年是绝佳的买房时机，到2033年卖房，就能吃上新一轮房价上涨的红利，成功实现阶级跃升。这就是普通人能变富的关键节点，我不评论可信度，但持有时间和趋势我觉得可信度还是有的。但这里有一个关键前提，得买对。以上的经济周期，是历史为鉴的出来的规律。可这经济周期，到底是怎么产生的？说白了，经济周期就是由生产力和信用两个变量共同作用下的产物。怎么理解这事？比如有A、B、C、D四个人，每个人都能生产出价值100元的东西。A用100元买了B生产的东西，B买了C的，C买了D的，D又买了A的，都是花了100元，4次交易花了400元。这时候你的支出是其他人的收入，并没有出现经济周期。但有一天，A认为他可以多赚点钱，这样也能多花点，于是找银行借了100元。而借的这100元是靠预支A的信用借出来的。于是A拿着200元买了B生产的东西，B一看收入提高了，为了给A产品，那B也得花200元买C的产品，同样C也会因为同样的想法花200元买D的。最后一圈下来，本来A只借了100元，但转了一圈下来，却多了400元。GDP就这样被创造出来了，经济就好起来了。这时候，A发现有钱赚啊，收入提高了，大腿一拍，这招可行,继续干！这时候他会继续借钱去扩大生产，提升自己的生产力。还是那句话，你的支出是别人的收入。在生产力不断提高，且不断循环持续之下，经济就进入了繁荣期。可持续一段时间之后，A可能会遇到瓶颈，就是产能提不上去了。现在的能力只能生产150元的东西了，而且还想着另一边还欠着银行的钱，危机感来了，信心不足了。于是，A会为了防范风险，少花点钱。前面说过，你的支出就是别人的收入，A少花了，B的收入就会减少，C和D也同样如此，他们也就会做出相应的选择，减少支出。最后反馈给A就是：果然，现在好难，收入越来越低，赶紧再降低支出。于是A的支出更少了，后面几个人亦然，然后经济衰退期来了。和现在你不买我不买，房价还能再降200有点异曲同工之妙。不过，又过了一段时间，A又反应过来，既然有生产200元的实力，为什么不多干点，于是他又开始加大支出去买B的东西，这个循环又开始走起来了。这时候就是经济复苏期，随后又开始继续开始新一轮的繁荣，周而复始，这就是经济周期。大家应该发现没，这其中信心的作用是最关键的。当你有足够信心的时候，你就敢借钱扩大生产。当你信心过头或者信心不足的时候，你就会减少支出，这时候就会进入衰退期。对比当下，我们是不是恰好就是这般模样？因为对未来没有信心，于是减少当下的支出，但殊不知会带来连锁反应。当然了，周期运作过程中，会有些偏差，因为我们有宏观调控。所以你会看到很多国家或多或少好这个规律有所偏差，但大趋势基本是不变的。总之，你只需要了解，经济周期是周而复始的，可能每次周期轮回的时间不同，但结果终究是一致的。而普通个体怎么做？抓住复苏时期的抄底。经济周期的存在大家都知道，为什么真正能抓住的人很少。因为这件事做成，本身就很考验人性。行情不好，买房？不敢不敢，买了继续跌怎么办，到时候失业了怎么办，30年房贷还不上怎么办？要说服大家去做这件事，难度很大，就和不要试图叫醒一个装睡的人的道理一样，所以我不想去说服大家，只是做一个分析。如果我们去研究房地产的周期，基本也会发现和经济周期一样，会经历上涨-下跌-横盘-上涨。起码从有商品房市场到如今，都是如此，周而复始的规律。有人会说，现在不一样了，人口负增长、居民杠杆率高、城市化进程放缓等等，一系列条件不一样了。是啊，但日本韩国的人口早就负增长了，影响了东京和首尔的房价上涨吗？（韩国首尔房价在调控下也一路上涨）城市化率高，那美国、德国核心区的房价就不涨了吗？（美国房价一路上涨）什么是规律？就是不以人的意志为转移。我们喜欢短期去讨论纷杂多样的楼市政策，但短时间出现的事物不可能改变大周期。小孩小时候经常会感冒发烧，难道影响他长大成人？快速工业化、城市化的国家，房价持续上涨就是根本规律，已经走在前头的英国、美国、韩国，都是如此。规律不会发生变化，唯一变化的是微观市场的细节变化。所以克服人性思维上的弱点，是你能在周期变富的第一点关键。第二点，要有勇气。这个勇气不是梁静茹给的，而是经济周期给的。要有勇气在低迷期入手，而不是在高位时追涨，并静静等待下一个大涨周期，当然前提是买对，否则勇气就用到坑里了。我在楼市已经深耕10余年了，有一些总结的方法论和技巧，如果你认可我，想直接跟着我拿结果，可以扫码添加我的微信，可以免费将我总结出的有价值的城市名单发给你。第三点，要有灵活使用杠杆楼市行情好时，杠杆就是个大姑娘，人人爱，行情不好时就是个大狗屎，人人嫌。所以要精准把握形式，房价上涨时要敢加杠杆，而下降是要懂得去杠杆减债务。最近很多人提前还贷，就是这么个意思，行情不好，高杠杆容易压死人。第四点，守住你的高薪工作一份好工作，不仅仅是你日常收入的稳定来源，同时也是你的信用背书。很多人以为好工作只是体现在高薪上，实际上好工作是你在银行信用贷的背书。如果你在华为、腾讯、阿里又或者其他世界500强企业，你是有机会低息贷出一笔金额比较大的贷款的，据我所了解，在100-150万之间。在经济周期复苏期，谁能借到更多便宜的钱，谁就能掌握主动权，获得更多财富。第五点，要做好日常信息的积累。穷人和富人最大的差别，可能是来自于信息差。富人更能掌握市场信号，做出投资选择，便宜的钱，好的投资渠道都是富人的信息资源。对于普通人而言，平常要打通信息来源的渠道，信息尽可能全面，才能更立体了解事情的全面，做出正确选择。我们研究房产，就基本每天泡在信息池子里，有些信息可以公开和大家说，有些不可以。但我们掌握的信息相对全面，更能拨开表面看到内里的逻辑规律，所以会更坚定我们的选择。如果大家也想补齐信息差，大家可以扫码添加微信，有些市场的消息，我们可以第一时间通知。-end-大家好，我是大胡子李俊怀。毕业13年，我就研究了城市房产13年，21岁凑钱在广州买了第一套房子，至今涨了13倍。我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。从第一套房子开始，我坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。希望用我研究的理念帮大家避开房产上的坑，帮助大家能在房产投资中赚到钱，也把考察的一些文章做成了链接，感兴趣的可以点击。城市调研西安：市场行情

人逢喜事精神爽。先是不断加码的楼市利好政策，再是从广州开始蔓延的解封……一切似乎都要好起来了。过去3年，仿佛就像一场大考，我们对房子的认知不断被刷新——房子不仅是避风港，还是疫情来临时的退路。只不过有些退路很多，有些却是退无可退。而我们用3年时间才看清一件事：有些小区真的值得涨。周围没有城中村包围的小区还记得这两个段子吗？外地的朋友认为广州疫情很严重，广州的朋友认为海珠很严重，海珠的朋友则认为只有康乐村和鹭江村疫情很严重。外地的朋友认为深圳疫情很严重，深圳的朋友认为福田很严重，福田的朋友则认为只有上下沙疫情很严重。这不是玩笑，反而说明城中村已经成了今年疫情防控的伤疤：建筑密度高、人口数量大、品流复杂，但却是病毒最好的温床。所以，我建议你们，买房尽量选择比较纯粹的片区，周围最好是大范围的次新小区。如果你被市场上的房子挑花了眼，不知道怎么选，没关系，现在扫码加我微信，免费帮你做个诊断。物业好的小区早在疫情第一年我们就知道好物业的重要性。有的物业会在你冰箱空空如也的时候，自掏腰包送菜上门。有的会在口罩最紧缺的时候给每家业主送一包。还有的会在群里主动询问哪家急缺物资，第二天再给你送来。甚至有的物业还有余力，提供帮忙遛狗服务……这样的故事我们见过太多，我就不再强调物业的重要性，我们聚焦方法论：怎样在没住进去之前确定自己挑的物业靠不靠谱？我总结了两套方法。①

开篇先说一个重磅消息。昨天（12月26日）东莞取消莞城、南城、东城、万江以及松山湖新房、二手房的限购。也就是说，东莞现在全域都放开限购了，向全国人民敞开怀抱，只要有钱就能买买买。东莞的这次松绑也是我们意料之中，大家还记得在佛山放开限购的那天我们发的文章里，我就先和我的粉丝朋友们预告了一波。已经提前预告过了，还没有准备好的和对东莞有疑问的朋友可以扫码和我们私聊了。我们团队一直在湾区城市深耕，针对东莞也有一套独家完整的楼市分析以及最全在售楼盘清单，抓住东莞真正的价值点。在现在新旧交替之际，还会有哪些有价值的城市会放松，一线城市又会有哪些实质性的松绑措施，可以扫码和我私聊，或者领取我闭门直播的链接，只和粉丝分享。回看这个月会议之后，很多城市就迫不及待的发出了松绑政策。比如之前的佛山，比如之前和大家聊过的南京也放开了限购。南京作为今天政策的排头兵，他的放开对其他强二线城市有非常强的借鉴作用，先帮大家探探口风。我当时也和大家分析过，南京的放松，后续无锡、苏州很有可能也会跟着，杭州也会有些动作。但是因为杭州本身的一手基本面比较扎实，所以动作幅度不会向南京这么大。除此之外，12月5日，厦门官宣全面解除岛外区域新房、二手房限购，以及最近和大家第一时间分析过的广州不再查验二手房指导价了。把这些信息提纯之后，我们可以get到一个很明显的信号：这一波城市，真的有点着急了！然而这波松绑到这里就结束了吗？当然不是。在接下来的数月当中，松绑限购的大名单绝对远远不止这些！在政策如此密集的当下，很多人看不懂背后的意图，要往哪个方向走。说白了，大家都在期待，好城市什么时候会放闸打开限购？可以肯定的是，对于普通人来说，机会似乎已经近在眼前了。我保留我之前预测的观点，2023年大部分强二线城市都会松绑，一线城市会出现实质性松动。本质上，这波政策其实是磨平了许多重量级城市的上车门槛。所以价格方面，这些城市也已经回调到一个相对底部了。不管你是想上车低门槛的强二线，还是持续观望高价值的一线城市。像一线城市广州；强二线代表苏州、南京；大湾区的制造业巨擘佛山、东莞…众多刚需房源套均价格维持在100-200万元之间；回顾这轮上涨周期，时隔五年再次开启不限购的大门，这样的机会确实不常有，特别是一些三四线的朋友，务必要把握住机会。我经常说，买房，选择城市是关键一步，这是决定你能拿多少基础分。其次随着楼市分化的深入，我们会看到一个好城市，不同片区涨幅是不一样，甚至不同板块涨幅差异都很大。在买房更细节化的当下，我建议大家还是要更了解自己要选筹的城市，尤其是自己的需求，掌握一些细节的方法论。不知道自己的情况可以适配哪些城市，如何把自己手上的资金运用到最大程度，甚至可以上车一线，但是你不清楚，为了避免这样的信息差，可以扫码添加我微信来问我，我会抽时间为大家解决大家在买房问题上的困难。锣鼓喧天、鞭炮齐鸣，其他城市松绑得正嗨。而这头的深圳，稳如老狗，按兵不动。受到阳了个阳的影响，上周(12.19-12.25)深圳楼市成交跌破1000套，仅888套、环比下降23.7%。其中，新房住宅450套、二手住宅438套。数据一下掉下去这么多的原因很简单，就是小阳人太多，大家暂时的出行不便，更别提看房了。谁也没有预料到感染速度如此之快，也无暇顾及买房卖房了。这段时间里就出现了一个大漏，因为学区一炮而红，巅峰时期750万成交价的龙悦居，现在打5折了。现在62平的最新报价388万，本来这个大漏应该是当天就被消化掉的，结果因为业主阳了后续的签合同只能耽误了。不止是业主阳在家，有中介人员反馈，原本10来人的门店，近期工作人员才2-3个，一大半的人不能工作。当然，阳人阳群只是一个过程，在这段时间内短期影响市场，并不是直接的市场因素。还是要坚信，楼市政策暖风频吹，房地产支柱产业的地位重提，市场最艰难的时刻已经过去。所以还有一个原因就是，业主信心在持续恢复的过程中，谈价空间收窄。说真的，最近我们在市场也明显感觉到，笋盘被消化的差不多了。一方面就是业主不愿意再挂低价卖房了，另一方面确实是笋盘消化的速度非常快。我们汇总了很多资料：深圳最新成交二手房数据、深圳各区最低总价房源、深圳有价值笋盘名单等等，帮助大家根据自己的情况选择适合自己的笋盘，抓住这波行情的小尾巴。我们做了很多汇总，不管你是哪种情况，都可以扫码加我微信，索取相应的资料。眼下，随着全国的放松，高层的态度也在转变，深圳市场又有着坚实的基础和强悍的购买力。深圳楼市能不能乘此东风，在明年迎来重大转机呢？对此我委婉的说，小火慢炖很有希望！就看眼下，虽然深圳市场已经具有一定的复苏迹象，但现在依旧是处于激烈的多空博弈之中。还是和关注深圳的朋友们说几句，既是扎心的也有暖心的。买家依旧掌握市场的主动权，淘笋的机会还有。置换族还是要努力把自己的老房子卖出去，记住，旧的不去新的不来。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。好文分享城市分析：珠海

一个时代，结束了。26日晚，国家卫健委发出重磅公告：正式将新冠病毒肺炎更名为新冠病毒感染。并且从1月8日起，对新型冠状病毒实施“乙类乙管”。什么叫做“乙类乙管”？不再划分高地风险区；不再进行隔离措施；不再判定密接；不再对出入境人员和货物采取检疫传染病管理措施等等。看这几个关键性政策的调整，几乎宣告了一个时代的结束。上周，我也不幸中招。说实话这个病毒跟感冒真的不一样，远比感冒难受，也远比感冒难康复。但也正是这段经历，让我深切认识到此前防疫政策的珍贵，如果奥密克戎都这么难受，前面的德尔塔还有初代毒株我们能否经受住？转眼疫情已经有了3年，从2019年年底开始，谁也没想到这场“战疫”需要坚持如此之久。这3年的防疫，有过温情、有过坚守、也有过质疑。这3年，随着病毒的升级，我们也见识到非常多的新词汇，从绿码到24小时紫码，再到黄码和灰码，从封城到静默管理，从劝返到恶意返乡等等。如今，一切是非都已模糊。随着乙类乙管，一锤定音，过去那个严防的时代确定结束了。集体战结束，接下来是拼个人免疫力的时候了。不过，结束的只是“新冠肺炎”，疫情还在冲击着我们的生活。此刻很多城市还在迎接第一波冲击，很多朋友还在经历身体上的难受。还是要再说一句，小心防护，注意调养身体。阳过的朋友也不要掉以轻心，相信大家已经发现，即使是转阴之后，很多症状还会持续，包括咳嗽、体力、味觉等等。老话说的好，病来如山倒，病去如抽丝，身体的恢复还需要我们慢慢调养。最近我拿到世界卫生组织出的一份“新冠康复手册”，手册中详细介绍了新冠之后的自我管理事项。包括5种必须要积极就医的身体信号，咳嗽自我调理的体位，如何分阶段恢复锻炼、吞咽困难怎么办等等。很细节，也有很多可操作的锻炼方法，有需要的朋友，还是老规矩，扫下方二维码，加我微信私发给大家。当然，乙类乙管，不是意味着不管了。我国根据病毒的传染性和危害程度，将传染病分为了甲类、乙类、丙类，甲类是传播速度最快、危害程度最严重的传染病，目前只有鼠疫和霍乱属于甲类。像非典和新冠都是属于乙类，只是新冠在管理上之前被上升为“甲类”。乙类管理与甲类管理的区别在于：乙类重点是防重症、防死亡，重点在疫苗接种、分级诊疗、重症防护上。甲类就是我们熟悉的像过去3年的日子，隔离、封锁、静默。乙类不是什么都不管，为什么会出现这样的调整呢？一方面当然是因为大家都了解的，病毒的毒性在变弱，而传染力在变强，防控的难度越来越高，成本也越来越高，性价比越来越低。而另一方面相对隐蔽，那就是财政的压力越来越大。今年的环境大家也了解，经济增速面临瓶颈，房地产也要死不活，对于很多地方来说，说是咬牙坚持真不为过。放开不一定是最好的选择，但确实是早晚不得不做出的选择。市场在变，选择自然也要不停的变化。不仅是防疫政策，现在的楼市政策，也在迅速的变。相信大家也发现了，就在现在，有项楼市政策也在逐渐退出历史舞台。那就是限购。最近东莞、南京、佛山等价值城市纷纷脱掉了最后一层保护色，将限购政策全部解除了。无论是有价值的核心板块，还是没有价值的郊区板块，全部都可以直接买，只要想买房，现在鼓励应买尽买。南京、佛山、东莞，这些城市都是发展非常不错的城市，这些城市都放开了，我相信：接下来的1-2周，我相信还有更多的城市会跟上。除开一线城市，所有的二三四线城市，或将都有实质性的限购取消政策。大家也能发现，最近政策格外急迫？不仅是楼市，还有防疫上，这是为什么？其实想想也能明白，还是因为明年的主题就是：全力搞经济。今年无论是何种原因，经济增幅确实放缓了，广东、江苏、浙江等强省经济今年的经济也算不上好，这都给明年的经济复苏巨大压力。前段时间，“防疫二十条”刚刚放开，各省市的政府就赶紧出国去抢订单，最近不少省份比如广东、浙江都在出手春节逆向招工等等。经济，现在已经也必须回到主舞台了。还是那句话，市场在变，选择自然也要不断的变化。2020年，我们选择的是健康，现在我们选的是经济。只是，何时能回到2019年？目前，北京、石家庄、成都、武汉、广州等地陆续渡过了第一轮高峰，上海、深圳、杭州、苏州、南京等地还在经历第一波波峰的冲击。多家机构预测，大多数地区将在2023年1月达到感染峰值，3月份恢复正常低水平传播。深圳现在还处于高峰期，不过，我们办公室第一波阳康的伙伴已经回来正常工作了，我相信恢复正常很快了。从国际经验来看，日本、韩国、新加坡经历第一波高峰后，后面都要缓和的多，经历过第一波的混乱后，市场会逐步回复正常运转。所以，虽然此刻大家忍不住的悲观，但是还是想要跟大家打打气，混乱是短暂的，曙光就在前方。最近，我也看到不少人希望回到管控，希望回到过去。但放开几乎是不可逆的，身边的人几乎都阳过，回到过去没有啥意义，财政也不可能顶更久了。虽然现在我们还无法预测，到底需要多久我们才能回到2019年。但是往前看，再难也不会比现在更差了。我们，实际上远比自己想象的更加坚韧，还是给大家打打气：加油！2023年，还是别忘了保持对前路的希望！随着疫情的恢复，一些城市也会率先进入回暖程序。我们有整理不同城市的地铁流量数据，这些城市可能是接下来率先回复的头部城市，看好这些城市的，可能更需要抓紧自己的购房节奏。关注的朋友，还是扫下方二维码，加我微信，我会率先私发这份数据给加我的粉丝朋友们。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

过去在深圳高价接盘的朋友，有什么比房价跌了还扎心的事？还真有。近日，微博上的一条帖子火了，在房圈内引发热议。知名数码博主称，他之前在深圳贷款买的房子，由于这半年来银行评估价大跌，银行为此催他补交本金。通篇理解一下就是，房价跌了，房子的银行评估价也跌了，这时候你需要向银行补缴本金。评论区很多人都说，接到了这样的电话，直接以为是骗子挂掉了。仔细探究一下，这事很有可能是真的！很多这样的市场消息具体我不方面在文章中公开明说，有些敏感，你扫码添加我的微信，我将在最近的一场闭门直播中给大家详细分析。提醒一下，因为是闭门直播，没有回放，有些我只说一遍的内容往往非常有价值，错过了就没有了，千万要添加微信，我才能把直播链接发给你。说实话，这样的案例我也是第一次遇到，因为确实是太特殊了。过去房价一直这么涨涨涨，谁想到跌多了还要补缴本金。这件事我们举个例子大家就好理解了。比如一个人买一套1000万的房子，首付300万，贷款700万，然而一年后房价跌到了700万以下。可能你并不想卖房，想这么一直持有着，等到房价再涨回来。但是银行害怕啊，银行害怕你贷款了700万，现在房价跌了你断供跑路咋办？等你断供了再把房子拍卖的话，银行就是死亏，所以索性提前要求借款人补充贷款本金。你首付买房子就等于撬动一个杠杆，比如你20万的首付然后买了100万的房子，其实就等于用20万持有一个100万的资产。房子涨价10%，其实就等于赚了50%，而房子跌了10%，就等于亏了50%。涨了就是用杠杆成功撬动资产，跌了就是资产直接缩水了。所以银行怕穿仓找你补保证金都是很正常的，不然跌个30%，买房人再破产断供，银行把房子卖了不值当那些钱，就是大亏。我国没有个人破产制度，人不死，债不灭，银行这种机构肯定不会吃瘪的。看到这里真的扎心了，房子作为自己购买的资产亏了，连银行都这么落井下石？所以现在网上很多人骂银行，丧尽天良吸血鬼，房价涨了笑嘻嘻，跌了闹哄哄。有些学员朋友就很担心了，自己过去买错的房子，会不会也接到银行的电话。首先，各位也不需要恐慌，这位博主首先澄清了这件事情的确是真的。不过因为他购买的楼盘比较特殊，最近半年成交价大跌，已经是打了6折。像这样暴跌的楼盘其实并不多，不具有参考性，让大家不用过于担心。博主是因为房子的评估价下降了而接到电话，说明银行已经重估了市场价，重新锚定了估价体系。我们再大胆一点猜测，现在甚至有可能已经不再以指导价为锚点。因为市场成交价或者评估价已经比指导价低得多多了，指导价指导银行的意义大大减少。评论区很多朋友说，换个角度想想，现在跌到6折抄底进去和这位博主做邻居，不知道他会作何感想。虽然有玩笑的成分，但现在深圳市场的变化我们是一直追踪的。现在既是合适的抄底买入的时机，哪里才有机会成交价6折进场。或者关心自己家小区涨跌情况，担心自己也会接到银行的补缴电话。我们都需要实时掌握最新的市场情况，以备不时之需。最近整理了一些资料，包括：深圳最新成交二手房数据、深圳各区最低总价房源、深圳有价值笋盘名单等等。我们做了很多汇总，不管你是哪种情况，都可以扫码加我微信，索取相应的资料。但我们仔细的回顾这件事情：如果站在法律角度来说，资不抵债就要寻求平衡，贷款合同肯定都会清楚这一项。可能很多朋友不了解，因为没有认真的看清楚贷款合同；或者因为深圳之前从来没有发生过这样的事情，压根没想过。不管是哪种，我们可以看看隔壁的香港，或许于一些参考意义。过去在时候香港，大家都奉信一句话，“1997年在香港，不买房就是傻子。”不管是中产，还是平民老百姓，对炒房的执念根深蒂固。加之当时的香港允许“二按”，买房可以做9成按揭，所以疯狂的楼市里很多人几乎把杠杆加到了10倍。然而，在1997至2003年间，香港房价整体跌幅高达70%，超过10万香港人成为“负资产”人群，按照香港240万套房产算，占总人口的5%。原价500万的房子，最后剩下的实际价值只有150万；原价1000万的房子，缩水到了300万。如此跳崖似的跌幅，绝大多数人都无法承受。而在当年香港房价暴跌期间，银行严格执行补缴政策，致跳楼者无数。许多资不抵债的人，选择用烧炭自杀或跳楼的方式来了结生命。据报道，仅仅在2003年，就有320人选择烧炭自杀。多年过去，警钟长鸣。所以这里我给大家说几个建议，务必要放在心上。一是，买房一定要控制杠杆。很多情况下，房贷对于一个家庭来说，可能是这一生中背负最大的杠杆。有些没有留够充足的现金流，一旦断供，杠杆就会崩，一切都完了。刚好碰上冷市，房子卖不出去，连对冲风险的机会都没有。

