中金|中金ESG评级:房地产行业
摘要本篇要点本篇是《中金ESG手册》评级篇之房地产行业,从国内房地产行业基本特征着手,梳理房地产行业ESG趋势、政策和实践,并在中金ESG评级体系下,重点分析房地产行业ESG重要性议题和评级结果。房地产行业概览与ESG政策趋势组成结构:按照GICS行业划分,房地产行业为一级行业,在二级行业层面为独立行业。基本特征:房地产在我国经济体中占据重要地位,兼备商品属性和金融属性。为个人提供居住、为商业主体提供经营场所。房地产的价格与货币供应量、市场利率水平、城市的人口流入等因素有关。其中,与ESG有关的重要性议题在企业提升业绩,管理风险的过程中发挥了不可忽视的作用。越来越多的投资者将ESG指标纳入对房地产企业的投资分析中,也使ESG为房地产行业带来了新的潜在融资机会。ESG政策趋势:绿色建筑,节能减排等环境维度的议题逐渐成为房地产行业的新亮点。在社会维度,员工福祉,职业健康安全等话题的关注度正在逐步增加。随着ESG信息披露需求的增加,房地产企业在治理维度也在积极调整治理框架,加快建立企业内部ESG管理体系和披露框架。我们认为,租售并举是房地产行业未来“新模式”发展的重要话题之一,也是行业积极响应国家政策、承担社会责任并可持续发展的重要手段,主要通过扩大租赁住房有效供给、完善法制建设保障租房群体权益、帮助居民家庭攀爬住房阶梯等途径实现。房地产行业ESG重要性议题分析:气候变化、绿色技术、产品与服务、供应链管理气候变化、绿色技术、产品与服务、供应链管理是房地产行业中值得关注的重要议题。其中,气候变化议题主要通过物理型风险直接和间接的影响房企的成本开支,盈利收入,资产净值等财务表现并带来潜在的信用风险;绿色技术、产品与服务议题引导企业绿色发展,降低能耗,从财务端减少运营开支,从风险端有效避免耗能排污等相关处罚;供应链管理帮助企业整合可持续发展理念,降低产业链上游的信用风险,保证稳定运营。房地产行业评级结果及重点指标变化趋势中金ESG评级结果:(1)ESG整体得分:房地产行业各期秩相关系数均值为0.91,保留系数均值为0.82,整体ESG排名相对稳定,头部公司因每个窗口期不同公司披露情况不同,导致波动略为剧烈。(2)E/S/G分项得分:房地产行业在公司治理和环境维度得分相对较高,社会维度得分偏低。在治理维度,由于行业的强监管性质,房地产公司的股权结构和商业道德等相关争议事件较少;在环境维度,房地产行业正处于绿色低碳转型,头部企业对节能降耗,保护生态也愈发重视;在社会维度,房地产行业涉及的有关职业安全与健康、社会影响等争议事件较多,评分较低。重要性议题披露情况:1)横向来看,房地产行业在公司治理维度的披露情况最好,在环境维度和社会维度的披露情况相对较差。2)纵向来看,重要性程度较高的环境和社会议题披露率较高。然而,气候变化,绿色技术、产品与服务,供应链管理,产品安全与责任等重要性程度较高的议题,披露情况比较不理想。重点指标变化趋势:1)环境维度,温室气体排放强度显著下降,降低能耗、低碳转型初见成效;2)社会维度,女性高管占比增加,安全管理认证的企业数量无明显增长,头部企业关注此类话题较多,其他房企关注度较低;3)提升方向,行业应加强对高管性别比的重视,加强安全管理认可认证和相关披露。正文房地产行业概览与ESG政策趋势根据GICS行业划分,房地产行业在二级行业层面为独立行业,在三级行业层面可细分为房地产投资信托基金(REITs)和房地产管理与开发两大类。其中,房地产投资信托基金的四级子行业划分较为复杂,按照不同的物业类型和业务逻辑可大致分为多样型,办公型,工业型,酒店型,住房型,医疗保健型,零售型,和特种型。房地产管理与开发按照不同主体和业务类型和大致分为多样化房地产活动,房地产经营公司,房地产开发商,和房地产服务等。行业整体结构呈现多样化态势。学者统计,当下房地产行业约占我国GDP总量的29.3%[1],在我国经济体中占据重要地位。房地产具备商品属性和金融属性。以目前的实践来看,房地产的商品属性在于,以提供物理空间的形式为个人提供居住、为商业主体提供经营场所。而房地产的金融属性在于,房地产的价格与货币供应量、市场利率水平、城市的人口流入等多方面因素有关。图表1:房地产行业的细分结构资料来源:GICS,中金公司研究部房地产行业ESG趋势:绿色建筑与保障型住房我国与房地产相关的政策主要集中在环境(E)支柱和社会(S)支柱。从环境支柱出发,房地产相关的政策与法律主要围绕绿色建筑展开,基于“十四五”规划,国务院、住建部发布了一系列绿色建筑标准、建筑节能改造、零碳社区等相关的文件,推动建筑行业的零碳发展。从社会支柱,政策正引导房地产行业推进保障性租赁、共有产权住房的供给。