近日，广州市公布了《交通十四五》规划。好消息是，十四五期间，黄埔区将喜提多条地铁。待地铁建成以后，能进一步缓解黄埔区缺地铁的现状，同时也能方便沿线居民的出行。不过，传得沸沸扬扬、群众呼声最高的23号线这一次却消失了，街坊们为此也是忿忿不平。领导留言板上，不少街坊纷纷对此提出了自己的意见，希望能将23号线列入规划当中。除了领导留言板外，小编在评论区也时常能看到群众询问23号线的相关事项。23号线究竟有何奥秘，能让大家纷纷要求尽早开通？0123号线黄埔段分析据网传的23号线规划图，黄埔段内共设有五个站点，分别为永和站、萝峰站、创新公园（植树公园）站、伴河路站、火村站、加庄站，涉及永和、香雪、云埔三个区域。其中，永和站、创新公园（植树公园）站、伴河路站、火村站是街坊们提到的热门站点。小编此次就来分析一下这几个片区。（图源/网络）永和根据黄埔区2021年6月公布的人口普查数据显示，永和片区常住人口为101405人。片区内暂无地铁，居民出行主要依靠公交车、有轨电车或者自驾。公交出行自然不必多说，便利性肯定没办法跟地铁相比。虽配有有轨电车，但目前仅通到贤江，对永和的辐射作用有限。像新庄、永和开发区的居民如果要搭乘有轨的话，还得通过其他交通工具接驳。自驾的话，目前从永和去往科学城的主要路线为永和隧道和永顺大道。永和隧道是著名的交通黑点，也被街坊们诟病良久，小编之前也写过相关文章讨论这个情况（往期文章：黄埔有轨电车东延后，永和就不是“边边角角”了？）。（图源/黄埔生活汇摄）永顺大道的交通状况也不怎么理想，据一些街坊反映，因修路占道的原因，永顺大道贤江段车道很窄，高峰期极易拥堵。小编之前路过贤江时也注意到这个现象。永顺大道两侧因施工挤占了一条车道，再加上中间有轨电车的占道，原本宽敞的永顺大道只剩下了“一条半”，加上周边多工厂和村社，人口较为密集，高峰期拥堵也是难以避免的。云埔云埔片区面积较大，人口数量也比较多。根据人口普查数据显示，云埔街道常住人口数量达208636人，为黄埔区之最。但目前云埔同样是无地铁、无有轨，日常出行依然依靠公交车和自驾。光看数据可能看不出什么名堂，不如做个简单的比较。萝岗街道人口数量为84956人，联和街道人口数量为109807人，两兄弟加起来的总人口都不及云埔。在配有有轨电车和地铁的情况下，这两兄弟高峰期依然存在拥堵情况，那尚无地铁和有轨的云埔，高峰期会堵成什么样，各位街坊心里应该都是有苦说不出。23号线途径云埔多个片区，小编就来展开说说。刘村片区刘村片区内小区较多，例如时代春树里、万科东荟城、沁园小区等。小编粗略统计了一下，周边约有7个小区，小区总户数为21164户（数据源：贝壳找房），按照每一户4口人计算的话，总人数为84656人。居民这么多，车辆自然不会少。（图源/黄埔生活汇摄）再加上旁边的洋城岗旧改也在进行当中，待项目完成之后又会有大量的居民涌入，势必会继续增加现有交通的负担。而这几个小区门口的开源大道也是被街坊们诟病的著名黑点，之前小编也就这个问题发表过相关的看法。（往期文章：街坊吐槽：小区扎堆的玉岩路口，拥堵爆表的开源大道）。火村片区火村的交通堵塞虽然没有刘村、永和那么夸张，但高峰期时也会出现车速缓慢的情况。因靠近立交出口，来往车辆较多，下行路线为黄埔居民出行的主干道——开源大道，车流量较大。而从百度地图给出的拥堵数据来看，高峰期火村立交、开源大道火村段均存在交通拥堵的情况。（图源/百度地图）周边居民众多也是一个问题。有街坊提到，目前东荟城有几万人，加速器有几万人，总基数较大。周边无地铁的现状给居民出行带来了极大的不便，一些业主提到，没有地铁的话，老人和小孩出行都不方便。也有一些居民提到，因无地铁很多人会选择电动车出行，存在较大的安全隐患，无法为加速器的创业创新人员提供良好的基础保障。（图源/领导留言板）街坊们反映的情况也有一定的道理。目前火村旧改项目中央城仍在建设当中，待项目建成之后，中央城的近十万居民再加上东荟城和加速器的几万人，火村片区的总人口差不多有个小二十万了。这二十万的人光公交车和自驾的话，高峰期出行可能够呛。云埔、永和两个片区的总人口加起来接近三十万，而目前无地铁、无有轨、主干道修路的现状给片区居民的出行带来了极大的不便。随着旧改项目的推进，新产业的引入，人口也会随之增长，而交通配套设施的不完善，必然会进一步加剧交通拥堵。修建地铁，既能方便沿线居民的出行，同时也能整合沿线资源，将永和、云埔片区内的多个小区、企业串联起来。对一些住在黄埔，但在海珠、天河的上班族来说，23号线的修建，也能提高他们的通勤效率，减少通勤时间。02曾经还能望“地铁”止渴，如今连饼都没了？政府多次官宣23号线的最新规划进展，街坊们对此也是非常期待。如今，地铁被砍的消息传出之后，大家也是议论纷纷，也有街坊讥笑“23号线永远在民间”。（图源/网友评论区）近年来，永和、云埔片区发展速度较快，吸引了大量人口涌入，交通压力持续上升，拥堵更是成为了家常便饭。有街坊甚至提到，现在的黄埔比之前住天河时还堵。（图源/网友评论区）23号线这条“网红热线”也是频频在各个媒体亮相。网络上经常能看到有媒体曝出23号线的相关消息，下方的留言区也有不少网友对这条线路做出了种种猜想。（图源/搜狗微信）地铁线路的规划也能影响街坊们购房时的决策。有街坊提到，自己选择在云埔、永和附近购房正是看中了之前规划的这条地铁线。街坊们认为，虽然这几个片区位置上虽然有些偏僻，但只要通地铁，日常出行就会变得方便起来。特别是对永和的居民来说，23号线的建立，或许真的能够让永和“走出大山”。（图源/网友评论区）还有街坊提到，云埔片区、永和片区、富士康片区等人口众多的地方目前仍是地铁空白，而且加速器附近人口众多，极大程度上为居民出行带来了困难。同时地铁23号线是一条连接海珠、黄埔、增城的重要线路。该线路的开通不仅缩短了与主城区间的距离，更是把开发区和增城联系在了一起，极大的方便了人才的流通。

01.网传多个民营开发商退出黄埔旧改项目近日，黄埔生活汇的街坊群都在讨论，几个知名开发商已经在退出黄埔旧改的边缘试探，部分村社也有旧改暂缓，推进变慢的迹象，今天黄埔君就来聊聊这些问题。比如关于“恒大退出黄埔沧联旧改”，事件也闹得沸沸扬扬，先是沧联股份经济联合社发布公开信，直指“恒大负面传闻不断发酵，对旧改工作带来不利影响，并要求诚业终止与恒大的合作”。在大家以为恒大要“出局”的时候，“恒大地产珠三角公司”又在近日发布辟谣声明，并欢迎国企合作方带资辅助，事件陷入罗生门。宝能，也是难兄难弟，同样陷入债务泥潭，讨薪风波发酵（讨薪风波：宝能遭黄埔员工控诉，在黄埔造车进展如何？），此前操刀黄埔枫下旧改，也传言退出，由科学城集团接手，在黄埔造车历来也是质疑不断。此外，有旧改媒体“拆神”还提到，“龙湖酝酿退出黄埔永岗北旧改、时代中国酝酿退出黄埔横迳、重岗旧改；奥园也将知识城旺村、新田等已经招商的旧改项目摆上货架”。（仅供吃瓜讨论，以实际为准）02.为何退出？解剖背后的逻辑很多街坊不禁想问，这些开发商到底怎么了，好不容易到手的“肥肉”，岂有再拱手让人的道理？确实，旧改作为开发商重点布局的城市更新项目，一直以为都是“香饽饽”，但奈何现在房地产行情不景气，在轮番的楼市调控轰炸后，市场观望情绪蔓延，即使是“金九银十”的销售黄金期，也没能扳回颓势，多家房企销售业绩不升反降。今年的房地产到底有多不景气，主要表现在以下几个方面。（1）全国房价下跌的城市来越多，不少城市甚至已经出台了限跌令。岳阳、江阴、唐山、株洲、张家口、桂林、菏泽等多个城市被传出“限跌令”，多个城市对“恶意降价，扰乱房地产市场秩序”的销售行为进行约谈。（发布“限跌令”城市情况汇总，来源：焦点研究院）（2）违约的房企越来越多，并出现了流动性紧张的问题。克而瑞研究中心统计的资料显示，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。据不完全统计，2021年以来已有中国恒大、花样年控股、新力控股集团、华夏幸福、阳光100中国、泰禾集团等多家开发商出现了流动性紧张的问题。（3）土地流拍现象进一步加剧，开发商拿地积极性降低。9月重点城市二轮集中土拍中也多是央企、地方国企托底，民营房企参与度较弱。在此影响下，土地流拍现象也明显加剧，9月土地流拍率飙升至27%。（广州第二次土拍情况）比如广州第二次土拍才情况也并不理想，48宗土地仅成交了23宗，成交率仅有48%，且17宗是国企拿下的。受到土拍新规、房地产行业资金监管高度收紧、企业现金流压力倍增等影响，民营房企拿地意愿明显下滑。房企在三道红线调控新规出台以来，房地产企业为降档各显神通，主要通过加快商品房销售回款，改善企业现金流状况，但是在不景气的楼市中，部分房企有点“回天乏术”，有些项目甚至濒临烂尾，引发购房者维权。所谓，牵一发动全身，旧改项目因开发周期长、难度大，有悖于房企高周转的快节奏，且需要源源不断的资金投入，虽是“香饽饽”，但同样也是块“硬骨头”。（知识城旧改实景图，摄/黄埔生活汇）有些开发商本身经营就面临困境，“自身难保”的情况下，现在更加难啃得动，多个旧改项目对于他们而言，似乎已经变成了一个“包袱”，只能把部分打包转让或者引入第三方合作改造，有利于逆转现金流的状况，债务清偿能力也能提升。于恒大而言，有国企驰援那是最好不过，那要是没有呢？那境地就会比较尴尬了！而中国奥园操刀知识城旺村、新田两个旧改，从搜狐焦点研究院发布的《100家上市房企2021年上半年踩线情况》来看，中国奥园在三道红线中有1条踩线，剔除预收款后资产负债率为78.9%，净负债率为95.1%，现金短债比为1.17，属于黄色档。上半年现金回款率已达到87%，2021年底拥有存量到期境内债务约15亿，会不会为了改善现金流状况，真的把知识城两个旧改项目摆上货架，就不得而知，只能说拭目以待！03.黄埔部分旧改暂缓？国企介入将成常态？近两天，旧改群有在讨论“旧改暂缓”的话题。有街坊提问：“贤江是不是暂缓旧改了？”贤江的村民回答说：“听说很多人没拿齐临迁费和附属物补偿，需要给齐钱上一批人，再签约下一批！”有街坊灵魂发问，“星河湾也缺钱了？”在这里借楼问下，各位黄埔街坊，你们所在村社有旧改暂缓推进的迹象吗？可以在文章底部评论区聊聊！（图源于黄埔生活汇街坊群）其实，依编者的意见，有问题的开发商早日退出黄埔旧改，让有实力的国企或开发商接手也是件好事，总不能等到烂尾推不动，才启动不良开发商的退出机制，“关门逐客”。让更多国企参与到黄埔的城市更新中去，才能让旧改大局切实地变成政府主导，防止旧改“走样”。（链接阅读：功能性国企全面参与，广州旧改将推行“黄埔模式”？）（贤江旧改，摄/黄埔生活汇）因为开发商在商言商，追求的是商业效益，而国企主导，开发商为辅的形式，可以更加强调旧改的社会公益属性，无论是行政审批或产业布局上，对于旧改项目都是大有裨益！有人认为之前黄埔旧改推进的节奏太快了，在这个过程中也暴露了很多问题，最直接的表现就是租房难题，还有......在总结先前经验的基础上，目前尚且处于早期阶段的旧改项目，往后会走更加稳健路线吗？比如慢节奏，高质量的旧改，只能说拭目以待吧！▲部分信息源于网络和街坊，其真实性仍待进一步核实，以实际官宣为准。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼市解读✪

2021年注定是不平凡的一年，官方不断用行动强调：“调控，我们是认真的！”一边是频频加码的楼市降温政策，一边是加强城市更新行动的规范化。在住建部发文明确城市更新防止大拆大建的同时，广州的旧改局面也在发生着转变——市属功能性国企将全面参与广州的城市更新。对于这种情况，小编倒是有一种“黄埔模式”的既视感。近期，广州市城投城市更新有限公司组织召开落实市城投集团加快推进广州市城市更新工作会议，明确2021年工作目标，并由城投投资公司、广州基金牵头，联合广州金控等市属金融机构设立城市更新专项基金，暂定规模1000亿元。（图源/广州城投城市更新）通俗来讲，就是广州旧改不会暂停，而是推动市属功能性国企对旧改项目的介入，强化政府的主导地位。先科普一下，功能性国企主要是指承担政府战略任务、城市基础建设的国企，比如广州城投、广州港集团；其他诸如越秀、保利、珠实等则属于竞争性国企。这种操作是不是听着很熟悉，其实这就类似于黄埔区以往所沿用的模式，即旧改前期工作由区属国企，比如开发区、高新区、科学城、知识城等主导，后续根据实际情况再引入市场企业。据不完全统计，目前黄埔区至少有31个旧改项目中能看到区属国企的身影，这些企业或是介入或是参与，甚至是直接主导改造，这一些列的行动为黄埔的旧改赋予了相当强大的推力。可能有些街坊不理解：“国企和民企主导有什么区别？谁来做不都是要拆建吗？”实际上，这其中的区别还是相当大的。众所周知，市场力量主导下的开发商都是逐利的，为了能在旧改项目中获利，很多开发商一方面极力压缩成本，与村民就拆补方案而博弈；一方面是大规模拿项目，或是本身实力弱，导致资金周转难，改造项目推进缓慢。单纯由市场企业主导旧改项目，很多时候容易徒生问题。如果是由政府主导、国企参与，情况则大不相同，不仅有利于科学合理地把握改造节奏，防止大拆大建，而且国企更能发挥融资成本优势，为项目提供更有力的保障。即使后期开发商由于某些原因无法推进改造，国企也能接手，防止项目烂尾，产生更多的改造问题。实际上，在咱黄埔区早就出现相关案例——今年6月中旬升龙被夏园社区要求退出改造，此后由广州开发区投资集团接手。（夏园拆迁动员大会，图源/街坊供图）在这种模式下，旧改项目也能尽可能避免过度地产化，更加强调公共利益和民生福利，实现居民、社会多方的共赢。本次广州城投所公布的《市城投集团关于加快推进广州市城市更新工作的实施方案》，正是在昭示着广州旧改的战略变革，后续的城市更新将按照“中心七区”和外围区两种思路进行。有意思的是，“中心七区”指的是越秀、海珠、荔湾、天河、番禺、花都、白云，而黄埔、南沙、增城、从化则被定位为外围区，这跟去年公布的“三大圈层”倒是不谋而合。“中心七区”严格执行相关的国企改造目标，外围区则是“也可由市城投集团独资或与区属国有企业合资成立的城市更新公司负责一级开发，参与二级开发”。不过，实际上黄埔区已经有个别项目出现市城投集团介入的迹象了，具体可见：《恒大债务风波甚嚣尘上，广州城投疑加入庙头旧改？》。后续，黄埔各片区的旧改项目是否还会有更多市属、区属国企的介入，就让我们拭目以待吧！综合来看，黄埔区乃至广州市的旧改相关工作将会越来越规范，国企与民企联合，共同推动城市更新的健康发展。来源：广州城投城市更新及网络，黄埔生活汇整合发布，转载需注明来源。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼市解读✪

近日，有街坊在后台来信，吐槽咱黄埔区开源大道的交通拥堵问题，“每天上下班塞到不行”！图片可能看得不太清楚，这里不妨把这位街坊的来信要点梳理一下：1.开源大道因为施工围蔽，路面变窄；2.路上有很多泥头车、大卡车和大巴车，让人觉得不安全；3.开车去萝岗街道，必须先右转沿着开源大道，往永和隧道方向走两公里才能掉头（估计这位街坊住在开源大道南边的某个小区）；4.掉头后开源大道还有一些路段存在堵车情况，晚上下班回家就轮到反方向的车道拥堵了。说起开源大道，前段时间小编去洋城村走访时也曾走过，当时是下午三点多，非高峰期倒是没太大的拥堵状况。但是，目前的车道确实不够宽敞，还有很多泥头车、搅拌车、大卡车和客运大巴，车辆一过，扬尘滚滚，戴着口罩都呛了一嘴灰。01盘点开源大道拥堵点，交叉路口最明显开源大道作为进出科学城的主干道，全线大约六公里长，几乎都在云埔街道范围内，并且衔接永和大道，可以说是云埔、永和街坊日常交通最常用的道路之一。然而，这么重要的道路却成了周边居民的痛点，领导留言板上街坊们对开源大道的各种改善诉求频繁可见。除了噪音、扬尘等问题之外，众多街坊吐槽得最狠的就是道路拥堵。在此前小编写的《产居混合的云埔：“蓝精灵”翻身记，民生配套建太慢？》留言中，也有街坊抱怨塞车严重。（图源/黄埔生活汇留言区）综合来看，开源大道沿线容易出现拥堵的路段还蛮多的，并且大部分拥堵点都是交叉路口，车流汇集，通常上下班高峰期的交通流量都很大。上班时期，从永和大道拐入永和隧道，直到开源大道玉岩路口，进入科学城的一路上都是飘红；同时，就像街坊来信所说的因为掉头口在隧道前，所以往永和方向的一段路同样容易堵车。（图源/百度地图）而到了下班时期，又轮到反方向的车道大塞车了，从开创大道路口的立交桥开始，一路往西途径云信路口、玉岩路口……要么是严重拥堵，要么是慢悠悠地缓行。（图源/百度地图）实际上，开源大道附近还有很多交通拥堵点，比如小编之前实踩过的区块链人行天桥边的路段，开源大道与开泰大道、伴河路在此交汇，高峰期拥堵明显。此外，还有街坊们所说的云埔四路，因为“大量车辆不遵守道路交规or交通信号灯设置不合理”，所以也出现了转向不便、堵车等难题。（图源/领导留言板）02周边小区多有不便，堵车缘由怎么说？先说说永和隧道，这是出了名的交通黑点，长期以来就是萝岗片区居民的“痛点”，目前虽然已启动扩建，只是在竣工前仍免不了继续拥堵。开源大道沿线之所以会出现这么多拥堵点，原因是多方面的，开篇的街坊来信已经讲到要点。（摄/黄埔生活汇）一方面，由于黄埔开放大道的改造需求，开源大道沿线有多个路段正在围蔽施工，并且限速30km/h。比如玉岩路下沉隧道工程、有轨电车2号线建设、开泰路口立交等等。这些项目施工时基本都要围蔽人行道、非机动车道和机动车道，这就导致短期内车道宽度变窄了。像开源大道和玉岩路一带，单向三车道，局部只有两车道，同时还得分出一定宽度的路面充当非机动车道。（摄/黄埔生活汇）另一方面，随着科学城的发展、建设，周边的车流量有增无减。无论是楼盘开发还是道路建设，都需要大量的泥头车、搅拌车；云埔片区又有物流工厂，货运卡车随处可见；此外，还有一些来往增城的客运大巴……（摄/黄埔生活汇）成批的大型车辆出没，不仅让道路通行速度放缓，大货车调个头耗时都比普通车辆要久，而且还会增加交通事故潜在风险，小编在开源大道上就看到有一些路边栅栏被撞出凹口，不知是何种车辆碰撞导致的。开源大道沿线住宅扎堆，属于科学城大规模的居住区，由西向东汇聚了东荟城、沁园、春树里、中海、金梦、岭南雅筑等小区，其中不乏超5000户的大型社区，近年又新增了云峰原著、杉禾田、天韵等楼盘。（摄/黄埔生活汇）因为云埔片区目前暂无地铁途径，有轨电车尚在建中，居民出行除了开私家车，无非就是公交或电动车，这些通勤方式都得走开源大道、开创大道等主干道。于是，“堵在家门口”竟成了这一带业主的家常便饭。云埔片区的各项城市配套向来匮乏，如果交通方面能够完善，也能更好地对接周边资源，起到一定的短板弥补作用。所以说，目前的拥堵反倒影响了周边居民对其他配套的使用，比如之前春树里的业主，就曾诉说孩子去对口学校的上学路交通不便。03开源大道大改造，”至少十年建设期“？当然，从理性的角度来看，开源大道沿线的施工并非全是负面影响，毕竟现阶段的建设是为了提高道路承载能力，为将来的交通需求服务。（摄/黄埔生活汇）其他诸如旧改拆建、商品房开发，同样属于城市建设更新必经的步骤，所以短期内各种施工所带来的困扰不免透着一缕无奈的气息。那么，这个“阵痛期”需要多久呢？在上文截图中有街坊认为：“至少十年的建设期”，姑且不讲旧改、商品房这些居住项目，我们且看看道路建设方面的竣工时间。（图源/黄埔生活汇留言区）开源大道属于黄埔区南北大动脉”开放大道“的中段组成部分，沿途有多个立交、隧道、人行天桥节点工程。首先是2004年就曾扩建过的永和隧道，今年又将新建三车道隧道，工程在6月22日已经正式开挖。按照广州开发区建管中心的介绍，新隧道力争2022年12月底贯通，预计2023年6月底达到通车条件。接着是玉岩路下沉隧道，根据最新的消息，围蔽施工的时间是今年5月4日-10月28日，时间跨度将近半年。今年6月底，玉岩路口已经完成道路改道施工，目前进入下穿隧道施工阶段。（玉岩路口围蔽现场，摄/黄埔生活汇）再往西就是东荟城旁边的开泰大道立交，前段时间小编现场走访时，已经看到有类似桥墩的东西在建。今年1月份以来，开源开泰路口就持续围蔽施工，最新的围蔽是7月31日起，且暂未披露结束时间。至于瑞和路立交工程，暂时未听闻有动工迹象。而人行天桥方面，已完工的有中海誉城北门天桥、云信路人行天桥、区块链人行天桥等。（区块链人行天桥周边车流量，摄/黄埔生活汇）综合来看，大部分项目只要达到动工条件，是可以同步建设的，虽然多点施工会影响到道路的正常通行，但反过来想也能缩短工期。据了解，开放大道在去年5月进场施工，全线工期初步预计为30个月。结合永和隧道的工期来看，估摸着开源大道至少还有两年的建设周期。并且，按照城市化的规律来看，云埔片区的全面蜕变耗时理论上还要更久，各种工程会不断开展建设，上文所说的“至少十年建设期”不无道理。那么，在此期间该如何舒缓交通压力呢？宏观层面是加快道路施工改造，微观层面大概就是增派交警加强交通疏导、合理调整红绿灯等交通引导设施，以及规范大型车辆的出行时间了。各位街坊觉得还有什么措施可以参考?欢迎在留言区提出。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼市解读✪

最近，世界500强之一的恒大集团再度被推上风尖浪口，这家长期以“三高一低”模式运行的企业，目前正在为缓解现金流压力而奔走之中，甚至到了不得不出售旗下部分资产的地步。不过，对黄埔街坊尤其是庙头村民来说，更关心的是其在本地的相关项目是否会受到影响。要知道，去年12月恒大才刚拿下庙头项目，改造尚处于初步阶段，一些村民也表达了对后续开发的担忧。（庙头村民的聊天记录）恒大出售部分资产，广州城投或加入庙头？恒大的“三高一低”模式，即高负债、高杠杆、高周转和低成本，这在房地产行业中其实很常见，但各大房企被导向的结果却不仅相同——有的仍在坚挺，有的则得变卖资产谋求自救，早些年是泰禾、万达，现在是恒大。据恒大集团8月10日公告，恒大将出售集团上市附属公司中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司的部分权益，近期正在与若干家潜在意向企业洽谈，尚未确定或订立任何具体计划或正式协议。（图源/网易新闻）业内有观点认为，恒大的债务风波很大程度上是造车危机的直接体现。据恒大方面发布的业绩预告披露，2021年上半年恒大汽车预计净亏损48亿元，去年同期为24.5亿元，亏损近乎翻倍，让人不禁感叹一声：“造车这块蛋糕没那么容易吃到！”目前，市场上关于第三方企业入股恒大汽车、恒大物业的新闻不绝于耳，这些传闻中的企业既有万科之类的民企，也包括珠江投资、广州城投、越秀金控、华润、保利等国企。不过，咱黄埔区庙头旧改的合作商，在近期疑似已经出现了国企的身影。众所周知，拿下庙头项目的房企并非只是恒大，而是恒大与同创盛悦组成的联合体，去年的官方公示曾表明：“确定(主)恒大地产集团韶关有限公司(成)广州悦嘉房地产开发有限公司为本项目的合作企业”。（图源/广州公共资源交易中心）我们先来看看第一家，恒大地产集团韶关有限公司在今年4月7日名称变更为“韶关市悫素房地产开发有限公司”（悫读què，吐槽一下这难懂的字眼儿），此后还有住所、章程等的变更。（图源/爱企查）不过，这些细节的变更当属企业内部调整的正常操作，值得注意的是另一家公司。上文提到，共同参与庙头项目的还有广州悦嘉房地产开发有限公司，这家公司此前由同创盛悦旗下的广州盛行投资有限公司100%持股，但刚过去不久的7月30日，该公司全部股份被转让给广州城恒城市更新投资有限公司，与此同时法定代表人、董事（理事）、经理、监事等统统变更，可谓一波大换血。（图源/爱企查）同创盛悦是否还与庙头项目有所关联，目前暂不可知，但这家新加入的城市更新公司却有新的企业性质出现。透过股权关系图，我们可以发现广州城投在其中占有51%的股份，拥有绝对控股权，这是否意味着广州城投已加入到庙头旧改呢？（图源/爱企查）另一家股东公司用星号代替了全称，但相信各位街坊也能看出是哪家企业。实际上，早在去年11月下旬，广州城投就曾决定出资100亿元接盘恒大地产的战略投资，被业内称为“白衣骑士”。虽然这些只是通过股权变更信息作出的猜测，但如果真的有国企加入庙头项目，估计后续的拆补和回迁建设也能更加顺利。庙头规划大调整，开发建筑量翻近五倍犹记得上个月，黄埔街坊间就有区属国企“支援”庙头旧改的小道消息流出，但截至目前仍是真假难辨，我们不能妄下定论。但总的来看，庙头改造的推进并无明显异象，前两天还公布了控规调整征询公示。根据最新方案，庙头改造范围内总建筑量将由37.81万㎡调整至178.81万㎡，翻了近五倍，其中居住用地容积率为4.0-5.3，商业商务用地容积率为0.4-9.6。未来，这一片区规划的居住人口为3.65万，并新增1个60班完全中学、1个36班小学、1个30班小学、3个幼儿园。实际上，参照区域建筑现状，本次调整更多地是针对用地性质的重新规划，相当于给整个项目定下具体指标。比如村镇企业用地变为二类居住用地、商业用地，村镇企业说白了就是周边工厂。所以说，庙头项目的开发强度已大幅提高，不仅是旧村方面的改造，还涉及到旧厂的搬迁、更新，这也是老开发区周边改造项目的普遍状况。当然，这一切最终都指向恒大的投入，拆旧建新是对开发商实力最有效的考验。根据2020年9月公布的建筑数据，庙头村符合一户一宅的村屋有1648栋，可计建基面积近10万㎡，村民住宅建筑量达532867.8813㎡。同时，按照黄埔区旧村三年改造行动计划，庙头村计划到2022年上半年清零，所剩时间并不宽裕。今年3月庙头村正式开拆，据附近的街坊反映，目前的“庙头天天都拆”，北片拆卸速度很快，南片相对较慢，这倒也不甚奇怪，毕竟大部分的村屋都集中在南片，接下来才是攻坚期。（图源/黄埔生活汇街坊群）至于安置回迁房，庙头村的首期复建区在今年2月21日举行动工仪式，5月份还公布了回迁房户型。首期复建区选址于电厂东路及港前路交汇处，根据公众号庙头之家5月份公布的信息，彼时还在做土地平整，不知目前是否已进入楼栋建设阶段。其他已动工的还有城市更新展厅和老人安置区。（复建区地块，图源/庙头之家）今年6月初，庙头之家曾公布社区第一生产社的旧村改造签约进度已达80.25%，但并未披露其他经济社的签约进度。需要清楚的是，庙头社区下设共有14个经济社，户籍人口3730人。而大家普遍关注的拆补方案也已公开，基本要点跟其他村差不多，按照“拆一补四层”的规则进行；弃产补偿分为放弃实物安置1.5万/㎡、放弃权益面积1.35万/㎡；临迁费为35元/㎡/月，首期一次性支付12个月……（图源/庙头之家）综合来看，庙头旧改总体上仍处于起步时期，现阶段最重要的是对已签约并交付房屋的村民按时发放补偿，保障村民合理权益，以及加快首期复建区的施工建设。对开发商来说，旧改项目本就是机遇与风险共存，只有认真对待、保证基本投入，才能实现双赢局面。虽然庙头项目的推进还算顺利，但恒大近期的债务风波颇为引人注目，也难怪部分庙头街坊会担心后续进展了。恒大出售旗下汽车、物业板块的部分权益，能否助企业渡过难关呢？对庙头项目又是否会产生影响？我们且静观其变。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼市解读✪

