海南楼市三十年沉浮
海南岛，3.54万平方千米，无数财富诞生与淹没的地方。
29年前，甘肃人潘石屹在海南房地产中，赚得第一桶金，给家里买了第一台彩色电视，他惊叹：原来钱不仅是再买一身衣裳。彼时，100万对大多数人来说，是个天文数字，但对于“闯海地产大军”而言，这仅是冰山一角。
19年前，深耕京城商业地产的SOHO中国董事长潘石屹，回到阔别已久的海南，希望赚更多的钱，却没能在“同一条河流”里收获更多。“博鳌蓝色海岸”遭市场冷落多年后，在博鳌凯宾斯基饭店媒体迎宾晚宴上，潘石屹坦言，海南的房产泡沫后遗症，还没有彻底结束。
▵ 潘石屹
2020年6月1日，“房住不炒”即将四周年之际，《海南自由贸易港建设总体方案》正式发布，“前浪”潘石屹很淡定，微博没有只言片语。此时的他，已经远离地产圈，开始玩摄影、做木工，甚至还写起Python编程。
“后浪”们却伺机而动，引得海南楼市暗潮汹涌。尽管地产曾为海南创造过大量纸面财富，但更多化为泡沫，没有带来产业根基的稳固，这些年来海南一直行走在“去地产化”的刀尖上。
“掘金”海南楼市的时代，早已过去很久了。
01
一代闯海者的镀金时代
上世纪80年代末、90年代初的海南，在成为中国最大经济特区之后，用万通创始人冯仑的话说“天天过年，夜夜结婚”，许多人在这里挣下了“第一桶金”。
而这“第一桶金”里大多与房地产有着千丝万缕的联系。
1988年，海南岛与广东省分家独立，各种优惠政策向其倾斜，海南房地产投资风气盛行，投机性需求占到市场70％以上。一夜之间，这个总人口655.8万的海岛，冒出两万多家地产公司。
潘石屹的农高科就是其中一家。1990年，在海南已有一年时间却没赚到钱的潘石屹，与冯仑、易小迪等人，成立了万通的前身———海南农业高科技联合开发总公司。他们一头扎进击鼓传花的“游戏”之中。
▵ 冯仑
彼时，海南一块地皮尚在空白状态，可能就已转手好几个买家。农高科成立一年后，海口地价达到最高每亩98万元时，潘石屹赚到了他的第一桶金，刨去分红后，几个人剩下一百万。潘石屹体会到了有钱的快乐。
此时海南的房价，一年一个样。脱离广东建省时，海南房子均价1350元/平方米；1991年，房价上升至1400多元/平方米；到1992年，邓公南巡后，海南房价狂涨到5000元/平米。
击鼓传花中的“捡钱”故事吸引了越来越多的闯海者。潘石屹的农高科，在一买一卖中，足足赚了300万之时，有个“导演梦”的苏州人张宝全来到了海南，他想在这里赚得拍一部电影所需的50万。他的第一笔生意，也是从炒买炒卖开始，“这个生意模式太简单，赚钱也最轻松”，后来成为今典集团董事长的张宝全直言不讳。
湖北人王小娣也正是在1992年，海南楼市最疯狂的时候，“闯进”了海南岛。她的第一份工作是服务员，尽管工资只有几百元，但是，“那时候小费很多，都是有钱的炒房客给的”，王小娣告诉市界。
1993年上半年，海南房价狂涨至7500多元/平方米，海口地价最高每亩上涨到680万元。
王小娣收到小费的数额，达到了前所未有的高度，“非常疯狂，钱真的好挣，我那会光存款就有八九万”。
炒房带来的巨大财富浪潮裹挟着海南岛往前，不过，很快一个浪打了回来。
1993年下半年，国务院发布“十六条”，全面控制银行资金进入房地产业。海南房地产迎来致命打击。
▵ 海口
有人嗅觉敏锐，见好就收。比如潘石屹和冯仑，一个看到了当地规划局统计出的报建面积是人均50平方米，北京人均才7平方米多一点；另一个则看到海口本地人口只有30万，整个海南岛600万人只有20%在城市。
于是在全面控制银行资金进入房地产前，潘石屹们逃离了海南。同年，拿着在海南地产中赚到的钱，张宝全也火线撤退。
