不知道大家有没有发现——楼市有热度的时候，深圳业主比买家更嗨上周，房地产中介协会的数据显示，深圳最新的二手在售房源数量已经达到了4.7万，相比一月初的时候多了1.3万。

我这两天接到一个刚准备上我课的学员朋友一个问题。李老师，好纠结，预算1100万，南山只能买小三房，观澜可以买一套别墅（叠拼），该怎么选？我深吸了一口气，怎么会这么想呢？她说，我自己觉得南山挺好的，观澜别墅位置很偏，没有地铁，出行就是开车，打车都是40分钟起步，也没有好学校，周围都是工厂，再开10分钟就是东莞。但是这个房子是买给下一代的，家里人都建议买别墅，住的宽敞，小区素质高，都是老板之类的，以后好找对象。我说，最简单一个问题，既然再开10分钟就是东莞，你为什么不去东莞买呢？更便宜更大啊。以上这个问题太典型了，就是我们买房非常容易踩的坑。1.面积大的远郊别墅换上一身花衣服就认不出来了。2.买房不是买大米，并不是同样的价钱买的越大就越好。3.再重复一次，买房最重要的就是地段、地段、还是地段。现在大家买房都知道要买深圳，那深圳到底应该怎么买我把大家问的最多的问题大致可以分成几类：1、没钱。好，这类我就不说了，你应该先去赚钱，灵活的运用自己手里的资金。2、有钱，但不多。就是想买，又怕买错，说自己是刚需，实际上只是自我安慰的遮羞布。到底买哪住得好，还涨的快？3、有钱，但怕买错，尤其怕涨幅不达预期都说选择优质的固定资产抵御通胀，就怕买到的真的固定住了卖不出去的固定资产，永远失去了流通性。所以今天和大家聊几个，深圳买房必须要注意的生死线，超过这条线就非常危险了。可能很多会打破你现有的认知，但大家务必重视起来，因为买错房子的代价，是让你被迫失去了未来置换更好房产的资格。各位不管是要买房的还是卖房，亦或者是置换改善的，都可以先来扫码问一下我，我可以免费为你提供一些解题的思路，至少确保自己的决定不会让自己后悔。有些风景真的很美，但真的不值钱深圳还是有很多非常优美的风景的地方，比如盐田大鹏的海。在大鹏，2021年3月份开的诺德阅山海，推出454套住宅，均价高达5.8万/㎡，纯正一线海景房，景色确实是没话说。一年过去了仅卖掉6套，这6套房子不知道够不够开发商一年的运营和销售费用。别说什么高端什么海景资源，地段没有选对一样都是白搭。景观稀缺吗？当然稀缺。再比如龙华观澜。那的高尔夫是全中国唯一七十二洞高尔夫球场，是亚洲第一大高尔夫球场。全中国独一份，那能不稀缺吗结果成也因为体量大，败也因为体量大。项目太大了，观澜湖一部分在深圳，一部分在东莞，新房时东莞的房子接近深圳的价格，到了二手房，升值肯定是明显落后深圳。最后再说一句，到现在2023年了，一个小区到现在都还没有地铁配套，只能说明这个地段欠佳，不被深圳偏爱，建议谨慎。郊区的诗和远方很多人都有个梦想，希望有个院子种种草，浇浇花，希望有个天台，看看星空和月亮。所以，就会冒失的去远郊买个别墅，结果生活里只有诗和远方了，吃喝拉撒都成问题。中国人骨子里喜欢的其实是闹中取静，而不是真正的偏远寂静。中国人真正追求的是市区里的诗和远方，而不是郊区的生活苟且。如果市中心给你一栋有天有地的花园洋房，谁还会去郊区装文艺。中国人买房最重要的考量因素就是配套。啥是配套，配套就是沾尽这个城市最大的利好，教育、医疗、商业、就业、人文等等。所以，千万别骗自己去郊区追求宁静，其实只是买不起市区大房而已。永远让你的房子保持15岁有些粉丝问过，罗湖一些老房子带的学区还不错，现在要不要卖？我就一句话，抓紧卖。罗湖有非常多的老房子，拆又不好拆，涨又涨不动，时间越长，越容易砸手里。特别是2000年以前的塔楼坚决不能碰。即使有很好的学区，学区你用完就抓紧出掉，不要墨迹。在深圳的二手房市场中，5年房龄相当于新房，10年房龄是市场的主流。20年以内的需要看后期维护和当初房子的质量，房龄超过20年一般不要碰。最优的做法应该是：新房15年换一次房，二手房10年换一次房。保证你手里资产具有流动性，最好让自己名下房产的房龄保持15岁以内的妙龄！豪宅与普宅同样预算段，投资首选市区普宅，而绝不要买郊区豪宅。郊区的豪宅依靠大品牌和精装修溢价早在开盘时就已完成，今后必定跑输大盘。而市区地段好的普通住宅，以后增值空间巨大。增值的是土地而不是房子，品牌和装修只能跌价而不会涨价。预算少，就买豪宅板块的普通住房，买有规划概念板块的住房。房产升值潜力是板块价值决定的，能涨多少才是楼盘品质决定的。美联物业全国研究中心做了一项关于深圳购房者的调查报告。结果显示，58.7%的受访者表示购房的目的是改善、换房需求。接近60％的置换改善，说明了在一线城市一步到位基本上是不可能。所以，在预算有限的情况下，你买房企图追求一步到位的想法是极端错误的。先上车比选车更重要。选择升值空间大，生活便利的房子作为过渡，远远比你抱有一步到位的幻想更加的科学。你买得起的，肯定不是最好的我发现有些人明明很想买房，是真的能挑刺挑到最后买不成房子。因为在脑子里已经把最完美的房子勾勒出来了，然后按照这个标准去找。选风水、选小区、选楼层、选朝向、选装修，要地段、要学区、要交通、要环境、要房龄，其中任何一项达不到自己的标准就不买。拜托，啥都符合的房子看看自己钱包合不合适？结果两年一过，物是人非，曾经可以买100平的钱，只够买老破小。买套完美的房子住一辈子，这种思想是非常错误的。一线城市的房子金融属性早已大于居住属性，你还在纠结好不好住的时候，别人身价早已翻倍。买房前，一定要按照自己的需求从高到低罗列出房子标准，只要能满足最重要的前3条就完全可以入手了。最后一条，不要误判深圳楼市。要问全国哪个城市调控最严，毫无疑问是深圳。2021年2月8日指导价出台后，房价跌幅已经在20％以上。调控强悍如深圳，现在也绷不住了。先是人才房申购门槛降低，接着单身公寓不限购，后来是深汕合作区取消限购，3月24日竟然发文开始提高首套房公积金贷款额度了。深圳从2020年7月15日开始收紧调控后，到现在时隔2年零8个月，终于开始实质性放松调控了。信号意味也非常明显，一线城市也不是铁板一块，尤其是在小阳春热度开始下降之际。目前现在这样的市场，只要挖到核心板块的好房子，笋盘，不要犹豫马上进场。现在市场上笋盘已经慢慢变少了，但不代表着我们就淘不到笋盘了，只是技术难度更大了，我好不容易挖到的笋盘整理了一份清单，也不会在外面随便提供，真心想了解的朋友扫码来和我私聊吧。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。好文分享城市分析：珠海

