中介大佬被恒大拖到悬崖边

自2021年成为中原地产新的掌舵者后，二代施俊嵘曾被外界寄予厚望。然而，近两年来，中原地产不仅无甚水花，还被卷入“讨薪”“追佣”的漩涡中。

(头图说明：中原地产创始人施永青)

作者 | 陶   婷

作者 | 孙春芳

运营 | 刘   珊

老牌地产中介中原集团曝出被开发商拖欠佣金超10亿元，导致无法发放员工提成，并“点名”恒大、佳兆业、宝能等知名房地产企业。

8月20日，一份名为《关于深圳中原反馈垫付佣金相关事宜的通报》的文件在网络流传。其中提到“各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿多元”的信息引发关注。上述文件落款为“中原集团行政总裁施俊嵘”。

随后这一事件迅速冲上热搜，似乎被世人遗忘了的昔日中介大佬中原地产，再次回到公众视野。

因为高管的错误决断，这家老牌港资房产中介，曾经失去过两次重要的发展机会。2008年，美国次贷危机蔓延时，中原地产战略全面收缩，裁员20%过冬。第二年，它错过了2009年中国救市的机会。

2015年，为了应对来势汹汹的链家，中原地产创始人施永青重出江湖，但他不仅没能挽回颓局，上海、深圳等地的绝对市占率，被链家给抢走了。

2021年11月，一场人事“强震”后，二代施俊嵘顺利接班。就在所有人认为，施俊嵘会带着满腔热血，“中兴”中原地产时，现实却狠狠打了脸：整整两年时间里，中原都无甚水花。今年8月中下旬，“员工讨薪”、“起诉开发商”等风波，更是将中原卷入了漩涡当中。

「市界」独家获悉，中原如果今年内地业务不盈利，这块业务将关停。中原地产全部退守香港，将主线放在东南亚市场上。

“前来讨薪的人，是离职员工”

8月上旬，一段“深圳中原员工讨薪”的视频，在网络上广泛流传。

一名女性向深圳中原董事总经理郑叔伦哭诉，“我小孩的学费都没有钱交？”“你（郑叔伦）得给我们一个解决方案。”

中原集团COO（首席运营官）刘天旸负责牵头和处理此次追佣事宜。就在上周，他代表公司被深圳市劳动监察部门约谈。中原地产在职员工明细表和工资表，以及8月份发放的7月份工资财务凭证，都提交给了政府相关部门。

8月21日，刘天旸对“欠薪”视频作出回应，“这些资料，证明中原没有欠薪。但目前市场的不实信息，却还在传我们欠薪。”提起这个事件，刘天旸显得有些无奈。

有一部分离职员工，对中原地产申请了劳动仲裁。“仲裁部门对这件事情的回复是：（离职员工）所主张的收入尚未达到结算的条件，所以不构成公司欠佣行为。”刘天旸向「市界」解释道，中原地产的佣金是按工作职能分别计算的，门店经纪人、主管、策划、外场分销、内场销售等等，在每笔成交中各占有不同的比例。“按照行业惯例，公司当月收到佣金，会在下个月按照岗位比例，发放给员工。”

但如果佣金没有从开发商那里收回来，或者公司正在通过诉讼打官司，及法院还在判决或执行当中，“她突然来讨钱，这个佣金公司是无法结算的。”刘天旸口中的“她”，指的是“讨薪”视频中的人。“他们从公司离职后，有些去了其他公司，之后有些人失业了。他们想到有些成交的佣金还没结算，便过来追佣。”刘天旸告诉市界，他们在职的时候，工资都是有发放的。他们讨要的其实是佣金部分，这部分佣金公司暂时也没有收回，业务及法务等部门，还在追讨或诉讼进行中。

一些开发商和代理商，是中原地产追讨佣金的对象，其中包括佳兆业、恒大、宝能、世茂、龙光、吉祥里。由于部分开发商/代理商拖欠巨额佣金，中原正通过法律手段追佣金。

▲（图源/视觉中国 ）

据中原披露数据显示，各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金，超过10亿多元，目前，在法院已经启动诉讼追佣的金额达5.35亿元，其中法院已经裁决在强制执行的金额超过4亿元，待判决的金额1.35亿多元。“我们一直在排查，有些是暂时没有可执行资产的，比如恒大等；有些项目未来还有机会结佣，或以房抵佣，我们会为了公司和员工利益，穷尽一切方式来追缴应该结算回来的佣金。”刘天旸说。