击鼓传花游戏中，接力最后一棒的炒房者，则赔的倾家荡产。“2000万元资金南下海南炒房，几个回合征战后血本无归”，在中青报的一篇报道中，一位在海南房地产市场败北的人士，曾追忆了房市泡沫破灭的惊心动魄。
普通人王小娣和他的同乡们再难收到小费了。对海南本地人来说，日子更为煎熬。很多盖到一半的楼盘，不能变现，也不能卖掉，只能成为烂尾楼，“天涯，海角，烂尾楼”成为海南的三大景观。
“从自己1992年上岛时，海南的百业待兴，到中间的炒地炒房，再到烂尾楼林立后的被迫离岛，这其中也不过短短两年时间”，知名操盘手张子军也告诉市界。
1996年初，海口地价每亩下降到约100万元，与1993年的680万元相比，跌幅85%。横在海南这个小岛上的是600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地，以及800亿元积压资金。
02
难赚“第二桶金”
痛定思痛之下，海南开始调整。
1999年，海南开始清理房地产库存，试图摆脱过去的蛮荒印象。差不多同时，旅游业成为海南发展的新方向。
这也给岛外人带来了一波新刺激。当年的一些闯海者，再度回到海南掘金，但最终还是没能迎来高光时刻。
2001年，扎根京城商业地产的潘石屹，回到了海南，他在博鳌镇启动了“博鳌蓝色海岸”项目。
▵ 龙永图在与博鳌-蓝色海岸的开发商潘石屹交谈
普通人王小娣兜兜转转北上，也再次回到海南。
2006年，海南房地产库存清理完毕。一年后，张宝全也回到海南，拿下三亚海棠湾的一块土地，宣布开发中国第一座七星级酒店。2008年，张宝全再次拿下三亚湾的一块土地，建造了三亚湾红树林度假酒店。
此时，已经是万通地产董事长的冯仑，在2009年和中体产业联合启动海南三亚海棠湾综合体项目。
由于定位过于前卫，潘石屹的博鳌蓝色海岸水土不服，遭到市场冷遇。后来，潘石屹两次对外承认：“博鳌蓝色海岸是一个不成功、不赚钱的项目”。
2010年，在建设国际旅游岛的政策东风之下，各路资本涌入海南，海南楼市又疯狂起来，房价由年初的5000多元-6000多元/平方米，涨至2011年年底的过万元，涨幅高达50%。
资本大亨们对海南土地市场虎视眈眈。从这一年开始，冯仑和中体启动的三亚海棠湾综合体项目，原计划的2200亩土地，被泰康人寿、国美电器、贵州茅台等大鳄们“瓜分殆尽”。
冯仑心灰意冷说：“这个项目我不做了”。
海南刀耕火种的土地运作，波诡云谲的政商关系，以及政策周期所带来的动荡，建立在这些晦暗不明基础之上的，脆弱的“造梦者”联盟，都会如同沙上城堡，难以长久。
2013年，虚火过后，海南房价又被打回原形。海口西海岸的海长流项目，这个被认为区域内数一数二的大盘，2013年成交均价不到9000元/平方米，远远低于西海岸18000元/平方米左右的均价。
这一年，为了减轻庞大客房量带来的销售压力，张宝全在三亚湾红树林度假酒店开设“Casino Bar”（博彩吧），最终因政策约束铩羽而关，这被业界视作在海南试水博彩业受挫的案例。
而张子军，在1994年离开海南后也曾多次上岛，在海南转向休闲旅游业后，参与了东部沿线的地产大盘开发，也经历了一轮轮波折。
“在陵水的清水湾，操作一个大盘的时候，尽管当时拿地没有限购，但房子限购，推广起来特别困难，有一种关门打狗的感觉”，回忆起往事，张子军苦笑着对市界说。
▵ 海南陵水：清水湾
海南“第二桶金”难赚背后，究竟是什么“蝴蝶”引发的效应？
“蛮荒时代，闯海者赚的是投机和倒买倒卖的钱，只要有关系，信息不对称即可，而随着营商环境的规范，只能赚产品或服务的钱，需要企业运营与管控，以及可持续发展，后者当然不像前者那么简单了”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉市界。