从去年黄埔大手一挥，画出“三年拆掉66条村”的宏伟蓝图之后，黄埔旧改的速度用势如破竹来形容也毫不为过。而地处香雪附近的塘头村如今也进入了旧改工作的关键阶段，拆迁工作完成的怎么样了？塘头村村民的后续安置工作是否做好了？塘头村实访村外隆声阵阵，村内一片祥和近日，小编实地走访塘头村，想要了解村里一些拆迁的境况。刚走到中演国际酒店门口，就看到附近停了非常多的泥头车，正在等待搬运拆迁下来的建筑废料。(图源/黄埔生活汇实拍)村里的入口也被这浩大的拆迁工作遮挡住了，小编找了好一会儿才找到进村的小道。(图源/黄埔生活汇实拍)走进小巷之后看到许多房子上都写满了“拆”字，中间也混杂着不少拆迁搬迁，家具搬运的电话。(图源/黄埔生活汇实拍)走进村里便感受到截然不同的生活气息，与村门口紧张的拆迁氛围不同，村里宛如世外桃源一般，充斥着一股安静祥和的生活气息。虽然道路两旁摆满了村民的一些家什和祠堂祭祀用品，但一路上还是能看到不少老人和小孩在树下纳凉、玩耍、嬉戏。(图源/黄埔生活汇实拍)附近的商铺也是忙着清仓大甩卖，走在路上随处都能见到，“买一赠一“，”全场88折”等巨大条幅。(图源/黄埔生活汇实拍)不过小编最关心的还是目前塘头村租房情况咋样，再咨询了好几位房东之后，小编得到了这样的回复。一些房东告诉我，塘头村的拆迁一共分为五期，目前刚拆到第一期，现在入住的话可以安心住到10月份左右，再往后的话时间就不能保证了。还有一位热情的房东告诉我，即便是现在住这里，居住体验也不会特别好。因为村门口正在拆迁，而村子旁边又在建楼，平日里噪声很大，住起来也不会特别舒服。(图源/黄埔生活汇实拍)小编在村子里调研的时候也看到有一些租房中介在院子里摆摊，经询问之后，他们告诉我，附近很多租户和本地居民都已经搬进附近的小区。(图源/黄埔生活汇实拍)保利操刀旧改村民保障是否完善从今年3月18日萝岗塘头村正式拆迁开始，塘头村的拆迁速度可谓是雷厉风行。根据萝岗街公布的数据，到2021年年底前，塘头片区将累计完成拆除47万平方米，拆除任务总量的78%。萝岗塘头村拆迁节点：在2021年1月28日，萝岗街确定了“集中奋战150天、力争4月完成萝岗大塱项目、6月完成萝峰拆迁‘清零’“的任务部署。2021年3月18日，萝岗社区已启动塘头村改造工作暨首拆仪式。2021年6月，萝岗塘头村西社首开区即将开拆！2021年12月31日，争取完成拆除27万平方米。

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万科里享家二期蔚来花园垃圾站设置引热议近日，黄埔君在领导留言板处留意到有万科里享家二期业主的投诉——小区物业未按相关规定强制设置垃圾处理站，并强制启用，业主表示这不符合《民法典》的相关规定，相关的任何一户业主提出异议后，是可以要求暂停T16栋垃圾站启用。▲图源于黄埔生活汇街坊群针对这个事件，黄埔生活汇的群友也讨论得沸沸扬扬，“客户是上帝”只是一句口号，还是“物业才是上帝”？小区业主明明是付费买物业服务，但现实中却有很多不规范的物业提供方“傲气逼人”，“倒压业主一头”。后续，黄埔君与知情的万科里享家二期蔚来花园业主进行了初步沟通，业主表示，今年2月小区T16栋的低层业主就深受垃圾投放点的臭气困扰，3—4月物业举行了所谓的“选址投票”，将垃圾站点定在了至T16栋西侧，距离居民楼不足10米的地方，矛盾并没有解决，由此引发的问题仍影响该栋低层业主的日常生活。▲图源于业主从业主提供的过往聊天记录看，头像为“万科物业”的管家称：“5月20日对T13栋、T16栋旁两处的垃圾投放站点进行升级改造，拟定7月24日正式投入使用”，有业主发出抗议称，目前事件仍处于法律起诉阶段，垃圾处理站不适宜立即启用，若一意孤行自己将用法律工具捍卫自身权益。万科在长岭居有好几个楼盘，先前因停水问题，小区物业也备受万科山景城业主诟病（魔幻：继幸福誉之后，万科山景城也被深陷停水危机！），现在一波未平，一波又起！关于万科里享家，犹记得黄埔君的一位朋友2017年底想上车该楼盘，那时候看销售发的朋友圈，二期蔚来花园最后20套正在搞降价优惠，1.7万/平，首付20万起买大三房，后来朋友转头去买了增城，擦肩而过。▲图源于朋友圈如今，从贝壳上看了万科里享家近期有三宗成交记录，成交单价最高接近3万/平，较开盘房价翻了近一番，此时再看回销售2017年的话很应景——“错过这一波，价格一去不复返”，不知现在朋友后不后悔。▲图源于贝壳毋容置疑的是，黄埔好几个万科的盘涨幅都不错，但确实各种小问题频出，就连在业界口碑不错的“万科物业”，这个金字招牌也在历经业主的考验，好不好，万科业主最有发言权。▲李荣浩之前对物业的发言引热议，图源于其微博垃圾站点选址表决需经法定程序物业方不该“和稀泥”距离《广州市生活垃圾分类管理条例》实施已经近三年，截止到2021年6月，全市配置生活垃圾分类投放点位约1.73万个，各大小区都陆续开设垃圾分类投放点，但在小区选址上时常会面临难题。垃圾分类站点利用的是小区业主共有部分进行建设，在选址上如何进行表决，民法典是有详细的规定。即涉及共有部分的决定事项，应由“双三分之二”业主参加，再经其中“双四分之三”业主同意。此外，万科里享家二期业主若觉得垃圾站切实地影响日常生活，还可考虑以相邻权受到侵害要求侵权赔偿，具体可参照民法典第二百九十四条【相邻不动产之间不可量物侵害】。所以，物业方若选址投票的程序不恰当的情况下，强制启用垃圾站点，业主确实有权以侵犯自身权益为由，要求暂缓建设。广州垃圾分类是大势所趋，垃圾分类站点建设早晚会提上日程，在选址的问题上若不科学，附近的业主投诉在所难免。比如合肥一小区仅有316户，园区小，楼栋密集，也因垃圾分类站选址问题遭大量业主投诉，经社区、城管部门等多方协调之后，重新选址后的站点拟建在小区围墙以外，且属于用地红线以内，对园区居民生活没有任何影响，后期垃圾清运车甚至无需进入小区。这个案例有一定的借鉴意义，无论小区或大或小，也不能以牺牲一小部分业主的合法权益来实现，每个人都有追求幸福生活的权利，都应该将心比心。假如物业方能力有限，实在解决不了，也不应该“和稀泥”，可以跟相关部门协调后，再科学地进行垃圾站选址，按照法定程序来投票表决，最大程度上降低对小区业主的影响。▲小区实景图，黄埔生活汇2019年摄除了从选址上进行规避以外，编者还发现全国很多先进小区建的垃圾站点，多为密闭性强、除臭、低冷、配备监控的新型环保站，从源头上进行治理不失为一个好方法。收楼近三年，房屋漏水万科质量问题再遭质疑除了垃圾站争议外，万科里享家一期业主控诉，“小区2栋几乎每层楼都有漏水，质量实在差的惊人，收楼3年左右，有些业主家里漏水3—4次，业主自己买单，物业不管，说已经过保了！”目前，有在考虑走法律程序。▲图源于Vanke米酷小报其实，早在2019年10月，黄埔君曾去万科里享家转悠，当时就看到有业主拉出的抗议横幅，上面写着“无良奸商，收楼二月，楼板开裂，钢筋生锈”的话语，如今又被业主控诉房屋漏水问题，实在令人唏嘘！▲小区实景图，黄埔生活汇2019年摄挥之不去的房屋质量“阴霾”，万科的口碑在走下坡路，上个月才曝光过增城万科城的收楼质量问题。（万科某盘业主真难：收楼即维权，幼儿园开学难，高速噪音困扰）房子已过保了，若漏水问题普遍较严重，物业方也不协商解决，万科里享家业主建议先申请质量技术监督局来出检测报告，后续再走法律程序，也是不得已的维权方法。通过一些法院案例了解，若司法鉴定结果显示，是施工单位交付前施工做法不符合设计施工要求，实际交付的房屋不符合合同约定的交付质量要求，即便经过竣工验收，也应承担返工、维修责任。▲小区实景图，黄埔生活汇2019年摄如果是房屋主体出现重大质量问题，即便已经超过保修期了，购房者也可以要求开发商负责。如果与开发商协商不了的，购房者在必要的情况下也可以起诉开发商。相信，当初不少业主买房都是看重“万科”两个字，而如今收楼质量问题频出，金牌物业服务也遭受质疑，寒的是广大业主的心。还是那句话，万科攻城略地的今天，更要放慢脚步，提升房屋的品质和物业口碑，解决好里享家业主关切的问题。对于万科里享家小区业主维权事件，你有什么看法？欢迎在下方留言！公众号推荐往期精彩文章推荐1楼市解读✪

01涨停车费：保障性住房被质疑“割韭菜”？7月25日，黄埔区榕悦花园1866套共有产权房刚刚配售完成，岂料才两天该小区就登上了领导留言板，原因竟是物业疑涉未经业主同意，单方面上涨停车费。（图源/领导留言板）住宅小区停车费涨价的新闻早已屡见不鲜，尤其是商品房小区，但保障性住房涨停车费小编倒是头一回听说。据业主反映，榕悦花园的车位月租费将由300元涨到500元，并且是“没有经过业主同意擅自提价”。（原本的停车收费标准，图源/榕悦花园）根据榕悦花园公众号7月21日消息，小区地下车库已完成升级改造，7月31日起将采取新的停车收费标准，除了月保涨到500元，临停费用也做了全套提价。不过，本小区业主和住户在前两年的月保为400元。（图源/榕悦花园）这番涨价操作引起很多业主的不满，也许会有人觉得：“涨幅算少的，有些小区月保都800块了！”实际上，据业主反映：“周边小区停车费大多200-300元/月左右”、“500元/月已经比肩甚至赶超周边南岗万达、缤纷天地等商业广场的月保收费”。物业方则回应：“车库改造花费一千万，且大部分停车费需要上缴国家”，称涨价是“结合地下车库维护、管理运营成本”来考虑，颇有表达自家苦衷的意味。但是，业主们并不买账，认为“物业在割韭菜”。（图源/房频留言区）可能有些人对停车月保的印象还停留在400元/月的政府指导价时期，实际上2015年后便已放开住宅停车费的标准，改为市场调节价管理。此后数年，广州很多小区的停车费开始猛涨，以致后续又出台了更多法规。今年2月，广州发改委发布《关于印发广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则(试行)的通知》，有效期一年，其中明确规定：“对于已售住宅，需制定或提高住宅停车场收费标准的，住宅停车场经营者与业主应当按照下列规定对住宅停车场收费标准进行协商”，流程如下图。可以发现，相关手续非常严格，停车场经营者或物业方必须与业主协商，不允许单方面提价。榕悦花园想调整停车费并不违规，但仅凭7月19日的一纸通知就确定12天后的涨价，怎么看都不太符合议价程序要求，很多业主也称“通知贴出前并未征求意见”。02弃选率高：越晚选房，房源越差？榕悦花园作为广州首个市本级共有产权房，是政府官方助力住房保障事业发展的重要产品之一，由广州城投开发建设。（图源于网络）今年以来，榕悦花园共有产权房的推出着实引起不小的热度，据说网申时有超过6800户家庭递交申请。经过审核筛选后，黄埔区批次的500套有806户符合资格，市本级的则有2476户对应1366套的摇号，一副抢破头的姿态。然而，经过披荆斩棘的申购人们，却有很多人放弃了选房。根据项目公众号公布的统计表，黄埔区批次五天选房合计的弃选率为15.54%，市本级九天下来弃选率更是达到20.21%，并且综合来看越晚选房弃选率越高。（图源/榕悦花园）实际上，这跟共有产权房的选房规则也有一定关系，之前就有申购人在领导留言板提过建议。据说榕悦花园选房时部分房源信息不够透明，很多申购人称近乎“盲选”，自家心仪的房源、户型存在被排队在前者选完的风险，也难怪选房靠后几天的弃选率日趋上升了。（图源/领导留言板）此外，配售成功也不见得就能省心，也有一些业主在抱怨后期跑程序很麻烦，在办证、贷款等方面容易被卡。总之，想要购置一套共有产权房难度绝非易事，相关条例规定，如果不能在当次申购中拿下房源，就算是自己弃选的，此后三年内也不能再次申购。03“刚需福音”：共有产权房缺点知多少？即便是被”封印“三年，但还是有很多人弃选，原因除了上文所说的越晚房源选择越少，共有产权房的一些缺点也是人们所顾忌的因素。根据销控表披露，本次榕悦花园的房源售价约为1.1-1.3万/㎡，对比黄埔的商品房，让不少人直呼“真笋”、“刚需福音”。然而，买卖说到底还是一分钱一分货，共有产权房顾名思义，业主只持有55%的产权，剩下的45%产权归政府。（图源/榕悦花园）这就意味着共有产权房的流通性较差，存在交易限制，后期不容易转手。2018年广东省曾发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》，指出共有产权房在购买十年后，并补交地价即可转为商品房，但也有申购人表示“榕悦花园并无此类规定”。同时，共有产权房在大众印象中普遍都是地段、配套一般的存在。比如本次位于黄埔东路的榕悦花园，虽然是紧挨13号线，但距离最近的地铁站——南岗站，步行也要1.3公里，交通只能算中庸。（图源/百度地图）当然，共有产权房本就是官方贯彻”房住不炒“基调的民生事业，相比于投资性，更应该强调自住性。只不过，就现阶段上涨的停车费，就足以让榕悦花园的业主觉得自住也不省心了……此外，还有部分业主在吐槽“物业费比周边贵、工程质量不佳”，据业主所说，榕悦花园已发生过电梯困人事件和电梯急停摇拽事件，业主怀疑存在严重的质量问题。（图源/房频留言区）实际上，国内其他城市的共有产权房销售也经常遇冷，尽管价格亲民，但不一定能让购房者买账。虽然带有调控性质，但共有产权房终究还是商品，其建筑质量、户型产品和其他人性化设施同样要受到市场检验。所以说，要想让共有产权房的发展更加顺利，就必须进一步做好前期规划，完善后期服务和管理，才能让共有产权房发挥平抑房价的作用，成为真正的“刚需福音”。各位街坊觉得呢？欢迎留言参与讨论。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼市解读✪

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1开发商：这时候认怂就对了？上周说的“广州限价细则加码”，这几天似乎有了新动向，坊间多家媒体爆料某某盘已降价3%，就连我们的邓专家也称“（新细则）已经在执行中”，降价3%才能拿证仿佛已实锤。（图源/微博）向新政最先低头的是增城的奥园中新城市天地，从之前的21741元/㎡，降到了21081元/㎡，抹掉了个零头，但粗略计算确实是少了3%。至于咱黄埔区，据说网红盘城市之光也已经认怂，其E区剩余的几栋或将定价5.27-5.49万/㎡，相比于6月底那波加推单价降了一两千。并且，该楼盘的最新预售证已于7月23日获批，阳光家缘网上已有备案，应该很快就会再次开盘。（城光备案名为“悦光花园”，图源/阳光家缘网）此外，在咱黄埔生活汇的街坊群里，也有群友在讨论“科学城某个项目也是跌价卖了”。值得注意的是，这个项目之前已经是以3.77万/㎡的毛坯出售，若群友所说属实，这次3%的降幅该拿什么来对冲？项目方想想头都大了。（图源/黄埔生活汇街坊群）当然，站在购房者的角度来说，更尴尬的是那批在未降价之前就上车的业主。就像群友所说的“可以退价差不”，降价3%所带来的总差价大概能达到十几到二十万，肯定会有部分业主心疼，网传此时的城光已经有维权迹象在酝酿。（图源/搜一搜）上个月入手城光的业主觉得：“同样是买E区，新开楼栋的位置又更好，凭什么价格反而更便宜？自己不该多花冤枉钱”。于是，这批业主要求开发商退还3%的差价，要么退现金，要么用车位弥补；也有部分业主提出无理由退款。因为加推降价而遭往期业主“登门造访”，在广州楼市早已不新鲜。今年以来限价频频加码，很多楼盘或许也在担心这种事。像咱黄埔的某府，往期网签都突破五万了，现在貌似限价在四字头，降价怕被业主怼，不降价又拿不了证，进退两难……不过，似乎并非所有楼盘都挨了-3%的暴打，比如上周刚加推的星汇城，不仅售价未跌，还玩了一把毛坯操作，相对于上一次开盘已然算涨价，感觉有点迷。2下半年：涨不起来已是基调？就现状而言，接下来取证的楼盘项目估计会增多。一方面，加推的楼盘肯定会有低头的，毕竟捂盘所造成的成本损耗可能比降价3%还严重。另一方面，随着新政相关细则越来越明朗，“全新未取证项目的备案价，参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价”的可信度也提高了，像庙头的卓越、越秀新盘和黄陂的天汇，估计会加快营销和拿证节奏。如此一来，市面上的货量也会增多，客观来讲下半年乃至明年初都是打新的时期，二手房所受到的冲击难保不会愈演愈烈。实际上，这也符合官方新政的预期目的，无论一手还是二手，统统摁住猛涨的势头。总而言之，5月份提出的“保障广州全年房价增长在5%以内”很有可能可以实现，7月份以来调控力度愈发强化，想要熬政策周期等放松基本是幻想。7月22日，住建部再次发声，将继续加强房地产金融管控，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责，其中广州再次被点名；7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，土拍从严……全面平抑房价、房住不炒是主基调，拿地也成为重要的调控杠杆之一。新政对开发商的限制越来越大，这时候不低头的话，会很容易触碰政策红线，大部分开发商理论上都不敢涨价当出头鸟。3购房者：难逃被薅羊毛的命？房价被暂时“封印”，那对购房者来说是否就绝对是利好呢？其实也不尽然。黄埔君讨论新政时最常说的的话就是“上有张良计，下又过墙梯”，试想原本薅别人羊毛的开发商，能反过来给你薅羊毛吗？愿意降价卖的楼盘，迫于资金周转需求，指不定能玩出什么花样。最典型的就是要求一次性付款，目前的南沙、番禺早有案例出现，比如同样为网红盘的某樾府，传闻单价便宜了2000元，但是得全款，普通买家怕是连气氛组都当不上。（图源/百度资讯）其他诸如毛坯出售、捆绑搭售，甚至内转房、茶水费等等，种种奇葩的手段已是见怪不怪了。即便很多问题官方都明文禁止，但难保没有暗箱操作的情况出现，羊毛终究还是出在羊身上。而不愿意降价卖的楼盘，也有对应的举措，比如前段时间传闻的黄埔某盘“今年先不拿证，明年在现有价格基础上涨5%再拿证”，因为一般政府容许每半年可调整一次备案价，每次备案价上调不得高于5%。虽然现阶段的政策变化莫测，这种方法的可行性有多高还得打个问号，但也可看出仍然有楼盘会试图硬扛，想要以时间换空间。其实，反过来看购房者也是一样的，很多人都在等心仪的楼盘“缴械”降价，就看谁先熬不住了。（科学城香雪实景，摄/黄埔生活汇）最后提个问题，你认为今年下半年是上车好呢？还是观望好呢？公众号推荐往期精彩文章推荐1楼市解读✪

广钢业主双方激烈对峙起因竟是一道铁门近日，黄埔君从微博热搜上了解到，因为回迁安置房与商品房之间的隔离铁门问题，广钢新城的金融街·融穗华府爆发了一起大规模的业主冲突，引发舆论关注。

01翻倍理论：庙头“双盘”吹风价5万？被富颐、城光、珺合府三家刷屏许久的老黄埔，终于有全新盘冒头了。2021年初庙头拍出的两宗宅地——卓越招商臻珑府、越秀TOD星航，都在近期开始营销蓄客。（越秀TOD星航朋友圈广告）至于吹风价，两家仿佛不约而同地秉持着翻倍理论：“拿地2.7万多，不卖5万说不通”，据说星航的吹风价是5.3-5.6万/㎡；臻珑府则是5万/㎡左右，可能会有4字头户型。（图源/广州房产留言区）众所周知，老黄埔一手房突破5万早已板上钉钉，要不是限价政策的出台，个别楼盘都差点要飙到6字头了。那么，星航、臻珑府的吹风价符合限价政策的要求吗？如果按照这几天网传的限价细则，未取证新盘的备案价，或将参照周边竞品或同品质项目一季度网签均价。若消息属实，星航、臻珑府大概率会参考”老黄埔三剑客“，迈入5万梯队，并加快营销节奏。如果实施之前说的参照街道一手房网签均价的操作，星航、臻珑府可能都找不到参照对象，因为其所在的穗东街道本就缺少房地产开发，现阶段的一手盘也就星航、臻珑府这两家。即便是参照二手房，宝夏花园之类显然也不符合开发商的意愿。（图源/链家）当然，吹风价仅供参考，限价细则也尚无定论，最终定价究竟是按照什么标准来？我们只能静观其变，待开发商拿证后自然明晰。02老黄埔东：“双地铁”是最大筹码？实际上，关于星航、臻珑府的吹风价，已经引起部分网友的群嘲——”地段和配套比老区府板块弱，凭啥学城光卖5万？“客观来讲，跟初具雏形的鱼珠CBD、老区府所在的大沙地相比，现阶段穗东、南岗、夏港等街道的地段确实不够出彩，之前的文章也分析过（老黄埔东部规划“麻雀小区”，能为周边市场突围？）。（老黄埔东部地图）生活配套方面，老黄埔东部目前的商业、医疗、教育都有一定短板，诸如商场、医院等设施大多规模小而老旧，虽有南岗万达、市第十二人民医院新院区（已动工）等加持，但整体升级显然还需要时间。城市面貌方面，现在穗东街道满眼望去要么是拆迁的城中村，要么是早期低矮的老旧小区，并且带有浓厚的工业色彩，比如黄埔电厂、黄埔油库，得靠后续穗港智造合作区规划的兑现带动产业更新。（黄埔电厂，图源/百度地图）当然，无论是生活配套还是城市面貌，都可以通过旧改来实现蜕变。从拆迁到建成的期间，庙头周边会有一段时间的配套空白；星航、臻珑府若是今年开盘，按照市面普遍的预售周期，估摸着2023年下半年或2024年初就能交房，届时附近的配套是否已经完善，还得打个问号。短期内，星航、臻珑府应该得依靠自建配套或蹭外围其他区域。好在两个楼盘都是妥妥的”双地铁“，13号线南海神庙站就在西边不远处，在建中的5号线东延段在星航旁边设有庙头路站，交通便利。总的来说，”双地铁“算是庙头“双盘”的最大优势，这一点明显要强于富颐、珺合府。03“双盘”PK：聊聊体量、学校那些事儿既然外部条件都差不多，那么星航和臻珑府该怎么选呢？如果吹毛求疵的话，星航距离地铁站要更近一点，但老实说双方半斤八两，谈不上优胜劣汰，重要的还是各自的自建配套。地块的大小决定了星航和臻珑府在体量上的差距，星航占地面积为69738㎡，产品包括8栋高层住宅（7#、8#为政府性房源）和13栋低层小洋楼；而臻珑府占地仅28317㎡，只有6栋高层（1#为政府性房源）。（越秀TOD星航效果图，图源/房天下）（卓越招商臻珑府效果图，图源/房天下）除了货量，两个项目最明显的差距应该是自建配套的体量，尤其是学校设施，臻珑府只有一所15班的幼儿园，而星航除了9班的幼儿园，还有24班小学。即便幼儿园班数少于臻珑府，但星航能配套小学，明显更胜一筹，有小学学位需求的购房者需要留个心眼。按照2021年黄埔区公办小学招生计划，庙头附近的适龄儿童入读的是庙头小学。据广州黄埔发布信息，庙头旧改将配置一所完全中学和两所小学，后期臻珑府是读旧改规划的学校，还是能蹭星航的学校，暂时还不确定。（庙头教育规划，图源/广州黄埔发布）回到两个小区本身，体量更大的星航还配套了肉菜市场和社区泳池，而臻珑府则是社区中心带着一些小商业。其实，从产品类型和小区内部基础设施来看，星航会更倾向于改善，至少也是刚改定位。首期产品方面，星航首推的是5#、6#，房源为建面约88-101㎡的三或四房；臻珑府首推为建面约78㎡-115㎡的三或四房，具体看下图。（星航首期户型图，左右滑动查看更多）总的来说，臻珑府的产品涵盖面更广，不过户型设计受面积限制，比如臻珑府最小的户型比星航的小10㎡，但也少了个卫生间，所以说终究还是要看预算和具体需求。（臻珑府首期户型图，左右滑动查看更多）据说臻珑府预计8月份会开放售楼部，而星航则是9月初，时间节点很接近，首期产品相差也不大，届时难免会有一场PK。实际上，从目前的吹风价来看，两个项目还是存在一定价差的，就看谁更受购房者青睐了。当然，相信很多购房者还是会放眼整个老黄埔，将之前那三个楼盘也纳入选择范围。如果臻珑府、星航的定价真的迈入5万梯队，你觉得值不值得入手呢？往期精彩文章推荐1楼市解读✪