「市界」了解到，中原没有先行垫付佣金的惯例。一名中原地产前员工告诉「市界」，一直以来，开发商结算佣金，中原才给经纪人结算。开发商不结算，他们也结算不了。在社交平台上，不少中原前员工，讨论着老东家佣金结算的问题。其中，有不少人几年前的佣金都没有结算。一名中原地产前员工吐槽说，2019年，我在中原地产卖了房子，到现在还没拿到提成。

从目前来看，中原不具备先行垫付员工提成以及合作方佣金的先决条件。中原一直是用自有资金发展的，并且，它并不是上市公司，融资渠道有限。上述《通报》中提到，今年房地产行业不景气，开发商资金链断裂爆雷，无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金，导致公司连续巨额亏损，经营举步维艰。“在未收到开发商/代理商销售佣金的情况下，要求深圳中原先行垫付佣金，即使仅垫付基层员工提成，需要垫付资金金额也超过4亿元，将导致公司经营更加困难。”

也有人拿到了佣金，王霜就是其中一个。从中原地产离职后，她收到过两笔佣金。“离职半年后，拿到了一笔新房的佣金；离职两年多后，拿到了一笔二手房的佣金。中原跟业主打官司，打赢了再发给我的。”王霜告诉「市界」。然而，在困顿的大环境里，一些人并没有耐心等待，他们拿回佣金的心极为迫切。

对此，刘天旸告诉「市界」，中原会从几方面做好追佣这件事，“第一会将追佣的情况公开透明化；第二是积极提起法律诉讼来追缴佣金；第三，员工确实有生活困难的，设立一个特困基金，帮助员工渡过难关。即便有些员工已经离职很长时间，我们也愿意为部分有需要的员工提供帮助，公司会积极履行企业主体责任。“但你不能任由情绪发泄，堵住公司管理层，在办公室进行个人恐吓，影响公司正常经营，这些不是中原可以接受的行为。”

此情此景下，中原地产新的掌舵者施俊嵘，有点焦头烂额。

老将离去、儿子接班

施俊嵘有着海外名校留学的背景，父亲施永青曾这样评价施俊嵘：“擅长将理论知识与实际结合，应用能力不错。遇到问题做判断比较明智，有自己的想法，也乐于参与公司业务。”

为了儿子顺利接班，施永青早早就开始为施俊嵘铺路。施俊嵘从海外留学归来后，先在新鸿基地产历练了4年，施永青重新复出后的2015年，施俊嵘才加入中原地产。2017年11月，在一次公开活动中，施永青第一次对外公布，将逐步把工作交棒到儿子施俊嵘手中。

彼时，施俊嵘已从中原数据科技董事升任为主席助理。那一年，施俊嵘才29岁。对于儿子的接班之路，施永青有过很多担忧：怕施俊嵘一下子要接手一家大公司，一瞬间要承担很多压力，怕中原管理层不认可年轻的施俊嵘。接近中原地产的冯峰告诉「市界」。

中原管理层中的不少人，是陪着施永青打下江山的元老级人物。比如1989年就进入中原的老臣黎明楷，1992年加入中原的赖国强。在施永青看来，尽管中原“拥有一批经验相对丰富的同事，但年纪比较大，平均年龄50岁，而且在中原集团赚到了钱，冲劲也就小了一些。”

自带技术基因的施俊嵘，是个年轻的改革派。在这个矛盾的局势下，“施俊嵘上任是比较难的。他面临的是老一派管理层们的阻力。”也因此，施永青希望施俊嵘，能够从一个新的业务板块切入。“做出一点成绩，将中原带活，再顺理成章继位，这样大家心服口服了。”冯峰告诉「市界」。

原萃担负起这样的重任。这个加盟平台由施俊嵘搭建而成，于2018年6月面向市场。原萃主要从事品牌授权加盟、新房业务技术支持、交易按揭、市场运营等业务。作为原萃体系成员，“几亩置业”品牌的主营业务，集中二手房交易。