有人认命，有人认理，但是买房这件事要认逻辑。凭什么有人买房赚钱，有人买房亏本？还是思维的差异！我见过很多房子连跌三五年的，就是因为他们不明白，买错房是普通人很容易犯的一个错误。那些让他们认为理所当然的情况，有时候就是你买错房的“罪魁祸首”。他们买房的想法和时机非常朴素，住习惯哪里买哪里，买得起哪里买哪里，家人朋友推荐买哪里就买哪里。最后，蓦然回首，发现自己被套牢了。身边这样的人，你回去问问，你发现真的不少，尤其是今年，经济下行，房价下跌，不少买错房的人想出手都很难。所以大胡子李老师一直说过，过去楼市闭眼买就赚，未来楼市是属于专业领域，得有系统学习思维，才能买到还能上涨的房子。所以，我们这次也为粉丝朋友们提供一个机会，加入我们的5天买房特训营，只需要9.9元，不到一杯奶茶钱。在群里有10节干货课程，还有平时在公开领域上看不到的闭门直播福利。什么时候该买房，什么时候该卖房，买房和卖房分别都要注意什么，来5天特训营，多个真实买房案例逐步拆解，理论与实践高度结合，专业助教老师全程1v1伴学。扫码购买后，耐心等待，会有我们助教老师联系您。下文，也给大家分享几个我身边遇到的真实案例吧。买房是有成本的，不止是金钱，还有时间成本和机会成本。

刚刚，东莞发布新政！城区和松山湖解除限购，马上执行！至此，东莞全市解除限购！另外，除城区和松山湖之外的28镇区，二手房取消限售，随时可卖！说实话，对于东莞放开限购这事儿，我本身并不觉得太意外。早在12月9日，佛山宣布全市不限购之后，市场就有小道消息，说东莞也会跟进。我当时就在文章里分享过，可惜很多人不信，甚至不知道这事儿。到今天，摇摆了大半个月的传言，终于落定。当时看了我文章的人，心里应该都有数，应该也早就快人一步做好准备。说实话，很多这样的市场消息具体我不方便在文章中公开明说，有些敏感，你可以扫码添加我的微信，我一般会在最近的一场闭门直播中给大家详细分析。提醒一下，因为是闭门直播，没有回放，有些我只说一遍的内容往往非常有价值，错过了就没有了，千万要添加微信，我才能把直播链接发给你。东莞全市不限购，为什么不意外？一来，是气氛烘托到这儿了。4月，先是放松社保，接着降低入户门槛要求；5月，又放松二手增值税、限售3年改2年；7月，除莞城、东城、南城、万江和松山湖外，其余地区不限购；再到现在，全市不限购。东莞今年的楼市政策层层松绑，力度越来越大，到今天全面不限购，也就是进程中的事儿。二来，我认为全市不限购最大的好处，是刺激成交量。看看当下的东莞楼市成交量，和鼎盛时期相比，的确还没有恢复元气。从新房成交来看，10月成交同比回落近4成，11月有1成增幅，主要是由于去年基数过低，是全年的冰点。也就是说，目前东莞新房市场仍处于下行通道。二手房成交量，基本上与2021年调控后的数据差不多，比2019年那是差远了。这时候，解除限购，就成了一根挽救成交量的“稻草”。至于能不能“救命”，看看大兄弟佛山就知道了：据诸葛买房统计，限购放开后近一周佛山涨价房源量走势呈爆发式增长，解限前每天只有几十至100来套房源涨价，解限后涨价房源量翻倍再翻倍，短短四天狂涨558%，其中桂城北部的千灯湖最狠，涨了100万！图源：佛山房产二手房之后，新房紧跟其后，多盘销售过亿。三山板块的保利华侨城云禧成交64套，收金2亿；南海映月新城映月保利天珺，销售1.09亿，桂城保利天汇，成交9152万；顺德大良鹏瑞皓玥湾，热销超1亿；平洲三山新城中海文锦国际周末销售突破1亿；……不仅个盘火热，解限后第一周，佛山新房成交1776套，环涨约58.3%，整个新盘大局也全面回暖。看着佛山的成交量数据，是不是对接下来的东莞充满希望？东莞楼市，没你想得那么冷。根据东莞住建局公布的商品房成交数据，就拿最能反应市场冷热的二手房价来说，11月均价21972元/平，相比10月的21736元/平，略微小涨。说白了，哪怕成交量不行，房价依旧坚挺，可见东莞市场的“内驱力”十足。再说一个市场动态吧：东莞楼市其实已经开始回暖了。在防疫“新十条”颁布后，就有媒体报道，东莞买家“报复性看房”，成交暴涨1000%！暖到什么地步？已经有业主自信调价：一天之内，单价上调超1万/平。12月11日南城恒大御景成交一套82平的两房，价格240万，单价2.9万/平。12月12日同户型82平的两房成交价直接飙升至338万，单价高达4.1万/平。图源：朋友圈是不是有点飘了？好在后来我向这个楼盘的中介小哥打听了一下，对方说目前这个楼盘市场价还在240万左右，朋友圈案例可能是卖家为了做高评估的操作。理由还算说得通，但也可以看出，东莞业主的信心在提高。不止卖家，买家心态也在变化，都开始扫货了。东莞城区某中介小哥表示：仅贝壳数据，最近城区成交平均每天50-80套左右，而之前每天仅8套、10套。也就是说，城区的成交量较之前大涨了400%-1000%。不到一个月，市场上的优质笋盘就已经被消化得差不多。新房来访、成交量也在上升，有楼盘宣称一个周末就能成交30多套。根据东莞合富发布的周报，第49周持销盘现场来访量环比增加30%（住宅+公寓），提升至近3周最高；现场成交暴增约2.2倍，成交谷底反弹，创近12周新高。二手住宅成交517套，环比增加2成。回暖趋势越来越明显，先知先觉的人已经出手了。如果你近期也遇到了选筹上的困难，不知道该什么时候买房，怎么选择合适的房子，可以扫码加我微信，我会抽时间给你做诊断，因为每个人所在的城市和需求都不一样，所以细节化问题得扫码来咨询了。风向已变，可以抄底。即便东莞不跟进，以东莞的基本盘来说，最迟明年下半年，也会反弹。这座城市最大的底气，有三点：第一，是人口。数据显示，2021年末东莞全市常住人口1053.68万人，比2020年又增加了7万人。在人口分布上，东莞15-59岁人口占比为81.41%，仅次于深圳，是全国最“年轻”的城市之一。人口，是一个城市发展的基石；人才，是一个城市发展的的资本。这两项，东莞都有。目前，东莞全市人才总量达258.4万人，高层次人才18.3万人，省创新科研团队连续十年居全省地级市第一。房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。只要人口在，只要人才在，东莞楼市就还能打。第二，是产业。这座城市曾经被称为“世界工厂”，以制造业和外贸闻名全球。全市4个街道和28个镇，“镇镇有特色，遍地是工厂”。据统计，东莞有规模以上工业企业超过一万家，数量位居全国第二；东莞的工业总产值全国排名第十二位，东莞的外贸进出口总额为位居全国第五。今年前三季度，东莞GDP总量约为8001亿，广东省内排名第4。人均GDP直接超越广州，位居第二。之所以能吸引无数人来打拼，除了东莞的包容，还因为这里有无数机会。第三，是稀缺的供应。东莞的新房供应一直都很少，甚至还在下降。今年11月，东莞一手住宅供应面积仅有31.3万㎡，2583套，面积同比大幅减少64%，环比减少28%。而随着市场逐渐回暖，购房需求逐渐释放，轻装上阵的东莞楼市很快就能找回状态。所以，在我看来，无论东莞楼市会不会放大招，对于购房者而言，眼下都是淘笋的好机会，因为机会已经跌出来了。只是有一点要注意，对于那些房价和发展水平严重不符的镇街，最好远离，这样的片区回调期还会很长，现在买入，横盘是大概率事件。而那些眼看着会领涨的区域，就需要眼疾手快了！我们无法改变潮水的方向，但我们至少可以在潮水来临之前，抢滩登陆。近期3个月时间，大家都在和新冠感染高峰期做抗争，可能心思也不放在买房上，可偏偏这个时候市场又有很多利好消息，年底开发商也有很多优惠活动，如果大家确实有买房需求，这段时间还是可以多多关注市场，如果怕错过消息，可以加我微信，我们一手消息通常都会私发给已经加我微信的朋友。冷知识：点赞是免费的，却可以让写文章的作者开心好几天。在看是珍贵的，却可以让你和好友拥有更多共同话题。分享是稀缺的，却可以让更多人看清世界的变化。收藏夹的容量是无限的，却可以让我的作品成为你永久的回忆。我是大胡子，我是李俊怀，欢迎关注！

年底，楼市大消息层出不穷。昨天，东莞又传来炸雷：全域放开限购。12月26日，东莞市住建局发布通知：东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，暂停实行商品住房限购政策。这意味着东莞实施了6年的限购政策，完全放开。又一重点城市松绑，接下来还会有哪些城市跟进？就在本周，我会在身体允许的状态下给大家带来一场闭门直播，给大家盘一盘最新的市场消息，告诉大家一些新的市场变化。闭门直播中我通常都会讲一些不会在公开场合讲的内容，有时候我还会直接给出投资建议和选筹逻辑，通常我都会把闭门直播链接私发给添加了我微信的朋友。下面开始正文：还剩下不到一周就是新年了。话说，辛苦了一年，多少都赚了点钱，但每当到这时，总会有人捏着钞票恍惚，开始各种花式“犯错”。这篇文章给大家整理了几个年底千万不能犯的错，希望大家攥紧来之不易的money，别随便挥霍。我们一条条来看。错误一：挣了钱回乡买房。每到年底，返乡置业就是热门话题。也正因如此，每年到这个时候，我都会写文章和大家聊一聊返乡买房这个事情。我先前就多次强调过，全国范围内的三四线城市，非自住不买房。手上有多套三四线资产的，仅留一套自住，剩下的赶紧卖掉。最近，朋友圈中的老家中介已经开始“营业”，给大家伙贩卖焦虑：其实，我们都明白房子在中国人心中的地位，特别是过年回家在饭桌上聊起来，总是没办法抵住亲戚们一番盘问。但是，回老家买房这件事，还是劝你一定要冷静。与其在亲戚朋友们的一声声夸赞中迷失自己，不如想一想，县城买的房子，未来怎么卖得出去？三四线城市的人口流失越来越严重，未来房子比人多的情况并不是罕见，房价如葱也并不是空穴来风。就拿你自己来说，除了逢年过节，根本不会回老家，老家的街上最多的只是学生和老年人罢了。也就是说，老家的房子根本没有人接盘，未来只会越来越便宜。一旦你头脑一热，下了定金，餐桌上虽然多了个装叉的话题，但你却多了个撕扯不掉的狗皮膏药：降价都卖不掉。从这一刻开始，请牢牢记住：老家的房子，非自住不购买。辛辛苦苦赚了一整年的钱，一定不要浪费在垃圾资产上。如果你真的需要买房子，请把房子配置在有人口流入、有产业发展的价值城市。过去几年，我和团队一直都在全国调研，我发现全国三百多个大小城市，真正值得购买的城市，也只有三十个，而这当中有不少价值城市，此刻已经出现了明显的行情复苏和政策松绑，想知道哪些城市已经到了买入的好机会，可以扫码添加我的微信，我直接把这份全国价值城市名单送给你。另外，我还总结了一份7大指标用来衡量城市价值，这么多年我都是用这些指标判断城市未来涨幅潜力，不少城市的房子已经经过检验，出现明显的上涨了。有需要的朋友，添加我的微信，回复“7大指标”进行领取。错误二：借钱给亲戚朋友。今年还敢把钱往外借的人，都是勇士。过去一整年，朋友圈中失业的、欠债的有多少就不用我多说了吧。所以，现在千万不要把钱借出去了，无论是救急还是救穷，无论是关系亲疏都一概不要借了。说句不好听的：你把钱借出去的一瞬间，就要做好要不回来的准备。有些人借钱时和你口口声声称兄道弟，等到要还钱时却变成了大爷。其实，各大平台和银行的各种贷款方式非常多，为什么还跑来向你借钱？很显然是已经借了一圈了，而你很可能就是最后那个大冤种。谁的钱都不是大风刮来的，千万不要随随便便把钱外借。今年的经济情况大家都有目共睹，年底回家请保持低调，遇到借钱的，请放下面子直接拒绝。请记住：从你决定借钱的那一刻，就把别人的风险扛在了身上。守住自己的钱袋子，轻易不要借钱给别人。错误三：有钱了提前还贷。很多朋友，不知怎么的口袋里就是存不下钱，不让回乡买房，不让借钱给别人，他们就要想着提前还贷，把辛辛苦苦挣的钱还给银行。还是那句话，我一如既往不建议普通人提前还房贷，因为只要能够还得起月供，银行是不会催着你还款的，又何必着急？相反，经济低迷的时候，提前还贷，把手上的钱花光了反而是一种非常危险的行为。很多人都不太明白：每个月照常还房贷往往并不会成为负担，但是一旦突然没钱了，才有可能断供，才会成为负担。手上没有现金流，才是压死骆驼的最后一根稻草。所以，年底提前还贷并不是一个明智的选择，我更推荐大家留出一部分钱在手上，用充足的现金流抵御突发风险。提前还贷本无可厚非，就怕很多人把钱花了，贷款没还完，突然急用钱的时候手上又没有。所以，欠着银行的钱建议慢慢还，如果手上刚好还攒了一些钱，建议你先好好保存着，这笔钱就是你明年大展拳脚的本金。目前信号强烈，明年就是修复经济、强势复苏的一年。此时应该做的不是把手上的钱还给银行，而是为明年的自己积累一份本金。毕竟，等到机会来临，提前筹备的人才可以抓得住。废话就不多说了，其实前面几周我们团队已经陆续带了不少想抓住机会投资的朋友考察了几个价值城市，接下来我也会在闭门直播中给大家分享当下几个不错的投资机会。由于直接涉及到选筹逻辑和投资，内容比较敏感，我就不在文章中公开透露太多了，感兴趣的朋友添加我的微信吧，我会把最新消息和直播链接第一时间分享给你。错误四：胡乱投资。前面已经说了，总有些人会想方设法把手上的钱花了，这时候胡乱投资就是最经常犯的一种错。如果说你的投资是在价值城市买一套房，那我是欣慰的。如果说你的投资只是瞎折腾，那还是劝你歇一歇。如果你稀里糊涂持币冲进股市和基金，还不如省点钱去村里搓麻将，至少还能打发时间。回头看看过去一波波股债双杀的行情，你的心脏还能受得了吗？我之前就多次说了，股市和基金这玩意儿，对于门外汉来说，就是个艺术品，只能看不能碰。但现实反而是：股市中的散户90%都是没有任何金融知识的“小白”，让追涨杀跌成了常态。所以，你看那一根根肥沃的大韭菜，哪一根是你？前有P2P后有比特币，再加上股市和基金，这世界总会有一些花里胡哨的手段把老实人手中的钱忽悠走。我至今都忘不了村里李大爷被P2P骗走10万块后那空洞的眼神。我也明白，就算我现在这里键盘敲得冒火星，还是抵不住每年底都是诈骗高发期。所以，与其投资一些自己不懂的玩意儿，不如先给手机装上反诈APP，提高自己的防范意识。最后，还是提醒各位朋友一句：投资不要碰自己认知以外的东西。就算偶尔赚到了钱，但那些你凭借运气赚到的钱，也会凭实力亏出去。还有不到一周就新年了，希望各位朋友都能守住健康，守住自己的钱袋子，在年底不犯错，为明年的自己积攒本金。最后我想说的是，接下来的这几个月，全国各个城市都在和奥密克戎感染的高峰期做斗争，或许会被分去一部分心思，但是千万别忘了，恰恰是这个时候，市场往往就会有很多利好消息。另外，年底的时候开发商也会有很多的优惠活动，如果大家真的有买房的需求，这段时间可以尽量多关注市场，如果担心错过了消息，还可以加我微信，我通常会将第一手消息私发给加了我微信的朋友。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

年底了，又到了老规矩做明年预测的时候了。刚好近期很多粉丝朋友都在问我明年到底会怎么走，普通人要做的动作到底是什么？刚需很害怕明年大反弹，担心上车的车票说涨就涨，说买不起就买不起。还没卖出去房子的，怕错过这波置换的好时机，又犹豫是不是干脆等上涨再卖。总之，市场情绪拉扯博弈的很多，我也来说一些看法，还有更详细的文章无法展开，我会在我闭门直播中和大家聊聊。本周末我也会亲自带团去线下考察，给大家分析当前我看好的一个价值城市，这是今年最后一次我亲自带团了，有些问题大家可以面对面聊，机会难得，目前席位所剩不多，如果大家有兴趣，可以扫码加我微信，详聊。防疫放松不等于经济立马复苏。很多人以为只要疫情放开，会迎来一波报复性消费，经济会立马恢复。但事实上放开后大家更害怕了，不敢出门了，更别提消费了。身边小阳人越来越多，自媒体争先恐后蹭流量，怕再不阳这波热点就没了。阳性之后多数人哪怕不用集中隔离，也得居家隔离至少5-7天，这就导致多数家里有老人孩子的更不敢去密集的场所了。同时，因为陆续阳性，工厂生产端也会受到影响。放开后，生产和消费端反而有所下滑，预计等到确诊峰值结束，生产和消费才会逐渐复苏。所以放开不等于经济要立马反弹，这是需要正视的问题。按照现在专家的预测，我们在未来1-2个月会出现确诊高峰，随后峰值会回落。而经济也会在峰值回落后慢慢复苏，预计明年下半年，才会是全力冲刺经济的阶段。明年经济一定会向好，但需要时间。普通人要做的是长线乐观，短线心里有数。楼市会有小波反弹，预计年中筑底完成。楼市近1-2个月会有小波反弹，因为这是政策之下的最直接反应。截止到现在，政策的大底已经到了。无论是购房门槛还是房贷利率，再下调的空间越来越小了，政策工具上只剩下松绑一线以及货币棚改化了。这时候基本也靠全国自发性的救市了，能不能复苏，还得看个人本事。上周，武汉、济南、厦门、佛山等城市不就应松尽松，除了一线城市的坚实堡垒之外，强二线城市松绑限购已经不是新鲜事。有点抢收的意思，谁能抢得这波购买力，谁就在小组比赛中胜出了。所以这段时间的买房成本一定是今年也是未来几年内最低的，这一定会刺激一部分已经有钱也有名额的刚需入场。实际上，我也得到消息，苏州、武汉、深圳在近期的成交表现上都非常突出，虽然深圳一周500套的成交是假消息，但成交回暖也是事实。（武汉松绑限购后成交）一般量在价先，量起来之后市场信心就会逐渐回归。而且每年3月份左右，都是楼市小阳春，今年是疫情阻隔，但明年刚需会重新出动。这几个月价格可能不会反弹，但成交一定会好转。核心城市最快3月份就会筑底完成，而大部分二线城市，基本到年中就企稳了。这其实和经济复苏的时间线会高度吻合。我之前说过，楼市好转，单纯降低门槛没用，还要有预期信心以及收入。而经济复苏就是给信心和提高收入的关键。年中多数城市会完成筑底，下半年会有一波明显回暖。第一季度回暖的城市：北京、上海、广州、深圳年中回暖的城市：武汉、佛山、苏州、南京、珠海、成都、重庆等等。第三季度回暖的城市：杭州、合肥、西安、济南等等。篇幅关系，不一一列出，清楚回暖的时间节点，可以让大家精准踏准周期，如果你想了解你所在的城市在明年什么时候才会有回暖的迹象，可以扫码加我微信来详聊。明年土拍市场会逐渐火热，并传导到市场。今年土拍可以用拉胯来形容，还能拿地的基本也是央企、国企，毕竟大多数民企还困在三条红线的困境里，苦苦不能自拔。但今年救房企的信号发出之后，明年房企现金流自然不紧缺，拿地积极性会大大提高。这对市场端是有传导作用的，按照以前的历史规律，一旦土拍火热，对地块附近的楼盘有直接的拉升作用，也会带动市场情绪。土拍热也是市场“炒作”的一种方式，另外卖地本身就是地方收入的大头，对地方经济有直接提振。瞧，闭环一下子连上了。2023年，楼市的关键词依然还是去库存。短期来看，虽然核心城市会有回暖，但二手房挂牌量增加仍然是事实。而部分开发商也从策略中醒悟，开始转换赛道，比如深耕三四线城市的碧桂园，已经撤出换仓。一批改善早就趁着这波机会出手，所以挂牌量基本是只增不减。短期2个月时间，仍然是以价换量的时期，深圳这波成交回暖，基本是靠降价带动的。因为比起刚需，改善更怕踏空这轮低成本的周期。很多房东们都明白，一线城市属于老破小的高光时刻已经结束了，想要赶上明年的小阳春，这波肉是得割一割。另外就是困在三四线城市或者是县城的房东们，也都想趁着这波赶紧换一把仓，短期也不会贸然选择涨价的。市场短期会进入博弈期，随后回归平静。每一个个体都有情绪钟摆，现在就是多头和空头的博弈。但大部分人不是绝对性的多头，看到市场下跌，别人挂牌心慌了，自己也挂牌，一旦价格上涨，卖家比鬼都精，立马涨价，由空转多。深圳就已经出现这样的情况，近1周市场成交好转，立马有业主要反价卖房。深圳投资客的敏锐程度确实是最高的，但一旦涨价，市场刚需又会观望，如果没有确定性的利好，尤其是收入的提高，刚需和改善也不见得会出手。这时候市场会进入博弈期，而破局的方式就是等经济回暖。经济暖了，一切都暖了。明年，中产信心恢复，会出手置换。楼市的闭环，首看收入，其次看信心。为什么大家重点在关注经济复苏，因为宇宙的尽头是铁岭，买房的尽头是收入。楼市后续得看普通人手里有没有钱，说白了经济好了，普通人也就有钱了，这就是我一直强调关注经济数据和走向的原因。钱有了，最大的消费就是买房。其次，要看信心。从现有的数据来看，大多数人手里还是有点钱的。到2022年11月末，全国的住户存款达到了118.5万亿元。而在去年11月末，这个数字为101.4万亿元。也就是说，在过去1年时间里，住户存款大增了17.1万亿，同比增长16.9%。说明今年存款增多可能是因为购房需求减少，这就是信心问题。当然，收入可能会出现结构性的偏差，比如20%的人掌握了80%的财富。但有句残酷的话不得不说：一个城市的房价天花板，本就不是普通人群的收入决定的，而是由这个城市的中高收入群体决定的。楼市回暖，核心得靠改善和投资客拉动。一旦中产出手改善，楼市热度会重新回归。而明年我认为一些改善房源成交会更好。2023年，是平稳向上的一年。明年，商品房的销售增速、开发商的拿地积极性一定会比今年好。房价也会小波上涨，但最后会卡到某个阶段，因为市场的买卖双方会博弈，卖家要提价，也要考虑买家的承受力能力。3年疫情洗礼，说收入丝毫没受到影响也不大可能。但依然会一批平时做好储粮准备的，能在这个节点捡个大漏。机会永远留给有准备的人，也留给那些站在了风口上的人。炊烟袅袅，大江东去，浪淘尽，而淘不尽的依然是周期的跌宕和历史规律的重复。不是吗？-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