今天的文章我们开启一个全新的系列——深圳笋盘盘点和评析我们会选取几个比较有代表性的二手笋盘，展示房源的具体信息并分析优劣，希望能给大家买房带来一些帮助。大家如果觉得这个笋盘盘点不错，想要我们继续把这个系列延续下去，那就记得在文末给我们点个赞，文章中能展示的笋盘有限，想了解各个区更多最新的笋盘，我最近整理了深圳最新的笋盘资料包，想要的朋友可以扫码领取。南山南油片区信和自由广场，98平3房，满五年，指导总价813万，业主报价880万，而且还有谈价空间。

最近一段时间，深圳房价又忍不住蹭蹭要涨。房价上涨期，大家肯定很关注一个问题：既然今年深圳的房价要涨，那哪些板块会涨得最猛呢？我觉得要回答这个问题，只能从过去深圳房价的涨跌中找规律。为此，我们根据中原研究中心的数据，整理了2017-2022年5年时间深圳57个片区的房价涨跌趋势。下面具体给大家找找深圳过去5年涨幅最大和跌幅最大的板块都有哪些规律，给大家今年买房作参考。提醒一下大家，文章中只露出了小部分板块的房价涨跌数据，想要了解所有57个片区过去5年的房价变动，可以扫码添加微信领取完整表格。根据中原研究中心的数据，我们整理了涨幅前10的楼盘，大家看下面这张图。

大家好啊，最近深圳市场热了，资讯也多了不少。过去一周深圳楼市的相关新闻挺多的，今天就来回顾一下过去一周深圳楼市的几件大事。话不多说，直接上菜。回顾之前提醒一下大家，我们最近整理了几份很有用的资料，包括：2023年深圳买房攻略深圳最新笋盘名单深圳涨价楼盘汇总想了解市场的可以扫码加我们领取。网传人才房将放开年龄、深户限制网传深圳出台了最新版的可售人才房新规，新规的变化主要有两条：1、单身年龄限制放宽：从35周岁，放宽到30周岁；2、所有申请人都须深户，更改为，主申请人是深户。也就是说，配偶和子女可以不是深户。不过该网传版本中，对大家关心的贷款记录和认购户型的政策并没有放松。官方也尚未证实政策的真实性。大胡子点评：网传的人才房政策，对人才购买的限制放松了不少，而且针对比较严格的年龄限制和深户限制进行了针对性放松，这肯定会对人才房交易有很大的帮助。去年，深圳人才房的去化数据实际上并不算好，除了光明的九樾广场之外，其他5个人才房项目都没有卖完。深圳很看重人才房的建设和交易，人才房第一年的出售出师不利，也和限制条件太多有一定的关系。虽然能买商品房的人肯定不会看上人才房，但是深圳毕竟还是有很多人尤其是年轻人是够不上商品房价格的，降低门槛让更多人能够有条件去买人才房，人才房才有存在的必要。因此，人才房的购房限制是一定要放开的。不过这一次公布的新政只是网传版本，具体的政策还要等待官方确定。深圳今年第一批住宅用地公布2月23日上午，深圳公布了今年第一批住宅用地。深圳今年第一批次共计有5宗居住用地挂牌出让，用地面积合计10.58公顷，总建筑面积47.48万平方米，宝安、光明、龙岗和坪山皆有土地挂出，龙华、南山则缺席了。深圳市本年度将结合年度供地计划，分批次公布拟出让居住用地项目清单，而本批次清单内地块具体的出让时间并没有公布，只说了将于2023年2月23日至2023年5月23日期间发布出让公告。所以，今年深圳第一次土拍的具体时间，还尚未可知。大胡子点评：今年深圳第一次公布的土拍地块，依然没有什么好地段，沙井、龙岗街道、坪山碧玲、光明，全都是在关外的片区，没有关内核心区的地块，而且就算是关外，这一次公布的地块也是在关外的外围。基本都是又偏又远的位置。实际上这几年深圳土拍的地块都有这个问题，南山、福田和罗湖都只剩下小地块，就算有旧改的大地快，也早已经被大开发商拿下，不需要土拍。土拍地块的限价这一次还没有具体公布，无论如何，在外围区域中，光明和沙井这些地块，未来开发的楼盘都还是很有价值的，大家可以继续关注后续的信息。首付30万楼盘被住建局查处上周震惊深圳楼市的首付30万优惠楼盘信城缙悦城，“优惠促销”仅仅一天后就被叫停。深圳市龙岗区住建局的工作人员表示：“低首付是明令禁止的。送两成首付，相当于私自下调备案价。”而开发商则表示“首付30万”、“开发商送60万”是被渠道部分经纪人错误解读。大胡子点评：30万首付买深圳这件事不仅震惊了整个深圳，最后还上了热搜，闹得确实是非常大。信城缙悦城也不是第一次搞出这种幺蛾子了，去年零首付优惠最后被查处的楼盘，就是信城缙悦城。有传言称是之前买了信城缙悦城的业主因为觉得自己比新买家多给了60万首付不公平，最后举报了该楼盘。所谓开发商与业主之间的矛盾，其实本质上还是业主与新买家之间的冲突，当然，信城缙悦城直接免除掉60万首付，确实也属于私自调整了备案价格，最后被罚也是合乎情理。最近深圳的新盘，收回折扣、收回优惠的确实是越来越多，只剩下少数的新盘现在还有折扣，大家想具体了解哪些楼盘还有折扣，具体优惠多少，可以扫码加微信咨询。深圳史上最大建房计划大幅加码深圳市委、市政府日前宣布进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），保障性租赁住房增加了20万套（间）。增加20万套，相当于在原有基础上增加了37%，可谓是深圳史上最大建房计划上再加码。未来深圳的保障性住房建设还会有很大的发展空间。大胡子点评：深圳是下定决定要把保障房体系做大了，增加20万套的保障性住房，是一个巨额数字，毕竟深圳现在的商品房也才100多万套。而且需要的时间周期也会很长，过去两年深圳的保障房建设速度明显加快，但是想要5年之内建设74万套，难度还是很大的。只能说现在深圳官方有这个目标是好的，但是最后能不能达成是另一回事。另外，现在共有产权房已经公布只能在体系内流转，也就是不能进入商品房市场进行交易，未来整个保障房体系很可能都会是封闭流转的形式，74万套保障房如果最后都是封闭流转，流动性会非常差。而且地块都拿去建设保障房了，留给商品房的土地就会更少，这对商品房价格是一个利好。最近上涨已经有一批二手楼盘的价格已经在上涨了，我整理了一份最近深圳涨价楼盘名单，想知道你想了解的楼盘有没有涨，可以扫码咨询领取。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。好文分享城市分析：珠海

