在厦门买二手房要注意什么？Jun. 11
2020
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文: 小喵
前不久，小鱼君在论坛看到有鱼友发了这样一个帖子，帖子内容说道，一中介发布信息称园博苑附近房子只要一万五一平，还说不用交税，交税的钱可以拿来装修！一时间吸引了不少网友的注意。
但是闻风而来的人一眼就看出怎么回事了，有人说，没产权的房子当然不用交税了，还有人说买小产权房子还不如买商住两用的，至少产权是自己的。
关于小产权房，我们之前已经做过解读，感兴趣的小伙伴可以戳下图围观。👇
另外，还有网友十分关注房产交易是否缴税、缴纳多少问题，鱼友@ 我的钱最多 评论：亲戚也是在园博苑附近买的房子，不过是有产权的二手房，但乱七八糟的税交了好多！交完他自己都迷糊，这些税到底怎么算的？能不能少交一点？
很多网友也表示，都是中介说让交就交了，也没仔细算过，这其中具体是怎么回事还真不知道，所以今天小鱼君想针对二手房交易相关问题来给大家做一解读。
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01买卖二手房会产生哪些费用？
要交哪些税？
二手房交易税费主要由以下几部分构成。👇
图片来源：小鱼购房帮
1、契税
首套房或者二套房，房屋面积≤90平，契税为1％。
首套房房屋面积＞90平，契税为1.5％。
二套房房屋面积＞90平，契税为2％。
注意，二手房的契税，大多数情况下，是按照房屋的评估价来计算的，而非房屋的成交价格。
2、增值税及附加税
购买二手房，需要缴纳增值税。增值税及其附加税的税率为5.6％，满2年可以免征增值税，满2年是指房产证或契税完税证从出证时间开始计算，到房屋出售时，时间满2年或超过2年．增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％
3、中介费
在二手房交易过程中，中介为买方提供了服务，因此要收取一定的服务费。一般为房屋成交价格的1％－3％。注意了，中介费是可以砍价的，具体砍价多少，就要看个人与中介人员的沟通、谈判情况了。
4、贷款担保费
房贷担保费指银行一般为了规避房贷风险，需要借款人提供专业的担保公司，由他们为你提供担保所支付的费用。暂没有收费标准，几百几千都由中介开。
5、个人所得税
一般征收房屋价款的1％，或者两次交易差额的20％。满五唯一的房子，免征个税。即该房屋为出售人的唯一住房，且不动产证满了五年，则可以免征个税。
6、交易手续费按照房屋的面积来征收，住宅一般为4－6元／平方米。
7、印花税住宅免征。
8、其它权证印花税5元／户；权证登记费，住宅80元／套，非住宅550元／套。
备注：在实际交易过程中，税费大多由买方承担，在市场比较冷淡的时候，也有部分卖方愿意承担税费。No-Number-
02买卖二手房如果需要贷款
还需在增加评估费
如果需要银行贷款，则在上述费用基础上加上评估费
评估总价=贷款金额÷贷款成数
评估单价=评估总价÷面积
评估费：
1、评估总价×0.4%（千分之四）×0.6（打六折）
例：评估总价为87万，则评估费=87万×0.4% ×0.6=2088元
2、评估总价超过100万以上的=（100万×0.4%+超过100万的价格×0.2%）×0.6
例：评估总价为150万，则评估费=（100万×0.4% +50万×0.2% ）×0.6=3000元。
备注：在满足客户贷款条件下，评估单价应在允许的范围内，也就是说高评低评是有限度的。
这时候有人问了，买房的时候各种税款、费用我都交了，但是我想卖房卖不了，这又是为啥？
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03厦门购房政策
其实，此类房屋买卖跟税费没有关系，这跟厦门购房政策有关系。
有规定显示，2017年3月25日以后的商品房不管是一二手都需要两年才可交易，其中，一手房以备案时间为准，二手房以收件时间为准。另外，2017年3月25日后通过赠与方式转让的，再次购买需满3年。
除此之外，有关厦门购房政策的其他条款，小鱼君也一并附上。
厦门购房政策
1.关于买房资格。第一，不管是本地还是外地，满18周岁以上的成年人（单身），最多只能买一套180平（含）以下商品房。
其中，外地户口要在厦门4年内连续缴交3年以上社医保才有资格购买。
第二，本市户口以家庭为单位，每个家庭最多只能购买2套180平（含）以下商品房。第三，外籍户口以及港澳台同胞无须社医保证明可购买一套。
配图 图文无关
2.关于限公证。
还没办产权证的，要公证只能公证给直系亲属（配偶，子女，父母），外人不行。有证在手的可公证给外人，但外人不能再转委托其他人。
2017年9月份，再做规定，受托人没有收款权利！涉及钱款要交给原委托人。
配图 图文无关
3.关于限贷。大原则是认房又认贷，认房认的是厦门的房，认贷则认的是全国范围内的贷款记录。
这其中的贷款记录指的是住房贷款，消费贷不算，此外，组合贷算一笔而不是两笔。另外，银行依据网签价格和评估价之间的低者作为抵押物的价值依据。详细的贷款以及首付比例可看下图：
在文章的最后，小鱼君将有关二手房买卖的注意事项奉上，以后买房子肯定用得着，建议收藏。
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04二手房买卖注意事项
合同的建立
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。
约定付房款
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。
3.确认交房细节
（1）交房的时间和条件
时间由双方约定即可，在约定时间的同时可以给对方提出如下要求，比如：卖方要负责清空房间，整理干净等
（2）确认物业费、水电费等
要求卖房提供最后一个月的缴费证明。
配图 图文无关
（3）过户
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用：过户所涉税收和费用谁出，这些要在合同里明确。
③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加相对比较麻烦。
④户口迁出：签订合同的时候就应该协议好卖方户口迁出的时限。
3.明确违约责任
明确违约责任，注意以下几点：
（1）合同上的时间必须是准确的日期，切忌使用“之前”、“之后”的字眼。
（2）每项主要义务都要有对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。
（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
怎么样？看完之后是不是对二手房买卖有了更加清晰的认识？如果你觉得有用，赶快告诉身边准备买房的亲戚朋友吧！
┃图文来源：小鱼购房帮、厦门房地产联合网、网络
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