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亿股增发至

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ONE纳入抵押物，作为信用增级。华尔街见闻也了解到，在5月底，富力还为保障LONDON

亿元，进度过半；累计逾期债务也较去年年底下降超一半，剩下

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我们正身处一个巨变时代，科技成为核心驱动力。在汽车领域，特斯拉超越一众传统车企，跻身市值万亿美元阵营；在地产行业，也有一些革新正在发生。

谁也没想到，在多个出险、濒危房企嚷嚷着、期盼着要引入国资时，第一个成功“上岸”的竟然是河南建业地产。6月1日晚间，建业地产公告称，河南同晟置业有限公司（简称“同晟置业”）计划受让公司已发行股本的29%。同时，同晟置业还将认购建业地产发行可换股债券。股份转让完成后，同晟置业将成为建业地产第二大股东，持股8.6亿股，占已发行股本的29.01%。同晟置业是河南省铁路建设投资集团（简称“河南铁建”）子公司，后者由河南省人民政府全资拥有。这意味着，建业地产将从纯民企变成混合所有制房企，“河南地产王”胡葆森有了国企背书。有机构人士指出，作为深耕河南本土的区域性房企，河南国企对建业地产的资产很熟悉，大家合作也很多，这使得国资入股的进展很顺利。这无疑有助于修复市场对建业地产的信心。6月2日开盘后，建业系股票大涨，其中建业地产开盘涨逾29%，至收盘涨幅仍超过15%。值得关注的是，华尔街见闻注意到，除股权交易外，同晟置业拟认购的可换股债券在两年到期后，如果换成股票，其持股将扩大至14.5亿股，而胡葆森手中持有的股份则仅为12.18亿股。即同晟置业持股40.8%，高于胡葆森持股比例的34.27%。届时，胡葆森可能失去建业地产的第一大股东的地位。不过在债券到期后，如果胡葆森手里资金充裕，同晟置业同意其将债券赎回，建业地产仍然属于他。以上可以看出，为了引进国资，胡葆森做出了很大的让步，甚至不惜冒着失去建业地产实控权的风险。胡葆森“割肉”自救早有预兆。在去年9月建业曝出“求救信”之后，其股债便一路下行，市场对建业地产业的信心一直很疲弱。在6月1日之前，建业地产市值已数月徘徊在30亿以下，两支一年期以上的美元债票面价也打了不到三折，最低为26美分。尽管在2月时建业集团“刀刃向内，先刮骨疗伤、壮士断腕”，对组织架构和人员进行了调整，但此后市场持续低迷以及疫情冲击，建业经营仍很困难。中国指数研究院数据显示，今年前5个月，建业集团销售额约为119.9亿元，同比下滑约45%。今年8月份，建业地产将有一笔5亿美元的债券到期，但其今年的融资、销售回款、变卖资产均较难支持这笔债务的偿还，想要靠自己保障债券不违约，并非易事。国资入股可以说救了建业，为胡葆森渡过眼下难关，增加了更多信心。知情人士表示，接下来建业地产会践行年初既定的缓解资金压力专项工作，对8月份到期的美元债偿还很有信心。自去年9月本轮房企资金困境以来，多家出险房企如恒大、蓝光、奥园、佳兆业等均传出引战国资的消息，像奥园近半年有引入山东国企战投的“绯闻”，但截至目前就只有建业成功引入了。其代价便是出让控股权或稀释股权，比如河北首富王文学，在引入中国平安成为华夏幸福第二大股东后，却因所持股票被强制执行，中国平安被动拿下了公司实控权；更早之前，绿城创始人宋卫平引入央企中交集团，几年后甚至自己也离开了绿城。如今，胡葆森这个和宋卫平、王石同时代的大佬，也要面对这样的局面了。其他出险房企的老板们，很多不肯割肉、出让控股权，因而他们的纾困之举，多存在项目层面，股权层面的都进展非常缓慢。有投资者认为，建业引战成功是一个乐观的信号。接下来随着整体市场逐渐回暖，相信房企纾困、收并购市场也会逐渐活跃起来。再加上近期监管层对民营房企公开融资的大力度支持，以及上海等地疫情平缓，恢复正常生活秩序，相信房企们最黑暗的时刻已经过去。往期推荐:◎万科前任和现任大股东牵手了◎五家民营房企迎来了国家队强援◎新掌门人上位，这家央企霸气显露◎房地产的老大可能要换人了◎晓有见地｜老炮儿重出江湖◎一场罕见的房地产多空对决◎不能再有一个巨头倒下了◎万科中报里的“寒意”◎杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山◎王海武空降印力，万科挑起商业王者之争

六年前“万宝之争”中，万科抛出深铁重组预案，彼时的大股东华润集团投下三张反对票，令这场世纪商战再起波澜。当然最后，人们都知道了，深铁还是如愿取代华润，成为了万科大股东。没想到六年后，万科的这两位前任和现任大股东，却公开站在了一起。5月28日，华润置地官微消息显示，华润置地与深圳地铁在签订了战略合作框架协议，双方将在综合开发项目、开发运营等方面进行合作。华润集团董事长王祥明、华润置地董事会主席李欣，以及深铁集团董事长辛杰均现身签约会，可见双方的重视程度。这一画面显得颇具戏剧性，也让市场有了诸多疑虑：深铁怎么不选旗下成员万科了？之前，深铁已经把好几个TOD交给了万科。作为“隐形地主”的深圳地铁集团，手里的资源让一众开发商们都颇为眼馋。最新的数据是，深铁集团已获得22个地铁上盖项目的综合开发权，规模约为1261万平方米。去年11月，深圳地铁更是以178.51亿元的总价，拿下了深圳第三轮集中供地7宗地块中的5宗，惊艳全场。事实上，在深铁入主万科后，市场对二者之间的合作有很高的期待。万科与深铁曾签过战略合作备忘录，共同投资成立了合资公司。不过截至目前，两者合作的项目并不算多，其中包括深圳瑧湾汇、深圳北站汇隆中心等。最近一次双方合作拿地则是在2020年4月，双方一同拿下佛山一宗地块，成交价51.8亿元。有机构人士指出，万科在进行地铁上盖项目合作时偏向股权合作的方式，像杭州地铁万科·未来天空之城项目，万科就是大股东，持股51%。但在与深铁集团合作的几个深圳项目上，却是以收益权合作模式进行。而这并不是万科做TOD的主流。加上万科南方区域本身也有多个旧改，包括像551亿的广信资产包这样的大体量项目，在行业面临深度调整的当下，万科也在谨慎扩张。此外，有熟悉深铁集团的人士指出，在辛杰接替林茂德之后，深铁独有的站城一体化（即“地铁+物业”）成了他的发力点之一，2019年深铁地产也进行了一场高管洗牌，重新梳理了团队和业务。前述人士表示，“虽说深铁有希望依托万科将其地产业务做大的想法，但也并不排斥其他合作方，或是干脆自己做”。但双方的合作非独家、唯一、排他性的。以上这些也许是深铁未把所有项目交给万科的原因。对此万科并未有回应。而对深铁和华润来说，一家是深圳本地国企，一家是知名央企，合作也在情理之中。近些年华润置地在TOD领域愈发强悍的能力，市场有目共睹。财报显示，华润置地在2021年策略一大重心就是TOD。全年在杭州、南京、郑州等多个城市拿下TOD商业综合体项目，总建面约为468.56万平方米。去年2月，时任华润置地华南大区总经理蒋慕川还拜会了广东省机场集团以及广州市地铁集团，就机场和广州地铁沿线TOD项目战略合作有过深入交流。而在由李欣亲自挂帅的深圳大区，除了自行拿地开发，和深铁合作也是个最优的选择。从双方释出的信息看，未来合作的重点会是TOD未来城市。在轨道沿线，双方将按照站城一体化理念进行综合开发项目拓展工作；在开发运营方面，也会在满足相关条件的情况下，开展全面合作。不过，双方并未明确是股权合作，还是类似与万科的收益权形式。辛杰对此次合作的期待非常高。他表示，希望与华润“双方形成最佳合作方、最优化组合”，探索创新央地合作模式，打造一批以枢纽为核心的“站城一体”世界级标杆。看着华润与深铁的“眉来眼去”，一旁的万科又作何感想？王石在2017年卸任万科董事长时曾说，在与华润“分手”后，他仍然感谢华润，在过去多年给予万科的诸多支持，它是非常好的大股东；当然，未来，双方的关系也从更多的合作，不可避免地成了竞争对手。商场没有永远的敌人，只有永远的利益。虽然在万宝之争中，万科、华润、深铁曾有不愉，但“宝万之争”落幕已有五年，华润、深铁和万科已往事成烟，王石、傅育宁、吴向东、林茂徳等这些当时叱咤风云的大佬，也有了各自的去处。接替他们的郁亮、王祥明、李欣、辛杰，在房地产全新的时代里相遇，一切都有可能。开发时代的荣耀已成过往，运营能力成了新时代王者能力的核心，所有的地产商都站在了同一起跑线上，好戏才刚刚开始。往期推荐:◎五家我民营房企迎来了国家队强援◎新掌门人上位，这家央企霸气显露◎房地产的老大可能要换人了◎晓有见地｜老炮儿重出江湖◎一场罕见的房地产多空对决◎不能再有一个巨头倒下了◎万科中报里的“寒意”◎杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山◎王海武空降印力，万科挑起商业王者之争

过去多年，能让中国房地产龙头共同现身的场合不多，这两年疫情下就更少了。但是5月27日，龙湖、碧桂园、美的置业、旭辉和新城控股等5家房企高管，罕见地出现在一场上交所组织的交流会上。与会的还有超过3000名投资者，虽然是线上，但人们仍能感受到气氛的热烈，超乎预期。上交所会议主持人表示，这场交流会的目的，就是希望发行人能够和各家投资机构充分交流信息，减少对债券发行人的信息不对称。实质上，交易所是希望通过这次线上会议，进一步提振投资者对民营房企的信心。碧桂园总裁莫斌在交流会上对监管部门表示感谢。他表示，过去一年房地产行业经历了较大波动，如今在政策、上交所的支持下，感受到了“深深的暖意”。此前两周，除旭辉外，前述五家房企已有四家在公开市场发行了公司债、供应链ABS或中期票据等融资工具。并且在发行债券的同时，创设机构发行了包括信用风险缓释凭证（CRMW）、信用违约互换(CDS)等在内的信用保护工具。这也是信用风险缓释工具推出以来，首次被应用到民营房企上。过往，这一系列创新金融工具常被用在债券风险暴露，投资者对境内债投资意愿很低的时候。对此深交所也指出，通过设立信用保护凭证，有利于增厚民营房企债务融资信用水平。一方面提升了各方对龙湖ABS的投资意愿，有利于供应链上游中小企业加快回收资金、降低资金成本、拓宽融资渠道。另一方面则通过采用联合创设的发行方式，进一步提升资本市场对民营企业的融资支持力度。在得到监管部门与机构的支持后，市场情绪也得到了提振。过去两周里，像龙湖的存续债的估值大概下降了了30多个BP，投资者的信心进一步稳定。眼下市场对民营房企态度依旧谨慎，从5月27日的这次会议上可见端倪。在问答环节里，投资者对于房企的提问集中在，销售何时预见回暖、具体回笼情况，预售资金监管等政策是否松动，以及年内债务到期规模及偿债计划等等。即便这五家房企基本面不错，但投资者们仍保持谨慎，希望能够看到民营房企在销售端、资金端得到实质性缓解。对于市场信心的变化，美的置业CFO林戈感受深切。他表示，年内美的置业发行过两次债券，第一次发行中期票据时还有50%非银机构参与，发行的比较顺利，但到本次公司债发行时还是有点吃力。林戈指出，目前美的置业不存在开发端的融资压力，但眼下销售回款的压力还是比较大。而销售去化回款其实是个闭环，需要资本呵护以及市场信心，避免企业再出现不良事件，继而影响到消费者信心。“企业不暴雷，消费者对行业的信心就不会崩塌。”林戈表示，因此这一次交流会非常及时，也给了市场充分的信号。政策呵护和支持已不言而喻，在此次通过信用保护工具支持优质房企融资破冰后，可以期待，为解决民营房企的融资难题，后续还会有更多政策推出。这几家房企仅是第一批。对于后期市场，与会的房企高管们还是比较乐观。龙湖集团CFO赵轶表示，土地市场未来一段时间里具备非常好的机会，价格会回归理性。同时随着行业的出清，竞争度会急剧降低，行业终是会更稳定地发展。旭辉控股CFO杨欣则表示，很明显看到在429政治局会议后，楼盘来访量加大。预计三季度销售会逐渐回暖，此后拿地也会逐步恢复。往期推荐:◎新掌门人上位，这家央企霸气显露◎房地产的老大可能要换人了◎晓有见地｜老炮儿重出江湖◎一场罕见的房地产多空对决◎不能再有一个巨头倒下了◎万科中报里的“寒意”◎杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山◎王海武空降印力，万科挑起商业王者之争