▲（中原地产创始人施永青。图源/视觉中国）

也就是这一年的原萃品牌发布会上，施永青语重心长地跟几位高管谈了一次。大概意思是，“你们该放手就放手，让年轻人有更多的市场空间。”冯峰告诉「市界」。然而，谈完之后，中原管理层，并无变化。当时，不少人就认为，“老派管理层不会轻易放权，这件事还得折腾折腾。”果不其然，直到2021年，施俊嵘继任这件事，才柳暗花明。当然，这是后话了。

无论如何，对于原萃这个新业务，施俊嵘寄予了厚望。2020年7月，施俊嵘说，“我们还在过渡期，之后如果找到一个好的复制模式，就会扩大规模。”他任命的原萃总裁，是从深圳中原起家的刘天旸。

改革之路，又谈何容易？世人知道的是：原萃后来无疾而终，主要是因为房多多的撤资。但事实的真相，远非表面上看的那般简单。“这是中原内部新老派管理层博弈的结果。”冯峰告诉市界。「市界」了解到，原萃诞生之初，中原投了两千万元，作为启动资金。在招兵买马之后，这两千万元，很快就要花光了。于是，原萃找到房多多进行募资。

中原能为房多多带来线下资源，房多多能为中原提供技术和系统支持，这看起来是一桩双赢的买卖。然而，“房多多投完3000万元，就发现不是那么回事。”冯峰向「市界」回忆道，房多多这边一投完钱，中原老派管理层，就把初始的投资，全部拿走了。“他们觉得，反正你现在找到新的钱了，我就不再养你了。”

这也从房多多的公开回应中可以窥知一二，“作为原萃的股东之一，公司多次出资支持原萃发展，但其他股东不愿追加投资。”雪上加霜的是，2021年，地产调控再次升级，疫情黑天鹅来袭，二手房成交量持续回落中，原萃内部经营出现资金困难。到这一年6月底，原萃的股权结构发生变更，房多多持有原萃的股权，由原先的51%，上升至69.98%。在这个过程中，中原集团作为第二大股东并未出资。

此情此景下，施俊嵘情何以堪？这位年轻的掌舵者，在2021年7月是这样回应的，“搞资本操作必须要放弃股权，中原本身能够动员的资源有限，因为现在还没有多大的资金。未来将有限的资源，集中投放在主营业务上面。”

原萃这个新业务，就这样淹没于时代洪流之中，但施俊嵘的接班之路，还得继续往下走。“施永青年龄太大了，也不懂互联网，跟不上这个时代了。”冯峰告诉「市界」。

▲（图源/视觉中国）

当断不断，反受其乱。在施永青的又一次谈话后，2021年11月，中原地产迎来人事“强震”：时任中原地产（中国内地）主席的黎明楷，打算在这一年年终退休。而副主席赖国强，用一纸声明宣布自己从中原地产辞职。尽管赖国强离开的并不愉快，但施俊嵘总算是顺利接班了。

10亿佣金，救不了中原的急

所有人都认为，施俊嵘会带着满腔热血，实现老父亲“中兴”中原的梦想。但事与愿违的是：这两年的中原不仅无甚水花，更别提“改革、颠覆、创新”之类的动作了。究其原因，首先跟房地产持续处于调整期有关。

作为地产业上重要的一环，中原地产的中介业务，也受到了不小的冲击，“这几年市场差，营收少，利润少，想做什么变革，都很难。”冯峰告诉「市界」，市场不好的情况下，也没有资金投入新的变革。“可以说，几乎全行业，都没有太多的动作。”

在冯峰看来，施俊嵘无法施展抱负的原因，也还是那番“老调重弹”的话：他比较年轻，上位之后，原来的那些老人，不一定听他的。他想做一些改革，也不一定推得动。“要做改革，就要实现互联网化，打破原有的利益格局。”

尽管一些老派管理者，从中原的历史舞台上退位了，但中原地产现有管理层中，仍有不少老臣，“中原的董事、高管很多，还有一些根本没有露过面的。由于不是上市公司，有时候你查新闻都查不到，不知道人家是什么底细。”这从今年3月份，中原的一个活动上可以佐证。当时，除了施永青、施俊嵘等高管外，还有一个署名为“王生”的董事。

