2018年常州土拍成绩单：成交37宗宅地，3389亩， 333亿！
行将岁末，回顾2018年，常州房地产市场经历了上半年的土拍与买房狂热，直至四季度一股由地市蔓延至房市的瑟瑟寒风，方才将整个市场冷却了下来。
可以说过去两年的常州楼市，一直以来都是以土地市场的冷热为先发讯号。当我们还在感慨商品住宅供不应求、房价节节攀升的时候，数千亩土地入市解渴；而当我们对未来市场拥有更高预期时，底价与流拍却又纷至沓来……
对于购房者来说，土地就是未来的新机会，机会的多少决定了购房者将如何把控入市节奏。所以如果想要对未来的“面包”市场进行最基本的认知与预判，你就必须率先了解“面粉”的量价情况。
也是基于此，克而瑞常州房产测评推出《2018年常州土地市场回顾专题》，从年度涉宅用地的供应与成交两方面出发，围绕量价、区域、房企等多角度全面解读2018年的常州土拍风云。本期是专题第一篇——量价篇。
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37宗、3389亩、333亿，
量价全面超越2017年
整体来看，2018年常州土地市场经历了“先扬后抑”的发展阶段。我们分别从供应和成交两个维度对年度地市做一个整体概述。
供应：
据常州克而瑞数据统计，截止到12月12日，2018年常州市区共计挂牌推出47宗涉宅用地，几乎是去年16宗的3倍；出让总面积305.2万㎡，折合成亩数是4578亩，相较去年的1788亩，同比增加156%。
成交：
据常州克而瑞数据统计，截止到12月12日，2018年常州市区挂牌终止及流拍8宗地块，2宗待成交，已成交37宗涉宅用地，同比增加146.7%；成交总面积225.9万㎡，折合成亩数是3389亩，同比增加90.0%；土地成交总金额达332.7亿元，同比去年的162亿正好翻番；平均楼面价6826元/㎡，同比去年上涨12.5%。
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3、4、7、8、9月土地供应高峰期
4、5、9、10月土地成交高峰期
2017年5月份才首度供地，2018年供地明显提前，在今年1月份就首次推出武进洛阳镇地块。
从各月度土地供应情况来看，土地供应主要集中在3、4、7、8、9月这五个月份，占据了整个年度涉宅用地供应量的79.5%。
8月是全年土地供应面积和数量最多的一个月份，在各个区密集举办了土地推介会后，单月供地面积高达1537亩，但随着9月多块地的流拍和终止交易，此后供地量大减，原计划要挂牌的多块土地也没有推出。
从土地成交情况来看，土地供应的高峰后一个月一般就是土地成交的成交高峰期，因此，2018年常州市区涉宅用地成交主要集中在4、5、9、10月。这4个月的成交量高达2485亩，占据整个年度成交量的73.3%。
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8宗宅地1069亩流拍或终止挂牌
下半年成土地流拍重灾期
继经开区7月挂牌的三宗商住用地流拍后，常州市区开始出现终止挂牌或流拍现象，共计8宗，占地面积达1069亩。其中，新北区恐龙园板块的龙湖原山南侧地块共挂牌两次，5月商业地块和住宅地块一齐挂牌，最终流拍，之后于8月底将住宅地块和商业地块分开挂牌，最终也遭遇流拍。
从月度来看，8、9月是土地流拍重灾期。从区域来看，流拍或终止挂牌地块主要集中在新北区、经开区，天宁区出让宅地全部成交。
分析流拍和终止挂牌地块的原因，主要有以下几点：
第一，区域发展不够成熟，地块起拍楼面价较高，房企开发压力大。比如经开区及武进区礼嘉镇的地块；
第二，地块所在的板块已有楼盘供应量不小，房企信心不足。新龙板块的创智湾北地块、钟楼开发区板块的棕榈路南侧、玉龙南路西侧地块遭遇流拍或终止挂牌均是这个原因；
