我最担心的，是“特色小镇”的房地产化丨李一戈专栏

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导读：我最担心的，是特色小镇的房地产化。它实质是地产商与地方政府联手推动、由地产商主导的房地产开发，是以特色小镇名义占地的行为。

来 源丨21世纪经济报道（jjbd21）

记 者丨李一戈

根据住建部的通知，各地要在2017年6月30日前将第二批全国特色小镇推荐名单和推荐材料报到住建部，该部将会同财政等部门认定并公布新的特色小镇名单。去年经住建部、国家发改委、财政部共同认定的第一批特色小镇共有127个。

去年7月1日，住建部等三部委发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，计划到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设。

全国大约有4万个乡级行政单位，从中筛选出1000个特色小镇，比例并不大。更重要的是，如果小镇确实是有特色的，这个时候辅以适当的政策支持，对当地经济发展能起到很好的推动作用。而三部委的认定，无疑是一种有质量的品牌背书。

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但最近有两件小事让我颇为疑惑。一位多年未见的地方政府朋友找到我，问我是否认识接近前述有关部门和机构的人，希望在评选特色小镇上能提供一些建议；另一位企业界的朋友则是在做一道项目定位的选择题，是借鉴基金小镇做北方资本小镇，还是做北方民居旅游小镇？

特色小镇，其实是地方先探索出来的。这方面做得比较好的是浙江。地方总是希望把自己做得比较成功的小镇推荐上来，成功入选全国特色小镇，做些外围工作也无可厚非。但从全国来看，所谓的特色却有可能变成“撞色”。也就是雷同。

住建部原副部长、现全国房地产业协会会长6月20日在由新京报举办的“遇见中国特色小镇启动峰会”上表示，特色小镇重叠、交叉、重复，同质化非常严重。全国表示建设特色小镇的多达五六千个，有些部门提出要建200个特色小镇、2000个少数民族特色村寨。有些机构甚至提出要建一千个旅游小镇，五六百个文化小镇，“特色小镇需要降温”。

粗略来看，特色小镇有三类，一类是部分地区一直在打造的地方特色小镇，一类是被国家部委认定的全国特色小镇，一类是机构或企业开发建设的特色小镇。地方特色小镇以旅游小镇的数量最多。所以，今年住建部通知里特别规定，以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3。

我最担心的，是特色小镇的房地产化。它实质是地产商与地方政府联手推动、由地产商主导的房地产开发，是以特色小镇名义占地的行为。

是的，没有哪个地产商会公开宣称，它是要在特色小镇搞房地产开发。恰恰相反，它打出的旗号，一定是类似科研小镇、民居旅游小镇这样名头。

它们必然要举办一场签约仪式。科研小镇，最好是把清华、北大里的某个研究所请过来，象征性签个战略合作，宣称要在项目所在地建研究基地；即使拉不到清华、北大这类学校，其他一本院校也是可以的，白给房子，还是有点吸引力的。

再比如，人工智能小镇，请不到微软、谷歌、英特尔，能请到百度、腾讯、阿里某个事业部也可以。图纸上画一片地给你，实验室、实验基地敞开建。

特色小镇都是产业小镇，以产业立镇、兴镇。地产商能带来这么美妙的蓝图设想，地方政府当然要给予补偿，它能给的就是土地。在规划图上表现的，则是住宅配套。整体规划里，房地产占比一定不会超过三分之一。

很多朋友注意到，不少的特色小镇，规划都是大手笔，动辄十多平方公里，如果30%是房地产，那就有三四平方公里。哪怕是个很克制的特色小镇，只有3平方公里，房地产开发也有1平方公里，也就是100万平方米。如今，地价贵如黄金，土地出让都是分割成一小块一小块的，偶尔冒出10万平方米就是奇迹，地产商到哪能一次性拿到100万平方米的土地？

如果3平方公里小镇，有2平方公里的特色产业确实红红火火地发展起来了，另外1平方公里做房地产开发，咱也就忍了。但问题是，实体产业的招商，绝不是搞个签约仪式，以后这些产业、机构就哗哗地入驻了。有的企业做产业新城，招商队伍多达上千人，但往往是A项目招商差强人意，B项目八字还没一撇。招商后的运营更是一门大学问，远非传统的建房子卖房子那么简单。

那些宣称5年建成一个特色小镇的，必须是吹牛。很有可能，5年后，1平方公里的房地产开发是做完了，2平方公里的产业用地只建了一座酒店，两三栋科研用房，一栋厂房。其他的，都还是规划图。按照这种开发比例，事实上它就是一个大型房地产项目。

还有一点，我很好奇，县区及县区以下的土地指标都十分紧张，地产商深度介入或主导的特色小镇，10平方公里5年基本建成，土地指标是如何解决的呢？即使重重分解，一个特色小镇项目别说一年要拿到1平方公里的土地指标，就是10万平方米，几乎都是不可能完成的任务。

到彼时，人们才会恍然体悟，某些特色小镇成了一个多方联手打造的概念，要么是等待时间的证明，要么是等待时间的湮没。始作俑者，可能已成功获利逃顶。

（编辑 张立伟）

21君

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本期编辑 黎雨桐