北京第一房产中介链家降费，一石激起千层浪。之前按照2.7%的费率交了中介费的买房客，已经“哭晕”在社交平台。链家为何下调中介费？背后除了有关部门的指导意见外，也跟不容乐观的市场行情有关。
9月26日，多家媒体报道称，链家中介费的收取标准，从目前房屋成交总价的2.7%，统一下调至2%。与此同时，收费模式从购房一方单边支付中介费，改为买卖双方共同承担1%。对此，「市界」向北京链家求证，相关人士回应称“属实”。一石激起千层浪。按照2.7%的费率交了中介费的买房客，已经“哭晕”在社交平台：“就想知道之前签了合同，还没网签的人会退钱吗？”“上周五刚交了中介费”、“昨晚11点签合同的冤大头”、“要是迟几天，就能少花10几万元呐”……
链家为什么调低中介费？
在过去很多年里，凭借庞大的门店、房源以及经纪人数量，以及高质量的服务，链家在北京市城六区二手房服务市场中，做到了市占率第一。与行业地位相伴的，是链家坚挺的中介费。中介费包括居间代理费、代办服务费（名为交易保障服务费），在北京全部由买家一方支付。有媒体在2021年摸底了北京7家市场占有率较高的中介机构，其中链家、我爱我家、麦田、中原收费报价，均为成交价的2.7%，21世纪不动产为2.5%，中天置地最少，中介费率在1.5%-2%之间浮动。不过，在实际成交过程中，各家中介机构都会有不同程度的“折扣”。比如我爱我家在北京执行的现行二手房交易费率，虽然规定为2.7%，但对老客户成交、连环单、房屋总价1200万元以上等，“会有相应的组合优惠。”链家的力度最低，普通客户很难谈到折扣。但如今，链家终于下调了中介费。究其原因，北京链家解释称，这是为响应并贯彻落实政策的号召。就在今年4月份，住建部、市场监管总部，联合印发了《关于规范房地产经纪服务的意见》，意见要求：合理降低二手房交易成本，结合当前供求关系，对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整。北京市房地产法学会副会长赵秀池表示：“从总量视角看，我国住房供给与当前经济发展水平相适应，整体上实现了供需平衡，政府出台了降税、降息等措施，降低交易成本和购房成本，支持刚性和改善性购房需求。”划重点的是“降低交易成本和购房成本”这句话。这其中的逻辑在于，我国采用的是双代理模式，即中介一方面替卖方争取最高的成交价，也替买家争取最低的支出成本。然而，从上世纪九十年代末取消福利分房开启商品房时代以来，中国房地产市场绝大多数时间都处于房价上涨通道，在上涨阶段，二手房处于“卖方市场”，缺失议价话语权的买方，往往处于劣势地位。从目前来看，尽管我国多数城市，都是买卖双方共同承担中介费，但也有买家单方承担中介费的城市，比如北京。“北京长期以来由买家单方承担佣金，这加重了购房人负担。”赵秀池告诉「市界」，这种收费方式急需调整。不过，在外界看来，北京二手房源挂牌量居高不下，也成为链家调低中介费的大背景之一。北京实行“认房不认贷”政策，已经有一段时间了。虽然这个政策刺激了不少刚需和改善型需求入场，但根据财新获取的最新数据显示，北京二手房挂牌总量，已经达到了16.47万套。有不少现阶段挂牌上市的，位于远郊区，“这种房子交易量一般。”一名北京房产中介告诉「市界」。有人算了一笔账，如果以2.7%的收费标准来计算，一套500万元的房子，中介费用为13.5万元，如果是首贷买新房，这13.5万的中介费，能撬动约将近30万元的杠杆，基本可以多出一个书房的面积。这也使得很多买房人，放弃二手房转向新房。但另一方面，新房市场由于大部分房企都爆雷了，出现很多烂尾楼现象，也让购房者谈新色变。“一般人都会首选央企国企开发的楼盘，一听说是民企的尤其是已经爆雷的民企，都是绕而远之。”一位地产从业者表示。在北京这种存量房占比越来越高的一线城市，二手房是购房市场的大头。在市场行情好的时候，买卖双方甚至于，还会商定由买房承担卖房的一部分税费，“但随着市场竞争的加剧，以及房地产市场交易转淡，中介机构下调中介费，也成为抢占市场份额的手段之一。”IPG 中国区首席经济学家柏文喜告诉「市界」。如果将视角放得更大的话，链家做此调整或许还另有深意。众所周知，链家是贝壳找房旗下的地产经纪品牌，也是贝壳找房的重要经济来源之一。贝壳财报显示，今年二季度，营收195亿元同比增长41.4%，净利润13亿元。其预计，2023年第三季度净收入总额将介于155亿元（21亿美元）至160亿元（22亿美元），与2022年同期相比下降约9.1%至11.9%。贝壳找房在财报提到，该预测考虑到近期房地产相关政策和措施的潜在影响，这些情况仍存在不确定性，可能继续对贝壳公司的运营产生影响。
