房价3000一平不是梦
我说的是大城市，不是农村和县城。你可能觉得我疯了，简直是白日做梦。可是假如你想想，30年前一部大哥大3万元，现在你去买一部老年机或者学生机，性能超过大哥大，售价200；当时一台黑白电视机，要花掉几个月的工资，现在你一个月工资可以买好几台电视，还是液晶屏的。你会不会觉得，这其实不是做梦？只要不搞计划控制那种大规模破坏，财产权有保障，资本是一直在积累的，资本积累意味着技术进步，几何式提高产出、降低生产成本、降低价格，而且意味着劳动者的收入也在几何式增长。价格低了，收入高了，生活水平就几何式提升了。市场经济能够创造来的东西，本来就是超乎想象的；技术能进步到什么程度，从来不是规划出来的，从来是无法预测的。也就是说，如果没有各种管制和干预因素的叠加，其他条件不变，各种商品的价格都是下降的。房子就是一种商品，没有什么特殊的。但是大城市房价为什么却一直在暴涨呢？首先当然是城市化进程，房子的需求旺盛。城市化进程的启动和加快，是改革开放对人的解放的重要成果。人们不再被锁死在土地上；不再是没有介绍信连村子都出不了，到了城市就会被当作盲流抓起来收容遣送；不再是没有商品粮户口就没有粮票，即使到了城市都会饿死。由此，劳动力的自由流动成为可能，向报酬更高的城市转移，既解决了城市发展需要大量劳动力的问题，又使得亿万人民生活得到了极大改善，从此由农民变成是市民阶层。城市是文明的象征，意味着精细的分工、频繁的交换、生产的规模效应以及便捷高质量的生活。城市也意味着个性化和自由，一个人可以摆脱农村那种在别人眼光和指指戳戳下生活的束缚，完全依靠个人努力、依托于市场机制，就可以活得很好；再小众的需求，由于城市人口足够多，因此都会有供给。城市有远高于农村的资本量，因此意味着更多的产业、更多的企业、更多的工作机会，以及更高的收入。那些对城市污名化、只看到城市缺点的人，无法否认，人们会用脚投票，会做出权衡取舍。他们叽叽歪歪，没见几个人离开“冰冷的城市、令人厌恶的城市”而回到农村。说城市承载力有限、中国的城市人口太多的人，是计划经济的静态思维，似乎水、电、交通都是给定的数字；他们也忽视了价格机制对城市人口的自动调节机制。如果人们忍受不了城市的拥堵和污染，付出的代价超过收益，他们自然会离开。之所以没有离开而还在增长，就是因为他们还是觉得城市生活质量更高，收益超过成本。城市的承载力，从来没有达到过极限。上海人口2500万，不是太多了，而是太少了。东京都市圈人口3700万，占全日本1.2亿人的31%；巴黎都会区人口1300万，占法国人口6700万的近20%。上海哪里人多了？全世界的人口，都集中在经济发达的地区和大城市中。美国面积和中国差不多大，但是人口基本集中在新英格兰、五大湖、弗罗里达半岛、德克萨斯以及西海岸的洛杉矶都会区。美国州与州之间的移民是自由的，这才是正常的趋势。人口向大城市聚集，这是推高房价的唯一的市场因素、自然因素，剩下的，就都是人为因素。第二就是管制和干预。对房地产的各种调控，各种建筑标准、环保标准、劳动标准，无一例外，都急剧加大了建筑成本，打击了房地产的供给，导致房价上涨。这些都略过不表。最重要的是土地供应限制。土地对于房子，是绝对的专用财货、互补要素，没有土地，房子当然盖不成，供给就受影响。耕地红线、土地用途限制、集体土地难以入市，结果都是打击供给，推高房价。到任何城市的周边看看，都存在着大片大片的农田和未利用的土地。中外都不例外。托马斯·索维尔在《房地产的繁荣和萧条》中，考察了美国各大城市的房价。在旧金山湾区，一幢普通房屋售价超过全美平均房价的3倍，在旧金山地区售价过百万的房子，在休斯顿和达拉斯，售价仅15.5万美元。这其中固然有其他因素，但是最重要的就是，加利福尼亚州从1970年代开始实行了严格限制土地用途的法律，这些法律都以保护空地、保护耕地、保护环境、历史遗迹保护以及其他悦耳的政治化的口号。然而全美开发土地面积不到国土面积的10%，森林覆盖面积超过城市和乡镇面积6倍。托马斯·索维尔说：对于政治决策来说，民意重于事实，煽动胜于事实。香港居然有那么多绿地。环保组织整天乱吠，要保留郊野公园和湿地，占到了香港总面积的44%；填海造地也无法推进，说是要“保护海洋生物”，这些团体宁愿让人住在逼仄的“棺材房”里，也不能开发楼盘。当人都活不好的时候，要那么多绿地干什么？香港这样背靠深圳的风水宝地，要不是这些环保分子作妖，人口哪里是700万？3000万还差不多！上海这样的地方，耕地面积为3150.79平方公里，占全市土地总面积的39.65％。