卖洗衣粉的立白，又在荔湾推公寓，首期28万起，但产权…
荔湾公寓盘，沉默2年再入市，首期最低28万可上车，还有产权，你考虑吗？
这个项目为富凯星堤，目前售价2.5-2.8万元/㎡。
对比此前房产君实探的越秀、天河2个公寓盘（前者为4.2-6万元/㎡，后者为单价5.2万元/㎡），这个单价至少便宜了1.7万元。详情可戳：
项目到底如何，2年后再入市有何故事，到底值不值得入手？
带着一系列疑问，房产君走访现场，一探究竟。
周边尚未完全开发，配套交通较齐全
富凯星堤位于荔湾区东沙荷景路1号，距离佛山一江之隔，周边聚集了汽修店、汽运公司、电气公司、仓储物流公司、印刷包装城、工业园等。
▲周边的印刷包装城、汽修店
项目周边目前尚未被完全开发，在荷景路一侧还有一个废品回收站（距离米）。
▲距离项目150米的废品回收站
因此，整体来看，环境不算好。
不过，由于附近还有一个二手住宅——金宇花园（步行米），靠近该小区处的餐饮、娱乐等配套仍较为齐全，包括便利店、餐厅、好又多超市、健身房等。
▲好又多超市
▲港式茶餐厅
交通出行方面，项目附近有2个公交站（分别距离130米、360米），搭121路坐4个公交站转乘地铁8号线宝岗大道站，另可通往海珠、荔湾、广州火车站各地。
▲公交站台
▲区位图
地铁方面，据销售介绍，这里距离10号线（计划年底动工，2023年建成）东沙站米、22号线（在建）东沙工业园站米。
不过，这都是直线距离；步行距离上，前者为米，后者为公里。
▲项目位置示意图
此外，项目通过东兴高速分钟可到达广州南站，经由环城高速则可到天河、海珠、白云等地。
在售46-100㎡户型：使用率可达111%
再来看看项目自身。
富凯星堤为单体楼设计，1楼为商业裙楼，2层至20层为商办单位，负一层和负二层为停车场，4梯22户，现楼发售。
▲外立面
产品方面，项目在售建面为46㎡、52㎡、101㎡复式公寓，层高4.5米。
房产君实探，项目带有生活阳台，在居住感上比较舒适。
▲每个户型都带生活阳台
户型分南、北2种朝向，据现场销售介绍，南向户型景观较好，可望广州圆大厦。
北向则望广州国际医药港（在建，最快2019年底投入运营）、金宇花园（二手房）、广钢新城住宅区，另有一片地块待开发。
▲北向阳台景观可望广钢新城住宅区
不过值得一提的是，据房产君实地体验样板间，富凯星堤附近共有3个收费站，北向户型清晰可望东沙收费站，而南侧则有环城高速、东兴高速2个收费站，来往车辆噪音或对居住有一定影响。
▲在北向样板间清晰可见东沙收费站
46㎡户型，套内面积达34平米，赠送面积达17㎡，由于是复式设计，买一层享两层，使用率高达111%。
▲46㎡户型
该户型由于上下两层均有卫生间，不仅可做1房1厅设计，还可做双钥匙设计。
▲46㎡户型二层卧室
▲46㎡户型客厅俯瞰
而52㎡户型稍大，既可作公寓居住，亦可作为办公室出租。
▲52㎡户型样板间
据销售透露，由于北向户型是此前推出的，目前已经没什么货量了，现多以南向户型为主。
不过，广州目前购买商办单位需要由法人单位购买。
对此，现场销售也表示，项目可以帮忙注册公司。房产君提醒，注册公司购买房产，当中各有利弊，具体可戳链接，👉：真心冲动不得！以公司名义买房 有这么多利弊你不知道
毛坯单价2.4万元/㎡，每月返租至少3220元
价格方面，由于开发商提供装修和毛坯2种方案选择，业主既可购买毛坯房自己装修；也可以选择交给开发商装修，因此两种价格各不相同。
目前，富凯星堤毛坯价为2.4-2.5万元/㎡，装修价则为2.6-2.7万元/㎡。装修款按照2100元/㎡计算，将分3期付齐，预计3个月内装修好。
现购买可享受98折x99折优惠。
据悉，富凯星堤本周内推出10套一口价单位，现交6万定金可享一口价，届时6万可在总价中抵扣。
单位 | 面积（㎡） | 原价（元） | 折后（元） | 单价（元） |
1105 | 45.5798 | 1424414 | 1296861 | 25742 |
920 | 55.9615 | 1638351 | 1493683 | 24591 |
1101 | 51.4535 | 1509978 | 1375580 | 24634 |
606 | 46.925 | 1376084 | 1252397 | 24589 |
810 | 52.1678 | 1525360 | 1389731 | 24540 |
807 | 46.925 | 1381826 | 1257680 | 24702 |
808 | 46.925 | 1381826 | 1257680 | 24702 |
709 | 46.925 | 1378955 | 1255039 | 24646 |
811 | 100.9013 | 2900266 | 2654645 | 24209 |
1307 | 46.925 | 1399055 | 1273531 | 25040 |
▲10套一口价单位价格表
房产现场让销售计算了一套808单位，建筑面积46.925㎡，原价138万元，折后总价125.8万元，其中，毛坯款为1159137元，装修款为98543元。
同时，开发商提供2种贷款方案选择。
以808单位为例，如果首付压力大，首期可先缴纳3成，为349137元（包含6万元的一口价定金），贷款81万元，其中2成（27万）由开发商提供贷款，而余下的5成（54万元）则向浦发银行贷款。
贷款a方案：首付3成 | 贷款b方案：首付5成 |
289137元+6万元 | 579568.5元 |
据悉，由开发商提供的贷款，具体利率将视客户资质、社保、工资、抵押物等情况而定，最低可实现月利率0.38%；而银行贷款月利率则为0.36%。
值得一提的是，目前富凯星堤已和广州爱社区酒店管理有限公司合作，业主可以选择与该公司签订返租协议，现按照70元/㎡/月计算，每年递增5%，租期可自由选择2-5年。
▲项目提供的返租分红方案
以46㎡为例，现每月租金可达3220元。
另外，第3年至第4年，酒店管理公司还将返还30%的利润分红（利润为扣除保底租金、人工成本后的收益）；第5年，则返还40%的利润分红，届时收益均可在爱社区的app上查询。
立白旗下物业，时隔2年再入市，产权缩水12年
有趣的是，房产君走访周边二手中介表示，富凯星堤并非全新盘，其从2016年开始推出，至今已经卖了2年多。
根据网易房产数据中心、中原地产相关数据显示，项目此前价格为1.3-1.7万元/平米，而今年6月再入市，价格则为2.1万元/㎡起。
据现场销售透露，富凯房地产是广州立白企业集团有限公司下属的房地产公司。富凯星堤物业由开发商自持50%，15-20层作为立白的高管宿舍，现只卖2-14层。
而位于富凯星堤附近的广州国际医药港正是由立白集团控股。据销售透露，此次售卖主要是开发商为了回笼资金，发展医药港。
那么项目现在还剩多少年产权呢？
根据房产君在阳光家缘查询显示，该地块出让年限在2006年，目前产权已缩水12年。
再来看看周边房价，富凯星堤周边仅有的一个二手住宅金宇花园，是已有19年楼龄的楼梯房（周边二手中介表示现已计划加装电梯），售价在2.8-3.2万元/㎡。
▲金宇花园
而距离此处500米的壹城广场，出售29年使用权，价格则为1.8-1.9万元/㎡。
对比之下，你怎么选？
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