图表2:房地产行业ESG政策梳理资料来源:中国政府网,国家发改委,住建部,中金公司研究部我们认为,租售并举是房地产行业未来“新模式”发展的重要话题之一,也是房地产行业积极响应国家政策、承担社会责任并且长期可持续发展的重要手段,主要通过以下途径:► 扩大租赁住房有效供给。其中包括:探索机构长租房的可行商业模式(税收减免、土地来源多样化),通过盘活存量、加大投入、挑选区位推进保租房建设并利用REITs形成资金闭环。► 完善法制建设保障租房群体权益。其中包括:建立调控制度稳定租金水平、限制业主合同终止权、增加公共服务供给并使得其逐步与房屋产权脱钩、对租房中介行业加强规管。► 帮助居民家庭攀爬住房阶梯,中短期共有产权仍将发挥阶梯作用,长期来看差异化的购房信贷优惠可能将进一步提升居民家庭的住房改善体验。中金ESG评级重要性议题分析:房地产行业房地产行业重要性议题概览在《中金ESG评级:总览》中,我们通过“三步走”的方式确定了每个二级行业的重要性议题,其中环节(E)、社会(S)维度下,给出二级议题的重要性程度(H/M/L/N),公司治理维度则整体给与高重要性,但针对不同行业给与不同的权重。房地产行业细分只有一个二级行业,共涉及五个高度重要性议题,七个中度重要性议题。其中,高度重要性议题主要集中于气候变化,绿色产品,供应链和劳动关系管理等方面。由于房地产行业受政策影响较大,公司管理层把握市场方向的能力显得尤为关键。因此在分析评价该行业ESG表现时,公司治理占比权重较大(40%)。图表3:房地产行业重要性议题分布资料来源:中金公司研究部图表4:房地产行业公司治理权重排序资料来源:中金公司研究部在环境维度,房地产行业目前注重发展绿色建筑和节能减排。为积极响应“双碳”目标,越来越多的房地产企业开始设立节能减排目标,提高能效,增加可再生能源的使用比例,减少水资源消耗。随着住建部《建筑业发展“十三五”规划》和《绿色建筑创建行动方案》等政策要求的印发,发展推进绿色建筑正在成为行业的新亮点,也引起了投资者的持续关注。在头部企业的带领下,从绿色设计和采购,到绿色施工,低碳运营和废弃物管理回收,房地产行业正在全产业链推行低碳转型,逐步建立可持续发展战略框架。在社会维度,房地产行业正逐步提高对员工福祉的关注度。房地产企业承担社会责任的方式正在从以往单纯的慈善捐赠转向更多元化多角度顺应国际标准的方向。其中,保障员工福祉成为了新的关注焦点。除了基本的薪酬福利,房企普遍加大员工培训力度,完善人才发展体系,建立职业健康安全的监督管理体系并积极取得相关认证。同时,企业与政府合作参与建设住房保障项目,并通过精准扶贫,助力贫困地区发展。治理维度,房地产企业的董事会正在逐步重视构建内部的ESG治理架构。随着房地产企业对ESG信息披露意识的逐步加强,房企董事会参与搭建ESG管理的数量呈上升趋势,ESG议题被逐步纳入公司议程,风险管理,和内部监控体系。企业被鼓励设立ESG工作委员会,专门负责ESG事项,设定管理目标,明确实施方针。在当前政策形势下,重点避免高杠杆过度扩张,注重企业自身核心竞争力的提升和长远的可持续发展。在下文中,我们将对房地产行业的高、中、低程度重要性议题进行列示,并挑选房地产行业相较于其他行业尤为凸显的重要性议题进行分析。考虑到房地产行业项目地域性较强,气候变化可能造成资产减值风险、绿色建筑政策、金融政策影响到房地产行业的运营模式,我们选取气候变化、绿色技术、产品与服务进行详细分析。房地产行业重要性议题分析虽然房地产行业在环境和社会维度共涉及五个高度重要性议题,但本报告着重分析其环境维度下的气候变化和绿色产品、技术与服务议题,以及社会维度下供应链管理议题。原因如下:1)气候变化下的物理型气候风险以及供应链管理下的负责任供应链属于房地产行业具有代表性的重要性议题。与温室气体排放、劳动关系管理等全行业普遍关注的重要性议题相比,在行业层面的区分度较高。2)绿色产品、技术与服务议题在房地产行业的具体表现为绿色建筑等,是双碳政策下房地产行业整体节能低碳的转型重点。气候变化气候风险中的物理风险对房地产行业尤为关键。物理型气候风险包括突发性极端天气(如洪水、飓风等)和气候模式的长期变化(高温、持续性强降水等)。从直接影响上看,气候风险可能会对房地产公司造成直接的资产损失和业务中断,导致上游开发周期延长,建造成本增加,中下游房地产销售,租赁,服务等营收表现受损,运营过程中的维护修复等开支增多。从间接影响上看,物理型气候风险可能会造成上游建材供应链中断,增大建造过程中断等财务损失的风险,以及由资产净值降低,承租方违约概率增加等带来的信用风险和估值影响。从另一方面来讲,完善应对气候风险的措施和完备的响应机制可以帮助企业更好地适应这些气候变化带来的风险,成为具有低风险性和良好气候韧性的房地产企业。图表5:房地产行业上下游受气候变化影响机制示意图资料来源:中金公司研究部► 开展气候变化风险分析,增强气候韧性以万科集团为例,万科参考气候相关财务信息披露工作组建议(Task
11月29日 上午 8:10