被投诉社保公积金停缴宝能遭员工带帐篷讨薪今年6月底，领导留言板上有宝能（黄埔公司）的员工投诉——宝能（广州）汽车研究院有限公司，自2021年1月起至2021年6月20日，存在拖欠克扣员工工资、社保及公积金的行为。黄埔区政府在7月7日进行了回复：经了解，区人社局已对该公司立案调查，同时责令该公司尽快发放员工工资。△图源于领导留言板不仅是黄埔有此类问题发生，在领导留言板上可以看到深圳的宝能员工也在维权，最新的留言是在7月14号，一名宝能汽车研发（深圳）有限公司的普通员工反馈，“2021.1—2021.6的公积金没有缴纳，社保从2021.3至今没有缴纳，今年6月份工资没发，5月份工资是在7.9才补齐的。”宝能旗下的前海联合科技有限公司同样出现类似问题，5月底经深圳市核查回复，前海联合网络科技有限公司欠缴2021年1至4月社会保险费，深圳市人力资源社会保障局已约谈其企业负责人并开具《社会保险费限期缴纳补足指令书》。△图源于领导留言板这场讨薪风波愈演愈烈，据观察者网的消息，近日有宝能员工将帐篷驻扎在宝能总部大楼门口，向集团追讨薪资，之前抖音上面还有视频，现在搜不到了。据自媒体报道，深圳龙华区的执法人员劝离了这位员工，要合法维权。△图源于观察者网吃瓜群众不禁想问，宝能到底是咋滴了？要知道，今年6月宝能集团与广州开发区才举办了战略合作协议签约仪式，广州开发区国企将向宝能新能源汽车集团战略投资120亿元，一边是大刀阔斧揽投资，一边是愈演愈烈的欠薪风波，把宝能推向了风口浪尖。△图源于新华网近三年时间,宝能黄埔新能源汽车工厂建设缓慢近年来，黄埔区产业发展迅猛，也加强了在新能源汽车产业的布局，将在知识城打造以宝能汽车、小鹏汽车、百度阿波罗智能网联汽车为代表的新能源汽车产业集群。据黄埔生活汇街坊群的消息，上周六17号，宝能新能源汽车项目（龙湖片区）迎来首轮选房。据街坊介绍，这是征拆村民的地后建起的回迁房，非商品房项目。△图源于黄埔生活汇街坊群然后群里开始比较知识城两个新能源汽车项目的进展，有街坊吐槽，都快三年过去了，宝能新能源汽车工厂仍然建设缓慢，后到的小鹏汽车进展反而相对更快，其中不乏质疑宝能造车能力的声音。△图源于黄埔生活汇街坊群，下同值得一提的是，今年7月7日，开发区控股集团下属企业凯得投控重点参投企业——小鹏汽车，在港交所成功上市（代码为9868），成为首个在港交所上市的造车新势力企业。△图源于广州开发区控股集团有限公司△小鹏汽车投放，图源于今日朋友圈其实，去年12月中旬黄埔君曾去知识城实地查看了广州宝能新能源汽车产业园，项目位于黄埔区新龙镇，东临九龙大道，占地面积1500亩，总建筑面积约47.1万平方米，规划年产100万辆，可戳下方视频号实拍视频观看！项目毗邻地铁14号线知识城支线镇龙站，步行距离约几十米，名副其实的地铁上盖，车水马龙的大货车、泥头车经过，产业园大门口左侧石基上树立着7个亮眼的蓝色大字——宝能智能制造区，当然也少不了宝能的标志——B。△航拍广州宝能新能源汽车产业园（黄埔生活汇2020年12月摄）从当时的情况来看，产业园建设非常缓慢，就连厂房都还没完工。通过航拍画面看到的都是“钢筋铁骨”，尚未平整的土地杂草丛生，而宝能园区内一块宣传牌上赫然写着“2020年第三季度首车下线”，这与计划相距甚远。△航拍广州宝能新能源汽车产业园（黄埔生活汇2020年12月摄）有业内人士表示，一家新能源工厂从动土到投产一般需要15个月以上，宝能为何进展如此缓慢呢？据当时施工的工作人员透露，一方面，因为新冠疫情导致项目被迫停工数月；另一方面，因为征地拆迁工作影响了土地交付，据说是有几户村民比较晚签约和搬迁，土地直到2020年上半年才完整交付。而现在村民也开始首轮选房了，宝能该项目理想的情况是今年竣工，明年实现投产，时间会说话。外部：“圈地造车”的质疑内部：陷“债务风波”，兄弟分家从宝能造车开始，此类质疑在媒体圈就没消停过，到底是真造车，还是玩土地游戏？媒体分析的通稿可谓铺天盖地。△图源于ZAKER早在去年11月，国家发改委下发的《关于开展新能源汽车整车生产及项目情况调查的通知》，其中明确要求各地详细报告宝能、恒大等企业2017年以来在当地投资以及拟投资建设的新能源整车和零部件项目情况。媒体解读为既要整治“圈地造车”乱象，同样也是震慑和约束企业行为。△图源于政府官网宝能不仅是面临外部压力，搜索“宝能负债”的关键词，媒体报道“4300亿负债压顶”、“员工集体上门讨薪”、“拖欠供应商货款”等，吃瓜群众：“宝能，危！打工人的工资先解决了吧！”△图源于搜狗搜索据财新网的消息，2021年初，宝能二老板姚建辉在公司内部公开宣称，他将彻底退出宝能集团，原因是与大老板姚振华“经营理念不合”，姚建辉专注于宝能控股等传统地产业务，而“宝能系”其余业务（前海人寿、新能源汽车等）都归属姚振华。行业人士的观点分为两派，一派认为是真分家；另一派则认为是以分家之名“金蝉脱壳”，将地产等优质业务剥离，与新能源汽车等风险业务进行切割。△航拍广州宝能新能源汽车产业园（黄埔生活汇2020年12月摄）在新能源汽车这片蓝海，资本仅是造车的第一道门槛，竞争也渐趋激烈，不仅有特斯拉、小鹏、蔚来等国内外造车先锋，还有百度等互联网巨头参局，产品还要经得起市场和消费者的考验。（知识城引入了三家）宝能董事长曾信誓旦旦说过：“准备用5-10年的时间，把宝能汽车做成知名品牌，在此基础上，再用5-10年的时间，把宝能汽车打造成为国际一流汽车品牌。”△航拍广州宝能新能源汽车产业园（黄埔生活汇2020年12月摄）只能说，“圈地造车”这类传闻只能靠结果说话，事实胜于雄辩，毕竟国家有关部门、行业人员的眼睛都盯着呢，望宝能可以为广州开发区的新能源汽车产业添砖加瓦。综上，宝能的造车之路并不平坦，当务之急应该处理好这场“讨薪风波”，毕竟人心不稳，企业难行啊！各位对于宝能造车以及近期的“讨薪风波”有什么看法？欢迎在下方留言区评论。往期精彩文章推荐1楼市解读✪

在咱黄埔区，村民、业主跟开发商之间的关系向来很微妙，旧改拆建和楼市买卖时常冒出一些令村民、业主不满的问题，甚至还有个别人产生了“开发商的日子越好过，咱就越不好过”的想法。不过，今年以来黄埔的开发商远没前两年那般风光了，因为无论是旧改还是楼市，相关新政的限制越来越大。就说最近，这两方面又来一波加码，不知开发商们此刻的心情如何？01一手房又变天，降价3%才能拿证？这几天，房产媒体和购房群都在传一件事，那就是广州一手房限价政策据说又变了，要点有两个：一是有历史取证的楼盘，新取证备案最高价不得高于上一批次取证备案均价下浮3%控制；二是全新未取证项目，备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价，具体细则各区落实。（网传限价最新细则媒体报道）通俗来讲，就是之前开过盘的，现在想拿新的预售证，备案价不仅不能上调，还得下降3%！哇，还在观望的客群开心了，但对开发商和已经上车的购房者，怕不是被甩了一巴掌。就好比之前城市之光E区85㎡的三房卖5.4万/㎡，现在要拿证就必须在这个基础上下降3%，总价足足便宜了大概14万，开发商想想就心疼，之前以5.4万/㎡购入的客户估计也不乐意。相对而言，第二点对开发商反倒略有“松绑”的意味，因为按原先的操作，全新楼盘只能参照所在街道一手住宅的备案价来卖，现在则是不看街道看周边，所谓的”竞品或同品质项目“也有一定的浮动空间。（原先的广州限价最新细则）举个例子，萝岗街道的罗兰国际四期，要是按之前的街道备案价卖，那么同街道、毛坯3.77万的天韵就是参考对象之一。在香雪周边”坐四奔五“的行情下，无论是卖毛坯还是带装修，罗兰都会觉得被坑了一把。（罗兰四期地块，图源/广州踩盘报告）而现在就不同了，对标同品质项目的话，罗兰会看谁呢？星樾、大壮、广府……定价的选择余地明显更大，符合开发商对项目的定价预期。不过，考虑到有拿证历史的周边竞盘只能降不能涨，全新项目基本也是无法突破片区房价的。总的来说，限价仍是当前基调，且不说最新细则只是传闻，即便消息属实，各大楼盘的涨价势头已然被摁住，保障广州全年房价增长在5%以内的任务依旧没变。也就是说，开发商的利润空间被压缩已是板上钉钉。02旧改新政下，开发商被清退已有案例当然，利润空间小了，开发商可以通过卖毛坯等手段降低成本，但是有一项成本是他们所无法把控的，那就是拿地。现阶段，开发商的项目用地有两种主要来源，分别是旧改和土拍。随着黄埔城市更新全面铺开，多少开发商想从中分一杯羹，以致出现相互争夺的情况。比如今年4月份万科、合景在双沙项目的角力，虽然最终仍是合景胜出（毕竟前期经营那么久），但也透露出房企拿地、拿项目的迫切心理，这很大程度上是因为旧改和土拍等相关政策愈发严格了。（图源/广州公共资源交易中心）先说旧改，自去年以来，广州市和黄埔区不断出台工作指引，逐步完善城市更新政策体系，诸如拆迁补偿方案需80%以上村民通过、清退不合资质开发商、加强改造项目中小户型住房配置等被写进文件。虽说新政在每个村子具体落实情况不同，但总体上对改造方仍起到一定的约束作用，部分项目也迎来新变化。目前，开发商最怕的估计是被踢出旧改项目，因为即便改造再怎么缓慢，一旦被清退，前期投入的时间、精力和资源都会打水漂。在咱黄埔已经出现开发商被”退货“的案例——6月中旬升龙被夏园社区要求退出改造，6月底夏园拆迁动员大会的主办方中已无升龙的身影。夏园经联社要求升龙退出的理由是”未按照合同约定履行义务构成违约“，具体原因不详。不过，合理猜测的话拆补方案难敲定、安置区建设慢，或者补偿款、临迁费未及时发放等等，都有可能成为开发商被清退的理由。（网传夏园表决议题，图源/拆神）此外，拆迁进度同样会影响开发商的”立足资格“，黄埔区多次下达军令状，今年2月份更是提出“力争2021年底前清零旧改”的任务，可能不少项目的开发商现在压力也很大。这其中，知识城“两街一镇”更是全面抢跑，7月份以来各街道（镇）频出新规，要求在9月30日前完成清零任务，其中九佛街制定的《旧村改造清零“歼灭战”八条措施》，还细化了清退旧改服务公司的具体情况：4.按照《九佛街旧村改造项目“清零”攻坚任务日进度表》，每日通报清零任务落实情况，对一个星期内没有进度的项目，启动旧改服务公司和项目公司退出程序。6.旧改服务公司和项目公司应落实在房屋权属人签约后5天内支付签约奖励，7天内将其余各项补偿款支付到位。每周统计签约未付款情况，连续两周未落实要求的，约谈项目负责人；经2次约谈仍未落实要求的，参照第4条启动相关程序。——节选自九佛街《旧村改造清零“歼灭战”八条措施》（图源/知识城家园网）当然，拆迁清零能否顺利最终还得看项目公司的实力，诸如拆补方案的履行、安置区的复建，都在考验开发商的资金链，实力不济的小开发商所操刀的项目往往进展缓慢，比如横沙村。总之，黄埔的城市更新已进入深水区，在此期间出台的新规、条例对各方的约束力只会越来越强，劣质开发商以及推进慢、违约的开发商被淘汰的概率也会变大。也就是说，黄埔旧改的蛋糕不再那么容易吃到了。03第二批供地迫近，“胜利者”不再好当那为什么房企依然热衷于拿旧改项目呢？主要也是因为土拍拿地的难度上升。今年以来，广州的土拍调整为集中供地模式，想拿地就得抢了。4月底那场“抢地大战”至今记忆犹新，黄埔的三宗宅地也是叫板到最高价，直接转入摇号。如今7月过半，第二批集中供地即将来临，各大房企又开始摩拳擦掌了。网传在新一轮供地中，黄埔区将有5宗地块出让，相比于首批数量略有增多。（仅供参考，最终以官方公布为准，图源/拆神）但是，自6月份以来，业内就传闻第二批集中供地或将在首次供地的基础上调整土拍规则，加强平抑地价、房价的力度：1、严禁开发商“多马甲”拿地；2、南沙、黄埔等热度区域执行“限房价竞地价”；3、天河、黄埔、海珠、南沙四区，50%（房源和面积）限售名下无房家庭。第一点，主要是为了杜绝首批拍地时开发商“马甲满天飞”的情况再次出现，据说当时黄埔的地块就有300多家房企竞拍，其中甚至有房企搞了60多家马甲公司。第二点则体现了缓解“面粉贵过面包”的用意，在土地挂牌时提前限定未来房屋的上市销售价格，房企竞拍时想要抬价，就得先掂量一下将来的成本回收和利润空间，直接扼杀了高溢价地诞生的可能。（示意图）第三点更像是在“保护刚需”，从拿地阶段开始就强制留出房源照顾无房家庭。这对首套和卖一买一的改善家庭是利好，但对开发商却是加了一把后期售卖的“枷锁”。目前的供地名单和规则都还是传闻，是否属实还得以官方为准。但是，广州现阶段的调控政策只紧不松，下半年的土拍极有可能会继续加大难度，完善房价和地价的联动。在这种大背景下，开发商即便成功拍到宅地，也不见得就是”胜利者“。毕竟限价政策不断强化，最终接下的是金瓜还是烫手山芋？还得打个问号。编者按当然，正所谓“上有张良计，下有过墙梯”，回想之前限价细则一更新，广州各区不少楼盘直接以毛坯”裸奔“，开发商大概也会想出更多的对策。在接下来的黄埔楼市里，捂盘惜售、优先全款、捆绑销售甚至茶水费等现象，难保不会愈演愈烈。（黄埔城建实景图，摄/黄埔生活汇）说到底，房企的生存之道不外乎是利润和成本的博弈，而楼市买卖、旧改建设也是购房者、村民与开发商之间的博弈。至于最终结果如何，不仅受政策影响，还得看开发商、购房者和村民各自的态度。你对黄埔的城市更新、楼市现状和相关开发商是否有想法呢？欢迎留言参与讨论。往期精彩文章推荐1楼市解读✪

/Statement本文为粉丝投稿作品。黄埔生活汇长期征稿，内容包括而不限于楼市评析、买房分享、城建解读、旧改故事等。一经录用发布，将给予丰厚稿酬。✪

随着旧改拆迁，又一批租客将陆续搬离今日清早，黄埔生活汇的街坊群好生热闹，群友都在找合适的地方租房，纷纷感叹旧改推进之下，黄埔租金行情见涨，打工人找个栖身之所租房是如此艰难！全国房价行情网的数据显示，黄埔6月的租金为51.48

增城万科城业主：收楼遇质量问题在2020年10月份，应读者要求，黄埔君曾去踩盘增城万科城，那时候还是一片大工地，在紧锣密鼓地施工当中。项目当时宣传的卖点是“科学城东”、“增天高速直达天河”、“广附系学校”等，路过还看到有营销人员在地铁口举着“可以广附，何必村小”的广告牌，吸引了大批购房者前往。▲增城万科城项目航拍图（黄埔生活汇2020年10月摄

各位街坊，还记得黄埔最近刚开通的广州区块链国际创新中心人行天桥（以下简称“区块链人行天桥）吗？小编对人行天桥向来颇感兴趣，毕竟这种民生工程是为了减少交通拥堵、提高行人过街安全性而存在的。所以，小编抽出时间跑过去现场体验了一番，今天就跟大家聊聊对这座新天桥的感受，话不多说，先看现场实拍视频。实拍区块链人行天桥黄埔君行走科学城（拍摄、剪辑/冰尾一角）01少人上桥：外形浮夸还不实用？第一眼看到下面这张图片时，你想到的是什么？小编想到的是蛇，老实说俯瞰下来确实有点像。（摄/冰尾一角）早在设计方案公布时，区块链人行天桥的外观就备受街坊吐槽了。看着从高空俯瞰下来的照片，很多人的评价都是“像灯泡丝、网球拍、电热管、套绳……”（图源/广州黄埔发布）不过，小编倒觉得可能是角度问题，在马路上、桥里面只看局部的话，其实还是挺耐看的，桥面也很宽敞，自行车、电动车上桥也能开得顺畅。（摄/冰尾一角）与其执着于外观，咱还是多关注它的实用性吧！小编实踩时正是下午6点，现场发现通过新天桥过街的人很少，桥面大部分时间空荡荡的，很久才有稀稀拉拉的几个人爬上桥。（摄/冰尾一角）没错，目前区块链人行天桥只有步行的阶梯，工程本身配置的不是手扶电梯，而是升降式电梯。从项目效果图也可以看出，四个桥墩旁都有升降式电梯。（项目效果图）但是，小编在桥上逛了一圈，发现现在只有沁园一侧的电梯初具雏形，而且还没有完全建好，现场各个桥墩都有工人在继续做地面铺设的作业。（未完工的电梯，摄/冰尾一角）此外，之前也有街坊在吐槽新天桥的环形设计，相比于直来直往的斑马线，爬到天桥上走曲线，总感觉路程变长了；同时，还有街坊认为桥体应该做成交叉状，才能方便对角的行人往来，这让小编不禁想起老市区上世纪的“蓝色八爪鱼”。（已拆除的文明路与文德路交界处天桥，被戏称为“蓝色八爪鱼”，图源于网络）但是，要是真的是“对角搭桥”的话，需要横过马路的行人又没有天桥可走了，最好的设计当然是下图……咳，扯远了。总之，区块链人行天桥虽然已经开通，但就现状来看并不是完全竣工，即便不考虑环形桥体的”蛇形线路“，尚未建好的电梯，无疑让天桥的实用性大打折扣，也难怪愿意走天桥的街坊那么少了。02车流密集：人行斑马线仍未取消当然，区块链人行天桥的利用率这么低，更关键的原因是开源大道、开泰大道交汇路口的人行斑马线尚未取消。小编实踩时正值下班高峰期，现场可以看到大部分行人、自行车和电动车，都宁愿在太阳底下的斑马线前等绿灯，新天桥对他们来说似乎没有什么吸引力。（摄/冰尾一角）区块链人行天桥下方是开泰大道和开源大道路口，与开泰大道隔河并行的是伴河路。由于开源大道伴河路口没有过街斑马线，所以这一段的新天桥行人相对还多一些（下图红圈处），即便这一段是露天桥体。（图源/百度地图）开泰大道和开源大道路口周边产业园林立，附近还有多个在建中的产业工程和住宅项目，旁边的东荟城、春树里又是入住率很高的小区，整体车流量还是蛮大的，高峰期在红灯前经常排起长长的车队。（摄/冰尾一角）同时，因为天桥和开放大道开源立交的施工，周边多段人行道被围蔽，一些行人和电动车就只能暂时走到机动车道上，身旁又都是私家车、公交车、货车和泥头车，路口乱成一锅，看起来很不安全。（摄/冰尾一角）区块链人行天桥建设的本意，是为了提高这个路口的车辆通行能力，实现人车安全分流。但是，只要人行斑马线还在，得爬上爬下还绕路的人行天桥就近乎形同虚设了，也不知道后续所有工程竣工后会不会取消人行斑马线。人行天桥的悖论在之前的文章已经讲过（万科城人行天桥几时修好？人行天桥是“鸡肋”？），目前黄埔的人行天桥寥寥可数，但已建成的又有不少沦为“景观摆设”，规划布局尚有欠缺，频繁为街坊们诟病。就说区块链人行天桥规划出炉时，除了外观、设计众口难调，还有一些街坊吐槽”该建的地方不建“，觉得地铁6号线香雪站的路口对天桥的需求更强烈，因为地铁站口的行人更多，并且还有多家商场。小编现场对比发现，开泰大道和开源大道路口的人流量，确实比不上香雪站周边。（图源/本地媒体留言区）此外，有街坊认为，未来23号线可能会设伴河路站，旁边马路又要建下沉式隧道，到时这座天桥有被拆掉的风险，会导致资源浪费。当然，所谓的伴河路站只是网传线路图的猜测，23号线作为远期规划，现阶段的所有信息都仅供参考，还是得以官方最终公布为准。言归正传，黄埔目前的人行天桥选址、设计、施工进度等似乎都无法尽如人意——万科城人行天桥被鸽了八九年，最近才复工；东兴市场路口频出车祸，规划的天桥迟迟未动工；长安人行天桥旁过街斑马线未取消、电梯未运行，建成后沦为鸡肋……（长安人行天桥边的过街斑马线，摄/冰尾一角）这一件件不甚成功的案例，给不少街坊留下了偏负面的刻板印象。要想让人行天桥更契合民众的切身需求，还得在区域交通流量调研、选址设计、路段交规调整等方面多下功夫，更重视实用性。就说区块链人行天桥的建设，大概率是与周边后续的立交、隧道工程相搭配的。虽说道路工程竣工尚需时日，但在过渡期如能尽快完成桥体细节建设，尽可能进行交规调整，新天桥的利用率才能有所提高。最后再附几张实拍图，各位街坊若对这座新天桥有相关感想，欢迎留言参与讨论。附实拍图：（天桥局部，摄/冰尾一角）（天桥露天段桥体，摄/冰尾一角）（周边车流量，摄/冰尾一角）（周边人流量，摄/冰尾一角）公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

01实拍香雪城改造施工进度这两天经过香雪城的时候，忍不住走进去转转，想看看最新的改造进度。进去之后有点傻眼，因为现场看不出有明显的施工迹象。（摄/冰尾一角）商场北部靠近香雪地铁站的部分，入口处玻璃门紧闭，门前堆着一些轮胎；招商中心的大门也是合拢着，门上贴着“门已上锁，请勿推动”的字帖，透过玻璃可以看到里头的一片凌乱。（摄/冰尾一角）（摄/冰尾一角）项目中部原本的“中央商务区”西侧，地面的楼栋已经拆得一干二净，据说是去年10月动工开始拆卸的。但是，目前现场已经找不到什么施工设备和工人，其他区域也静悄悄的。（去年10月的动工现场，图源/华美国际投资集团）（摄/冰尾一角）同时，拆卸完的空地旁边鳞次栉比地停满了同一型号的汽车，好像是丰田的产品，广州兆方一汽丰田萝岗分店就在香雪城内。实际上，商场靠近地铁站的空地上同样停满了丰田的汽车。（摄/冰尾一角）现场可以看到还有其他商家，比如T3出行、YY学车、骅盛租车、一嗨租车等等，可以发现基本都是跟汽车有关，且大多都未营业。YY学车旁边原来是丰田的TOYOTA店面，现在已经搬空，招牌也不见了；同时，附近到处挂着丰田红色的店面升级公告。（原TOYOTA店面，摄/冰尾一角）（摄/冰尾一角）园区时不时有快递三轮出入，有两个大哥坐在YY学车店铺旁边，附近还有几个站在车边的街坊，小编尝试打听这里的改造情况，但他们都说：“不是很清楚。”东侧停车场的出入口倒是有保安看守，保安表示：“可能年底会复工”。出来之后，发现园区东北角有个工人的临时居住区，里面建满铁皮屋，还以为是香雪城改造的，谁知一打听，才知道是马路隔壁凯得雪松智汇中心的建设队伍，有点尴尬……（凯得雪松项目工人临时居住区，摄/冰尾一角）02聊聊香雪城的前世今生香雪城暂时停工，大概是因为还有很多手续在办，或许是新的改造方案还未敲定，相关的流程还是要走的。客观来讲，香雪城原本的体量很大，现在想要全方位改造实现蜕变，难度肯定不小，作为项目方的保利、华美估计也要耗费大量的时间和精力。不过，还是希望能尽量加快速度，各位街坊也先保持耐心，我们且静观其变。（摄/冰尾一角）根据早期的公开资料介绍，香雪城全称“广州香雪城主题购物广场”，由华美开发，项目占地面积约17万㎡，总建面约46万㎡，光地下停车场面积就达到8.7万㎡，号称“辐射50公里范围、（服务客群）超过2500万人”，如此大的体量，几乎能匹敌天河体育西商圈。2011年，香雪城还曾参加华东站商业地产招商大会；2013年，华美表示已获得超过20多家大型国内外一二线品牌的合作意向，彼时称首期预计2015年中开业。但是，此后相关消息就不了了之了，项目陷入停摆状态。此后，项目还曾传出要改造成农贸市场香雪小镇的消息，还同时还会将萝岗综合市场纳入，但据说因为用地性质被限定，计划最终流产。后来，香雪城项目方的公众号改名为“华美香雪智慧城”，似乎在预示着项目业态的转变。直到2020年9月8日，一张“保利华美香雪城项目开工仪式”的现场图在网上流出，大家才知道香雪城要重新改造建设了。实际上，早在同年5月28日华美就与保利签约，合作改造香雪城项目。（图源/华美香雪智慧城）经过重新规划，香雪城更名为“香雪未来城”，并且将抛弃以往的传统商业综合体设计，转而走“科技+总部+金融”的路线，计划重新打造成“产、学、研、展、商、办、住”七位一体的创新型产商融合基地。（项目改造效果示意图，图源/华美香雪智慧城）开工仪式后的10月4日，香雪城中央商贸区西侧的中央广场喷水池地面以上构件，以及建筑西南侧外部的局部装饰构件开始拆除，此后几个月持续作业，目前这一块已基本夷平。早期的香雪城做不起来有多方面原因，不过按照早些年香雪附近的人气，估计香雪城即便开业了也不好经营，毕竟当时的萝岗产城融合度还较低，住宅小区也不多。但是，随着近些年来周边总部经济的集聚、房产项目的开发，以及一批商业广场的开业运营，香雪区域已汇聚一定规模的人流量，商圈发展渐趋成熟。后续，待香雪城完成改造，加上已开业的奥园广场、锐丰中心、飞晟汇，香雪商圈的人气有可能迎来新一轮的提升。各位街坊觉得呢？欢迎留言参与讨论。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

线坑村回迁房集体办房本预计十月拿证近日，黄埔君收到线坑街坊的消息，线坑村的回迁房——线坑花园正集体办理国有房产证，土地出让金为每平方米1000元，比如户型为120㎡