写在前面：2018年万科喊出的“活下去”，无疑是当下房企最最真实的存在。那时，祝九胜定调的万科现金流管理，遵循“在极端情况下也能活很久”的原则，而今，身处下行周期和疫情冲击中的房地产，可说是“极端情形”

编辑｜张晓玲在经历了大半年的调整之后，中国房地产的竞争格局已经发生了剧烈的变化，房企的名次座位打乱重排，很多人已经消失于前50、前20、前10名单中，而另一些人，却飞快地窜到了前面。今年一季度，房地产的四巨头、前三名也更换了，恒大已跌落前30，融创也被保利超越了，前三变成了碧桂园、万科、保利发展。事实上，保利有着更为宏大的目标。华尔街见闻了解到，在保利发展年初的内部会议上，董事长刘平定下了“进三争一”的目标。显然，从宋广菊手里接过董事长的权杖后，刘平治下的保利变得更为进取了。上一次保利出现在行业前三，还是2012年。在过去十年里，民营房企借助高杠杆突飞猛进，碧桂园升至第一，融创窜到第四，保利、中海、华润这样的央企，受国资委负债指标约束，则被逼退到了后面。而现在，央企地产商来到了自己的主场。保利有一天会超越碧桂园、万科吗？或许人们将再一次见证历史。净利首次下滑保利发展的2021年财报姗姗来迟。全年销售5349.29亿元同比增长6.38%，营收2850.24亿元，同比增长17.19%。在低迷的2021年表现还不错。与其他房企类似，前几年部分高地价项目，也让保利的利润遭到侵蚀，净利润出现上市以来的首次下滑，去年实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。与此相对应，去年保利毛利率为26.80%，同比下降5.79%。保利预计，未来随着高地价项目结转，公司毛利率表现仍将承压。这与万科、金地的毛利率、净利润表现一致，具有行业普遍性。在去年行业整体下行、调控从严的背景下，保利的负债总额首次超过了万亿，不过，其中有息负债仅为3382亿元，其他经营性负债为7588亿元（预收房款为4534亿元）。保利还大幅提高了在手现金，其中非受限现金短债比为1.94，同比增长7.3%。财报显示，保利发展一年内到期的债务约605.75亿元，账面货币资金1713.84亿元。此外，综合融资成本同比下降31个基点，至4.46%。正如万科董事长郁亮说的“缩表出清”一样，过去一年，保利收缩了拿地力度。全年拿地金额为1857亿元，同比2020年的1927亿元，下降21%；更多靠“捡漏”拿地，集中于一二线核心城市，平均楼面价同比下降8%至6821元/平方米。保利对于2022年的房地产市场仍持谨慎态度。刘平表示，公司全年投资计划为3650亿元（包含拿地与项目建设资金），相较去年计划额的3950亿元，下滑约7.6%。刘平解释称，今年投资及开工计划是结合当前行业形势、考虑疫情对部分地区影响铺排的，2022年的开竣工策略是“以销定产”，公司将结合不同能级市场、不同产品接受度动态调整开竣工计划。刘平指出，今年整体的拓展逻辑还是质量重于数量，确保公司持续稳定发展的同时能够有更好的业绩和利润，保障股东投资回报。保利发展财务总监王一夫则表示，公司对市场大势的判读是“聚焦”，即市场规模见顶后，需求会相对聚焦，会回归一二线核心城市，且主要会集中于这些城市的成熟区域。王一夫透露，除了公开市场外，保利发展也在密切关注一些收益更佳、风险可控的收并购机会，不过这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。4月初，保利发布《2021-2022年房地产行业白皮书》指出，房地产行业进入了减量时代，商品房销售不可避免地萎缩，但住房需求仍然存在，关键在于把握结构性机会，深耕高能级城市，以及转型多元化运营，开发+运营并重。过去一年，保利发展的管理层正是这么去做的，未来也将如此。王者之争重启2021年7月，刘平正式接任保利发展董事长，由此开启了一个不同于李彬海、宋广菊的新保利时代。他也有一个比宋广菊“重回前三”更大的目标，“争第一”。中国房地产30余年的历史，就是一部房企规模之王的变迁史。其中一大半时间万科都是老大，直到2014年的绿地、2016年的恒大短暂地超过万科，之后连续5年，碧桂园成为老大，形成了较为稳固的碧桂园、万科、恒大三巨头格局，直到2021年恒大的跌落。业内一直有个“万科魔咒”的传言，即超过万科的房企，最后都不会有好结果。万科创始人王石也曾表示，在房地产行业，“超越万科”的想法很危险，因为万科已经很大了，想超越只能超常发展，而超速即面临失控的风险。现在，保利发展这家老牌房企巨头，也要挑战万科和碧桂园了，它主动拉开了房企下半场王者之争的序幕。不过，刘平是想让保利以城市运营商的身份成为下半场的王者，而不仅是以一个开发商的姿态论输赢。从年报看，在以开发业务为主业的同时，保利的经营性业务也发展很快。2850.24亿元营收中，来自非开发业务的营收为230.88亿，同比增长49.48%，占总收入的比重也提升到8.1%。保利有关人士透露，目前保利全部多元化运营业务的资产规模已接近500亿，十四五期间会超过千亿。去年全运会上，保利发展就将旗下商业、酒店等业务都投入到了赛事保障中，对自身的多元化业务进行了一场“大点兵”。华尔街见闻了解到，保利运营业务中较为成熟的部分，也都已经有了上市的规划，其中商业、酒店的资本化运作，已在进程当中。除了物业、商业、酒店等经营性业务，保利发展还将大力发展租赁住房，这被保利看作是有“后发优势”的巨大机会，甚至可能超过万科泊寓、龙湖冠寓。今年1月底，保利发展宣布计划与建设银行搭建租赁住房发展基金。在建行支持下，保利发展计划在“十四五”期间持续聚焦多个一二线中心城市，扩大保障房建设和长租公寓投资。待规模上去后，保利也计划将成熟项目发行公募REITs。假以时日，保利的经营性业务超过万达、万科也并非不可能。在4月21日的20021年度业绩说明会上，提及“进三争一”目标，刘平解释称，不能简单、片面地理解成一个榜单上的排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。“维持市场份额，量力而行，是保利追求的目标”，刘平认为，保利按照自己的节奏就能水到渠成。如何让保利真正成为一个长期持续胜出的“全能型”选手，以及多元赛道下的“多面手”，并借此成为“第一”，这需要要刘平和他的团队用实际行动去回答。一个新的房地产时代，已经到来。也许，一个新的保利发展，将成为能够破除“万科魔咒”的人。往期推荐政策回暖，房企为何仍如此缺钱？万科郁亮对房地产的最新判断不能再有一个巨头倒下了深圳“网红神盘”衰落史孙宏斌的底气从哪来？又一个物业巨头要上市了未来派｜微信帮开发商卖房，“干掉”贝壳？2021年最后一天，碧桂园“归零”与“狼”共舞！他再次站到了谈判桌前民营房企发债重启的信号那个吃八块钱肠粉的大佬，还未上岸2000亿房企大佬的危情与自救关键时刻，孙宏斌自掏腰包29亿借给融创朱孟依不甘放弃许家印孙宏斌接不了恒大万科中报里的“寒意”杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山央行约谈背后，恒大出售资产的拉锯战富力父子困局王海武空降印力，万科挑起商业王者之争贝壳涉垄断虚实

171岁的王石在视频号里很活跃，每天推广运动、教人戒酒，时不时来点心灵鸡汤，似乎在过着逍遥的退休生活。转头，阔别万科五年后，老王就再次杀回了他熟悉的商/战场。这次，他拉来了一群老朋友，发起了一家特殊目的公司（SPAC）深石收购，准备在香港上市，大肆收并购了。4月8日，深石已递交了IPO申请，这是港交所首家以碳中和为主题的SPAC。主要是发现、收购在“双碳经济”领域中领先的创新型企业，比如智能城市、房地产科技、电动汽车(EV)、清洁能源、物联网(IoT)等等。显然，这些收购的方向都与发起人的背景有关，房地产、互联网相关不在话下。翻开深石的招股书，会发现这是一个非常豪华的团队，深石收购成立于去年5月，除王石外还有一发起人亚投基金，双方分别持股65%和35%。刘二飞则是亚投基金的单一最大股东，持股43.13%。王石任深石收购的董事会主席，CEO由刘二飞担任，首席运营官则由操刀过“万科等财团790亿收购普洛斯”的周默出任。此外，有摩根士丹利背景的张天担任CFO，佘诗颖任首席投资官，独董则拉来了张朝阳、刘姝威和林倩丽。这些人都是王石多年的老朋友或者老部下，刘姝威目前仍是万科的独立董事。SPAC源于美国，是一个通过收购目标公司再重组上市，以获得收益的“壳公司”，收购完成后，被收购公司获取投资者存入托管账户中的资金，投资者则获得股权回报。目前包括深石收购在内，港交所已有12个SPAC，其中大部分都是有知名投资机构或社会名流站台，比如前香港金管局总裁陈德霖、前阿里CEO卫哲、奥运冠军李宁、新世界第三代掌门人郑志刚、赌王之子何猷龙等。有王石、刘二飞、张朝阳等大佬加持的深石收购，让这个市场愈发热闹了。王石、刘二飞、张朝阳等人，都是在过去的黄金时代里翻云覆雨的老炮儿们。他们曾经失意或者退休，比如张朝阳，在搜狐之后再无建树，前几年在乌镇互联网的饭局中也是落寞之人；刘二飞，华尔街资深银行家，操刀过多家大型国企的海外融资，但近几年也没什么声响，有点像前几天因为讨要面包出圈的女投资人徐新。王石更不用说。万科创始人曾是他身上最耀眼的标签，但离开万科后他的影响力大不如以前了，大多数时候的公开场合，他混迹在深圳商会的各种活动，或者一些企业主的各种宴会里。这一次，卸任万科董事长5年后，王石以一个职业投资人、老板的身份再次出现在大众面前。这样的身份重出江湖，让业界也颇为期待。毕竟，地产大佬们很久没有什么让人振奋的消息了。2深石收购算是王石的“三次创业”。离开万科后，王石投身深潜公司，致力于中国企业家的境内外培训与教育，但这项事业，很难商业化盈利，并且也大大受到了疫情的影响，去剑桥培训这种模式，基本做不了了。因此这三次创业，也被王石视为要征服的“第三座山峰”。在他看来，“双碳”是确定的，蕴藏着大量机会。事实上，在经历了这两年的疫情之后，互联网、房地产相关的创新领域，冒出了大量的“抄底”机会，王石和他的团队，也观察已久。“在众人恐惧时贪婪”，查理·芒格的名言，又有人在实践了。但这做起来并不容易。相比传统的IPO，以收购为目的的SPAC极具挑战。SPAC是个造富神器，发起人要对SPAC进行一定比例的出资，通常是3%-5%左右，而在并购成功后，则能获取IPO融资额的25%，具有高杠杆的特征。对任何一位SPAC发起人来说，这都是一场需要赌上信誉的冒险，非常考验他们寻找标的的投资能力，以及陪伴被投标的长期成长的耐心。也正因此，SPAC像是开盲盒，即便发起人是社会名流，拥有很强的社会号召力和资源整合力，也并不是必然会成功的。而且，相比美国等市场，今年才允许SPAC上市的港交所，在投资者准入门槛、并购标的等标准上，都比其他市场更为严苛，被并购的标的和港股IPO的要求相近。但王石似乎信心满满。深石的收购核心概念主线是绿色、环保、碳中和，这也是王石在万科期间也一直关注和实践的东西，万科在业内最早开启了住宅工业化探索，绿色建筑面积也是在业内最多的。王石希望在自己过去20年的准备、积累之上，用创业的形式，摸索出双碳经济的商业模型。“仿佛过去20年的工作都是为这项事业做准备”，在最近的一次演讲中，王石也将这次创业形容为“人生的第三次山峰”，前两次是真的攀登珠峰。71岁的老炮儿又出发了。老王又开始了新一轮创业，在70+的时候找到了一辈子值得做的事业。这对他也是一次挑战，他赌上了自己的信用。与真正的登山不同，创业的“山峰”不存在生命危险，只存在信誉问题。这也是在两年前带领团队，将价值53亿的万科原始股捐给清华大学后，王石的又一次出圈之举。相比同期的地产大佬，如恒大许家印、碧桂园杨国强、万达王健林等人，王石的身价远远不如他们，但他的先见和韧性，超出了这些人。比如万宝之争中，他非要让万科第一大股东是国资，不欢迎姚老板，如今随着宝能的爆雷，很多人又认为王石是对的了。看似蛰伏了五年的老王，从未失去二次创业、东山再起的勇气。这也是王石一直推崇的人与精神：褚橙的创始人褚时健，在跌入谷底后依然有反弹的能力。至于能不能成功，能反弹多高，就要看个人的能力和时运了。往期推荐政策回暖，房企为何仍如此缺钱？万科郁亮对房地产的最新判断不能再有一个巨头倒下了深圳“网红神盘”衰落史孙宏斌的底气从哪来？又一个物业巨头要上市了未来派｜微信帮开发商卖房，“干掉”贝壳？2021年最后一天，碧桂园“归零”与“狼”共舞！他再次站到了谈判桌前民营房企发债重启的信号那个吃八块钱肠粉的大佬，还未上岸2000亿房企大佬的危情与自救关键时刻，孙宏斌自掏腰包29亿借给融创朱孟依不甘放弃许家印孙宏斌接不了恒大万科中报里的“寒意”杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山央行约谈背后，恒大出售资产的拉锯战富力父子困局王海武空降印力，万科挑起商业王者之争贝壳涉垄断虚实

