年内首现土地流拍，不摇号盘增多，西安楼市要“秋凉”？

在“坚决遏制房价上涨”态势下，7、8月份国内不少城市出现了土地流拍，被认为是楼市降温的标志。

巧的是，西安近日也出现年内首个优质土地流拍，加上最近“意向购买人数登记不足”的盘次增多，西安市场迎来“秋凉”？

2018年西安主城区首次出现流拍情况

原定于8月17日下午4点，在西安市国有建设用地使用权交易大厅举行的BQ2-4-54号国有建设用地使用权拍卖，因该宗地申请竞买人数不符合拍卖文件约定，宗地流拍。为此，西安市国土资源局发布公告。

公开资料显示，此次流拍的BQ2-4-54号宗地位于灞河新区纺渭路以西、灞瑞二路以北、西临高速以南、高科绿水东城以东，净用地面积71719.83平方米（折合107.58亩，不含代征路16.61亩、代征绿地28.99亩），用地性质为商服用地，容积率不大于2.5，建筑密度不大于55%，绿地率不小于20%。土地使用年期为40年。

该地块起拍价为47940万元，折合地价445.62万元/亩。按照最大计容建面179299.58㎡计算，该地块起拍楼面价为2673.74元/㎡。

这个区域在以前是纳入浐灞生态区范围的，后来从浐灞分离，现归灞河新区管理，属于东部主城区范畴。

该块地为何土地流拍？

“竞买人数不符合拍卖文件约定”是什么意思呢？要么是“人数不足”，比如说原来要求有3家以上参与的，现在只有1、2家参与；要么是地块对竞买人有特殊要求，而竞买人的条件达不到。

无论哪一种，至少说明房企达不到土地竞买的“门槛”：不是土地竞买条件要求苛刻，就是房企拿地意愿下降，不敢碰！

按照挂牌文件规定，该地块的拍卖设置了特别约定条件：

1、该宗地内须规划建设建筑面积不少于14万平方米（含地下规划商业和停车楼）的大型购物中心，由竞得人全部自持并自主整体运营，不得分割销售；自持大型购物中心必须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后24个月内建成并满铺开业；

2、竞得人需在纺渭路上修建一长约50米的过街人行天桥，建成后无偿移交灞河新区管委会，建成时间与第3条约定的建成并满铺开业时间一致。过街人行天桥的具体规划设计方案以后期灞河新区管委会确认的方案为准；

3、竞得人须在土地成交当日与灞河新区管委会指定单位签订《西安灞河新区自持大型购物中心产业项目建设及运营发展监管协议》（协议后附），并于成交次日缴纳履约保证金2亿元。相当于这块地竞得者是需要自持的，不能销售。

根据实际了解的情况来看，这块土地从条款诞生之初，除了流拍，没有其他可能。

土地流拍是否意味着西安楼市要“秋凉”？

目前，一二线城市土地供应加强，选择变多之后，房企对于热点城市、热点板块不再盲目参拍，不少地王周边没有拍出地王价，市场降温明显。

从平均溢价率和实际成交地价和之前相比，属于明显下行。特别是过去比较热的市场，如杭州、南京、上海等地，逐渐进入低迷状态。

据中原地产统计，2018年前7个月，全国土地流拍数量高达796宗，其中一线城市流拍13宗，二线城市流拍154宗，三四线城市合计流拍629宗，不仅远高于去年同期，还创下近年流拍数量新高。

与此同时，在市场购买层面，西安目前也有些微妙。最近一个月左右，西安新增8个盘次不摇号，情况大抵如此。

这背后固然是“不摇号”的好处使然，客观上减少了程序、缩短了买卖时间，对买房有利，而本质上恰与房企资金回笼密切相关：不摇号可直接卖，首付一把清，资金回笼快。

这才是市场最大的动向。

土地拍卖是衡量市场风向的因素之一，而购买踊跃度是衡量市场温度的因素之一。此次灞桥地块的流拍有其特殊性、购房踊跃度下降也被“掺水分”，仅以此来说市场热度全面降温也不够客观。但见微知著，警示已来临。