逐渐规范的营商环境下，无论是住宅产业，还是旅游地产，单凭候鸟式的游客来拉动经济，没有坚实的产业基础和腹地来支撑，再高端的住宅，也难以有人接盘；面积越大的旅游地产，也越难维系下去。
再后来，潘石屹没再折腾着回海南房地产了。王小娣这一次上岛也没有遇到上一轮的财富狂潮，她只能白天在保险公司上班，晚上摆地摊补贴家用，过着按部就班的日子。
前浪们的时代，已经过去了。
03
后浪们蠢蠢欲动？
又一个周期开启。
6月1日，海南从自贸区升级到自贸港，政策的靴子落地，“后浪们”的新世界又一次被打开了。
各种政策大礼包袭来，比如货物、资金、人员在这里进出自由，比如绝大多数商品免征关税，又比如降低了落户门槛等等。从表面看来，自贸港总体方案对所有行业都是利好。
海南又像当年深圳一样，在地图上画了一个圈。圈外，“后浪们”蠢蠢欲动。据传，很多互联网巨头，都已经伺机而动，想去海南注册自己的分公司。
在创投圈之中，越来越多的创业者考虑，要不要去海南注册个公司，或者直接把公司搬到海南去。
牵一发而动全身，海南楼市又一次暗潮汹涌。郭小强，海南本地人，任职于某旅居网，在自贸港的政策落地后，便立刻将自己的title改成了“海南自贸港房产小郭”。
他告诉市界，自从自贸港政策敲定后，线上咨询海南情况的人激增，而在线下，他们每天都要接待十多批从全国各地飞来的客人。很多人今天咨询，第二天就飞到了海南。
“按道理说，现在是海南楼市的淡季。这些人就是看中自贸港所带来的增值潜力，怕海南房价上涨，才过来的”，小郭说。
市界发现，5月31日，海口市某中介的挂牌量为5150套，6月5日挂牌量降为4879套，短短5天，降幅达到5.3%。6月5日，诸葛找房提供的最新数据显示，海口6月份新房市场均价16249元/平方米，比上月上涨9.03%。
实际上，尽管海南营商环境愈发规范，但在外界看来，海南断腕去地产化的决心并不算最大。不仅仅是2010年国际旅游岛政策下，房价疯涨的前车之鉴，海南这些年动作频频，颇有些瞻前顾后的犹疑不决。
“海南缺乏一以贯之的发展战略，一直以来在产业选择方面摇摆不定，未能形成优势产业。只能依靠对外依赖性强，以及周期性强的旅游和地产”，柏文喜认为。
2018年，海南针对全域实行最严厉限购，关闭了岛外购房者通往海南房地产的闸门，然而，其对廉价房、人才房、改善性住房的建设还在推动，对旅游房地产和商业房地产依旧比较鼓励。
这两年来，海南不遗余力的引进各类人才。2018年以来，海南前后出台四份文件，来配套人才计划。这一直被舆论解读为：有针对性地撕开了全域限购的一道口子。
此次自贸港政策细则，尽管有强调实质性运营等重磅措施，但其中也提到，海南将深化户籍制度改革，进一步放宽户口迁移；从税收层面对部分人才实施优惠政策，优惠模式与力度均是国内首创。舆论又认为，落户门槛降低了，相当于局部变相放开了限购的约束。
“海南商业地产会有机会，但住宅地产没有多少机会，现有住房基本满足，未来增量需求不大”，一位密切关注海南市场的地产企业高管告诉市界。
未来，海南房地产如何理清“管得住”与“放得开”的界限，如何跟圈内的点，比如实体产业、旅游休闲等连成线，这是海南升级自贸港后必须要解决的难题。
“从政府角度来看，因为制度套利空间巨大，强化管控如清单制、强监管、重处罚将是必然方向”，新城控股副总裁欧阳捷告诉市界。
6月8日，房住不炒即将四周年之际，海南省委书记刘赐贵亦表示，要严格控制房地产，“海南不能成为房地产的加工厂。土地是有限的，历史上也有过教训”。
圈外，与当年的前浪们一样，更多的后浪们，正虎视眈眈这个“新世界”。
（应受访者要求，王小娣、小郭、张子军为化名）
老铁，给学姐点“在看”！