3月的中国房地产，暗流汹涌。市场中的多空力量正在空前集结，展开一场历史罕见的大对决，这在港股内房股中展现得淋漓尽致。尽管房地产政策频频纠偏，但“秃鹫”一直盘旋在这些民营房企的头顶，只待一个疏忽，他们便闻声而起，从中获利。近期碧桂园、龙湖等多家龙头房企再遭做空。在遭遇做空危机后，碧桂园等房企也一直在积极应对，加大票据回归、提前赎回债券以及表态大股东支持等等，向外展示自己流动性无忧。诚然，对碧桂园来说，这是身为行业第一需要承担的王冠之重；而在资本市场面临流动性压力的当下，这是场艰巨的反击战，房地产已经无法承受再有一个巨头倒下。眼下，碧桂园们要打一场漂亮的信心保卫战，带领这个行业再次前行。空头再袭春节后房地产政策的暖意，让市场开始憧憬起楼市“小阳春”，但市场中的看空力量从未消失。近期从碧桂园到龙湖集团，这些得到境内机构撑腰的头部民营房企频频遭遇做空。其中碧桂园是最大的标的。经历了1月份做空风波后，碧桂园本已回升的海外债再次遭遇考验。并且过去一个月的时间里，危机已进一步扩散至更多头部民企。数据显示，2月22日起，碧桂园的多只美元债券票面价持续下滑。其中，将于今年7月到期的美元债票面价已99美分下跌至83.68美分；离到期时间还有半年以上的债券，则从90-95美分，下滑至42-65美分。同时，一如去年阳光城所遭遇的异常做空交易，碧桂园的境内债近期也出现异动。存量规模在10亿元的“21碧地04”在上周五因一笔不过2000多元的交易，导致债券价格从早间的90元一度下跌至70元，并在近两天交易量不断放大，成交价已跌至80元左右。另一民企投资级债券发行人龙湖集团的债券则紧随其后。从3月初起100美分左右，跌至目前的90美分附近。而努力向投资级靠拢的旭辉，海外债也从2月下旬起遭遇抛售。多只美元债的票面价从95美分以上，滑落至目前60美分左右。碧桂园、龙湖集团和旭辉等，这三家房企已是民营房企的最后几杆大旗，财务上也颇为稳健。连他们的债券都遭遇抛售，部分债券年化收益率甚至高达70%，市场的信心低迷可见一斑。过去大半年盘旋在房企头顶的空头们也卷土重来。数据显示，从3月4日起，碧桂园股票中做空比例持续维持在40%以上的水平；在短短六个交易日股价已下滑30%的情况下，每日做空金额也从平时的一千万、多则1亿左右，骤升至连续数日维持在2亿-3亿的高位。龙湖股票中做空比例从日常的个位数上升至20%-30%，被做空的金额，则从2月中旬的1000万-2000万的水平，升至目前5000万-1亿；旭辉每日做空金额也从日常的300万-1000万，近半个月维持在3000万-1亿的水平。有香港投行股票分析师认为，做空机构早已埋伏在碧桂园们的股、债之中，利用投资者的恐慌做空获利。“近期部分房企的‘意外躺平’是个引子”，有投资者表示，春节后包括正荣、龙光等过去表现还不错的房企开始寻求债务展期，让投资者对民企的债务情况有了进一步的担忧。而新兴市场流动性的骤然收紧，也让空头们有了可乘之机。“这是一场无差别的抛售”，一名国际商业银行新兴市场宏观策略研究部主管表示，受中美利差缩小、地缘风险上升等因素影响，海外投资者从2月份起一直在减持固定收益资产，是有记录以来单月最大的跌幅。部分地产美元债持有机构近期也为了应对流动性风险，进行了调仓。一名欧洲某资管机构亚太区基金经理分析称，机构在应对流动性风险的时候会将一些流动性比较好、跌得不多的资产售出，碧桂园等投资级公司的债券就会成为其中优先卖出项。前述香港投行股票分析师指出，当下正处于很多房企的财报缄默期，房企无法进行回购保卫市值，这也让空头们有了可乘之机。做空之下，多只内房股价接连下挫。像龙湖集团近两日市值跌去了四分之一，旭辉则跌去了三分之一。截至3月15日，A股市场上，仅剩下保利发展、万科A、招商蛇口市值超过千亿。包括保利、金地在内，地产出现了跌停潮。空头们的利爪，在碧桂园们身上已经划出了一道道血痕。决战时分发生在以碧桂园为首的龙头房企身上的这一波多空之战，异常激烈。当前房地产仍然胶着的现状，未能正常恢复的销售，是做空机构仍然有机可乘的根本条件。对于做空者来说，碧桂园等优质民企是最佳的标的。如融创中国等房企的市值从高点至今已跌去九成，市净率仅为0.13，而碧桂园的市净率还有0.39左右。做空碧桂园仍有很大的盈利空间。而多方则认为，碧桂园等房企遭遇做空，说明当下市场能够进一步做空的标的已经不多了，空头已经无奈到只能将碧桂园等房企作为做空对象。这使得碧桂园、融创、旭辉等房企，接下来对空头的反击战，成为了眼下业内关注的重点。在脆弱的当下，行业不能再有一个大型房企出问题了。碧桂园的反击也是非常迅速。在3月11日的境内债异常交易后，碧桂园集团全资子公司碧桂园地产在3月14日澄清，称境内债波动是二级市场极少量规模交易，导致债券价格的大幅下跌。碧桂园方面表示，目前公司经营状况良好，具备充足的可动用现金储备，各金融机构对其支持力度不减。一方面，碧桂园在公开市场对债务进行了回购、提前兑付。华尔街见闻获悉，从3月初至3月14日，碧桂园进一步回购了本金960万的美元债；去年年底至今，碧桂园累计回购美元债本金总额达4570万美元。碧桂园也对一笔对于本应在2024年4月到期，需在2022年4月6日进行转售的“19碧地01”进行全额回售，回售金额为5.9亿元。华尔街见闻获悉，碧桂园地产已于3月14日，使用自有资金，将这笔债券本息约6.20亿元打到了专用账户上。至此，碧桂园地产于2022年境内到期/回售公司债项均已足额支付完毕。用真金白银来提前兑付债券，意在告诉市场自己并不差钱。事实上，包括碧桂园在内的优质民营房企的融资最近已逐步回到正轨，获得了多家金融机构的支持。在3月初，碧桂园先是有一笔50亿元中期票据获准注册，等待发行，随后碧桂园又获得了招商银行给予的150亿元并购融资额度。继美的置业发行了今年首支内房股中票后，旭辉也于3月14日发行了第一期规模10亿元人民币的中票。市场的变化表明，在房地产政策和融资环境的边际宽松中，像碧桂园等优质民企已率先成为政策惠及的对象；机构对于房企正常的融资需求会给予支持。这些动作具有极强的信号意义，承载着市场和投资者对房地产的信心。一如旭辉董事长林中在票据发行成功后，在其朋友圈的感叹，“艰难时刻、殊为不易！”信心，已经成了当下市场里最为宝贵的东西。当下市场对房企的价值评估已远远偏离了基本面，更多取决于大家对这家公司以及它的实际控制人是否还有信任、信心。对于愿意给出实际行动支持上市公司的房企大佬们，如融创中国董事会主席孙宏斌、世茂集团总裁许世坛等等，投资者也会给予更多信任。如果说，去年四季度阳光城等房企面对股债危机、被做空几乎没有还手之力，现在这波多空对决，房企的腰杆显然硬起来了。近期房企如期、提前偿还债务的动作多了起来，这是对做空者最实际的回击。融信中国在2月底如期偿还了本息合计2.87亿美元的美元债；新城控股在3月初时完成了6亿元公司债回售，并提前偿还约1.59亿美元债券；旭辉在近期提前偿还8亿元公司债，并获平安银行50亿元融资额度；合景泰富也于3月15日兑付10亿债券。“地产人士从未像现在这样团结，不希望任何人再倒下了，”一家大型房企内部人士说。孙宏斌和杨国强、吴亚军这些人的公司和他们的能量，他们在行业中的份量，以及当下房地产所处的微妙时刻，都决定了接下来的这场对决，空头不那么容易获利了。决战时刻，不少业内人士期待着碧桂园等龙头能作出有利的反击，将空头的嚣张气焰打散，随后市场会在政策底后迎来市场底。中信证券基础设施和房地产产业首席分析师陈聪表示，只有在今天保住信用，才有企业未来可言。陈聪认为，当下企业信心处于冰点，但包括销售、土拍和债务等多方面已出现积极因素，将会推动土地市场在下半年复苏。市场将沿着销售复苏、投资复苏和信用恢复的链条演绎，除境外债外，房地产大中型企业信用有望在下半年稳住。一年十几万亿的房地产市场，不会消失不见。万科董事长郁亮所说的下一个春天，一定会来。往期推荐政策回暖，房企为何仍如此缺钱？万科郁亮对房地产的最新判断不能再有一个巨头倒下了深圳“网红神盘”衰落史孙宏斌的底气从哪来？又一个物业巨头要上市了未来派｜微信帮开发商卖房，“干掉”贝壳？2021年最后一天，碧桂园“归零”与“狼”共舞！他再次站到了谈判桌前民营房企发债重启的信号那个吃八块钱肠粉的大佬，还未上岸2000亿房企大佬的危情与自救关键时刻，孙宏斌自掏腰包29亿借给融创朱孟依不甘放弃许家印孙宏斌接不了恒大万科中报里的“寒意”杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山央行约谈背后，恒大出售资产的拉锯战富力父子困局王海武空降印力，万科挑起商业王者之争贝壳涉垄断虚实

