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房地产

中介大佬被恒大拖到悬崖边

让商业更具价值 市界 2023-08-23

自2021年成为中原地产新的掌舵者后,二代施俊嵘曾被外界寄予厚望。然而,近两年来,中原地产不仅无甚水花,还被卷入“讨薪”“追佣”的漩涡中。

(头图说明:中原地产创始人施永青)
作者 | 陶   婷
作者 | 孙春芳
运营 | 刘   珊
老牌地产中介中原集团曝出被开发商拖欠佣金超10亿元,导致无法发放员工提成,并“点名”恒大、佳兆业、宝能等知名房地产企业。
8月20日,一份名为《关于深圳中原反馈垫付佣金相关事宜的通报》的文件在网络流传。其中提到“各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超过10亿多元”的信息引发关注。上述文件落款为“中原集团行政总裁施俊嵘”。
随后这一事件迅速冲上热搜,似乎被世人遗忘了的昔日中介大佬中原地产,再次回到公众视野。
因为高管的错误决断,这家老牌港资房产中介,曾经失去过两次重要的发展机会。2008年,美国次贷危机蔓延时,中原地产战略全面收缩,裁员20%过冬。第二年,它错过了2009年中国救市的机会。
2015年,为了应对来势汹汹的链家,中原地产创始人施永青重出江湖,但他不仅没能挽回颓局,上海、深圳等地的绝对市占率,被链家给抢走了。
2021年11月,一场人事“强震”后,二代施俊嵘顺利接班。就在所有人认为,施俊嵘会带着满腔热血,“中兴”中原地产时,现实却狠狠打了脸:整整两年时间里,中原都无甚水花。今年8月中下旬,“员工讨薪”、“起诉开发商”等风波,更是将中原卷入了漩涡当中。
「市界」独家获悉,中原如果今年内地业务不盈利,这块业务将关停。中原地产全部退守香港,将主线放在东南亚市场上。


“前来讨薪的人,是离职员工”