最近广州阴雨连绵，道路积水，小编上下班经常湿鞋。不过，这点小苦恼跟黄埔区沙步社区的街坊一比较，完全是小巫见大巫。因为拆迁施工，沙步小学、沙步幼儿园附近泥头车、大货车往来频繁，不仅交通拥堵严重，而且因为道路破损，晴天尘土飞扬，雨天泥泞不堪，家长们每天接送孩子很不方便。（图源/领导留言板）01道阻且跻，沙步上学路有多难？沙步社区上学路的艰难，其实已经不是一天两天的事了。早在今年3月9日，广东珠江电视台《今日关注》曾就此事做过报道，之后虽然情况有所改善，但没过多久又恶化，《今日关注》在4月29日再次做了跟踪报道。（《今日关注》4月29日报道）到如今又过了两个月，领导留言板上依然有很多沙步社区的家长上诉，可见整改效果并不乐观，频频反弹。综合来看，沙步小学、沙步幼儿园周边的道路主要问题有以下若干点。（1）社区正在拆迁施工，出入道路受损严重据了解，沙步旧改项目目前的整体签约率已突破98%，拆卸率超9成，除了沙涌片之外，其他回迁地块均已动工，所以整个社区正处在全面拆卸和建新的环境中。（图源/广州沙步旧村改造）沙步小学、沙步幼儿园位于社区中部，刚好被大片的工地所包围，旁边是复建5区和融资1、2区，持续的施工不可避免地给学校教学造成了噪声、灰尘等困扰。同时，学校和幼儿园周边的道路有很多泥头车、大货车，像鹿步大街就被轧得坑坑洼洼的，路边又是拆卸工地，晴天时车辆来往，瞬间灰尘滚滚。（图源/广东珠江电视台《今日关注》）另一方面，坑洼的地方容易排水不畅，每逢下雨就到处黄泥和积水。最近广州雷暴雨频频，搞得路面泥泞不堪，一些开电动车接送孩子的家长总是被泥水溅到。（图源/广东珠江电视台《今日关注》）据街坊反映，之前新闻报道后施工方曾做过整改，比如用村屋拆卸的废料填补路面坑洼。但是，因为这些肥料大多是砖块，填平效果太差，路面高低不平，开车反而更颠簸……（2）路窄车多，上小学高峰期频频堵车更麻烦的是，鹿步大路、鹿步北街等道路本就是村道，路面狭窄，原先就有部分家长是开汽车接送孩子的，道路通行能力本来就较低。现在，上下学高峰期又有不少泥头车、大货车经过，庞大的车辆体积占用了路面，在无形间也加剧了周边道路的堵车问题。（图源/广东珠江电视台《今日关注》）据街坊反映，从鹿步牌坊到沙步小学的这段路程，在高峰期经常堵得水泄不通，短短几百米，很多时候开车要半个多小时才能走完。并且，路上行人、电动车、私家车、泥头车、大货车夹杂混行，存在安全隐患。看着泥头车从十来岁的小学生身旁穿过，不禁让人捏一把汗。（图源/广东珠江电视台《今日关注》）除此之外，周边道路时常有私家车、货车、电动车临停，在某种程度上也加剧了拥堵程度。虽然之前社区曾在附近的临时空地上开设停车场，但车位数依然是杯水车薪，再加上个别人不够自觉，所以临停问题依然存在。02家长有诉求，阵痛期需做好细节工作因为沙步学校、沙步幼儿园、育才学校等原有学校都在村子内部，旧改施工如火如荼，孩子们的学业又不能耽误，要想协调好双方的关系，只能尽量从细节方面做好。对此，沙步社区的街坊提出若干要求和建议：一是提高道路交通治保员的管理水平。据了解，在新闻报道后社区派出一批保安在各个路口站岗，但个别人员监管不到位，再加上没有执法权，所以疏导效果有限。一些街坊建议应该由交警部门派人进行管理。（图源/广东台今日关注留言区）二是落实高峰期禁止大型车辆出行的处罚规定，严格监管泥头车、大货车的行驶时段。施工需要泥头车、大货车，但至少在上小学高峰期不要出动，这样才能有效缓解交通拥堵。（图源/广东珠江电视台《今日关注》）三是要求施工方进行道路保护和修缮，注重细节处理。比如定期对路面做清理和清洁，做好排水工作，而不是一看到扬尘就洒水，那样会导致路面更泥泞；同时，填补坑洼的材料应该用专门的沙石，如果要用村屋拆下来的废料，至少也要捣得更碎再铺上去……根据旧改规划方案，除了现有学校，沙步社区将新增2所九年一贯制学校、1所高中、1所小学和6所幼儿园。沙步小学东侧即为36班小学、24班初中的九年一贯制学校。（图源/广州沙步旧村改造）今年2月21日，位于沙步大路西侧的复建21号地块已动工，未来拟建起一座能够容纳42个班级的小学。可以看出，沙步社区的教育配套在未来会更加完善。但是，新学校从动工到投用，还需要相当长的一段时间，短期内沙步孩子们的读书问题依然得靠沙步小学、沙步幼儿园、育才学校等来解决，这些学校大多被工地环绕，位置属实尴尬。所以说，在这段“阵痛期”内，要想让孩子们读好书，就必须严格遵守各种施工安全防护，提高上学道路的管制服务，这样也能让家长们更顺心，有利于推动改造进度的更新。希望社区和施工方能重视村民需求，做好细节工作！公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

事件追踪：知识城交通事故泥头车与电动车相撞上周，黄埔又发生了一起泥头车与电动车相撞的车祸，事发地位于知识城九龙大道与旺村路口交汇段，广东公共电视台《DV现场》近日也进行了追踪报道，舆论进一步发酵，我们先来回顾下案发详情。△图源于广东公共电视台《DV现场》由上方现场的监控视频可见，16日下午3点左右，一辆电动车正在转弯经过斑马线，与道路内侧快车道上的泥头车迎头相撞。由目击者手机拍摄的视频可见，电动车驾驶员倒在泥头车前，车辆还碾在车轮之下，交警到场处理后，发现电动车还搭载一名三岁左右的孩童，所幸无大碍，并把他带离到旁边的花坛下。△图源于广东公共电视台《DV现场》据目击者描述，经历意外之后，小孩明显地受到了很大的惊吓，手足无措地一直往后退，哭也哭不出来，交警叔叔进行了安抚。目前，被撞的电动车驾驶员受了重伤，尚在医院救治，至于事故的原因还在进一步调查当中。△图源于广东公共电视台《DV现场》记者采访了附近的街坊，案发时可以看到斑马线中间是停着一辆小车，所以推测是在等红灯，而泥头车由于看不到视野盲区的电动车，所以街坊认为极有可能是其冲了红灯才引发了车祸。也有街坊提到，电动车也负有一定的责任，那么具体该怎么判定，还是等交警部门进一步调查才能出结果。△图源于广东公共电视台《DV现场》从九龙大道的路面上可以看到有“限速60”的标示，现场可见有不少泥头车、大货车疾驰而过，附近的街坊表示，“横行霸道”的泥头车可不少，“特别是晚上下班，那些泥头车开得像飞机一样快，红绿灯都不等”，希望交警能对各个路段加强管理，同时也希望大型车司机能敬畏交规，尊重生命！△图源于广东公共电视台《DV现场》在此条新闻的结尾，《DV现场》节目主持人卢俊宇说了一句耐人寻味的话，“经常听到一句反驳，货车不超载走快点，赚不了钱，那我就想问了，是什么把货车司机逼成这样了，是企业还是制度？”△图源于广东公共电视台《DV现场》这不是黄埔今年首单泥头车与电动车相撞的车祸，今年3月底也曾发生过一起《泥头车与电单车相撞，男子被卷入车底身亡》，详情可戳下方广东新闻台报道。△视频源于广东新闻台增城泥头车司机叫嚣：“谁敢扣车，我让整条新新公路瘫痪”今年3月，隔壁增城近期也因泥头车闹出大新闻。一辆泥头车因车牌车尾箱外板挂着大量淤泥，被永宁街城管队执法人员查获，并安排拖车要将泥头车拖走。但泥头车司机拒不配合城管执法，还叫上车队老板及其车队成员等人在现场阻碍执法，现场叫嚣道：“谁敢扣车我马上叫4000台泥头车到现场，让整条新新公路瘫痪”。△图源于广州公安这“豪言壮语”颇有电影黑帮的意味，现场群众都惊呆了！后续泥头车司机们还是受到制裁了，被警方依法行政拘留并处以罚款！行业人剖析乱象：业绩挂钩惹的祸？相信，不少街坊都曾在黄埔的马路上遇见过不守交规的泥头车，超速、超载、冲红灯等，在旁边经过都觉得“惊心动魄”，避之不及。针对“泥头车行业乱象”，黄埔君采访了小陈（化名），他曾是多年的泥头车司机，现在已经转行做物流司机了。问题一：为什么泥头车普遍开得飞快，且经常超速？小陈答：（1）跑得快是为了工资：在行业里面，很多公司的工资计算方式是底薪+提成，运输的趟数越多，提成越高。所以，很多泥头车司机在这种企业薪酬制度下，为了工资也是想省下时间多跑几趟，多挣些钱，养家糊口。

前几天，长岭居的一个小区遭遇了停水问题。没错，这个小区是万科山景城，最关键的在于这不是山景城第一次停水，已经有居民总结出“周三停水定律”了。不仅如此，业主还称物业一直敷衍他们，只会推送停水通知，给出的停水原因也比较模糊。而且有业主说，山景城除了停水，还有不少其他方面问题，详细情况可以往下看。山景城停水的原因先说停水问题，从物业的通知来看，这一次停水还是因为水压降低，水箱补水不足。小编总结了一下，5月1日到6月18日，不足两个月时间，停水次数已经达到了5次。一次是因为路口升级停水，一次是因为水管漏水，还有三次是因为水压降低，水箱补水不足。来源：发现山景城不过根据最新的山景城物业通知，总算是对停水原因给出了明确的答复。停水原因：因小区位于山体位置，伴随着永顺大道沿线周边楼盘持续开发和交付，周边楼盘入住率不断提升，用水量亦同步增加，自2021年2季度开始，夜间高峰时段市政进水压力在0.14Mpa-0.3Mpa区间波动频繁（每晚约20时开始至24时恢复），连续出现高峰期生活水箱进水不足，出水量远大于补水量，导致“供不应求”的停水现象。解决方案：方案一：在市政总水表房内增设无负压加压设备，以提高生活转输水箱的补水能力。方案二：扩大小区泵房空间，并在泵房内增加不锈钢生活水箱实现水箱扩容。但是根据业主的留言，这一次物业愿意给出明确答复和解决方案，好像没有外人看来那么简单，小编现把留言归纳为以下5点：1.停水问题已经长达半年，物业没有更进一步的调查作为；2.如果不是业主集体说不交物业费，物业还是不会有明确的答复；3.物业把停水原因归咎到入住率上升，甚至可以说是甩锅给业主的问题；4.解决办法是扩大泵房和增加水箱，但水源是临水还是永水，依然没说，避重就轻；5.山景城各种各样的问题太多，有业主称问题投诉时间长达一个月，物业处理缓慢；来源：发现山景城说句实在话，小编也经历过停水，原因无非就那么几个，要么水管塞了，要么水管爆了，又或是哪里需要停水修路。第一次听说会因为入住率太高而停水。难道开放商当时就没想过周边的入住率会提高？不过山景城的问题还不止这些。有业主留言说希望可以再次呼吁给电梯加装空调，但下面有业主实名反对。也算是回答了不知道为什么没有加装成功。来源：发现山景城除了停水和电梯加装空调问题，山景城还有车辆违停问题。在6月14日的时候，有业主在留言板反映汽车违停问题。从问题描述来看，事情已经到了业主无法忍受的地步。来源：领导留言板没想到山景城的问题还真不少，也不知道这些问题什么时候才能彻底解决。只能先静观其变，等后续有新的解决方案出来，小编再继续跟进。万科停水问题其实停水问题对于黄埔万科来说不是个例，有同样问题的还有知识城万科幸福誉。而且幸福誉最近一次停水就在今年3月。不仅如此，幸福誉去年因为停水还上过领导留言板四次，两次在7月份，两次在11月份。来源：领导留言板而且最让业主难受的是，幸福誉从19年开始，连续两年7月都会停水。去年7月甚至停水三天三夜，想想都觉得难受。吃饭可以去饭店，喝水可以买矿泉水，最难解决的还是洗漱问题。众所周知，7-8月是广州最热的时候，气温可达30度以上。本来下班回家最开心的事情，就是可以洗一个舒服的热水澡（因人而异，也有人喜欢冷水澡），洗去工作带来的疲惫。但这个时候停水，无疑是一个沉重的打击。据幸福誉业主统计，从2018年起至今，停水次数已多达数十次。来源：幸福誉业主圈区政府为此还开一个沟通会，虽然找到了根源问题：知识城没有可以达标的活水源，目前没有办法就地建设自来水厂供水，只能依靠增城自来水厂。所以还是没有办法彻底解决。遇到停水该怎么处理还是说回遇到停水该怎么处理吧。如果是非突发事件造成的停水，小区都会提前贴出公告，因此业主们应时刻注意小区的公告牌，提前做好蓄水准备。若遇到突然停水的情况，应先分清是降压供水还是停水，降压供水不会对底层住户造成影响，但会影响到三层及三层以上的住户。遇到停水的情况时，洗漱的水用完之后不要直接倒掉，可以留起来作为卫生间用水。至于食用水，这方面倒不会出现太大的问题，即便没有提前做好准备，也可以到小卖部或超市买矿泉水。如果停水时间较长，小区公告上一般会写明附近有哪些紧急供水处，大家应将紧急供水处的地点记清楚，方便取水。若小区公告未写明紧急供水处，可以到周边的公厕取水，因为公厕一般是不会停水的。不知道各位街坊面对停水时又有什么小妙招呢？又或者有遇到与山景城相似问题时，街坊们所在的小区物业是怎么解决的，可以在评论区分享讨论哦！来源：发现山景城、网络。由黄埔生活汇整合发布，版权归原创者所有，如有侵权请在后台联系删除。转载需注明黄埔生活汇。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

在领导留言板上，小编经常看到云埔街坊就各类城市功能性配套提出诉求，久而久之不禁叹一声：“工业区真是太缺配套了！”（图源/领导留言板）黄埔区内有很多工业集聚区域，像永和、西区、黄埔港周边等，这些地方普遍为老旧工业所困扰。但是，位于郊区且不临江的永和、云埔还有一个痛点，那就是“地铁真空区”，真是同病相怜……小编之前已经分析过永和及其他片区的发展，今天咱们来谈一谈云埔片区。产城居混合：工业区的转型进行时众所周知，云埔是广州开发区东区的发源地，以前还分为东区街道和荔联街道，直到2018年8月，这两个街道才合并成今天的云埔街道。（云埔街道揭牌，图源/广州黄埔发布）早期，大批工业型企业在东区投资落户，但大部分项目为产业链下游的制造业工厂，涉及智能装备产业、汽车及零部件、新材料、食品饮料等劳动密集型行业，这也给人留下了工业色彩浓重、居住环境差的刻板印象。后来，云埔片区的房地产开发兴起，由西向东汇聚了东荟城、春树里、中海、金梦、岭南雅筑、爱特城等楼盘，其中不乏超5000户的大型小区，片区逐渐形成产城居混合的局面。并且，近些年来又新增了多个在建的住宅项目，未来集聚的人口将越来越多。（云埔周边楼盘和村落，摄/黄埔生活汇）说到楼市，业内有一些人把云埔调侃为蓝精灵，寓意配套欠缺的房价洼地（长岭居也被说成蓝精灵，某小区门前还立着蓝精灵雕像）。调侃归调侃，云埔片区的房价却是肉眼可见地上涨，毕竟有科学城的大腿可以抱着。当然，我们不能单纯地只论楼市，更重要的是实实在在的民生建设。就现状而言，如何协调产业和居住之间的矛盾，推动片区转型升级并加快完善城市配套，才是云埔街坊最关心的问题。在科学城的扩容方案里，云埔东区被定位为智能制造组团，主要为人工智能、节能环保、汽车及零部件等产业；同时，东区还是穗港智造合作区的组成部分，将大力实施“工业上楼”，规划建设“摩天工坊”，推动企业就地智能化转型。（科学城产业组团布局图）可以看出，云埔东区在未来规划里依然是重要的新型工业集聚区。所以说，大规模的工厂清退和关停基本是不可能的，之前也讨论过这个问题（去工厂化VS再工业化：黄埔产业升级该走哪条道？）。虽然云埔之前也有宏仁厂房被拆除、台一铜业被收购等相关案例，但主要是因为这些项目污染太过严重，且无法进行技术改造。出于对GDP、税收、就业岗位等因素的考虑，官方对云埔东区的规划更偏向于技术改造和去污化处理。在这种大背景下，要想协调产城居矛盾，我们只能寄希望于相关规划的加快落地和技术攻关。但是，这些工作往往难度巨大，周期很长，且成果难有保证，云埔东区的转型升级仍然是进行时，后续可谓是任重道远。城市化建设：人口最多，配套短缺？相比于需要打持久战的产业升级，云埔片区的公共配套建设更加迫切，像开篇领导留言板里提及的学位不足、交通拥堵，都是街坊们头疼的问题。近写年来，云埔街道的户籍人口数量不断增长。根据官方公布的最新资料，云埔街道目前的户籍人口为7.6万人，位居全区各街道榜首。并且，随着更多后续新楼盘的交房、后续旧改商品房的推出，这个数据仍将继续爬升。随着人口的越来越多，居民对交通、教育、医疗、商业等的需求也日益旺盛。然而，云埔片区目前的各项配套实在是捉襟见肘，我们不妨来盘点一下。1.交通街坊吐槽云埔缺地铁也不是一天两天的事了，且不说遥遥无期的6号线东延段（20号线）、23号线，就说前段时间传得沸沸扬扬的28号线，就足以令人心焦不已了。（网传地铁28号线站点图）按网传的站点图，28号线有可能在云埔片区设笔岗、开创大道两站，本地媒体猜测前者位于目前的鞍钢联众厂区，后者位于骏功路与开创大道交汇处。当然，网传信息未经官方验证，只能作为参考。即便猜测属实，从最近的爱特城小区走到骏功路与开创大道交汇处都要2公里多；开源大道的其他小区就更远了，还不如去搭香雪站的6号线。（图源/百度地图）再者，虽然28号线近一年来颇有进展，但后续的建设周期才让人抓紧。动工于2018年底的7号线二期尚且预计要五年工期，这横跨“三城”的28号线要建多久？是否分段建设开通？目前并无确切信息。短期内，云埔街坊能指望的轨交是有轨电车2号线、5号线。虽然有轨电车因为一些缺点经常被吐槽，但客观来讲聊胜于无，至少能作为接驳地铁的代步工具。2.教育跟其他片区类似，云埔街道的教育问题主要是幼儿园的学位不足。因为常住人口增加，再加上人口政策放开，新生儿激增，导致部分小区学位吃紧，即便人户一致都不能确保有就学资格；同时，去年云埔有多所民办幼儿园因拆迁而停办，想分流到民办园都不一定能有名额，属实尴尬。目前，刘村新村规划有广州市幼儿师范学校附属黄埔幼儿园，后续将为街道提供540个学位，预计今年秋季开园，我们且看后续招生计划。（项目效果图）至于中小学，目前尚未传闻有明显的学位缺口问题，主要是因为部分小区自身配建有小学；而玉泉学校初中部则为对口直升的中学，不用电脑派位说明现阶段的学位还不至于紧张。3.医疗目前，云埔片区的医疗设施基本是各社区的卫生服务站，中大型医院要么是在科学城，要么是在南岗，说到底还是得仰仗交通。当然，云埔街道也是有医院规划的，那就是网传或将落户于开源大道、开创大道交汇处的广东省人民医院黄埔院区。后续该项目若能落地并建成运营，对周边街道来说未尝不是利好。（网传省医黄埔院区位置）4.商业按照黄埔区的商圈发展规划，云埔街道将打造区级商圈，规划商业面积30万㎡以上，计划新建三个以上大型购物中心以及一个以上高端酒店。不过，这丰满的理想能否用十年即可兑现，谁又知道呢？再者，按照区级商圈的定位，相关方案更偏向于社区商业服务，后续经营效果实在难有保证。现阶段有确切消息的，反倒是旁边时代楼盘规划的商业综合体，虽然地块是属于萝岗街道的，但不妨碍云埔街坊共享。另一种选择就是蹭科学城的香雪商圈、万达广场，即便科学城的商圈建设也有待蝶变。总结总的来说，云埔片区同样受限于早期的工业区身份，转型发展并不容易。现阶段，云埔实现蜕变的途径主要有两个，一是需要攻坚克难的产业智能化、去污化升级，二是刘村、火村、笔村等社区的城市更新，借由这些规划来扫除区域发展障碍，提高整体建设效率，并优化城市配套建设。当然，相关的项目规划也得抓紧兑现速度，比如永和隧道的扩建、KE-NE路的完工等具体问题，只有重视具体问题的解决，才能逐步推动整个片区的大翻身。各位街坊觉得云埔片区还有什么需要改进的问题呢？欢迎留言参与讨论。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

前几天在领导留言板看到有时代春树里的家长关于孩子上学距离远，想要教育局组织校车的问题。

记得小编刚到黄埔工作时，有朋友说：“广州城区那么大，你去那山旮旯干嘛！”谁曾想到今年，这位朋友却开始在黄埔物色二手房，啊这……不可否认，在以往的认知里，老黄埔和萝岗确实只是广州市的近郊。但是，近些年来新黄埔区的城市化发展迅速，城市面貌有了很大改观，黄埔早已不是那个缺乏存在感的“山旮旯”。今天借这个机会，我们来讲一下广州的城市化特点，以及黄埔未来在这过程中所担任的角色。1广州过往：飞地型的城市化，建设成本过高？跟传统的外延型城市化不同，中国的城市化发展大多呈现出“一个核心区，外围散布多个新区或城镇”的特点，即飞地型城市化。具体来说，就是在城市化推进过程中出现了空间上与建成区断开，职能上却与中心城市保持联系的新区或城镇。广州就是典型的例证，别看广州CBD持续东进，但一谈起市中心，很多广州人都会说是越秀、荔湾和海珠“老三区”。在天河尚未建区之前，远在更东边的区域就建立了黄埔港区和广州经济技术开发区，相比于“老三区”，彼时的老黄埔、萝岗科学城也类似于飞地型的新区。（1984年广州开发区奠基，图源/《奋进》画册）目前，天河已成为全市经济中心，黄埔紧随其后，开始与市区相连。但是，时至今日广州仍有很多飞地型的新区和城镇，像“以港兴城”的南沙新区、增城荔城和新塘、从化街口街道等。虽然这些区域的发展差距明显，但共同点就是距离市中心都很远。总的来说，广州的城市化就像“摊大饼”，好处是能把所有区纳入全市统筹，但弊端也很明显，那就是郊区居民很难或较少享受到城市配套。打个比方，面积仅有广州1/4的深圳地铁线路分布更均匀，而广州的地铁基本扎堆在市区，大部分郊区只通了一条线路。（知乎网友对广州和深圳地铁分布的调侃）当然，城市配套的规划是看产业需求和人口规模的，在2008年“中新广州知识城”立项之前，谁会想到这郊外的小乡镇日后会建南方医院、中大肿瘤这种三甲医院呢？所以说，除非有重大政策扶持，否则郊区很难享有和市区同等的配套。即便相关的配套能规划到郊区，但从运营角度来看，也无法确保配套有百分百的利用率。比如地铁21号线，更像是为了加强知识城、增城跟市区的联系，从长平到镇龙西中间的12公里仅有一个金坑站，沿线都是山地或农地，线路利用率大减。（21号线长平-镇龙西段，图源/百度地图）我国有基本农田保护政策，郊区的很多农地轻易动不得，即便没有人耕种，或成为荒地，也因为地势、地质等原因难以转变为城市建设用地。如此一来，地铁想要修到郊区城镇，也只能穿过中间大面积的山地、农地，最终导致建设成本的整体提高，虽然这是必要的，但也是无奈的。在这种情况下，连片建设的外延型城市化才有利于减少建设成本，充分提高配套利用率。从这个角度来看，广州的东进战略正是这种不断外延、循序渐进的城市化思路，未来十年就看黄埔了。2未来十年：连片新城看黄埔，或能匹敌天河？未来十年，广州最有可能建设大规模连片新城的只有黄埔区，区内大致分为老黄埔、科学城、知识城，各项配套或能提升到能与老城区抗衡的地位，沿江和区府板块的商务区发展具有跟天河相匹敌的潜力。（黄埔沿江未来效果图）之所以这么说，主要是黄埔区具有各种优越条件，比如可建设用地多、经济实力雄厚、招商引资等政策红利突出等等，之前的文章已详细讲过（工业区腾笼换鸟：黄埔“科创新城”即将起飞？）。总的来说，原先广州开发区的发展为今日的黄埔区奠定了基础，很多世界500强项目落户于此，促进城市配套建设，这跟近年的知识城类似，符合上文所说的由强大的政策和规划所带动的城市化。当然，早期的传统工业建设也有明显的缺点，最突出的产城居无序混合，环境污染问题让居民诟病。现阶段的黄埔区正在谋求转型升级，推动产业智能化、去污化改造，不同片区和项目的具体进度不同，我们且看后续成果。（广石化，图源于网络）至于为什么只有黄埔可能发展为连片新城？很多人会由“东进南拓”联想到海珠、南沙，难道海珠、南沙等区域比不上黄埔？那肯定不是，其他区域也有黄埔所不具备的长处，只不过按照外延型城市化的思路，黄埔更具优势。其实，海珠本就属于“老三区”之一，目前基本只剩下琶洲沿江处于建设阶段，其城市化水平早已近乎成熟，其城镇人口比重已是100%。再者，海珠区面积本就比黄埔区小，可建设用地余量有限。（节选自广州市第七次全国人口普查公报）而南沙新区，虽然是广州南拓政策的重点对象，发展潜力也很有看头，无奈离市区太远了。相比于跟天河直接毗邻的黄埔，南沙距离珠江新城二三十公里，中间还隔着海珠和番禺，这种地理位置，短期内并不具备跟天河相接的连片城市化条件。（广州地图局部）现阶段，天河区剩余的可建设用地主要是东部，所以天河也正在极力向东扩张，重点落实天河智慧城和天河高新区的规划，加快城市化建设（十四五规划的天河东部，要跟黄埔争工业的“头把交椅”？）。按照这种趋势，天河就刚好跟黄埔相连接，成片发展新城区，北有科学城与天河智慧城相交，南有国际金融城串联鱼珠CBD。当然，这种发展趋势只是宏观层面的愿景，具体建设进度得看各项城市设施的落地情况。随着黄埔区产业发展、三旧改造和城市建设的加快，未来十年是值得期待的新时期，黄埔将成为广州城市化的下一个主角。各位街坊如何看待呢？欢迎留言参与讨论。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