在经历股债双杀后，正荣管理层试图向外界传递出自己并非刻意躺平的讯号。华尔街见闻了解到，正荣地产于2月23日举办了投资者电话会议。管理层在会上表达了目前的难处，希望投资者能够给予公司一年时间，逐步强化经营性现金流。除了正荣近期公告要进行展期的境外债之外，正荣地产执行董事兼副董事长刘伟亮表示，公司希望希望将2022年到期的大部分母公司层面发行的债务都能协商展期。除美元债之外，公司还将计划和其他境外债，包括ABS和银行贷款的债权人协商达成类似的展期安排。也就是说，今年正荣到期的债务，基本都要展期一年。正荣地产董事长黄仙枝在投资者会上表示，全面收紧的监管政策严重影响了公司的销售和回款，同时境内外的融资和再融资逐步停滞，债务到期和项目交付接踵而来，加上春节前后支付高峰使流动性压力进一步加紧。“目前，公司实在没有办法如期偿还期间到期的债务。”黄仙枝表示，基于此，正荣希望能够对2022年内到期的美元债本金进行展期，缓解大量债务到期，解决现金流缺口问题。正荣地产财务负责人康弘表示，前两个月公司融资放款普遍落空，仍有银行机构提前抽贷，叠加1月份是工程款以及其他支出的一个高峰，以及销售不如预期，造成整个项目层面以外的用于偿还债务的资金非常有限。“一月份还款接近55个亿，但仅融资14个亿。整个一月份的整体现金流流出约81个亿，超出预期50亿。”康弘表示，这对公司原来的资金计划造成了很大影响。融资端未曾改善的情况下，预售资金监管的问题也让正荣的情况进一步恶化。康弘称，“到了二月初，我们整个可用的资金占到总资金约5%左右，受限比例高达95%。这样的情况目前仍然没有看到任何的好转。据管理层表示，目前项目公司一月份、二月份每个月能够回流到资金总部的只有大概两个亿不到左右。基于此，正荣地产目前可动用的资金非常有限。康弘表示，目前的展期方案，已经是公司能够拿出来的最好方案。“如果正荣这次能够在债权人包括美元债持有人的支持下得到获得一年的展期。在一年的时间内，正荣将争取持续改善生产经营。”刘伟亮说。除了争取债务延期，正荣也将部分资产摆上货架。刘伟亮表示，目前正荣已经梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是以与合作方，以及国央企进行洽谈股权转让的事宜，预计上半年可以完成30到40亿左右的规模的资产盘活处置。事实上，正荣遭遇危机出乎市场和投资者意料。春节后房地产政策端频放暖意，市场以为企业运行趋于平稳了，地产板块还迎来了几次上涨，诸多机构预测市场行情即将修复。就在这时，正荣突然陷入了困局。要知道，正荣在金融机构眼里还算评级不错的房企，在1月份曾公布要赎回永续债的计划，中国银行还授予它91.4亿元授信额度。现在连它都难以度过一季度的关卡，更何况是其他类似房企？千亿规模的正荣，是当下房企生存的样本。从投资者会议的交流中可以看出，正荣流动性枯竭的原因，是来自监管、银行、市场的压力仍未缓解。预售资金监管未明显松动，金融机构仍然有抽贷现象，且新房销售仍然低迷。管理层也坦承，今年前两个月流动性收缩很意外，打乱了公司的一系列计划。这折射出，虽然近期暖风频频，多地下调首付比例、房贷利率，但在销售触底回暖、机构态度改善之前，暖意仍很难传递到房企身上。对于正荣等房企来说，眼下最需要的还是时间。可预见的是，还会有更多房企希望通过债务展期来争取喘息和生存之机，等待政策暖风真正传导到融资端、销售端，来改善他们的现金流状况。一起沉船，还是一起上岸？摆在投资人和债权人面前的，是艰难的选项。而半年、一年后，谁又将在这个市场中存活？眼下，诸多房企正在经历最关键的时刻。往期推荐又一千亿房企“大甩卖”自救河南王不愿躺进“黑铁时代”万科郁亮对房地产的最新判断孙宏斌的一个意外之举不能再有一个巨头倒下了深圳“网红神盘”衰落史孙宏斌的底气从哪来？未来派｜微信帮开发商卖房，“干掉”贝壳？2021年最后一天，碧桂园“归零”与“狼”共舞！他再次站到了谈判桌前民营房企发债重启的信号那个吃八块钱肠粉的大佬，还未上岸2000亿房企大佬的危情与自救朱孟依不甘放弃许家印孙宏斌接不了恒大万科中报里的“寒意”杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山央行约谈背后，恒大出售资产的拉锯战富力父子困局王海武空降印力，万科挑起商业王者之争晓有见地｜左晖：孤独的行者贝壳涉垄断虚实5000亿贝壳的幻象

盛景不再后，昔日的“华南五虎”纷纷走到了命运分野处。春节刚过，五虎之一、千亿房企雅居乐突然发起一轮降价甩卖，集中在其发源地中山、大本营广州，不少项目5-7折起，其中不乏“雅居乐天际715”这类地王项目。自去年中以来，雅居乐的资金链压力持续存在，卖资产、裁员已进行了多轮，现在也祭出了降价卖房的杀手锏，以期快速回笼现金。雅居乐有关人士告诉华尔街见闻，本轮促销活动仅限于个别城市的部分项目，并非全集团行动。公司出售非核心资产及项目股权也是公司盘活资产，增加现金流及增厚安全垫的主动行为。雅居乐是当下房企“极限生存”的样本，在政策暖意释放、预售资金监管仍未明显放松的情况下，房企唯有发起多样化自救，才能闯出一片生天。大幅降价仿佛回到了2008年，雅居乐这一轮降价来得迅疾又猛烈。在中山三乡，雅居乐万象郡·峯汇项目去年9月售价还在1.1万元/平米左右，此后便持续降价，目前在贝壳找房等平台上已降至7200元/平米。有购房者向华尔街见闻反映，最终落地价在八千多。整体算下来，降价幅度在20%左右。位于广州荔湾的“雅居乐天际715”，是其2016年8月以近3.7万元/平米的楼面价拿下，

在郁亮喊出房地产进入“黑铁时代”后，又一个大佬发声了。“对优秀的企业来说目前至少还在白银时代，但对很多已经躺平的企业来说，黑铁时代都不是了。”说出这句话的是“河南地产王”，和王石、冯仑并称为“中国地产三君子”的胡葆森。作为行业里的老大哥，胡葆森掌舵的建业集团深耕河南，是区域房企里的典型代表。这也使得建业的此次组织架构调整获得了不一样的关注。从2月初起，建业集团的组织架构、人事变动陆续祭出。敏感的市场上也随之有了一些审视的眼光，部分投资者担心，这会是建业集团发生风险的前兆。不过对于胡葆森而言，这更多的是出于他的忧患意识。就和郁亮提出“黑铁时代”的初衷一样，是面对行业变局所必须要进行的变革。胡葆森不希望建业会是“黑铁时代”里躺平的那一个。刀刃向内“裁员60%”、人事大变动。最近半个月里，建业集团风波不断。人事调整、组织架构变动在当下都极易挑动市场敏感的神经。市场不自觉地将这样的举动与裁员、业务调整联系到一起，并认为是公司的资金链承压。对建业集团而言更是如此。在去年9月网上爆出“求助信”之后，业内对建业集团的资金状况一直心存疑虑，包括穆迪在内的评级机构也在此后陆续调低了建业地产的信用评级。虽然此后建业在还债方面都很及时，也并未有违约的消息爆出。但市场对其信心很是低迷，去年销售逾600亿的建业地产市值已不到30亿，多支美元债票面价也低于50。然而在2月初的组织架构变动后，一场风波似乎又在酝酿。2月初，建业集团宣布从五级管理调整为三级，取消业务集团和大区两级，缩减为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理。原有的建业集团总部和四大平台总部也随之“五合一”。随后，市场开始传言，称“建业集团裁员60%”。不过建业集团方面对此予以否认。面对市场的质疑声，胡葆森选择直面一切。2月14日下午，建业集团召开媒体恳谈会，包括建业集团董事长胡葆森、建业集团副董事长、建业新生活主席王俊等在内的管理层出席会议，对市场关心的热点问题进行回应。在恳谈会上，胡葆森表示，此前管理层就提出，建业要进入一个战略巩固期，巩固千亿和全覆盖两个成果。试图通过精细化管理，巩固相关成果，但疫情打乱了这个新的管理计划的实施。因此，建业集团的组织架构的变革并非心血来潮。胡葆森称，这是已经酝酿了半年，在外部环境的变化，天灾人祸的叠加及自身管理冗杂要求应时而变、顺势而为。内外部环境的变化下，建业集团必须“刀刃向内，先刮骨疗伤、壮士断腕”。当下行业背景下，五个总部一千多人的队伍显得臃肿。“可能有超过三分之一的人，干的都是同样的工作”，胡葆森说。胡葆森强调，建业集团规模基本面没有改变，而是遵循“精总部、强基层”原则，号召建业集团一半的人员到一线去，去能听到一线的‘炮火声’中去，去创造更多价值的岗位中去。在组织架构变革后，建业集团旗下四大平台CEO也发生变动。包括建业地产、建业新生活及中原建业在内的三家建业集团旗下上市公司发布联合公告，三位建业的“老将”挑起了大梁，分别接任三家公司的CEO。胡葆森称，这符合企业新的用人标准，是企业向管理要红利的具体落实。惊险一跃与去年以来很多房企对组织架构、人员的调整类似，建业集团近期一系列变革都指向战略收缩。市场的担心在于，建业还能退去哪里？成立三十年，建业集团的业务版图长期固守河南，也使得建业成为深耕区域的典型房企，多年来霸占着河南销售龙头的宝座。但过去两年里，建业集团却腹背受敌。克而瑞的数据显示，2021年河南省房企销售排名TOP40榜单中，河南本土房企销售额与碧桂园、万科、保利等外来房企各自占据半壁江山。并且外来房企攻势凶猛，过去两年里不断抢占着本土房企的销售份额。河南销售额TOP5的房企销售额从2020年时占全省销售份额的49.8%，下降至2021年时的44%。这种趋势仍在继续。另一方面，2021年初时建业集团有过向外扩张的计划，以实现规模增长。比如说建业地产希望到2023年的时候，河南省外贡献的合同销售能够占到总销售额的30%左右；建业新生活也在2021年时也扩张至包括陕西省、山西省等河南省以外的省份。新的行业变局下，守住大本营已不易，更何提外拓？这也是很多区域房企所面临的困境：当区域内的蛋糕有限，外拓规模乏力的情况下，如何应对越来越激烈的区域竞争？建业则给出了自己的答卷。“接下来我们只能稳健发展，而且必须稳健发展”，胡葆森表示，建业集团的经营策略、发展指标接下来都要变。胡葆森将未来经营目标概括为三个字：少、小、好。具体而言，便是减少多元化的赛道，不再追求规模的过快增长，以及寻求做好。在规模压降方面，王俊表示，接下来会大力盘活不动产，比如说出让部分股权，合适的资产也会考虑卖，还有就是通过金融手段等方式盘活。王俊坦言，面对资金面、市场，尤其是境外资本市场的萎缩，整个行业流动性确实面临一些风险。但得益于公司稳健的经营方式，并且一直深耕河南市场，风险还是可控的。在短期债务方面，王俊称，年内建业仅有一支5亿美元的债券于8月份到期。建业会在把握发债窗口期，多渠道盘活资金的同时，坚持底线思维，做好充分准备，使用经营性现金流按时偿还。不过缩小管理层级和半径能对建业集团效率能有多大提升，仍有待市场检验。作为行业老大哥的胡葆森，对建业这家区域房企的内部变革，比全国布局的规模房企的改革更具代表性。行业也希望建业能够成功，带来“黑铁时代”下的生存法门。往期推荐万科郁亮对房地产的最新判断孙宏斌的一个意外之举不能再有一个巨头倒下了深圳“网红神盘”衰落史又一个物业巨头要上市了未来派｜微信帮开发商卖房，“干掉”贝壳？2021年最后一天，碧桂园“归零”与“狼”共舞！他再次站到了谈判桌前民营房企发债重启的信号那个吃八块钱肠粉的大佬，还未上岸2000亿房企大佬的危情与自救关键时刻，孙宏斌自掏腰包29亿借给融创朱孟依不甘放弃许家印孙宏斌接不了恒大万科中报里的“寒意”杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山央行约谈背后，恒大出售资产的拉锯战富力父子困局王海武空降印力，万科挑起商业王者之争晓有见地｜左晖：孤独的行者贝壳涉垄断虚实5000亿贝壳的幻象