朋友们，大家都走到哪一步了？我已经到了无止境的咳嗽的那步了。数着日子第一批羊了的朋友，现在应该可以出羊圈了。随着病程的推移，慢慢的大家也都不再害怕，预期信心开始好转。11月密集的利好政策砸下来，近期高层又在频吹暖风。12月19日，中财办也重磅发声，说要充分认识到房地产行业的重要性，要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展，要抓紧研究中期治本之策。各种表态+各地松绑的利好，都是刺激成交的最好武器。在这种情况下，大多数人对明年的预期信心是有好转的，哪怕是在如今的感染高峰期之下。明年的房地产趋势，稳中向好的基调基本是确定的。明年楼市的趋势，应该仍然是低走高开，短期3个月内，仍然是和病毒做抗争的时期，这时候重心还不在恢复经济上。3个月后，我相信大部分人会开始回归正常生活，并在国家大力提振经济之下，楼市成交会逐渐好转。度过这段时间，相信明年多数人真会拼命搞钱了。疫情终将结束，趋势势不可挡，我们要做的就是和变化赛跑，抓住趋势之下释放的小周期和窗口，近期市场消息变化很多很快，普通人不可能时时刻刻盯着所有的消息，但又有害怕错过某个关键消息的焦虑感，我认为只要关注一些大趋势即可。如果实在担心，可以扫码加我微信，一般真的影响大势走向的，我反而会第一时间发给已经加我微信的粉丝朋友。以下是我们这个礼拜分享的重磅新闻，好好补充一礼拜的新闻量。南京楼市政策松绑，又迈出关键一步！据「南京发布」最新消息，楼市限购限贷全部进一步再放松，并且这次不再是「网传」消息，而是官方宣布，意义重大！划重点：1、南京限购放松，外地人买房不再需要社保。南京60岁以上本市户籍家庭，可以再买1套房。长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，只要提供半年以上居住证明，可在南京买1套房。2、南京主城区增加购房名额。产业聚集区（建邺区江心洲生态科技岛、秦淮区南部新城、玄武区红山新城、鼓楼区幕府创新城），限购放松，允许再买1套房。3、南京限贷放松，二套房首付降至4成。南京家庭买二套房，首付比例从原先的6成起降为最低4成。4、公积金利率降低。从今年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。5、换房，可以退税。2022年10月1日至2023年12月31日卖房的居民，在卖房1年里，在市场重新买房，可以退回当时卖房个税。大胡子点评：其实从今年开始，南京楼市限购政策已经历多轮调整、持续放宽。我们之前就解释过，前阵子搞的各种政策都是从供给侧，帮助房地产公司活下来，接下来很大概率会开始动需求侧，刺激消费，毕竟光给钱让地产公司活下来了，但是房子还是卖不动，没法形成良性循环。南京几乎是这轮政策的排头兵，很快苏州、无锡也会跟进，接下去就是杭州。但是杭州相对来说一手市场的热度还是比较高的，所以杭州的尺度不会这么大，但接下来也是要重新回到85新政之前，大概是改成只要落户就能买。还是那句话，楼市回暖，政策先行。龙岗倒挂限价盘不香了？龙岗南湾【特发香阅四季园】入围名单公布，135批客户选289套住宅，入围比例1：0.467，12月24日线下选房，建面约89-126㎡，毛坯交付，备案均价5.08万/㎡，备案单价4.61-5.58万/㎡，备案总价区间412万-702万。大胡子点评：这个项目在石芽岭片区，实际走访看，整个石芽岭片区的绿化率都挺高的，道路也很干净。片区内有90年代的商品房，也有刚交付没多久的新房，但完全不是大家印象中满是农民房的布吉面貌，再加上还有旧改，未来潜力不小。得房率相比于市面上同户型来看是高很多，根据户型图标注尺寸测算，89㎡户型得房率91.92%，96㎡户型得房率95.85%（含赠送、飘窗、室内墙体）。不过价格可能不太具备优势了，只能感慨今时不同往日。曾经一致认为香饽饽的新盘，在一年多前周边二手房动不动7.5万起步，也就是倒挂近2万/平。如今二手跌至5.5万左右徘徊，倒挂消失，香饽饽的新盘现在也不香了。限价7.4万/㎡，碧海越秀潮樾府户型出炉，推93-128㎡宝安碧海【越秀潮樾府】户型曝光，建面约93-128㎡的3-4房，420套住宅。这块地是在今年第二轮土拍上由越秀以21.96亿拍下宝安A104-0147宗地，毛坯限价7.43万/㎡，该宗地位于碧海片区，紧挨广深沿江高速。大胡子点评：整体来说，碧海片区整体面貌不错，居住氛围较好，有华丰·前海湾、玉湖湾等成熟小区，周边有多所学校环绕，但周边缺乏地铁、商业配套，前往地铁有一定的距离。碧海片区待入市的项目并不多，待售楼盘只有越秀潮樾府、京地海樾府两个项目。对比京地海樾府面积段为55-120㎡2-4房，越秀潮樾府价格更有优势。去年的榕江壹号院，备案均价7.83万/㎡（精装），推售397套房源，面积段120-210㎡大户型，冻资入围423批，开盘当天销售超300套，去化效果很好。宝中捂盘王都市茗荟二期明年1月入市！宝安中心区的捂盘王【都市茗荟二期】开通官方帐号，根据小道消息是预计下月底入市，将首推300套住宅，建面约86-120-143㎡。其余单位再待定时间推售，此盘被网友戏称为“月经盘”每月必须一推，已经成为宝安打新的群友眼中的捂盘王，不过本次，看样子已经是确实是要来了.....这些马上入市，已经入市的新盘我们也全部去踩盘标记过了，整理了一份12月在售新房名单。关注最新的市场信息的朋友扫码找我领取，想要节省时间的朋友也可以扫码直接向我提问，针对你的情况做最适合的计划说明，每人有2次提问机会。南山低密度山景住宅方直珑樾山，户型图曝光！南山有新盘要来啦！本次是位于7号线“深云地铁站”旁的揽山景新盘——方直·珑樾山，原名龙延御苑。该项目目前正在地基施工中，展厅已开放。项目位于南山区桃源北环大道北侧塘朗山南麓，地铁深云车辆段B通道以西、香瑞园小区以东，塘朗山公园，距离去年热卖的深铁懿府约700米，距离网红盘海德园约1.4公里。总体来说，商业、学校、地铁都非常的方便，就看现在价格有没有惊喜了，预计单价9-10万/平。此次将推出的产品：1栋两个单元，每层3户，均为120㎡；2栋两个单元，每层2户，200-268㎡；3栋1个单元，每层3户，均为120㎡；另有顶复

可能很多人还没意识到，我们正面临着一场重大危机——人老了，钱没了。别以为这事与你无关，任何人都无法抗拒岁月带来的衰老。10年、20年后，当你老了、没有工作了，你确定还有足够的积蓄吗？这篇文章不是广告，只是实实在在的把所有人即将面临的危机剖析给你看而已。303那个老喜欢和501的阿叔一起跳广场舞的阿姨，退休金又涨了。这是我蹲在门口择菜的时候听到的。虽然不多，也就100块。但阿姨已经迫不及待地跟阿叔说了：今晚加菜，下来吃饭。好吧，我承认听墙角不好，但说实话，我也希望自己老了的那一天，能过上这样有钱有闲的日子。但当我端着菜想象着自己美好的老年生活美滋滋哼着小曲儿往屋里走时，却心头一跳：当我退休时，还有钱养老吗？国家基本养老金收支失衡，早就不是什么秘密。我们的基本养老金是现收现付制，年轻人交的社保管着父母辈。现在的退休标准是男性60岁、女性50岁。根据国家统计局公布的历年男女比例数据，我拉了一张图，可以看到：虽然没有网上说的“史上最大的退休潮”那么邪乎，但未来50年，退休的人每年都在平稳增加。而2025-2030年，将迎来一波小攀升。毫无疑问，今年开始，新加入领养老金队伍的人数一路走高。为什么要说新加入？因为之前退休的人还活着，他们并不是死了。随着生活条件的生活条件和医疗水平的不断提高，他们会活得越来越久，并且每个月都可以领一笔养老金。——养老金从来不是一锤子买卖，而是每月都得领。而且还会上涨。2004-2021年，养老金一年一涨。这群人有多少？截至2021年底，我国60岁以上人口已经达到2.67亿人。据测算，65岁以上人口绝对值在2060-2065年之间达到峰值，约4.2亿；之后一路下滑，到本世纪末跌回3亿上下。领钱的人越来越多，那交钱的人呢？截至2021年底，全国基本养老保险参保人数突破10.28亿，约占总人口的72%。目前参保人数正以每年3%的速度缓慢增长，如果这个增长率能保持住，就已经谢天谢地。可惜，从长远来看，形势并不容乐观。再来看看交的钱。数据显示，全国城镇职工基本养老保险基金累计结存超过6.3万亿，同比增速9%，而10年前增速可是31%。钱已经不够用了。全国各地还能自己发得起养老金的，就只有

最近Feng号潮又来了。想必大家也有所感觉。所以为了不要突然失联，建议大家把我们一些小号都关注起来，并且小号发布的内容更及时，还有很多一些整合性的资料都会放在小号上。一些较为的敏感文章在“实战买房”公众号推送了，欢迎阅读。点击下方名片即可关注首付只需要8.8万，每个月月供2800，就可以在深圳热门置业板块大前海沙井买一套30平上下两层的红本商品房。有没有开始心动了？而且这还是现楼，买入即可拎包入住，作为社畜，完美解决每年合同到期之前颠沛流离的搬家之苦。特别是女生，买一套完全属于自己的房子，这才是自己满满的安全感。是真的有点心动了。再不济还可以租出去啊，毕竟买的这是一个会下蛋的母鸡。租个2000左右应该是可以的，覆盖掉月供，这不是妥妥的以租养贷，房子还是自己的。这还不心动吗？而且这也不占用名额，不限购不限贷，哪天你还想买什么房照样可以买。价格低到供辆车都不止这个价了，而且这是买房诶，车子落地就贬值，但买房可不一定。快要心动了。还在犹豫？那就看看视频吧。看看这个30平的温暖小loft，第一眼就已经开始幻想着在这房子里面朝落地窗岁月静好、坐在阳台等春暖花开了。大家还不心动吗？说实话，这些看得我都心动了。你说为什么会这么便宜？答案就是——公寓，但公寓能有这种条件，似乎也不错？事实当然没有那么美好，美梦也没那么容易成真。以上都是中介包装的噱头，别急着心动，我来给大家盘算盘算。我先前就说过，除了正儿八经的住宅，其他的公寓、商铺、写字楼、小产权等非正常住宅我都一概不支持大家购买。具体原因我在文章和课程中都给大家讲过，不少朋友可能还没有听过我的买房赚钱必修课，如果有需要，可以扫码添加我的微信，内容非常充实，手把手教你如何买房避坑，投资升值。首先，先来看看这个房子是怎么做的这么便宜的首付和月供的。毕竟公寓五成首付，如果是8.8万的话，那总价才20万不到。根据中介的介绍，这一套房源总价是80万左右，首付五成就是40万左右。项目这几天是在认筹，如果相中了，交1万块钱定金那26号开盘那一天就可以享受开发商送20多万的首付，不用还。所以，这才有了前面那一幕，只需要首付8.8万，开发商送20多万的首付。懂了，自降身价。这年头需要名额的大把住宅都不好卖了，更别说是不限购的公寓呢。而月供呢，根据中介介绍，剩余的44万贷款，贷款20年，每个月月供是2800元。我一个疑惑，正常公寓不是只能贷款10年吗。中介微微一笑，办气球贷，可以贷20年。这里先给大家科普一下气球贷，贷如其名，就是像气球一样，下面小，上面大。所以他的还款方式也和正常贷款不同，先还小钱，再还大钱。先还一部分本金和全部利息，到了中后期就要一次性还完全部的本金。套在这个项目上就是，每个月只要2800，只要你在第10年的最后一个月一次性归还剩下的本金22万。本来10年的贷款，给你做成20年，这样当然每个月月供压力小点，噱头也就来了。毕竟正常贷款10年，每个月月供需要4700多，也没有那么心动了。其次，真的可以以租养贷吗。之前我们也和大家聊过，今年深圳的租房行情不太好，部分地区的租金已经跌回了2017年。那么关于这个公寓可以租多少钱呢，我参考了两个途径。第一个就是从周围相似的公寓寻找参考。根据我检索的项目周围一个自建公寓，2017年的帖子发布单间租1000块。现在已经2022年了，大概估计着租个1500块吧，大概就是这个价格区间。另一个途径，就是前阵子官方公布的租房参考价。当然这个参考价真的是相当主观了，因为住宅的指导价比公寓的低多了。我个人对这个定价是有一些存疑的。为了避免打广告嫌疑，我把项目名字马赛克掉了，官方给出的租房参考价是69块/平。按照30平来计算，也就是说，在宝安沙井一个远离沙井地铁站3公里以上的地方，租一个2070块的loft单间。恕我直言，确实是很难想象有人花2000多块钱租在那。毕竟从城市面貌、交通便捷程度、周围配套设施来看，密密麻麻的工业园和并不算便宜的价格，既不符合打工人的定价，又没有有钱人的环境。要知道，租房和买房的逻辑不同。买房可以赌未来，而租房大家只关心现在吃喝拉撒、衣食住行方不方便，没人会花高价租一个房子的未来。难道你和租客说等等，未来我们有18号线。租客说，未来我住哪里，我自己都不知道，老板已经给我画饼了，但请房东你自重别画了。且说，就算是有人决定要花2000块钱租下来，也不够完全覆盖2800块的月供。综上，不论是想以租养贷还是想坐等收租，应该都是不太现实的。最后，很多刚需说，我自住。ok，当然ok。只要你可以忍受每天只能自驾出行，不管是去公司还是去商场，毕竟没有地铁真的很不方便，除非去周围的厂里上班。30平也只够单身人群和小两口凑合住了，后期要生孩子啊，孩子上学啊等等不方便，公寓积分低，难拼积分，孩子也不适合爬楼梯。当然，也不要轻易动卖房这个念头，因为到时候你就知道，公寓交易税费有多高，有多难卖以及价格没涨倒亏利息的肉疼。具体可以参考这篇文章，详细的讲了公寓这些年怎么亏得血本无归的。还有，务必请你持续保持赚钱和攒钱的能力，除了每个月还贷之外，第十年还需要一次性归还22万本金。写到这，估计杠精们看到文中一些“转手难”、“卖不出去”等字眼就要骂骂咧咧了。“你买房就是为了以后卖，这是在炒房！”每每看到这种断论，真的无FUCK说。虽然你们骂我，但还是得多说两句：钱少有名额的刚需、有家有室的刚需家庭，不要买！有些人手上有一些不良资产就是得赶紧卖掉，那怎么卖？怎么趁着这波行情踏准上车优良资产，这里不展开细说了，扫码来聊。当你决定定买下公寓，安逸了这么几年。看着身边同事朋友陆续上车买入住宅，安慰安慰自己没关系，都一样。再过两年，你付出了大几十万，但看着自己家的房价涨的可怜，甚至原地不动。再看看别人家老婆孩子热炕头，其乐融融，住的安逸。这时候可能你就会明白，什么叫机会成本，失不再来。所以，你会选择买一套不能涨，又不好卖的公寓吗？-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。看完文章点个赞和“在看”哟

没想到，放开后的市场，突然就开始抢房了。市场直接从icu直接进ktv了？什么情况？我们慢慢来说。首先，是厦门。前几天，我们才写文章告诉大家，厦门岛外限购又放松了，非本地户籍的购房者可以直接在岛外购房，不再有社保要求。当时我跟大家分析的是，厦门只放开了岛外，松绑力度有限，这对岛外的楼市回暖作用不会特别大，因为厦门真正的价值高地在岛内。这不，12月7日，岛内就上演了一出千人抢房。12月7日，厦门岛内思明区湖滨壹里项目，204套房源开盘当天就售罄，此前项目首次开盘已经卖出124套。总共328套房源，根据厦门市住房保障和房屋管理局统计，共有5572组意向登记，2916户通过购房资格审核并且冻结意向金。房子价格也不便宜，均价在7.5万/平，项目总价在990-1860万，称得上是千万豪宅。千万豪宅，2916户冻结意向金，抢3百多套房，可见厦门的购买力还是在的。我看了下，湖滨一里是有二手的，是04年的老房子，挂牌价在10万/平，这么看价格是有倒挂的。但是据了解，这次开盘的项目未来可能会采取多校划片的入学模式，不一定能入读厦门外国语学校附属小学，楼间距也过密。可见，豪宅也并非全部是优点，也需要取舍，但思明区成熟的配套+新房，还是让项目引来千人疯抢，可见：市场对好房子依旧追捧，且不差购买力。不过像厦门这样的城市，虽然有价值，但是我一直不推荐大家纯投资去购买，一方面是价格不算低，另一方面厦门市场很依赖福建本地富豪购买力，波动相对较大。哪些城市现在更值得关注？最近，我从7大数据全方面对比出现在最值得看好的十大城市。楼市正处于降价期，买房的时机已经不错，千万别在正确的时间把钱放在了错误的地方。如果你想知道哪些城市未来5-10年发展更加稳健，想知道你看好的城市价值如何？欢迎扫下方二维码，加我微信回复“7大指标”，我把资料发给你。不仅是厦门，深圳也是如此。要说深圳现在正在抢房，很多人可能比较迷茫。的确，深圳现在二手成交量有回暖，怎么有也算不上火热。但了解市场的就会认可我，现在很多降价笋盘，真的靠抢了！别的不说，就说前天吧，深圳组周主任就发来中介的消息，光明的龙光玖龙台出了套内部房。不了解深圳的朋友可能不清楚，深圳是个多中心城市，各个区域的标杆项目价格都不低，比如龙岗也是有单价8万的盘。龙光玖龙台就是这样的存在，算得上光明的标杆项目，巅峰时期挂牌价一度涨到8万/平，项目有光明最好的学校资源、双地铁的配套交通资源和商业。只不过，随着2021年208指导价出台，龙光玖龙台价格被钉死在5.19万/平左右，成交也开始冰冻。所以，项目的价值是在的，89平470万，折合单价5.28万/平，还是有笋度的。再加上这套房源是现房，既是新房，买卖关系简单，又有房本能操作很多二手房的骚操作。中介跟我说，最低能做到1成首付，也就是说50万首付，月供1.35万就能搞定，能感受到现在市场宽松，各种金融也活跃起来了。这里的操作有些敏感，我就不多说了，感兴趣的朋友还是扫下方二维码，加微信我们来聊。这套房真的还蛮笋的，市场秒的也是飞快，当天晚上7点中介就告诉我，已经卖出去了。为什么我最最近常常告诉大家，要赶紧去看市场了呢？因为现在的市场真有明显开始转向了，好的笋盘大家是真的在积极下手了，一般人可能都不知道消息，机会就已经没了。所以我常常在文章提醒大家，现在要多去市场看看，多跟中介搞好关系。真的，每个人看到的信息不同，看到的世界也完全不同。我们天天泡在市场里，最近的真实体验是笋盘越来越多，去化都挺快的。比如深圳百花片区，之前因为学区降价幅度很大，跌幅50%都有，但现在降幅逐渐到位，单房一两百万就能让孩子读名校，性价比又出来了，最近百花片区好多业主开始跳价了。不过还是有降价的笋盘，这些去化就非常快了，比如群星广场前几天有套单房，挂出来3天就没了。说抢房，真的不是夸张。大家知道，深圳市场我们是有专业团队的，最近我们团队持续踩盘调研整理了深圳市场的最新成交信息和低于指导价的笋盘，想要了解深圳市场和机会的朋友，老办法扫下方二维码，我把资料发给大家。不仅深圳，广州也是如此。疫情放开以后，广州的市场也迅速热了起来，据广州中原研究发展部数据显示，广州复工首周（11.28-12.4），一手住宅网签1478宗，环比大涨310.6%。上周开盘的黄埔保利锦上，周末售楼处是人山人海，下图是广州plus拍摄的照片，诚意登记已经过千。为什么这么火爆？离不开项目定价3.2-3.9万/平，此外首笔款低至1成，还有18个月的超长分期。虽然网络上到处是等等党，但从市场来看，大家是识货的，现在降价诚意到的项目，反响都不会太差。除了广州，我也看了看最近出新政策的几个城市。武汉，传闻二环取消限购的第一天新房网签达3800套，我看了下数据，没有这么夸张，但单日成交达711套，环比涨了3倍，成交也是明显回暖。四新、光谷等售楼处的人气都活跃起来了，不少项目开始刷起了喜报，3天53套，2天37套等等应接不暇。南京也传来热讯，二手房首付比例6改4后，市场还是有反馈的，双十二当天据称认购423套房源，成交640套房源，单天成交了1063套房，也是很夸张。诸多信号，实际上都指向：市场的情绪，已经在出现变化。政策刺激不是没有作用的，价格到位，大家该出手的时候，还是会出手的。不过我也要声明一下，这不是说市场已经全面回暖，开启全民抢房热潮。而是市场真正的笋盘，已经开抢了。但这些都是不看市场，不可能抓到的信息。所以再说一次，有需要的朋友，抓紧看市场啊。机会又来了，希望这次你不会错过!本周大胡子李老师会亲自带队考察团，这次考察的城市是我们一直看好的珠海，对珠海感兴趣的朋友，或者对城市考察、市场调研感兴趣的朋友，可以扫下方二维码，了解考察团详情。大家知道，我们团队长期浸泡在市场里，像文章这样的降价消息、成交信息、笋盘信息，我们平时都有监控的，消息可能要比大家更灵通。如果你想知道你手头的资金现在最适合买哪里？或者单纯关注你的城市最近市场有何变化？有没有降首付、降月供等资金骚操作？怎么买？也可以扫下方二维码，后续更多消息我们会在朋友圈及时更新。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

疫情防控政策转向实在是太快了，但没想到深圳楼市转向的速度更快。前几天，最新的防疫“新十条”出来了，很多人都没有反应过来，深圳楼市却反应过来了。首先是政策层面。有传言称深圳离异家庭首付有了新变动。离异两年内，离异前家庭如果有一套深房，无房无贷一方从之前的7成首付变为5成首付。当然这事具体还没官宣，但是放松的意图已经很明显了。图源：房地内参然后是成交层面。截止到7号，深圳的二手房成交量为503套，上个月同期的成交，只有482套，成交量开始缓缓上涨。虽然从体量上看，这个成交量回暖力度暂时来说不大。但是大家要知道现在的市场环境已经差了大半年了，现在能回暖真的很不容易。不过成交回暖不代表成交价也在回归。我具体看了看最近几周深圳的成交价格，发现还是有不少楼盘的成交价跌得很惨很惨。就比如华润城二期，上个月成交了一套80平户型，成交价只有800万，比指导价价格低了25%，相比高峰期的价格，接近跌了一半。除了华润城之外，其实还有一部分小区的跌幅极大，但文章篇幅有限在这里就不全部列举出来了。上个月我整理过一批成交房源的价格，但那一批成交数据是10月份的，有点过时了。这两天我又整理了11月份深圳各个区域的最新成交价格数据，想了解自己关心的小区最近房价涨了还是跌了，可以直接扫码免费领取。我感觉防控放开之后，现在深圳市场的风向，像回到了两年前政策还没收紧的时候。两年前的深圳楼市是什么状况，市场调控太久，大家恐怕都已经忘了。那个时候还是能够看二手房成交价格的；各个板块的二手房价，也是清晰透明，平台那时还不会拿个指导价出来忽悠人。