第三，地块含商业体量较大，开发成本高，商业产品未来销售风险较大。比如新龙板块的乐山路东侧、红河路以南地块和恐龙园板块的龙湖原山南侧地块第一次挂牌，均是因为商业体量大，而后者第二次挂牌也遭遇流拍则主要因为起拍价比较高。
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高楼面价、高溢价率宅地上半年集中成交
全年6宗宅地单价超过10000元/㎡
2018年上半年常州市区土地市场延续了2017年的火热局面，宅地入市成交率达100%，不仅7746元/㎡的平均楼面价与2017年仅6068元/㎡的楼面价相比更高，楼面价超10000元/㎡的宅地有5宗，占到上半年成交总数31.3%，而且溢价率也更高，有4宗宅地的溢价率超过40%。
从下表我们可以看到，2018年常州市区涉宅用地溢价率前十中，上半年成交的土地高达7宗，占比70%。
下半年土地市场转冷，至12月12日共出现8宗宅地因各种原因终止挂牌或流拍，成交的土地楼面价、溢价率普遍下降，仅有1宗宅地楼面价超过10000元/㎡，平均楼面价降至6124元/㎡，底价成交成为常态。
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九洲获“总价地王”
佳源夺“单价地王”
2018年，九洲拿下的火车站南广场地块是“总价地王”，成交金额高达40.3亿元。
中铁建的水投1号地块排名第二，成交总价33.3亿元，项目由中铁建和中粮联合开发，项目案名花语江南，品牌发布会已于11月底举行。
排在第三位的是新城竞得的淹城南侧地块，成交总价21.7亿元，项目案名暂定为新城璞樾春秋。
2018年，常州市区“单价地王”是佳源竞得的市府板块柏林盖姆地块，成交楼面价高达11253元/㎡，项目佳源悦府已经于12月初正式开盘销售。
新城竞得的淹城南侧地块以10933元/㎡的楼面价排名第二。
旭辉拿下的常高技南侧地块位于第三位，楼面价10229元/㎡，项目案名旭辉铂悦天宁。该项目是旭辉最高端产品系“铂悦系”在常州的首个作品，主打精装科技，预计12月底售楼处和样板房正式开放。
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8宗宅地熔断并需配建人才公寓
5宗宅地人才公寓建面超万方
2018年是常州土地供应放开的第二年，有8宗涉宅用地在网上竞拍阶段达到最高限价进入“熔断”模式，继而现场竞争人才公寓面积，占到总成交宅地宗数的21.6%。人才公寓建面从800-17000㎡不等，其中，中铁建、金茂、旭辉、美的、路劲竞得的地块的人才公寓建面在1万㎡以上。
2018年4月，常州国土资源局公布了2018年度常州市区经营性用地出让计划，总量为3000亩。6月底，常州市区经营性土地供应计划由3000亩上升至5000亩。至12月12日，尽管供地量达到4578亩，但由于1069亩地块流拍或终止交易，所以未能完成6月底提出来的5000亩计划，但3389亩这个已出让地块数量早已完成4月份提出来的3000亩计划，完成率达到113%，并且在月底之前武进和新北还将各有一宗涉宅地块待成交。
就目前成交的3389亩涉宅用地，折合住宅建筑面积约420万㎡，而今年截至到12月12日的市区商品住宅成交面积在450万㎡，依旧大于土地成交的住宅建面，土地成交量可谓健康。而6826元/㎡的楼面价，相较于12月约14500元/㎡的商品住宅成交均价，土地成交均价也可言健康。
以上便是对常州今年土地市场量价方面的“剪影”，或许能对你判断未来常州楼市量价走势及买房计划，产生一定的指导意义。
数据来源：克而瑞常州房产测评网
数据统计时间：2018.1.1-2018.12.12
数据说明：统计范围为常州主城区，不包含金坛、溧阳
涉宅用地包含住宅、商住地块
图文/克而瑞常州房产测评网 编辑部
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