压力给到其他中介机构了
“中介费从2.7%下降至2%，相当于我们的收入，一下子降了25.9%。”链家房产中介郭燃告诉「市界」，链家是分段提佣的。“经纪人的提佣，在之前就降低了，这一次中介费下调，不知道提佣会不会有变化。”但另一方面，如果中介费降低后成交量上涨，房产中介的客单量上去，在以量换价的情况下，中介的收入未必会下降，这一切要看中介费降低对后续市场和成交量的影响而定。郭燃并没有说提佣的金额以及方式，「市界」从贝壳找房北京总部发布的招聘信息处看到，如果一名经纪人的责任底薪是6000-10000元，那么他提佣的比例为30%到70%不等。对于“经纪人提佣后续是否有变化”这一问题，链家方面回复「市界」称，目前没有消息可以对外发布和说明。链家这一新政策，已经被一些挂牌业主所认可。其实早在今年7月，链家北京北苑大区，就开始试行双边收取中介费。当时，在双边收佣政策试行后，买卖双方共同承担合计2.7%的中介费。据公开信息显示，“双佣模式”试行后，北苑大区的挂牌业主，接受双边收佣的比例，从最初的20%-30%，提升到90%。“北京的房地产市场保持长期稳定，房源挂牌量增加，卖方为了尽快售出，也愿意承担相应的交易成本。”赵秀池告诉「市界」，“卖方自己支付了1%的佣金，也可以理直气壮地要求经纪人，提供更快的交易速度和更高的服务质量。”有业主为了卖掉房子，愿意承担一半中介费，但也有业主很抗拒这一新政。一名业主在社交平台上抱怨道，“反正我作为卖家，要是让我掏税，我就不讲价了，再继续，就耗着了，反正不急用钱。”而对一些观望状态下的买房人来说，中介费从2.7%降到了2%，实实在在降低了购房的负担。这些人提前释放了需求。至于链家，“调低中介费，可提高公司的竞争力，吸引更多的消费者选择链家。”柏文喜告诉「市界」。除了对买家、卖家，以及对链家有影响外，这个事件对其他房产中介，会产生哪些影响？众所周知，中小型中介公司，原先靠低费率，在竞争激烈的市场中，分得一杯羹。比如中天置地，即便这家公司的口碑备受争议，但其还是以低中介费吸引了不少顾客。中天置地的中介费率，在1.5%-2%之间浮动，“如果努力一下，中天置地可以砍到五折。”跟中天置地房产中介打过交道的一名买房客告诉「市界」。在北京链家宣布降低中介费后，其他房产中介品牌目前都没有特别的表态。中原地产回复「市界」称，如有需要对外界发布的信息，会第一时间通过官方渠道发布。截至发稿日，我爱我家、21世纪不动产并未回复。对于“其他房产中介是否会跟进”这一问题，柏文喜认为，“这取决于不同公司的决策和市场情况。一些小型的房产中介可能会跟随链家的步伐，但大型的房产中介，可能会考虑更多的因素，例如公司的品牌形象、利润率等。”那么，在北京真正成为第一个吃“螃蟹”的城市时，其他城市的中介机构的费率又是如何？2014年以前，房产中介服务费由政府统一制定指导价，房屋买卖中介费收费标准在0.5%-2.5%之间。2014年以后，各地二手房中介费收取没有统一标准。上海易居房地产研究院曾发布的中介费下调政策研究报告显示，全国25个重点城市，二手房中介费率平均值为2.2%。相对较高的城市包括成都、西安和北京，中介费率分别为2.8%、2.8%和2.7%。中介费相对较低的城市主要包括石家庄、东莞和太原，中介费率分别为1.5%、1.8%和1.9%。“总体而言，城市规模大、二手房市场活跃的城市中介费相对较高。而在城市规模小、二手房市场不太活跃且购买力相对不足的城市，中介费则相对较低。”易居研究院研究总监严跃进指出。也就是在这样的大背景下，有城市早在北京之前，就欲改变传统房产中介收费规则。今年5月30日，福州市房地产中介行业协会，打响了中介收费调整“第一枪”，发文调整由买方全额支付交易佣金，转为由买、卖双方等比等额分担佣金，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%。不过，6月2日凌晨，福州市房地产中介协会，发出一则通知撤销了该政策，并称主要是因为对住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策“把握不准、领会不透，悖离上级精神，给房产经纪行业造成较大负面影响”。
卖方的中介费会转嫁到买方吗？