“用什么人，怎么用”，也是施俊嵘头疼的问题。曾被施俊嵘委以重任的刘天旸，自原萃一役之后，从前台走向了幕后，刘天旸这两年，主要负责中原的金融、IT等业务，偏中后端。而这一次，追佣、讨薪风波中，曾做过营销总的刘天旸，又一次被施俊嵘推上了前台。

其实，自继任之后，施俊嵘也曾主导展开过改革，除了原萃之外，他还推进合伙人制，以及行业结盟。在冯峰看来，施俊嵘“希望通过做好一些事情，证明自己的价值，给中原给自己一个交代。”然而，在时代的洪流中，在中原内部的纠葛中，施俊嵘大部分革新措施，并没有迎来开花结果。总体而言，“他的抱负，施展不开。”

尤为重要的一点还有，中原内地各个地区公司，是平级的兄弟单位，“每个公司都是自负盈亏，这使得各个分公司的决策权、财政自由权等都比较大。”多名中原地产员工曾告诉「市界」，施永青还在位时，他是老板，有决策权，但真正执行起来，下面的人不一定听他的。“树大根深”之下，上位刚刚几年的施俊嵘，又以何来撼动？

时至今日，中原目前的难题仍待解。对于追佣一事，中原提及的开发商目前几乎都已爆雷，并正进行债务重组，尤其是像恒大这样的公司，已经完全是资不抵债。在这样的情况下，即使打赢了官司，最终何时能拿到佣金，也还是一个未知数。

这也就意味着，作为追佣事宜的负责人和局中人，刘天旸和中原显然需要持续有所动作，才能安抚好迟迟没能拿回佣金的人。不过，退一万步来看，即便10亿元佣金追回来了，也救不了中原现在的“急”。因为，新继任者施俊嵘面对的，是中原扭亏为盈的难题。“过去可能个别月份亏损，全年累计都还是盈利的。但现在中原地产，已经全年累计亏损两年了。”冯峰告诉「市界」。

这除了跟房地产持续调整等大环境有关外，还跟中原的业务模式脱不了干系。中原地产过于依赖新房市场，它不像我爱我家那样，有大量二手房交易、二手房租赁的收入。中原的新房交易占比，曾在很长一段时间里，占比高达70%以上。后来，即便纯新房业务占了50%，二手经纪占了50%，“但二手经纪中，又有50%是新房分销。”冯峰说。

然而，随着房地产高增速时代的逝去，很多城市步入存量房市场，可开发可售卖的新房越来越少了。尤其在房企普遍日子难过的情况下，结佣就变成一个非常麻烦的事，结不回来佣金，人就留不住，规模会下滑，这也使得中原地产，陷入业绩不振的恶性循环中。公开资料显示，目前，中原旗下业务6成收入，由新房业务贡献；4成或者3成多，来自二手房。

▲（2010年10月1日，中国深圳（秋季）房地产交易会在深圳会展中心1号馆举行。中原地产带来香港地产信息。图源/视觉中国）

但好在，除了香港市场外，中原在深圳市场，仍有一席之地。它是深圳规模最大的新房代理商。公开数据显示，2023年1-6月，中原代理销售金额超420亿元，代理销售新房超7200套。深圳市房地产信息平台数据显示，同期深圳累计成交新房16209套。也就是说，今年上半年深圳每卖出5套新房，就有2.2套是中原成交的。

尽管施永青在很早之前就退居幕后了，但对于儿子施俊嵘的继任之路，这名香港地产教父显然不放心。就在“讨薪”“追佣”风波发酵前一个月，也就是2023年7月29日，施永青带着施俊嵘，接受了媒体的采访。这一次露面，顶着满头白发的施永青，谈到了房产中介的困境。

站在他旁边的施俊嵘，一头浓密的黑发，尽管整个人很有精气神，但与老父亲施永青相比，施俊嵘还是略显稚嫩。尽管这一次，施永青没有谈到儿子施俊嵘，但在冯峰看来，施永青这样的露面，颇为“扶上马，再送一程”的意味。

归根结底，“还是生不逢时，再给他（施俊嵘）一些时间吧！”冯峰说。今年留给施俊嵘的时间，却并不多了。

（文中冯峰为化名。）

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