房地产突发重磅！央行、银保监会出手了！

作 者丨边万莉,李莎

编 辑丨周鹏峰,陈洁,江佩佩

图 源丨视觉中国

刚刚，房地产市场传来大消息！

2月24日晚，央行、银保监会发布重要文件，住房租赁市场将迎来金融利好政策！要点是什么，影响多大？

21记者据央行发布征求意见稿梳理，从内容上看，主要包含三个方面的重点：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新；二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道；三是加强和完善住房租赁金融管理。

房地产重磅！“17条”来了

2月24日消息，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为3月26日。

图片来源：中国人民银行

《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。

加强住房租赁信贷产品和服务模式创新

近年来，相关部门出台了多项支持住房租赁市场发展的政策措施，地方政府、市场主体积极参与，探索加大租赁住房供给。部分金融机构创新推出了相关金融产品和服务，取得了积极成效，形成了有益经验。

21世纪经济报道记者从有关人士了解到，在前期探索的基础上，《意见》既提出了未来发展的方向，也提出了一些规范性的意见，以加强和改善住房租赁市场金融服务，加快住房租赁金融市场规范发展。

在信贷产品和服务模式创新方面，《意见》提到了三类贷款品种，分别是租赁住房开发建设贷款、租赁住房团体购房贷款、住房租赁经营性贷款。

其中，支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。

对企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年，贷款原则上不超过物业评估价值的80%。

支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款，期限最长不超过 20年。对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期内应收租金总额的70%。

拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道

《意见》提出，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，增强住房租赁贷款投放能力；拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券(Covered Bond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

加强和完善住房租赁金融管理

值得一提的是，在完善住房租赁市场发展金融服务的同时，《意见》也提出了要加强住房租赁金融管理，主要涉及以下五个方面的内容：

一是严格住房租赁金融业务边界。《意见》要求，住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资。住房租赁金融产品及服务应与非租赁住房的住房金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。

二是加强住房租赁信贷资金管理。商业银行等机构要严格住房租赁信贷审查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性的调查和跟踪，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。对于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变的，应及时收回贷款。

三是规范住房租赁直接融资产品创新。《意见》指出，住房租赁直接融资产品应基础资产质量优良、结构简单、法律关系清晰、信息公开透明、资金用途依法合规。相关受理部门应明确住房租赁企业的业务模式、募集资金用途等政策及审核要求，完善信息披露和后督管理，采取有效措施确保募集资金用于租赁住房建设和运营等相关活动，不得挪用于其他用途。

四是防范住房租赁金融风险。商业银行等为住房租赁提供融资的机构应建立完善相关制度，加强合规性审查和评估，确保审慎合规开展相关业务。住房租赁企业在融资前须在住房城乡建设部门建立的住房租赁管理服务平台上完成相关备案工作。对住房租赁直接融资产品应充分揭示其与住房租赁业务、房地产市场相关的风险，建立完善风险预警及处置机制，保护投资者利益。

五是建立住房租赁金融监测评估体系。央行牵头建立住房租赁金融专项统计制度，加强对住房租赁金融产品的统计、调查和监测分析，探索建立住房租赁专项信贷政策导向效果评估制度。相关部门加强住房租赁相关信息共享，发挥监管合力。

春节后各地房地产利好政策出台近60次，“分化”成为市场关键词

房地产政策利好持续推出。

2月以来，多个省市或省市下属区县出台具体的房地产调控政策，内容主要围绕降低购房门槛、减少购房成本等展开。

2月20日，江苏扬州和常州发布出台房地产支持政策的消息，其中扬州文件已正式出台，涉及取消限购、新购买改善性住房的原有住房不再限售、首套房贷利率降至3.8%、开展房贷“商转公”、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容，政策力度较大。

21世纪经济报道记者据诸葛找房数据研究中心不完全统计发现，今年1月至今，已有70个以上的省市或省市下属区县出台房地产政策90余次，其中春节假期之后各地出台政策近60次，内容涉及调整限购或限售、降低首付比例、降低房贷利率、提高贷款额度、发放购房补贴或进行税费减免优惠、支持人才和多孩家庭等群体购房、推进“保交楼”、支持房企合理融资等。

去年中央经济工作会议提出今年经济工作的五项重点任务，其中一项是有效防范化解重大经济金融风险，在防风险的具体部署中大部分内容都与房地产相关，释放了明确的稳市场、稳行业信号。今年多部门发声支持房地产市场，各地政府工作报告和新春“一号文件”中也频频涉及房地产需求端、供应端、住房保障等支持政策。

在系列政策出台、本轮疫情进入尾声、经济持续恢复等背景下，近期部分重点城市市场有所恢复。但从目前的情况看，市场边际好转仍呈点状，高能级城市市场复苏，但整体房地产市场，尤其是三四线市场仍然疲软。

如何看待近期房地产市场回暖情况？政策力度和效果如何？今年楼市表现是否会好于去年？业内人士对此的看法还存在差异。但随着经济回稳向好，政策支持工具加速推进，后半年房地产市场表现或将好于去年同期。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，当前楼市传递出一定暖意，多城成交呈现回升态势，这既得益于政策利好的加持，也与市场环境好转有一定关系。随着本轮疫情进入尾声，前期积压的购房需求也逐步释放，政策效应发挥了一定的帮助作用，但效果仍有一定上升空间。

除此之外，中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，楼市经过一年多的持续调整，热点城市需求自发恢复意愿加强，这也是部分城市市场活跃度提升的原因之一。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，相比去年四季度，春节后楼市确实有所反弹。但言及“回暖”或者趋势性反弹，还待观察。近期各地还在大尺度推出房地产支持政策，房贷利率还在继续走低，说明市场还很疲弱。

整体来看，东吴证券分析称，近期房地产市场表现出“点状复苏、边际好转、二手房优于新房”的特点。“分化”成为当前市场关键词，不同城市以及同一城市的不同区域分化明显。

在关荣雪看来，由于目前市场回升根基暂且不太稳固，仍有城市需要政策的继续支持。着眼未来一段时间，其认为政策端将会围绕释放住房消费潜力持续发力，市场成交端大致呈现“前低后高”态势，全年成交规模或将与去年持平。

国泰君安证券近日撰文分析称，较弱的市场气氛可能会持续更长时间，但房地产市场在一线城市较早回暖，将坚定市场对今年楼市总体复苏的信心。其认为房地产行业总体向好，未来几个月有望看到更多基本面改善的迹象，真正的复苏转折可能在今年下半年出现。

SFC

本期编辑 江佩佩 实习生 向添雨 

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