加州房产经纪人协会CAR刚刚发布了最新的加州房产市场10月份数据,一起来看一下。成交量萎缩,均价持平,市场回归理性首先,10月份的二手房成交量是27万套,比去年10月份同期下降36.9%;成交均价是80万,比去年同期上涨0.3%。在售房屋的库存指数达到3.3个月,比去年同期增加83%,意味着房屋紧缺的程度比去年得到了很大缓解。随着房产市场的降温,成交价在要价之上的情况(也就是‘加价成交’)也回归到了正常的水平,约26%的房屋是在要价以上成交的。这个数字是和2017到2020之间的水平相当的,显示出目前的市场已经回归理性。利率逼近7%感谢鲍威尔和美联储,现在30年房贷利率已经涨到了6.9%。尽管这两天回调到6.6%,但后续会继续上涨。记得我在4月份说今年房贷利率会到7%,当时还没有人信吧?好在美联储加息的节奏放缓在即,联邦利率的目标基本定在了4.9%,所以房贷利率明年到8%差不多就到头了,再忍耐一下。说8%利率太疯狂的同学,你大概不喜欢研究历史——80年代时的30年房贷利率最高是18%。那时的画风是这样的。。。珍惜现在不到7%的利率吧。成交量已接近历史低点从历史的角度来看,10月份27万的二手房成交量,已经接近08年金融危机崩盘时的最低成交量。当时这个最低值是在2007年9月份创造的(基本上也是那一波房价的最高点);而后伴随着房价下跌,二手房成交量已经开始回升到正常水平。因此可以看出,即便是在08年房产泡沫破裂的期间,房产交易量严重下滑的时间也只有一年,并且随着价格下降而成交量迅速回升。成交时间拖长,但仍然卖得很快10月份,加州房屋从上市到成交的平均时间是23天,比去年同期增加了1倍。这个数字看起来似乎房子卖不动了,其实不然。去年的房市太疯狂,房子出来1周左右就卖出去了,那个火爆程度太不正常了。跟下图的历史数据比一下,现在的房子平均23天卖出去,还是要比2019年的30天以上快很多,更不用说从2010年到2019年期间的30~50天的平均水平了。换句话说,即使房贷利率接近7%了,现在的房子还是卖得很快。然而对于明年的房价,不要抱有‘崩盘’的想法。继续往下看图。库存仍然非常紧张前面讲到库存的时候,我划了个重点:比去年。为什么这么说?那是因为去年库存超级紧张啊。和历史正常时间相比,现在的房产库存还是很紧张。看下面的库存图。首先,尽管在售房屋库存比去年增加了很多,但是和历史相比,还是少得可怜——库存还是非常非常少,不到07年房产泡沫时的25%。07年的时候,库存足够16个月的销售,而现在只够3.3个月!这也是我预测明年房价会继续上涨的一个依据。现在的可售房屋库存甚至还没恢复到疫情前的水平。在2019年初,库存是4.6个月。在市场上挂牌出售的二手房数量,虽然比2021年多了一些,但是还没有回到2019年的水平,也就是说现在的房屋供应量还远低于2019年的水平。尤其需要注意的是,二手房挂牌数量的增长速度变慢了,换句话说,库存本来就不多,现在增加的速度还变慢了。而另一方面,建商们新建房的数量也大幅度减少,也会在很大程度上压制明年的新房库存,让供应量变得紧张,价格难以下跌。阅读我另外几篇关于房产市场的文章:周末闲聊:止赎率攀升1倍,美国房价马上崩盘了吗?从历史的角度看,美国的房价在经济衰退时会崩盘吗?人人皆可当房东!我们为什么一定要买投资房?作者