8月上旬,一段“深圳中原员工讨薪”的视频,在网络上广泛流传。
一名女性向深圳中原董事总经理郑叔伦哭诉,“我小孩的学费都没有钱交?”“你(郑叔伦)得给我们一个解决方案。”
中原集团COO(首席运营官)刘天旸负责牵头和处理此次追佣事宜。就在上周,他代表公司被深圳市劳动监察部门约谈。中原地产在职员工明细表和工资表,以及8月份发放的7月份工资财务凭证,都提交给了政府相关部门。
8月21日,刘天旸对“欠薪”视频作出回应,“这些资料,证明中原没有欠薪。但目前市场的不实信息,却还在传我们欠薪。”提起这个事件,刘天旸显得有些无奈。
有一部分离职员工,对中原地产申请了劳动仲裁。“仲裁部门对这件事情的回复是:(离职员工)所主张的收入尚未达到结算的条件,所以不构成公司欠佣行为。”刘天旸向「市界」解释道,中原地产的佣金是按工作职能分别计算的,门店经纪人、主管、策划、外场分销、内场销售等等,在每笔成交中各占有不同的比例。“按照行业惯例,公司当月收到佣金,会在下个月按照岗位比例,发放给员工。”
但如果佣金没有从开发商那里收回来,或者公司正在通过诉讼打官司,及法院还在判决或执行当中,“她突然来讨钱,这个佣金公司是无法结算的。”刘天旸口中的“她”,指的是“讨薪”视频中的人。“他们从公司离职后,有些去了其他公司,之后有些人失业了。他们想到有些成交的佣金还没结算,便过来追佣。”刘天旸告诉市界,他们在职的时候,工资都是有发放的。他们讨要的其实是佣金部分,这部分佣金公司暂时也没有收回,业务及法务等部门,还在追讨或诉讼进行中。
一些开发商和代理商,是中原地产追讨佣金的对象,其中包括佳兆业、恒大、宝能、世茂、龙光、吉祥里。由于部分开发商/代理商拖欠巨额佣金,中原正通过法律手段追佣金。
源/视觉中国 )
据中原披露数据显示,各开发商/代理商尚未支付深圳中原的佣金,超过10亿多元,目前,在法院已经启动诉讼追佣的金额达5.35亿元,其中法院已经裁决在强制执行的金额超过4亿元,待判决的金额1.35亿多元。“我们一直在排查,有些是暂时没有可执行资产的,比如恒大等;有些项目未来还有机会结佣,或以房抵佣,我们会为了公司和员工利益,穷尽一切方式来追缴应该结算回来的佣金。”刘天旸说。
「市界」了解到,中原没有先行垫付佣金的惯例。一名中原地产前员工告诉「市界」,一直以来,开发商结算佣金,中原才给经纪人结算。开发商不结算,他们也结算不了。在社交平台上,不少中原前员工,讨论着老东家佣金结算的问题。其中,有不少人几年前的佣金都没有结算。一名中原地产前员工吐槽说,2019年,我在中原地产卖了房子,到现在还没拿到提成。
从目前来看,中原不具备先行垫付员工提成以及合作方佣金的先决条件。中原一直是用自有资金发展的,并且,它并不是上市公司,融资渠道有限。上述《通报》中提到,今年房地产行业不景气,开发商资金链断裂爆雷,无法正常支付中原集团及旗下相关公司的销售佣金,导致公司连续巨额亏损,经营举步维艰。“在未收到开发商/代理商销售佣金的情况下,要求深圳中原先行垫付佣金,即使仅垫付基层员工提成,需要垫付资金金额也超过4亿元,将导致公司经营更加困难。”
也有人拿到了佣金,王霜就是其中一个。从中原地产离职后,她收到过两笔佣金。“离职半年后,拿到了一笔新房的佣金;离职两年多后,拿到了一笔二手房的佣金。中原跟业主打官司,打赢了再发给我的。”王霜告诉「市界」。然而,在困顿的大环境里,一些人并没有耐心等待,他们拿回佣金的心极为迫切。
对此,刘天旸告诉「市界」,中原会从几方面做好追佣这件事,“第一会将追佣的情况公开透明化;第二是积极提起法律诉讼来追缴佣金;第三,员工确实有生活困难的,设立一个特困基金,帮助员工渡过难关。即便有些员工已经离职很长时间,我们也愿意为部分有需要的员工提供帮助,公司会积极履行企业主体责任。“但你不能任由情绪发泄,堵住公司管理层,在办公室进行个人恐吓,影响公司正常经营,这些不是中原可以接受的行为。”
此情此景下,中原地产新的掌舵者施俊嵘,有点焦头烂额。

