什么是融创的护城河？
文 ✎ 鲍付
编辑 ✎ 刘肖迎
“2020可能是地产洗牌年。”
3月27日的融创中国2019年业绩发布会上，融创中国董事会主席孙宏斌如此表达对这一非同寻常年份的展望。
此前不久，有媒体报道称年内已有百家房企宣布破产，“洗牌”之说所言非虚。问题在于，谁能留下，谁又将离开？
2019年，融创中国实现归母净利润260.3亿元，刷新历史记录；合同销售额5562.1亿元，同比增长20.7%，稳坐行业第四把交椅。同时，截至2019年底，公司手握现金1257亿元，确权土储货值3.07万亿元，粮草也算充足。
如无意外，头部房企这张牌桌上，融创还将继续坚守。
01
“稳”字当头，利润为王
3月27日，融创中国发布2019年业绩公告。
2019年，融创中国实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；归母净利润260.3亿元，同比增长57.1%，两项数据均创新高。
销售方面，公司实现合同销售额5562.1亿元，同比增长20.7%，超额完成年度销售目标。根据克尔瑞公布的2019年中国房地产企业销售排行，无论全口径销售额还是权益金额排名，融创中国均位列第四，与上年排名持平。
众所周知，2019年是房地产寒冬，在并不景气的年份里，融创中国仍然实现了稳步增长。纵向来看，公司去年业绩增速有所回落，但横向对比其他头部房企，这一增速已属难得。
对于当前排名，孙宏斌的评价是“舒服”。他表示，融创中国的管理重心在利润上，销售排名意义不大。
从财务角度来看，影响利润的无非就是两个因素——规模和盈利能力，前者是融创中国已经走过的道路，而后者是其现在和将来的方向。
衡量企业盈利能力最典型的指标是净资产收益率（ROE）。Wind数据显示，2019年，融创中国平均净资产收益率高达37.21%，同比增加近5个百分点，为2012年以来最高点。
横向对比来看，在已披露年报数据的头部房企中，融创中国的净资产收益率也很突出。
对于股东来说，公司盈利能力更为直观的指标是每股收益。2019年，融创中国基本每股收益达到5.99元，同比增幅约58%。公司预计每股分红将达到1.232元，同比增加一半左右，持续回报股东。
总而言之，融创中国正式挥别“黑马时代”，迎来“稳健”新纪元。
02
广积粮，高筑墙
向稳是持续发展的需要，更是时代大环境提出的要求。
据国家统计局数据，2019年我国商品房销售总额为15.97万亿元，同比增长6.50%，增速较上年回落近一半。
回顾过去20年全国商品房销售数据，除去2008年和2014年，2019年是增速最低的年份。去年的金九银十不再，令人大呼“房地产的冬天已来”。
好不容易挥别2019年的冬天，春天却未如期而至。2020年开局，新冠疫情重创宏观经济，“全球经济将陷入衰退”的论调甚嚣尘上，大环境似乎又更坏了一点，无怪乎2020是地产洗牌年。
一场硬仗即将到来，融创凭什么笑到最后？
所谓三军未动，粮草先行，一支储备充足的军队往往还未交锋已经胜了一半。房企的粮草是什么？地和钱。
先说地。土地储备是房地产开发的前提，多拿地、拿好地，是一家优秀房企的必备技能，而这恰好是融创的拿手好戏。
2019年，融创新增土储货值1.34万亿元。截至目前，公司土地储备总货值高达3.07万亿元，其中超过82%位于一二线城市。充足且高质量的土地储备将成为融创销售规模持续稳健增长的有力保障。
此外，融创平均土地成本仅4306元/平方米。Wind数据显示，截至2020年2月，一、二线城市住宅平均价格分别为41704.75元/平方米和14144.73元/平方米。相对较低的土储成本锁定了丰厚的利润空间。
优质土储主要得益于融创强大的并购能力。据称，公司3.07万亿元土储中，超过60%由收并购方式获取。2019年新增土储货值中，约一半来自收并购。
2019年，融创西南集团以152.69亿元人民币的对价并购云南城投集团持有的环球世纪、时代环球各51%股权（以下简称“环融资产包”）。
融创方面透露，该资产包内含18个地产开发项目，土储总货值超过6200亿元，其中确权土储货值超2200亿元，平均成本不到1800元/平米。此外，环融资产包约90%货值的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市。
以少量投入和合理价格锁定超6200亿元货值的土储，并购环融资产包一役堪称经典。
当然，光有地是不行的，优质土储背后少不了充裕的流动性支持。
截至2019年12月31日，融创账面货币资金为1257亿元。今年1月，融创以6.5%的票面利息成功发行5.4亿美元优先票据，进一步补充流动性。上半年，公司预计可售货值超3400亿元，届时也将产生大量经营性现金流入。
此外，公司以每股42.8港元配售1.87亿股，净募资80亿港元，进一步获取流动性的同时，优化公司资产负债结构。截至去年年底，公司资产负债率已经连续三年下降，负债更趋稳健。
03
硬产品，硬实力
有地有钱，仗才打了一半，剩下一半还得靠产品。
随着房地产市场整体降速换挡，住房投资属性渐弱，产品属性开始回归。新冠疫情让全民被迫居家隔离，人们活动的范围被局限在住家附近，对房屋本身、小区物业服务和配套设施的感知更加清晰，加速住房产品属性回归趋势。
融创早年已经确立了产品和服务领先战略，高品质产品和高质量服务是其安身立命的传统优势之一。
自西山壹号院起首，融创成功打造了包括壹号院系、中式产品谱系、府系核心产品线及其他一系列成熟产品线，尤其具备业内首屈一指的中式产品体系能力。
▵ 位于北京的融创中国，西山壹号院
克而瑞发布的“2019年中国房企产品力排行榜TOP100”中，融创高居榜首。公司旗下“上海桃花源”、壹号院系及府系分别斩获2019年“中国住宅十大作品”、“顶级豪宅产品系TOP10”、“轻奢精品产品系TOP10”三个重量级大奖。
在产品品质基础之上，融创进一步聚焦用户对产品功能的需求，基于WELL等领先技术标准打造健康住宅，包括归家、休闲、运动、学习、游戏在内的五大生活场景体系构成了融创“心景观”。当前，公司正与阿里、华为深度合作，建立智慧社区管理平台，探索“归心5G”未来社区。
在服务质量方面，融创推出了高品质的全周期社区服务，包括从归心服务中心到归心APP，打造“线上+线下”的一站式服务平台；打造健走未来、果壳计划、邻里计划、业主春晚四大业主品牌活动，与业主共建社区文化；提供资产管理、家政、文旅服务、美居、社区空间运营在内的高品质社区服务。
疫情期间，融创服务探索建立了“三防体系”，从集团、社区到业主三个层面组织防控服务，配合城市、社区防控工作，为业主提供生活保障、卫生管理、信息沟通、后勤保障等全方位服务，3万名员工为超百万业主建立起坚实的“安全防线”。
中指院发布的“2019中国物业品质服务领先品牌企业”榜单中，融创排名前三，物业满意度90分，高于行业前十的平均水平。
正如孙宏斌所说，“房地产企业比的还是综合竞争力”，而融创正在试图用硬核产品和服务构建全方位护城河。“洗牌之年”，他们谋求的远不止留住牌面。
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