福建地产大佬，押上全部身家

作为一家千亿房企的老板，林腾蛟是出了名的爱放权。在行情好的时候，他时常在上海总部大楼楼顶打太极，但自从一年前阳光城爆雷后，林腾蛟忙得脚不沾地，他要挽救自己打下的地产江山。

（封面配图，客户在阳光城售楼处）

作者 | 陶   婷

编辑 | 孙春芳
运营 | 刘   珊

三十年河东，三十年河西。

与一年以前相比，朱荣斌如今的处境，有了很大的不同。这位地产界的“打工皇帝”，不仅亲自下场当起了老板，还进入代理公司当起了乙方。与之相随的，是朱荣斌待遇的变化。这家代理公司给出的年薪为216万元，这与他上一家公司600万元的年薪相去甚远。

尽管收入降下来了，也习惯了坐经济舱，但因为创业项目“还算不错”，朱荣斌在8月上旬的一次论坛中，向媒体表示自己“心情比较好”。但朱的前老板林腾蛟却高兴不起来。因为，林一手创立的阳光城，已被深交所决定终止上市了。8月16日，上市27年的阳光城将被深交所摘牌。

这令朱荣斌不是滋味，他说，“我原来的老东家，在去年这个时候已经躺下了，我觉得非常自责和惭愧。”朱荣斌的老东家，正是林腾蛟的阳光城。朱荣斌曾经说“阳光城肯定是自己职业生涯的最后一站”，但他在阳光城爆雷4个月后离开了。

阳光城，是泰禾、旭辉、融信等福建房企中的典型代表，前几年以黑马的态势迅速进入房企销售排行榜前20，成为闽系房企翘楚。

算上朱荣斌，林腾蛟为阳光城挖来不少业内赫赫有名的人才：“打工皇帝”陈凯、网红职业经理人张海民，再比如“地产圈最强财务官”吴建斌……这些职业经理人与林腾蛟的关系，曾一度被人形容为“伯乐与千里马”。他们都有着极其丰富的地产操盘经验，也曾经让阳光城高光过、辉煌过，而今，时移世易，阳光城阳光不再。

千里马接力拉车快跑

林腾蛟奉行的是“精英治理、三权分立”的顶层设计。不过，在管理层精英化这条道路上，阳光城热衷从外界引进人才。至少在2011年-2020年间，阳光城的黄金十年里“是”。

在林腾蛟的“宏图大略”里，陈凯可谓是“一马当先”。1969年出生的陈凯，在华润、龙湖打磨过，在复星短暂停留过。他是在2012年，被林腾蛟挖进阳光城的。彼时的阳光城，想在地产江湖争一把排名靠前的“交椅”。实现这个蓝图，并不容易。因为，阳光城需要从区域走向全国化，需要精通高周转模式的人才。陈凯是当时的不二人选。

“在进阳光城之前，陈凯就已是很高的段位了。他管理思路清晰，身边有一批信得过的人。”阳光城前员工肖晓向「市界」回忆道。陈凯并没让林腾蛟失望。在他的主导下，阳光城先是启用“高周转+低成本”的运营策略，然后又运用“股+债”的多元融资策略。

当时，阳光城的项目，从拿地到开盘，时间缩短到6-8个月，并力求首次开盘，当天售罄。2012年-2015年，阳光城四年时间里，业绩实现将近20倍的增长。2015年，阳光城销售额达到300亿元，跻身行业三十强。但阳光城之所以走上新一个台阶，除陈凯立下的汗马功劳外，还归功于那个繁华似锦的年代。

“行情好，融资好，销售好，流速快。业绩都是呈几何级状的上升。”肖晓向「市界」解释道。在阳光城一片向好中，陈凯在公司的地位也是举足轻重，“跟他一起吃饭时，总监级别的领导，在他面前说话，就跟小弟（很谦卑）一样。”令外界没想到的是，陈凯在2015年，与阳光城分道扬镳了。

究其原因，一说陈凯没法再带阳光城走向更大的规模；一说其为人强硬、固执，难免和老板有摩擦。“陈凯比较有个性，也有个人想法。况且，职业经理人与老板的关系，没有百分之百融洽的。闽系老板是出了名的‘用人用三年’。”肖晓告诉「市界」。

无论如何，阳光城不能一日无将。在易居创始人周忻的推荐下，接任陈凯成为新一任总裁的，是来阳光城已经五年的张海民。彼时，张海民的表现也算可圈可点。比如，他曾带领福州公司，夺下当年销售金额和面积的双冠王。