2018年的秋天喊出“活下去”、去年底发“节衣缩食”倡议的万科，在今年初的年会上，再次抛出了“背水一战”的观点。华尔街见闻获悉，在年初“敢拼就会赢”的2022年万科集团年会上，董事会主席郁亮表示，房地产行业已经入了黑铁时代，正缩表出清，这会是破釜沉舟、背水一战的一年。“如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”他说，日本的案例经验表明，这个阶段不能再心存幻想，必须要快速、坚决出清。这个过程中，行业规模会开始萎缩、市场分化也会越来越明显。但这不意味着没有机会了，房地产行业会有新的发展模式，将主要围绕“房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配”三个方面展开，这均是为了解决老百姓住的问题。地产回归民生属性是大家都要适应的现实，而不能指望价格的快速上涨。这样的背景、认知和判断，也给万科提出了新的要求，在面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。除此之外，万科在各个方面都要建立新的锚定点，如果不建立新的锚定点之后再出发，就摆脱不了黄金时代的惯性。在新的时代，战略、业务、组织变革的基础上，最核心的因素仍然是人。郁亮花了很大篇幅讲述如何用人。郁亮认为，集团内部的案例表明，很多事情并不是缺人，而是缺乏做好的态度和负责的精神。“我尤其痛恨用照片去签到证明自己下过工地的项目经理，我建议各个区城BG一经发现立刻严肃处理(直换开除)，万科宁愿让工地关门也不允许这样的项目经理存在，再有能力也不是万科需要的人。”郁亮提出，要从打赢仗的队伍里面选拔干部，管理人员也全部下沉，身先士卒。像近期万科总裁祝九胜直管长租公寓业务，即兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人这样的举措，也是下沉的一个表现。管理层也要能够下沉到集团缩表出清的重要任务上。当下，万科必须敢打、会打、合伙打，还要打得好。“如果我们敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好”，郁亮说。郁亮还表示，房地产发展至今，已很难给出超越其他行业的激励机制。万科能够提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯地给钱。“解冻、祝总（九胜）都提到，今年大家的收入肯定是大幅下调。“他坦率地说。“只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作”，郁亮认为。郁亮称，对房企而言，2022年是生死之战。当前万科文化的最重要的就是讲“节衣缩食、战时氛围”八个字。在背水一战的情况下开展工作，一切都要围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的则放在次要位置。

融创做了一个颇为意外的举动。华尔街见闻于2月10日获悉，融创在当天进行了组织架构调整，原有七大区域调整为九大区域。新成立西北区域，原西南区域则拆分为成渝区域、云贵区域。融创的区域拆分显得颇为主动、进取。孙宏斌希望通过这样的举动，提前布局后市。市场也对此态度积极。2月10日当天，融创中国股价上涨10.97%。同样令人感到积极的还有许家印。不少业内人士说，从他的新年讲话中，看到了他更足的底气。虎年楼市开局的低迷感还未退却，这些房企大佬们的举动却让人感到不一样的气息。西部大点兵新年伊始的区域变动，让外界读出了更多信息：融创要在西部大做文章。从调整细节看，融创新成立的西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省；成渝区域管理四川及重庆；云贵区域则管理着云南及贵州。融创方面人士对华尔街见闻表示，在现有区域管理半径优化的同时，九大区域将在现有的城市布局基础上，进一步聚焦深耕市场空间大、更加匹配公司发展战略的核心城市。“一立一分”间，孙宏斌规划出了融创在区域上的新重心。西南区域的拆分，并不意外。过去几年西南区域是融创发展的一个重心，投入了大量资金在其中，也落地了大量文旅项目。2019年、2020年，融创西南区域的业绩均超千亿。在孙宏斌看来，西南区域值得深耕。孙宏斌在去年5月份的股东大会上也说，自己2020年的时候来了西南区域70多次，呆过91天。融创原西南区域集团总裁商羽也表示，西南区域的投资回报非常好，地货比合适、周转速度也快，利润也比较合理。这也使得除了文旅项目外，融创一直通过收并购或公开市场拿地的方式加码西南区域。如融创以近百亿价格收购广西本土房企彰泰80%股权，重庆首轮供地时融创与其伙伴斥资逾99亿成为最大买家等等。孙宏斌认为，西南地区很多城市都可以把好产品卖出价格。但融创一定程度上也被西南区域所困。西南区域难做成了不少房企的心头难，去年至今，不少出险房企的主战场便是西南区域。西南区域体量庞大的文旅项目则积淀了融创大量资金，此外还有一些大体积的旧改项目落地，令融创整体资金链承压，以至于需要其他区域输血。压力之下，融创西南区域的资产处置成了过去半年行业里颇为关注的事。从去年下半年起，以融创此前收购的万达文旅资产为主的资产包名单在市面上流转，寻求买家。目前已有不少资产售卖落地，包括昆明融创文旅城二期、观澜云顶项目在内的项目股权也陆续被售出。随着此次区域调整，融创将进一步细化深耕西南城市。华尔街见闻也了解到，商羽已于2月10日卸任，调往集团总部。西北区域的成立则体现出融创对西北几个城市的重视。负责该区域的会是融创原西安公司总经理朱祖星。有业内人士表示，融创大西安公司过去几年表现都不错。去年更是以180多亿的销售额位居西安市销冠，让朱祖星负责新的西北区域颇有做大做强之意。西北区域近些年逐渐成为龙头房企重点布局的区域。同样在西北区域销售领先的另一家龙头房企万科，则已于2020年8月成立了西北区域事业集团。从财务数据看，很多房企在西北区域的净利润表现也都不错。在北方城市权益净利润占营收比例低至5%左右，其他城市徘徊在10%左右的情况下，西北区域可以做到14%-16%乃至更高的水平。而西北区域管辖四省，也分别从华北区域、上海区域划拨而来，这一定程度上解决了管辖半径过大的问题，也在产品线设计上会更加精细化。不一样的信号孙宏斌对区域的调整，让外界看到了更多乐观的心态，旨在对于后市提前布局。过去一年，包括碧桂园和华润置地在内的头部房企，对区域划分、组织架构都有过调整，但大多意在收缩战线、精简部门或者对人员调整。融创却有些意外地不减反增。华尔街见闻了解到，融创希望通过此次架构调整，更好支持下阶段“聚焦深耕核心城市、控制规模、提高综合经营竞争能力”的发展目标。融创方面人士表示，调整后的组织架构，更有利于减小管理跨度、减少管理层级、提高管理效率，提高综合经营管理能力。于孙宏斌而言，新拆分的三个西部的区域，所辖城市有不少符合他“好产品可以卖出好价格”标准。在房企利润率下行的趋势下，如何做好产品、提升利润水平成为了每家房企的必答题。新区域拆分是融创答卷浓墨重彩的一笔。诚然，融创的西南区域在去年下半年“失血”严重，想要刚出“ICU”便去蹦迪，也并不现实。但融创此次主动应对行业和外部市场环境变化的区域调整，值得重点关注。近期同样给外界积极姿态的还有另一个房企大佬。许家印在其大年初六举行的2022年保交楼新年开工动员大会上说，今年要交楼约7000万平米、60万套的目标，相当于恒大所有保交楼项目中有近50%要在年内完成交付。许家印说，他从去年6月份开始就一直强调，任何时候都不能贱卖公司资产、依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。通过一系列举措，许家印强调，对于恢复公司正常经营、销售是有底气的。大佬们的底气或是来自对后市市场恢复有信心，房地产业将得以良性循环和健康发展。政策面上，据中原地产研究院统计，今年1月份以来，全国已有30个城市发布了稳定楼市的政策，从资金链、购房优惠和人才政策等维度呵护市场。掐住房企脖子的预售资金监管过严的问题也将逐渐被纠偏。只不过这轮市场情绪极速跌落下，楼市调整速度异常之快。政策面、信贷层面暖风与信心平复之间，还有一段时差。业内人士认为，随着政策见底，未来市场将逐渐企稳。短则1季度末，市场的底部便会出现。往期推荐不能再有一个巨头倒下了深圳“网红神盘”衰落史孙宏斌的底气从哪来？又一个物业巨头要上市了未来派｜微信帮开发商卖房，“干掉”贝壳？2021年最后一天，碧桂园“归零”与“狼”共舞！他再次站到了谈判桌前民营房企发债重启的信号那个吃八块钱肠粉的大佬，还未上岸2000亿房企大佬的危情与自救关键时刻，孙宏斌自掏腰包29亿借给融创朱孟依不甘放弃许家印花样年想从“鱿鱼游戏”中胜出孙宏斌接不了恒大万科中报里的“寒意”杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山央行约谈背后，恒大出售资产的拉锯战富力父子困局王海武空降印力，万科挑起商业王者之争晓有见地｜左晖：孤独的行者贝壳涉垄断虚实5000亿贝壳的幻象