之前发永和文章的时候，有街坊留言说：“海员路才叫老黄埔的养子”，让小编一时懵圈，查阅地图才知道海员路是黄埔街道的办事处所在地，就在黄埔港旁边。坊间有个观点：“黄埔港已经成为制约黄埔街道乃至整个老黄埔发展的因素”，不少街坊也经常在问老港和码头什么时候搬走。作为老黄埔港区的源起之地，昔日的南方大港为何会沦落到被嫌弃的境地呢？荣光褪去昔日大港，遭受诟病？众所周知，老黄埔早期是“以港兴城”，始建于1937年的黄埔港，既为老黄埔的经济发展赋能，也推动了周边医院、学校等配套的建设。然而，由于珠江航道泥沙的不断淤积，港口水深变浅，以及黄埔大桥通车后，大型货轮难以通行，黄埔港的吞吐量也在减少。近年来，黄埔港的部分功能开始由南沙港区承接，再加上广州第二CBD规划的出炉，港口搬迁似乎迎来新可能。但是，时至今日黄埔老港依然健在，也难怪街坊们会心生疑惑：“看似要搬，却又未搬……”（黄埔港夕照，图源/网络）关于街坊所说的“港口制约黄埔发展”，主要有两方面原因。第一，黄埔港占据了大面积用地，正所谓寸土寸金，在广州这种江河城市，沿江土地更显金贵。目前，鱼珠片区的写字楼建设如火如荼，摩天高楼接踵而起，比如前几天刚封顶的广报云汇（广州日报科技文化中心）。当鱼珠片区的用地告罄后，新的商务商业项目也得寻找新的落脚点，黄埔港确实有必要腾笼换鸟。另外，黄埔港所依托的黄埔街道向来地狭人稠，亟需加快用地更新。最新数据显示，黄埔街道面积约7.39k㎡，为全区最小街道；户籍人口约5.77万人，为全区第二（仅次于云埔）；每公里户籍人口达到惊人的7807人。（图源/官方资料）除了珠江里的大吉沙岛，黄埔街道可以说是人满为患，对各项配套的需求也愈发旺盛，但早期的市政配套却已渐趋老化。除了新型产业的建设，城市配套的更新也需要港口的转型配合。第二，黄埔港对周边街道的环境影响，降低了城市宜居程度。港口是大货车频繁往来之地，老黄埔板块有很多工厂分布在各街道，比如夏港（西区）；工厂的材料、货物若有海运需求，同样会使用到港口和大货车，或多或少会带来噪声、灰尘影响。（图源/官方资料）除此之外，交通也是大问题，虽然黄埔港附近已经通了5号线、13号线两条地铁，但目前地面上的道路承载能力实在太弱，像紧靠港口的港前路、海员路等双向仅两车道，南北向的港湾路、荔香路等也只是双向四车道。港口来往的货车体积庞大，容易成为堵车、缓行的诱因之一。城市更新旧改铺开，只差迁港？随着黄埔区“决胜三年”目标的提出，黄埔港周边街道的旧村改造陆续铺开，比如上月底项目展示中心刚开工的港湾一村二村，还有计划于今年10月启动首开区的裕丰围。其他诸如珠江村、双沙村、新溪村等项目，均取得不同程度的进展。当然，也有一些村子目前尚无大动静，得等合作商走完流程才能启动签约和拆迁。总的来说，黄埔港一带的旧改整体进度正在逐渐加快，最主要的动力还是为了推动临江CBD片区城市面貌的更新升级。（黄埔云樯，图源/官方资料）正如前文所说，鱼珠升级之后便是黄埔港。目前，这里已经汇聚地铁5号线、13号线，7号线二期也在建设中，还有规划待建的沙鱼洲隧道；教育、医疗历经多年已有优质资源沉淀，商业也可通过旧改进行升级，如新溪华润万象城……旧改和城市配套都在持续更新，但是老港该怎么办呢？调整后的黄埔临港经济区（南片）控制性详细规划对沿江用地做了大规模的调整，黄埔港一带将由二类物流仓储用地变更为商务商业用地，附近的文冲船厂也是类似调整。（临港经济区用地规划调整）并且，沿江还将增加大面积的公园绿地，这也符合广州市《珠江景观带重点区段（三个十公里）城市设计与景观详细规划导则》的要求。现在站在黄埔街道的大街上是望不见珠江的，因为被码头挡住了，后续沿江若能摇身一变成公园，江景自然也能一览无余。如此一看，黄埔沿江的蜕变似乎已是万事俱备只欠东风，需要的只是港口、码头的搬离了。几时能搬十年征途，还在路上？查阅资料发现，早在10年前黄埔港搬离的规划就已提出，2011年的《广州市黄埔中心区城市设计及控制性详细规划》曾提出“到2020年黄埔港分为近中远三期实施搬迁”的计划。（2011年的黄埔港搬迁新闻报道）只是，随着2015年新黄埔区成立，很多计划难免有所变动，就像早期滨江新城的方案逐渐被临港经济区的规划所覆盖。为了完成临港经济区规划中对黄埔港、文冲船厂等早期重工业的改造，现阶段主要有两方面的行动。一是对黄埔沿江工业用地的收储，目前已有三宗相关案例。2018年9月，广州开发区土储中心与广州港集团（黄埔港归属企业）签订了洪圣沙地块收储框架协议，收储用地约43.10万㎡。2019年4月，中船防务同意签署文冲船厂一期搬迁协议，约63.9万㎡土地被纳入三旧改造范围。至于街坊们关心的黄埔港，也在2019年5月签订了老港码头西侧约23万㎡土地的收储框架协议（黄埔港总面积约46万㎡）。虽然这份协议为意向性文件，有效期为两年，还得继续走流程，但总的来说港口搬迁是大势所趋，且两年时间也差不多到了，我们且看后续结果。（黄埔港土地收储相关公告）二是对工业遗产的规划再利用，比如2020年初发布的《黄埔临港15公里工业遗产公园规划》招标公告，具体方案计划在今年12月31日前完成。项目规划总面积约797公顷，涉及鱼珠、长洲岛、老港、乌冲、文冲、建翔、新港、穗港八大片区，主要内容为建设港口博物馆、船坞博物馆、海丝博物馆等博物馆群。这跟前文珠江景观带规划是相吻合的，在临港经济区建设方案、《黄埔区旅游发展规划（2020-2035）》中，都计划打造珠江北岸滨江的城市滨江休闲带、国际邮轮港、穗港城等景观项目。（工业遗产公园研究范围示意图）当然，大饼画了很多，关键是看现阶段的土地收储能否顺利，以及后续的建设速度。客观来讲，黄埔港的搬迁绝非易事，如果土地能正式收储，老港的各项手续办理、设施搬迁、地块拆建……中间有很多事情要协调和处理，官方也在持续努力，后续要耗费的工作量绝不亚于过去的十年。不可否认，黄埔港等早期工业项目为老黄埔做出了巨大贡献，只是随着新时期产业经济的发展，这些老旧项目不可避免地面临退场。虽然有点可惜，但其让位也能更好地助推临港经济区的建设，以及周边城市面貌的大翻新，期待黄埔港和沿江区域的蝶变。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

近期，拓海收到后台多位粉丝请求解读下科学城黄陂的网红盘——保利翔龙天汇，因为需要验资50万才能看样板房，所以领导的50万到账之后，我带着巨款来踩盘啦！△保利翔龙天汇，黄埔生活汇摄去年9月，保利翔龙联合体以实际楼面价18447元/㎡、19503元/㎡拍下黄陂长安片区旧改融资区的宅地和商地，翔龙负责旧改，而保利则负责商品房开发。△图源于爱企查保利翔龙天汇可谓是光速入市，据销售透露，预计今年6月中下旬开盘，吹风价为5.5—5.6万。在阳光家缘网尚未查询到预售证，目前营销中心已开始接收诚意登记，销售再三强调不收定金。△保利翔龙天汇营销中心航拍图，黄埔生活汇摄因为在未取得预售证的情况下收定金是违规，毕竟今年4月天河保利天汇就因此被罚，现在黄埔也开展了为期3个月的房地产市场专项整治行动，风头火势哪敢乱作妖！话不多说，给各位呈上踩盘视频，先睹为快！01一层层地剥开黄陂板块的价值点保拓海看了几个所谓楼市大V媒体的解读，尤其是一些区外媒体，对黄陂的剖析不甚精准，但买房重要的是什么？当然是板块的区位跟地段，不然你即使建出一个所谓的“世外桃源”，但是在一个与世隔绝、欠缺开发的不毛之地，房产的增值属性能强吗？△广州院子营销中心，黄埔生活汇摄具体案例可以参照泰禾，热衷于在配套欠缺的郊区拿地，建起来的高端“院子”系列，远的不说，就说增城的广州院子（广州院子：山旮旯里的豪宅，心动且纠结），房子的观赏性、舒适性很强，但板块的增幅一直跑输大盘，泰禾近年的日子也不好过，个中原因就看破不说破了。黄陂板块的区位和价值潜力到底怎样？在今年4月集中供地的“土拍”大战中，黄陂可谓是备受追捧的“焦点”，黄埔军校小学旁的HBPQ-A-6地块吸引了吸引了包括万科、华润、保利、龙光、中海、旭辉等30余家地产大咖竞拍。在摇号当天，各地产商代表在交易中心大排长龙，最后由深振业成功夺得，对应楼面价为27274元/平，比保利项目的楼面价还要贵1万+。|现场排队（图源于拆神）黄陂这场火热土拍的背后，开发商们趋之若鹜，在一定程度上可以理解为他们对黄陂板块的一致看好，通俗地来讲就是“有利可图的空间大”，假如地块没有限价，说不定黄埔又诞生一个“新地王”。但对于土拍，咱还是不要过多炒作，毕竟这只能算是开发商的市场预判，但反映到真实的市场上，还是得看供求关系、板块的未来前景等，关键还需购房者买账才行！△黄陂周边，黄埔生活汇摄黄陂位于黄埔与天河的交界处，所以在区位上的溢价，一方面来自于科学城老大哥，另一方面是来自于天河智慧城，这两片区的共同特点都是靠科创产业驱动，并都有望打造成新的“强就业中心”，黄陂能同时享受到两个潜力片区的购买力，在两区之间犹如一块“美味夹心饼”，开发商争抢也不无道理。黄陂的另一张牌是旧改，从现状来看，黄陂要打造成“强就业中心”旁的高端睡区，配套仍然欠缺，但旧改可以许一个光明的未来。从目前的进展来看，黄陂是城市更新的重点区域，拆迁进度排在前列，黄陂（长安片）、黄陂二期（班岭片）、黄陂公司等旧改都在加速推进，并规划了三大商业综合体，再加上广附教育集团“加码”，大饼都是肉眼可见地落实，潜力不容小觑。02深扒保利翔龙天汇的利弊上面的板块大势决定的是房产的增值空间，而楼盘的规划决定居住的舒适度。交通保利翔龙天汇是货真价实的地铁盘，离地铁6号线黄陂地铁站B口较近，百度地图上显示到营销中心的步行距离是560米，约7分钟，且小区门口也有公交站，出行便利。自驾方面，门口就是广汕公路，是科学城通往天河等主城区的必经之路，弊端就在于车流量大，有噪音影响，而且上下班高峰期经常成为堵车黑点。△广汕路航拍图，黄埔生活汇摄上图拍摄于踩盘当天下午四点左右，广汕路这条交通主动脉还没到下班高峰期，就可以看到川流不息的车流进出城区，噪音是在所难免的，影响大小可以亲身踩盘去感受下，多说无益。△广汕路航拍图，黄埔生活汇摄从沙盘图可以看到，目前主推的这几栋中，有一栋是政府统筹房，

最近，东荟城小区的业主又在为幼儿园的学位不足而提出诉求，学位分配的问题再度在坊间引起热议，本号也有过相关报道（万科东荟城今年学位又不足？早期规划的“锅”？）。（图源/黄埔生活汇留言区）东荟城的业主认为“自家儿女应当享有同等教育”，要求小区幼儿园扩建；而周边其他小区的一些家长则“害怕自己小区的学位要分给东荟城，可能导致后期学位短缺”。小编只能说，可怜天下父母心，只能先等区教育局的回复和安排吧。说到幼儿园学位问题，时常听到一些街坊抱怨：“在黄埔不仅小学抢不到名额，连上幼儿园也越来越难了……”这种观点该作何解释呢？01供求矛盾：缩减的学位，激增的人口？1.公办园占比较低，部分民办园被关停根据《广州市黄埔区2021年幼儿园招生工作意见》，今年黄埔区共有133所幼儿园开展招生，相比于2020年，数量上减少了6所。（节选自《广州市黄埔区2020年幼儿园招生工作意见》）（节选自《广州市黄埔区2021年幼儿园招生工作意见》）今年开展招生的教育部门公办园22所，公办性质幼儿园36所，普惠性民办园51所，其他民办园24所。公办园占比约43.6%，客观来讲这个比例并不算高，民办园对黄埔区的学前教育事业来说不可或缺。然而，近年来黄埔区的很多民办学校停止办学，其中也包括一些幼儿园，像萝岗街、云埔街和新龙镇等区域，就有6所幼儿园被关停，刚好跟上文所说的一年来黄埔区幼儿园减少的数量相吻合，很多本地媒体也有过相关报道。（黄埔幼儿园被拆相关报道）关停原因和其他民办学校差不多，主要是因为办学场所位于拆迁范围内，随着片区内三旧改造进度的加快，这些幼儿园和学校不可避免地走向停办。当然，也有个别民办幼儿园是因为场地租赁期结束，或入不敷出而停办，毕竟民办园的经营成本远高于公办园。并且，还有部分幼儿园即便保持经营，也因为各种原因而缩招，学位名额减少。像开篇说的东荟城小区配套的私立加拿达幼儿园，就比去年少招了1个班，这也是其业主目前提出诉求的原因之一。2.人口增长，适龄儿童入园需求上涨随着黄埔区的经济发展，本区常住人口和户籍人口急剧增长，这些新增人口包含大比例的适婚适育群体，再加上二胎政策的放松，本区新生儿数量也在不断增加，现在已有一些小区幼儿园出现学位不足的情况，未来几年的入园需求会越来越大。（个别小区幼儿园学位诉求，图源/领导留言板）相关资料显示，2019年末黄埔区的常住人口为115.12万人；其中户籍总人口56.22万人，比上年增加3.46万人；户籍人口出生率为21.8‰。大概估算可得当年的户籍新生儿将近12000人，这还不包括58.9万的非户籍人口。黄埔区的非户籍人口比户籍人口还多，其适龄子女也有入园需求。并且，相关的人口数据还在增长，按最新的人口普查数据，目前黄埔区人口为1264447人，一年多来又多了大概11.3万人，附带的新生儿数量又有多少呢？目前虽然尚无明确数据，但明显还是呈持续增长状态的。（节选自广州市第七次全国人口普查公报）按照招生计划，今年黄埔区所有幼儿园加起来共招536个班，教育部《幼儿园工作规程》规定，幼儿园小班人数一般为25人，若按这个标准计算，最终全区的学位名额大概是13400个。这个数量对目前的户籍适龄儿童数量来说都略显吃紧，何况还有一大波非户籍人口的子女。去年区教育局曾公布：“黄埔区2020年秋季适龄小班幼儿入园需求约17000人”，今年有可能继续增长，总的来说学位缺口依然很大。02公平问题：幼儿园性质和学位分配争议当然，目前黄埔区也在积极缩小幼儿园学位缺口，规划新建多所幼儿园，比如最近刚签约落址于云埔街刘村新村的广州市幼儿师范学校附属黄埔幼儿园（公立），将提供540个学位，计划今年秋季开园。此外，就是加快新办幼儿园的建设，比如上月底就批复了多所幼儿园的设立，虽然设立不代表今年就能开园招生，但已经可以看出官方在幼儿园扩容增位工作上的努力。当然，现阶段的幼儿园学位净增长量太少，仍落后于适龄儿童增长量，这也难怪学位资源会持续紧张了。目前，黄埔区的城市化发展正处于上升期，三旧改造全面铺开，拆迁范围内的原有各类学校，有的能易址无缝续办（新场地建好，学校直接搬过去），但大部分只能暂时停办，等待新场地交付，部分民办学校和幼儿园甚至直接终止办学，这个阵痛期还要多久？谁都说不准。在此期间，很多适龄儿童就得分流到周边其他社区、小区的幼儿园，于是就牵扯到公平问题了。跟中小学类似，很多幼儿园都是楼盘自建的配套，只有在确保小区自身业主所有适龄幼儿都能入园后，多出的学位才能匀给外部的适龄幼儿。（节选自《广州市黄埔区2021年幼儿园招生工作意见》）然而，小区能否匀出多余学位？匀出学位后明年自己小区够用吗？这些问题都得考虑，一些家长也会有自己小区的学位被“抢”的顾虑，毕竟自家千辛万苦买房就为了个学位，要是进不了自家小区幼儿园，那显然不合理、不公平。而自身学位资源不足的小区、社区，其实也有很多家长并不愿意让自家孩子被分流到其他幼儿园，因为孩子太小不放心，离家太远的话接送也不方便。所以，这些家长会要求所在小区、社区的幼儿园扩建，但受限于早期规划难以调整，扩建往往难度很大，估计教育局也头痛。另外，公平问题还涉及到公办、民办性质。目前，黄埔区的幼儿园有四类，教育部门公办园由官方利用财政经费开办；公办性质幼儿园由村（居）委会、社区或事业单位、国企开办，也会有财政补贴；普惠性民办园只有少量的经费扶持；而其他民办园则完全得自给自足。所以，大体来看学费高低方面，其他幼儿园＞普惠性幼儿园＞公办性质幼儿园＞教育部门公办园，而师资力量方面则完全相反，公办园的教学、护理团队实力远胜于民办园。虽然也有个别民办园服务水平高于公办园，能得到家长青睐，但往往收费不菲，大部分工薪阶层的家长还是倾向于公办园。公办园的学位基本需要电脑派位，黄埔区的公办园一般分三批报名派位，近期也正在开展相关工作，到6月7日才能确定全部名额，在此期间家长们可谓倍感煎熬。（广州开发区第一幼儿园，即黄埔区教育部门公办园之一）如果最终不幸派不到公办学位，那就只能选择民办园。相关资料显示，民办园每学期的学费一般要比公办园高出5千到1万不等，上班白领尚且表示有压力，更别提黄埔还有大量的底层工人。然而，为了孩子也得硬着头皮上。其实，教育资源短缺、学位分配失衡并非黄埔区独有问题，很多城市、地区也在为此犯愁，出台了很多应对的政策和方法，但相关的手段大多是临时性的灵活处理，很难一劳永逸地解决问题，实在很无奈……当然，能根据现时情况制定临时处理方案，也总比啥都不做要强，希望相关的学位安排能更符合实际需求，尽可能让各方满意，并加快幼儿园等教育配套的扩容增位。各位街坊对黄埔的幼儿园建设有什么建议呢？欢迎留言参与讨论。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

01麻雀小区：东风化工厂项目规划公布各位街坊还记得年初被卓越置业拍得、位于老黄埔的东风化工厂地块吗？最近这块宅地的详细规划已经出炉了，距离拿地还不满四个月。（项目详情，图源/官方资料）小编记得廣府壹號在拿地三个多月后就出规划、五个多月就面市，不得不说现在的开发商卖房都心急火燎的。当然，这主要是因为黄埔正处在风口期，连拿地六年多的佳大瑞园都捂不住了，开发商抓紧时机也就见怪不怪了。言归正传，东风化工厂居住项目的正式名称尚未公布，从规划图来看，项目将建设6栋中高层住宅（1#为政府保障房），这对可建设用地仅2.2万㎡左右的小区来说，已经算是物尽其用，容积率也达到了3.74，典型的刚需定位。（项目楼栋规划布局图）麻雀小区最大的缺点是自建配套不足，像东风化工厂这个项目，除了一所15班的幼儿园，就没有其他自建教育配套了；其他诸如托儿所、老年之家、健身房等都只能安排在3层高的社区中心里，空间属实局促。操刀项目的广州市悦商房地产开发有限公司，是卓越置业的全资子公司。记得当初地块刚被卓越摇得时，有朋友问小编：“卓越不是搞教育培训的吗？怎么做房地产了？”其实，此卓越非彼卓越——卓越教育是广州本地企业，而卓越置业是发家于深圳的房企，两家企业名字相同，但业务不同。（两家各自LOGO，卓越置业也称“卓越集团”）卓越置业成立于1996年，业务以商业为主，住宅为辅，在2020全国百强房企中，卓越位列第43名。虽说在深圳本土名气颇大，但卓越在外地的口碑却是一般，比如长沙。（卓越长沙项目相关新闻报道）02市场突围：2.7万多的地价是新起点？近几年，卓越开始在北方“攻城略地”，涉足北京、上海、青岛等城市，最近还耗资百亿在北京连夺4宗地块，急剧扩张之心可见一斑。不过，黄埔区东风化工厂这宗地块，却是卓越地产进军广州的首个项目。（制图/冰尾一角）卓越这块地的最终楼面价为27105元/㎡，彼时可谓轰动不小。但是，短短几个月来高地价在黄埔竟已成“常态”，且不说卓越地块隔路相望的黄埔化工厂宅地，上月底拍出的黄陂HBPQ-A-6地块、知识城ZSCN-E2和ZSCN-E3地块，楼面价统统都是超2.7万。当然，传闻黄陂、知识城的三块地主打的是高端住宅，跟黄埔目前大比例的刚需盘不同。即便规划设计偏向于刚需，卓越的这个居住项目，也因为高昂的拿地成本注定其房价不菲，通常至少翻一番，也就是说其售价突破5万几乎是板上钉钉的事了。黄埔东南片区部分住宅小区房价性质楼盘均价（元/㎡）一手富力新城约3.5万二手万科尚城约4.2万宝夏花园约3.2万备注：数据源于贝壳网，如有偏差请以看房价格为准。目前，老黄埔东部及周边住宅项目稀缺，一手盘基本只有富力新城，二手房也是寥寥可数，跟西边鱼珠、大沙东片区相比，整体市场实在冷清，一二手成交均显低迷。（老黄埔东部二手房成交情况，图源/贝壳网）卓越地块、黄埔化工厂地块等地价2.7万多的项目，未来的销售能否为周边市场注入新活力呢？这其实很难预测。不过，通常情况下麻雀小区的关注度远不如旧改大盘，毕竟体量决定货量，能持续加推的大盘更能保持热度。03城市发展：三十年河西，三十年河东？说起麻雀小区和旧改大盘，小编就想到鱼珠片区的鹭山府和富颐华庭，前者比卓越项目更小，仅有3栋住宅楼，虽然早于富颐华庭开盘，但近乎售罄的小盘如今已是没什么关注度。对开发商来说，售罄就完事了，但对市场来说还是得考虑项目能带来的影响。土拍拿地或旧改出地、麻雀小区或旧改大盘，老黄埔东部现阶段的情况有点类似于几年前的鱼珠片区。这两个板块都在黄埔临港经济区的范围内，只不过城市建设循序渐进，鱼珠CBD已有雏形，而老黄埔东部则是刚刚开始——周边旧改方才启动，穗港智造合作区刚出方案，其2.7万多地价更多的是未来规划的提前溢价。（穗港码头效果图，图源/官方资料）所以说，老黄埔东部楼市能否突围，不是只靠一两个小楼盘的影响，更关键的是整个区域的大翻身，比如工厂的腾笼换鸟，交通、商业、医疗等配套的改善。都说影响房地产的重要因素有三：“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，无论近期的新政怎么加码、黄埔地价有多高，最终房地产的健康发展还是受人口因素影响。之前也曾谈过老黄埔东部的常住人口问题（街坊感慨：“人走茶凉”的老开发区，规划商圈能重生？），虽然部分街坊对该文章中的观点意见不一，但客观来说，人口集聚靠的就是上述的产业升级，以及城市配套的建设。（南岗商圈、西区商圈未来规划图）关于老黄埔东部产业升级、旧改更新、相关商圈的规划已经讲过多次（三张“大饼”陆续铺开，黄埔东南角仍是价值洼地？），目前也有已取得进展的项目，比如交通方面的地铁5号线东延段、有轨电车2号线，旧改方面沙步、南岗南片、庙头等项目的复建区均已动工，且看后续建设成果。总之，城市建设的车轮是有序推进的，俗话说：“三十年河西，三十年河东”，老黄埔东部的翻身不是虚无缥缈之事，它只是需要时间沉淀，在后续的建设更新中，这一带同样有机会形成强大的人口集聚力，助推楼市健康发展。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

7由于东荟城基本上都是双职家庭，父母整天上班，孩子接送成了大问题，眼见整天交警都在严查违规摩托车电动车，如果分流到周边，按照黄埔区的，周边均在施工，交通不便势必很多老人电动车接送，安全隐患多多。

01变局：招商蛇口疑介入姬堂旧改？近日，拓海收到姬堂村民投稿，称姬堂旧改或将迎来新变局。据其描述，上月底村民引进了一个央企地产开发商——招商蛇口，带队到村委商谈旧改项目，开出的条件比现在的弘安公司诱人很多，按现状补1比4，弃产2万，临迁费45元，送车位等。△信源源于村民投稿如果消息属实，能敲定引入招商蛇口合作开发，那么姬堂旧改或将迎来“新春”？△姬堂旧改效果图

01前言：举步维艰的租房形势随着黄埔逾60多条村的旧改按下快进键，大片城中村被拆，片区内住房的供应量减少，租金也水涨船高，2021年4月飙升55.64元/月/平方米，大家可以自行换算下。对于黄埔大部分打工者而言，要找到合适的地方租房，变得越发艰难。△图片源于全国房价行情网一边是热火朝天的旧改，一边是举步维艰的租房形势，拓海试图还原各位“黄埔漂”近年来租房的心路历程，于是着手写下了这篇《2019—2021年黄埔打工人租房实录》。△图片源于广州PLUS022019—2021年黄埔打工人租房实录当时间的指针拨回到2019年4月，租户（西瓜视频ID：潮州雅妈）记录下了她在黄埔的租房视频《花2600租广州黄埔最大小区，应有尽有，大家看值不值得》，该小区为黄陂的天鹿花园，户型为3房一厅。△图片源于西瓜视频：潮州雅妈评论下面大伙都说租得值，小区配套也齐全，环境不错，性价比高，天河等中心区的网友留言，“这种小区户型在天河起码得5000起步”，总体都在夸黄埔租金便宜，打工人住得还是相对舒适的。（注意这是2019年的评论）另一位黄埔的租户留言，“在时代春树里租了一年多了，今年（2019）三方一厅的全部3500左右”，比博主租的贵。拓海现在查一下2021年这两个小区的租房价格，天鹿花园三方一厅的报价是3200元/月（数据源于58同城），比原来涨了约600+，时代春树里三方一厅的报价是4200元/月（数据源于贝壳租房），比原来涨了约700+。平台数据仅供参考，与现实也许会有些出入（欢迎街坊指正），但也在一定程度上反映了两个小区近两年租金的涨幅。从主页上看到，这位租户（西瓜视频ID：潮州雅妈）也已经搬离黄埔，回到老家创业了，因为什么原因离开，就不得而知，但在黄埔留下了创业的痕迹。时间：2019年9月