那是个“收并购”最为火热的年代。在张海民的主导下，阳光城也被冠上“并购王”的称号。按张海民统计，他2016年坐了113次飞机。这一年，阳光城超过80%土地储备来自收并购。

尽管张海民任职期间，阳光城也创出“三年业绩翻倍”的神话，但相比陈凯提出来的高周转低成本战略，以及通过招拍挂进入未被市场发现的价值洼地战略，张海民提出的收并购策略，对于阳光城的规模增速并没有那么快。

并且，这里面沉淀了大量资金，与阳光城早期的高周转策略相背。重要的一点还有，“张海民收并购的项目，后来公司去做审计工作的时候发现，一些项目有各种各样的问题。”肖晓向「市界」透露道。

2017年年初，朱荣斌上任阳光城总裁。他的搭档，是先他一步进入阳光城的老熟人吴建斌。这两人曾有过在中海、碧桂园等公司共事的经历，一个精于投资和管理，一个擅长财务和战略，合作默契，“他（吴建斌）说你只要有地，我就不差钱，我说你只要不差钱，我就有好房子。”朱荣斌曾如此描述两人关系。

▲（朱荣斌。图源/视觉中国）

较之于之前扁平化的组织架构，“双斌”治下的阳光城，在组织架构上多了不少层级，在集团和地区的关系上，也开始强调总部管控。也就是在这样的格局中，2017年11月，张海民从阳光城离职了。“这时候，老板更看重与他理念更匹配的人。朱荣斌来了，就没有张海民的位置了。”肖晓坦言。

很显然，朱荣斌更擅长高周转和快速布局。在这名新总裁的带领下，2017年，阳光城就买入了120个项目。按照这样的“攻城略地”速度，“双斌”用两年时间，将把阳光城带入2000亿元规模，创造阳光城最辉煌时刻。这离林腾蛟“2022年要把阳光城打造成行业的典范”的目标，似乎越来越近了。

然而，阳光城虽然在14年内实现了1000倍的业绩增长，但也收获了近3000亿元的总负债。阳光城资金危机的端倪，已在暗暗酝酿。果不其然，在2020年的三道红线、疫情黑天鹅等多重因素的影响下，阳光城借新还旧的游戏玩不通了。2022年2月，阳光城正式违约了。

在阳光城爆雷前的2022年1月5日，朱荣斌辞任了阳光城总裁等职位，吴建斌虽然继续留在阳光城，但更多的是纵情于摄影和文学，不再为阳光城的事务露面。这跟吴建斌的性格不无关系，吴建斌曾自述，“我的性格很中庸，不会走极端，也不会与人争个面红耳赤，遇到难事就会退一步海阔天空。”

“总部门前天天有人讨债”

雁过留声，人过留名。

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，这几名职业经理人，在阳光城的发展史上，都留下了浓墨重彩的一笔。不过，在阳光城内部员工看来，陈凯之所以评价最高，是因为他让阳光城“从什么规范都没有，寂寂无名的小企业，变成了颇有名声的全国性企业。相当于是第一个师傅。”

而朱荣斌，尽管带了不少自己的旧部，使得一些老员工离职了，但在肖晓看来，每个职业经理人来，都会带着自己的团队。这不单单是在阳光城，每个企业都一样。“总体来讲，他们（朱荣斌和吴建斌）对我们下面的一些兄弟，还是比较客气的。”

这些职业经理人，是否应该为阳光城的爆雷买单？回答这个问题，先从阳光城溃败的原因说起，“跟其他出险房企没有什么不同，就是过度追求规模和过度使用财务杠杆，从而使得企业流动性承压；在市场遭遇调控之下去化不畅、融资受限，导致资金链断裂所致。也就是企业自身发展模式，加上对行业趋势误判的结果。”柏文喜说。

但肖晓认为，这也跟林腾蛟的放权有一定关系。以朱荣斌时期为例，阳光城的战略、投资、营销、设计、资本市场、引战等事务，都归朱荣斌管。“林老板基本不怎么管。之前时常看到他在楼顶打太极。”另一名阳光城员工告诉告诉「市界」。也因此，有职业经理人，在完成销售目标的压力下，在土地市场上拿错了一些地，在并购市场上踩了一些坑。“对于这一切，不怎么管事的林腾蛟，是毫不知情的。”