去年以来，做空机构成了盘旋在房企头顶的秃鹫。一有风吹草动，它们便闻声而起，从中获利。阳光城、中国恒大及世茂集团等，这些流动性承压的房企在风险暴露前，都曾面临过市场的大幅做空。彼时的市场情绪，也成功影响到了股市、债市之外的机构们，融资压缩、提前要求还款等，均进一步加大了企业的资金链压力，做空者随后赚得盆满钵满。如今，这群秃鹫有了新的目标——“宇宙房企”碧桂园。这家销售排行榜上第一的房企，在今年开年后，遭遇了持续的股债双杀，股票市场里做空比例也一直居高不下。不过，能够在去年债券市场低迷时成功发债的碧桂园，并不会是块“好啃的骨头”。在遭遇做空后，其很快也进行了票据回购。华尔街见闻也了解到，接下来，碧桂园还将会有更多反击的动作。一场没有硝烟的做空与反击之战已然打响。在碧桂园发起反击后，房企美元债市场也信心回暖，连续反弹了两个交易日。“秃鹫”来袭在房企离岸债券动辄7折起，一言不合就干到破产价3折的日子里，碧桂园属于另类的那一个。过去一年风雨飘摇，碧桂园的多笔美元债票面价却长期保持在90以上。然而今年开年过后，画风却陡然发生变化。碧桂园多只离到期日还有一年以上的美元债，在短短一周时间里跌幅超过20%，“打折”明显。以一只2023年1月到期的美元债为例，从1月10日起，该笔债券出现明显下滑，一周内票面价从94左右一路下跌至74左右。这种下跌起初让不少投资者摸不清头脑。有香港投行人士对华尔街见闻表示，虽然碧桂园1月5日公布的业绩较同比下滑，但总体而言是意料之内，属于行业正常水准。除此之外，市场上并没有大的利空。那碧桂园的债券又为何出现了异常下跌？很快，秃鹫亮起了它的利爪。港交所交易数据显示，从1月10日起，碧桂园的股票做空比例维持在高位、做空交易出现明显上升。过去7个交易日里碧桂园股票大多维持在50%的做空比例，每日做空金额也从平时的一千万、多则1亿左右，骤升至连续数日维持在2亿-4.5亿的水平。有香港投行股票分析师认为，上周关于碧桂园债券融资的是个引子，做空机构早已埋伏在碧桂园的股、债之中，利用投资者的恐慌做空获利。1月13日，市场上出现碧桂园寻求3亿美元潜在可转债融资失败的消息。可转债未能激发投资者足够的热情，这无异是想向外界传递出，投资机构对碧桂园不看好、甚至其资金链也承压的讯息。碧桂园反应迅速，很快辟谣称，近期并未有发行3亿美元可转债计划，相关消息不属实。但在当下市场里信心仍未完全恢复，投资者宁可信其有，不敢信其无，恐慌的情绪被迅速点燃。碧桂园股价从1月12日开盘时的7.37港元/股，跌至1月17日时最低5.81港元/股。四个交易日里跌幅超23%，做空机构获利明显。前述股票分析师表示，尽管最近两个交易日碧桂园的股票、债券价格有所回升，但其交易量、做空比例仍保持高位。不排除空头们后续还要发难可能。最为严重的情况，是恐慌扩散，金融机构、购房者对碧桂园的信心进一步动摇。比如险资投资人提前开启撤退计划、机构压缩融资或要求票据提前兑付等。与碧桂园唇齿相依的碧桂园服务，也一并成了被做空的对象。1月17日，碧桂园服务以-9.1%的跌幅领跌物管股，当日做空比例也创出了今年以来的新高。秃鹫的利爪，俨然已在碧桂园身上划出了一道血痕。反击时刻对于做空者而言，碧桂园看上去是那个最佳的标的。恒大流动性危机后，市场常将同样三四线布局的碧桂园与之比较，而这也是销售持续走弱的地区。市场预期，碧桂园的销售水平在2022年会进一步下滑。在分析人士看来，碧桂园是一个“纯粹的开发商”，其多元化步子较小，持有型物业的运营收入占比较小，如果遭遇流动性困难，资产售卖并不灵活。碧桂园的海外债总额也较多。其目前流通的美元债有18只，存续规模在116.58亿美元，是恒大、佳兆业以外，房企里第三高的。此外，有投资者分析，相比其他内房股，碧桂园的估值处于高位。像世茂集团、融创中国市净率已跌至0.2-0.3PB的水平，碧桂园目前在0.7PB左右。如果空方得逞，那么做空碧桂园的操作和获利空间会很大。面对做空，

融创中国董事长孙宏斌已经很久没出现在大众视野了。上一次他现身，还是融创中报时。那时，市场期待老孙出手救救爆雷房企，可这位曾经的“并购王”直言，“收并购市场基本不存在了”。时移势易。仅仅半年，地产商的竞争格局发生了极大的变化，随着近期政策放松，房地产的收并购闸门重新打开，但能发起收并购的，不再是融创，而是一批国字头企业。一边是政策释放的暖意，一边是热切盼望的出险房企。然而，“白衣骑士”们大概率不会有老孙那样动辄百亿的大手笔。据华尔街见闻了解，目前市场上在接触和洽谈的，都是一些项目收购，没有大的股权式并购。出险房企盼望的像之前万科吃下南都、中交收购绿城等案例，很难再现了。行业缩表的大趋势之下，哪怕中海、万科这样的稳健型龙头也要先自保，行业“并购王”不再了。暗流涌动房地产收并购已沉寂很久了。过去半年的房地产雷声不断，每家房企似乎都有出事的可能，节衣缩食“活下去”成为第一要义，没有人敢再去收购别人。随着出险房企的增多，临近2021年末时，房地产收并购在政策面上逐渐放开。去年12月10日，交易商协会举办房企座谈会，表示将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设；12月底，央行和银保监会联合出台相关通知，明确提出支持优质房企发债，用于重点房企风险处置项目的兼并收购。1月初，部分房企收到银行通知，并购贷款不再计入三道红线。企业层面很快有了动作。招商蛇口于1月12日公告，2022年度第一期中期票据（并购）30亿元完成注册。首单金融机构发行的房地产项目并购主题债券，也将由浦发银行发起。1月17日，浦发银公告，将于1月21日簿记发行规模为50亿元的房地产项目并购主题债券，用于并购贷款投放。浦发银行称，将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。一些业内人士认为，浦发银行此次属于试水，如果后续市场反应热烈，会有更多的金融机构跟进发债。短短一个月内，从政策出台到相关债券发行注册，龙头房企和机构们对于收并购似乎已在摩拳擦掌。有券商分析师指出，对房企收并购金融支持，需要银行有额度、房企有意愿以及监管支持。如今已明显感受到监管的呵护，银行和房企也正在试水，这对出险企业也是个流动性改善的好机会。易居研究院智库研究中心总监严跃进则认为，这类鼓励或积极的政策，将会为后续房企并购业务的开展提供便利，激活各类并购交易。似乎，房地产行业的并购东风已经吹来。但当下的现实仍然残酷。某Top50的出险房企人士直言，她并未直接感受到政策面的暖风。虽然公司已经将大量资产包丢在了市场上，但多数接触的企业并没有明确的购买意向，似乎并不敢下手。也有某华东头部房企人士称，公司资产处置都有在谈，但大多是“进度中”的事情，并没有具体的结果。华尔街见闻了解到，虽然出险房企将自身的项目丢在了货架上，但不少项目在双方完成了初期尽调后，却在价格上面谈崩了。“老板不愿低价贱卖项目”，某TOP20的出险房企人士表示，自家老板不愿在短期里以五六折的价格卖掉一些相对优质的项目，认为这是在过度透支未来。即便是并购双方看对眼了，后续项目的收并购仍要耗费不少时间。因此，不少房企人士认为，通过收并购缓解房企当下的流动性压力，并非是个优先项。优质房企对于并购的态度，也显得非常谨慎。他们目前只愿意进行项目的收购。去年中期业绩会，华润置地总裁李欣曾表示，绝不会在收并购上冒进，基本只会考虑项目收购。今年首笔并购票据的发行人招商蛇口，获得的30亿资金，一半用于“借新还旧”，另有12.9亿已有明确并购用途，剩余的2.1亿则会被用在未来符合并购要求的项目上。华尔街见闻了解到，明确并购用途的12.9亿，是对上海地方国企——上海地产的一项城市更新项目的股权收购。另一家央企华侨城也与之相似。其在今年1月12日发行了总额15亿2022年第一期中期票据，其中9.6亿元虽用途也是并购，但是用于此前已完成的并购贷款的偿还。剩余5.4亿元也是被用于还贷、补充流动性。这与市场所期待的，将并购债券用在对出险房企的项目并购上存在较大差异。也有头部央企房企投资部门人士表示，利用并购债券、贷款对其他房企，尤其是出险房企的项目进行并购难度较高。需要进行长时间尽调，摸清楚项目的具体负债情况和瑕疵后才能推进。前述房企投资部门人士称，尤其是当下市场上不少在建项目，是过去三四年里拿下的高地价项目。在当下黯淡的市场里，即便接盘了也不一定好卖。“对我们来说，首先考虑的会是那些股权结构清晰、有国企参与合作的项目，也会考虑标的所在区域的市场热度”，该房企投资部门人士说。当下的房地产并购市场，显然仍是谨慎为先。也就使得即便银行有额度，但能够让并购双方看对眼的项目并不多，银行有钱也使不上劲。自保为先当下的并购市场，让人不禁感叹，“并购王”哪里去了？在2016-2018年里，房地产行业处于上行期，不少房企将并购作为规模扩张的利器，以实现排名的快速上升。房企的CFO们也将并购贷作为房企融资的一个重要来源。随后的市场下行让他们大受教训。大规模并购的弊端，在当下逐渐显现。在包括穆迪在内的评级机构看来，过多的并购对于公司信用会有一定负面影响。热衷于大规模并购的房企，如融创、世茂等等，并购获得的资产包多少存在不同程度的瑕疵。同时，过去很多房企将并购贷变相用于支付土地出让金，曲线融资。也使得自2018年起，对并购贷款的用途限制也多了起来，准入门槛愈发地高了。豪气如孙宏斌、许世坛，这些曾经在房地产并购市场里叱咤风云的“并购王”们，吃了亏，如今也在各种资产售卖，积极自救、争取自保中。另一边，更难的是，去年下半年以来的政策收紧、市场下滑对所有房企都有影响，包括万科、中海、华润、保利等房企，也处于缩表之中。万科董事会主席郁亮也在被问及是否会接手恒大部分资产时表示，“恒大问题还轮不到我们来管，我们要先解决好自己过冬的问题。在我们能力范围内，有机会的话愿意做对行业有利的事情，但还是会遵循市场化原则。”因此，即使政策放松，头部优质房企对于大规模并购也会很审慎。预计并购将集中在单体项目上，而非对城市/区域公司股权的整体并购。也就是说，未来的收并购市场，对并购标的主要会在“小而美”的项目上，动辄百亿的“世纪大并购”很难重现。有专门从事房企项目并购的某央企人士称，他最近看过很多项目，但最近拿下的多是10亿元以下的小体量的项目。“一来小项目的股权都比较清晰，二是大体量项目的审批流程非常麻烦，想要快速落地并非易事”。此外，也有分析人士称，并购政策的暖风也不过刚刚吹起。并购融资如何不计入三条红线、并购债券使用要求以及合规政策目前尚不明确，仍有待监管部门的进一步明晰。种种原因，让当下想要靠卖资产自救出险企业，也难以如愿。中信证券基础设施和房地产产业首席分析师陈聪预期，并购市场回暖的前提是销售和拿地复苏。2022年3月底之后销售逐渐恢复后，2022年下半年房地产项目并购市场有望复苏。也就是说，要想并购市场出现明显变化，仍然有待市场销售回暖、预期进一步改善。往期推荐深圳“网红神盘”衰落史孙宏斌的底气从哪来？又一个物业巨头要上市了未来派｜微信帮开发商卖房，“干掉”贝壳？2021年最后一天，碧桂园“归零”与“狼”共舞！他再次站到了谈判桌前民营房企发债重启的信号那个吃八块钱肠粉的大佬，还未上岸2000亿房企大佬的危情与自救关键时刻，孙宏斌自掏腰包29亿借给融创朱孟依不甘放弃许家印花样年想从“鱿鱼游戏”中胜出孙宏斌接不了恒大万科中报里的“寒意”杭州“房东直售”幻象：推倒中介这座大山央行约谈背后，恒大出售资产的拉锯战富力父子困局王海武空降印力，万科挑起商业王者之争晓有见地｜左晖：孤独的行者贝壳涉垄断虚实5000亿贝壳的幻象

过去一年房地产风云变幻，真切地影响到了深圳楼市。谁也没想到，仅仅一年，深圳“网红神盘”