最近，各大购房群和房产媒体都在议论“广州限价细则”的话题，风声一出很多楼盘也有了新动作。碰巧，有粉丝来信咨询科学城的新盘——时代天韵，还说传闻已经拿预售证，今天就先跟大家聊聊这个项目的大概情况。（图源/黄埔生活汇后台来信）01是喜是忧：备案价看街道成交价？犹记得今年春节前到时代天境踩盘时，小编曾问过销售时代天韵何时面市，销售只说：“大概是明年，具体时间待定”，这含糊不清的说辞，颇有视行情和政策变化而定、看菜吃饭的意味，这在卖房行业内倒也见怪不怪。虽然上文的粉丝说传闻时代天韵已拿证，但目前阳光家缘网上并没有查到项目的相关证件，只能说拿证传闻疑云重重，大家听听就好。（图源/阳光家缘网，“广州市天博房地产开发有限公司”为时代天韵项目公司）不过，客观来讲时代天韵离拿证应该也不远了，为什么呢？因为前几天的五一假期，项目的售楼部和样板间已经开放，按照正常节奏接下来就是拿证预售和开盘了。此外还有一个原因，那就是近期流传的广州限价细则，虽然可信度有待验证，但是这恰说明指导价的具体要求已越来越明晰，一旦政策尘埃落定，开发商可能也会迫不及待地开卖了。网传的限价细则如下图，通俗来讲就是“同个楼盘不同户型指导价不同”、“已开盘的加推备案价不能超过2021一季度同户型成交均价”、“全新盘价格备案后一年内不能涨”、“全新盘备案价不能超过所在街道2021一季度的一手成交价”。（网传广州限价最新细则）如果细则属实，那么黄埔楼盘无论是新开还是加推，统统不能超过今年一季度本身或所在街道的成交均价，涨价态势几乎被全部按住。这其中，对时代天韵这种新盘来说影响最大的应该是第3、4点，毕竟定价得看街道整体均价，定了还一年内不能加价。开发商能够自我安慰的一点，大概是时代天韵归属萝岗街道，备案价是看香雪板块的成交均价。可能有读者会以为时代天韵是云埔街道的，然而并不是……从地图来看时代天韵刚好位于萝岗街道边缘，并且之前时代在科学城拿的这三块地的土拍公告都注明是“萝岗街道萝岗社区留用地”。（时代天韵位置图）虽然传闻“街道相关指导价通过系统自动统计生成”，估计由官方公布，但目前第三方房产网的报价也可以参考一下。可以发现，萝岗街道目前的整体均价终究要比云埔街道略高一点，时代天韵可能也会进入4万的梯队。科学城部分一手盘最新报价街道楼盘均价（元/㎡）萝岗街道科城山庄峻森园4.1万越秀TOD·星樾4.3万时代天境4万云埔街道龙湖云峰原著3.9万绿地杉禾田晶舍3.8万备注：数据来源于贝壳网，如有偏差请以实际看房为准。02时代三盘：体量最大，位置最差？说起时代的楼盘，很多人第一印象就是“捆绑车位”，前段时间还被曝出“疑涉违规拒绝公积金贷款”：《五矿、时代被黄埔购房者点名，拒绝公积金贷款违规吗？》，在坊间的口碑似乎一般般。不过，目前黄埔住建局等部门正开展为期3个月的房地产市场专项整治，严查无证销售、搭售车位、拒绝公积金贷款等违规行为，理论上能起到警示作用，我们且静观后续效果。言归正传，时代在科学城的这三个新盘经常被拿来比较，这里简单说重点。体量方面，天韵最大，天境次之，香树里最小。为什么体量是重点？因为自建配套和体量挂钩，比如天韵规划有30班小学和18班幼儿园，天境是24班小学，而香树里没有自建教育，在这一点上天韵的优势最明显。（时代三盘具体位置，制图/冰尾一角）交通方面，现阶段是时代天韵最为逊色，目前离天韵最近的地铁是六号线香雪站，步行距离约3.8公里，而天境、香树里离香雪站分别大概是1.4公里、1公里（以上数据均由百度地图测量所得），显然要近得多。虽然行政区划上属于萝岗街道，但是大山一隔，很多购房者还是会把天韵归为云埔板块。不过，云埔板块未来也是潜力股，去年科学城的扩容方案首次提出“云埔中心区”的概念，最近黄埔官微还为其冠上“科学城未来核心区”的称号。当然，按照小编的理解，应该是把云埔纳入核心区范围，毕竟香雪和区府周边才是黄埔的政治文化中心。（图源/广州科学城扩容规划方案）不管怎样，云埔周边未来的规划还是挺亮眼的，比如有轨电车2号线（在建）和远期地铁20号线（传闻即6号线东延段）、23号线、28号线等等，再如拟落址于开创大道、开源大道交汇处的省人民医院黄埔院区。虽然利好兑现还需要时间，但总的来说有饼可啃总比没有好，目前最关键的是加快产业转型升级和旧改建设。即便不说云埔的规划，目前云埔周边的楼盘离香雪商圈也不远，尽管交通略麻烦，但科学城的商场、医院等城市配套同样能为云埔居民所享用。所以说，时代天韵所处的区位并不算差，主要看周边利好规划的兑现速度。当然，这盘到底值不值得入手，就得看它跟其他竞盘相比能否脱颖而出、以及最终的报价了。总的来说，时代天韵首先对标的是云埔周边竞盘，虽然目前大家交通条件相等，但也有个别项目已签约名校，天韵能否打“教育牌”尚不确定。此外，科学城及周边也有一些新盘即将面市或加推，购房者难免会比较一番。近期，广州不少新盘一经推出即被“抢爆”，楼市火热可见一斑，我们且看时代天韵后续能否取得类似的销售成绩，下期见！公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

经常听到有人谈“拆迁暴富”，心里不禁觉得好笑，毕竟旧改得具体项目具体分析。如果拆迁补偿方案不合理，那就别说什么“暴富”了，甚至还会有损失。最近，黄埔区南岗社区（南片）的一些村民愁上心头，因为旧改规划和拆迁方案的部分条款让他们感到不满意，有村民质疑该村的“拆一补一”标准被偷换概念，这究竟是怎么回事呢？（图源/领导留言板）01南岗拆迁时，村民有话说南岗街道南岗社区（南片），是黄埔东南片区改造进度较快的项目。去年12月18日，南岗（南片）旧村改造项目正式动工；今年3月，项目开始集中签拆。（图源/萝岗香雪网）今年2月初，南岗社区经联社就已发布《广州市黄埔区南岗街南岗南片旧村改造（私宅）补偿安置方案（草案）》，据说方案在公布数日后就已经超过80%以上表决通过。（上下滑动查看，图源/萝岗香雪网）但是，关于一些补偿细节，也有一些村民提出了异议，甚至在网上还传出一份“反对《南岗村南片拆迁补偿方案》申请书”，我们不妨来看看这些村民的意见。（图源/拆神）从这份申请书来看，其诉求主要有以下几点：1、没有回迁安置房交楼质量标准与时间；旧改能否取得成果很大程度上看回迁速度，并且安置房的房屋质量必须有所保障，这也是目前黄埔区各村村民最关心的问题之一，部分旧村项目还为此出台了针对回迁房装修标准、房屋质量和施工逾期赔偿等的规定，比如星河湾操刀的萝峰村。所以说，南岗村民的这个诉求实属合理。说到安置房，也有部分村民对安置房的具体选址不满意，觉得“回迁房出入不方便”、“离地铁太远”、“好位置被地产商霸占了”……（图源/萝岗香雪网留言区）同时，还有一些村民表示安置房的选址“没有经过全体村民表决同意”，要求召开村民大会投票表决。（图源/领导留言板）2、本村村民的回迁户其回迁面积应为套内建筑面积（不含公摊）；这个诉求正是开篇所说的村民质疑“拆一补一”被偷换概念。按照村民的说法，在南岗（南片）拆补标准中，“拆一补一”不是“一平方实用面积补一平方实用面积”，而是“一平方实用面积换一平方建筑面积（约0.8平方实用面积）”，认为是“变相克扣村民房屋面积”。换种角度说，就是村民希望回迁面积里不含公摊，这样会降低得房率。（南岗村民对公摊方案的意见，图源/各本地媒体留言区）关于公摊面积，本号之前也有文章解读：《鼓吹取消公摊会导致房价暴涨的人，其心可诛！》，2019年国家住建部曾发布住宅项目规范相关的征求意见稿，其中第2.4.6条明确规定，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。但是，后续却没有全面落实和铺开，目前仅有重庆推行。（图源/政府官网）并且，相关规定更多的是针对商品房，对于旧改安置房是否该取消公摊的问题，不同城市的政策规定也是千差万别。比如开篇村民所说的：“深圳等一些城市出台了相关的政策如“深府规(2018)8号文”等一系列政策规定，当中明确规定旧改中'产权调换标准按照套内面积1：1或者不超过建筑面积1：1.2的比例确定'"。但是，目前广州暂无此类细则，各村“拆一补一”具体的解释也就不尽相同了。关于拆补方案，村民们还有其他诉求，比如“要求在交楼两年时限内同意办理回迁房《不动房产权证书》”、“要求提高弃产补偿金，应按20000元/平给予弃产货币补偿”、“每个回迁户理应免费分得停车位1个”等等。客观来讲，村民有这些诉求实属正常，毕竟拆迁补偿是旧改的头等大事，必须认真对待，尽量使补偿方案更加合理，才能加快改造进度。不过，目前南岗经联社所公布的补偿方案标记为“草案”，不知是否还会有最终定案，我们且静观其变。02南岗(南片)旧村改造详情一览南岗街南岗（南片）旧村改造项目位于黄埔区南岗街，东接新塘镇水南夏浦村，南临东江河，西连沙步社区，北临黄埔东路，改造范围内建有地铁13号线南岗站，规划有轨电车2号线南岗站、东区路口站，交通便利。项目改造范围总用地面积约180.8公顷，规划建设用地约141.68公顷。（图源/萝岗香雪网）项目进展：2018年6月：以87.44%的同意率，通过村民改造意愿表决；2018年7月：正式启动基础数据采集工作；2018年9月：全面完成基础数据调查成果与预公示；2019年7月：金紫涌沿线房屋拆除完成；2019年12月：改造实施方案优化成果提交区更新局审查；2020年4月：实施方案通过区更新领导小组2020年第二次专项会议；2020年12月：南岗（南片）旧村改造项目正式动工；2021年2月：南岗（南片）旧村改造项目首期复建安置区举行开工仪式；2021年3月：南岗（南片）旧村改造项目开始集中签拆；2021年4月：南岗（南片）城市展厅龙舟文化展示中心开放。作为广州第二CBD板块——黄埔临港经济区的组成部分，南岗同时也是广州东部连接莞深的城市门户节点，所处的黄埔港更拥有着悠久的历史底蕴，是广州海上“丝绸之路”始发港。（南岗项目区位图）2021年3月19日，南岗街南岗（南片）旧村改造项目控规调整面向公众征询意见。南岗（南片）将通过重塑山、水、城、田关系，以打造具有文化特色的都市休闲目的地与智慧产业总部经济中心为导向，拆除低效商业用地，构建“半城半水，蓝绿相伴”生态格局，组建TOD商务核、都市文旅核。据了解，南岗（南片）计划将于今年年底前完成全部拆迁任务。（南岗项目规划图）关于是哪家开发商操刀南岗村（南片）的旧改项目，目前暂未有明确信息，广州公共资源交易中心网站也暂未查询到南岗（南片）旧改合作商的相关信息。（南岗（南片）改造项目动工仪式）但是，坊间传闻合景泰富早已介入南岗（南片）旧改，在去年12月18日的项目动工仪式上，也有合景泰富的相关人员出席。总之，南岗（南片）旧改项目的整体进度是比较快的。目前，部分村民对拆迁补偿方案中的一些细节仍有意见，不管合作商是否已经确定，都希望能重视村民诉求，让补偿方案更加合理化，推动项目改造顺利完成。来源：部分素材源于广州黄埔发布、萝岗香雪网及网络，黄埔生活汇整合发布，转载请注明转自黄埔生活汇。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

五一假期来临，很多人都去外地旅游了，勤恳发推的小编只能抽空在广州本地逛逛小景点。正寻思去南海神庙溜达，朋友却抱怨：“那边没啥好玩的，商场又冷清，逛街都没得逛……”碰巧在头条刷到一位街坊的感慨：“（开发区西区）青年路步行街曾经无比繁华，现在‘人走茶凉’，晚上人气冷清，全网的朋友你们怎么看？”（图源/今日头条）01城市变迁，沧海桑田，小编之前也曾分析过老开发区的整体情况：《三张“大饼”陆续铺开，黄埔东南角仍是价值洼地？》，彼时只是大概讲过那里的商业氛围和未来商圈规划，如今看到这位街坊的实拍照片，不免有一点震惊，因为这街道也太冷清了。（青年路夜景，图源/头条@广州小平哥）比如开发区西区曾经的繁华地带——青年路步行街，如今晚上9点就很多店就关门了，也不知道是不是已经倒闭，在营业的店里也没什么顾客，街上的行人更是寥寥可数。（青年路夜景，图源/头条@广州小平哥）这位街坊也曾在晚上9点多拍过汇赢商业广场、南岗佳纷天地等地方，前者是开发区东区首个购物商城，据说在2013年开业。但就街坊的现状实拍图来看，经营实在谈不上景气，场面冷清，不少店面和铺位也没商家。（汇赢商业广场，图源/头条@广州小平哥）佳纷天地则是去年年底刚开业，现场人气要略多一点，但总的来说还是不太乐观……本以为新开的商业广场，附近又有佳兆业未来城、城市广场和其他多个小区，客流量却这么少，难道大家都窝家里了？（佳纷天地，图源/头条@广州小平哥）坊间传闻南岗万达广场的客流量还可以，但新商场的成熟运营还需要时间。反观科学城的另一家萝岗万达广场，目前的客流量明显要比南岗万达可观，而汇聚奥园、锐丰、飞晟汇三个商业综合体的香雪商圈，整体人气也是越来越旺盛，在工作日也有不少顾客逛街逛到很晚。（萝岗万达商业街，图源/百度搜索）即便是“远郊”知识城，近两年开业的商场如绿地缤纷城、城南邻里中心等，客流量也在持续增长。跟这些地方一比较，老开发区的步行街、商场确实是太不景气了。02城市变迁，沧海桑田，云埔、南岗、夏园、穗东等街道，早期因为广州开发区设立后汇聚了大面积的工厂，所以在这一片区就业的工人非常多。但是，随着产业经济的更新换代，近年来老开发区的很多工厂因为环保违规或不符合新时代规划，要么是搬迁，要么是被关停，比如近期南岗街、穗东街就有61家“散乱污”工厂被取缔。（节选自61家被关停的企业名单）虽然工厂违规被关停是咎由自取，但很多“打工人”也可能因此而失业。老开发区就业岗位的减少，会导致大量工人的流失，虽然未来这一带将通过穗港智造合作区方案来实现产业升级，但这都是后话，毕竟规划建设要全部完成还为时尚早。另一方面，黄埔区正在加紧推进66个旧村的改造工作，像南岗、穗东、夏园等街道就有很多村子在拆迁，村中可供出租的房屋越来越少，租金也是水涨船高。在这种大背景下，就有更多工人离开老开发区了。（老开发区旧改面貌，图源/百度搜索）小编不止一次说过，商业运营和商圈发展是商场、店家和客群的三方博弈，这其中客群（客流量）是最重要的因素。试想如果没有足够多的顾客上门，商品再优质又有什么用？再加上经营成本的提高，黄埔这些年倒闭的店家、没落的商场也不在少数。客流量的来源主要有三种，一是产业集聚带来的上班族群体，二是区域常住人口，三是对商圈慕名而来的消费人群，比如天河商圈就吸引了大量流动性很大的消费者。（天河商圈夜景，图源/百度搜索）诚如上述所言，老开发区短期内的产业集聚力、人才吸引力远不如黄埔其他板块，甚至还有下降迹象；板块内一手新盘数量少，常住人口增长速度慢；再加上商业配套整体上不可避免的老化，难以吸引消费者，商圈发展也就更不景气了。03根据《广州市黄埔区

黄埔区2021年新增“散乱污”工业企业（场所）动态清单综合整治工作（截至2021年4月20日）△资料来源于黄埔区政府信息公开2021年第二季度黄埔区4月双随机检查（排污单位）街坊表示：对于此类“散乱污”企业的整治应该加大力度，全面提升黄埔的居住幸福感，对于此类企业应该持零容忍态度！来源：政府官网公示。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

每个工作日的早晨，作为地铁族的小编走在广汕路上，经常看到一大堆汽车从开创大道路口，一路排到接近长安人行天桥的地方。（科源大厦旁红绿灯，摄/科木朗）紧接着，刚过开创大道路口转向的红绿灯，100多米后又得继续等科源大厦旁的红绿灯，真替自驾族心累：“科学城真是越来越堵了……”路网泛红的高峰期，不合理的道路设计？其实，目前广汕路和开创大道路口的交通只能算“微堵”，因为比这里更堵的路段一抓一大把，像永和隧道、萝岗立交、开创大道（香雪站-萝岗站段）、开泰大道（石桥新村段）、科学大道和神舟路交汇处等等，在高峰期哪一个不泛红？（图源/百度地图路况预测）我们可以发现，这些路线都是进出科学城的主要道路，串联着大量写字楼、产业园和住宅区。记得小编以前分析过黄埔的交通（交通涅槃再造，黄埔存在感可比肩天河？），里面提到的黄埔交通体系的缺陷，有一些放到科学城同样合适。首先，进出科学城核心区的主干道太少，相信在科学城上班、却住在外围区域的自驾族对此多少都有感触。比如住在黄陂和天河北，进科学城要么从广汕路拐入开创大道，要么一直开到长岭门再转萝平路，显然后者绕路又耗时；同理，永和居民进科学城一般走永和隧道，否则也是要沿着永顺大道开到长岭门再转萝平路……（开创大道望广汕路方向，摄/冰尾一角）目前，科学城核心区连通外围区域的路线选择并不多，别看写字楼、产业园旁支路交错纵横，但进出科学城终究还是得转入开创大道、科学大道等主干道。但是，在车流量暴增的如今，这些主干道的运输能力日益吃紧，高峰期拥堵、缓行几乎成了家常便饭。其次，路面普遍太窄，道路容量低，这也是堵车的原因之一。可能有些读者会讥笑：“科学城的路还窄？看看老城区的吧！”这虽是事实，但小编想说的是科学城很多道路中间绿化带占地太大，削减了车道数量。当然，这种观点见仁见智，就像有轨电车是否占有路面也是难有定论。（开泰大道绿化带，图源/百度地图）此外，科学城一些路段两边的人行道也很宽，像地铁暹岗站B口出来的人行道和非机动车道加起来足足近8米宽。没错，科学城有非机动车道，蓝色或红色的沥青道，但它不是挨着机动车道，而是设在人行道上，也没护栏分隔，人车混行。（暹岗站外人行道，摄/冰尾一角）言归正传，人行道能否缩小、腾出空间多建车道？其实这也是有争议的。但不管怎样，小编只是希望科学城的道路能更宽一些，连接内外的主干道视交通需求增长情况尽量扩建，就像即将扩建的永和隧道。第三，路口和红绿灯太多，道路疏导能力差。两个红绿灯距离越近，车辆的通行速度就越慢，上述的暹岗站B口就有这种问题，科学大道刚和揽月路相交，往东不远处又跟开创大道相交，两个红绿灯相距仅150米左右，高峰期等红灯的“车队”排得很长，还时常有个别车辆因为抢红灯而卡在斑马线上。（暹岗站外等红灯的车辆，摄/冰尾一角）说到斑马线就想到人行天桥，小编之前分析过这种过街道具（万科城人行天桥几时修好？人行天桥是“鸡肋”？），可惜人行天桥要么是建好没什么人走，要么是建了好多年都未竣工，属实尴尬。人行天桥若想物尽其用，最好是取消天桥边的红绿灯斑马线，完善道路护栏，以防个别行人违规横穿马路。尽量做到人车分流，才有可能提高车流通行速度。人口集聚的上班族，大量待交房的楼盘？科学城的道路交通还不完善，但日常人流量和常住人口却是蹭蹭往上爬，脆弱的路网越来越撑不起“中国智造中心”的雄心壮志了。一方面，科学城作为就业中心，上班族越来越多。科学大道-开创大道总部经济走廊的大规模建设才刚刚开始，未来会有更多的写字楼和产业园落成，企业和人才集聚力日益强大，交通配套亟需升级。（凯德星贸中心工地望优托邦，摄/冰尾一角）并且，科学城规划有多个商务商业综合体，带有各种商业街、购物中心或酒店公寓，比如科学城总部经济区附近就有萝岗万达、大壮映日广场、凯德星贸中心、优托邦、科城锦绣尚城等综合体。这些规划的商圈若能成熟运营，区域人气将会进一步提高，对交通道路的需求也会更旺盛。另一方面，科学城外围的居住区楼盘越来越多，常住人口规模将不断扩大。且不说区府和香雪周边，像黄陂、云埔片区可谓楼盘云集，入住率高的小区不在少数。如下图所示，科学城及周边的大部分楼盘都是上千户的，很多甚至超5000户，这还没算上长岭居、永和等区域。并且，目前大部分一手楼盘都还未交房，后续将有大批业主陆续入住；再加上各村旧改的回迁房，科学城及周边区域的常住人口会逐渐增长。即便这些新增的居民部分是用地铁、公交通勤，但还是会有很多自驾族。目前，科学城高峰期拥堵已经很明显，要是道路建设再不升级，未来的交通窘境可想而知。编者按科学城只是黄埔交通的一个缩影广州核心区持续东进，黄埔的产业发展和城市化建设如火如荼，随之而来的大量的人口流入。资料显示，2015年-2019年黄埔区常住人口累计增幅达28.1%，居全市第一，户籍人口也由43.95万增至56.22万；2020年广州市净增50万人口，其中1/3流入黄埔。此外，黄埔区规划未来将建成八大高端商圈，力图形成大规模的人气磁极，比如扩容后的科学城，就囊括了科学城商圈、长岭商圈和云埔商圈。无论是常住人口的增长，还是流动性人群的集聚，都会对交通配套产生巨大压力。科学城的交通现状只是黄埔区交通的一个缩影，其他板块的交通配套也越来越抓襟见肘。比如老黄埔，原本是老港区，道路设计相对落后，路面比科学城的窄得多，高峰期拥堵、缓行情况也很严重。至于知识城，现阶段的道路还不是很堵，但目前的主干道只有一条双向6车道的九龙大道，其他诸如创新大道、知识大道、永九快速路等都还只是画饼，建设进度缓慢。反倒是车流越来越多，包括很多大货车和泥头车些路段被轧到开始有破烂的迹象。（九龙大道和土建货车，摄/冰尾一角）不过，货车和泥头车是老黄埔、科学城、知识城都有的问题，老黄埔还有黄埔港这一“货车物流基地”……但是，产业发展、城市建设和旧改都少不了货车和泥头车，在这种大背景下就更需要优化交通路网、提高道路通行能力了。总之，人口的增长、商圈的规划、城市化的加快，都在敦促着黄埔交通的大升级，必须重视各级道路的规划，路太少却有需求的地方要规划新路，已有规划的要加紧动工，断头路、烂尾路要重新盘活……不过，交通的全面升级光靠黄埔区自身是无法实现，重点还得看广州市的规划。黄埔作为广州的新核心区，交通必须与产业经济、城市建设、人口集聚等相匹配。目前广州市的交通规划对黄埔的倾斜依然不够，像地铁建设明显仍以天河、越秀为中心；试想黄埔如果没有密集的地铁网络来分担地面人流量，道路拥堵能不继续加剧吗？所以说，广州市的整体交通设计需将黄埔区列为规划中心之一，大大提高黄埔区的交通地位。最后想问一句，各位街坊觉得黄埔哪些地方路太少？哪些道路需要改造升级？欢迎留言告诉小编。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

今年以来，十四五规划一直热议不断，全国各省市区相继出台新的发展纲要，比如天河区和黄埔区都在3月份通过十四五规划纲要。相比于黄埔区按既有轨迹的循序发展，小编倒是更关注天河区的“现代都市工业”规划。（图源/搜狐新闻）众所周知，黄埔区工业总产值常年领跑全市各区，堪称广州第一“工业强区”。如今，第三产业最强的天河区突然回头想狠抓工业，难不成是要跟黄埔区争工业总产值的“头把交椅”？1工业缺位的天河VS“工业强区”黄埔天河区的经济崛起，基本是从第一产业（农业）直接迈进第三产业（商业、服务业等），第二产业（工业）在其发展过程中几乎是缺位的。遥想1985年天河建区之前，老广们会把跨过广州大道、进入天河叫做“出城”，彼时的天河城还是满眼农田，而珠江新城也只是一片窝棚。都说六运会给了天河建区的契机，1984年兴建的体育中心，早已是广州最繁华的商圈之一。（天河体育中心，图源/新华网）三十多年来，环市东、天河北、珠江新城等数轮交接棒，见证了城市CBD的东迁。天河渐渐成为全广州最繁华的区，金融、商务、服务业、生活商圈……一系列光鲜靓丽的标签引人注目。（珠江新城繁华夜景，摄/缪强）然而，我们可以发现，天河区似乎从没大力发展过工业，这主要是因为90年代天河提出的“三二一战略”，即优先发展第三产业，最初是以村、镇集体企业为主体的乡镇企业率先建设经营起一批酒店。此后，天河的第一产业比例逐渐下降直至接近为零，第三产业持续发展直至占比超90%，商业、服务业撑起了天河经济的半壁江山；第二产业虽有发展，但增速很慢。资料显示，1990年天河的三大产业百分比为28.6：2.8：42.6，到了2018年变成0：9.19：90.81，第三产业大翻倍，而第二产业的增幅却连第三产业的零头都没有。天河的工业基本是在东部，即天河智慧城，但总的来说目前的体量依然很小。广州的工业主要在哪里呢？白云、番禺和黄埔，尤其是黄埔，在天河建区前一年，广州开发区就已奠基。虽然后续天河科技园、黄花岗科技园和民营科技园都被纳入开发区范围，但时至今日谈起“广州开发区”，很多人第一印象却是黄埔区。（制图/冰尾一角）当然，广州开发区并不是行政区概念，早期的开发区工厂散布周边各区，几轮区划调整后才汇聚成黄埔这个“工业强区”。工业对黄埔的经济发展影响很大，黄埔区全市第二的GDP、第一的财政税收都有工业的很大一份功劳。2天河智慧城升级VS黄埔科学城扩容近些年，随着广州新一轮东进战略，天河区很多企业开始迁往黄埔、海珠或其他区，第三产业也有外溢迹象。在如此大背景下，天河区想要获得新一轮发展，确实有必要重新抓第二产业。（部分街坊观点，图源/广州楼市滚雪球留言区）当然，现阶段的工业早已不是上世纪的传统生产线和厂房，天河想走的是“工业上楼”模式，即企业的生产、办公、研发、检测、营销等过程统统转为在高层大厦中进行。根据十四五规划，天河将发展智能网联新能源汽车、卫星及应用、生物医药、都市消费工业、精密仪器等领域，引进研发型、销售型、结算型工业总部企业。这个模式怎么听着那么耳熟？其实黄埔就有类似案例：《黄埔这一科技产业园全面封顶！首个产业上楼科技产业园~》。此外，从科学城的扩容方案来看，传统的工业区如永和、云埔都将进行转型升级，主攻人工智能、新能源汽车等产业。（科学城扩容产业组团布局图）所以说，虽然起点不同，但天河、黄埔两区的工业规划却是殊途同归，都是在“再工业化”——黄埔是在保留工业这一立区之本的基础上做产业升级，偏向于国内意义的再工业化；天河则是重拾工业，与美国的再工业化战略有一点相似。搞产业得有建设用地，占地96.33k㎡的天河区只有黄埔区的1/5，从植物园向南直到至珠江边，大面积的土地早已建设饱和，住宅、写字楼、商场、城中村遍布。于是，接壤黄埔科学城的天河东部就成了现代都市工业的落脚点，“大饼”也越来越多，像2011年实施、2018年扩容的天河智慧城方案，还有去年7月挂牌的“天河高新区”。这么一看，天河、黄埔两区仿佛就是在竞争，天河智慧城和黄埔科学城都抓新型工业，一如鱼珠临港对标珠江新城建商务CBD。3天河东部发展战略对黄埔的影响当然，天河、黄埔也绝非纯粹的竞争关系，毕竟两者都是广州经济发展和城市化建设统筹下的区域，竞争中合作，合作中互通互利。就说天河东部的发展战略，在小编看来对黄埔区也是有利的。首先，天河智慧城和黄埔科学城的产业组团，更有利于为经济发展赋能。如今的经济发展模式，早已非早期单个产业区的单打独斗，产业组团和产业集群成为国内各省市区的普遍共识，像成都的14个重点产业生态圈、武汉江夏的三个产业新城组团……（图源/百度搜索）产业区虽有竞争关系，但也会有合作，最典型的就是科创技术交流、战略模式“取经”、产业链互补融合等等。天河规划的产业跟黄埔有重合也有差异，产业链环节也不尽相同，比如新能源汽车，天河的“工业上楼”偏向于研发、经营和简单的生产，而黄埔的智能制造明显是规模化的生产环节。换个角度想，同一家企业可以在多个区都有部署，比如在知识城设有智造创新中心的小鹏汽车，注册地就在知识城，总部却在天河智慧城；其他诸如雪松、南方电网在天河设有办公室，注册地在黄埔；而亿航智能总部在黄埔科学城，但注册地址在天河智慧城。（知识城小鹏汽车智造创新中心效果图）虽说上述企业是出于自身发展利益考虑，但企业在不同区的项目之间相互联动，也能使不同产业区的组团更加紧密。所以说，天河智慧城、黄埔科学城更多的是竞争与合作并存的相互促进、相互辐射，组团将会产生1+1＞2的经济能量。其次，天河东部各项城市配套的建设，对黄埔街坊来说同样是重大利好。毕竟除了教育得看行政区划之外，交通线路大多是延伸各个区的，商业、医疗基本也是共享的。且不说已开通的地铁6号线、21号线，天河十四五规划想要积极推进的地铁23号线、29号线，以及机场第二高速、鱼珠隧道等项目，哪一个不同样利于黄埔居民的出行？地缘关系决定了天河东部和黄埔的交通相互牵连，一荣俱荣，一损俱损，就像黄埔东部的宁埔大道（开发区段）修好的话，对增城居民也是好事。未来，黄埔街坊完全可以按需求、喜好、方便程度选择城市配套服务，不想逛萝岗万达的可以逛天河智慧城的万科广场。再如落址广汕路和大观北路交汇处、计划2022年建成的天河区第二人民医院（三甲），同样能服务于黄陂乃至联和街道居民。（图源/萝岗建设）最后，还得聊聊天河东部的发展对黄埔楼市的影响。为什么又跟楼市扯上关系呢？主要是因为坊间不少房产自媒体总是把天河智慧城、黄埔科学城拿来选择对比，小编倒是觉得大可不必。一方面，诚如上述所言，天河东部的城市建设对黄埔也是利好，廣府壹號尚且会蹭天河智慧城，相信也有很多在大观路、天鹿南路乃至科学城安家的街坊，也会密切关注天河东部的发展进度。另一方面，小编曾多次说过，影响购房人最终决定的是价格，预算充足的选天河或黄埔都无所谓，而预算不足的也会考虑黄埔甚至增城。目前，天河、黄埔、增城的房价仍然呈阶梯状态分布，呈梯度递减，天河东部的发展确实能吸引一些购房人，但黄埔、增城也绝不至于门可罗雀，市场变幻莫测，何况目前还有新政的影响。总之，十四五规划下的天河即便发展都市现代工业，跟黄埔的产业升级并不冲突，甚至是相互促进的。并且，天河不可能抛开第三产业、专攻第二产业，就像黄埔不可能大规模去工业化，毕竟都是立区之本，两区未来都是在谋求各类产业的全方位发展。各位街坊觉得天河东部的发展对黄埔有什么影响呢？欢迎留言参与讨论。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

