金科，一家千亿房企的中场战事

作者丨易浠

编辑丨韩忠强

如果将房地产行业，形容为一个江湖，丝毫不为过。一些具有全国影响力的房企，在过去几十年时间里，搅得地产江湖风起云涌。有一些房企的风格是厚重、绵长、精细。

金科起家于重庆，被重庆人称为“花园洋房之父”。重庆有句俗话，“去南山看夜景，到解放碑看美女，到金科买房子”。从这句话可以看出金科在重庆人心中的口碑和地位。

许多年后的今天，金科早已不是偏安一隅的房企了。二十三年来，金科不仅带着精工品质走向全国，更在地产江湖变幻莫测的2021年，凭借稳健的基本面，成为少数持续上榜百强的全国性民营房企。

继4月29日公布2021年年报后，5月6日，金科召开了2021年度线上业绩发布会。当天，发布会现场的布景为中国红，一如金科LOGO的颜色，这也昭示着金科过去一年的业绩。“从整体上看，金科经营发展稳健的态势没有变，长期向好的趋势没有变。”金科董事长周达在业绩会上称。

营收突破千亿大关

纵观2018年以来的房地产市场，其低谷期的形成是多种原因使然，如高增速的逝去、房住不炒的主基调等。可以说，迎来大洗牌的房地产市场，是时代所至无法幸免后的调整。

2020年以来，更有不少曾经在行业排名前列的房企，深陷债务违约的泥潭不可自拔。又有一些百强房企，在这一轮周期中，被淘汰出局。而中国房地产市场从1998年开始至今，几轮周期下来，十几年前的百强房企，淘汰率已达到80%以上。

成为少数持续上榜百强的房企，金科靠的是贯穿始终的“稳”字。这也是金科二十多年来，维系一贯水准的关键所在。进入2021年，面对市场的诸多不确定性，金科推进“一稳二降三提升”经营策略，走在了很多房企的前面。

所谓“一稳二降三提升”，即坚持稳健发展，主动降负债、降库存，提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力。在规模增速不再适应当下市场时，“稳”这个经营策略被金科放在了首位。“对于金科来说，稳健发展将是金科当前及未来较长一段时期内发展的主基调和主旋律。”周达曾多次对外强调。

“优化财务结构、抢抓销售回款、盘活优质资产、压降投资强度和各类开支，牢牢守住了现金流安全。”周达在刚刚结束的金科2021年年度业绩会上表示。

（金科董事长周达，2021年年度业绩发布会）

金科经营方向和思路及时调整后的效果，可以从它的基本面（主要指营业收入、现金流、净资产等）看出来。2021年，金科实现营业收入1123.10亿元，同比增长28.05%；实现净利润66.88亿元，其中归属于上市公司股东的净利润36.01亿元。

走强的还有金科的销售回款率。正如周达所言，2021年，金科将保障现金流安全，作为一把手的头号工程。在“以收定支、先收后支、收大于支”的现金流管理模式下，金科坚持抓有回款质量的销售，以有价值的销售回款充盈企业现金流。

2021年，销售面积1966万平方米，连续4年位列行业TOP10；销售回款为1853亿元，回款率达到101%，创历史新高。算上这一次在内，金科销售金额，已经连续3年位列行业TOP20。

销售回款率创新高时，金科还通过动态调整生产经营节奏等方式，实现了经营性现金流净额142亿元，这一数据连续4年为正。实际上，金科基本盘的稳固，还体现在降低的杠杆水平之上。

为了保持合理的杠杆水平，金科在2021年主动降负债。在保障现金流安全的前提下，金科大幅压降了有息负债规模，由上年末的976.64亿元，下降至806.10亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末，最高峰值压降规模近300亿元。

在多管齐下后，金科的“三道”红线检测指标，在2021年上半年持续满足“绿档”要求。截至当年年末，金科资产负债率为79.07%，同比降1.65个百分点。净负债率为69.51%，同比降5.56个百分点；扣除合同负债后的资产负债率69.17%，同比降0.68个百分点。

