两年之内暴涨暴跌，韩国房价为什么像“过山车”？
韩国房价从疫情暴发开始暴涨，一年多翻倍，又用半年多的时间几乎跌回原点。如此剧烈的起伏，既是韩国全租房制度助推的结果，也是经济发展缓慢的背景下，疫情期间宽松经济政策堆砌的泡沫迅速生灭的反应。当房价降幅趋缓，韩国经济或许将进入一个平稳的新周期。但在房价“过山车”行情中贷款的人们，还债之路却刚刚开始。
记者｜刘畅
房价“过山车”
“2018年我买的是新房，在首尔西侧的市郊，与京畿道有一山之隔，一共花费了4.5亿韩元，相当于230多万元人民币。”李平离开中国到韩国生活已20多年，退休时看中了一套新房，房子虽然在市郊，但周边设施齐全，楼下就是地铁站，坐地铁半个多小时就可以到首尔市中心，相当方便。户型在韩国也是最受欢迎的，三室两厅，方方正正，建筑面积80多平方米，还有一个外挂阳台，足够他和老伴儿两人住。
选到这样的房子，李平并没有费多少周折。因为上一套房子周边设施差，他卖房时，十年之间房价几乎没有变化。他拿到卖房款后开始从网上寻觅首尔周边的新房。那时，除了像首尔江南区的房子因教育资源丰富，受非富即贵的人们追捧，房价一直上涨外，周边地区的房价很稳定。李平关注的区域整体价格在4亿到5亿韩元之间，多年未涨过价。他在网上找了两晚，就选定了房子。没想到，一年后房子落成，就赶上韩国房价近十年来最大的涨幅。
新冠疫情暴发后，李平家的房子价格开始飙升，到2021年就翻了一倍。同样的情况从首尔逐渐向周边蔓延。上海交通大学国际与公共事务学院教授、首尔国立大学市场与政府政策研究中心兼职研究员朴龙告诉本刊，2020年疫情暴发后，韩国政府为刺激经济增加市场的流动性，大幅降低基准利率，2020年5月基准利率降至0.5%。如此低的基准利率维持了15个月，大量资金流入房市，推动了房价翻倍上涨。资料显示，2020年9月，首尔的公寓平均交易价格突破10亿韩元，到2021年4月突破11亿韩元，半年后又突破12亿韩元。那时就连北邻三八线的京畿道的公寓平均交易价格涨幅也超过15%，创了2004年有统计数据以来的最高纪录。
也是从2020年起，韩国政府出台抑制房价政策，比如提高首付比例、第二套房限购等。2021年1月，时任韩国央行行长的李柱烈表示，近期大量资金涌入资产市场，家庭负债规模也大幅增加，“2021年有必要适时有序地将宽松政策转为正常”。韩国央行开始加息，增加贷款压力，但看起来并没有遏制房价上涨的势头。
杜丽几乎与李平同时买房，只是买的地方是离首尔更为遥远的金浦。房子在她韩国丈夫的亲戚家旁边，也是新房，周边设施一应俱全，建筑面积有130多平方米。杜丽头脑一热就买了下来。疫情以后，她眼见自家房子的价格从4亿韩元，一路涨到2022年初时的7亿多韩元。政府的限购政策出台后，因为担心房价下跌，杜丽把房子以7亿多韩元挂出去卖。但此时房市已然疲软，观望的人多，没有人接手。当她还想再看一看市场行情时，2022年3月房价就开始下跌，2022年末房价又回落到5亿韩元左右。房子便宜了，却更找不到下家。
杜丽遇到的情况是普遍现象。从韩国全国来看，2022年1月房地产价格首次下降，泡沫已经破裂。此后，因为美联储加息，为保持汇率稳定，韩国央行不得不加息，十几个月的时间里，韩国央行加息300个基点。从2022年下半年开始，交易量骤减，不仅二手房市场无人问津，新房也卖不出去，甚至有开发商打出广告——“买房送奔驰”。
朴龙介绍，跌幅最大的地区主要集中在首尔周边城市。资料显示，2023年以来，韩国的公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。狂跌半年后，如今的房价已经普遍降到2020年下半年的水平。降幅趋于平缓，房产交易量已聊胜于无。
全租房的推波助澜
“像完全依靠市场调节的股票，在数月内就能经历大起大落。韩国的房价在一年半时间里剧烈震荡，说明基本是受金融市场影响，政府的作用有限。”朴龙说。从2021年到今年上半年，韩国的房价获得广泛关注。推究原因，韩国国内质疑此前文在寅政府控制房价政策的效果，认为那些政策太过“温和”。
韩国的经济学家们认为，一方面，疫情发生后的2020年和2021年，为刺激经济，韩国政府推出了总额将近120亿美元的财政刺激政策，包括减免企业所得税和个人所得税、直接发放补贴、放宽贷款要求等。但疫情阻隔，百业低迷，大量资金涌入房市，这是泡沫涌现的根本。另一方面，原本惠及弱者的全租房制度，在暴涨暴跌中都起到了推波助澜的作用。
