揭晓！30分钟生活圈里的“大连好楼盘”

城市不断向外扩容，每个区域的发展速度却不尽相同。2020年，身处不同区域、板块，对房地产的感受也不尽相同。有的购房者众多；有的则相对低迷。经济发展、人口增长、资源禀赋、规划定位、品质服务的差异，决定了区域、板块、楼盘将逐渐呈现分化趋势。有数据显示，2020年，全国35个重点城市中，有11个城市房价下跌，部分城市的不同区域，房价也出现了涨跌互现的现象。

房住不炒、房企融资去杠杆等政策，使得房地产回归居住属性。然而，分化趋势下，购房者面临的市场环境已经发生变化，这意味着人们选房的逻辑也要随之升级。一方面要满足品质生活、职住平衡之需，还原自住初心，另一方面，要关注各个区域、板块的现状与发展潜力，找到具备长期价值的居住地。

首先来看

市内五区的主要数据

数据来源：根据大连市统计局公开数据整理。（注：甘井子区户籍人口包含高新区代管的凌水街道户籍人口。）

 户籍人口自然增长率=（年度出生人口-年度死亡人口）/年度平均人口 

 户籍人口机械增长率=（年度迁入人口-年度迁出人口）/总人口 2019年市内五区户籍人口全部为净迁入状态，全年累计从省内外净迁入38659人。其中，甘井子区、金普新区户籍人口机械增长率、自然增长率都位居前列，人口聚集能力更加突出。

数据来源：根据大连市统计局公开信息整理。

数据显示，金普新区GDP总量远远高出其他各区，按GDP总量/户籍人口数计算，金普新区依然大幅领先，其次为中山区、西岗区。高新区由于未独立统计人口，无法与其他区域进行比较。

再来看看

大连各重点板块的发展前景

 2020年各版块新盘销售额 

数据来源：大连新峰房谱。

从2020年各板块新盘销售额看，东港、体育新城、小窑湾位列三甲。金普新区、甘井子区多个板块销售额居前。中山区、高新区则成为主城核心区的销售主力。

《大连市总体城市设计》中的板块能级 

根据《大连市总体城市设计》提出的大连主中心、副中心、特色中心的发展规划，在售楼盘较多的各个板块的能级如下：

东港☞城市主中心（即青泥洼桥-人民路-东港城市中心）

梭鱼湾、金马路、小窑湾、金渤海岸☞城市副中心

体育中心、中华路、七贤岭-凌水☞城市特色中心

不同的定位代表了未来各个板块发展的能级。能级越高，中长期的发展潜力越大。

注：表格内标红色部分为规划/在建项目。

 2020年热点板块在售楼盘

外部价值排行榜

对区域、板块中长期发展有了深入了解后，自住型购房者该如何选择适合自己的楼盘呢？分化趋势之下，应选择具有多重价值保障的楼盘。楼盘的价值，分为内部价值和外部价值两部分。内部价值是指楼盘内部一切使用价值的总和。包括建筑质量、户型设计、楼间距、得房率、物业服务、绿化状况、智能服务等等。此外还要考察房企的实力、楼盘品质。楼盘的外部价值是地块周边配套设施的总和。在实际应用中，楼盘的外部价值包括城市基本面、区域（板块）发展规划、地段位置等。就物理空间而言，相当于以住宅地块为原点，0.5小时生活圈所能覆盖的配套设施资源，如教育、医疗、交通、商业、产业等。在“房住不炒”的大背景下，大连新闻传媒集团大数据在整合了地图数据、土地成交数据、区域规划数据的基础上，考察了交通、教育、商圈、医疗等自住型购房者最关注的指标，制定了评价体系，推出了“2020年热点板块在售楼盘外部价值排行榜”、“2020年热点板块在售楼盘外部价值汇总表”，直观地展现各在售楼盘当下的生活便利度和居住品质。

东 港

在售楼盘外部价值TOP5

注：东港尚未交付使用的学校热点能级归为二级。

主城核心区

（不含东港）

在售楼盘外部价值TOP10

体育新城

在售楼盘外部价值TOP5

钻石湾

在售楼盘外部价值TOP5

小窑湾

在售楼盘外部价值TOP5

注：小窑湾楼盘对应的学校均为建设中学校。

金马路 金石滩

在售楼盘外部价值TOP5

注：当三甲医院等级为一级时，普通医院等级默认为一级。

评 价 体 系

1

板块能级

位于城市主中心为一级，副中心及主城区核心区为二级，特色中心或区域核心区为三级。

2

都市商圈能级

指青泥洼商圈和西安路商圈，驾车或轨道交通15分钟内可达为一级，驾车或轨道交通25分钟以内为二级，驾车或轨道交通40分钟以内为三级，其他为四级。

3

区域商圈能级

驾车15分钟以内，可至区域商圈，为一级，驾车或轨道交通25分钟内可达为二级，其他为三级。

4

板块商圈能级

驾车15分钟以内可至为一级，驾车或轨道交通25分钟内可达为二级，其他为三级。

5

教育配套能级

楼盘距中小学步行10分钟之内为一级，步行20分钟之内为二级，其他为三级。

楼盘所属学区为热点中小学为一级，其他为二级。学区暂以距该地块最近的楼盘所对应的学区为参照标准，最终以教育部门公布的学区划分为准。

6

楼盘交通能级

公交能级：距公交站步行5分钟内为一级，步行5-10分钟为二级，其他为三级。

轨道交通：步行10分钟内或紧邻快速路为一级，距轨道交通步行15分钟以内为二级，其他为三级。

7

医疗配套能级

三甲医院：驾车15分钟可达三甲医院为一级；驾车30分钟可达三甲医院为二级，其他为三级。当楼盘与三甲医院的距离等级为一级时，其对应的普通医院默认为一级。

普通医院：步行15分钟内可达公立医院（非三甲）为一级，步行15分钟至25分钟可至公立医院（非三甲）为二级，其他为三级。

说 明

 1.本榜单不包含40年产权楼盘。

 2.本榜单入选楼盘板块能级均为三级以上。 3.驾车时间是指常规路况非高峰时段，最优线路所花费的时间。

东 港

在售楼盘外部价值TOP5解读

主城核心区

（不含东港）

在售楼盘外部价值TOP10解读

体育新城

在售楼盘外部价值TOP5解读

钻石湾

在售楼盘外部价值TOP5解读

小窑湾

在售楼盘外部价值TOP5解读

金马路 金石滩

在售楼盘外部价值TOP5解读

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这一次

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资料：大连新闻传媒集团大数据

封面图：雪林

编辑：吕彬

美编：孔德成

校对：鞠传强 孟颖

主编：曲茜

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