深圳房价要涨了！大家看到这句话先别急，真不是我吹涨，有数据为证。

开篇说个事，本周末我们有个武汉的线下考察团，感兴趣的可以报名参加。因为我知道近期楼市非常火热，很多人都挺焦虑的，但深圳行情没起来，而且上车门槛太高，300万的房子基本也没有什么上涨动能。所以很多人开始寻找其他城市的投资机会，我们全国团队专业做这个事情，如果想跳出深圳做投资的，或者不想现在手头现金贬值，想换个赛道等赚钱之后再杀回深圳的。可以报名参加这次武汉考察团，成本低，而且不必要用自己的名额，不浪费首贷机会。当然，我们对深圳更熟，想置业深圳的，也一样扫码加我微信。买深圳房子会亏钱，早就不是新鲜事了。前几天我看到一份表，里面盘点的是深圳各区2016年成交的单价，以及近期成交的单价，一对比持有时间6年左右，是赚是亏，一目了然。如果想要这个表格的完整版，可以扫码加我微信，我发给你。在这其中，有一个区是最拖垮的，没错，就是龙岗。持有6年，不仅没赚钱，竟然还有20%的亏损。谁说买深圳房子必然涨的？深圳过去造富的神话，我相信大家早有耳闻，什么年涨50%，10年最高550%的涨幅还历历在目。但这个过程中，依然有板块在拖后腿。拿上图的龙岗来看，横岗的跌幅是最高的，跌的最多的就是这个信义御景豪园。这个盘属于横岗地铁站的地铁盘了，最近楼栋到横岗地铁站只要150米。周边医院、商业、学校这样的刚需三件套都是齐全的。横岗地铁站甚至比大运站还要更近核心区，按照刚需外溢的规则，这个板块真不算差。但却跌得最狠，为何？就一个原因：毫无产业概念，还偏。深圳房价上涨逻辑线很清晰：产业（就业中心）、（就业中心）外溢。深圳是个多中心的城市，各区都有就业中心，所以各区中心的房价都很高，都突破10万+。但各区的就业中心，含金量还是有区别的。目前最好的产业依然在南山、福田，其他要么不成熟，要么已经没落。另外还能涨起来的就是就业中心的外溢。比如龙岗的布吉过去靠的是罗湖的外溢，龙华靠福田的外溢，宝安靠南山的外溢。其次价格梯队的形成，还靠各区核心区的外溢。以各区核心为圆点，越远越贵。龙岗的核心区在大运中心靠自己核心区的外溢，依靠就近原因，大运的外溢应该在龙中，而非横岗。而老大哥罗湖早就靠不上了，所以横岗才处在当下这个尴尬的位置。纯刚需板块，出量还大，环境配套、教育配套又比不上核心区，加上产品本身也有bug，还有公寓产品，居住不纯粹，根本卖不上价。其次跌幅比较多，或者是5%左右涨幅的板块，在布吉。这个板块没有意外，布吉（不急）。这个板块有巨量的城中村，就像一张牛皮鲜牢牢扒牢在这，从成本角度根本不好拆。换个板块从0开始发展不好吗？虽然现在布吉也有旧改拆迁计划，但进度太长，注定发展无望了。布吉的万科红三期楼龄次新，百鸽笼地铁站，可惜是个商务公寓，不涨太正常。但布吉的其他住宅，也常年不涨。布吉以前属于罗湖外溢第一站，房子也多为老旧，九几年的楼梯房，00后的房子外立面也老旧得很，周边就更拖垮了。但凡有在布吉买了首套，又龙岗情结的，改善也会往大运、龙中跑，很少同区换房。这也导致布吉多年来都是保持刚需上车的一片净土，购买力有限，又怎么可能上涨呢。除了横岗和布吉，实际上统计的楼盘中，就算不跌，上涨幅度也很有限。大运的盘看起来有个2-30%左右的涨幅，但认真盘一下，根本也不赚。平摊到6年，年均4%左右的涨幅，但6年前房贷利率可能都破5%。这么一算，还亏了。而且我还没仔细算交易中的摩擦成本，和每年的通货膨胀率。要说赚的，那就是这6年你住在里面的租金省下来了。仅此而已。大概算一下，6年时间不超过50%的，基本都亏。其实每个区都要亏钱的盘，但从个数上看，龙岗还是略胜一筹。而这，也给我们提了个醒。龙岗，或许就真的只适合住。前天看到一个海报，如图：群里有人问是哪个盘，最后谜底揭晓，龙岗。这位大哥说了句直击大脑天灵盖的问题——为什么便宜的新盘都在龙岗？在我看来，原因就一个——房产这玩意儿，本质也是商品，商品稀缺的才贵。房子本身是必须依托土地的，土地面积大，供应量就多，房子自然就不稀缺了。龙岗面积占了深圳的40%，每年供应的新盘数量最多。总量上，龙岗的新房是供过于求的，别看每个月新房和二手房都是龙岗成交量最大。但人家供应也最多啊，所以不要只看结果，要看原因。龙岗的市场，会比其他任何区都快的速度进入分化行情。涨的有，但常年不涨的更多。这就意味着你在龙岗是更容易买错房，更容易买到不涨的房子的。所以，但凡你抱着有一点上涨侥幸的，或者以后打算作为置换跳板的，首选千万不要是龙岗。最后，你想知道和2016年相比，全市各区还有哪些盘持有6年还亏的，可以扫码加我微信领这一份表格。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。好文分享城市分析：珠海