全租房是韩国在月租之外的另一种租房手段，介于月租和所有权之间。租户与房东一般会签订两年的长约，签约之初，租户需缴纳当前房产市场价值50%～80%的保证金，其后在整个租约期间无需支付其他租金，房东则需在合约期满后退还所有押金。租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东所有。结合月租、全租，还有半全租，租户可以选择交一部分保证金，同时每月再交相对低廉的房租。比如全租是3亿韩元的房子，保证金如果交1亿韩元，每月就再交50万韩元的房租。
全租房可以让房东一下子拿到一大笔钱，相当于租户贷给房东的一笔款，抵押物就是房子，利息就是租户被免掉的租金。“这种方式金融风险低，购房的交易成本也低。”朴龙介绍。
这种租房制度看起来匪夷所思，但追根溯源，全租房制度在上世纪70年代到90年代发挥过重要作用：一方面，在经济迅速发展的大背景下，房东可以用保证金投资，或是存在银行里赚取利息；另一方面，城镇化进程加快，但银行贷款所依据的“信用”只能体现在有足够还款能力的高收入群体，而中低收入群体难以贷款，全租房可以成为中低收入群体解决刚需、在城市扎根的第一步。
从2008年以来，因为基准利率低，全租房成为解决刚需人群获得安身之所的重要途径。针对租户往往不能或不愿全款缴纳保证金的情况，银行会为他们提供专门的贷款，贷款利率比月租低。“一旦两年租约到期，房东有三个月的时间将保证金还给租客，这期间下一位租客会将空出的保证金缺口补上。如果没有下一位租客，房东又拿不出保证金，租户就可以把房主告上法庭，房子会被拍卖。因为保证金不是房价的全部，在房价稳定的时候，租户不会有损失。”对于房东而言，当房价走高时，贷款买房后用于全租，乃至通过全租房获得一大笔钱后再买房，就成为房价飙升的助推器。
既是房东又是全租房租户的杜丽深知其中的门道。与李平全款买房不同，她买下金浦的房子时，贷款了3亿韩元，先还利息，每月要还80多万韩元。她和丈夫工作、生活在蔚山，但没有余钱再在蔚山贷款买房，去年有了孩子后，便全租了一套公寓。她将金浦的房子按月出租，起初每月能收90多万韩元的租金，还能有些盈余。杜丽动过把新房全租出去的念头，之所以没有行动，是因为新房子全租出去租金偏低。一般的保证金可能是房价的70%到80%。她的新房周边也都是新房，出租竞争激烈，最终保证金可能就只有房价的50%到60%。“而且，如果别人知道我家是贷款买的房，会担心他们退房时，我们还不上保证金，就会选择其他家来租。”
杜丽的谨慎并不普遍。她在与房屋中介和朋友的聊天中得知，“冒险”贷款买房出租，用保证金还房贷，乃至再买房的人并不少，甚至她全租的房子，房东就是用贷款买的房。
然而全租房制度既能迅速推高房价，也能将房价快速拉底。当房价快速攀升时，在加息周期下，随着利率走高，需要还的贷款接近或超过月租，越来越多的租客会选择从全租房转向月租房。资料显示，从2021年8月开始，全租房的数量逐渐下降，2022年韩国全国的租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房。
全租需求萎缩，房东很难从新租户那里获得足够的保证金，以将之前的押金还给租赁合同到期的租户，就会导致房东以大幅折扣价格抛售房产，助推房价下跌。又因为房价下跌，抛售或拍卖后的房子贬值，不足以覆盖所有的保证金，就会导致租户再也拿不回自己的全额保证金。“比如价值1亿韩元的房子，按房价的70%交保证金，就是7000万韩元，但房子跌到只剩5000万韩元。”朴龙说。
类似情况已经频频发生。据其他媒体报道，韩国住宅都市保证公社（HUG）的统计数据显示，2022年，房东恶意不退还保证金的事件频传，仅在首尔阳川区新月洞就发生了157件，仁川富平区富平洞发生了189件，全南广域市发生了131件。
家庭负债之困
作为韩国房产市场的一个重要过渡手段，全租房曾为有抱负的外来人口安居都市提供了便利。但随着全租房在房市中的占比越来越高，却成为这轮房价波动的核心危机点。根据韩国统计局的数据，韩国自有住房率常年不到六成，在首尔更是刚刚超过五成。租房的形式中，大部分还是全租房。韩国经济研究所在2023年3月的一份报告中称，韩国全租房贷款的规模高达1058万亿韩元。在韩国人的普遍观念里，年轻人结婚时起码要租得起全租房。一方面是因为婚后全租房比较方便，另一方面也是家庭经济实力的体现。“比如一套房子价值10亿韩元，保证金大约需要7亿韩元，其中的首付一般是2.1亿韩元，这笔钱往往由男方父母出。韩国家庭没有祖辈带孩子的习惯，一旦小孩出生，母亲往往就无法外出工作了，一定的经济实力是维持未来三口之家的保证。”朴龙说，像这样的刚需人群不会永远不买房，而是慢慢观望房价的走势。“韩国民众普遍知道房价是周期性的，当房价不再下跌或稳定增长，就是开始买房的时候。”