链家下调中介费这一政策出台后，多名链家经纪人告诉「市界」，并不清楚具体细则，以及后续配套的政策。不过，从公开信息来看，北京链家表示，后续各门店服务内容不减项、服务质量不降低，公司将于三周内在所有门店公示新的收费方式和标准，供市民监督。事情到了这里，一个问题呼之欲出：由卖方支付的中介费，是否会转移到买家？有网友很担心，“羊毛出在羊身上，背着、抱着一般沉。客户出2%，房价就是1000万元。如果让业主出1%，房价就是1010万元。”对此，空白研究院创始人杨现领有自己的看法。他认为，目前北京房源在售量超过16万，在售房源去化周期超过12个月，只有不到10%的房子具备真正可售的机会。“与此同时，二手房的挂牌价到成交价的降价空间普遍在10%左右。所以市场担心卖方将1%的中介费转嫁到买方身上的情况，也基本不会存在。交易摩擦成本降低，买卖双方的博弈也会减少。现在市场已经有卖方主动承担一部分中介费的情况。”杨现领提到。在柏文喜看来，这个问题的答案，因情况而异。一般来说，中介费的最终承担者实际上与市场供求关系、买卖双方的谈判位势有关，自然会导致中介费会由买卖双方中的一方或双方协商承担，但这并不意味着所有的费用，都会完全转嫁给买方。“链家的做法是要求买卖双方各承担1%的中介费，这种做法是试图降低买方的负担，但也可能会影响卖方的接受程度和交易的积极性。因此，需要买卖双方在交易过程中，根据具体情况协商分担费用。”那么，卖房支付的中介费会转移到房价上吗？“不会。”杨现领解释道，房价是客观的，是由市场供应关系决定的，不以人的意志为转移。房价和中介费是两个市场，形成机制有很大的差异，理论上也不存在所谓的“转嫁”问题。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，“理论上，业主会有动机将中介费转嫁到房价上，过去也有这样的情况，但能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。二手房是高度分散、充分竞争的市场化交易，市场信息非常透明。”李宇嘉解释道，当前，市场竞争态势和过去完全不同。李宇嘉告诉「市界」，各地二手房挂牌量都创历史新高，卖旧买新、卖小买大，资产腾挪非常普遍，更多的是业主合理定价甚至下调挂牌价，以求尽快卖出，卖方很难将中介费用向买方转移。“如果卖家将费用转嫁到房价里，很可能影响房屋的成交效率。长期来看，在供需双方价格博弈后，价格会回归供需公认的价值水平上去。”在这些错综复杂的关系中，购房人在买房过程中，也必须有一些注意事项。“可通过货比三家、砍价等方式，尽量降低自己的成本。如果发现房价存在不合理之处，可以拒绝购买。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉「市界」。目前市场中很多中介机构，并没有完全采取双佣模式，购房人在签订合同时，“一定要仔细看合同中关于佣金的相关规定，不要轻信中介的口头承诺。”无论如何，从目前来看，北京二手房交易龙头链家调低中介费这一事件，对一些局中人带来的变化，并没有完全显现出来，仍有待进一步观察。当然，这其中并不包括政策出台之前，按照2.7%中介费执行的买房客们。这项政策对他们的影响，不可谓不大。不少买房客吐槽道：“就想知道之前签了合同，还没网签的人会退钱吗？”“上周五刚交了中介费”“昨晚11点签合同的冤大头”“20多万已交，房子也成交了，迟几天该多好”……前不久刚买了房子的胡萝告诉「市界」，她打交道的链家经纪人让她再等等，看看公司有没有什么解决方案。“下午（9月26日）说是各店店长在开会。能操作的话，肯定给我们降。”然而，心急的胡萝给链家总部打了电话，对方回复她说，发文当天及以后签约的按照2%收费，以签居间服务合同日期为准。对于链家会否“退钱”这一问题，柏文喜坦言，“法不溯及以往，除非他们与链家协商一致，否则不太可能。”不过， 胡萝还是心存希望，她决定再等等消息看，“让子弹再飞一会儿吧！”女性始终是组成消费市场的重要引领力量。我们也关注女性在成为任何社会角色之前，如何成长为自己，以及消费这件小事在其中起到的重要作用。市界即日发起《她的消费观》系列读者征集，你可以关注市界官方微博@市界pro 参与投票与评论，或关注每日市界推文底部海报，投票和进入表单分享更多观点与故事，最终我们将选出10个故事汇集成片，入选读者将获得礼品一份。我们的投稿截止时间是2023年9月30日。
沟通建议邮箱：gaojian@boyamedia.com