最近我经常刷到各种抖音评论，比如：纯刚需，深圳买房真的很难；要不就是呜呼哀哉：深圳的房子，根本买不起；

昨天有张截图在各大社群和中介朋友圈流传这张图堪称是渣男的典范，海王中的楷模——暧昧至极。图片中的红线也给我们圈出来重点1.时间：1月29日，最新出的事情2.人物：深圳市住房和建设局书记3.事件：更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，促进房地产恢复性增长。结合深圳楼市现在这个惨淡的现状，貌似有些动作要发生。你品，你细品。提醒大家一下，开年复工后，我已经把近期收到楼市政策消息整理一下，抓紧开一场闭门直播，比较敏感，感兴趣的朋友扫码添加我微信，开播之前会给你私发链接。事关重要，我先找到了这张截图的报道的原报道细细阅读一遍。报道的标题是：深圳市住建局：全年建设筹集保障性住房18.5万套丨深圳市高质量发展大会说白了，就是开工第一天，深圳搞了一个开工会。大家聚在一起说一下深圳今年怎么发展，什么目标，怎么完成，大家开会研究一下。主要宣布了几个事：1.搞了266个重大项目，宣布开工全市11个区（新区、合作区），同步开工总投资近3300亿元的大项目。这266个项目，房产领域占30个，主要还是以产业领域为主，96个。乍一看房地产领域的项目数量好像平平无奇，仅占11％。但仔细一看，虽然数量少，但投资大啊。房产领域的总投资达到804.6亿元，占总投资的24.4％，仅次于产业领域。2、确立各区的目标比如福田区：聚焦高质量发展

昨晚9点半，副总理在最新的讲话中极具针对性地对房地产发表了最新表态：高层这段话里面有三个重点——1.房地产是国民经济的支柱产业这句话不用多说了吧，没有提及之前一直在说的房住不炒，只说支柱产业的地位，可以细品。2.我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。这句话简单解读就是：现在楼市确实有不小的风险，我们之前已经有措施在解决，接下来还会有动作继续解决楼市的问题。态度很明确了：放心，还有大招、还有底牌、不会见死不救。3.未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。这句话其实也很直接，告诉大家城镇化还在发展阶段，楼市依然有足够的发展空间。给未来一个展望，其实就是给当下从业者的信心。毕竟今年全国房地产开发投资增速一路走低，1-11月的同比增速只有“-9.8%”。市场从未如此低迷，这个时候再不给从业者打点鸡血，可能真的撑不住了。而且从客观情况来看，2022年中国的城镇化率只有64%，距离多数发达国家80%以上的城镇化率还有不小差距，确实还有很大的空间支撑楼市。且不说往后十年，单从明年国内的经济来说，也非常需要刺激楼市来拉动经济和推动城镇化发展。最近疫情有所反复，我相信很多朋友对明年的经济形势会产生很多的疑问。我们这里刚刚好拿到了一份高盛对明年中国经济的展望与预测，里面部分内容比较敏感不好在文章中展示，想要看的朋友，可以扫码添加微信找我们领取。上面的表态，对接下来的深圳楼市会有什么影响呢？我认为最直接的影响在于第二点：我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。这里提到的所谓新举措，很可能就是调整深圳的楼市政策。换句话说，接下来国内房地产救市的大招和底牌，就是深圳。自从2020年的715政策之后，深圳两年半以来从来没有一刻放松过楼市调控。这导致深圳的二手房和新房都越来越难卖，二手房价格砍半卖已经不是新闻。最近深圳都开始号召公务员团购新房了，如果不是开发商实在卖不出去，深圳断然不会出此下策，把自己搞得像一个三四线城市一样。在市场上极度困难的情况下，最近调控似乎也有放开的趋势。深圳的住宅性质单身公寓、单身宿舍如今已经开始不限购了，限购政策松开了一个小口子。比如准备开盘的南山新盘御成府，就是典型的单身公寓产品，我们之前就向项目的销售求证过，买这个楼盘确实不需要名额。这一批单身公寓和单身宿舍放开之后，会释放一部分购房名额，对市场是一个利好。单身公寓确定不限购之后，深圳如今不限购的项目越来越多，我整理了深圳最新的不限购项目名单和具体价格，想要的粉丝可以扫码领取，还可以转发给身边的朋友，让大家看看哪些楼盘不用名额就能买。从单身公寓不限购这一点可以看出来，深圳方面是愿意松政策的，既然上面如今有了最新的表态，那么接下来完全可以期待一波政策松绑。那潜在的放开调整是什么呢？首先是放松限购限贷。限购年限可能会调整，深户三年社保和非深户5年社保，现在来看肯定是过于严格了。如果要释放购买力，适当放开限购政策是优先措施。不过值得一提的是，715政策明年年中就到3年了，到时候肯定也会有一批购买力释放。限贷政策调整空间也很大。如今深圳的政策是认房又认贷，只要在外地有贷款不管结不结清都属于二套范围，这对于当下冷淡的市场来说也太过于严格。我认为深圳执行认房不认贷会更合理一些，因为这可以释放那些在外地尤其是老家有房、但在深圳无房的购买力。而且限贷政策调整之后顺带着也会调整首付比例。把原来的二套7成降5成、首套5成变4成，大家对经济预期不好，愿意拿出来的现金不多，减少首付成本会有很大的刺激作用。第二个调整方向是二手房指导价。针对指导价有两个调整方案，一个是取消，一个是调整指导价。选择调整指导价的话，现在比较尴尬，因为市场成交价格已经非常接近指导价了，如果往上调，那明显和当下市场情况脱离；如果往下调，那就是火上浇油，所以现在往哪调都不好处理。更直接的方法是取消，如果取消指导价，那就是最劲爆的动作，彻底放开了楼市贷款端的限制，市场很可能会快速回暖，但是市场后续的走向和热度都不好控制，风险会比较大。我个人认为接下来调整限购限贷以及首付比例是比较可行的做法，指导价大概率会有太多的的调整。政策面的调整，我们拭目以待就好了。但对关注深圳市场、想要买入深圳的朋友来说，买房的窗口期确实不多了。在深圳这张底牌打出来之前，接下来这一小段时间是一个比较好的抄底机会，如果你对市场不了解，我们最近整理了深圳最新的在售新房名单，大家可以扫码领取看看有哪些选择，里面有部分新盘很有价值而且折扣优惠力度很大，领取名单之后我们会给大家做介绍。-end-我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。更多隐藏级的买房卖房骚操作，想要一对一了解，可以扫码加我微信。好文分享城市分析：珠海