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孙宏斌总是不按常理出牌。在房地产的危机时刻，他可以自掏腰包无息贷款给公司，也可以频繁配股融资，让投资者和自己绑定在一条船上。仅仅两个月，融创中国又要配股融资了。1月13日早间，融创中国公告称，拟以每股10港元配售4.52亿股股份，融资45.2亿港元，折合约5.80亿美元。所得款项净额中约一半将用于偿还贷款，其余则用作一般运营资金。香港市场对于配股的态度向来偏消极，尤其是此次折价幅度较高，配售价格较昨日收盘折让15.3%。1月13日早间开盘，融创中国股价便一度下跌逾20%，至目前仍跌逾17%，创下近四年半以来的新低。让投资者更疑虑的是，此次配股离融创上一次配股才过去两个月。2021年11月14日，融创公告以15.18港元价格，融资74.16亿港元(折合约9.52亿美元)。彼时投资者对融创借钱的态度大抵是四六开，支持者认为这是融创提前储备过冬的粮草。不少熟悉融创的业内人士认为，配股是融创董事长孙宏斌底线思维的体现，也是他一贯强调的“保持现金流的安全”。但之后只见股价下跌、利益被稀释；融创的现金流也持续紧张，公司不停出售资产，似还未走出困境。1月12日，融创多只境外债券下跌，其中2023年7月到期的美元债跌势更是创下2020年7月以来的单日最大跌幅。当日有消息显示，融创集团旗下多家公司部分股权被法院冻结。不少投资者担心，这是像世茂等房企一样，遭遇机构自保、抢先采取行动。融创相关人士则表示，法院冻结资产是因为，受到监管账户监管加强的影响，公司部分项目与业务伙伴在商业合作上产生了小纠纷。不过目前纠纷已经解决，双方也在积极完成查封撤销的程序。就在这个节骨眼上，融创又来配股了。两次配股融资金额共119.36亿港元。时至当下，房企钱紧是个不争的事实，但融创频繁配股融资的情况，在行业里也是少见。这让投资者的信心也随之被消耗，他们希望融创能给一些更为明确的信息。有投资者直言，公司缺钱大家都能理解，但是配股融资总是要有个底线，不能“像填无底洞”。也有投资者说，“行业环境刚有点回暖，信心才渐渐拾起，这又被老孙浇了盆冷水”。这让人不禁去追索融创配股的内在逻辑。孙宏斌是个聪明人。他肯定知道当下的市场情绪和信心脆弱，在这样的情境下推动再融资，他是怎么想的？针对投资者频繁配股的疑虑，融创相关人士向华尔街见闻表示，虽然公司有充足现金应对短期到期的债务，但是鉴于短期内外部环境仍有可能存在不确定因素，出于谨慎考虑决定把握地产板块最近的回调，通过向市场配售募集额外的股本，以使公司有更充足的资金和能力应对市场和环境短期的不确定性。前述人士称，目前行业政策环境回暖，融创对未来市场和行业平稳健康发展充满信心。此次股份配售后，公司短期没有计划再通过向市场配售新股或配售子公司融创服务老股，进行股权融资。这是老孙向市场和投资者喊话：短期内融创不会再配股融资了！而孙宏斌的底气和信心，也许来源于融创经营和业务的基本稳定。在产生自由现金流即销售回款方面，融创当下的表现算得上不错。2021年全年，融创累计实现合同销售金额约人民币5973.6亿元，同比增长4%。较6400亿的销售目标，完成率为93.34%，在当下行情里算得上是优秀的成绩单。去年上半年还在高调拿地的融创，年中孙宏斌当机立断，将目标转为安全，下半年大幅减少购地。克而瑞数据显示，融创下半年获取土地几乎停滞。面对危机，曾经历过顺驰破产的孙宏斌，选择积极自救。过去几个月中，孙宏斌已经采取了多样化渠道回血，回笼资金规模超200亿元。比如售出手中持有的大量贝壳的股份，套现了10.84亿美元；把自有资金4.5亿美元，以无息借款形式提供给集团使用，以支持集团经营发展；去年年底，包括上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目也传出出售的消息，交易作价约为26.8亿元。两个月内两次配股，也是希望用这种融资的形式，将更多投资者绑定在融创这条战船上。不过，配股终究不是最佳手段，融创需要争取多元融资和销售端的正常化，以使公司回到正循环的轨道上来。去年8月的投资者业绩会上，孙宏斌提出，未来3年，融创要转变为全投资级房企，要变得更安全。这个目标在当下的市场环境里要实现很难，被绑定在一条船上的孙宏斌、投资者、债权人，要在这个共同的目标之下博弈共存，才是正途。往期推荐又一个物业巨头要上市了未来派｜微信帮开发商卖房，“干掉”贝壳？2021年最后一天，碧桂园“归零”与“狼”共舞！他再次站到了谈判桌前民营房企发债重启的信号最艰难的时刻已过那个吃八块钱肠粉的大佬，还未上岸2000亿房企大佬的危情与自救要

无论是某房企总部“拆招牌”还是“央企救助困顿房企”的传闻，2022年的房地产会延续出清之势，却也是真正的巨头成长的一年。新年伊始，一家物业巨头浮出了水面。1月7日晚间，龙湖智创生活在港交所递交了招股书。值得关注的是，龙湖拿出了满满的诚意，上市主体涵盖了龙湖最优质的住宅和商业等空间科技服务，超出预期。与万物云启动上市相似，在行业信心低迷的当下，龙湖的动作也如同一束光照亮黑暗，向外界传递对未来房地产看好的信号。随着龙湖智创生活、万物云的上市，加上碧桂园服务、保利物业、华润万象生活等，头部物企、城市空间服务商在港股汇聚，真正开启了这一领域的巨头之战。开年首单IPO出乎意料，龙湖智创生活成了今年首单物业IPO。过去7年，龙湖总被问及何时分拆物业上市？答案却一直是：暂无计划。不想上市的原因在于生意模式不成熟。在龙湖看来，物业公司每年的成本都在上升，但物业费收入却具有非常大的刚性。龙湖希望通过变成“空间服务商”来提升服务效率。科技是其主要抓手，这也是过去7年龙湖一直发力的方向。如今，似乎到了IPO的时候。560多页的招股书表明，龙湖对于物业上市准备非常充分。它强调自己的“全赛道布局”，本次上市不仅有住宅物业服务，还囊括了商业运营以及产业办公等服务。借此机会，龙湖启用了一个全新的品牌“龙湖智创生活”。与万物云相似，龙湖重点讲述了“科技”概念，为多业态的客户提供以科技驱动的居住、消费、城市服务及商业运营和不动产资产管理等综合服务。这显然能戳中投资者的心。龙湖住宅及物业服务享有优质、精品的口碑，而龙湖商业也是开发商转型运营的代表，将这两者打包，对估值提升有利；从整体而言，龙湖也不希望仅仅是一个物业公司的概念上市，而是空间服务商和资产管理者。就估值而言，中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，与龙湖智创生活最佳可比的公司是华润万象生活。比如均以一二线城市业务为主，都试图在物管和商管运营服务方面寻求协同、综合化满足消费者需求，作为后盾的母公司也都信用强大、稳健发展。华润万象生活自上市以来一直在上市物业公司中估值排在前列，即便经历过近期行业的普遍性下跌，其目前估值仍在55倍PE以上。龙湖集团也因自身在商管等业务上的布局而被投资人看好，在内房股普遍破净的情况下，龙湖的市净率、市盈率也保持在行业前列。这使得龙湖智创生活在上市后估值并不会低。不过就规模而言，龙湖并非最大。根据招股书披露，截至2021年12月28日，龙湖智创生活物管服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。截至2021年9月底，其住宅及非商业物业管理服务板块实现营收60.12亿元，占比约77.4%，商管板块营收约17.59亿元，占比约22.6%。预计全年仅次于万达、万物云、碧桂园服务。在龙湖智创生活披露招股书后，万物云首席合伙人、CEO朱保全也表示“祝贺”。朱保全称，“从万物云2020年提出SPACE-TECH，相继Gartner发布Smart

我们正身处一个巨变时代，科技成为根本力量。在汽车领域，特斯拉超越一众传统车企，跻身市值万亿美元阵营；在地产行业，也有一些革新正在发生。

编辑｜张晓玲2008年的房地产剧烈调整，让彼时的老大万科开始反思，郁亮提出“归零”，重新制定了城市配套服务商战略，踏上转型之路。13年后，新的老大碧桂园喊出了同样的“归零”口号。在房企点状爆破的2021年，碧桂园看似静水流深，但也并非可以独善其身。行业下行的影响，是施加于所有人的。华尔街见闻了解到，2021年的最后一天，12月31日，碧桂园集团内部发文，宣布了新一轮的组织架构调整。原有106个区域公司经过调整，合并成了65个。也就是说碧桂园一下子“砍掉”了四成区域。具体地，碧桂园在“挑拣”区域，留存那些市场效能较高的区域，即强区对周边区域进行合并，比如说川西区域并入川中区域、冀北区域并入北京区域等，川南区域、成都区域被整合成新的四川区域。也有一些新的区域公司成立，上海等经济发达地区区域未调整。区域调整后，人员变动不可避免。一些被并区域的总裁到新区域里做起了副手，比如说川中区域总裁曾冉的职位未变，原川西区域总裁宋盼则到了新的川中区域做执行总裁。事实上，大合并这样的动作碧桂园在去年初曾经做过一次。2020年开年，碧桂园静悄悄启动了新一轮组织和人事变革，将近70个区域压缩为55个。但很快，随着疫情后一轮三四线市场爆发，碧桂园又把区域拆分成了100多个。而这次的大合并，看起来是对2020年初路线的回归，更是过去七八年来，一直处于裂变之中的碧桂园组织架构的一次真正深刻的调整，其背后逻辑是战略思维的转向。这源于公司内部近期的深入反思。莫斌前不久在内部会议上说，“要用归零的思维，检讨我们这个组织还有没有可以进一步提升效率的机会。”区域合并是“归零”思维的体现之一。一名碧桂园内部人士告诉华尔街见闻，之前碧桂园区域公司调整、裂变是为了精细深耕，但随着今年下半年以来市场行情发生剧烈变化，碧桂园也要主动变阵。这个变化，来自于中国住宅开发市场的快速萎缩，这对碧桂园这种以住宅开发为主、深耕全国所有城市的巨头房企，影响巨大。过去7、8年间，与大多数房企相比，碧桂园的区域架构要深入、细分得多。其核心在于全面布点，精简总部，增强区域自治、提升效率，一些原本总部的权责也被下放到了区域。最终让集团总部成为一个赋能平台，区域占据战斗的主动性。据碧桂园集团总裁莫斌介绍，在2016-2018年之间，碧桂园曾进行了区域“裂变”，最多时细分为100多个区域，在长三角、珠三角等大区下面又划分出许多小区域，这是为了适应当时四五线市场的爆发。与之相比，其他龙头房企的区域则少得多，比如万科目前也只有七大区域，其他房企也大多在10个以内或10多个。从2018年8月开始，高速增长5年的碧桂园进入减速提质期。此后收收放放几轮，但并没有改变区域深耕、切入四五线的战略。而新一轮的组织架构调整，意味着碧桂园过去几年的区域裂变进入尾声，全线城市开发的战略也要随之调整了；同时也意味着，不少人要被“优化”、离开。今年下半年以来，全国房地产市场销售萎靡，房企销售增速基本都大幅下跌，碧桂园的主阵地、三四线城市更回调加剧，包括东莞、惠州等在内的城市今年前11个月成交面积同比下降超30%。为了应对市场低迷、资金链压力，房企无可避免需要进行一些组织架构调整、缩表减员、管控成本。这也正是万科董事会主席郁亮所指出的，一些房企正在经历的阵痛。2021全年，碧桂园销售7588亿，同比去年的7493亿仅增不到百亿。也没有完成内部8000亿的目标。同样在2021年的最后一天，易居中国CEO丁祖昱在跨年演讲中表示，2022年的房地产市场，销售规模将回到5年前，那差不多是11万亿左右。而过去两年，房地产的销售在17万亿左右。市场规模大幅萎缩，即使如碧桂园、万科、恒大这样的巨头也难以幸免。恒大董事长许家印两个月前就宣布，恒大未来十年的销售将压降至2000亿，而过去几年恒大的销售在5、6000千亿。即使身处债务困境的2021年，也有4400亿。显然，仅靠开发销售难以支撑碧桂园的增长与发展。因此，“归零”思维的第二个体现，是多元化、科技化，寻找新的增长点。碧桂园服务是杨氏家族大力发展的多元化、经营性业务。2021年，碧桂园服务发生好几笔大收购，成为物业领域的超级巨头，其目标是未来5年实现千亿营收。此外，华尔街见闻获悉，碧桂园这两年大力发展的智能机器人起尤其是建筑机器人，已经有了很大进展，碧桂园主席杨国强预期，明年将全部使用机器人建房子。13年前，万科“归零”后，从住宅开发商一步步转型为城乡建设与生活服务商，身兼开发＋运营两种能力，才使万科能够在当下的白银时代安身立命，并且可能再次引领行业。到今天，已经没有人怀疑，万科所定义的“房地产下半场”、“白银时代”、“活下去”的正确性和前前瞻性。碧桂园在2021年的终点，也让自己“归零”重启，这个“大象”房企，接下来会有哪些动作，又将会给行业带来怎样的启示？也许，这才是当“老大”的宿命和使命。往期推荐与“狼”共舞！他再次站到了谈判桌前民营房企发债重启的信号最艰难的时刻已过那个吃八块钱肠粉的大佬，还未上岸2000亿房企大佬的危情与自救要