市场，正在自嗨！之前说过，最早的是安徽六安，撤销了之前的降价房源，申请恢复备案价。可能城市存在感相对低一点，并没有引起大家的关注，但这次开始调价的是南京和深圳。前几天刷到一个消息：深圳多盘开始收回折扣，销售还让客户提高预算。11月27日，仁恒公园世纪三期新品加推，次日认购折扣上调，从94折调整至97折。南山新盘恒裕柏悦湾宣布，在11月28日涨价。11月30日，龙华新盘华侨城四海华亭发布通知称，“即日起收回两个点的折扣”。南京方面，有楼盘高喊，自12月1日起，所有优惠全部收回，也即涨回原来的价格。看来开发商们，已经闻风而动了。这里必须要提醒一句，有些城市哪怕出现开发商涨价的情况，也请保持定力，毕竟，有些是开发商的套路。全国这么多城市，到底哪些城市可以进场抄底了？还有哪些城市需要再等等？又或者哪些城市需要趁着回暖赶紧卖出？想知道的千万别错过我本周的闭门直播。本周的闭门直播中，我将重点讲一讲明年的经济走势和预判一波各个重点城市接下来的行情走势。这场直播我会针对大家最关心的几个重点城市行情给出解答，此外我也会推荐当下比较适合投资的城市和板块，对此感兴趣的朋友，千万不要错过。扫码添加微信，领取闭门直播链接。最大的底气——三支箭齐齐发出。房企是终于解渴了，11月28日，第三支箭射出，阔别了12年之久的允许房企并购重组的工具都用上了，可见救房企决心之大。政策出台，地产股一片偏红，房企终于从缺钱的状态中回血。而不缺钱之后，房企自然不那么着急促回款，尤其还是降价促销。于是就有了上面那一幕，折扣收回、酝酿涨价，开发商们还是有点想法的，市场本身买涨不买跌，那不如涨价促销售。但至于市场的反应，就还得看看12月份的成交数据了。不过从11月的成交数据来看，个别城市已经出现扭转。深圳11月二手房成交2168套，环比增长25%，杭州二手房成交5276套，环比涨幅约41%。这2个城市在过去的1年时间，都处于成交低迷的状态，但11月却又有了些许复苏的信号，或许属于这2个城市的最冷冬天即将结束。不过，别开心太早，最终的结果反馈，还得看12月。12月一定是关键的一个月，一年的年末，疫情防控转折的起点，以及多城实行最低房贷利率的最终期限。大家如果有印象应该还记得，9月份出台的新政，允许部分城市房贷利率“因城施策”，这就导致有城市的房贷利率低至4%以下，全国最低首套房贷利率来到3.7%。这样的低利率，是有时间限制的，就是到12月31日止，期限一到恢复原有利率。另外，今年LPR利率到底以什么数字收尾，看的也是12月20日，这决定了大多数人的明年一年的房贷利率，尤其是呼声很高的存量房贷利率打折，到底会不会有，重点也看12月。几乎所有眼睛都会盯着12月的任何风吹草动。当然，我们也会第一时间关注市场变化，因为现在有些东西落地速度很快，留给大家反应的时间很少，盯紧消息，并快速做出准备，这可能是我们普通人能抓住的最平凡机会。由于公众号一天只能发文一次，很多消息来不及推送给大家，大家可以先扫码添加我的微信，后续我掌握到的市场消息，会第一时间同步给加我微信的粉丝，也会发在朋友圈里。说回关于开发商主动收回折扣，酝酿涨价这事。这只在个别城市存在，从全国的数据来看，11月普遍还是跌比涨多。克而瑞研究中心统计数据显示，刚刚过去的11月，重点30城成交面积环比下降14%，创下半年单月新低，同比跌幅扩大至30%。11月百强房企销售规模环比继续下降0.3%。前11个月50强房企中，只有越秀、万达两家房企销售正增长，其余皆在谷底沉沦。显然，全面复苏的信号是没有出现的。但是，也有异动的信号。从我们每月监测的中国房价行情网的二手房挂牌数据来看，11月有13个城市房价环比上涨。除了一线城市以外，宁波、苏州、青岛、长沙等几个二线城市均出现挂牌价上涨的情况。所以起码有一点是明确的：业主信心有所回归。业主信心回归，开发商回血，市场自然就躁动起来了。但这次回暖会如往常那么快吗？过去几次楼市低迷，基本都靠楼市政策刺激回暖，今年也经过了多轮刺激，但结果不尽如人意。最大的问题在于：购买力是否已经回归。开发商的涨价，可能只是单方面的，市场到底买不买单，才是最关键的。深圳虽然有个别开发商出现涨价情况，但我了解到仍然有开发商继续执行打折优惠。比如罗湖的一个单盘，只需要付一成首付，剩下的由开发商直接送。开发商其实心里有数，当前借钱虽然不难，短期的资金问题已经结束，但是借钱还是要还的，最终要让房企健康平稳的终端，还是得靠销售回款。这么看，你其实也就明白了，“涨价”可能也是“促销”的一种手段。买涨不买跌的心理影响之下，涨价有时候或许比降价更容易引导市场情绪，从而达到去化的效果。毕竟多数人其实缺乏了对信息筛选和判断的能力，看到成交回暖，市场火热，就开始焦虑赶紧入场。所以制造火热，本身也是一种促销手段。要不要担心大反弹？从当前的情况来看，涨价还只是少数，这说明大部分开发商是自知且自重的。现在离年底不到一个月时间，这个节骨眼去涨价，不见得会有好效果。因为多数人的问题是兜里没钱，经过口罩3年的影响，收入不稳定，加上过去1年楼市遭受挨打，对房价还能不能继续这么大涨保持怀疑。因此，观望我相信仍然是大多数人的选择。但是，我们要相信一个事实：口罩行情不会影响中国经济总体向上的趋势，但确实会短期影响大家的收入。偏偏房产就不是一个短线能看到钱的投资产品，楼市和股票最大的区别，就是楼市“流动性差”。房子不是买了就能卖，而股票今天买可以明天卖。这也说明，买房更需要耐心和长持，并且买房投资就像是养猪，你每个月都要花钱喂养，但猪是不是一定能长大？不一定，万一你买的就是一直不会长大的小香猪呢？担心买错，短期收入还没恢复，这就是很多人会犹豫、观望、徘徊又始终下不定决心的原因。这里我要提醒一点，口罩如果全面取消，市场情绪肯定会起来，多数城市会有一波反弹和回暖，11月的房价地图中已经有苗头。但这波反弹，我的预判是强度不是很大。可如果情绪回归，再加上刺激经济的手段频频放出，之后3-6个月左右，市场价格估计真的会开始上调。所以明年市场行情一定会比今年好，价格也一定会比今年略有上调。当然了，前提是你得会买“猪”，买到一只能长大的肥猪。好了，我会持续关注市场的变动信号，第一时间也会通知大家，政策的转向虽然不会第一时间刺激房价，但时间一定会慢慢有反馈。建议大家有些市场信号一定要会辨别，并学会分析，如果实在不懂，那就扫码加我微信吧，我可以帮你好好分析。对了，现在留给大家卖掉垃圾资产的时间也不多了，抓紧时间卖掉找更好的标的换仓吧！不知道自己买的房子算不算垃圾资产，不确定要不要优化的，可以加我微信，我来给你免费做个诊断的，但名额有限，先到先得。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

有人认命，有人认理，但是买房这件事要认逻辑。凭什么有人买房赚钱，有人买房亏本？还是思维的差异！我见过很多房子连跌三五年的，就是因为他们不明白，买错房是普通人很容易犯的一个错误。那些让他们认为理所当然的情况，有时候就是你买错房的“罪魁祸首”。他们买房的想法和时机非常朴素，住习惯哪里买哪里，买得起哪里买哪里，家人朋友推荐买哪里就买哪里。最后，蓦然回首，发现自己被套牢了。身边这样的人，你回去问问，你发现真的不少，尤其是今年，经济下行，房价下跌，不少买错房的人想出手都很难。所以大胡子李老师一直说过，过去楼市闭眼买就赚，未来楼市是属于专业领域，得有系统学习思维，才能买到还能上涨的房子。所以，我们这次也为粉丝朋友们提供一个机会，加入我们的5天买房特训营，只需要9.9元，不到一杯奶茶钱。在群里有10节干货课程，还有平时在公开领域上看不到的闭门直播福利。什么时候该买房，什么时候该卖房，买房和卖房分别都要注意什么，来5天特训营，多个真实买房案例逐步拆解，理论与实践高度结合，专业助教老师全程1v1伴学。扫码购买后，耐心等待，会有我们助教老师联系您。下文，也给大家分享几个我身边遇到的真实案例吧。买房是有成本的，不止是金钱，还有时间成本和机会成本。

今天，“行程卡”完成历史使命，光荣下线。大幅“放开”之后，比人更兴奋的是楼市。不少城市的行情正在光速回暖。比如广州：解封第一周，广州一手房网签面积为14.86万㎡，对比解封前一周，暴涨294%；二手住宅共成交289宗，环比回升9.1%，业主报价指数连续4周上涨。比如深圳：二手房成交量11月达2168套，摆脱2000套“魔咒”；近期市场更加热烈，甚至网传上周末网签超500套，虽然可信度不高，但也说明预期正在加速回归。再比如苏州：11月住宅成交5160套，重回单月5000套的关口，环比上涨43.57%，同比上涨19.61%。比如上海：根据同策研究院数据，11月上海全市访客指数环比上升34.99%，同比上升98.72%，即便与最火热的2019年相比，来访量也较活跃；成交量上，12月第一周，上海市新建商品住宅成交面积32.95万平方米，环比增加63.42%。除了上面这些城市，还有南京、厦门、合肥、佛山、青岛、济南、成都、西安、天津等一批城市从上周开始，已经陆续有政策松绑。这么多城市，到底哪些城市可以进场抄底了？还有哪些城市需要再等等？又或者哪些城市需要趁着回暖赶紧卖出？想知道的千万别错过我本周的闭门直播。本周的闭门直播中，我将重点讲一讲明年的经济走势和预判一波各个重点城市接下来的行情走势。这场直播我会针对大家最关心的几个重点城市行情给出解答，此外我也会推荐当下比较适合投资的城市和板块，对此感兴趣的朋友，千万不要错过。另外，本周我们有一个线下考察团即将开团，这次将由我亲自带队，带大家看一看全国当前最有价值的一个板块，想知道这个地方是哪里，或者想和我一起面对面交流的朋友，扫码添加微信，了解详细信息。今天这篇先重点说一个明年很有可能出现暴击回暖的城市：武汉！别不信，此刻的武汉已经到了近10年最佳的买入时间。为什么现在的武汉值得买入？一方面，武汉突然放松政策，市场利好应出尽出；另一方面，武汉经历漫长的回调，价格已经几乎见底。我们一条条来看：不少非武汉本地的朋友可能并不了解，武汉的这一轮政策的松绑非常罕见。首先，限购出现放松。12月8日，武汉放松限购，除了门槛很高的滨江两岸，其余的区域都可以直接购买。这对于市场而言，绝对是一波明显的刺激。一方面外地人武汉买房已经没了资格限制，另一方面，对于本地置换客来说，卖旧买新的资格门槛也大幅降低。大家都知道，对于楼市而言，限购政策一旦松动，市场就会像是磕了药一般。过去的每一轮涨幅，无论是2009年还是2016年，都是因为出现了限购的松动，引爆了各地市场。不出意外的话，明年上半年就可以明显感受到房价的上涨。其次，首付和利率上，出现惊天优惠。在首付上面，武汉目前是“双低”的模式，具体来看就是：首套首付两成，二套首付三成（认贷不认房）。不得不说，熟悉的戏码又一次上演。要知道，武汉2016年的那一波房价上涨，就是因为贷款政策的松动推动的。当年的武汉也是出台低首付政策，结果市场瞬间就沸腾了，短短几个月，很多热门板块房价就出现了翻倍式上涨。你以为这就结束了？No、no、no，首付都降了，利率上的优惠当然也要跟上。目前在武汉，首套按揭贷款利率最低执行3.9%利率，同时政府还会减免部分维修基金和赠送消费券礼包。然而，这样的优惠窗口期正在收紧，3.9%利率的截止日期是12月31日。也就是2023年1月1日之后和银行签约办理贷款的，利率恢复到4.1%的水平。低利率的窗口期只有这短短的不到二十天了。一旦利率恢复，商业贷款100万的话，30年的利息就要多付16万，平均每年要多还5300多块。其实，利好渗透之后，市场的反馈远比我们想的要迅速很多。武汉在解除限购后成交已经肉眼可见走高。在12月9日这天，武汉网签711套，达到了近半年的最高峰。2022年还剩下十几天，此时的武汉楼市拿出了绝对的诚意：限时放开限购区域、首付比例、购房优惠和3.9%的房贷利率。可以预料，这个月的武汉成交数据，一定不会让人失望，回暖的大门已经缓缓打开。再来看看武汉现在的房价：可以看到，武汉当前的均价相比最高时已经回调了超10%。悲观者看当下，乐观者看未来。如今，政策利好尽出，市场正在恢复，先前房价跌出来的幅度，就是未来上涨的基本空间。此刻，就是押注武汉楼市和明年经济恢复预期的绝佳时期！这里必须要提一下，我们团队在武汉就有团购项目，各方面都不错，还有很大可能博暴击，叠加低利率，可以做到超低首付上车。这在强二线城市中，非常罕见，无论是刚需自住还是投资博收益，我都非常建议抓住这次机会。我们团队上周末就已经到达武汉，已经帮助很多跟团的客户成功置业武汉。如果你也想参与武汉团购，想实地感受武汉的市场情况，可以扫码添加加我微信，将项目资料和具体市场信息反馈给你。回归城市，为什么武汉值得坚定看好？因为“中部老大”的城市价值毋庸置疑，因为全国人民都知道武汉是牛掰的。2021年GDP全国排名中，武汉排在第9。2021年武汉常住人口增量1200万，全国重点城市排名第1。有人有钱，这就是武汉楼市价值的“护城河”。除此之外，武汉的地理位置可以说非常优越，“九省通衢”绝对不是虚名。武汉，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽和长江中游航运中心，高铁网辐射大半个中国，是华中地区唯一可直航全球五大洲的城市。武汉得天独厚的地理位置，也基本注定国家对它的关注度非常高，九大国家中心城市之一的头衔才会落棋到武汉。如果说，地理位置、交通情况只是武汉角力中部的基本因素，那么人才实力就是武汉最有力的武器。武汉的大学生数量全国第一，每年上百万的高校毕业生，哪怕留住十分之一，都是10几万，比起人口净流出的城市而言，这就是武汉最大的底牌。综上来看，影响城市发展的关键要素：地理位置、政策、经济、人口，武汉统统满足。武汉的城市实力，从来都毋庸置疑。最后，我想说的是，当疫情的影响散去，市场会率先奖励那些抢跑的人。最近这张图在朋友圈中疯转：图中这些关键的节点，赶上的人应该已经狠狠赚了一笔，就算没有赚到什么，也至少也是在低处上车的有房一族了。当大多数人都在感慨房价太高，买不起房时，殊不知，曾经有几个关键的机会摆在面前，你没有珍惜。人性正是如此：没有房的始终希望房价下跌，但真正跌了，又不敢买。话不多说，如今新的周期已经明牌，敢出手的始终还是一小波能够窥见周期的少数人。最后，必须要提醒一下：前5次的是大普涨周期，只要有勇气有资金就能吃到涨幅；即将到来的是大分化周期，在有钱有资金的情况下，更需要谨慎，因为乱买反而会亏钱甚至被套牢。如果你真的有投资的需要，我建议你先研判一下明年的市场情况和经济走势，加我微信送你一份1.6万字的全国经济报告，我看完之后觉得内容比较客观，里面从不同维度讲解了今年的宏观情况，更关键的是，当中还预测了未来的经济情况。在你持币入场之前，我觉得有必要了解一下这份报告，观点或许并不是100%正确，但至少对我们的帮助是实打实的，我会免费送给今天前20位添加我微信的朋友，赶紧扫码，先到先得。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

一则话题并不算新鲜的新闻，登上了热搜第二。12月5日，中国香港。一位女士20年前花4万首付，买的一套共有产权房，20年后升值千万，卖掉后赚了400多万。20年前，能有勇气拿出4万来买房的，大多不是泛泛之辈。只是我不免多想了一点：这位女士并不是个例，甚至赚更多的我也见过。可她的故事为什么会登上热搜？我想了想，最合适的回答可能只有一个：很多人已经开始关注接下来国家要发展的重点——经济。别看评论区底下吵吵嚷嚷，可当他们点开这条热搜进来的一瞬，就已经暴露了一个事实——当国家从重点防疫转向到重点发展经济时，个体跟进的速度是很快的。楼市作为提振经济的关键行业，但凡有点风吹草动，总能高高吊起人们的好奇心。来来来，接下来的一场闭门直播，讲一讲明年经济走势和预判一波各个重点城市的行情。这场直播我会针对大家问的最多的问题给出解答，大家问的最多的城市给出投资建议。有任何问题，先赶紧添加微信私聊我，我好提前汇总一波，并在闭门直播中详细解答。搞钱的氛围又回来了。从近期发生的事情来看，一个变化非常明显：国家要大力发展经济的决心非常大。先是国二十条、新十条尘埃落定，全民核酸、健康码、场所码、落地检依次退出舞台，目的只有一个：为发展经济开道。另外，仔细对比今年的两次政治局会议（12月6日和7月28日）也会发现，前后相差4个多月，信号却大不相同。①

没想到，第三支箭发出，房企得救了，马上就有点自嗨的意思。之前说过，最早的是安徽六安，撤销了之前的降价房源，申请恢复备案价。可能城市存在感相对低一点，并没有引起大家的关注，但这次开始调价的是南京和深圳。前几天刷到一个消息：深圳多盘开始收回折扣，销售还让客户提高预算。11月27日，仁恒公园世纪三期新品加推，次日认购折扣上调，从94折调整至97折。南山新盘恒裕柏悦湾宣布，在11月28日涨价。11月30日，龙华新盘华侨城四海华亭发布通知称，“即日起收回两个点的折扣”。南京方面，有楼盘高喊，自12月1日起，所有优惠全部收回，也即涨回原来的价格。看来开发商们，已经闻风而动了。最大的底气——三支箭齐齐发出。房企是终于解渴了，11月28日，第三支箭射出，阔别了12年之久的允许房企并购重组的工具都用上了，可见救房企决心之大。政策出台，地产股一片偏红，房企终于从缺钱的状态中回血。而不缺钱之后，房企自然不那么着急促回款，尤其还是降价促销。于是就有了上面那一幕，折扣收回、酝酿涨价，开发商们还是有点想法的，市场本身买涨不买跌，那不如涨价促销售。但至于市场的反应，就还得看看12月份的成交数据了。不过从11月的成交数据来看，个别城市已经出现扭转。深圳11月二手房成交2168套，环比增长25%，杭州二手房成交5276套，环比涨幅约41%。这2个城市在过去的1年时间，都处于成交低迷的状态，但11月却又有了些许复苏的信号，或许属于这2个城市的最冷冬天即将结束。不过，别开心太早，最终的结果反馈，还得看12月。12月一定是关键的一个月，一年的年末，疫情防控转折的起点，以及多城实行最低房贷利率的最终期限。大家如果有印象应该还记得，9月份出台的新政，允许部分城市房贷利率“因城施策”，这就导致有城市的房贷利率低至4%以下，全国最低首套房贷利率来到3.7%。这样的低利率，是有时间限制的，就是到12月31日止，期限一到恢复原有利率。另外，今年LPR利率到底以什么数字收尾，看的也是12月20日，这决定了大多数人的明年一年的房贷利率，尤其是呼声很高的存量房贷利率打折，到底会不会有，重点也看12月。几乎所有眼睛都会盯着12月的任何风吹草动。当然，我们也会第一时间关注市场变化，因为现在有些东西落地速度很快，留给大家反应的时间很少，盯紧消息，并快速做出准备，这可能是我们普通人能抓住的最平凡机会。由于公众号一天只能发文一次，很多消息来不及推送给大家，大家可以先扫码添加我的微信，后续我掌握到的市场消息，会第一时间同步给加我微信的粉丝，也会发在朋友圈里。说回关于开发商主动收回折扣，酝酿涨价这事。这只在个别城市存在，从全国的数据来看，11月普遍还是跌比涨多。克而瑞研究中心统计数据显示，刚刚过去的11月，重点30城成交面积环比下降14%，创下半年单月新低，同比跌幅扩大至30%。11月百强房企销售规模环比继续下降0.3%。前11个月50强房企中，只有越秀、万达两家房企销售正增长，其余皆在谷底沉沦。显然，全面复苏的信号是没有出现的。但是，也有异动的信号。从我们每月监测的中国房价行情网的二手房挂牌数据来看，11月有13个城市房价环比上涨。除了一线城市以外，宁波、苏州、青岛、长沙等几个二线城市均出现挂牌价上涨的情况。所以起码有一点是明确的：业主信心有所回归。业主信心回归，开发商回血，市场自然就躁动起来了。但这次回暖会如往常那么快吗？过去几次楼市低迷，基本都靠楼市政策刺激回暖，今年也经过了多轮刺激，但结果不尽如人意。最大的问题在于：购买力是否已经回归。开发商的涨价，可能只是单方面的，市场到底买不买单，才是最关键的。深圳虽然有个别开发商出现涨价情况，但我了解到仍然有开发商继续执行打折优惠。比如罗湖的一个单盘，只需要付一成首付，剩下的由开发商直接送。开发商其实心里有数，当前借钱虽然不难，短期的资金问题已经结束，但是借钱还是要还的，最终要让房企健康平稳的终端，还是得靠销售回款。这么看，你其实也就明白了，“涨价”可能也是“促销”的一种手段。买涨不买跌的心理影响之下，涨价有时候或许比降价更容易引导市场情绪，从而达到去化的效果。毕竟多数人其实缺乏了对信息筛选和判断的能力，看到成交回暖，市场火热，就开始焦虑赶紧入场。所以制造火热，本身也是一种促销手段。要不要担心大反弹？从当前的情况来看，涨价还只是少数，这说明大部分开发商是自知且自重的。现在离年底不到一个月时间，这个节骨眼去涨价，不见得会有好效果。因为多数人的问题是兜里没钱，经过口罩3年的影响，收入不稳定，加上过去1年楼市遭受挨打，对房价还能不能继续这么大涨保持怀疑。因此，观望我相信仍然是大多数人的选择。但是，我们要相信一个事实：口罩行情不会影响中国经济总体向上的趋势，但确实会短期影响大家的收入。偏偏房产就不是一个短线能看到钱的投资产品，楼市和股票最大的区别，就是楼市“流动性差”。房子不是买了就能卖，而股票今天买可以明天卖。这也说明，买房更需要耐心和长持，并且买房投资就像是养猪，你每个月都要花钱喂养，但猪是不是一定能长大？不一定，万一你买的就是一直不会长大的小香猪呢？担心买错，短期收入还没恢复，这就是很多人会犹豫、观望、徘徊又始终下不定决心的原因。这里我要提醒一点，口罩如果全面取消，市场情绪肯定会起来，多数城市会有一波反弹和回暖，11月的房价地图中已经有苗头。但这波反弹，我的预判是强度不是很大。可如果情绪回归，再加上刺激经济的手段频频放出，之后3-6个月左右，市场价格估计真的会开始上调。所以明年市场行情一定会比今年好，价格也一定会比今年略有上调。当然了，前提是你得会买“猪”，买到一只能长大的肥猪。好了，我会持续关注市场的变动信号，第一时间也会通知大家，政策的转向虽然不会第一时间刺激房价，但时间一定会慢慢有反馈。建议大家有些市场信号一定要会辨别，并学会分析，如果实在不懂，那就扫码加我微信吧，我可以帮你好好分析。对了，现在留给大家卖掉垃圾资产的时间也不多了，抓紧时间卖掉找更好的标的换仓吧！不知道自己买的房子算不算垃圾资产，不确定要不要优化的，可以加我微信，我来给你免费做个诊断的，但名额有限，先到先得。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