现在，市场到了秋后算账的时候了。最近有些学员的咨询案例，手握不良资产却无法置换而只能困在手里。过去乱买房，总是要付出一点代价的。过去深圳最火爆的投资是什么？买公寓。经历过深圳楼市浮浮沉沉这么几年的朋友，相信不少中介都给你推过公寓。我们学员朋友老张，2015年就砸了200多万，投资了一套龙岗远洋新干线65㎡的复式晶钻公寓。这个项目的公寓有32平的一房，50多平的三房和60多平的五房。复式层高不矮，有4米8，所以二层也不会局促。挑高设计，采光良好，50平能设计出来三个房间，实际使用面积52.3平，使用率高达105%。当时晶钻广场的价格3万出头，32平的一房90多万，50平的三房160万。这个价格即使放在2016年，也便宜到让人吃惊。当年在福田，160万连20多平的单间都买不到，在这里却能买到地铁口三房。这谁看了不心动，当时就豪横的买下65平的5房。这么宽敞不显得局促，简直不敢想象。但最近，由于生意需要资金周转，老吴想将这套公寓出售。然而，门店中介建议他，如果想尽快脱手成交，至少要将挂盘单价调低至3万/㎡，甚至2.5万/㎡以下，不然根本别想卖出去。老张直接懵了。他后来告诉我，当时他的内心活动是：难道是我耳朵不好使，听错了？要是我没听错，那就一定是这中介疯了！深圳一套几百万的房子，5年过去一毛钱赚不到也就算了，居然还要亏本几十万？这上哪听说过？差点把中介打一顿的老吴最后还是冷静了下来。他查了一下贝壳的数据才发现，心更痛得无法呼吸了因为发现中介并没有忽悠自己，同小区的公寓，挂盘价为2.3万-2.5万/㎡的房源，不在少数。看着这一列列的必看好房，老张算了一下：自己必须以低于购买单价8000元/㎡的价格，在5年前原购入价200多万的基础上，亏本50多万跳楼大甩卖，才能尽快甩掉这个烫手的山芋。让本来资金就紧张的老张心情又蒙上了一层灰。这样的亏损，并不是偶然。甚至是，买得越贵，亏得越多。我再举一个例子，福田香蜜湖片区的东海国际公寓，这算是妥妥的豪宅范了吧。简简单单的小酌一杯，看着窗外的景色，阳光明媚，岁月静好。每天睡醒拉开窗帘看到的，眼前是深圳的景色，脚下是深圳的未来。在无边泳池有氧运动30分钟，再叫24小时全天候的管家送上来一份早餐。以及“308米亚洲第一高公寓”、“2016年中国十大超级豪宅”、“2016年亚洲十大超级豪宅”等名声傍身。恕我直言，我能想到的享受生活也不过如此了。但就是这样的房子，却成了典型的投资失败案例。前阵子，东海国际公寓一套203平复式豪华装修公寓，业主急售1300万。相当于比开发商一手价2300万还要低1000万！203平复式户型据悉，由于关注该房源的人较多，业主第二天已经返价到1500万。即便如此，相比于项目开盘价，业主的基本亏损800万+贷款利息+机会成本，综合亏损至少2000万+。这绝不是我的危言耸听。首先最直接的就是，资金直接亏损。2013年开盘总价2300万购买，现在1500万卖，直接亏损800万。其次，贷款利息成本至少6-7%，不过这种豪宅公寓一般多数为全款购买，这点我们暂且不算。但让我觉得最可惜的，是机会成本。2013年的2300万，随便去买1-2套住宅产品，哪怕你不出租，就一直放着。再一般住宅产品至少也翻倍到4600万左右。如果你再有一点眼光，有一些选筹得当的逻辑，那可以翻涨5-6倍比如深圳湾翡翠海岸2013年底开盘均价4.5-5万/平，177平当时总价800万。拿着2300万你都可以直接全款买3套了。目前翡翠海岸的单价已经轻轻松松越上20万+/平的门槛当年买入现在就是坐享5倍以上的收益。然而买了公寓的你，只能割肉1000万，望着高楼大厦流下悔恨的眼泪。经常有很多学员来问，老师，没有名额，又想在深圳投资，公寓能不能买？我统一回复，不能。今天这篇文章，我不想和大家说教，列举公寓的十大罪证。没阳台，不通燃气，层高低，住起来压抑，交易税费高，水电贵，上学难等等等。这些，都不是最重要的。随着公寓的更新迭代，现在的公寓住起来也没有那么不舒服了。而上面我说了这么多，只想告诉大家：无论谁宣传的投资价值，都必须进入二手市场接受检验，才能得到证明。但无数前辈用真金白银不信邪的冲去买公寓的结果往往只有一个，亏钱。真的亏，买得越贵，亏得越多的那种亏。所以便宜的公寓收割穷人，顶级公寓专门宰富豪。在我看来，公寓已经不能划入投资的行列，他应该被奉起来当做消费品，买越贵越享受。然而，绝大部分深圳人眼里，房子不是一个生活必需品，而是一个大额投资品。投资品的特性，就是追涨杀跌，没有最好，只有更好，越涨越买，越跌越不买。大家认定住宅是绩优股，就会一直追涨它，越涨越买；认定公寓是垃圾股，就会越便宜越不买，越不买越便宜。所以为了卖房，卖公寓的人就会突出公寓的居住价值住起来有多好，和住宅根本没区别，还有多么至尊无敌的享受。然而，被排除出投资品的行列，公寓就只剩下了居住属性而居住价值，只和租金挂钩，注定就值不了太多钱。很多没房票，或者手里票子不够的，搞不清楚房子的居住属性和金融属性，懵懵懂懂的就入手了公寓。买了这套公寓给你带来短期归属感和安全感，但长期一定会给你增加更多的烦恼和痛苦。毕竟，没有房票可以等，没钱可以挣。但现在住宅市场都不好卖的局面里，凭啥觉得公寓还能翻身呢？以上，与大家共勉之。可能还有一些人依然不明白自己手上哪些房子要做优化，哪些城市依然有置换的机会和窗口，没关系，可以扫码和我详细聊聊。-end-以上为正文，来自粤海街道周主任大家好，我是大胡子李俊怀。毕业13年，我就研究了城市房产13年，21岁凑钱在广州买了第一套房子，至今涨了13倍。我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。从第一套房子开始，我坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。大家有买房中的困扰和难题，都可以和我聊聊，扫码就可以了。希望用我研究的理念帮大家避开房产上的坑，帮助大家能在房产投资中赚到钱，也把考察的一些文章做成了链接，感兴趣的可以点击。好文分享城市分析：珠海