过去一年里，我们看到了部分房企陷入流动性困境。而创始人、实控人的所作所为，深刻地影响着投资者，是否对这家公司还有信心。这是决定公司命运的关键所在。如果老板们都不想救、不爱自己的公司了，那还指望谁跟你一起同船？华尔街见闻推出“困境中的大佬”专题，将目光聚焦在那些出现问题的房企实控人身上，构成观察房企和行业的另一个视角。十年内两次陷入困境，面临债务重组。这样少有的情形，在佳兆业董事局主席郭英成身上发生了。六年前佳兆业突遇“黑天鹅”事件，现金流断裂，在好友与机构的助力之下，郭英成债务重组成功，顺利翻身，佳兆业也由此有了“不死鸟”之称。那时的他是幸运的，正赶上楼市新一轮大爆发，他持有的大湾区物业水涨船高；分享了城市发展和旧改红利的佳兆业，几年后跃入千亿房企军团。一家“命悬一线”的房企，在五年时间里成了行业TOP30。这是一个奇迹，但也埋下了隐忧。佳兆业在过去的五年里，一边消化债务重组带来的副作用，一边开启广泛的多元化，资金链压力如影随形。11月初，佳兆业理财未兑付，债务困境显现，郭老板经过两个多月的努力，仍然未能避免进行债务重组的结局，他和债权人、金融机构，再次站到了谈判桌前。这一次，郭氏家族能否成功渡劫？昔日重来潮汕人郭英成的地产生涯，显得格外坎坷。好不容易在过去几年让佳兆业企稳，上个月却连3亿元的理财都兑付不了了，资金困境浮出水面。坚持了两个月，投资者的担忧还是变成了现实——佳兆业的美元债正式公告违约了。12月20日早间，佳兆业公告称，其所发行的本金4亿美元、利息为6.5%的优先票据已于2021年12月7日到期，公司未能支付本金及利息。此外，佳兆业还有两笔优先票据的利息也已过宽限期却未兑付，应付利息为8838万美元。虽然过去两个月，佳兆业一直在积极自救，“勒紧裤腰带”过日子，将各类资产摆上货架，但造血速度还是赶不上失血的速度。最终还是扛不住了。作为仅次于恒大的房企美元债大户，截至2021年12月20日，佳兆业未偿还的美元债有四笔，未偿还本金额约为117.8亿美元。再一次，佳兆业陷入了债务困境，郭英成仿佛回到了六年前，那个600亿境内外债务重组的时刻，他要重新与投行高手过招，要把公司带往生途。有意思的是，启动全面重组前，佳兆业已经与部分债权人过招了。佳兆业的困境浮出时，部分美元债债权人迅速出动。他们想在与郭英成的交锋中，占据主动、谋求更多的利益。有着“华尔街最神秘投行高手”之称的财务顾问公司Lazard获得了部分美元债债权人的授权，代表他们与佳兆业交涉。Lazard称，自己代表佳兆业所有四支美元债中，超过半数的债权人。11月23日，Lazard向佳兆业提供了约20亿美元的融资方案，预期收益率是不低于12%。其中，为旧改项目提供融资方案的预期收益率在25%-30%，远超法律规定中高利贷的基准。不过郭英成没有同意这份方案。与Lazard频频发声不同，佳兆业始终未正面回应，债权人的出招似乎一拳打在棉花上。华尔街见闻了解到，这段时间，佳兆业派出了联席首席财务官孙暐健等人与债权人接触，但每次给债权人代表的回应，都是要回去与老板郭英成讨论。“郭老板绝不可能同意这个方案，融资利率这么高，这等于把自己摆在了案板上，任人宰割”，接近佳兆业的人士分析，高息融资是饮鸩止渴，只会让佳兆业和郭英成陷入更被动的境地。随后佳兆业的一纸公告将Lazrad的希望打得粉碎。12月20日，佳兆业公告表示，公司一直与美元债债权人的代表商讨，就尚未支付的美元债制定全面债务重组计划。随着这份公告的露出，此前极其活跃的Lazrad也陷入了沉默。曾经幸运历史总是惊人地相似。六年前，郭英成和他的佳兆业也曾命悬一线。彼时的佳兆业被政府“锁盘”，多地物业不能销售，短短两个月内，爆发了流动性困难。一开始，郭英成引入了“白武士”融创，打算卖出自己持有的超50%股份，孙宏斌一度带队进驻了佳兆业位于深圳的总部大楼。但双方接触一段时间后，郭老板觉得与孙老板脾性不合，反悔不卖了，老孙黯然撤队离场。2015年3月，佳兆业提出600亿境内外债务重组，郭英成团队与债权人展开了几轮艰难的谈判。翻看最终的方案可以看出，这是一种几经拉锯和双方妥协的安排，在当时可称“完美”。郭英成首先做出了许多让步，从一开始的降利息、延长贷款年限到中间的转换新债券提高利息，缩短年限，再到最后的“三选一”，债权人得到了更多好处。最终方案约定，当佳兆业的股票总市值回升到某一水平后，给予债权人最高本金70%的额外回报，这样的设计，相当于给债券加上了一个期权，债权人可以分享佳兆业未来发展的红利。另外还有可换股债券，票息率从原本的8%降为6%,转换价从原本的每股2.64港元降低为2.34港元。不过，债权人也作出了妥协，特别是“实物支付”条款。按此设计，佳兆业在第一年无需支付任何现金利息，第二年仅需支付相当于本金1%的现金，第三年2%，此后现金支付比例逐步增加，这为佳兆业赢得了一段相当长的喘息时间。在五年前，郭英成可以和债权人达成一致，是因为大环境支持，国内楼市仍在上升期，佳兆业可以在房价上升中，用经营溢利去抵消高昂的利息。一名头部券商地产分析师表示，佳兆业上次债务重组算得上简单，境外债权人出奇地统一；同时，在推进债务重组的一年多里，以深圳为代表的中国房地产市场火热，佳兆业被锁的楼盘更是暴涨，这有助于债务重组的进行。但现在，六年后，房地产市场低迷，就连深圳房价都出现了下跌，当Lazrad继续用这个方式，再次提升佳兆业的利息，甚至让郭氏家族可能失去控制权，郭英成就不愿意了。与“狼”共舞在中国房企、尤其是民营房企的发展历程中，有一个不可或缺的推动因素，那就是金融。上一轮佳兆业困难的化解，最大的支持来自境内金融机构，平安500亿的授信，以及中信300亿解困资金。但这是有条件的：更高的利息，甚至股权出让，相当于给郭英成戴上了“枷锁”，他已经不只是在给自己打工了。此外就是美元债，大量的境外债权人持有中国房企的债券，其中最多的就是恒大、佳兆业。他们曾经从这些中国房企身上赚取了极大的利益，比如这两家公司的债券利息动辄10％以上，远远高于银团贷款。“华尔街之狼”的名声不是白来的。他们之间的关系，互相依存，又互相防范，多年维持着一种微妙的平衡，直到被打破，谈判重新开始。回看上一次佳兆业度过困境，在债务结构上，650多亿元的境内外债务中，境内占据了大头合计约479.7亿元，而境外债券、银行贷款数额在170多亿。由于境内债务主体是两笔贷款，重组进展也比境外债务快上许多。而这一次，境外债务占比大增。佳兆业2021年中报显示，截至报告期末，其有息负债总额为1238亿元，境外债合计本金117.8亿美元，占比超六成。这意味着，后续要债务重组成功，境内部分可以通过出售资产等途径覆盖；郭英成则需要比上一次付出更多在与境外债权人的周旋上。也就是说，整个重组方案的成功，更多取决于境外债券的推进。应对债权人，郭英成可说是房企大佬中最有经验的一位。种种迹象表明，拒绝了部分债权人的“趁火打劫”，郭英成想要再赌一把：赌债权人会选择答应债务重组；赌佳兆业能像上次那样，重获生机。一线生机事实上在10月份花样年违约之前，佳兆业对公开市场债务的“风吹草动”都非常谨慎，努力确保不违约，以避免再融资受影响或者被抽贷。只不过未曾料到，国际评级机构在10月月中对一批内地房企评级进行了下调，佳兆业亦在其中。这不仅触发了部分债券提前偿还的条款，一些金融机构原计划的融资也突然中止。随之而来的预售资金监管趋严的态势，进一步加剧了佳兆业的流动性困境。也就是说，当前佳兆业的困难更多来自流动性；他的筹码仍然是佳兆业的旧改项目。郭英成过往的幸运，来自过去22年里佳兆业始于深圳、深耕大湾区旧改。1999年郭英成三兄弟从潮汕老家来到深圳，因改造郊区烂尾楼而成名，随后从深圳到珠三角，再到北上广，佳兆业的旧改能力得到了一次次锤炼，成就了其“旧改之王”之名。旧改、城市更新，是过去几十年深圳沧海桑田变换中最具机遇的一环，也是房企下一个十年最大的机会。今年中报里，佳兆业拥有城市更新项目213个，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%。并且佳兆业的旧改能力也在加速释放，以权益价算，今年上半年佳兆业新增的土地供应当中，有41.3%来自于城市更新，去年全年，这个比例还是29%。此前佳兆业方面曾透露，从远期来看，佳兆业旧改项目货值有2万亿人民币。境外债权人也看好佳兆业的旧改价值。Lazard此前就公开表示，两万亿旧改货值，就算按10%的利润率，加上折现，未来十年旧改也能有1000亿利润。“这么来算，郭老板同意我们的方案不亏”，一名债权人说，他们对佳兆业长期价值有信心，愿意协助佳兆业度过这一次困难。不过动辄5年的开发周期，加上大量资金的沉淀，旧改向来是个考验资金链的活。于佳兆业而言，旧改也是造成佳兆业当下困境的“双刃剑”。而在经历了上一次的重组之后，佳兆业含金量高的旧改项目，背后已经站了很多人，不只是属于郭英成了。此外，郭英成上一次还有“玩具大王”蔡志明等好友的资助，生命人寿驰援亦不可或缺，信达、中信、平安这些重量级金融机构，更是助力佳兆业走出困境的“白衣骑士”。而这一次，目前除了蔡志明接盘佳兆业的几个项目外，其他金融机构尚未有大动作。郭英成仍在积极行动。除了理财的按期兑付外，对旗下资产的售卖，保交付保交楼，旧改项目的推进等等也在有条不紊地推进着。此外，为了应对债权人可能的资产查封，佳兆业旗下多个旧改项目也在近日进行了股权腾挪。郭英成三个女儿近期也陆续辞任佳兆业旗下上市公司的董事职务。显然，郭英成接下来还有一场硬仗要打。这一回，将会是生死之战。往期推荐民营房企发债重启的信号最艰难的时刻已过那个吃八块钱肠粉的大佬，还未上岸2000亿房企大佬的危情与自救要

仿佛冰封的湖面渐渐解冻，恒大债务危机后关闭的境内发债，又对房企敞开了，其他一些融资方式也在推进中。央企、国企和优质民营房企率先受益。龙湖在12月7日，抢先发出了本轮地产债务危机后，民营房企的第一单中期票据，标志着紧随保利发展、招商蛇口，民营房企的发债也重启了。暖意背后，是房地产政策和融资环境的边际宽松，有利于以上房企的生存和发展，也有利于整个行业的信心恢复。但房地产缩表、出清的趋势，仍然没有根本改变。随着广东省政府派工作组进入恒大，这家公司的债务危机对房地产行业的影响，更被限定在个案范围，其后的危机化解方案也将逐渐清晰。未来的房地产，将再无高杠杆的“恒大模式”了；而“投资级”信用评级，将是每个重安全、有野心的房企的新追求。重启12