朴龙记得，2013年、2014年时因房价过低，韩国政府曾出台购房免除今后5年的转让税、给予首次购买住房的人年内免付购置税等优惠政策，甚至宣布将暂停公共住宅建设，以鼓励民众买房。从那时开始，房价有小幅回升，三四年内房价都比较稳定。从2017年开始，每年房价缓慢上涨10%左右，大家预感到新一轮的周期即将开始。不过相比上一个周期，这一次贷款买房后出租的人更多，房价跌幅也更凶猛。暴涨集中在首尔的中心区，而下跌则在周边城市更为明显，诸多特征都是整体经济发展放缓的表现。
“十余年前，韩国经济还处于中高速增长阶段，郊区大开发，有钱人一下子买十套房，即便房价下跌，经济增速也缓冲了房价下跌的势头。”朴龙介绍，汽车、造船、芯片是韩国制造业的传统强项。资料记载，上一次韩国房价暴涨时，韩国造船业占全球市场的份额近40%，达到顶峰。2013年至2016年之间，这个比例稳定在35%左右，但到了2017年，韩国造船业就开始下滑，到疫情暴发前，其在全球市场的占比不到20%，而中国占据了70%。造船业也是韩国整体制造业的写照。“韩国的中低端制造业已被中国替代。因为财阀牢牢把持着经济，尾大不掉，创新不足，汽车领域的核心零部件、芯片等高端制造业无法与美国、日本等国家竞争。2008年金融危机爆发后，韩国的GDP增速逐年缓慢下行，几乎每5年下降1%。”
在此背景下，房价暴涨完全因泡沫而起，下跌时没有缓冲，那些在房价上涨时贷款“上车”的家庭，从负债中走出来的时间也会更为漫长。尤其是因房子而身背贷款的人，比如杜丽，他们面临的问题远未过去。根据国际金融研究所（IIF）在2022年公布的全球负债报告，与房地产市场相关的债务达到2.6万亿韩元，超过70%的未偿贷款基于浮动利率。
“房价下跌后卖不出去不说，央行加息后，每个月要还的贷款也水涨船高。买房时的贷款利率是3%，现在房贷利率涨到了7%～8%。之前每月有80多万韩元的贷款，现在涨到了100多万，不得不将租金提高到每月140万韩元。”杜丽坦承疫情后迫于生计涨价的无奈。她丈夫是工程师，她面向中国市场做代购，疫情前两个人每月能挣700多万韩元，在当地属于中上等。疫情阻隔，代购几乎“清零”，他们家的收入降了三分之一。
作为全租房的租户，杜丽在签订合同之初，要一下子掏出3.4亿韩元，看到房东是贷款买的房，就有了保证金收不回来的顾虑，为此特意买了保险——如果合约到期时，房东违约，保险公司可以先行赔付全部保证金。保险并不便宜，两年要缴80万韩元。“本来保证金就向婆婆借了7000万韩元，因为韩国有赠予税，每月还要给婆婆20万韩元的利息，一下子又拿出80万韩元。”杜丽说。
杜丽的防范措施十分明智。据韩国央行统计，在2022年，即使房东出售房屋，也有16.3万承租人承受着无法收回押金的风险。而朴龙预计，全租房群体面临的问题将在今年下半年全面爆发——2021年下半年是房价的最高位，全租房的保证金与房价挂钩，租约为两年，当今年下半年租约到期时，恐怕将有一大批租客拿不回保证金。资料显示，韩国全国在那个时段购买新房的家庭有14余万户。当年末韩国家庭信贷总额创下新高，达到1863万亿韩元，其中住房贷款占到一半以上。
从整体来看，韩国人的负债水平尚且不是很严重。即便家庭年均负债在2022年初达到8800余万韩元的极值，韩国的家庭年均收入普遍在6000多万韩元，负债只比收入略高一些，而且在利率上升和房地产价格下跌的遏制下，到2022年底时，家庭负债已略有下降。但在高位“上车”的人中，30岁一档的年轻家庭占主流。资料显示，从2020年以来，这一档年轻家庭的贷款占收入的比率大幅提升24%至260%以上。他们的负债，恐怕将抑制韩国未来的消费需求。
“就像2007年时在高位买房，房价下跌后，即便到现在也无法出手，始终陷于还债困境中的人一样，那些人后来被称为‘House poor’（有房的穷人）。”朴龙说，在2021年下半年“上车”的人往往是刚需，担心未来再也买不起房。而在如今人口减少、经济发展放缓的韩国社会，阶层固化，大学刚毕业仿佛就能一眼望到退休，难有一夜翻身的机会，还债之路将很漫长。他身边就有人把所有积蓄和股票都砸到房贷里面，“如今为了还房贷，晚上不得不额外做一些兼职”。
排版：孙孙Boy / 审核：然宁
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