最近准备要开盘的新盘中，有一家狠狠地吸引住了我，这家就是坪山的保利明玥澜岸。这个盘最让人惊喜的，是价格。这是目前为止除了大鹏之外全深圳价格拉到最低的新盘，而且一来就来三个价格大招。第一个价格大招是全深圳最低均价！最低的吹风价均价竟然只要3.32万/㎡；要知道，此前坪山新盘的最低价格大致上也要达到3.6-3.7万/㎡，放眼全深圳，除了大鹏之外，所有在卖的、准备卖的新盘，都没有这家的价格便宜。深圳刚需口中心心念念的最低房价新盘，真的出现了。第二个价格大招，是超低总价。因为这个3.32万/㎡的均价，是明玥澜岸最小户型——70平2房户型的均价，因此，明玥澜岸的最低总价大概只有234万左右，平均首付只要70万左右。第三个价格大招，是在低总价低首付的基础上，这盘还能做首付分期！

价格战打不过怎么办？那就继续降价咯！我记得上周的文章，我们曾经讲过光明当下新盘的价格战正打得火热。先是中海观园，直接把83平小户型的均价拉到4.1万/㎡，和周边未入市的华润润曦府限价便宜了7000元/㎡；然后是深业颐瑞府，为了和其他新盘相比有价格优惠，直接按照毛坯价卖房......搞得本来是光明绝对低位的金地明峰府很尴尬，本来均价卖4.5万/㎡也够低了，但其他盘都这么卷，金地明峰府想要出头，只能继续降价。这不，最新消息！金地明峰府直接整出了大优惠！首付优惠最低只要49万！低首付优惠具体是这样操作的：首付1.5成，另外一半首付由开发商垫付，3个月内开发商贴息只需要还本金，3个月后开始还本付息，每个月还1%本金，最后一个月还完剩余本金。具体利息和还款周期开发商搞得很神秘，中介说只能去现场谈。当然，如果你有意向，真想详细了解低首付如何优惠，也可以扫码联系我们给你们咨询。上述这种玩法，依然是深圳新房熟悉的首付分期，虽然总价没有变化，但是首付压力毕竟是降低了。而且49万的首付预算，即便是放在现在新盘扎堆的光明，也没有任何敌手，绝对是当下入场光明新盘的最低门槛。以往，能给出如此优惠价格的新盘，多少都是有点缺陷的楼盘，因为大家都懂一个道理：没有明显短板的楼盘，压根是不需要降价的。但是现在深圳的市场环境已经变了，豪宅都要降价卖，新盘降价已经是家常便饭。刚好上周我也去看了明峰府。明峰府项目工地