在“坚决遏制房价上涨”态势下，控价趋严、房企拿地谨慎，市场热度已非酷暑难当，秋凉已能感觉到。

房企拿地一看企业自身情况，二看市场，三要看成本和未来收益。买房要看地段现状和发展前景，在道理和价值判断上是一致的。房企的谨慎，恰是置业的预警。

未来西安楼市走势如何？

8月24日，FM91.6陕西交通广播《我要买房》节目组邀请到了《徐三刀评楼市》主编徐武做客节目，就西安楼市问题展开讨论。

问题一：西安土地流拍，背后具体情况是什么？

土地流拍，是属于正常的市场行为。根据中原数据，在前七个月，全国有796种土地流拍。

西安出现的这种情况有三个原因：第一个原因是他要求土地竞拍条件必须是全部自持，购物中心全部自持。第二个是有24个月的工期，其中还包含两个禁土令的时间在内，11月15日至3月15日也就是采暖期，所以整个施工周期大概在16个月。第三个则是要求满铺开业，满铺开业就是要把全部的商铺装进去，集体统一开业，这个要求不低，能做到的房企确实不多。

问题二：土地和楼市的关系是什么？

土地和楼市的关系有两个方面：第一方面就是土地是楼市的“晴雨表”，开发土地到销售有三个步骤，拿地、开发、销售。土地拿的少了，自然开发的楼盘就比较少，供给量降下去了。第二个就是土地成本实际上是房价的一个“大头”，一般占到30%到35%，再往上开发商基本上就没有什么纯利润了。

问题三：流拍会带来哪些影响？

土地流拍是开发商客观选择的一个结果。有三个方面影响：第一方面降低了开发商拿地的激情；第二个就是影响购房者的情绪；第三个原因就是土地出让金会减少。

问题四：土地市场较热，未来楼市会如何表现？

土地市场较热是对一个城市积极的推动，6至8月份咸阳、高陵、临潼区都出现了单亩的高价地，可以说是东西南北都出现了高能热点的板块。在这个情况下，西安的土地价值越来越高，未来土地的供给量可能会有所收缩。西安的土地市场，它不仅需要优秀的开发商，更需要好的产业，因为要想发展一个城市，就得具备产业性。

问题五：西咸新区前段时间土地成交量不小，如何看待西咸新区发展？

2017年西安供地比较集中的应该是在浐灞区，但是在2018年西轴线需要深化区域发展，土地政策上比较倾斜。西咸新区是有关城市群的一个引擎装置，西咸新区是大西安范围之内可开发利用平原地带最集中的一块，因此我们把它看成是大西安都市区的主要承载之地，未来十分看好。

问题六：西咸新区更看好哪一个片区或者说各片区优势都有哪些？

西咸新区五个板块，实际上未来都会很好，但是每个区域的开发的速度和配套的建设周期是相对比较固定的。在这个过程中，沣东和秦汉表现的是比较突出的。

首先是沣东是西轴线所在，近两三年来的数千亿这个投资，产业落位是比较快的，一些大的工程建设都密集在整个沣东区，因此沣东在整个五个板块里面是排在首位的。第二个比较突出的板块就是秦汉新城，它是在五大板块里面最大的，基本上占到西咸新区小一半的面积。但是它可开发面积是五个板块中最少的，因此它普遍地要高效利用。因为城市密度的限制，普遍是做别墅和洋房类产品，因此体现在环境好、污染少、临渭河。

问题七：如何看待西安目前部分楼盘已经出现排号不足的情况？

有三个比较直接的原因：

第一个原因就是在5月、6月、7月中，政府加大供应量之后，开发商实际上没有做过多的宣传，导致这个情况。另外，跟楼盘的开盘产品也有较大关系，单价高、面积大的产品自然需求较少。

第二个是西安“624政策”执行之后，材料的审核是比较严格的，在这个过程之中，从登记到最终开盘结果的公布，整个过程需要半个月到一个月时间，整个市场事实上被锁住了，所以它的成交量是有所下滑的。

第三个是最直接最重要的一个原因，面对市场的供需失衡，政府采取了有效的措施是加大了供应量，客户的选择余地变多了。

问题八：未来西安楼市走势如何？什么时候买合适？

未来西安楼市的一个走势，我们梳理了从2015年到2019年的情况。2015年是西安楼市价格抬头的一年，2016年是土地市场竞争正激烈的一年。2017年是西安楼市蓬勃发展的一年，2018年是楼市调控收紧的一年，那2019年究竟会怎么样？

我们认为在金融政策、土地政策，包括全国经济走势的情况下，土地和房价可能会走向理性。在这个阶段，我们要怎样去置业？怎么去为我们家庭增加固定资产？

我们认为首先是根据实际需要，不要去做投机。第二个是宜早不宜迟。第三个一定要买有竞争力的好房子。什么叫有竞争力的好房子？一定是地段、品牌、规划、产品、服务多个指标能让你满意。这种情况之下再去购置，这样的话将自己的风险可以降到比较低的水平。

来源：西安楼市、徐三刀、陕西交通广播

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