这成为阳光城危机加剧的助推剂。这其中的逻辑在于，在市场行情好的时候，即便是有问题的地，只要想办法把坑填住就好了。它带来的收益，远远大过风险，然而，“一旦市场往下，好地块上的房子不好卖，更别提有问题的地块了。他们太笃定市场行情，会一直好下去，所以认为拿错了地也没关系。”肖晓向「市界」解释道。

拿错了地，也意味着项目准备开盘的时候，才发现之前的销售计划根本无法实现。不是卖不了那么贵，就是没有那么多人买。“职业经理人是以专业能力服务于企业发展，最多是分享企业发展成果而已，而老板需要为企业运营发展的最终结果负责与兜底。所以老板与职业经理人的诉求，既有一致之处，也有很大不同。”柏文喜告诉「市界」，如果关系平衡好的话，企业发展就较为顺畅，否则就容易导致关系破裂，或者企业发展出现问题。

▲（2023年7月31日，长沙，正荣与阳光城开发的“翡丽汇悦”楼盘。图源/视觉中国）

无论如何，阳光城爆雷后，局中人苦不堪言。在很长一段时间里，阳光城上海总部门口，天天有人拉横幅讨债。这其中有阳光城前员工，他们有的跟投了公司项目。以2017年跟投制度为例，阳光城当年拿到的项目，按照“双贏”的跟投制度推进，共涉及65个项目，全部由公司和员工持股，按比例分红。肖晓告诉「市界」，高管是被强制跟投项目的。总经理级别的，一个项目跟投十万元；总经理级别以上的，几十万元。

实施跟投机制后，阳光城对新购土地，相应地设立了三条管理底线。其中包括：新项目全周期的回报不低于10%；股东的年化资金回报率不低于30%；净现金流回正时间，不能长于12个月。据吴建斌当年透露，经测算，到11月底，阳光城执行跟投机制项目的平均年化资金回报率为45%。也因此，早期跟投项目的员工，是赚了不少钱的。

比如说，根据投资测算，销售2万元每平方米，大概半年就出清，加上建设期半年，相当于一年，这个资金就回来了。于是，有人想跟投更多项目，但没有那么多钱怎么办？肖晓告诉「市界」，“阳光城以征信作为担保，从外面找了配资机构。想跟投项目但又缺钱的员工，可以从配资机构借钱，每年利息是10%。”

令所有人没有想到的是，房地产的风向，转变得如此快，如此的决绝，他们想收手也没机会，“2020年跟投的项目，大部分都是亏钱的。原本测算的2万元，只能卖到1.8万元，甚至更少，再加上销售周期长，资金沉淀时间长，管理成本大。”一些员工投进去的钱，就这样石沉大海。“就连前些年赚到的钱，很多人都赔得一干二净。”肖晓向「市界」感叹道。

前去讨债的，还有阳光城的供应商们、买了华冕理财的投资人们，华冕理财是阳光城集团母公司阳光控股旗下的财富管理平台。王方虽然没有去阳光城上海总部，但他说他太能感同身受了。王方是2010年左右，成为阳光城供应商的。阳光城压款、利润低的“毛病”，一直备受王方们诟病，但在行情好的时候，“阳光城也还是结算了。”自从2020年后，阳光城回款周期，变得漫长了起来，直至再也没能拿到钱，“如今，阳光城还欠我几十万元的工程款，华冕理财十几万也没兑付。要不到了，我认识的人中，几乎没人要到钱。”王方绝望地告诉「市界」。

“林老板被迫走上台前”

林腾蛟熟读王阳明，15岁就立下“做一个陈嘉庚式成功中国人”的志向。

像多数民营上市房企创业者一样，林腾蛟抓住了大时代的风口，在90年代踏入房地产行业，并一路高歌猛进，一如蓝光的杨铿、泰禾的黄其森。林腾蛟最风光的是2020年，那一年，林腾蛟以150亿元财富，位列《2020年衡昌烧坊·胡润百富榜》第359位，并成为福州市闽侯县的首富。但如今，昔日的荣光和梦想，已然离阳光城和林腾蛟而去。

对于林腾蛟其人，外界对他的印象，除了“放权职业经理人、王明阳骨灰级爱好者”，似乎别无其他鲜明特色。就连在阳光城呆过多年的肖晓都认为，林腾蛟跟其他网红地产大佬不一样，“他没有孙宏斌的江湖气息，也没有王健林的杀伐果断。”如果非要给林腾蛟一个标签，肖晓想了想，说出了三个字“学者范”。语气稍作停顿后，他又疑惑地说道，“虽然林老板自称为博士，但也不像王石一样出过书。这真的有点矛盾。”