最近几天，深圳的新房市场又开始热闹起来。尤其是西部，有好几个新盘扎堆入市。首先是光明的最低限价盘中海观园、然后就是卓越在宝安重点打造的项目云奕府取证预售。东边中海寰宇珑宸带着深高学区高调入市，西边联发悦尚居、深业颐瑞府虎视眈眈。趁着新房扎堆入市，前两天我和周主任又去西部看了好几个深圳的新房项目。看完一轮之后我发现：和一年前、两年前相比，如今的深圳新房确实变得很不一样。我知道很多人其实并不了解深圳的新房市场，或许他会对新楼盘的名字如数家珍，但是无法从个别案例总结到普遍规律。说白了，有多数人是近视眼看市场，看到的，都是模糊的，他们需要一副眼镜。所以，如果你真的想了解深圳当下真实的市场，那么下面我分享的几个市场新现象对你会很有用。看文章之前提醒一下，如果现在对市场不太了解，可以直接扫码添加我们的房产置业老师咨询。实用户型越来越多如今的新房给我的第一个感受是，相比以往，现在新房实用率高的户型越来越多了。说起实用率这个事其实有历史源头，最开始的时候是在2016-2018年期间，深圳在这个阶段逐渐收紧政府偷面积的行为，之前能偷的时候，不少开发商都是大片大片偷面积，所以现在二手房市场中能见到不少实用率过100%的房子。比如我之前去看过的大前海二手楼盘汉京确悦，大家可以看看下面这套房子，这是一个建筑面积61㎡户型，实际面积却能达到66.7㎡。这种得房率的房子在早年的深圳并不在少数。在2018年之后，深圳新房开始被管控，产品得房率变低，普遍降到了80%以下。能够拿到80%得房率的新盘，销售都可以对外宣传是高得房率了。以光明为例，我整理了自2020年以来光明主要新盘的得房率。你会发现2020年入市的新盘，除了一个电建洺悦府得房率刚刚到80%，其余都在80%以下。2021年的新盘，高得房率的新盘多了一些，深铁瑞城的得房率达到82%，是光明那两年得房率最高的楼盘。到了今年，光明新盘的得房率大幅提升。除了刚刚开盘的中海观园以及年初开盘整了个86平2房、75%得房率的恶心户型的星河天地5期之外，其他楼盘的得房率都在80%以上。比如这次我去看了公明的金地明峰府，虽然地段确实不咋地，但人家81平户型能做3房1.9卫，算上赠送面积之后，得房率竟然达到90%。这放在两年前，根本想都不敢想，这个实用率，就算放在整个深圳和其他新房对比，也能横着走。这说明随着市场竞争越来越激烈，新房开发商不得不想法设法在产品上下功夫增强竞争力，尤其是地段位置不太好的新盘。除了上面这些都已经是开盘的新盘之外，没开盘的新房也有很高实用的户型。光明即将入市的新盘深业颐瑞府，户型就能做到105平4房。上图这个105平4房的B户型，阳台能做到10.4个平方，加上赠送实用率达到92%。别说在光明，就算是全深圳，同面积段的其他新盘都只能做3房，能做到这样极致,颐瑞府的独一份。另外，深圳当下还有一个户型实用率非常高的楼盘——万科未来之光。这个楼盘是当下深圳使用率极致的典范，有98平4房户型和73平3房户型，80平也能做到3房2卫,全是深圳当下新盘中极为稀缺的极致实用户型。为了在深圳新房内卷的市场中胜出，开发商们真的是煞费苦心。当然，我这里提到的都只是代表，除了上述的实用率比较高的户型之外，其实深圳现在在卖的新盘还有不少高使用率的户型，想了解高使用率的户型或者新盘，可以扫码直接咨询了解。小面积段产品增加我看盘感受到的第二个新变化是——小面积段的产品似乎越来越多了。就拿光明区来说吧，之前的新房几乎没有80㎡以下户型的产品。印象当中，前两年只有一个民轩揽翠台有69平的小户型、正大城有66平的小户型，除此之外其他楼盘的户型都在80平以上，多数楼盘的最小户型是89平。今年入市以及准备入市的光明新盘中，小户型面积段明显增加了。对比最直观的是光明中心区的红盘宏发万悦山。去年开盘的万悦山一期是没有小户型的，最小面积段是88平的3房户型。今年准备入市的二期多了一个79平户型，而且79平能做3房，直接拉高了光明买家的期待值。万悦山二期79平户型图其次是已经在卖的特发观月台，有一个78平2房2厅1卫的户型，户型内有一个房间报建成阳台，可改成2+1房，使用率非常高。特发观月台78平户型除了光明之外，其他区的小面积产品也有增加趋势。在西乡，最近将要入市的旧改项目新盘海峦坊，推出52平和58平的小户型，而且整个楼盘50多平的小户型只有30套左右。在尖岗山豪宅地段，万科未来之光推出了73平3房的纯刚需户型，又是一个在整个尖岗山片区都找不到的极致户型；在东部龙岗的宝龙片区，最新开盘的中海寰宇珑宸，最小户型是78平3房。你会发现，最近入市或者准备入市的新盘都开始都在想方设法做刚需小户型，尽可能吸引市场注意力。市场竞争太激烈了，产品也开始内卷起来，不是高赠送，就是做小户型尽可能搞点噱头，起码要有点特点，中规中矩是最尴尬的。新房总价在降低第三个感受是：当下深圳新房的总价确实是低了不少、性价比选择越来越多。就拿光明来说，价格战已经打响。我们算了金地明峰府的价格，93平打折之后最低单价只要4.1万/㎡左右，总价大概380万，如果是3成首付，首付只要114万左右。110万买光明90多平的3房户型，这价格确实是香。此外我还查了一下最新入市的中海观园的备案价，最低单价是84平户型的4.16万/㎡，粗略算的话，总价349万，首付3成的话只要104万。这几乎是光明同面积段这几年以来最低的上车门槛了，之前光明的新盘价格都在4.5-5万/㎡之间，同户型首付都要在120万左右。不止光明，宝安的海峦坊也是一个隐藏的boss。虽然项目定价还没出来，但是参考周边次新房以及楼盘销售的预估，52平小户型首付预估只要120万左右。海峦坊区位120万买到宝安西乡、地铁上盖的新房，这性价比实在是太高，后面开盘之后，可能海峦坊的小户型怕是抢都抢不到。新盘总价降低成为一个普遍现象，一方面是市面上小户型多了；另一方面，是因为限价。此刻入市新房多数是去年土拍拿的地，而去年土拍的政府限价又是历史最低，开发商想提价也没胆量。现如今，新盘之间的竞争已经到了白热化阶段，为了争夺有限的买家资源，现在新盘之间也开始主动打价格战，这是主动因素。比如最近准备入市的深业颐瑞府，为了在光明有点价格优势，或许也是为了制造点噱头吧，已经确定放弃精装、直接毛坯交楼。新盘的总价变低、性价比越来越高，这对买家而言是最佳的低成本入场时机。市场信息很多，虽然整个深圳性价比高的楼盘不少，但找到其中有价值的新盘不容易。如果大家想了解哪些新盘值得入手，可以直接扫码获取深圳价值新盘名单，其中有一些性价比很高的新盘，这里篇幅有限，有意可以扫码获取名单咨询。-end-以上为正文，来自湾区区长如果想要了解深圳最新的降价、降首付的楼盘，最全的深圳新房信息、想知道各个新盘的打新流程和材料、二手房有哪些捡漏机会，可以直接扫描下方的二维码，咨询李老师及其专业的深圳置业团队。▼城市分析：珠海

碧海的富通城是整个碧海片区最知名的社区之一，也是整个板块领涨的小区之一，当下富通城四期有一套毛坯的78㎡三房在卖，而同户型的报价基本都在900万以上，房源降价了200多万，性价比非常高。

在那个时候开发商根本不愁房子卖不出去，买房基本靠抢。没有样板间，没有时间精挑细选，稍微晚一点，房源就没了。

最后说明一下，600万在罗湖选择很多，文章篇幅有限，很多板块在文章中没法细讲，如果对买入罗湖有兴趣，想知道自己的预算在罗湖怎么选筹，建议你扫描下方二维码咨询我们的置业顾问。宝安

当然，总价200万买罗湖，你的要求也不可能太高，楼龄稍微新一点的小区，基本都可以选了，除了上述的房子，整个罗湖、福田和南山，还有不少价格低、楼龄新的房子，想要详细了解，可以扫描下方二维码咨询。

对于此类旅游房产，是缺少二手市场的，有价无市，开发商卖出房就是最后一棒，流通性弱，没有什么购买的价值。坪山这个曾经被称作深圳“西伯利亚”的地方，现在也成了深圳最后的刚需之城。

京基御景华城算是整个片区比较热门的小区，距离地铁站200米7号线赤尾站，同样有3楼的空中花园，配套的学区南华小学跟福田第二实验中学相对来说也是一般的。如果是家长重点关心学校，八卦岭值得重点关注。

所以，500-700万预算内，我的楼盘排序是：信义君御山居＞观月台＞壹城中心如果你的预算也在这个区间，想要了解500-700万预算的新房选筹的详细逻辑，赶快扫描下方二维码加我们的置业规划师咨询。

近期，我们打算出一个系列稿子，帮大家人肉扒出不同预算可以够得着的区域和版块。需要的朋友千万别错过，关注点一点，赶紧转发收藏起来！今天这篇文章，先从主流预算写起，400-500万是深圳主流的买房预算。