每周日的固定节目来了，今天这篇继续给大家分析分析这周大湾区楼市的新闻。最新的防疫新十条已经开始执行，全面防控成为过去式，现在是拥抱新常态的时候了。而随着政策的转向，最近深圳市场的变动也很大，成交数量明显增加了。我预感接下来随着市场很可能还会有变动，而且不排除会有小政策调整先预热，后面再来个大招。现在就是深圳楼市最微妙的时刻，有任何风吹草动都是很关键的市场信息，大家都知道，富人和穷人的差距主要就是信息差，它决定了你能不能抓住真正的机会，更早掌握信息就能更早做决策。我们团队最近一直在关注深圳最新的市场成交、最新价格、银行贷款政策变动、房贷利率以及降价楼盘等信息，这些第一时间获取的信息，都会和我们添加我们微信的粉丝分享。过去一周我们专门收集了深圳最新的市场成交价格和深圳各大小区最新挂牌价，并整理成了资料包，大家如果想要，可以扫码添加微信领取。深圳管控大踏步放开，地铁不查验健康码深圳地铁最新公告显示，乘客搭乘深圳地铁不再查验健康码。深圳疫情防控进一步放开。与此同时，随着疫情防控新十条的公布，深圳还取消了外市入深“三天三检三不”政策，高风险来深人员，实“七天居家隔离”，不需要三天三检。大胡子点评：深圳地铁官宣不查验健康码，相当于宣布深圳已经不再进行疫情防控，自从不做核酸之后，看健康码已经没有什么必要，取消很合理，也进一步证明了深圳恢复经济的决心，当然，大家的个人防护还是要继续坚持，能不感染尽量别感染，尽可能减少病毒对个人生活的影响。深圳多家银行推出房贷延期还贷深圳多家银行推出房贷延期还贷服务，部分银行根据疫情影响程度并结合客户具体情况，可提供个人住房贷款延期政策。而在具体执行上，国有大行相对严格，股份制银行相对宽松，对于申请者的条件也有不同限定。部分银行可延期3-6个月。大胡子点评：延期贷款之前在广州就已经开始执行，考虑到之前因为封控导致很多人收入减少，楼市也比较低迷，增加延期贷款的选项也是一个比较有人情味的操作，毕竟把房子变成法拍房，对业主和银行来说都不是好消息。不过当下很多银行对于延期还贷的要求不一样，并不是所有业主都能申请，有些银行的要求细则会严格一些，有些银行则会松一些，我整理了深圳各大银行延期还贷的细则要求，想要可以扫码领取。佛山全域放开限购12月9日，佛山住建局正式发文明确：自2022年12月10日起，在本市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。随着原本保留的3个限购区域放开，佛山如今已经实现全面放开限购，同时也是佛山时隔7年，再次全面放开限购。大胡子点评：佛山是大湾区恢复经济增长目标之后第一个放开限购的城市，一方面是佛山本来没有楼市调控的包袱，之前的调控都是跟风为主，另一方面，大环境也鼓励地方自主执行政策，符合因城施策的方向。佛山放开限购只是一个开始，更重要的问题是接下来会有哪些城市会跟上？我个人认为很可能是东莞。在大湾区，东莞是另一个潜在放开限购的城市，毕竟最近东莞开发商也已经开始慢慢收回之前的折扣，市场信心在回归，当下几个限购的区域比如主城区和松山湖，也是东莞市场以往最活跃的区域，如果东莞想要让楼市经济重新焕发活力，放开限购是必然选择。深圳多个开发商收回折扣，信心回暖最近一周，深圳开发商陆续开始收回折扣优惠。龙岗新盘仁恒公园世纪三期，折扣优惠从94折调整至97折；坂田的云望府，宣布所有还在售的房源，价格全部上调4%；宝荷的The

近期政策方面的好消息真的太多了，可能大家都还处在消化政策的过程中，但我要提醒大家，政策一旦转向，落地的速度是很快的。大家现在应该也深有体会，从务必每日核酸到非必要不核酸的转变速度有多快。因此，我们要关注政策的变动，更要关注市场落地的变化，及时做出动作（比如做好药物储备）。也提醒大家，最近身边很多朋友开始阳了，大家还是要做好安全防护，自己才是个人健康的第一责任人。口罩还是要坚持带，毒性减弱但生病也不好受，我找朋友拿了一份阳性居家手册。里面有很多疫情居家备药自救的注意事项，比如中药和西药不建议一起用，比如什么情况千万不要耽误要及时入院等等，很详细，需要的朋友扫下方二维码，加微信我发给大家。说回楼市方面，抱着没有调查就没有发言权的心态,我周末趁着热度跑了一圈深圳市场。作为全国楼市走向的风向标，一旦深圳起势，会犹如星火燎原，瞬间点燃市场。那么，当前的深圳市场，究竟如何？而全国市场都有了哪些新变化？市场热度在逐渐好转。就我了解的市场情况，周末2天市场热度明显好转，中介的带看量和成交量有明显上升。中介告诉我，他自己手头上近期已经有3单准备成交。他预计本月成交会在3000套左右，而11月份是2168套，如果12月份真的能突破3000套，那就是给2022年开个好头了。之前我们预测过，现在到春节前后，市场会有第一波政策后的反应。不是房价反弹，而是成交好转。很明显，深圳已经走在了第一波反应的路上，虽然深圳并没有放松的政策出来。但此前经过市场洗涤和博弈，现在二手房价格有近4-50%在指导价边缘摩擦了。换言之，这是因为深圳房价筑底引起的市场热度回归。当然，政策是最好的助推。未来政策对当下最大的影响，其实就是预期信心。当你知道明年要大力发展经济，你会对明年的就业更有信心，对收入更有信心，这会让你现在更有勇气背负房贷压力。所以政策出来之后，大家处于明年房价要涨的预期之下，会停止情绪的摇摆，抓紧时间出手。之前有很多粉丝朋友留言，都说楼市要好转，但是没钱怎么买房？人很容易把自己代入生活中的大多数去考虑。你住在富人区，你觉得大家买包都是1万起步，你失业没钱，你以为大家都和你一样处在水深火热中。实际上，社会的参差本就是同时存在的。没钱的，2023年的首要任务是好好赚钱。而那些做好资金储备的，才会是这一轮楼市复苏的参与者。除了深圳市场，我了解到的情况是，从上周开始，强二线城市开始松绑政策。南京、武汉、厦门已经抢跑，据说武汉在解除限购后一天成交了3000多套房子。当前确实武汉处在至少10年内都难见的上车窗口期。最后一个月，限时放开限购区域、首付比例、购房优惠，再加上首套3.9%的房贷利率，加上对明年经济恢复的预期，武汉在这个月的成交数据一定很亮眼。我们在武汉也有团购项目，当前的低利率窗口在强二线城市中，真的很少，不管是刚需还是投资，我还是建议抓住这波机会吧，想详细做进一步的市场消息了解，可以扫码加我微信。我们团队这个周末就在武汉，包括深圳市场也一直有团队跟进，抓住市场一手消息，才能让你全面了解当前的行情。市场便宜的钱好多。深圳市场热度开始回归，除了政策助推，价格筑底之外，市场的小动作还是比较多的。虽然深圳现在仍然严格执行二手房指导价和限购限贷，但有些操作是可以做的，话题有些敏感，我就不展开说了，你想详细了解的，可以扫上方的二维码加我微信。总之，现在市场便宜的钱很多，低利率方式也多，所以今年很多人提前还贷，有一部分就是为了转贷的。深圳市场的第3个信号是，这波出手的多数是刚需。据我了解，当前出手的多数是刚需，以2房，总价3-500万左右的居多，且多数是贴着指导价卖的。这也说明刚需在出手捡笋，市场的反应力开始觉悟。实际上这也是深圳楼市的一个健康状态，如果是改善和投资入场，很容易推高市场热度，造成炒房氛围。当市场是刚需入场，随后是改善和投资，市场的热度回归才是递进且健康的。当前深圳就是在这种热度回归前期，所以春节前后这2个月，最晚不到明年3月，就是刚需出手的最好时机。再往后市场觉悟的速度会越来越快，业主估计挂牌也会越来越高，甚至会有不少业主可能等着回暖之后再买了。上周佛山开始全面取消限购，当时市场小道消息说东莞会在元旦前后跟进。而深圳目前还没有任何消息，但如果真有消息的时候，市场估计得炸。小道消息说有些居住属性为公寓、宿舍，土地性质为住宅的房子，很可能会取消限购，目前还没官宣，我们还是不信谣不传谣。所以没有好消息之前，对刚需反而是个好消息。不过我也说了，现在强二线城市已经应松尽松，我们窥探历史可以发现：政策放松时，是从三四线、二线、一线逐渐放开房价上涨时，是从一线、二线、三四线依次开始。这20多年来从未改变，未来也不会改变，这是城市价值决定的。现在政策已经放松到二线城市为止，再下一步就会对一线城市出手了，具体怎么松，深圳可能是二手房指导价，其他城市有可能是限贷政策。我建议这1-2个月一定要密切关注政策是市场风向的变化，有时候虽说是小道消息，但也不是空穴来风，懂的都懂。我有些市场的小道消息不会在文章中直接说，担心敏感度，大家想了解的话，可以加我微信，一般一些市场的一手消息，我会第一时间分享给加我微信的朋友。跑完深圳市场后，其实对楼市的走向是越来越清晰了。深圳12月的成交一定比11月会好，并且连续2个月出现年底的翘尾行情。实际上，不止深圳，我相信其他三个一线城市和强二线城市也会出现同样的市场行情。苏州11月的二手房成交5160套，环比上涨43.57%，同比上涨19.61%，杭州11月成交止住4个月连续下跌的态势。南京、厦门、武汉、佛山等城市，在近期的政策刺激下，我相信12月的成交一定也会有亮眼成绩。这个月15日有各项数据会出炉，还有一场中国国际金融论坛，20日还有一次LPR调整的机会，包括接下来还有没有更多的城市跟进政策。这些消息和信号都值得我们关注起来。这个冬天，楼市将到达了最底部筑底。而明年春天，和天气一同回暖的，一定还有核心城市的楼市。风已经转向，人也一定要跟随风向跑动，一点肺腑之言。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

经过这一年多的回调，其实深圳很多房子的挂牌价已经拥抱了指导价了。同样的预算，可能你能选到的位置更近了，空间更大了。说真的，二手市场慢慢活跃起来了，聊几点我最近观察市场之后的发现。1.上车的难度越来越小了。2.除了刚需上车，还有刚改在折腾。先来看第一条，为什么我说上车难度越来越小了。根据去年全国35个大中城市房价指数，在套均总价上，深圳刚需“上车”门槛为323万。所以在今年2月份，我们整理了300万可以选择的房源，下图是当时所整的南山区报价。不用怀疑，全部都是一房。一房不够住，想要大一点的面积，只能去到龙岗了，可以挑选到2-3房。图为年初龙岗区300万房子截选然而，208指导价已经出台近两年，距离我们上次收集数据也过去了10个月。这些房子现在的卖多少钱呢？上面提到的南山的仓前锦福苑，之前主打小户型上车流行的时候这个户型特别火，32平成交300万左右，单价9.3万左右。现在呢，单价已经跌到到6万左右，最新7月份成交的一个小户型48平是320万。之前30平户型我问了一下，现在已经挂牌220万左右，可谈。再举个例子，南山南油的福海苑23平的小房子，去年4月295万成交了一套，单价12.83万/平。我们年初的时候统计报价是300万。到了9月份196万成交，我询问了同户型的最新报价已经都在200万以下。去年300万才能买到的房子，现在200万不到就能上车了。降价是今年业主的保护色。再来看看龙岗布吉，我记得年初整理的时候，这个小区的交易特别高，萎靡的行情里一个月还是有十几套出货的。当时300万可以买50平到60平的2房，单价5万出头，在布吉这个位置，刚需上车很合适。然而现在最新成交58平成交220万，单价3.79万，同样是300万，年初买58平的两房，年底买89平的三房。不查不知道，只有你想不到，没有业主做不到。我朋友听完之后都在感慨，深圳真的是用心在留年轻人啊。之前300万的房子，以前没有300万不敢想，现在200万感觉也可以搏一搏了。甚至同样300万，同一个小区，年初买两房，年末买89平的三房了。花一样的钱，选到的房源越来越多，面积越来越大，或者距离也越来越近了。作为刚需上车来说，300万去买新房，真的很难找到合适的。但300万如果准备买二手，还有非常多小户型可选。比如我周日的新闻里和大家分享的，东门168，螺岭学区房，高峰期成交300万，指导价174万，成交价157万，8天就卖掉了。对于考虑孩子学区的家庭，就很合适，可以贷出来更多的钱，价格也合适。现在买二手反而是更多家庭的选择。所以我说，现在深圳刚需上车越来越容易了，二手房的反击时刻已经来了。除了我上面举例的，还有很多楼盘的价格现在已经跌出了空间，但是切记，并不是跌得多就是笋盘，值得捡漏。价格低于价值的好房子，一直都在被市场消化，不确定还会持续多久。因为近期利好消息很多，昨天发布了优化防疫的新十条，在重要会议上也提出，2023年要重点稳经济。这对楼市来说是好消息，一旦经济复苏，楼市就有可能会有反弹的迹象。所以现在的低价，并不知道会延续多长时间。我的建议是赶紧了解市场，有需求的刚需可以择机入手，另外，进入11月以后市场利好消息一个接一个，重磅政策也发了又发。而在12月这个敏感节点，到底意味着什么，2023年的市场会有什么翻天覆地的变化？有些话题我不会在公众号说，有时候会在我的闭门直播中和粉丝分享，你可以先加我微信，私发闭门直播的链接给你。从上个月的成交数据来看，刚需正在加速进场。数据显示，成交面积段方面，成交占比有所增长的是60-90㎡和45㎡以下的住宅。从横向数据来看，60-90㎡的成交占比连续三个月都有增长，占比在当月都是最高的；成交户型方面，还是以2-3房为主流，尤其2房是11月成交占比唯一一个有上涨的户型。而就成交套数来看，据我们观察90平-144平的大户型成交一直都稳定的占市场成交一半以上。这也就是说明，除了刚需上车了，刚改也倾巢出动了。相较于新房，二手房不需要等，所见即所得，不会烂尾不用维权，位置也占据了核心位置。说真的，改善的业主应该是市场敏锐度非常高的。比如上周成交宝中的一套御景湾77平3房，满五年，12月2日业主刚把价格下调至610万，隔天房源就成交了，接近指导价。有人甚至调侃这是在抢房了。毕竟在宝中想要买到花园社区70平左右三房，好楼层好朝向满五年，基本没有选择。南山二手房市场，上周成交的一套天朗风清88平3房，南向中间楼层，满五年，没有硬伤。12月3日业主报价从780万降到740万，价格才刚刚降下来，晚上就成交了。图源深圳房客会小区88平3房报价都比指导价高至少100万左右，所以出现一套指导价放盘、且房源没有任何硬伤的笋盘，自然是要被市场抢的。还有一些降价秒光的房源，比如南山大学城标杆的宝能城，10月份93平的成交还在1000万，现在新出来的一套谈到960万成交了。之前的前海网红盘诺德国际假日，81平的三房11月底下调了价格，这个月3号谈到900万就成交了。成功改善的业主既要掌握一线消息，还要有非常敏锐的嗅觉和40米的砍价大刀。所以说很多人总是抱怨价格还是贵，还不是自己心里的预期。别人为了挖笋盘跑遍市场，你天天坐在家里嘴巴一张一闭抱怨深圳房价贵。你了解真实的市场吗？我之前就一直和大家说，关注市场，特别是二手房市场，保持敏锐度，建立市场消息网，很重要。不然哪天真的给你挖到一个笋盘了，你不认识，你不懂谈，你还吃亏。我们对楼市的判断，包括多个维度，高度严谨，从带看，成交走势，客户心态变化等等入手，懂的都懂了。今天也只开放20个名额加入我们独家的捡笋团，扫码加入。从价格上看，11月深圳二手房价环比跌3%，业主持续让利，也助力了交易量的抬升。无论是接近指导价成交，还是接近指导价挂牌的房源占比都在小幅增加。

行情如此，有人攥紧票子，有人趁机捡漏。还是那句话，此刻买房需要慎重，各种价格优惠之下千万要有定力，乱买真的不如不买。今天这篇，我就结合自己过去十余年来的行业经验，给大家讲清楚到底哪些城市的房子还值得买。废话少说，判断一个城市房子当下能不能保值和未来能不能增值，可以看下面这7个主要因素指标：1.经济规模2.人口规模3.财政收入4.人均收入5.土地供应6.儿童数量的增速7.上市公司数量提醒：接下来的内容全是干货，如果你时间充裕，请耐心看完，绝对刷新你的买房认知；如果你没有耐心，想直接“抄答案”，可以扫码添加微信，直接送你一份全国城市价值排行“大礼包”。明人不说暗话，“大礼包”中涵盖以下内容：1.全国主要城市经济规模排行榜2.近10年人口净流入城市排行榜3.全国主要城市财政收入排行榜4.全国主要城市人均可支配收入排行榜5.全国100城土地供应情况排行6.近5年全国各城市学龄儿童排行7.全国各城市上市公司数量排行资料包内容非常硬核，现在免费送给各位信任我的粉丝朋友，一定记得添加微信，私聊发送。下面内容，展开说说这7大因素。经济规模关注一个最最最基本的指标：GDP排名。过去几十年，中国的发展是城市化推动工业化，GDP是衡量城市实力的指标。牛掰的城市，GDP一定高，同样房价也不会低。就像钱不是大风刮来的，一个城市的GDP数据也不是凭空产生，而是要靠：产业。你去盘一盘那些GDP排名靠前的城市，都有自己的强势产业：深圳的科技、上海的金融、杭州的互联网等......强产业的背后伴随的就是工作岗位和高薪酬，代表的是城市的购买力。这也是我一直以来强调，买房跟着产业走的原因。强产业撑起的经济规模，就是一个城市房产价值的“护城河”，这是经过历史检验的：过去几轮周期中，房价易涨难跌的，恰恰就是那些GDP排名靠前的一二线城市；而这个逻辑，未来二三十年，基本不会变化。买房之前，先搜一搜所在城市的GDP水平，是第一步。根据最新公布的前三季度经济数据，排名前十的城市如下：上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、武汉、南京更加详细的排名和增速情况，我已经放在“大礼包”中。人口规模买房，请去有人口流入的城市。为什么你老家的人越来越少？生育率下降是一方面，人都跑走了则是另一方面。你上完大学知道去北上广深，同样，全国各地的人也都知道大城市好赚钱。前面说了，经济规模大的城市，代表楼市有够买能力；而人口规模大的城市，代表的就是楼市有足够的需求。在大城市赚钱，在老家买房的那一套，已经越来越不划算。某些小城市，甚至已经出现了房比人多的情况。楼市发展了几十年，有些地方已经二十万一平，你老家几千块钱每平的房价却还在跌。背后最大的区别就在于是否有人愿意接盘。人口红利的上半程已经基本结束，生育率下降的大背景下，越来越多城市开始放开门槛抢人，之后的“人口红利”只会属于少数能抢到人口的城市。所以，接下来判断一个城市房产是否还有价值，请关注是否有人口净流入。过去10年，人口净流入排名前十的城市如下：深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州、郑州如果想知道你所在的城市是否属于人口净流入城市，可以扫码添加微信，今天的“大礼包”中，就包含一份全国人口净流入城市名单。财政收入地方政府是否有钱，这绝对是城市资产价值重要的一部分。小区旁边的是滨江公园还是臭水沟，这关乎你的心情，更关乎财政。财政收入会影响到城市的医院、交通、教育等基础设施建设和社会福利等各个方面。举个例子，核酸时期的每日一检，封控时期物资送上门，这些都是财政实力的体现。买房选择财政收入高的城市，需要成为共识。毕竟，财政收入影响城市服务配套只是一方面，更重要的则是反映背后的纳税群体实力。税收高，意味着纳税主体多，纳税质量高。就比如，一线城市因为有各种头部企业，每年纳税规模非常可观。比如深圳的大疆、华为、腾讯，北京的各种国央企总部，上海的各大金融机构，杭州的阿里和直播电商企业。而这些企业带来的工作岗位和人群收入，才是撑起城市房产的坚实购买力。所以，买房一定要先看看你所在城市的财政收入如何，毕竟还有一些城市的财政已经出现了负增长。而我经过精心搜索，总结了2021年全国财政收入排名前十的城市为：上海、北京、深圳、苏州、杭州、重庆、天津、广州、南京、宁波而完整的2021年度地方财政收入40强榜单，我也放在了今天的“大礼包”中。人均收入收入水平与房价线性相关，人均可支配收入越高，消费能力越强。有时候，能否拥有某些东西，看的不一定是实力，而是看你的脚站在哪座城市。代表性指标就是，城市收入水平。绝大多数情况下，都是在大城市挣得多，在老家挣得少，除非你家里有矿。曾经我们写过文章分析过温州和宁波这样的江浙城市为什么房价甚至可以比肩一线城市，其背后的原因就是居民可支配收入很高。其实，居民可支配收入和城市属性有关。比如江浙、广东和福建的不少城市民营经济很发达，“老板”含量很高，深谙藏富于民的精髓。而北上广深则是由于高薪行业遍布，岗位薪酬更高，更容易“搞钱”。无论是哪种城市，居民可支配收入高的城市，对人的吸引能力都更强，消费能力也都更强。但是别忘了，房子也是一种消费品。那么，究竟哪些城市的居民可支配收入更高，购买力更强？排名前十的为：上海、北京、深圳、广州、苏州、杭州、南京、宁波、厦门、无锡。土地供应土地供应和房价紧密相关。房子本就是一堆钢筋水泥，珍贵的是城市里稀缺的土地资源。徐远说过：“城里的房子，和月光一样珍贵。”结合我们过去调研的全国主要城市来看，类似合肥、西安这样的城市土地供给紧张，导致新房供应也比较稀缺。买房之前，可以关注这个城市过去和未来的土地供应计划，如果供应套数远远大于城市流入规模，建议谨慎。排除市场周期原因，供不应求才会导致价格上涨，所以这也是判断房子未来价值的一个基本逻辑。如果你刚好想买房，我建议先关注所在城市的土地供应情况，如果你不清楚怎么获取这些专业信息，或者没有时间收集资料，那么可以扫码添加微信，我们的资料包中有一份2021年全国百城土地供应情况表，私聊发送给你。儿童数量增速人口数量进入负增长的背景之下，儿童数量不仅关系到城市人口结构，也关系到城市房产的未来价值。虽然儿童基本没有买房能力，但却是学区的主要消费群体；同时，儿童的父母是城市的主要劳动力，也是楼市的购买力。儿童数量增加，意味着城市有源源不断的购买力涌入。而根据公开数据，5年内（2015-2020）小学生数量排名前十的城市为：重庆、广州、深圳、成都、郑州、北京、上海、苏州、西安、东莞同样，更加细致的排行榜可以查阅“大礼包”。上市公司数量上市公司关系到城市的“造富”实力，也是城市经济活力的象征。上市公司数量代表了一个城市的民营经济指数、资本活跃度和创业创新活力，比GDP更能反映一个地区的综合经济实力。前面已经提到了，上市公司也是城市纳税的重要支撑。一个城市内部，上市公司聚集的区域也是最有价值的板块。比如我们经常提到的深圳南山区粤海街道，辖区面积仅14.23平方公里，就有大疆、腾讯、华为、广聚能源、飞亚达、深桑达、中国中铁、创智科技等一百多家上市公司。再比如广州黄埔区的萝岗街道的上市公司占据全市的30%。上市公司数量越多，也意味着资本会更偏向这个城市，会有较多的资金流入，这也是买房的一个重要参考。那么，上市公司数量排名靠前的城市有哪些？北京、上海、深圳、杭州、苏州、广州、南京、成都、宁波、无锡关于更详细的城市排行和上市公司数量信息，直接放在了“大礼包”中，记得领取。说了这么多，以上7个维度供各位在买房选城市时进行参考，并不需要完全满足，上面这些只要满足四个以上就是优质城市了。同时，我也知道，有不少朋友领取过这个“大礼包”之后，自己对比分析还有一些困惑，甚至还会出现买房亏本的情况，所以我干脆直接将我过去这十几年调研的城市筛选整理后，总结成了一份全国30个价值城市名单，想知道你所在的城市是否有价值，可以扫码私聊领取。今天也一并分享给各位有需要的朋友，一样是扫码进行领取。-end-大家好，我是大胡子李俊怀。毕业13年，我就研究了城市房产13年，21岁凑钱在广州买了第一套房子，至今涨了13倍。我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。从第一套房子开始，我坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。希望用我研究的理念帮大家避开房产上的坑，帮助大家能在房产投资中赚到钱，也把考察的一些文章做成了链接，感兴趣的可以点击。城市调研西安：市场行情