▲（2017年9月17日，福州，2017年新华都商学院开学典礼上，闽商代表、阳光控股集团董事局主席林腾蛟致辞）

不过，阳光城爆雷后，林腾蛟整个人的形象鲜活了起来。首先，“他没有躺平，比以前忙多了。”一名知情人士告诉「市界」。挽救阳光城，是林腾蛟的当务之急。“林老板有一些人脉和资源。”上述知情人士说，“在爆雷之后，他时常到上海总部，亲自把持经营大权，约见和拜访一些人。”比如在爆雷之后，林腾蛟亲自带队前往泰康人寿拜访。

林腾蛟也成为出险房企中，少有的几乎押上全部身家的老板。他先是提供了个人的无限连带责任担保，让市场看到了他的诚意。随后，林腾蛟先后变卖了所持兴业银行股权、正心谷旗舰基金等资产，转让出售浙江永康、四川宜宾等20余项资产，套现了30.52亿元的万物云股权等等。为了应对美元债展期，林腾蛟更押上了母公司阳光集团和个人信用，在多方争取下获得了三笔美元债务展期。

也正是在林腾蛟的一系列腾挪下，讨债人的诉求有了一些回应。截至2022年4月底，华冕财富公告称已兑付及在途兑付的资金共计127亿元，占整体规模70%。已兑付投资中，包括债抵房、债转股等方案。但后续兑付进展如何，并没有更多的公告信息。「市界」还了解到，跟投了项目，以及买了阳光城债券的一些人，一些小额度的已经兑付了，大额的不少仍悬而未决。

这背后，是林腾蛟押上全部身家，也难堵阳光城债务窟窿的事实。截至2022年12月31日，阳光城已到期未支付的债务本金626.32亿元。受毛利率下降、存货跌价、利息费用化等因素影响，阳光城2022年归属于母公司股东净亏损金额达125.53亿元。事情是环环相扣的。因债务逾期等问题，阳光城面对大量诉讼。

截至2022年末，阳光城单项涉案金额，超过1000万元的诉讼，或仲裁涉案金额，合计达439.76亿元。而林腾蛟本人，通过天眼查显示，他被限制高消费，已经超过300余次。“林老板现在不怎么来上海总部了，主要是在福建多一些。出行不方便了。”上述知情人告诉「市界」。

坐阵阳光城上海总部的，是林腾蛟新任命的总裁。这一次，一贯爱从外部挖角的林腾蛟，选择相信“自己人”，他提拔了在内部实战多年的徐国宏，担任阳光城的新任总裁。徐国宏与朱荣斌同年加入阳光城，进入福州区域公司工作，拥有超过15年的房地产管理经验。

“徐国宏一上来，主要就是把目前棘手的事情处理好，时代不一样了，大家使命也不一样。”知情人向「市界」解释道，林老板喜欢人尽其用，他找来的每一任职业经理人，都有鲜明特色，符合企业的发展阶段。

阳光城的股价在一路下跌之后，最后落得个退市的局面。对于这一结局，早在几个月前，不少人就已经预料到。或许出于此，如今的阳光城上海总部门口，已不见愤怒的讨债人了，“阳光城总部大厦也基本空了。”知情人士告诉「市界」，裁员裁了一部分，也有一些人主动离开，还有一些人下放到区域，负责保交楼事宜。”

从目前来看，阳光城仍处于债务重组过程中，且暂未达成各方都能接受的债务重组安排。这也影响了阳光城尽快恢复正常经营的进度。“没有活水，一潭死水。”前述知情人如此形容当下的阳光城：地产板块7-8月销售不振，教育板块不值钱，金融板块欠了那么多钱。其他小的板块就更不用提了。“日子是有一天，没一天的过。”

阳光城退市之后，将何去何从？“最终走向是破产清算，还是公司重整，都是有可能的。究竟是哪种结局，要看债权人与实控人博弈状况，以及行业环境、宏观经济的变动情况了。”柏文喜告诉「市界」。

有一年，在一封名叫《寒冬过尽绽春蕾》的春节家书中，林腾蛟写道：“每一次危机都是一次压力测试。任何时候，我们做最坏的打算，做最大的努力。人必自佑，而后天佑之。”

然而，时代的一粒尘埃，落在每个人头上，就是一座山。一代闽商大佬，再也回不去了。

（文中肖晓、王方为化名。）

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