2021年，一些存在风险的房企，遭到专业机构下调评级。评级的下调，传至金融机构这个层面，再叠加市场信贷政策的收紧，导致这些房企的融资之路，并不顺畅。

这一年，金科主体信用等级维持稳定，境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA级；境外评级方面标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定。

金科享受到“绿灯”亮了的融资环境。这一年，金科实现公司债、美元债、超短债等境内外各类公开市场债务融资10次，融资规模约118亿元，在A股民营房企位于前列。

在一名资深地产人士看来，正是前瞻性地调整了经营思路和策略，金科才能形成良性循环的闭环，进而在严峻的市场行情之中，成为少数能稳健发展的民营企业。

保交付、保兑付

上世纪80年代，企业社会责任的运动在我国兴起，最初集中于和资源有关的行业，比如石油、矿山等，后来范围扩大到制鞋等日用品企业。中国的民营企业，正是从上世纪末，开始注重社会责任问题。

顾客作为企业最重要的利益相关者之一，对企业履行社会责任的期望与要求持续攀升。根据 Porter Novelli 机构 2019年的一项调查显示，逾90%的消费者，对履行社会责任的企业印象良好，甚至会帮助企业，进行正面口碑传播。

尤其是近些年来，随着企业竞争的加剧，产品与服务同质化现象的凸显，企业开展社会责任活动，已成为构建良好形象、提升经济效益、维系高质量顾企（顾客与企业）关系的重要手段。

然而，说起来容易，开始也容易，但难就难在对于社会责任感的践行，很少有企业能做到从一而终。2021年，很多房企爆雷后无法交房，金科却抢抓生产经营，坚定履行“保交付、保民生、保稳定”的责任。

金科完成了大规模、高质量的交付。其中，金科及所投资的公司，期末在建项目约400个，竣工面积约2111万平方米，全年交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套，处于行业领先地位。

保兑付，也是金科2021年干的一件大事。过去一年，因无法兑付到期的债务，一些房企或躺平或爆雷，在地产江湖掀起巨浪。反观金科，它不仅实现了公开债务100%的兑付，更用2021年年报数据，向外界展现了金科的运营实力以及财务管控能力。

（金科副总裁兼财务负责人宋柯，金科2021年年度业绩发布会）

在金科2021年年度业绩发布会上，金科副总裁兼财务负责人宋柯提到：“经营端积极推进复工复产，通过抢抓销售回款，盘活预售监管资金；优化项目公司股权，催缴应收账款，处置沉淀辎重物业；沟通金融机构加快放款，严控非必要开支等各种方式沉淀资金，保障到期债务的兑付工作。”

两大兑付力，只是金科践行社会责任感的冰山一角。

作为重庆首家千亿级民营企业，金科主动履行社会责任，以消费帮扶和纾困解难帮扶为工作重点，继续深化与重庆市慈善总会等慈善机构合作，累计投入超千万元。

金科还主动参与抗洪救灾，助力河南灾后重建；关心关爱困境儿童，组织党员干部家庭赴重庆儿童庄园联谊共建；持续推进贫困大学生资助，累计帮扶大学生2000余名。

致力于扶贫和慈善的金科，获得了“2021-2022中国房地产年度社会责任感企业”、 “全国脱贫攻坚先进集体”、“第十一届中华慈善奖”的称号。

实际上，早在成立之初，金科就在践行社会责任感。迄今为止，光精准扶贫这一项，金科就累计投入5.38亿元，在13个国家级贫困区县、26个乡镇、95个行政村，辐射并带动建档立卡贫困户6434户，共计约2.3万人脱贫增收。自成立以来，金科累计向国家级贫困县投资超400 亿元，帮助困难家庭10万户。

金科的社会责任感，还在于它对产品力和服务力的重视程度。在金科看来，产品力和服务力就是生命力，这是客户满意度提升的内核所在。因此，即便身处严峻的行业挑战中，金科依然奉行“产品主义”之道。

从经典的廊桥系、王府系、天湖系，到如今的琼华系、博翠系、集美系，每个产品都受到客户的认可。比如，其博翠系产品重点关注“健康”主题， 将多项金科“生命家”技术融入健康生活圈。公开数据显示，金科业主满意度连续 10年超过 90％。