哥，现在金洲地铁口130万，就能买3房，首付只要7万就能拿下，感兴趣吗？以上这段话，来自于南沙某项目销售的电话。接到这个电话，我还是蛮惊讶的。因为金洲虽然不是南沙最好的板块，但之前，近地铁的项目也是卖到2万多的，现在130万，就能买3房？仔细了解下发现，害，是降了些。现在单价1.9万，最小68平能做到3房1厅，所以总价才能控制在130万，首付也可以接受分期，所以能做到最少7万上车3房。虽然不是想象中的骨折式降价，但也不禁让人感慨：现在房子，越来越便宜了！现在的市场，大家都在房价在跌，但大家房价到底跌了多少？可能大家不是很清楚。今天，我找了几个核心城市，跟大家聊下现在的市场情况，竟然也发现了些意外的趋势。先说说我们公司在的深圳吧。11月，深圳市场终于有了些好消息，开始有些回暖的迹象。根据深圳市住建局数据显示，11月（截至27日）深圳二手住宅网签为1853套，同比（10月1-27日）增长20%。我们常说，市场是不是真的好起来要看二手，现在深圳二手房成交和带看终于出现拐点，这是为什么？我认为很重要的一个原因就是，二手房价格终于下来了。不止是偏一些的地段，核心地段比如前海、宝中的次新，鼎太风华、深业新岸线、华丰前海湾、幸福港湾等都有指导价的房子成交。曾经润玺倒挂500万惊动全国的网红盘华润城，今年润府2期爆出低于指导价2万/平成交。折合单价10万/平，此前巅峰时期，润二一度涨到20万/平，现在这个价格，谁不说一句便宜呢？当然，这套成交还是有偶然性的个例，现在的深圳市场，核心二手真实跌幅基本在20%-30%左右。二手笋盘也越来越多，与新盘价格开始持平。毕竟过去两年涨得多的都是好地段，二手房指导价杀价最狠的也是这些好地段，指导价算算出台已经1年8个月多月了，业主的心态也慢慢变了。有些粉丝看到这，肯定还是要说，这也还是很贵啊？我只想说，深圳这样的城市，2000万多人的管理人口，红本商品房只有200多万套。这样的基本面在全国来看都是非常扎实的，现在楼市在政策的干预下会跌，这对于还未上车的朋友是好事，但大家千万别指望深圳会永远跌。11月或许是拐点的开始。我们团队一直扎根在深圳市场，掌握的都是深圳最新的市场变化，哪些新房打折了，打多少折，二手房有什么笋盘入市，有哪些漏可以捡，当前的信贷宽松环境如何，这些我们都有具体的资料，最近还整理了一个现在整个深圳市场已经降价的房源，你感兴趣，可以加我微信，并且回复“深圳降价”领取资料。再说说杭州的情况。杭州市场，房价也出现了回调。根据乐居公布的数据，截至11月20日，杭州11月共成交二手房房源3258套，本月二手成交也有希望结束4连跌的局面。11月的市场，终于出现了一些好消息。之所以有这样的变化，自然也离不开二手市场的价格回调。比如申花板块，去年我们考察时看的文鼎苑，算是杭州顶级学区房了，巅峰时期10万/平。刚刚中介跟我说，650万就能成交88平的精装房，差不多是7.4万/平，回调幅度也在26%左右。滨江的学区房东方郡，价格也从巅峰的7.8万/平，回落到现在6万/平左右，回调幅度在20%左右。此前很热门的未来科技城、三墩北等，现在回调的幅度也不小。就来未来科技城来说吧，巅峰时期二手房价格从6万涨到了8万，但是现在呢，未来科技城3兄弟之一未来悦挂牌价5万出头的都有，拿巅峰期7.5万单价来算，回调幅度也在23%左右。只有奥体等改善项目表现要稍微好点，奥体标杆盘时代奥城巅峰时期挂牌达到9.7万，现在改善大面积还是能有9.8万/平的成交。总结下杭州现在的市场，热门板块基本都回调20%左右，新二手房倒挂越来越少，只有顶级改善项目价格还算稳定。杭州这个城市，我们从20年下半年开始我们的观点是二手要等等，现在二手价格回落到现在的位置，释放的空间真的不少了，终于我认为是可以去看看了。当然，据我了解的情况来看，不仅是深圳和杭州，现在还有一些城市房价也便宜了不少。为了帮助更多的朋友，我们团队最近认真准备一份全国“298城房价涨跌数据”，整理了298个城市近2年与近10年的房价涨跌幅度。不仅包括常说的核心城市，不少三四线城市我们也有整理。如果你想知道自己城市的房价涨跌情况？优质城市的跌幅程度？手头资金现在是不是有更好的机会？老规矩，扫下方二维码，回复“298城房价数据”，我把资料发给你。最后再说说另一个城市——南京。去年我们考察完南京后，就告诉大家，南京市场适合再等等，接下来先别买。我们是去年11月考察的，1年多过去了，南京现在的价格确实便宜很多，基本印证了我们当时的判断。不仅是江北核，连河西南、鼓楼等顶级板块二手市场都有不同程度的回调。比如河西南的招商雍和府，去年4月成交价还在6.5万/平，双十一成交单价回调到4.7万/平，跌幅达27%。江北核标杆项目华润国际社区，目前成交价回到3.6万/平，月初更是成交了一套单价3.1万/平。要知道，去年5月小区的成交价还是4.7-4.8万/平，跌幅达23%。鼓楼滨江世茂外滩新城，最新成交价回到了3.7万，要知道周边即将要上金基皓樾府放风价5.2万/m²。除此之外，还有燕子矶、江宁百家湖等等，核心板块20%的跌幅是有的。这一次，等等党真的赢麻了，去年南京还是要5-8成首付才能抢到新房，现在乖乖3成首付，有些甚至还在1成首付求你买。市场就是这样子，随着环境在不断变化。我知道，现在大家多少都些情绪，但大家想想，如果没有这些情绪，市场还能有这个价格吗？核心板块，价格回调1.5-2万/平。这样的时机，不说是最好的时机，但这个价位，真的很难亏了，安全垫比去年高了几倍。同时，写文章的时候我也发现，3个城市11月目前的成交量都止跌了，证明市场不是始终无动于衷的，再加上最近各项政策频繁的纠偏和优化，我认为还是有理由相信明年的市场是更好的。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。现在的市场真相是：笋盘越来越多了。不认真看看市场，你可能又错过了。那么，你的城市现在适合入场吗？除了南京、深圳、杭州外，其他城市现在市场情况如何？更多买房相关的隐私问题，欢迎大家扫下方二维码跟我私聊。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。关注我，买房路上不孤单！城市调研西安：市场行情

作为一个本地楼市号，我今天的文章重点不讲宏观，主要想讲讲金融16条具体对深圳到底有什么影响？分析金融16条对深圳的影响之前，我想先说说当下市场，因为这两者是相通的。现在市场的市场，可以用四点来总结。1.成交持续低迷上个月深圳的二手房成交只有1733套，连续两个月二手房成交跌破2000套；新房10月份成交量只有3328套，今年的新房成交量就没有突破过4000套。2.购买力不够，开发商打折降价无底线比如龙华的新盘四海华亭，开盘前就全城宣传打了86折，但没想到开盘之后1043套房源只卖出去了260套，去化率只有25%；比如龙岗宝龙的南山悦时光，打折后最低总价只要233万，首付最低只要70万。3.二手房出现不少低于指导价成交的房源二手房方面，最近网红盘华润城卖出了一套80㎡户型2房，成交价只有900万，低于1067万的参考价。不仅仅是网红盘，数据显示，现在二手市场上已经有超过20%的房子低于指导价成交。4.市场供应量很大深圳二手房挂盘数量突破4万套；新房数量达到顶峰，供应达到1.1万套；去化周期去到12个月，是近一年以来最长的去化周期。新盘打折没人买，二手跌破指导价，市场供应量还越来越大，这就是深圳市场的现状。那么，形成以上问题的原因是什么呢？为了更好分析关于金融16条都深圳楼市的影响，我总结了几个点原因，大家接着往下看。要搞清楚金融16条能不能刺激深圳，首先得搞清楚现在深圳楼市低迷的主要问题是什么？其实现在深圳楼市没热度，主要原因就几点：第一，指导价一直没调整。自从去年年初指导价出台后，深圳二手市场就再也没有恢复过来。第二，购房政策没调整。名额方面，2020年715政策之后，深圳一直执行3年社保+3年落户或者5年社保的资格要求。首付方面，首套是首付3成，二套有贷款记录的要5成首付，在深圳有房子的买家7成首付。这个首付要求在全国来说很高了，毕竟最近就连杭州都已经放开了二套首付4成，深圳还是咬着5成不放。第三，购买力信心不足。楼市需要信心和情绪的带动，如今买家对深圳房产的预期不再是买到即赚到，而是买了房之后不仅没有收益，还有可能房价继续下跌导致亏本。第四，保障房打击了商品房预期。由于保障房供应越来越多，性价比越来越高，大家对商品房的预期降低了。问题总结了，我们来看一下金融16条对深圳当前的问题有没有影响。1.针对信心这个问题16条对行业的信心确实有很大的提振。毕竟对于那些有危机的房企而言，金融16条在资金方面的帮助是实打实的，今天的地产股比如碧桂园、旭辉等民营企业股价全面拉涨。深圳虽然没有保交楼和大规模暴雷的现象，但是深圳房企的房屋质量问题不少。希望金融16条出台之后，深圳的开发商手里有钱了，争议问题会少一些，也给新房买家一些信心。对深圳业主而言，金融16条也是一剂强心针。16条里面也说了，个人贷款可以视情况延期展期，而且个人征信还不受影响。这一项规定也许能帮助一部分业主渡过难关，业主也就不需要降房价甚至降到指导价以下出售。这对市场情绪的稳定以及房价稳定还是很有帮助的。2.关于深圳购房政策有没有机会调整16条中有一条说到——“鼓励各城市根据刚需和改善住房需求，自主调整个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。”这意味着此刻深圳已经有足够权限调整首套和二套的首付比例和贷款利率下限，只要深圳愿意，首付比例和贷款利率都能调。但是具体会不会调整，还得看深圳对楼市的态度。另外，购房资格方面，我个人认为3+3政策大概率不会调整。3.针对指导价调整的问题金融16条没有提及指导价，毕竟这是全国层面的政策，不会对个别城市政策做指示，因此深圳指导价调整不调整还得看深圳自己的态度。但我觉得市场如果持续低迷的话，接下来指导价调整会是大概率事件。4，关于保障房对商品房的冲击金融16条中提及到了支持保障房的条例，明确了对租赁住房的资金支持。比如“支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营”；比如“银行向保障性住房租赁项目发放贷款不纳入房地产贷款管理。”也就是说，保障房以后会有更坚实的金融保障，对于深圳的商品房而言，冲击会持续加码。总结一下吧，对于深圳而言，我始终认为楼市信心恢复除了宏观政策刺激之外，还需要搭配本地政策加持。直白点说，昨天的金融16条对于深圳而言只是救楼。确保房企活着、确保项目不烂尾、确保没有偷工减料、给市场筑底；真正要救市，深圳还得努努力。比如动动指导价、比如动动购房资格、比如首付比例放开、比如贷款融资门槛下降......只靠金融16条就想要完全扭转深圳楼市的颓势，还远远不够。金融16条之后，市场到底会不会一下子反弹？我认为概率不大，但深圳毕竟是全国楼市走向的指向标。这16条政策对深圳市场会有哪些深入的影响，包括我近期一直在关注深圳市场，有哪些新房入市打折，哪些二手房降价很有诚意，我会第一时间发给添加我微信的粉丝，所以接下来想不错过最新的市场变动，可以扫码加我微信。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。好文分享城市分析：珠海

新关注的粉丝朋友们，大家好啊。对于部分经常听我直播和看我视频的，对我应该不陌生，还有早期公众号的粉丝，多数也是听我课程成为我粉丝的。今天再花点笔墨，给大家介绍我自己以及我在干什么。大胡子是谁？就是房产时代下的一个小人物而已。当下对房地产，是信仰的时代，也是怀疑的时代。但从2000年人类历史来看，任何时期、任何国家，只要选对了，房子都可以买。区别只是少部分人买对了，赚了；大部分人买错了，亏了。赚、亏，寥寥2个字，贯穿了房地产千年历史。英国1%的人拥有50%的土地，他们不是现在买的，是几百年前就开始买的。真正的好房子，不仅是用来住的，更是用来传承的。我21岁大学毕业，23岁就凑钱在广州买了第一套房子，1个小两房，至今涨了13倍。不仅改变了我农村出来的命运，也让我成为一个坚定的房产价值投资者。毕业13年，我研究了城市房产13年。房子就像股票，买一座城市的房子，就相当于买这座城市的股票，而它的基本面，就是这个城市的经济、人口、国家定位、基础建设等等，实打实的核心价值。优质股再贵也有人买，垃圾股底部也无人问津。我们去投资一个楼盘，或者我们投资一个不动产，其实我们买的就是它的基本面，与未来预期，其实就是好城市、好区域。无论你承不承认，房子就是一个家庭最重要的财富和资产，因为过去40年，70%的货币放水都被房地产吞下去了。但过去很多人一直在犯一个错误，就是辛辛苦苦打工，随随便便买房。几百万的房子，一年盈亏10%就是几十万。买对了，它比你上一年班还挣钱；买错了，你上五年班可能都不够亏。但这就是人性的弱点，因为学习本身，一定是一件痛苦的过程。房地产的普涨上半程已经结束，分化的下半程才刚刚开始。接下来房地产也将进入28定律，80%的人都要亏钱，只有20%的人能赚钱。我的房产理念大学4年，我就开学找家里要了800元。我是农村出来的，以前家里穷啊，学费我是申请的助学贷款；生活费我靠的是在学校卖水、卖打印、卖英语报纸，很辛苦，但生活更辛苦，我爸妈至今都以为上大学是不用钱的。所以我特别感谢祖国，如果不是有助学贷款，绿色通道，我是不敢去大学报道的。所以我坚信祖国、坚信国运的蒸蒸日上，是由几十个城市拉着往前跑的，只要找到这种优质城市的优质项目，我就能赚到钱改变命运；我也希望把13年所学的房地产知识教给大家、分享给大家，为共同富裕做一些小贡献。在17年创办了大胡子说房，6年来我们坚持用脚步丈量城市，每年仅城市考察的费用都超过了50万，以周为时间尺度，城市数据月月更新。把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。核心无非就三点，找到优质城市、找到城市中优质的板块、找到板块中最好的项目，就像找到了一个雪球，而时间就是长长的斜坡，滚雪球越滚越大，财富越滚越多。我们能为你做些什么按照购房者的需求，我们把经验分为三种层次，指导大家循序渐进学习。同时也可以跟着大胡子，到全国各地优质城市考察，比如苏州南京武汉西安等，这些城市都是中国城镇化后期的直接受益者。而大胡子推荐的项目，我自己是带头买的，比如珠海北围，我自己4年买了3套，我们公司很多员工也跟着买，赚到的钱可能比工资还要多。6年，真的谢谢大家的信任与支持；大胡子也有一个梦想，未来我们希望能把更多精力和关注，放在教育慈善上，就像我们21年去了云南的山区，未来每年我们都会去的，因为教育我改变了命运，所以我也坚信，教育能改变更多贫穷儿童的命运。最后想和大家说一句，大胡子说房，不仅是房，更是人生的起伏、财富的认知、与经济与社会的洞察，大胡子，也是你房产路上的好朋友。如果你是刚进入房产领域的小白，想学习房产知识，可以报名学习我们的课程，如果你已经有非常清晰的标题和握在手上的资金，想直接跟着我们选择有价值的标的，也可以直接扫码，微信随时来聊。

救市16条的效果，在股市最快的体现出来了。昨天，地产股几乎全线上涨。下午的时候，港股碧桂园、雅居乐地产集团一度涨超50%。发稿前我又看了下，碧桂园涨40.62%，报3.15港元，总市值768亿港元。雅居乐集团涨38.77%，报3.15港元，总市值123亿港元。恒生地产建筑业指数涨幅7.68%，89只成分股中有87只都在上涨。德信中国涨幅超150%，早盘涨幅一度达180%，天誉置业涨幅47.5%，时代中国控股涨幅38.10%等等。当然，为何地产股突然如此嗨？大家应该都知道，还是因为昨天下午出台的振奋人心的救市16条。但我发现，到现在很多人对16条，还是有误解。昨天的现在，看了不少评论，我发现不少下面这两种评论。一类评论是说，娃子都哭死了，来奶了也喝不动了。还有一类评论是说，又反转了，楼市这夜壶是戒不掉了。说实话，这些评论都有些极端，甚至完全没有触及到16条真正的重点。实际上，我认为16条真正的重点就3点：这次不是刺激市场，而是为房地产托底。不是要房地产再度火热，而是为了防范金融风险扩散。不是为了救暴雷房企，而是为了保交楼，保证行业能够正常运转。认真再去看看16条的重点，11条都集中在支持房企融资和保交楼上。“推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”。“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；换句话说就是：前段时间传闻有些危险的几个民企，比如碧桂园、新城，现在能缓口气说声安全了。“支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款”；也是明确了：烂尾的问题，金融系统会兜底。剩下的5条，2条是购房者延期还款的，3个是谈租赁的。重点很清晰，不是为了刺激楼市大热，而是为了防止风险继续扩大。用更老生常谈的一句话来说就是：让房地产软着陆。楼市这次问题，不仅在市场，还在于行业，这是与2008年、2014年情况最大的区别。这次的16条，是真的抓到市场的核心问题。落地下去，楼市的复苏非常有希望。这是政策，一个非常重要的转向，但16条一定不是底牌。再往下说可能就敏感了，如果你想知道16条的更多解读，还是扫下方二维码，我们来详聊吧。最后，我再说下，我对目前市场的判断：明年的楼市，应该要比今年好。明年放松政策可能还会有，再加上，市场供应也会少，这都有利于市场的逐步复苏。为什么有这个判断？10月14日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》明确：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。目的就是限制城投拿地，鼓励国民企拿地开发。之所以有这个通知，主要就是因为去年到现在，地方拍地越来越依赖城投。根据数据来看，集中供地到现在城投公司在22城总拿地金额中占比28%，拿地幅数占比38%。而城投公司拿地的平均开工率只有16%，尚不到平均水平的一半。明年的市场，大概率是比今年好的。如果有买房的需求，我的建议是今年年底就要好好开始看了。但切记，抱着长持的心态，放弃短炒、房企暴涨的幻想。至于买房的方向，我目前的判断是：深圳，新房和指导价以下房子，可以考虑入手了；上海和北京年底前，非常适合置换和买房；二线城市最看好三座城市：成都、苏州、武汉。信心，也该慢慢回归了。当然，全国价值的城市不止这几个，文章篇幅有限就不多说了，如果你想知道你的城市有没有价值？你的城市今年合不合适入手？可以扫下方二维码，加我详聊。我们团队多年调研城市，也有整理出一份价值城市名单，现在限时分享给加我的粉丝朋友们，扫下方二维码，加我微信就可以领取。

市场冷静期，买房人变少，但楼市的坑却没有因此变少。你可以不懂市场，不懂趋势，不懂宏观经济，但是一些基本的原则一定要懂，不然买错房的机会比比皆是。此刻买房，请抛弃一些花里胡哨的想法，尽量回归一些“简单”的逻辑。今天我就给大家列几个“简单”的买房原则，内容比较干，请耐心阅读，最后一条，将刷新你对房地产的认知。别买花里胡哨的房子，关注正经住宅。所谓的“花里胡哨”的房子包括但不限于商办公寓、商铺、法拍房、小产权、远郊别墅等“特殊房产”。这类房子，我向来是不推荐的，原因就是风险大。前段时间我的多个粉丝群中都在讨论深圳回迁房爆雷事件，甚至还有学员朋友私聊我问问我的看法。其实，事件发生之后我基本没有参与公开讨论，但是我的观点始终如一：不要碰自己认知之外的资产，买房就买纯住宅，至少受法律保护。前有SFL，后有房企理财，如今又有回迁房事件，已经让不少人倒吸了好几口凉气。老粉都知道，我支持大家投资价值房产，但却非常反对搏拆迁等“歪路子”。高收益对应高风险本来没错，但很多人不明白的是，未知领域会无限放大风险。无论是低价起拍的“法拍房”、还是“一铺养三代”的商铺、又或是不受法律保护的小产权，我都建议谨慎。头脑一热买了这类房子，很可能回报变陷阱、暴击变“大坑”。相比而言，普通商品住宅的信息更加“透明”，通过“五证”是否齐全就能防范大部分风险。所以，为了规避风险，买房还是建议回归“简单”。普通人别盲目追概念，请回归供需的基本逻辑。这个更“简单”，你的房子必须有人接盘，才卖得出价格。房地产是最容易盘概念和规划的行业，但从概念到兑现的时间差就是风险。买房要想有涨幅，不能光听概念。其实，绝大多数的概念，最终都没办法兑现。所以买房想要能涨，必须回归供需。回看这几轮房价周期，一二线城市都是易涨难跌。这也是我一直以来都在强调，买房要选对城市的原因。投资的朋友，与其花空心思去研究一些三四线小城市的发展规划，不如格局打开，直接冲大城市。这是最近看到的一张截图：不得不说，有些道理就是“对牛弹琴”。“物以稀为贵”这么朴素的经济学原理，很多人就是不懂。为什么大城市的房子值得买？因为中国用30年就走完了西方国家300年的发展，这也意味着有部分用30年完成了西方家族300年的财富积累。14亿人，哪怕1%的有钱人，也是1400万人。北上广深的房子存量就那么多，显然是不够消耗的，结果就是好房子抢着买。不是小城市不能住，而是大城市更稀缺。所以，大城市的房价或许会震荡，但绝不可能大跌。看菜下饭，现金流比回报率更重要。这一条针对资金安全。前几年“高杠杆、高回报”的行业规则，也养出了一堆赌徒，很多人玩得比较大。如今，除非你是专业投资者，或者兜里的钱足够多，不然别冒风险。有多少钱就买多大房，有多少工资就贷适量的款。量力而为是普通人最大的智慧，用现金流抵御突发风险。想要有回报率，前提是保证你的房子不断供。最怕的就是贷款没还完，钱却赚不到了。毕竟，越是普通人，越容易中年失业。所以，买房量力而为，买得起就买，买不起就租。人生不是一个人重复14亿次，而是14亿人重复不一样的人生，大前提都是安全。自住看品质，投资看地段。这一条针对是买房目的。自住的第一原则是舒适便捷，成熟的地段肯定不会错。但投资只有一个逻辑：最能涨！不少你看不上的，本地人觉得偏远的地方，很可能就是未来房价的“潜力股”。同样的，那些荒芜的板块，很可能一纸规划后有钱人就趋之若鹜，圈层流动的时刻，房价也就涨了几波。这就是地段的魅力。“宁要城里一张床，不要乡里一套房”就是这个道理。曾经你爱答不理，几年之后就高攀不起，人如此，地段更是如此。大胡子李老师当年大胆买入深圳前海之时，就是提前判断了一线城市潜力板块的崛起。当然，如何判断地段的流动和崛起，需要了解城市产业和规划的动态，是一个具有门槛的“技术活”。普通人很难判断自己所买的房子是不是有价值，因为你并不是站在全国楼市的思维去投资买房的。很多人是哪里熟悉买哪里，亲戚买哪里你买哪里，以至于根本没有分析背后的上涨逻辑，到底有没有产业，有没有配套，有没有规划，往往一问三不知。如果你不清楚自己钟意的房子是不是在优质地段，也不知道自己房子到底有没有价值，或者想要优化卖掉，又不知道如何卖的，可以以扫码添加微信，我可以给你的房子做个基础的诊断。未来80%的人买不起房，80%的房子不值得买。中国人对房子的执念是刻在骨子里的。说到底：要面子，别人有房子，我也要有一套。如果我要告诉你，深圳2000多万人，84%都是无房，你还会那么焦虑吗？在一线城市买房，本来就是少数人的游戏。“先富带后富”往往是先富的人带动自己的子女后富，完成财富的传承。大部分人到中年还没有走上巅峰的人，需要正视自己的平庸。欲望就像下雪，积得越多路就越少。买不起房就买不起，你并不是被抛弃的极少数，而是大多数。中国价值房产的下半场，和80%的人都没有关系。与之对应的，有些城市的房子，买了也没有意义。最近鹤岗又一次火出圈，几万块钱就买来的诗和远方，却没有工作机会，你会去长期生活吗？房价如葱，并不是说说而已。有些城市的房子，你现在花钱买了，未来还要打折卖，甚至都卖不出去，何必费劲折腾？这就是房地产下半场的现实：好房子和80%的人没关系，还有80%的房子不值得投资。承认这个事实其实并不难，只是很多人还在自欺欺人，“等再攒几年钱就能买”“等房价涨一涨就卖”。只可惜，好房子涨价和烂房子贬值，从来不等人。我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。