本周三，拓海报道了关于黄埔军校中学学位的争议（戳文章：保利林语业主质疑黄埔军校中学学位不公？小升初焦虑），原以为要等到月底谜题才会揭晓，猝不及防，黄埔区教育局昨晚就给出了答案，发布了《黄埔区教育局关于划定部分公办义务教育学校招生服务范围及方式的公告》。△图片源于黄埔政府官网不多废话，略过其他学校，我们直接看黄埔军校的招生范围和方式，“该校位于联和街道黄陂片区，具备住宿条件。将部分初中学位面向全区招生，同时结合义务教育就近入学的原则，采取就近划片招生和全区招生相结合的招生范围和方式。”（1）面向全区，以自愿报名、电脑随机派位的方式招收部分符合政策的小学毕业生，提供宿位。（2）与市一一七中学组团，以电脑随机派位的方式，招收科学城小学、黄陂小学、玉树小学主校区、联和小学符合政策的小学毕业生及黄埔军校小学服务地段的其他符合政策的小学毕业生。△黄埔军校中学效果图，图片源于广州黄埔教育这个结果，想必附近小区很多业主万万没想到。拓海在之前的文章中，就给大家摆过天河区处理名校学位的例子，各小区业主抢破头的清华附中湾区学校、执信中学（天河校区）都拿出了学位，在全区内进行电脑派位招生。我意识到会是处理名校学位的新风向，但黄埔区教育局跟进速度之快，确实也是出乎我的意料之外。△文段摘自《保利林语业主质疑黄埔军校中学学位不公？小升初焦虑》黄埔军校中学学位分配被质疑不公，那么现在这个方案，区教育局就是奔着相对公平去的，不仅对口街道要一碗水端平，在全区也决心做到一碗水端平。这份决心，不仅反映出区教育局要彰显公平，而且可以预料未来黄埔军校的办学水平一定不会差，因为这跟进的是天河的清华附和执信，会不会倾斜更多资源，FLAG已经立在这里了。剩下的交给时间，它会告诉我们黄埔军校中学是不是优秀到值得全区招生的问题，想必这也是附近小区业主疑惑的，优秀的师资和生源要达到质变必然要经历一个磨合，那就等一个蝶变吧。黄埔军校中学与117中学组团，这对于保利林语山庄的业主是个好消息，因为之前科学城小学南校区的对口初中只有117中学，但117中在业主间的风评并不是很好，师资被诟病，现在虽然也要摇号，但好歹又多了个选择。117中在很多业主眼里而言是个“坑”，没人想孩子去“填坑”，既然两家学校都组团招生了，那么后续区教育局能不能考虑强校帮带弱校，把117中师资这块也提一提或者有更多的资源合作呢？还有就是之前因为黄埔军校小学的学位事情，几个小区之间闹得有点不愉快，代入之前维权四小区的立场，于他们而言，本来原木棉小学是有望成为对口小学，毕竟在家门口附近方便孩子上学，后面升级成黄埔军校系学校还要摇号，有种“得了西瓜最后劈开只剩芝麻的感觉”，确实政府规划的变动谁也说不准，但在情理上他们是难以接受的。其他小区就觉得，黄埔军校系学校作为优秀的教育资源已经“米已成炊”，自然是街道内的小区都能共享，红棉小学回不去是事实，毕竟人都是向前看的。围观整件事情，现在再说对错，拓海觉得已经没什么意义，各小区业主都没错，大家的出发点都是为了孩子，都是站在自身立场上要求相对的公平，有时候立场互换一下，就能少一些争吵，多一些谅解吧。新的招生方式下，街道内的小区无论你读的是“牛小”还是“菜小”，最终都需要参与电脑摇号确定读的是“牛中”还是“菜中”，大家觉得有“一碗水端平了吗”？只能说，这个世界没有完全等价交换的天秤，只能实现相对的公平。再来说下，广附系在黄埔的表现如何？最好的参照例子就是黄埔广附实验学校，也是黄埔广附教育集团的成员校之一。△黄埔广附实验学校据网传的数据，2018年黄埔广附中考平均分702.8，其中最高分764，760分以上2人，750分以上5人（全市750分以上仅有256人），740分以上20人，700分以上141人，高分保护线686以上194人。2020年黄埔广附中考成绩达到广附线（717分）率超50%，700分率超70%，是广附高中部录取人数最多的校区。黄埔军校中学未来能否与黄埔广附肩并肩，甚至说超越它，只能说拭目以待！值得注意的是，从目前这份黄埔军校中学的招生方案来看，到底会拿出多少比例的学位在全区招生，并没有具体说明。还有，开了全区招生这个口子，黄埔未来可能会有更多的名校供广大家长选择。此外，温馨提示广大家长，“鸡娃”要适度，尤其要注重孩子的心理健康，名校确实是练就“牛娃”很好的垫脚石，但拓海觉得“接受孩子平庸度过一世”也应该是每个家长的必修课，孩子并不是实现父母梦想的“替代品”。另外，辅助作业一定要心平气和，深呼吸默念三遍，这点我还是能感同身受的。对于黄埔军校中学这个招生方式，大家又有什么样的见解，欢迎在下方留言区发表你的观点。PS：想要阅读《黄埔区教育局关于划定部分公办义务教育学校招生服务范围及方式的公告》全文，可以点开文章最底部“阅读原文”了解。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

保利林语业主质疑黄埔军校中学学位分配不公？黄埔区优质教育资源缺乏，教育发展不平衡的问题一直存在，在今年区第一届人民代表大会第九次会议上，更是把新增学位12700个列入了黄埔区2021年度重点推进的十件民生实事中。△黄埔军校中学效果图，图片源于广州黄埔教育2021年，黄埔区科学城预计有多所新建的公办学校即将开学，包括黄埔军校中学、湖南师范大学附属中小学、华南师范大学附属黄埔实验学校等。△图片源于广州小升初网其中，黄埔军校中学按照规划是在2021年9月开学，同属“黄埔军校系”的同名小学已经在2020年9月开学，如今中学开学在即，拓海近日也留意到保利林语山庄的业主在领导留言板上表达了子女就近入学的相关诉求。△图片源于领导留言板“我们是广州市黄埔区联和街道科翔社区保利林语山庄的全体业主，黄埔军校中学作为保利林语山庄对口地段初中，就本小区对应初中地段的学位问题，提出诉求。”“在2020年之前，我小区周围三公里内的公办初中只有广州市第117中学，按照就近入学原则,我小区人户一致的小学毕业生就进入该学校就读。黄埔区在2021年9月份将有多所公办初中建成并开始招生，这就包括黄埔军校中学。我小区到黄埔军校中学的直线距离为1.2公里，步行距离1.4公里，而117中学为2.2公里，因此我们请求就近入读黄埔军校中学。”关于黄埔军校学校的风波，上一年就曾因小学（原木棉小学）学位分配的问题，引起万科新里程、万科城、龙光峰景华庭、龙光香悦山这四个小区的联合声讨，后续区教育局出面调停。△公告源于政府公布在其官网发布了《广州市黄埔区教育局关于2020年部分公办小学招生服务地段调整公告》，并提出“黄埔军校小学招生对象为联和街道辖区内所有符合政策的适龄儿童，以电脑摇号的方式派位录取，未摇中的适龄儿童按原地段对口服务学校就读。”学位风波逐渐平息之后，2020年4月底，《2020年黄埔区公办小学招生地段划分方案》正式出炉，黄埔军校小学（原联和木棉小学）实行联合划片招生，以电脑派位的形式招收黄陂社区、龙华社区、金峰园社区符合政策的适龄儿童，以及有条件选择参与电脑派位的科翔社区符合政策的适龄儿童，到了这一步也算是“一锤定音”了。而位于科翔社区保利林语山庄在选择对口小学上是比较特殊的，可选择对口入读科学城小学南校区，或者选择参加黄陂小学和联和黄埔军校小学的电脑派位录取，但是选择了后者的话，就不可以再选择入读科学城小学南校区。所以，保利林语山庄小区的适龄儿童，少部分运气好的摇中号进了黄埔军校小学，其他的被分流到了黄陂小学或科学城小学南校区。从近期的学区房案例看事件走向众所周知，黄埔军校中学、小学是由广大附中与黄埔区教育局合作开办的公办学校，属于黄埔广附教育集团的核心校，集团的其他成员还包括黄陂小学、联和小学、黄埔广附实验学校，多校共同协作，促进优质教育的均衡化发展。△图片源于广州黄埔教育坊间有消息认为，如果要对口直升黄埔军校中学，肯定会优先黄埔广附教育集团内的学校，换句话说，保利林语山庄部分学生就读的科学城小学南校区，因为不是集团成员，有可能被排除在外。再来分析下黄埔军校中学的学位概况，设置48班，共容纳学生2400人，初步预估（不代表官方），初一为16班，整个年级约800人。从上一年黄埔公办小学的招生计划可知，黄埔军校小学、黄陂小学招6个班，联和小学招3个班，共计是15个班，如果这三所成员校都是对口直升，且每个班级人数都饱和的话，就剩余1个班约50个学位，对于保利林语的业主来说，无疑是杯水车薪。（推论仅供参考）△黄埔军校小学开学日，图片源于萝岗香雪网教育部近年发文件明确——就近入学不等于最近入学。政府划分学区不是以“直线距离或者以学校为圆心画圆划分”，而是以就近入学为原则，综合考虑学校分布、学校规模、交通状况、适龄儿童少年的数量和分布状况等多方因素，是相对就近，并非地理位置上绝对就近。换句话说，黄埔军校系学校作为优质的教育资源，是不以地理位置上的距离作为学区划分的绝对依据，从上一年黄埔军校小学处理方式也可知，也明确了“不适宜作为任一小区的配套学校”，变为街道内摇号。所以说，任一小区要求100%入读，在现行“严打炒作学区房的”政策风向下，基本很难实现。看看隔壁的天河老大哥就知道，最近也因为名校学位闹得沸沸扬扬，一所清华附中湾区学校引发方圆3公里内各小区业主争个头破血流，纷纷组团发文求教育局包分配。△图片源于政府官网最后天河区教育局出来调停，清华附中初中一年级总招生计划8个班（全住宿），全部面向天河区穗籍小学毕业生（含符合条件的广州市政策性照顾学生、返区生），采用自主报名、电脑派位方式招生，“太公分猪肉，人人有份”，这下公平了不？再回到黄埔军校学校的事情上，其实按照往年的惯例，4月底左右，黄埔区公办小学招生地段划分，以及小升初电脑随机派位及对口直升分组表等很快就会出炉，只能说静候佳音了。教育资源的分配不均，是全国性的问题，而小升初是最让家长焦虑的，因为中小学教育资源分配不均可以导致同一个城市的人获得的教育资源截然不同，更容易引起社会不满。△黄埔军校小学，图片源于萝岗香雪网而黄埔广附教育集团的设立，本身的初衷就是强校帮带弱校，促进教育均衡。所以理性讨论下，大家觉得黄埔军校中学的学位分配，哪种方式更为合理？统一电脑摇号？还是说教育集团内部成员校优先？又或者是多种方式结合？PS：本文不带任何立场，有些分析只是依据坊间推测，如有数据或表述错误，欢迎勘正，在下方留言区发表你的见解。公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

书接上回《知识城升龙吹风价3万起？指导价红线边缘试探？》，今天继续跟大家详细分析一下知识城的升龙学府上城。话不多说，先让大家看一看汤村和楼盘附近的航拍现状。

01五矿壹云台、时代楼盘被黄埔购房者点名近日，拓海在领导留言板上，看到了一位黄埔购房者的求助信息，内容直指五矿壹云台疑拒绝公积金贷款购房。五矿在长岭居版块卖得也算火热，到底是什么情况？△图片源于领导留言板“位于黄埔区长岭居的五矿壹云台楼盘，近日不少计划购房者都收到反馈，不能使用公积金贷款或者组合贷款，只能纯商业贷款的。广州户口也不行，首付几成都不行。这样是否违法住房公积金相关条例？”“麻烦领导体恤民情，督促五矿壹云台按规定操作。符合公积金贷款要求的居民，基本都是刚需或刚改，并非炒房。”不得不说，因为黄埔楼市的火热，新房库存少，在供不应求的情况下，越来越多楼盘开发商都在明里暗里拒绝购房者公积金贷款，这对于刚需购房者来说十分不友好。△视频源于广东珠江台《今日关注》楼盘拒绝购房者公积金贷款并非个例，前不久广东珠江台《今日关注》栏目就对黄埔楼市这种现状跟进报道过。视频中的事主陈先生看中的是时代香树里、天韵、时代印记这些楼盘，记者去到这些楼盘进行随访，销售也是明确表示“暂时不做公积金贷款，只接受商业贷款”，给出的理由是，现在黄埔新房很抢手，买少见少，而拒绝公积金贷款是因为“放款慢，回款慢”，那开发商资金回笼也会相应变慢。△图片源于广东珠江台《今日关注》购房者陈先生则表示，公积金贷款就3点多的利率，商业贷款就5点多，硬着头皮按开发商的来，“就会觉得无端端给多付了很多利息”，相信这也是很多刚需买房者的想法，由此在黄埔的购房计划可能就得搁置。另外，拓海还是想吐槽一下，根据易居•克而瑞的数据分析，黄埔时代印记近期开盘的去化被评级为“差”，去化率为20%—40%，销售并不算火热，这还要在买房上给置业者设置障碍？△图/数据源于易居企业集团•克而瑞拓海就很迷惑，回本快远比房子卖出去还重要吗？那时代在黄埔的楼盘是不是都不能用公积金贷款买？时代中国客服针对此事没有确切的回应，只是表示：“这个我们没有相关资料的，我们会尽快安排其他同事跟进。”△图片源于广东珠江台《今日关注》黄埔的楼市火热有目共睹，在卖方市场下，购房者反而被沦为被挑选的一方，全款优先级别最高、商业贷款次之，公积金贷款甚至可能被拒绝，说实在的，这等于限制了购房人平等选房、购房的权利。相信，在黄埔拒绝公积金贷款买房的楼盘并非一两家，而是渐趋普遍的事情，有一些购房者在卖方市场下选择默许了这种事情，而留给刚需买房者的选择却越来越少，不得不把计划无奈搁置。02拒绝公积金贷款到底违规不？为了搞清楚这个问题，于是拓海去查阅了近几年与此相关的文件规定，并咨询了律师朋友的看法。2017年12月13日，住房城乡建设部等4部门联合印发了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，里面明确规定房地产开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。随后广东省也开始跟进落实，相关部门发布了《广东省住房和城乡建设厅...等四部门关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，其中第三条规定：“要求房地产开发企业在销售商品房时，提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。”“房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻侥、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权力的书面文件。”△图片源于网络到了2021年1月，广州楼市调控升温，为了规范房产交易行为，广州市住建局公示了新版的《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》。《征求意见稿》中提到，房地产开发企业拒绝或者限制住房公积金贷款支付购房款的，将受重罚，罚款由此前的1万元提升到5万元。还有就是大家之前很关注的双合同问题，在里面也是有重点提及。“商品房按备案价销售，不得额外收取装修款。商品房销售价格未备案或超出备案的销售价格对外销售商品房的，由市场监管部门责令其限期改正，按照销售商品房的套数，每套处以5万元的罚款。”《征求意见稿》一出，坊间很多吃瓜群众还是觉得违规的处罚有点轻，应该增强处罚力度。目前新版文件已完成征求意见的收集，具体怎么施行还得看后续。所以，且不说新政什么时候推行，仅从目前国家以及我省、市相关文件的规定来看，开发商拒绝公积金贷款的行为都是违规的。购房者遇到此类情况，可以先保留相关的违规证据，并第一时间向当地的住建部门和公积金中心反映，比如通过住建（房管）和公积金中心提供的网上咨询或投诉功能，以及现场反馈等方式。△图片源于网络也有律师朋友表示，虽然有各项明文规定，但是缺乏明确的处罚措施，开发商的违规成本低，此外据一些楼盘营销人员透露,回款率也是开发商考核的刚性指标。也是导致这种现象屡禁不止的原因。如今广州市新版《广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）》里面也考量到了这点，并明确了处罚金额，能不能震慑开发商此类违规行为，购房者表示：麻烦加大力度。另外，坊间还有另一种声音，就是希望各地公积金管理部门应进一步提高公积金贷款的审批效率,尤其要满足首次购房、首次使用公积金群体的贷款需求,切实保障各类购房人平等选房、购房的权利。拓海只能说，目前确实违规成本低，别寄望于开发商“用爱发电”，这家不行就趁早换下一家吧！公众号推荐往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

今日上午，在咱们黄埔生活汇的群里，收到街坊反馈，某行人因为违反交规而被交警处罚。△图源于黄埔生活汇微信群如下图罚单显示，该行人于今日8时41分，在开创大道出荔红二路西73米处，不在行人道内行走，继而被交警发现违规并处以罚款10元。△图源于街坊爆料近期，黄埔发生的几单车祸还历历在目，触目惊心，且经常会遇到大货车、泥头车疾驰而过，小编提醒，道路千万条，安全第一条，切勿再以身试法啦！其实，也不算什么稀罕事，因为行人闯红灯等被罚的新规在广州已经施行很长一段时间了。近几年，广州市持续开展行人、非机动车交通违法行为治理工作，交警实施

01吹风价3万起，指导价红线边试探？最近，黄埔各大开发商被市政府出台的指导价“闹得慌”，虽说3月初就有风声放出了，但当政策真的出来时还是不免心塞。碰巧，有粉丝来信咨询知识城汤村的全新楼盘——升龙学府上城，吹风价3万/㎡起！（黄埔生活汇粉丝来信）目前，官方还没公布指导价的标准，但之前邓大V曾曝出“黄埔区新取证单位不得高于5W/平（知识城板块不得高于3W/平）”，虽然只是坊间传闻，但也有一定的参考性。（图源/邓浩志微博）那升龙这吹风价岂不是刚好可能被破防？毕竟3万起≠最高3万，最低到最高之间的几千元对开发商、购房者来说可不是小事，更何况有些楼盘能把价格区间拉到一匹布那么长，比如去年富颐华庭4.2万-5.2万的首开价。当然，在真正开盘之前，吹风价想吹多少都可以，升龙的吹风价估计也是在指导价红线边的一种试探。即便知识城真的限价3万，开发商也可能采用一些规避手段，例如摆不上台面的“双合同”，啊这……其实，这种“不合规操作”关键是看有关部门会不会睁一只眼闭一只眼，就像捆绑车位销售，开发商能薅的羊毛一根都不会剩，这韭菜命……02奔三万的知识城？一二手倒挂的知识城？言归正传，先抛开指导价政策，升龙项目如果真的卖3万起，到底值不值得呢？要知道知识城的房价早就已经“坐二奔三”，且不说在售的一手盘猛涨，就连很多二手房也在飙升。知识城仿佛在向老黄埔、科学城招手：“两位老大哥别爬太快，等等我……”知识城及周边住宅房价性质楼盘均价(元/㎡)一手保利拾光年2.95万凯德中新里(二期)2.3-2.7万康大龙祥汇(别墅)4.5万时代印记2.65万中泰天境2.5万星汇城2.6万二手万科幸福誉3.45万时代天韵3.4万招商雍景湾3万腾飞园中新里2.6万广州绿地城3万备注：数据源于贝壳网，如有偏差请以看房价格为准。可以发现，目前知识城一二手倒挂的情况还是挺明显的。记得2014年第一批商品房如万科幸福誉、天韵瑚璟花园（即时代天韵前身）刚入市时，知识城还被称为“刚需洼地”，听说当初幸福誉的首开价是8500元/㎡，天韵瑚璟花园最早时也是8000元/㎡起。到如今，这两个小区的二手房价都去到3万，涨幅确实惊人。（2019年5月的知识城楼盘，摄/科木朗）当然，这种结果主要是因为知识城整体发展的加快，无论是地铁14号线支线、21号线的开通，还是区域产业的集聚，抑或是教育、医疗、商业等的建设，都在影响着知识城的房价。至于具体到某个房源是否物有所值，那就众说纷纭了。照这么说，“二手都3万了，那我一手卖3万起不也正常吗？”其实并不然。一方面是近期政策的持续收紧，像4月8日住建部刚约谈广州等城市，要求“强化二手房交易管理”，知识城的二手房价能否继续维持3万都很难说，毕竟一手都限价3万的话，二手又怎么逃得掉呢？“房住不炒”基调还是必须严格遵守的，新房、二手房都不能炒。另一方面，具体问题具体分析，我们经常说知识城是“大城初成”，其实这更多的是描述楼盘、配套扎堆的南起步区的景象，其他诸如知识城北部、镇龙门户等区域，目前更像是城乡结合部。（2020年12月镇龙北站北望汤村，摄/冰尾一角）至于升龙学府上城所在的汤村，确实不在南起步区的范围内。可能有读者会吐槽“小编在吹毛求疵、黑学府上城”，其实小编并没有这个意思，只是强调短期内自身配套还未建成之前，学府上城只能依靠南起步区的配套，目前汤村一带跟相对成熟的何棠下区域相比还是有一定差距的。至于跟其他楼盘的价值比较，买房人最好实地考察，总之就是具体问题具体分析。客观来说，升龙学府上城的具体地段并不差，目前从汤村在建的回迁房走到地铁汤村站不到500米（百度地图测得数据），商品房一期也差不多这个距离，地铁优势是一个加分项。03“过江龙”进军广州，黄埔首子打教育牌？升龙学府上城的开发商广州升龙锦盛置业有限公司，是升龙集团的子公司，同时也是汤村旧改的操刀者。汤村的整体概况可参考往期：《汤村旧改：260亿！升龙集团操刀，旧改一路顺遂？》，改造进度在黄埔区已经算快的了，升龙在2019年6月才成为汤村合作商，到如今不到两年回迁房已基本成型。（图源/爱企查）升龙集团是发家于上海的房企，创办于1999年，常年登榜中国房企百强，早期的项目主要集中在华中地区，如南京、郑州、洛阳等，且多为旧改项目，实力和经验都不可小觑，坊间称为“旧改大王”、“过江龙”。2018年7月，升龙进军广州旧改市场，拿下南沙金洲、冲尾村改造项目。此后两年多，升龙仿佛按下了快进键，接连在番禺、增城、黄埔“攻城略地”，目前已手握9个广州旧改项目，包括咱黄埔区的汤村、南湾村。汤村的学府上城是升龙在黄埔的首个商品房项目，从名字也能看出这楼盘在打教育牌。这张牌的底气来源有两个，一是楼盘自身规划8所学校配套，包括2所小学、1所九年制学校和1所完全中学。鉴于这是旧改项目，学校大概率是商品房、回迁房共享的。（项目沙盘，图源/广州PLUS）第二，就是落址于汤村和康大龙祥汇之间的华附知识城校区，据说知识城华附将涵盖初中和高中部，共设78个班，提供3900个学位，体量可观。不管是直升还是摇号甚至考试，紧挨着的这些小区理论上是能蹭到的。总的来说，升龙学府上城有交通、教育两张牌可以打，刚好手握卖房的两个法宝。据说项目营销中心已经在3月27日开放，待小编实地踩盘拿到更详尽、精准的信息后，再来跟大家详细解读一下这个项目，下期见！往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