老将离去、儿子接班

施俊嵘有着海外名校留学的背景,父亲施永青曾这样评价施俊嵘:“擅长将理论知识与实际结合,应用能力不错。遇到问题做判断比较明智,有自己的想法,也乐于参与公司业务。”
为了儿子顺利接班,施永青早早就开始为施俊嵘铺路。施俊嵘从海外留学归来后,先在新鸿基地产历练了4年,施永青重新复出后的2015年,施俊嵘才加入中原地产。2017年11月,在一次公开活动中,施永青第一次对外公布,将逐步把工作交棒到儿子施俊嵘手中。
彼时,施俊嵘已从中原数据科技董事升任为主席助理。那一年,施俊嵘才29岁。对于儿子的接班之路,施永青有过很多担忧:怕施俊嵘一下子要接手一家大公司,一瞬间要承担很多压力,怕中原管理层不认可年轻的施俊嵘。接近中原地产的冯峰告诉「市界」。
中原管理层中的不少人,是陪着施永青打下江山的元老级人物。比如1989年就进入中原的老臣黎明楷,1992年加入中原的赖国强。在施永青看来,尽管中原“拥有一批经验相对丰富的同事,但年纪比较大,平均年龄50岁,而且在中原集团赚到了钱,冲劲也就小了一些。”
自带技术基因的施俊嵘,是个年轻的改革派。在这个矛盾的局势下,“施俊嵘上任是比较难的。他面临的是老一派管理层们的阻力。”也因此,施永青希望施俊嵘,能够从一个新的业务板块切入。“做出一点成绩,将中原带活,再顺理成章继位,这样大家心服口服了。”冯峰告诉「市界」。
原萃担负起这样的重任。这个加盟平台由施俊嵘搭建而成,于2018年6月面向市场。原萃主要从事品牌授权加盟、新房业务技术支持、交易按揭、市场运营等业务。作为原萃体系成员,“几亩置业”品牌的主营业务,集中二手房交易。
中原地产创始人施永青。图源/视觉中国)
也就是这一年的原萃品牌发布会上,施永青语重心长地跟几位高管谈了一次。大概意思是,“你们该放手就放手,让年轻人有更多的市场空间。”冯峰告诉「市界」。然而,谈完之后,中原管理层,并无变化。当时,不少人就认为,“老派管理层不会轻易放权,这件事还得折腾折腾。”果不其然,直到2021年,施俊嵘继任这件事,才柳暗花明。当然,这是后话了。
无论如何,对于原萃这个新业务,施俊嵘寄予了厚望。2020年7月,施俊嵘说,“我们还在过渡期,之后如果找到一个好的复制模式,就会扩大规模。”他任命的原萃总裁,是从深圳中原起家的刘天旸。
改革之路,又谈何容易?世人知道的是:原萃后来无疾而终,主要是因为房多多的撤资。但事实的真相,远非表面上看的那般简单。“这是中原内部新老派管理层博弈的结果。”冯峰告诉市界。「市界」了解到,原萃诞生之初,中原投了两千万元,作为启动资金。在招兵买马之后,这两千万元,很快就要花光了。于是,原萃找到房多多进行募资。
中原能为房多多带来线下资源,房多多能为中原提供技术和系统支持,这看起来是一桩双赢的买卖。然而,“房多多投完3000万元,就发现不是那么回事。”冯峰向「市界」回忆道,房多多这边一投完钱,中原老派管理层,就把初始的投资,全部拿走了。“他们觉得,反正你现在找到新的钱了,我就不再养你了。”
这也从房多多的公开回应中可以窥知一二,“作为原萃的股东之一,公司多次出资支持原萃发展,但其他股东不愿追加投资。”雪上加霜的是,2021年,地产调控再次升级,疫情黑天鹅来袭,二手房成交量持续回落中,原萃内部经营出现资金困难。到这一年6月底,原萃的股权结构发生变更,房多多持有原萃的股权,由原先的51%,上升至69.98%。在这个过程中,中原集团作为第二大股东并未出资。
此情此景下,施俊嵘情何以堪?这位年轻的掌舵者,在2021年7月是这样回应的,“搞资本操作必须要放弃股权,中原本身能够动员的资源有限,因为现在还没有多大的资金。未来将有限的资源,集中投放在主营业务上面。”
原萃这个新业务,就这样淹没于时代洪流之中,但施俊嵘的接班之路,还得继续往下走。“施永青年龄太大了,也不懂互联网,跟不上这个时代了。”冯峰告诉「市界」。
图源/视觉中国)
当断不断,反受其乱。在施永青的又一次谈话后,2021年11月,中原地产迎来人事“强震”:时任中原地产(中国内地)主席的黎明楷,打算在这一年年终退休。而副主席赖国强,用一纸声明宣布自己从中原地产辞职。尽管赖国强离开的并不愉快,但施俊嵘总算是顺利接班了。