文章开篇前，先说一件事。最近金融16条消息一出来，很多朋友来我后台问我对这件事情怎么看，是不是楼市要反弹的信号，地产春天是不是要复苏了，因为时间和尺度关系，我在之前的文章中只是简单提及了一下。但我本周会有一场闭门直播，不会在公开场合中播，会将近期市场的消息好好跟你们分析一下，可能背后释放的信号和你想象的根本不一样。先扫码添加我的微信吧，到时候会把闭门直播链接私发给你。Ok，进入今天文章的正题。我发现每次市场下行时，大家会习惯性找理由。比如我看到很多人遇到现金流有问题，面临断供问题，就开始埋怨当初加杠杆入市。认为如果不加杠杆，就不会遭遇此困境。真的是欲加之罪,何患无辞，用于广东话说就是屙屎唔出赖地硬。如果房价一直在涨，你不仅不会埋怨当初加杠杆买房，还非常遗憾没有多加杠杆吧。杠杆，本身只是个工具，用好了蜜糖，用错了砒霜。都2022年，没有人会不加杠杆买房，只是建议不要高杠杆买房。所以，请大家不要妖魔化杠杆。先正确理解杠杆。杠杆本质上是因为钱“不够”，出于消费或者投资需求，人们选择承受风险。你要买房，可兜里只有50万，面对200万的房子，你只有2条路：要么继续存钱，加把劲存，存够了再买。要么借钱买，国家还贴心出台了首套首付30%的政策，甚至现在还有20%的利好。穷人的思维，就是先存钱，存够钱再买房，欠债的压力想想都可怕，还得给人付利息，双手往大腿一拍，算了，还是住我的茅草屋吧。小资的思维，就是钱不够，想点办法借一借，贷点款哪怕付点利息能住套大房子也是不错的。但富人思维呢，原来全价100万，付现金20万，贷80万，他会花40万买2套，每个首付20万，贷款80万，相当于每套加4倍杠杆，几年后房价翻倍，然后出手200万卖出1套，净赚个100万。大家一定要更新一个思维：不是人穷才要借钱的，正确使用信贷工具，本身就是一种理财方式。富人看似杠杆高，但收益也更高。就拿房产投资回报率来看：房产投资回报率=涨幅*杠杆率如果张三有100万的现金，如果他全款买房，不加杠杆，以后房价涨幅20%，他的回报率也就是20%，赚了20万。假设他抓住了低首付的好时机，一口气做了3套首付2成的并发。等于60万买了3套总价100万的房子，假设一套房子1年涨幅20%，也就是变成120万，1年就赚了60万，本金直接翻倍，比打工香多了。而且如果杠杆加得更多，理论上投资回报率会越高。当然，这里有个前提条件，那就是确定房价能涨，关于这点我先不在这里谈了，这属于选筹的问题了。所以杠杆玩得溜，可以发家暴富，玩不溜，那就满盘皆输。事实上，在国运发展的阶段，用杠杆贷款，意味着提前占有资源，这些资金你不用，自然有人用，房子你不买，自然也有人买。而且大到李嘉诚，小到中产阶级，都在加杠杆。除了是因为杠杆背后带来的收益之外，杠杆本身就是抵御通胀的一种方式。通胀的风险，需要靠加杠杆来转移。实际中，我们是没有办法计算通货膨胀率，只是简单用cpi来衡量。但也有人已经给出了计算的公示，有一定的参考价值。当然，更直接点的理解是：通货膨胀率≈货币供应增速-GDP增速。按照这样的计算方式，过去十几年平均每年的通胀率在7%左右。就是说你有100万现金，过去一年，就少7万；再过一年，再少93万的7%；再过一年……如果你2000年拿100万现金，持有到2019年，变成了“2019年的100万”，你的购买力会还剩多少呢？2020年的100万，穿越到了2019年，就只剩下25万的购买力了。所以很多人认为我们国家的房贷利率很高，实则不然，算上通胀率，我们当前已经是负利率时代。因为实际利率=名义利率-通胀率只要你当时买房，房贷利率低于通胀率，那么最起码你已经能做到保值了。而增值的标准，就看你买的房子能不能涨，涨得越多，你增值的速度越快，而如果你当初还是低利率、高杠杆入手的，那投资回报率就越高。因此，我们必须认清楚的一个事实：长期来看，货币本身必然是贬值的，今天的钱永远比明天的钱值钱，而加杠杆本质上，也是把货币贬值的风险转移给银行。钱不值钱的道理你都懂，怎么到了如何避免就不懂了呢？钱不值钱，就得找个能低于通胀，让钱保值最好能升值的方式，说来说去就3种方式：1、买股票2、买房3、古玩字画等稀缺艺术品第3种多数人基本可以忽略，第1种普通人多少亏比赚多，因为普通人买股票，基本是靠情绪和跟风去买，根本没有花时间去研究股票背后企业的利润，最后只能被割。而房子投资背后的逻辑更简单，且多数人已经赚到钱，有更强的信心支撑。可惜啊，接下来注定已经不是闭眼买房就能赚的时代。过去20年买房赚钱没多难，你只需要拿出勇气，敢加杠杆贷款买房，基本你就吃到了杠杆带给你的增值收益。但未来是楼市的精细化时代，讲究的是专业化买房，买错的成本越来越高，我一直认为全国300多个城市，真正还能赚钱的也就30多个。我每年和我的团队都会和大部分时间去考察全国城市，就是为了挖掘出那一小部分还能涨的城市，并且也花时间总结出来了。想要知道目前全国范围内哪些城市有价值，而且重点关注哪些板块的，可以扫码添加我的微信，我可以把这份全国价值名单发给你。前面我说了杠杆的魅力，既然杠杆那么好，为什么这几年我们却提出要去杠杆呢？那是因为杠杆上升太快，会有违约的风险。但没负债未必安全，有杠杆未必危险。关键要看，杠杆的成本是多少？杠杆的使用期限是多久?对月收入5万的人来说，月供1万算什么，但对于月收入只有1万的人来说，月供1万就是不可承担的痛。汝之蜜糖沃之砒霜。前面我说了，杠杆带来的收益是很惊人的，但一切有个能涨大前提，以及有个安全的底线。靠杠杆暴富的大前提，是房价能一直涨，这个信仰今年基本被击碎，房价不是一直涨的，而是只有部分能涨。此外，哪怕买到了能涨的房子，也得有个杠杆的安全底线。上升期要敢加杠杆，而低迷时要懂去杠杆。如果你房价一旦横盘或缓涨，过高的杠杆就会压垮你，现在市场这样的现象可不少。除此之外，市面上还有很多贷款类型，比如JYD、DYD、信用贷、装修贷、消费贷等等。不同贷款类型，额度和期限完全不一样，当然利率也完全不同。关于细节，我就不便展开去说了，要不然还有广告嫌疑。说白了，用好杠杆的实操落地很细节，既要踏准周期、找准标的、还有有勇气加杠杆，更重要的还要能借到更多、更便宜、期限长还利率低的钱。这件事本身就很难，不同的资本在不同人手里会产生不同的结果。如果普通人不会使用，反而适得其反，不如好好减少负债，守好自己的安全底线。细节敏感的话题，我不展开细说了，大家如果对这方面话题有疑问，或者有点兴趣想深入了解的，可以扫码加我微信，有些话题我在闭门直播中也会展开说，但观看直播的链接，也只会私发给已经加我微信的粉丝。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。城市调研西安：市场行情

朋友们，今天是我们每周的固定栏目——楼市锐评主要给大家分享最新的新盘和二手房信息以及内部消息，旨在用更简练的语言传递更多新鲜的市场信息。也许你关注的楼市可能不够面面俱到，但我们的分享绝对新鲜，保持客观。不管是涨跌还是优缺点，我们知无不言，言无不尽。以下是总价段不超过500万的部分新房，还有新盘想了解的欢迎留言评论。南山区御成府：南山低总价上车小户型的为数不多的选择，原本大陆庄园的3期项目，现在推出38平-58平的小户型。注意房屋性质是单身公寓，单价还不清楚，参考二手房单价周边普遍在6万-8.2万/㎡之间，预计单价8万左右。周围环境一般，毕竟中心区已经发展很多年了，周围小区的楼龄比较老，居住氛围非常浓厚，学位也一般，二手房里400万总价段南山还是有不少选择的。光明区金地明峰府：光明公明街道，距离6号线薯田埔站100米左右，目前项目2期已经开盘，价格区间在3.9万/平-4.22万/平，总价区间在348-559万之间。优点：户型设计比较亮眼，81平可以做到3房1.9卫，有总比没有强。地铁口物业，对于依赖地铁出行的朋友，6号线通往福田，做两站即可换乘13号线去南山。价格优势，首付100万可搞定3房，是光明地板价的存在了，直逼坪山。缺点：周围环境一般，靠近主干道的后期部分户型将面临噪音粉尘影响，周边分布着较多工业园区和农民房，商业配套不集中。优先考虑教育配套的，这个项目教育属性一般，同等情况下还可以选到可替代的名校。龙岗区星龙园：对于东部的购房群体来说最值得买的新房，推出328套住宅，72-143㎡的2-4房，参考今年大运片区土拍限价带装修约5.6万/㎡，这里不管是环境和配套，还是学区，都是龙岗目前最好的。南山悦时光花园：虽然叫南山，但项目在龙岗宝龙片区，只有两个户型，71㎡3房、81㎡3房。毛坯限价3.71万/平，折后总价222万起。优点：71平可以做到3房，价格非常非常优惠，周围城市界面成熟，周边有14号线加持。缺点：一部分户型朝向有高铁线和排塘山隧道，会有噪音干扰；商业、教育属性一般。现阶段二手房在挤水，新盘现在价格也是有很大惊喜的。比如金地明峰府二期开盘据内部消息最低3.5万起，所以一些新盘内部消息，我会优先和扫码添加我的朋友分享。二手房里，成交价低于指导价的房子越来越多了。这里圈几个在各个片区里有代表意义的标杆楼盘，看出整个区域的涨跌。龙华上塘的港铁天颂89平横庁大三房，指导价602万，挂牌价588万当天就出掉了。集齐了地铁口、大社区、容积率低，带高峰学校学位，周围一公里的商业配套齐全，住起来还是比较舒服的。重点给大家讲讲南山的二手房，因为现在南山的很多楼盘都跌出很大空间，不要觉得核心区域淘不到笋盘。南山大学城标杆楼盘，宝能城。92平高赠送的四房，1000万成交。就目前来说这边属于南山千万级别四房性价比最高的小区，建议大家可以多关注。南山还有一个小区最近很多人关注，号称神盘的华润城，从年初陆陆陆续续就有一些试探性降价的动作。像周边的回迁房小区现在价格陆陆续续有一些低于指导价的房源出现了。这个地段摆在这里，旁边就是大沙河，离高端商圈万象天地也近，科华是新学校，目前成绩也还不错，对这个片区比较感兴趣的，可以淘一淘了。昨天刚看到一个南山南头的豪方天际最近笋盘也出来了，低于指导价400万，这个价位了解过的朋友自然懂了。自带的南山实验教育集团园丁学校九年制就是最大的卖点，叠加12号线同乐站马上开通在即，附近地铁通勤也方便了，重视教育的家长可以优先考虑了。划重点，前海的佳兆业前海广场成交了两套，分别是86,135平3-4房，86平首次跌破1000万，135平更是指导价成交，大概30%左右的幅度。南山后海的蔚蓝海岸成交一套3房也是指导价成交，这个小区3房据我了解都是高于指导价，这是首次低于指导价成交，星海名城一套大3房低于指导价50万暂时未卖出，在前2-3个月指导价也是能出掉。包括现在卖房的卖家虽然卖得很痛苦，但现在手持预算的朋友真的很幸福。不止是龙华、龙岗，包括现在南山、宝安也出现了很多笋盘，今年是真的可以低成本买到好房子。这里不展开分析房源了，潮水褪去，你才会发现当下的楼市有价值的楼盘真的不多。房子是多数人一生最重大的经济与投资事宜，买房最难的就是做好规划，怎么做好预算里的最优选。毕竟二手房市场真的太大，首付、名额、贷款、学位、不同区域有哪些产品可以对比？最重要的是房子够不够笋？今年真的非常难得看到有非常多的笋盘，不管是新房还是二手，现在市面上的折扣和优惠都很多。可惜的是，很多普通人无法掌握到这种信息差，如果你真的打算在低迷期入手，又苦于没有信息来源的，我建议你添加我的微信，我和我的团队经常在市场跑，也有资源了解最新的市场信息，会第一时间将信息发给添加了我微信的粉丝朋友。观察了现阶段的深圳二手房市场能成交的房子价格，不同程度往这三个方向变化：1.逐渐往指导价的方向靠拢了2.逐渐往2019年的房价靠拢3.逐渐往二手房同类竞品新房价格靠拢。核心地段，除了少部分豪宅区，其他楼盘的锚点基本都在2019年了。现在看来也很感慨，追涨和杀跌，向来都一体两面。大家还是需要分清楚，自己要买的究竟是房子，还是情绪。-end-以上为正文，来自粤海街道周主任我是大胡子李俊怀，没什么与众不同，但在买房这件事我已经研究了十年之久。我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。从第一套房子开始，我坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。几分钟的聊天，不能帮你暴富，但一定能避上几个小坑，欢迎扫码私聊我。希望用我研究的理念帮大家避开房产上的坑，帮助大家能在房产投资中赚到钱，也把考察的一些文章做成了链接，感兴趣的可以点击。好文分享城市分析：珠海

我们以前走过的路，太顺了。尤其是房地产，10年前闭眼买套房都有得赚。导致很多人习惯了把顺风顺水局当成常态，并归咎于自己的成功。导致现在市场一遇到挫折，就会率先丧失信心，丧失对房子的信心。这是顺风局打多了的结果。人们深信“买涨不买跌”，所以我们会看到，哪怕国家再怎么放话支持，哪怕房价再怎么降，在这些肉眼可见的利好面前，该犹豫的人还是犹豫不决。太脆弱了，也该醒醒了。今年为什么不敢买房？我问过身边不少朋友，得到的回答很多，核心就一个字：怕。怕什么？我总结了，有四怕。1、怕买在高点谁的钱也不是大风刮来的如果晚买一个月能省10万，傻子都愿意再等等。2、怕买错地段楼市已经明牌，经过这么多年发展，城市有没有价值，基本都能看见。买错房的代价也更大，机会成本、首贷成本，都是真金白银。3、怕房贷断供裁员、降薪，晴天霹雳之下，难免有资金周转不开的时候。如果不是实在没办法，谁愿意断供？4、怕被套牢很多人觉得，买房是终点。不不不，卖房才是。今年很多城市二手房挂牌量在不断增加，很多卖家为了快速出手大幅降价，无形之中加重了恐惧氛围。——怕房子卖不掉，没人接盘。以上这四怕，我深表同情且理解，因为这是人性。可是，针对这四怕，我也想提四个解决方法，帮你找到一点买房方向。有些人因为看不清而害怕，有些人自以为看清了而害怕。针对这四点，看看怎么破局。怕买贵——便宜的房子永远在昨天。怕买贵的前提，是房价会继续跌。这个趋势目前确实存在，从国统局发布的9月70城市房价看，房价下跌的城市越来越多。但是！总有城市在涨。新房二手房新房也好，二手房也好，我们还没走到全国房价一起跌的地步。确定房价长期上涨的前提下，任何回调都是机会。如何确认房价会不会反弹？有一条放之四海而皆准的法则：找准核心城市。核心城市就像螺旋，长期一定是上涨的。就算短期回调也回调不了多少。但一些边缘城市，说房价“腰斩”都可能是客气了。所以，与其担心会不会买贵，不如想想有没有买对城市。在对的城市，房子永远是昨天的便宜。怕买错——好地段能抹除大部分不确定性。判断好地段的标准是什么？不同城市答案不同。一线城市，好地段是CBD、是产业、也是城市规划。牢记一句：高收入群体是跟着产业走的，产业在哪，好地段就在哪。如果买不起现在的好地段，就买未来的好地段：规划去哪，就买去哪。二线城市，好地段在哪？要么，买强产业聚集的片区，价格虽然贵，但跑赢平均涨幅没问题。要么，赌强二线城市的新区。要么，买稀缺的资源景观，稀缺的东西就能涨。三四线城市，好地段在市中心、大型商业、学区房。就业机会相对固定的地方，最好选看得见的未来，赌新区反倒可能赔得连裤子都不剩。这些都是我研究城市房产10多年的经验，就算看不懂，最好收藏起来，不会错。如果你还是觉得麻烦，想直接抄答案，哪些城市能买？买哪些板块？可以扫码加微信，我们一对一聊。怕断供——买你能力范围内的房子。一个合格的买房预算应该是什么样的？盘一盘自己手中全部可随时调用的资金，均分成10份：留下10%的应急资金，20%的生活费，70%才是你的买房预算。这70%里，得留出未来2-3年的月供资金，大胆点的也可以只留半年。最后剩下的这部分，才是你真正的买房资金。买房可以上头，但算账必须冷静。退一万步，即便遇到裁员、找不到工作，好歹还有半年到3年缓冲时间。如果3年都缓不过来，那就得回头想想，是不是当初托大了，用了超出自己能力范围的杠杆。再提醒一次，别把顺风局当成自己的能力。我一向赞同大家用杠杆买房，前提是合理范围内的杠杆。如果你非要做赌徒，我也不阻止，只是你得有能力承受满盘皆属的后果。怕被套牢——大概率套不着你。只有买在高点的人才会怕套牢，现在是高点吗？明显不是。如果用一条U型曲线来表示楼市行情，我们现在一定在U的左端，不算高点，也不算绝对低点，只是相对低点。所有人都想抄底，可谁能精准预测底在哪儿？在我看来，能买在相对低位，能稳定持有5-10年，收益都不会差到哪里去。别觉得5-10年很长，但凡有点价值的城市，5年限售不都很正常吗？等限售期过了，说不定新周期也开始了。而现在的跌幅，都会转化成新周期的利润。所以，我们只要判断，回调的幅度够了，就可以出手，随后等着就行了，时间会给我们带来回报。没必要非得追求短期内的高一点、低一点，性价比可能没那么大。做人可不能太贪。现在买房，除了技巧、理性和信心，还需要一点勇气。在买房这件事上，历史给出的错误经验是：买涨不买跌。宁愿抱团成为韭菜盒，也不愿成为别人口中的“大傻X”。这样的选择真的对吗？因为短期害怕，错过长期收益，才是最遗憾的。政策已经给足了利好，只要做对选择，还怕什么呢？静待收获就好。如果对买房做选择这件事有疑问，我有13年的城市房产研究经验，很乐意分享给大家，扫码加微信就行了。另外，我们团队还把过去大半年在全国考察的报告，汇总成了一份全国价值城市名单，里面详细标出了上榜城市的价值板块。想知道你想买房的城市是否在这个名单当中，或者想知道你所在的城市价值板块在哪里，可以扫码添加微信，免费将资料分享给你。

房贷这件事，嘴说破了皮，依旧有不少人，还在犯傻踩坑！关注大胡子说房的朋友，应该有印象，我之前写过一篇房贷的科普文（点击蓝字查看），当中计算了很多，告诉大家房贷有多划算。但是效果有限，说得越多，杠的越多，很多时候，大家不是不懂，而是在观念问题上没有转过弯来！所以，这次，我总结了身边朋友和粉丝，在房贷上最爱犯的3大误区，在春节前夕，来跟大家好好聊聊作为普通人，怎么才能用好房贷？全文干货，一定要看完！这将是你春节，面对最泛滥的人生建议和伪科学时，最可靠的护盾。答应我，2022年了，别在房贷上踩坑了。如果实在不明白，别怕麻烦，加我微信，我一点点讲给你听，真的看不得大家再犯错误了。重视你的首房首贷，这是比结婚还重要的人生大事很多人认为，首套首贷，不过是一个能够3成贷款的机会，用的时候还伴随着沉重的贷款，哪里配得上宝贵二字？如果你也这样想，那你大错特错，首套首贷，远比你想像的珍贵。以300万的房子为例：拥有首套首贷机会，首付3成，90万首付，假设房贷利率5.6%，月供1.2万，即可上车；失去首套首贷，按二套5成来算，首付就需要150万，月供8.6千，才能上车。大家可以体会一下，在大城市，是两口子供1.2万的月供难，还是把首付款从90万变成150万，多攒60万难？相信，我们多数人都知道，后者的难度更大，在过去的楼市，很多时候是你攒着攒着钱，这房价又又又涨了。早上车，总是要比等等，再上车要吃香。所以，为什么说首套首贷宝贵？因为这可能是普通人，这辈子离大城市资产最近的一次机会。并且，这个机会是相对公平的，不以你资金的多少挤兑你，不以你父母身份来选择你，只要你有购房名额且没有贷过款，你就能拥有一次3成首付买房的机会。而为什么，我说首房首贷，要比结婚生子还重要呢？因为它，确实足够改变人的命运。以下三种情况，几乎坑遍身边的年轻人：1、工作不超过5年，就着急在老家用掉首贷的名额；2、因为结婚要有房，着急就在老家买房的；3、父母为孩子规划，在老家用掉孩子的首套名额。随着大城市的房价越来越贵，随着楼市行情越来越分化，凡是这么操作一番的，后续想要留在大城市，都要付出加倍的煎熬。有了家庭，有了孩子，还有父母养老，想要多攒点钱，真的很难，而核心城市的资产，还在不断上涨。这一切的起点，可能就是对于首套首贷的不珍惜，这也是最让人惋惜的！所以，上述三种情况千万杜绝：1、工作5年后，再评估自己能力和薪水空间，老家的房晚点买绝对可以。不要以工作1-2年的薪水和见识，来判断自己未来，至少要等等5年。不行，就抛弃幻想另寻他路，可以，那自然就是努力留在一线。2、结婚，要有买房的规划，但不要饥不择食。现在是资产分化的时代，买到烂房子，10年难脱手，不如留着宝贵的首套首贷，在孩子还没有着急读书的时候，再努力攒攒钱。3、父母爱孩子，是该为之计深远，但别把孩子最宝贵的首套首贷浪费了。先问问孩子，老家的房子是否装的下孩子的未来与梦想。如果你的父母亲属，也有以上念头，记得甩出本文链接，劝他们及时打消念头。