罗湖整个罗湖，除了学区价值最高的翠竹板块买不了之外，其他板块都有能选的房子，而且能买的面积比南山、福田要大。在这其中，螺岭、笋岗、黄贝岭这些板块能选的多以90年代的老小区为主；

今天这篇文章是2022年1月【大湾区楼市总结和深圳楼市新盘汇总】。

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而这批人，首先想到的是有，其次是租金低，也不是首要考虑舒适性，要舒适，估计老家那张席梦思大床更舒服。在之前的文章中我们曾提到，深圳将随着十四五规划的推动和深入，渐渐进入了楼市双轨制。

今天是电脑派位，或许明天可能又会有另外一个“惊喜”。最近我们一直在市场上跑收集最新的市场信息，如果想了解学区房政策、楼市行情的最新动态，记得点击关注我们的公众号！-end-以上为正文，来自湾区区长

本土四大名校之一的深圳中学，此前在其他区也有合作办学的案例。最典型的是龙岗区的深中龙初，这个学校在近些年龙岗的学校排名中，一直稳居龙岗第一。一出手就能拿第一，这就是深中这种顶级名校带来的名校效应。

过去一年，深圳楼市经历了巨大的变化。二手房成交创下15年来的新低、新房成交却创下6年的新高。新房当道、二手没落！这是深圳楼市历史上从未出现过的新气象。不止于此，过去两年，我身边有不少买了深圳房子的朋友发现——在深圳买房，竟然也亏了。所谓牛逼的板块，在调控面前失去了成色，所谓的确定性，也暗藏着变动。这一系列的变化只说明了一点：深圳的市场变了！市场变了，大家的买房逻辑，也是时候更新了！今天这一篇，就是要给大家重新梳理深圳的买房逻辑。

2021年，东莞的二手住宅成交17500套，成交面积约187万㎡（预估值），成交套数同比减少了33%；看来，东莞的调控也不是完全没效果，只不过它的效果没有体现在房价上，而是体现在了成交量上。

今天这篇文章我们会给大家整理出来供诸位参考，看完建议收藏、转发给有需要的人。未来两年开通地铁线2022年-2024年，深圳预计将会开通的交通线路有7条。

驱动、双城联动作用，强化珠海作为珠江口西岸核心城市定位。不断提升佛山、东莞等特大城市发展能级，

其三，经过一轮调控，深圳已经拥有最成熟的二手房指导价体系。指导价可以直接作为房地产税纳税的税基，在实施条件上，深圳也比较成熟。从各个层面上看，别的城市不好说，但深圳当选试点城市，绝对是众望所归。

今年是深圳新盘供应大年，但在坂田，今年已经开盘的新盘只有一个.....不过到了年尾，坂田终于迎来了新货！本月坂田将会有4个新盘集中入市，而且价格基本在6万/㎡上下，和坂田次新盘动辄8-9万/㎡的价格相比，坂田的新房价差很明显。但问题来了，迎来爆发式供应的坂田新盘应该怎么选？前两天我们亲自去线下踩了盘，具体看了这4个新盘。看完这几个新盘之后，我总结了当下坂田的选筹逻辑：1.距离地铁的远近2.优先靠近大型商业3.靠近产业园区具体到这四个盘，由于他们都处在坂田北部的坂雪岗科技城内，周边产业相对集中，所以差异主要体现在前两个点。结合选筹逻辑和楼盘的具体情况，4个盘的亮点和不足汇总如下：结合我们的考察情况，下面我来具体给每一个新盘做优劣势的分析。

“大胡子说房”视频号已经推出，欢迎大家关注！

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大亚湾一个刚开盘没多久的灿邦璟悦公馆，除了正常的9折之外还会根据不同面积的户型返还现金，68㎡能返还5.9万，93㎡能返还7.5万。云水佳苑项目外观除了优惠力度之外，还有要留意的一点是：

踩盘之时，中介一个劲地吹立新湖景和8公里环湖绿道。但从发展的角度来看，立新湖也不应该仅止步于自然景观价值。当下来看，在福永这个板块，我们判断未来价值的一个底层逻辑就是跟着区域规划和产业重心走。

毕竟好事不出门，坏事传千里，凤凰里的负面名声短时间很难扭转，不少业主考虑尽快换房置换也是人之常情。第二点，凤凰里处在不好的地段。从地段上看，凤凰里最大的硬伤在于城市界面。

深中通道离开通的时间越来越近，楼市却变得越来越不稳定，现在房价开始下降、产业发展也没有实质性的进展，再加上房地产被打压、行情变冷，中山的房价天花板已经接近4万/㎡，早就走不下去了。

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而且，沙井还有在建的12号线（南宝线），连接蛇口、南山中心区、宝安中心、航空城、大空港地区；20号线（福永线），连接宝安机场，与地铁11号线、穗莞深城际线换乘；以及3条远期规划线路。

目前，龙华整体指导价跨度水平较高，红山上塘普遍6-7.5万左右，其余片区4-6万不等，以红山为例，部分热门楼盘的指导价大概是7.3万左右，但实际的市场价10万左右，指导价相当于市场价的73折。

其中，木棉湾的旧改是最受关注的，因为整个片区还需要等待城市更新，所以房价现在还没有完全起来。整个片区最好的楼盘就是佳兆业新都汇，均价6.6万/㎡，价格在布吉属于中上段位。

而那些没有规划的区域，因为买的人都是刚需和刚改，所以指导价出来之后价格反而没有什么波动。调控之后，西丽内部不同板块的市场走势，和调控前的市场火热期完全相反，市场的天平，开始向无规划的板块倾斜。

此外，在受教育程度的数据方面，佛山每10万人口中拥有大学教育程度人口达到16143人，比2010年的数据增长了6674人。东莞只有13241人，相比2010年增长人数也不如佛山，只有6138人。

买房干货和楼市分析后续将第一时间在视频号更新！深圳和东莞，典型的“表面兄弟”，只可同富贵，不能共患难。你看，一轮调控轰炸之后，深圳的房价还在死撑，东莞已经撑不住了！东莞最近一个月的房价数据在下降！

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未来，整个大运将会有三条线连接，其中大运站将会成为一个交通枢纽。成为3条地铁线的汇集地。除了现有的3号线，还有在建的14号线和16号线。

比如佳兆业前海广场旁边的香格名苑，因为双拼房比较多，所以小区业主的报价价格都比佳兆业会低一些。但在政策之后挂牌价格还是维持在13-14万/㎡左右。买一套88平米的三房，照样要1200万。