10亿佣金,救不了中原的急

所有人都认为,施俊嵘会带着满腔热血,实现老父亲“中兴”中原的梦想。但事与愿违的是:这两年的中原不仅无甚水花,更别提“改革、颠覆、创新”之类的动作了。究其原因,首先跟房地产持续处于调整期有关。
作为地产业上重要的一环,中原地产的中介业务,也受到了不小的冲击,“这几年市场差,营收少,利润少,想做什么变革,都很难。”冯峰告诉「市界」,市场不好的情况下,也没有资金投入新的变革。“可以说,几乎全行业,都没有太多的动作。”
在冯峰看来,施俊嵘无法施展抱负的原因,也还是那番“老调重弹”的话:他比较年轻,上位之后,原来的那些老人,不一定听他的。他想做一些改革,也不一定推得动。“要做改革,就要实现互联网化,打破原有的利益格局。”
尽管一些老派管理者,从中原的历史舞台上退位了,但中原地产现有管理层中,仍有不少老臣,“中原的董事、高管很多,还有一些根本没有露过面的。由于不是上市公司,有时候你查新闻都查不到,不知道人家是什么底细。”这从今年3月份,中原的一个活动上可以佐证。当时,除了施永青、施俊嵘等高管外,还有一个署名为“王生”的董事。
“用什么人,怎么用”,也是施俊嵘头疼的问题。曾被施俊嵘委以重任的刘天旸,自原萃一役之后,从前台走向了幕后,刘天旸这两年,主要负责中原的金融、IT等业务,偏中后端。而这一次,追佣、讨薪风波中,曾做过营销总的刘天旸,又一次被施俊嵘推上了前台。
其实,自继任之后,施俊嵘也曾主导展开过改革,除了原萃之外,他还推进合伙人制,以及行业结盟。在冯峰看来,施俊嵘“希望通过做好一些事情,证明自己的价值,给中原给自己一个交代。”然而,在时代的洪流中,在中原内部的纠葛中,施俊嵘大部分革新措施,并没有迎来开花结果。总体而言,“他的抱负,施展不开。”
尤为重要的一点还有,中原内地各个地区公司,是平级的兄弟单位,“每个公司都是自负盈亏,这使得各个分公司的决策权、财政自由权等都比较大。”多名中原地产员工曾告诉「市界」,施永青还在位时,他是老板,有决策权,但真正执行起来,下面的人不一定听他的。“树大根深”之下,上位刚刚几年的施俊嵘,又以何来撼动?
时至今日,中原目前的难题仍待解。对于追佣一事,中原提及的开发商目前几乎都已爆雷,并正进行债务重组,尤其是像恒大这样的公司,已经完全是资不抵债。在这样的情况下,即使打赢了官司,最终何时能拿到佣金,也还是一个未知数。
这也就意味着,作为追佣事宜的负责人和局中人,刘天旸和中原显然需要持续有所动作,才能安抚好迟迟没能拿回佣金的人。不过,退一万步来看,即便10亿元佣金追回来了,也救不了中原现在的“急”。因为,新继任者施俊嵘面对的,是中原扭亏为盈的难题。“过去可能个别月份亏损,全年累计都还是盈利的。但现在中原地产,已经全年累计亏损两年了。”冯峰告诉「市界」。
这除了跟房地产持续调整等大环境有关外,还跟中原的业务模式脱不了干系。中原地产过于依赖新房市场,它不像我爱我家那样,有大量二手房交易、二手房租赁的收入。中原的新房交易占比,曾在很长一段时间里,占比高达70%以上。后来,即便纯新房业务占了50%,二手经纪占了50%,“但二手经纪中,又有50%是新房分销。”冯峰说。
然而,随着房地产高增速时代的逝去,很多城市步入存量房市场,可开发可售卖的新房越来越少了。尤其在房企普遍日子难过的情况下,结佣就变成一个非常麻烦的事,结不回来佣金,人就留不住,规模会下滑,这也使得中原地产,陷入业绩不振的恶性循环中。公开资料显示,目前,中原旗下业务6成收入,由新房业务贡献;4成或者3成多,来自二手房。
(2010年10月1日,中国深圳(秋季)房地产交易会在深圳会展中心1号馆举行。中原地产带来香港地产信息。图源/视觉中国)
但好在,除了香港市场外,中原在深圳市场,仍有一席之地。它是深圳规模最大的新房代理商。公开数据显示,2023年1-6月,中原代理销售金额超420亿元,代理销售新房超7200套。深圳市房地产信息平台数据显示,同期深圳累计成交新房16209套。也就是说,今年上半年深圳每卖出5套新房,就有2.2套是中原成交的。
尽管施永青在很早之前就退居幕后了,但对于儿子施俊嵘的继任之路,这名香港地产教父显然不放心。就在“讨薪”“追佣”风波发酵前一个月,也就是2023年7月29日,施永青带着施俊嵘,接受了媒体的采访。这一次露面,顶着满头白发的施永青,谈到了房产中介的困境。
站在他旁边的施俊嵘,一头浓密的黑发,尽管整个人很有精气神,但与老父亲施永青相比,施俊嵘还是略显稚嫩。尽管这一次,施永青没有谈到儿子施俊嵘,但在冯峰看来,施永青这样的露面,颇为“扶上马,再送一程”的意味。
归根结底,“还是生不逢时,再给他(施俊嵘)一些时间吧!”冯峰说。今年留给施俊嵘的时间,却并不多了。
(文中冯峰为化名。)

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