楼市，终于被喂了一颗“定心丸”。11月13日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共有16条措施，简称“金融16条”。还记得双十一那天地产股全线飙红暴涨吗？如今“16条”的出台，算是揭秘了行情上涨背后的利好。全文要点如下。关于房企融资：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；关于保交楼：7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；关于受困房企风险处置：9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；关于购房者权益：11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；关于金融机构管理：13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；关于租赁市场：15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。政策信息量很大，一句话概括就是：全方位用金融手段支持房地产健康发展。单看框架或许很多朋友还不太明白这个政策到底有多重磅，另外还有一些专业的学术名词可能理解起来也比较困难，可以直接扫码添加我的微信，不仅可以将政策原文发送给你，还能给你进行详细解释。大家都明白，中国房地产短期看金融，如今央行联合银保监会发力，正是市场期待已久的复苏信号。此次政策，重要的发力点之一是纾困开发商。比如第一条“稳定房地产开发贷款投放”中就有这样的表述：“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；比如第五条“保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资”中也有这样的表述：“推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”；再比如第七条“支持开发性政策性银行提供‘保交楼’专项借款”中也提到：“依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款，封闭进行，专款专用。专项用于支持已售逾期难交付住字项目加快建设交付。”这当中最重磅的无疑是第四条“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，具体为：“未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。”前半部分意味着，房企还贷压力可以延缓一年；后半部分意味着，央行对放贷的银行考核也对应放松。细细查阅政策内容就会发现，当中帮扶房企的目的已经写在了纸面上。简单概括就是：还欠钱的，可以慢慢还；需要借钱的，可以借到钱。其实，早在几天前央行行长易纲在接受采访时，就提出了“三支箭”让资金流向民企：“第一支箭”是增加民营企业的信贷，特别是小微企业的信贷。“第二支箭”是支持民营企业发债。“第三支箭”是研究设立民营企业股权融资支持工具。不得不说，信号越来越浓。央妈出马，金融工具箱跟上，提振房地产健康发展的积极意味，已经足够明显。除了房企，政策的另一个纾困点是背负房贷的购房者。比如第十一条“鼓励依法自主协商延期还本付息”中就具体提到：“对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。”再比如第十二条“切实保护延期贷款的个人征信权益”中也具体提到：“个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。”言下之意，那些暂时没办法还得起月供的，不仅可以延缓还本付息还不影响征信。很显然，这样的做法是为了规避“断供”风险。一纸重磅政策出炉，开发商和买房人双双长舒了一口气。市场的变化，真的来了。宏观意志已经入场，房地产行情终于要变了。说实话，政策一出粉丝群里就开始躁动了。其实，一直以来对于行情的复苏，我都非常乐观，眼下我的判断是：楼市，真的开始触底了！楼市的回暖期正式拉开。如今八大信号已经渗透到市场：1.央行、银保监会的16条措施力挺房地产；2.北京、杭州等重要城市持续给出利好政策，有利于局部城市购买力率先复苏；3.双十一当天发布的优化防控“二十条”，是经济发展的重磅利好；4.购房利率处于历史最低位，不少城市利率已经降到3.7%；5.11月9日，地产股集体大涨，预期开始回归；6.“第二支箭”发力，2500亿支持民企债券融资；7.外资加速布局国内楼市，贝莱德、摩根士丹利、摩根大通纷纷“重仓”；8.预售资金监管模式改革，政府接替银行成为监管主体，深圳拟试点。细数以上利好，条条背后都是两个字：回暖。我在直播和课程中已经多次强调了，房地产作为规模非常庞大、带动效应最强的行业，关系到整个国家的财政和就业等方方面面，所以必须回暖。眼下，楼市中的各位已经见到了曙光。其实，大多数人都知道经济有周期，楼市也有周期，只不过大多数人都熬不到看到光的那一刻。投资本来就是逆人性的，熬过去的都是强者。最朴素的道理是：每一个惨不忍睹的黑暗时候，都在酝酿着黎明。过去的两三年，我们见证了太多黑天鹅、太多大利空，以至于现在的市场已经出现“黄金坑”，来到了绝对的底部。眼下，如此多的利好叠加，接下来会发生什么，应该不用我多说了。那些经历过08年、15年的朋友，已经趁着窗口期，开始重新配置资产了。今天后台和粉丝群中都沸腾了，而当中大多数提问都是咨询哪里可以入场了。不得不说，市场的变换真的只在瞬间。持币入场前，请听我再多说一句：最快明年上半年，楼市就会全面回暖；但是回暖是大势，分化却是事实，此刻买房请一定注意筛选。我这里有一份全国价值城市名单，是我和团队调研了全国100多个城市后总结而成，内容非常硬核，想知道你所在的城市有没有价值，你买的房子还能不能涨，扫码添加微信，私聊领取。另外，还有一份楼市7大价值数据“大礼包”，送给最先添加微信的20位朋友，先到先得。等了这么久，冬天，就快要过去了！-end-大家好，我是大胡子李俊怀。毕业13年，我就研究了城市房产13年，21岁凑钱在广州买了第一套房子，至今涨了13倍。我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。从第一套房子开始，我坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。希望用我研究的理念帮大家避开房产上的坑，帮助大家能在房产投资中赚到钱，也把考察的一些文章做成了链接，感兴趣的可以点击。城市调研西安：市场行情

救市走到现在，从三四线城市到二线核心，政策多少都有些松动。唯一一直没变的，就是一线城市。但就在昨晚，一向以调控严格著称的北京，突然出手了。昨天晚上，北京出台新政：台湖、马驹桥两地的商品住房不再实施通州“双限”政策，执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。也就是说：台湖、马驹桥商品房京户无房家庭可以购买2套，外地无房户5年社保可以购买1套。不熟悉北京的朋友，可能会惊讶，这限购政策还是挺严的呀？怎么算解绑了呢？还是大家不熟悉北京。要知道，太湖和马驹桥原本是属于通州的范围。2015年，通州要成为北京副中心的消息传出来，通州的楼市很快就热闹起来。为了防止通州楼市过热，2015年8月份政府立马出台了限购政策：一套房的京籍家庭需要3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税，可在通州购买住房；而非京籍家庭除了要满连续5年社保或纳税外，还要满足近3年在通州缴纳社保或纳税的条件，方可在通州购买一套住房。当时，通州成为副中心的消息也才出来，很多利好都没有落地，有通州本地社保的人不多，所以政策一出，通州的楼市立马就熄火了。这次，台湖、马驹桥不再跟随通州，跟随北京经济技术开发区商品房政策，只需要满足北京购房要求即可，门槛可谓是大大降低。更多市场变动和买房攻略，欢迎关注我，我会持续更新。为什么是台湖、马驹桥松绑？主要还是因为台湖和马驹桥本身就属于亦庄经济技术开发区，马驹桥在亦庄的位置甚至很核心。亦庄经济技术开发区的规划中，太湖和马驹桥的身影不少见，本来就是一起发展的区域，没理由搞两个购房政策，这波放开也算是顺应需求。对于台湖、马驹桥来说，这肯定算是利好。亦庄，本就是这两年北京非常火热的区域，虽然2020年这波，北京整体上看涨得不多，但是亦庄还是涨了不少。比如亦庄金茂府，从2020年末的6.9w涨到了9.6w，城建海梓府从5.2w涨到了7.4w，涨幅都在30%左右，还是很猛的。台湖、马驹桥放开后，这两个区域既有亦庄经济技术开发区的光环，又有副中心的tittle，也不再被通州的限购政策所限制，发展上自然是向好。但短期，想在楼市翻出大风浪还是不现实。一方面这两个区域目前也没有什么新房，另一方面根据北京那边媒体的说法，实际上这两个地区的限购早就名存实亡。目前台湖的新盘去化也不是很理想，北京市场目前也有下行的趋势，二手挂牌已经超过15万，10月份北京的二手房成交量11209套，较上个月减少21.9%。单靠这个小的调整，恐怕难以扭转市场大趋势。更多市场变动和买房攻略，欢迎关注我，我会持续更新。最后，再简单说说我对北京市场的几点判断。北京的楼市，稳是基本盘。2020年来，北京的行情是独立于上海、深圳、广州这些一线城市。2020年，深圳、广州大热之后，我当时也是提醒大家要赶紧注意上车上海、北京。不过后来的行情，还是有些让我意外。上海确实如期上涨，但北京的动静不太大。但北京并非完全停滞，实际市场也在稳涨。北京本地市场朋友告诉我，北京其实也有涨，只不过整体数据没那么突出，2020-2021年这波，朝阳、海淀等区域，20%的涨幅还是有的。根据现在的形式，我判断北京这波涨幅也是结束了，接下来应该也会回调些，当然幅度不可能有深圳大。因为北京对金融的限制一直很严格，首贷3成，二贷要6成，除此之外还有普宅和非普宅的区别。二手房呢，环线的限价一直都有，超出的部分也是不能贷款的，可以说“二手房指导价”在北京一直都有。北京市场基本盘，是要更加扎实的。我的判断是：北京市场市区内，不着急的话可以等等回调再下手，重点在东边、南边。至于什么时候能下手，可以扫文末二维码，或者关注我们的账号，后续我会提醒大家。投资的话，重点关注通州副中心，资金有限可以考虑北三县。这次松动虽小，但一线市场至少开始动了，不是吗？我是大胡子李俊怀，专业十年房产研究经验，每年全国调研30多个城市，核心城市我每年都有调研。如果你近期也在为买房而苦恼，可以扫下方二维码，免费来跟我聊聊，不一定帮你暴富，但或许能给你些新的思路！

最近网络上一个词汇火了——洗房。说的是上海出现了新型的“洗房”套路。先放图片了解这个事情的来龙去脉。为避免大家看图片很累，我给大家概括一下重点：说的是儿媳妇以换房才生孩子为理由，要求卖掉婚前父母为男方准备的婚房，置换成更大的房子，并写上女方名字，否则不生孩子。结果几年后，孩子没生，小夫妻离婚，女方分走一半财产，成功“洗房”。这里的“洗房”，其实是指将原本的婚前财产，变成了婚后财产，再离婚分走一半。万万没想到吧，竟然还可以这样干，从网友的评论区来看，这事似乎并不新鲜。有人说这不算洗房，买房写另一半名字很正常，离婚也只是偶然的性格不和而已。但也有人说这是一种蛰伏更久，更高明且合法的的暴利赚钱模式。总之，我们不讨论到底人心，因为没人能真正洞察人心。这里想说的是，如何避免你的房子被“洗”掉。所谓洗房，利用的是什么原理呢？现在很多父母为了提升自己孩子在婚恋市场的竞争力，会给孩子提前置办一套婚房。有些父母出于谨慎，会将房子写在自己的名下，有些父母会写在孩子名下，但全款支付。前者小夫妻婚后只有居住权，后者属于一方的婚前财产。不管是哪种，婚后的另一半都分不到半点好。父母以为这样可以规避掉所有风险，但万万没想到，可以通过“置换”这一招实现婚前财产变婚后财产的大转变。那么卖掉婚前财产，婚后再买一套，婚后再买的就属于夫妻共同财产了？其实法律上规定原则上仍然属于个人财产，不参与夫妻共同分配。但必须要满足以下条件：1、房价等值，且不发生混同。2、仅登记在自己名下3、没有其他特别的约定后面2条其实不难，难就难在第一点，房价等值，且不发生混同。现实生活中卖掉婚前房子，多数都是为了置换成更大的房子，这里会出现要贴点钱去买更大的，房价就无法等值，而且卖房的钱放在了与夫妻共同财产放在同一个账户里，这就发生了财产混同。所以这就无法判断这到底是用个人财产购买的房子还是夫妻共同财产购买的，所以法院就会判别为夫妻共同财产。这有没有办法规避？其实是有的。就是你将卖房的钱在律师公证下无条件赠予你的父母，并且签订合同。随后你的父母以借款的方式把钱借回给你，并且同样要在律师见证下并签好借条，明确该钱是借给孩子买房的，再保留好银行流水。之后就可以正常换房加上另一半的名字，如果感情好，实际上没有什么任何的损失，但如果另一半确实出现“洗房”的想法，离婚不仅分不到房子的一半，还得背负欠款。因为你们是婚后以夫妻名义向父母借钱买房的，那债务是共同承担的，离婚后也需要承担债务的一半。这种预防性的操作，就可以避免你的房子被人不怀好意地洗掉了。有人说这样的婚姻就像是防小偷一样，毫无信任感，也有人认为婚姻不是合伙做生意，而是赋予了婚姻更神圣的意义。但实际上婚姻的本质，就是对各种财产的约定。法律无法判断你们之间是否拥有爱情，结婚证的作用，就是证明双方建立了共同的财产关系。不结婚，也可以同居和养育小孩，但婚姻法的核心，其实就是关于共同财产如何处理的规则。我们不要怀疑人心，但有可以最大程度做好自我财产的保护，这不冲突，也和爱情无关。这几年，关于结婚买房、房产证加名字的讨论非常多。尤其房子越来越贵，一二线城市随便一套就是几百万上千万，这里面的坑位也越来越深。之前知乎上还有一个问题：和男朋友已经谈婚论嫁，男方家想用自己的首套房名额买房，全款登记在我的名下，该注意什么呢？有网友只看到凡尔赛，但仔细想想，可能细思极恐。男方父母的理由其实很充分，父母名下已经有房子，再买房子税费高，男方又是自由职业没交社保没有购房名额，反正也要结婚了，登记在女方名下还给足安全感，这不是很好？但很有可能问题没那么简单。之后男方可以以楼市机会好，再多买套投资为由，用登记在女方名下那套全款的房子做抵押，再把抵押出来的钱去买房，而这套房写谁的名字，可就不好说了。买房之后可以以不够装修款为由，用女方的名字再借一笔装修贷，一笔3-50万。最后变成一个什么情况呢，房子不一定是你的，但贷款一定是你的。因为房子可以通过银行转账记录证明男方父母才是实际的出资人，如果没有结婚，男方反悔，这笔钱是可以追回的。因为婚前一方父母出钱买房，是默认只是对自己孩子的出资赠予，并不是对另一方的。只有婚后一方父母出钱，会被默认对夫妻双方的赠予。所以婚前男方反悔，是可以追回出资款的。但是贷款是本人自己贷的，这个是得自己还的。换言之，女方有可能会背负第一套房的房款+从房子抵押出来的贷款+装修贷+贷款利息····最终爱情没了，房子没了，还背负一身债务。以上的2个案例，是不是让人觉得很唏嘘。爱情本身不应该有算计，但实际上这几年喜欢钻空子、玩手段、玩套路的案例太多了。甚至有人把婚姻当成一门生意，或者是实现阶级跃升的阶梯。我不想去评判什么，我只想说，我们可以全身心投入一份感情中，但也不要做爱情的赌徒。人心难测，每个人都应该不断升级认知，多往深了想几步，多学点规避的方式，先小人，后君子。最后，关于买房中交易中更多的规避方法，大家可以扫码添加我们的微信来问，多学几招，保护好自己及家人的财产。-end-以上为正文，来自雪莉这几年听过很多类似的案例，也有很多人有疑问，是婚前买房好还是婚后，如何保障自己的婚前财产，到底哪些会界定会婚后财产等等，如果你想了解这些问题，欢迎长按识别扫描下面二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！▼推荐阅读▼城市分析：海南丨南京丨合肥丨重庆丨长沙丨西安厦门丨苏州丨青岛丨太原丨无锡丨沈阳丨徐州武汉丨杭州丨长春丨唐山看完文章点个赞和“在看”哟

其实类似自建房小产权这样的房产大坑，还有很多，如果你对所购房屋的产权并不清晰，可以扫码添加我们的房产置业老师微信，进行免费咨询。有些悲剧可以避免，而有些“天灾”则猝不及防。

昨天，楼市政策大户东莞又有新动作。东莞住建局发布了《关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知（东建房〔2022〕22号）》全文件最重要的就只有一段话：开发企业应严格按照申报价格明码标价进行销售，网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%（含）。简而言之，就是房源的现实售价不能低于备案价的85%。看起来，好像是东莞新房限跌令，但联系之前的政策，你会发现，这压根不是限跌，而是东莞在放开限跌门槛。因为在此之前，东莞的新盘只能下浮10%，现在反而是15%，实际上是增加了下调的幅度。也就是说，现在官方的态度不是排斥你降价，而是鼓励你开发商多降价卖房而且，文件后面还加了一句：已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起满360天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%（含），满180天方可下浮调整，下浮幅度不限。重点在满180天方可下浮调整这一点。前面的限跌15%，是确定备案价之后的要求，而180天之后才能下调的，是指的备案价。也就是说，你开发商想降价，一个选择是现在降，但降价幅度最多是备案价的15%，不能超过这个限额；另一个选择是等180天之后，申请调整现在的备案价，那时候就可以不限降价幅度！当然啦，说法上是说下调幅度不限，但是实际上备案价还是得官方同意才能通过。但相比前一种，选择第二条途径的开发商，降价权限明显更大，唯一缺点是周期上要等半年罢了。看得出来，东莞现在对新房降价异常的宽容，完全改变了此前官方稳房价的角色定位。不让房价涨，这还好理解，鼓励降价，这是什么道理？如果你了解最近的东莞的楼市，就会明白其中的逻辑。合富数据显示，10月份东莞的新房成交只有2885套，环比9月份下降了25%，同比去年也减少了34%，连续两个月的成交量正增长的行情结束，刚刚积累起来的楼市信心也迅速流失。要知道，10月份东莞新房市场上，东莞南城的网红新盘华润万象府和华润置地中心（润府）刚刚入市。网红盘都带不动东莞新房市场的成交，这就是东莞市场当下的现状。如果从全年的成交来看，东莞今年前10个月的成交量是2008年以来最低的......库存方面，东莞10月份东莞一手住宅库存面积379万平，环比增长了3%，更值得留意的是去化周期，东莞10月份的去化时间上调，回升到了9.8个月,环比9月份增加了1.1个月。以前的新房都是稀缺宝贝，现在反而是越来越难卖。在这种大行情下，开发商加码降价是可以理解的，深圳如此，东莞也不例外。所以现在东莞新房市场上出现了不少新盘价格打骨折的现象，有些新盘的价格甚至开始接近拿地的地价。比如凤岗一项目，楼面价2.5万/㎡，现在售价单价3万/㎡，比如寮步的南山悦府，楼面价23750元/㎡。目前特价房售价只有2.4-2.7万/㎡凤岗的保利招商锦上，一开始定价是4万/㎡，现在价格跌到了3.2万/㎡就连临深的长安新盘——一湾云璟，刚开始价格4.1万/㎡，现在部分房源也跌到了3.7万/㎡。东莞的新房市场太卷了，不仅新房项目多，而且项目同质化严重，刚需盘太多，比如塘厦，光一个镇区就有9个在售的项目，基本都是刚需楼盘，房企之间面面相觑，价格战是不可避免的。而且别说新房了，东莞一向比较热闹的二手房市场，也遭遇滑铁卢。从9月份开始，东莞二手房成交已经连续两个月下跌，以往东莞的二手市场，最受关注的板块就是松山湖。而现在松山湖核心的几个二手楼盘，价格下跌幅度都在20%左右。万科虹溪诺雅，10月份成交价相比去年3月份，下跌了21%；保利红珊瑚，下跌了19%；万科金域松湖，下跌了24%锦绣山河，成交价相比高峰期更是直接下跌了250万......在这样的市场下，给太多限制反而不利于房企的生存，还可能会导致更多房企躺平，如今用政策给大家一个降价的正当理由，只要降幅控制一下，对楼市平稳可能还更有帮助。除了东莞之外，我知道大家都很关注其他临深城市比如惠州、佛山、中山和珠海这些城市的楼市市场。这些城市我们最近都有同事考察，想了解这些城市最新的市场行情，直接扫码添加微信咨询。和深圳一样，东莞已经过了普涨周期，2020年那个怎么控都控制不住猛涨的城市一去不复返。从过去的历史来看，东莞的市场行情，很难跳脱于深圳，深圳如果楼市信心不能恢复，即便东莞有再多的手段调整楼市，也不会发挥太大的作用。如今深圳已经开始重视保障房体系，价格和市场会逐渐平稳，东莞的市场短期内也不会有大的波动。现在东莞是一个相对的价格底部，如果长期有意向入手东莞的朋友，其实当下是近几年来最好的时机。当然每个人的预算情况不一样，未必就一定要选择东莞，全国还有不少价值城市也是不错的选项，我们最近整理了一份全国价值城市的详细名单，想领取的话可以扫下方二维码，将名单私发给你。-end-大家好，我是大胡子李俊怀。毕业13年，我就研究了城市房产13年，21岁凑钱在广州买了第一套房子，至今涨了13倍。我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。从第一套房子开始，我坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。大家有买房中的困扰和难题，都可以和我聊聊，扫码就可以了。希望用我研究的理念帮大家避开房产上的坑，帮助大家能在房产投资中赚到钱，也把考察的一些文章做成了链接，感兴趣的可以点击。好文分享城市分析：珠海

今天，房地产市场有了个好消息。中原第一城——郑州，有多家权威媒体爆料：房贷可延期还。可不少网友似乎并不买账：房贷延期只让人喘口气，利率降低才能让人活下去。所以，我想说说我的观点：这是一项老套但有用的办法。关于房贷延期的具体内容房贷延期，无论是全国市场还是郑州市场，都已经有过不少先例，不算重磅新闻。只是，对于不少生活得捉襟见肘的郑州人民来说，好歹有些宽慰。所以，一听到这个消息，我马上开始询问郑州在银行的朋友，再将这份采集到的最新信息分享给你们。目前郑州已经有11家银行明确了延期还贷的具体内容，已知最长可以延期一年。还有超过3家银行也有类似政策，具体需要咨询相关银行，以实际情况为准。银行客服电话用某度搜索一下，或者咨询你的贷款经理也行。不过有两点要注意：1、不是所有人都可以申请房贷延期，大部分银行只针对受疫情影响实在无力按时还款的人群。2、到期后，需要将欠款补齐，有的是一次补齐，有的是每月还2期。另外，再分享几点关于房贷延期的经验，供你参考：1、不少银行申请条件以及手续要求比较复杂。一定一定要问清楚，如何办理，如何申请，时间节点在哪里，材料有哪些，交给谁，找谁问进程。一定要问进度，千万不要提交就不管了，你自己不管，逾期进征信银行也不管你。2、不要逾期，先不要逾期。比如下周你就到期了，千万不要冒险，觉得政策会支持你不还款。逾期妥妥上征信的，不要因小失大。如果真的逾期了，有可能可以事后申请取消，但对你还是有损害，一是并不能确保撤销，二是中间这段时间，征信就坏了。3、监管部门和银行执行是两码事，别混为一谈。每个银行的标准都不一样，尺度不一样，申请方法不一样，有些延一个月，有些三个月，有些主动申请，有些系统自动延。4、房贷延期这事可行，但办理需要花费不少时间精力。如果的确有困难，还是努力配合去办，去问，去跟进，不要怕麻烦，更不要躺平。关于市场上的一些声音消息一出，就看到不少网友开大嘲讽，他们的观点总结起来都只有一句：房贷延期并不能从根本上缓解压力。但我认为，这一场不稀奇的利好，有用就行。我从不否认房贷延期的作用的确有限，但你们嗤之以鼻的存在，或许是别人梦寐以求的甘霖。没人想断供，但有人正濒临断供。讲一个我身边的真实案例，一个在家待了大半年的朋友，前两天跟我说信用卡已经欠了10万了。他们只是为了养活自己和俩娃，还上房贷和车贷。最近正打算跟父母借钱先把信用卡还了，“现在就盼着早点出门，找份工作，再还钱给父母”。看，能享受利好的人还是有的，而且我猜不会少。况且，很多时候，人们遇到的困难只是暂时的，而房贷延期不就是用来解决燃眉之急的吗？有房一族中，有多少人是掏空六个钱包才能凑齐首付，然后精打细算支撑着往后二三十年的生活的？他们埋头干活，不敢请假，不敢生病，只是因为要顶住各种生活家庭开支，家庭财务经不起任何风吹草动。可当下的不确定性，打破了他们的精打细算的开支链条。眼看着还房贷的日子一天天接近，家里却没米下锅……突然，房贷可以延期了，眼前最大的困难暂时解决了，可以喘口气了。你能说这不好吗？退一万步，就算生活还没到捉襟见肘的地步，这半年的房贷光存银行，好歹也能换把菜钱不是？我们走在乌云压顶的阴天，实在不必阐释晴天多美，还是躲雨要紧。危机延后，并不能从根本上解决债务问题。房贷延期确实是件好事，它为眼前的危机争取了更多时间。只是，人或多或少有些路径依赖心里。给过一次机会，往往还会期望下一次机会，下下次机会。如果不能克服这种心理，好好利用房贷延期这段时间重新做好财务规划，到时候肯定会遇到更大的危机。人这一生遇到的问题，99%都是财务问题，剩下的1%中，99%也可以用财务解决。所以应对危机最好的办法就是让自己有抵御危机的财务水平。我很幸运，研究了13年城市房产，在买房这件事上至今没踩过坑，也依靠房子实现了资产裂变。现在，我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。并且，我始终坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。另外，我们团队还把过去大半年在全国考察的报告，汇总成了一份全国价值城市名单，里面详细标出了上榜城市的价值板块。想知道你想买房的城市是否在这个名单中？想知道你所在的城市价值板块在哪里？扫码加微信，免费将资料分享给你。冷知识：点赞是免费的，却可以让写文章的作者开心好几天。在看是珍贵的，却可以让你和好友拥有更多共同话题。分享是稀缺的，却可以让更多人看清世界的变化。收藏夹的容量是无限的，却可以让我的作品成为你永久的回忆。我是大胡子，我是李俊怀，欢迎关注！