恒大将集团总部搬至深圳后，在恒大集团新址搞了一个饭局。这个饭局邀请了万科的郁亮、融创的孙宏斌、碧桂园的杨国强、外加恒大许家印。据说“组织”这个饭局有两层目的：一来是恒大集团乔迁新居，友人共贺；二来是民营房企走入巅峰时代，可喜可贺。是啊，房地产行业的龙头房企由曾经的万、保、金、招变成了恒、万、碧、融，民营房企最辉煌的时刻就是彼时了。只是再度回首“早已物是人非事事休”，唏嘘不已！01昨日之事，今日犹新。还记得2022年11月28日发生了什么吗？11月28日，证监会颁布了5项措施，其中——恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；房企上市自2010年起被搁置，2016年明令禁止，时隔12年再次被特赦允许了！只是时间拉回现在，恒大等房企“壮志未酬身先死“，剩下的只有唏嘘与无奈；佳兆业等房企“折戟沉沙铁未销”，剩下的只有萧瑟与悲凉。房企上市特赦的背景，是一曲时代的悲歌。在这曲时代悲歌之下，我曾经以为，曾经天真地以为：重启房企上市，或许万达会是个例外！毕竟，万达等这一刻，足足等了6年.本以为2023年，也就是万达期盼的第7个年头，万达联手珠海国资委成立‘万达商管轻资产公司’，冲击香港IPO筹谋上市，可是………从目前的情况看，万达第三次冲击上市怕是要再次失败了。万达第三次递交的招股书将于4月26日失效，也就意味着5月上市的可能性为零。文章看到这里，大家会疑惑：万达轻资产上市，为什么这么难？来~先看看万达商管2022年业绩快报。万达2022年业绩快报显示——万达商管实现收入553.1亿元，完成年计划的99.6%，同比增长7.4%；租金收入508.5亿元，同比增长8%；商铺出租率达98.7%；租金收缴率100%；开业55个万达广场，完成年计划的100%。单看数据，万达轻资产的运营能力，简直好得一塌糊涂！但是——有商办类产品运营经验的房企都知道，商铺出租率98.7%，租金收缴率100%，这属于“奇迹”。关于万达商管’轻资产‘的经营数据，有两个情况可以侧面解释万达数据“奇迹”背后的逻辑。首先，万达离职员工自爆“万达业绩造假”。造假包括了空铺+短租造假、商户销售业绩造假、工程报修造假、直播造假、客流造假等等。其次，监管层面对万达的资金实力提出了疑问。3月21日，证监会发布《关于大连万达商业管理集团股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函》。问询函涉及珠海万达商管的上市进程和短期偿债压力。同时，证监会还询问了万达上市对赌协议。即——珠海万达商管不能在2023年底前成功上市，万达需要对上市前投资人支付约300亿元的股权回购款。说白了，如果上市失败，万达要给前期Pre-IPO轮投资人300亿的。按照相关规定，如果万达收到问询函3个月内，不能提交书面回复意见及电子文档，证监会将终止审查决定，那么，万达商管之前申请的60亿规模的发债将宣告失败。由此可见，为了上市，为了对赌协议，万达商管在倒逼着经营数据出现“奇迹”。但我们都清楚，成人世界的数据奇迹到底是什么。随着万达冲击IPO受阻，业绩造假甚嚣尘上，万达的美元债开始持续大跌。据悉，2024年1月到期的美债已经跌至70美分，2025年1月到期的美债跌至62美分，这跌幅已经进入美债不良区间了。现在的万达，最大的问题是什么？是缺钱！缺到什么程度呢？在2023年2月份，万达借了两笔11%的高息美债。试问，万达商管“轻资产运营'赚取的租金，几年一递增才能覆盖11%的美债高息啊？这利息换到咱们民间，夸张一点就叫：高利贷了！02屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风”如果说万达商管IPO受阻仅仅是一个开始，如果说万达缺钱仅仅是一时之困，那么，万达被强制执行则让万达的不堪“摆“到了台面上。本月初，万达地产集团有限公司被上海市第二中级人民法院两次列为失信被执行人。相关案件分别被强制执行8.41亿、2.46亿，合计被强制执行超10亿。除此以外，2023年3月份，大连万达商业管理集团股份有限公司及其子公司东莞东城万达广场投资有限公司也新增了一则被执行人信息，执行标的56万余元，执行法院为东莞市第一人民法院。更糟糕的是：万达触发美债违约。因为万达冲击IPO受阻，导致三笔总计13亿美元的离岸定期贷款触发违约风险。虽然万达与银团达成一致，将这13亿美元折合90亿元人民币的境外贷款延期至2023年11月30日，但也从另外一个维度说明了万达的现状：万达，已处于危机边缘。与此同时，各种消息飞出，包括：万达商管子公司，将延长在岸信托融资；万达要卖给华润，且已内部通气.........不仅如此，万达已有项目处于停工状态——大冶市万达广场建设项目由于资金周转问题暂时处于停工状态，目前该项目正在融资。武汉万达文旅城因资金问题停工，在地方政府协调下于4月15日全面复工。........从万达目前的情况看，不管万达到2023年12月前能否涅槃重生上市成功，万达的现状都不乐观。对于万达而言，2023年就是万达的生死之年。03无论万达商管’轻资产‘上市能否成功，对于大型房企而言都是一次“探路”。作为中国最早的战略转型房企，万达已经没有一平米住宅，也就是说，万达已经没有重资产项目了。万达现在主要的盈利来源就是写字楼、商场、酒店等轻资产物业的租金收入。而且，万达是全国第一家以'轻资产'运营为目标战略转型后，冲击ipo的拟上市房企。在万达转型轻资产运营后，万科、龙湖等房企也涉猎“轻资产运营”。其中，万科的泊寓、龙湖的冠寓是以租赁型公寓为运营模式，万科的印力集团、龙湖的天阶商业都是租赁型商业。说到底，万科、龙湖的轻资产盈利模式和万达商管一样，是以租金收益为盈利来源的。如果万达轻资产上市失败，对其他战略转型的房企而言，大量资金投入的“轻资产转型战略'很可能重蹈覆辙。万达轻资产IPO失败，也意味着——中国房企轻资产转型之路，其实是一条死路！好了，今天的文章就写这些吧！天下大势，浩浩汤汤，顺之者昌，逆之者亡。老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！原创不易