金科还以项目现场的“绿色化”，以及施工材料的“绿色化”为核心，将绿色发展贯穿到企业生产和经营管理过程中。可以说，也正是因为持续秉承“美好你的生活”的企业使命，从一而终地践行社会责任感，才迎来金科又一次良性循环的闭环。

“地产+”业务提速

多元化经营是企业发展战略之一，被认为是企业增加竞争力的有效方式。但多元化战略对于企业绩效的影响是双面的，它既帮助企业克服宏观危机，实现业绩的提升，也可能恶化企业的业绩表现。

这其中的关键点之一，取决于是否相关多元化。非相关多元化会加大企业风险，而相关多元化能够提升企业的成长性和盈利能力。金科很显然是后者。

2018年底，金科“四位一体”战略应运而生，产品结构由“房地产开发+社区综合服务”，升级为由民生地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养等构成的相关多元化产业，逐步构建起自己的生态系统。虽然开拓了多个“赛道”，但金科明确“地产主业”的前提下，多元业务均与主业相关。

2020年底，金科升级发布“四位一体、生态协同”新的发展战略，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

金科的“地产+”业务由此实现了提速。作为金科多元赛道布局的主力之一，金科商业形成了成熟的三大商业产品线布局：以金·WALK为代表的未来服务型社区级商业中心，以金科中心为代表的新一代城市综合体，以金科·爱琴海为主的新一代购物中心。

目前，金科商业在管项目80个，在管面积307万平方米，其中自持体量98万平方米。这一年，金科商业营业收入同比增长30%，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）同比增长32%。金科商业已跃居商业地产前20强，还成为排名上升最快的企业。

随着地产行业告别黄金时代，物业管理成为“被忽略的蓝海市场”。有数据显示，预计到2030年，物业市场规模有望达到3万亿元。然而，早在2000年，金科就创建了金科服务，后者同样成长于重庆，发展于全国。

在沉淀到第二十个年头，金科服务于2020年11月正式在港交所上市。它成为西部那年年内最大的一笔IPO。上市之后40天内，金科服务股价涨幅一度超过35%。

2021年，通过四大业务深度协同赋能，金科服务经营业绩高质量攀升，营业收入达到59.68亿元，同比增长约77%；归母净利润10.57亿元，同比增长71%。“金科服务作为金科的核心子公司，同时又是一家独立的H股上市公司，我们既为其快速发展赋能，又为其独立经营创造了条件。”周达在金科2021年年度业绩会上提到。

从多个维度看来，金科服务目前都位居行业头部。从消费者满意度来看，金科服务连续10年超90%；从服务规模来看，金科服务合约管理面积，达到3.6亿平方米，其中独立第三方占比63%。在管面积2.38亿方，同比增长52.31%。

近年来，国家和地方政府出台了不少政策，比如产业创新升级、区域一体化发展、发展公募REITs、产业地产融资渠道持续拓宽等等，这让产业地产迎来全新的发展格局。对2014年就布局产业地产的金科来说，这无疑是其稳定发展的助推器。

金科产业已在提速。截至2021年年末，金科产业布局了22城，开发和管理园区28个，管理面积1300万平方米。凭借稳健的产业招商能力，以及全周期的产业运营服务，金科产业已经连续五年获得“中国产业园区运营优秀企业”称号。

众所周知，产业地产天然具备资管基因，金科也深以为然。于是，随着临沂、潍坊两地产业园区开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城完成招商，金科也在同步探索，通过“园区运营管理”做实轻资产运营业务。

金科的轻资产运营能力，在2021年得到系统性的提升。比如金科代建业务发展模式日趋成型，全年实现代建项目销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米。

“金科的相关多元化，做到了主次分明互有补充，最终反哺并提升了金科的成长性和盈利能力。”前述地产资深人士认为。

如今，金科已经不仅仅是一家建房子的公司，但它还是如当初做匠心产品一样，每一步每一个环节，都走得稳稳当当。

（除单独标注来源外，以上图片来自视觉中国）

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