01吃瓜：开发商怎么迟迟不去拿预售证？近日，黄埔楼市又炸锅了，楼盘房价处于板块头部的开发商犹如“热锅上的蚂蚁”，急得团团转，焦灼得很，吃瓜群众：他们到底在烦啥啊？△图源于广州市人民政府事件起因在于4月2日，广州针对近期的“房地产热”出台了新一轮楼市调控政策，要点主要包括：一、加大土地端供应，严厉打击捂地囤地行为；二、对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导；三、人才购房限售3年；四、严格审查经营贷款，进一步加强房地产金融管理；五、禁止中介炒房；六、禁止各媒体、网络平台散布房价上涨言论。对于房地产开发商来说，最为致命的是第二点，因为目前黄埔热点板块的房价已经水涨船高，若按政府指导价卖，心里肯定觉得亏得慌。（坊间传闻，黄埔限价5万，知识城限价3万。）对于新政出台前就已经购买了的业主来说，若楼盘指导价低于他们的购买价格，无异于“高位站岗”。对于相中网红盘打算入手的买家来说，好消息是价格降了，坏消息是买房可能得摇号了，虽然预算够了，但不一定能摇号的上号。若开发商不按指导价卖，阳奉阴违地想重走“双合同”的旧路，一经发现，肯定会被按在地上狠狠摩擦，毕竟“新政热枪打出头鸟”，凭谁也不敢做一个“吃螃蟹”的人。△图源于房频新政执行后，广州11区中共有10个项目拿了预售证，增城最多，黄埔仅占1席，如下图所示，普遍处于观望状态。于是，拓海去广州住建局网站查了下，发现老黄埔、科学城这些涨幅较大的热门板块，从今年1月开始几乎没有去拿预售证的开发商，大概率是连“尾班车”都没搭上。△数据源于广州住建局受指导价影响最大的，肯定是价格在板块顶部的网红盘，比如中鼎·珺合府（未开盘）以及万科·城市之光新一期的项目，吹风价都在5-5.5w左右，富力南驰·富颐华庭新一期吹风价最高达5.8w，融创翔龙·广府壹号新一期吹风价6w。如今在限价的影响下，宣传和加推上似乎变得“偃旗息鼓”。万科·城市之光（备案名：悦光花园），最近一次拿预售证的时间为2020年12月23号（F2、F3栋），主推楼栋中已售1122套，未售168套（网签有一定滞后性，下同），其中E1—E8栋显示未取得预售证（合计1518套），加推价待定。△数据源于广州住建局富力南驰·富颐华庭最近一次拿预售证的时间为2020年12月18号（S1、S2栋），主推楼栋中已售1173套，未售243套，新一期加推楼栋未取预售证，价格待定。△数据源于广州住建局融创翔龙·广府壹号（备案名翠泷苑），最近一次拿预售证的时间为2020年11月10号（1—3栋、商业G4-1），首推楼栋中已售209套，未售133套，其中4—7栋、G9栋、G11栋、G13栋显示未取得预售证（合计876套），加推价待定。△数据源于广州住建局目前，多方基本是一个僵持的状态，相关部门想降温，开发商不想按指导价卖，热门板块的购房者不想高位站岗，随着楼市调控的加温，这种僵持格局势必会打破。根据广州中原研究发展部的数据，3月底全市新房库存周期仅6.4个月，而热门区域黄埔去化周期仅3个月，如下图所示。△图源于中原地产所以，在新房供不应求的情况下，大胆推演购房需求将转向二手房，从近期广州热门区域的房价也可以看出，二手房价蹭蹭往上涨，甚至出现了一二手价格倒挂的情况，比如知识城，如下图所示。02住建部约谈广州，时刻紧盯新问题，强化二手房管理？所谓说时迟，那时快，今早就看到新闻——住建部约谈包括广州在内的5个城市，并要求坚决遏制投机炒房，肯定了之前广州在楼市调控方面的努力，并要求“紧盯新情况新问题”，以及“强化二手房”管理等。△新闻源于21世纪经济报道其实，给到的信号已经很明确，楼市调控升温是大势所趋，稳房价，新房、二手房都不能炒，炒房客基本凉凉，趁早抛弃幻想吧！来看看我们深圳的老大哥就知道，一二手房差价几万/平，导致前段时间“打新风气”盛行，有的开发商延迟开盘、捂盘惜售、无限延期等，最后仍然还是逃不过官方的制裁。比如被媒体誉为深圳宝安“捂盘三兄弟”——新XX海纳公馆、云X锦庭、都X茗荟，都迫于民间投诉和官方的压力，不情不愿地开盘。从时间跨度来看，都X茗荟是拿了预售证近10个月才开盘，云X锦庭是竣工近8个月才开盘。此外，深圳的二手房炒作也在逐渐迈入“寒冬”。今年2月8日，深圳发布了全市3595个住宅小区二手住房指导价，如核爆一样震慑深圳楼市，目的在于引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手住房贷款。△图源于深圳住房和建设局后续，市场的反馈也印证了这点，据统计数据显示，2021年2月深圳成交4166套二手住宅，环比减少40.6％，二手房市场降温效果明显。△图源于易融得，数据来源深圳房地产信息网因为深圳严格按照目前发布的指导价为基数贷款，市场会淘汰一大批购房者/炒房客。举个简单的例子，市场价1000万的二手房，新政前只需要300万的首付，但是新政后，银行需要按照700万的指导价的70%来放款，可贷490万，首付款直接从300万增加到了510万！缺少助推楼市上涨的资金，房价走向平稳，炒房客就不得不选择离场了。03深圳的今天会不会成为广州的明天？广州会不会跟进深圳的问题，刚刚已经给大家划过重点了，住建部要求“紧盯新情况新问题”，市场风向若生变，比如开发商集体捂盘惜售，延期开盘，又或者是热钱都涌向二手房市等，那就离再度调控加码不远了！最后，拓海奉劝各位购房者，对于受新政波及较大的楼盘一定要慎之又慎，别开发商的预售证都还没拿，你就急着下手，调控的大手一挥，你就是开发商打着灯笼都找不到的“接盘侠”。△图源于网络即使后续是摇号买房，也不要轻信中介有xx内部关系，交“喝茶费”就可以直接选房云云，此类骗局之前已报道过多次，不要房没到手，却惹了一身骚！拓海忠告于此，下期再会！往期精彩文章推荐1楼盘解读✪

最近，新溪村旧改规划中的华润万象城又刷了一把存在感，试图将大沙地街坊们的期待值再度拉满。不过，这个项目只能说好事多磨，离真正建成还早着，后期能否经营成功也不好说，毕竟长期以来黄埔区内的商业运营实在太难了。（新溪旧改效果图，图源/官方资料）说起商业商场，真可称为黄埔区排在交通之后的第二大短板（当然，很多街坊会吐槽是教育、医疗、工厂……）。小编认为，虽然经济在快速崛起、人口在急剧增长，但目前黄埔的商业发展速度与经济、人口是不相匹配的，这该作何理解呢？不妨听小编捋一捋。01缺乏都市级高端商圈的黄埔？先来看看黄埔区这几年建成开业的大型品牌商业广场：2015年7月，科学城第一家大型购物中心萝岗万达广场开业；2019年5月，香雪奥园广场开业；2019年12月，知识城首个大型商业综合体绿地缤纷城开业；2020年9月，南岗万达广场开业，填补老黄埔片区大型商业空白。可能有人会问：“为什么不提高德汇、敏捷广场和其他商场？”其实，小编一是强调规模相对要大，二是强调业态要以商业为主，而非绿地中央广场那种主打商务的综合体，所以选取了黄埔三大片区里几个主要的商业广场。（萝岗万达广场，图源/百度搜索）可以看出，科学城、知识城和老黄埔都已建起了一些具有代表性的品牌商场，但总的来说数量依然太少，且相对分散，只能形成小规模的商圈；辐射范围也有限，比如香雪往东、小区扎堆的云埔片区，就经常被业主吐槽“没有大卖场”，当然也是因为地铁没延伸到这里，云埔居民去香雪商圈交通终究略显麻烦（自驾易堵公交慢）。大型商场稀缺几乎成了黄埔每个片区的常态，即便像上述的这些商业广场，在周边街坊看来也没有那么高大上，跟天河、越秀、海珠甚至番禺等区域的大型商圈完全不在同一个层次。按照官方的说法，目前的黄埔区“缺少都市级高端商圈，中高端商业网点及商业服务能力不足”。（节选自黄埔区商业网点布局与发展规划）在这种大背景下，黄埔区各个片区规划的更多的是小型社区商业，体量与楼盘建面直接相关，比如麻雀小区鹭山府就只能建一小栋商业楼，而旧改大盘富颐华庭就能规划50万㎡商业。不过，目前各个旧改项目都未完成，这些规划中的商业还是画饼，反倒不如麻雀小区的小商业建得快。其实，某种意义上黄埔的很多中小型商场，如敏捷广场、金峰城、东方汇等都类似于社区商业。这些中小型商场大多建在小区旁，服务范围远远比不上大型商业广场，商品种类不够丰富，服务能力偏弱，缺少高端业态，只能满足周边居民的基本生活需求，消费集聚力偏差。（萝岗敏捷广场，图源/百度搜索）02黄埔中小型商业的经营有多难？黄埔区的中小型商场、社区商业的经营难度往往更大，为什么呢？一方面是成本增加。按照经济学中的规模效应，规模越大效益越好；效益越好商业经营中诸如租金等成本就越发固定，甚至随着规模扩大，边际成本还会减少，比如天河很多人山人海的大卖场，就具有这种规模效益和成本方面的优势，而这恰恰是黄埔区大部分商场所缺乏的，毕竟商场经营差的话，增收租金和物业费也是有可能的。随着近两年黄埔房价的快速爬升，很多商场确实也是在提高租金、物业费标准，店家的经营成本大幅度增加，这跟拆迁后城中村租房、商铺的租金更贵是类似的道理。另外，人力成本也在提高，目前黄埔有很明显的“用工荒”现象，小编记得之前金峰城的某个店家就抱怨：“在黄埔招聘店员更难，开支的工资比老城区更高”，“如果包吃包住，员工宿舍的租房成本很吃不消，还很难租得到”。（萝岗金峰城商场，图源/百度搜索）另一方面是收益缩水。客观来讲，逛街能让很多人尤其是女性客群获得心理满足，商业规模大、店家扎堆形成的大型商业区域可逛性更强，因为那里产品更加多样化，顾客选择余地更大，价格和品种都可以货比三家。诚如上述所言，黄埔的中小型商场缺乏规模效益，品类业态相对单一，很难吸引更多消费者集聚，店家收益自然就更少了。同时，个别小商场经营者、二手房东急功近利，在商场尚未兴旺时就出台各种管理制度和收费措施，比如还没招进几家店就开始收停车费，在劝退不少驾车的消费者的同时，也让店家的营收更加艰难。不过，正面例子也有，就像东方汇，虽然也是小商场，但3小时免费停车，停车场经常停满，这对顾客和店家来说都是好事。当然，也有很多客群是受自身习惯影响，市区的大型商业区域对周边郊区和新城区的顾客具有强大的吸纳能力，顾客一旦形成购物习惯就很难改变。即便移居到新区，也可能仍旧会选择去市区购物、玩乐，就像小编自己，虽然住在黄埔，周末却经常往天河城、正佳广场、太古汇、万菱汇等商业综合体扎堆的天河商圈跑。（天河商圈夜景，图源/百度搜索）此外，还有网上购物所带来的冲击。作为广州数一数二的就业中心，近些年黄埔区的流入人口中年轻人占据了很大比例，资料显示2018年黄埔区总人口约114.41万，其中老年人约7.1万，占比仅为6.2%，黄埔是广州“最年轻”的区。年轻人是网购主力军，面对实体商业还不发达的黄埔区，自然会更倾向用网购取代商场、超市的线下消费，甚至很多人连日常买菜都会用APP、小程序来完成。成本大幅提高而收益缩水，撑不下去的店家也不在少数，比如2019年底黄埔东路的菲力斯健身房6家分店全部“倒闭”。商家之所以会倒闭受到多种因素影响，具体原因千差万别，但直接指向依然是收支失衡。（图源/城事特搜）编者按大型商业广场稀缺，中小型商场和社区商业招商难、留店难；店家经营利润薄，日积月累难以为继；很多居民区缺少规模化的商业配套，客群对本区商场不满意，而选择前往市区消费……这就是目前黄埔区商业的整体概况，这种局面该怎么打破呢？一方面，要按照《广州市黄埔区

机场第二高速，一石三鸟，将重塑黄埔区西部与天河区东部的交通格局。最近，不少自媒体都在报道“广州机场第二高速南段工程SG07标段在广州市大观路高架桥施工现场举行开工仪式”的新闻，出处写得不明不白，复制粘贴者亦就如法炮制，读者看完懵懵懂懂。有人说，机场二高筹建好几年了，北段都已经开通了，南段磨磨蹭蹭，一直都有新闻报道，不明所以。广州新白云国际机场第二高速公路是完善广州高速公路网布局，连接广州东部、南部城区与机场的快速通道，属省重点建设项目,它的建设对保障机场集疏运通道通行能力，促进空港经济区发展具有重要作用，路线总体呈南北走向，起点位于花都区机场高速公路北延线山前互通立交，终点在天河区奥体立交，对接环城高速。广州新白云国际机场第二高速公路大致以北二环高速公路为界，分为北、南两段工程。（翻转手机查看更佳）1机场第二高速规划详细解读机场二高分成南北两段，分开招标施工，其次南北段再细分为几个工程分开招标施工（一分二，二分四，逻辑关系简单明了）。北段已经开通，且与黄埔联系不大，本文着重讲一下南段。南段工程起点位于白云区太和镇北村，与北段工程相接，终点位于天河区黄村互通，由北向南依次经过白云区、黄埔区、天河区。项目路线全长约24公里。路基宽33.5米，双向6车道，设计速度100公里/小时。设特大桥13678米/4座，大桥4053米/12座，中桥112米/2座；设长隧道3743.5米/3座，中隧道594.5米/1座，短隧道361米/1座；桥隧比例92.3%；设龙归城、鹤嘴、茶山（枢纽）、天鹿湖（枢纽）、黄陂、新塘（枢纽）互通立交共6处。（官方资料，因设计变更，数据也随之变更，看不懂的可跳过）其中与黄埔区强相关的主要是天鹿湖（枢纽）、黄陂、新塘（枢纽）互通立交（黄村立交）三处。南段分为四批土建工程，最近开工的SG07标段原本属于第三批土建工程中的其中一项，本来在2018年8月31日就已经确定中标，原先设计上从黄陂互通立交到新塘互通立交之间有相当长路段均与大观路同线，SG07合同段为实现大观路快捷化而变更设计等原因，导致项目一直未能开工。直到2020年10月，变更设计完成，目前各项施工前准备工作已经完善，项目已具备开工条件。项目开工仪式宣告工程正式开工建设。说了这么多，SG07标段在哪里？以区界为分界点，向北至黄陂立交处为SG07标段，向南至科学大道/大观中路(路口)为SG08标段（果然各扫门前雪，只见黄埔的自媒体介绍SG07标段，绝口不提SG08标段）。从其他自媒体发出来的效果图上看，天鹿湖立交和黄陂立交的设计图有所欠缺，与之相会的广河高速以及广汕公路的部分方向并不能直接与机场二高互通。作为后期建设的高速路线，如果不能很好接驳、利用既有的道路资源，实属设计上的严重缺陷。实际建设方案是否如效果图设计方案一样小编后续跟进。上图中最后一张为黄村互通立交，也就是机场二高的终点。机场第二高速公路南段工程SG10合同段，位于广州市天河区城区，桥梁线路长、施工环境复杂、场地受限、跨高施工点多、征拆难度大、环保要求高。项目历经近2年的准备，先后对总体设计方案进行7次优化，最终确定黄村枢纽互通立交按全功能互通立交进行方案设计。项目包括主线和黄村枢纽互通立交两部分，共计12条匝道，其主线全长94.975米，匝道桥共长4520.295米，其中含特大桥1座、大桥8座、中桥1座。从最初的招标文件来看，终点的新塘枢纽互通立交应该是优化改成了黄村枢纽互通立交（或者两者指的是同一事物，只是名称上的不同而已），原先设计的10条匝道也改为12条匝道，意味着现有道路资源得到更好的利用。（小编无能为力，只找到2019年优化版本之一的效果图，反过来看更贴合现实的方位）2机场第二高速对黄埔的交通意义建成之后，机场二高直接接入了环城高速和广深高速，最明显的就是多了一条通往机场的高速路。要知道，现在去机场无非两条高速路，走环城高速到岑村立交转华南快速，或者沿着环城高速一直走在广园路上端转入机场高速。但是华快跑不快，以及北环早午都是飘红的状态，多一条通往机场的高速路对于生活在黄村附近，乃至整个天河东区域和科学城南部的人，那不仅仅是出行路线多了一种选择，对房价的刺激也都是喜闻乐见的。小编想起去年到过增城的新新大道北段的几个楼盘溜达过，无不把增天高速当作交通上最大的亮点拿出来吹嘘——半小时到天河，对于黄村的人来说，你的起点可是别人奋斗的终点。当然，机场二高也不单单是为天河区的人服务，现在交通四通发达，你中有我，我中有你。沿途经过的几个区同样可以为自己宣传——南通天河，北达机场。黄埔区因为历史上长期属于郊区，城市规划与建设上，交通系统先天不足，最大的问题就是缺乏直达广州核心城区的交通干道，尤其是缺乏快速干道及直达珠江新城的地铁。经过多年奋斗，黄埔区已经成为广州市举足轻重的经济大区和强区，多项经济指标已经排名全市第一，城市化进程也大大加快，进入起飞阶段。但是，黄埔区的交通系统与其经济地位严重不对称，急需有较大突破。而临近科学城的天河区的东北区域，近年来也加大了投资建设智慧城的力度，对于交通系统的升级也同样具有迫切需求。机场第二高速原本主要是为了解决机场高速交通饱和问题和天河区出行的交通压力兴建的，但我们以预定目标去做一件事的同时，常常能够收获意料不到的多重好处。目前，从海珠区经天河区进入黄埔区，能够选择的路也不多，走环城高速转大观路再转黄埔区的主干道，或者走科韵路转华观路再转大观路或科学大道，这两条主要的路线早高峰的拥堵情况足以颠覆人生观。大观路由北向南，起于与广汕公路交汇处，经过大观路/科学大道（路口），这两处皆没有立交或隧道可以直接通行，早高峰车龙也是排着长队缓慢通行。此次，机场二高南段在大观路的上方建设高架桥，在黄陂处建设互通立交（大观北路与广汕二路交界口，目前建有黄陂立交，但这个立交只有东西交通方向的车辆能够通过立交快速通过，南北方向及南往北左转西的通道仍然必须通过地面交通，车辆拥堵严重，且立交桥路面道路预留空间不足，只有并行两车道，大量转弯与掉头车辆拥堵在桥下，该桥成为堵车黑点之一），在大观路和华观路交汇处建设隧道（东西方向已经有隧道了，南北方向的隧道如何建设，小编有点看不明白），对从海珠区和天河区到黄埔区上班的人来说，无疑可以省去在大观路十字路口堵车的时间，从而大大改善大观路南北的交通。另外，大观路和天鹿南路沿线楼盘也可以随着机场二高的建设水涨船高，道路资源升级的光别人沾得，吾辈亦沾得！因此，机场第二高速这条道路的兴建，不仅仅能够为天河东部及黄埔区开通一条直达机场的高速公路，并且可以全面改善两区交界处的交通状况，构建全新的立体交通系统，对于两区的交通系统的优化升级，具有重大意义。资深楼市公众号推介广州向东，黄埔崛起，科学与知识致胜的时代，科学城、知识城和数字经济开发区是智者的选择。黄埔房地产以资深视角，专业解读，让你决胜置业！长按二维码关注三十年房产从业者资深房产解读指南黄埔房地产精彩文章推荐1热点聚焦✪

最近解读了黄埔的不少工业区，粉丝们对这些工厂区后续发展的观点，大多都是想让工厂搬迁，小编不禁心生疑问：“黄埔区把工厂都清退真的是好事吗？”长期以来，老黄埔和萝岗给广州人的直观印象是郊外的工业区，黄埔港、开发区西区、云埔工业区、永和开发区……工厂无处不在，即便是紧挨着区府的科学城和香雪，都有一些工厂夹杂在住宅小区间。（香雪航拍，来源/720yun，摄/Jack）如今，黄埔区加快建设宜业宜居的科创新城，经济发展与城市居住之间矛盾的解决也该谋求新的出路了。目前，主流的产业升级理念有去工厂化和再工业化，这两种思路到底谁更适合黄埔呢？今天我们就来捋一捋。01高呼去工厂化：产业与居住的矛盾在小编解读黄埔东南角、永和的时候，这些地方刚好发生了一些工业规划调整，比如南岗的广汽本田将要扩建、永和的翟洞产业园详细规划公示。很多街坊对此持反对态度：“不关停搬迁就算了，怎么还扩建！”（广汽本田扩建范围图，图源/官方环评资料）黄埔的早期发展是“以产兴城”，毕竟在广州城市化“由西向东”的进程中，郊外想要获得提前发展的机会，工业化无疑是一个相对速度快、可行性高的选择。所以，以前的萝岗、开发区大规模引进工业型企业，而港区老黄埔更是建有石化、广本等重工业项目。大面积的工厂混杂着郊外村、住宿区和基础配套，既谈不上良好的城市面貌，也没有多少商品房，整体人口密度偏低。随着广州东进脚步踏来，黄埔开始成为广州“下一个十年”，大批旧改的推进、大量商品房的面市让黄埔的常住人口急剧增长，城市居民与工厂之间的矛盾也越发突出。工业虽然对经济发展极具拉力，但是副作用也很大，那就是环境污染风险，比如工厂偷排和相关的货车噪音、灰尘影响。（图源/微信搜一搜）不管是老黄埔和西区，还是云埔、永和甚至科学城，都或多或少发生过工厂违规污染环境的事件。去年，黄埔有近百家企业被列入《2020年广州市重点排污单位名录》，虽说列入者不一定就是偷排户，但名录所传达出的环境风险，已足以让“去工厂化”在街坊间呼声高起了。去工厂化，简单来说就是高能耗、高污染工厂的关停、搬迁，腾笼换鸟以提高城市宜居程度，比如萝岗附近将要搬离的创维工厂。科学城的环境和工厂问题在之前也解读过：《科学城的环境博弈，区府及周边居住区该去工厂化？》（科学城创维工厂大门，图源/萝岗建设）黄埔的其他工业区同样有清退工厂的案例，比如永和洛科威的迁移、云埔宏仁厂房的拆除……产城居无需混合，部分企业环保自觉性太差，导致相关的环境整治效果过低，污染问题频出，长此以往周边的街坊自然会失去耐心，纷纷要求工厂关停、搬迁。（云埔宏仁厂房被拆现场，图源/萝岗建设）但是，经济建设的主导者终究是政府，官方也得综合考量区域工业总量对GDP、税收、就业岗位等的影响，贸然地大量关停、搬迁工厂势必会使黄埔的产业发展速度大打折扣。并且，产业升级绝不能一刀切，重点是无污染化，而不是全部简单粗暴地关停、搬迁。所以说，黄埔区大规模地清退工厂基本是不可能的。在这种大背景下，再工业化这一折衷的理念也就应运而生了。02再工业化：工厂智能化、去污化改造说是应运而生，但再工业化其实并不新鲜，最早源于上世纪的欧美，主要是针对德国鲁尔、法国洛林、日本九州等重工业基地改造提出的理念。2009年以来，美国也在秉行“再工业化战略”，但强调的是其国内实体经济（制造业）的复苏，与“去工业化”颇有相反意味，典型的例证就是引入富士康，尽管投产进度如龟速。（富士康美国工厂，图源/中国经济报）言归正传，国内关于再工业化的定义，一般是指制造业企业的就地转型改造，强调现代技术创新、业态和产能更新，达到产业结构的“深度调整”，说到底就是工厂的智能化、去污化改造，更像是回归上世纪的最初含义。目前，黄埔区对几个工业区的改造方案就类似于再工业化，像科学城扩容方案里的永和智能制造组团、云埔东区智能制造组团、大沙研发办公和智能制造组团，而穗港智造合作区更是直接以再工业化为改造方针。（科学城扩容产业组团布局图，图源/官方资料）其实，南岗广本扩建在科学城的扩容规划里早已有迹可循，就在云埔东区智能制造组团的西南角上，刚好靠近笔村（富力新城）、严田村一带。同时，各大组团的产业都与原本就有的项目对应，像大沙地的广石化对应精细化工、广本总部对应汽车及零部件，南岗广本也是对应汽车及零部件。本次南岗广本扩建遭到周边居民反对，尤其是富力新城的业主，还专门到楼盘售楼部组织了一场维权：《富力新城业主到售楼部维权，原因竟是这个！》。虽然扩建的生产线恰也是之前规划的新能源汽车项目，并且环评达标，但汽车制造本就是容易产生“三废”的行业，比如冲压车间和合成树脂注塑、涂装等工序，也难怪街坊们如此担心和反对了。（富力新城业主到售楼部维权，图源/业主供图）所以说，再工业化要远比直接清退工厂难得多。一方面，科技创新不可能一蹴而就，工业智造的技术攻关难度大、周期长，成果难有保证，甚至还会有反弹；另一方面，在这漫长的过程中可能还有来着民间的压力、阻力，涉及项目落户、扩建等消息都时刻受到密切关注，产业发展与人居环境的持续博弈在所难免。03去工厂化和再工业化并不冲突？简单来说，去工厂化是腾笼换鸟，把工业用地转换成其他性质用地；而再工业化则是保留工厂，但谋求智能化、去污化的深度改造。但是，这两者其实并不冲突，都是黄埔区打造科创新城、实现产业升级的手段，关键是具体到某个项目时采用哪种手段。首先，要坚持“能改则改，该去则去”的原则，毕竟不是所有工厂都有基础、有能力实现改造。黄埔区多重工业，诸如广石化等项目作为税收大户，短期内确实轻易动不得，毕竟对GDP、财政影响太大，只能先做去污化改造；而且，官方规划也是要求其向安全绿色生产的方向发展，这也说明了短期内广石化不会搬迁。（近期官方关于广石化改造升级的环评公示，图源/官方网站）但是，也并非所有项目都有广石化那样的影响力，个别工厂环保意识薄弱、改造意愿低或缺乏技术攻关能力，频频因污染问题遭到投诉，这些屡不改进的工厂就必须清退。比如之前经常被常春藤业主投诉的洛科威工厂，就已于去年1月签署搬迁协议，预计24个月后（大概2021年底）搬离。不过，在此期间仍然有业主投诉洛科威，有点尴尬。（图源/领导留言板）第二，积极实行“产研分离”政策，促使企业将工厂迁往郊外或纯粹的工业园区，居住区周边只保留总部、科研实验室。比如创维工厂就是采用“产研分离”的操作，企业将其创维华南总部和研发中心留在科学城，智能生产基地则落址知识城新能源新材料价值创新园。（创维产业基地选址知识城，图源/官方资料）当然，迁往郊外或工业园的工厂也必须符合各种环境保护条例，否则就白迁了。郊外土地资源比较充足，而纯粹的工业园可像上述第一点所说的，通过清退不合规工厂回收用地，重新引入绿色环保的工厂或其他业态，比如被拆的云埔宏仁地块就被规划为集文化娱乐、商务商业、总部基地、产业孵化于一体的新功能区。第三，制定环保违规次数红线，严查工厂排放活动，比如当工厂违规达到3次时，视污染严重程度，处以削减生产线甚至关停、清退等处罚。从以往情况来看，工厂造成污染所受到的处罚大多只是罚款，但客观来讲一次罚款对那些利润高的工厂来说犹如九牛一毛，警示效果有限，个别工厂甚至会再次铤而走险。（图源/黄骅法院）为此，一方面要严查访环保违规，从源头杜绝偷排乱放事件的发生；另一方面，对经发现的违规企业加大处罚力度，像上述的以违规次数红线为标准，细化罚款、削减产能、关停等对策；未能溯源的污染事件也可平摊追责周边相关工厂，或曾有违规记录的企业。总之，无论是去工厂化还是再工业化，都是为了协调产城居矛盾所采用的手段，并且两者在某些具体举措上也是重合的，如果高效实施这些具体举措才是最重要的。黄埔的城市化建设很难一帆风顺，各种矛盾都要花费大量时间、资源去解决，所以需要各方保持耐心，脚踏实地做好每项工作。以上只是小编个人想法，欢迎街坊们留言说出自己的观点！往期精彩文章推荐1楼盘解读✪