实在是想不通，上海要耕地干什么？在上海种粮食，简直是暴殄天物，把地盖成写字楼和住宅卖了或者收房租不香吗？那这样算下来，在上海种地，一斤小麦和水稻，要卖到天价才划算，到底算不算机会成本？再说了，留那些耕地，难道就够2500万上海人吃了？开什么国际玩笑！第三才是大杀器：货币扩张。前面说了，如果不是外在的干预因素，正常的市场进程下，商品价格只会越来越低。那为什么我们却感到物价一直在上涨呢？长时期、大范围的物价上涨，唯一的原因就是货币扩张。这就好比一场货币扩张与生产力增长的赛跑。生产力提高了，物价下降了，但是货币扩张了，钱不值钱了，把下降的那些给抵消掉了。也就是说，生产力提高与货币扩张，对于价格起到的是相反的作用。由此你可以想见：40年改革开放，资本积累极其雄厚，生产力发展速度极快，怎么大部分物价还上涨了？因为货币扩张的速度快得超乎想象，生产力进步如此之快，居然都赶不上货币扩张的速度。也可以反方向想一想：手机、电视、互联网服务，居然一直在降价，这就意味着这些行业的技术进步速度要多快，才填上了货币扩张这个窟窿，造福了亿万人啊。要不是他们吸引大量资本、几何式的技术创新，以货币扩张的速度衡量，一台电视可不得卖10万？对于房地产行业，更是如此。城市房地产由于人口流动和干预因素，本来就供需矛盾突出，房地产又是较早拿到银行新增信贷的行业之一，于是房价就必然大涨，而且带动整个产业链的价格上涨。这时，人们就不仅把房子单纯当作居住用途，而是为了跑赢通胀，保住自己的储蓄，把房地产作为一种投资资产。也就是说，人们不想要手里的钱了，想要实物。人都希望钱越多越好，但是那叫需要，不叫需求。人对货币的需求，并不是无限的。你愿意持有多少货币，就是你的货币需求。当人们有通胀预期，就会减少货币需求，因为更多的货币留在手上就是在赔钱。所以要将货币换成能够保值的资产，房地产就是这种保值资产。法币时代，你的钱本质上并不是你的钱，只看人家想把货币扩张到什么程度。病根找到了，治病就容易了。只要放开土地用途限制，或者折中一下，采用东西部用地指标调剂或者购买，问题就能解决一大半。陆铭在《大国大城》里曾经算了一个账，只要将上海目前的耕地中的一半转为建设用地，每平方公里按5000人算，就可以容纳500万人口（数据和前面有一定出入），按照最保守的估计，可以产生5700亿元土地出让收入，这些人每年至少创造产出1500亿元、税收420亿元。这是既有利于民众，又有利于政府的事情啊。不要忘了，他算得实在是太过静态和保守了，不说别的，上海的人口密度，何止5000人/平方公里？上海中心城区的人口密度为每平方公里23092人！换句话说，城市扩容的潜力还大得很，上海容纳5000万人不是问题。别担心城市承载这个伪问题，交给市场和人的自由选择就可以了。真的要论土地的承载能力，西部地区的土地承载能力才更低，越是经济欠发达地区，单位土地上养活的人口就越少。原始社会，一两个人需要一平方公里，才能维持基本生活，就是这个道理。因此产出太低。货币扩张，尽可能地降低速度。房价就会降下来。但是我们知道，指望人能克制印钞的冲动，是不现实的。那么只要扩张得不要太过分，以中国目前的资本积累和技术水平，以及中国人的勤劳，只要生产力跑赢货币扩张，房价相对于收入，就是下降的。不要低估以上因素的降房价潜力。到那时，城市市中心的房价，可能还是会居高不下，因为那是极端稀缺的资源，但是市郊的房产，三千五千一平米，绝对不是梦。不要忘了，市郊慢慢就会变成中心。人是最大的资源。是人在创造财富，城市人越多，越能打造出各种产业；人越多，分工就越精细、交换就越频繁，生产力水平就越高。让人口自由流动，进入大城市，就业和增收问题解决了，还解决了留守老人和儿童等问题。让私人资本进入城市教育和医疗行业，解除进城人员的后顾之忧，让他们安心在城市置业创业。城市土地得到充分利用，人口聚集效应不断显现，让该发展城市的地方发展城市，该种粮食的地方种粮食，各自发挥比较优势，实现总产出的最大化。货币少发一点，人民币就会成为硬通货，以中国的经济实力和国际影响力，取代美元成为国际货币不是梦，这不是很多人的梦想吗？这绝对是利国利民的大好事，是一个不用政府投资和出力，就能够拉动经济、改善民生的新的增长点。我们要振兴乡村，但是更要振兴城市。实际上，振兴乡村最好的办法，就是振兴城市。乡村人口少了，报酬率就发挥作用了，在乡村的人收入就提高了，进城的人收入也同步提高了，二者之间还会自动调节达成平衡。别听温铁军那个老鬼胡说。关注【漫天霹雳】，两个号都会更新：
2022年10月7日