从前，我们存在一个认知：停工，暴雷，逾期交付，这些问题只会发生在刚需盘身上，因为豪宅盘是开发商的摇钱树，是不能松口的大肥肉。但就在前几天，这个认知被动摇了。因为天河区的两个豪宅项目，单价10w+/平的合景臻颐府，单价20W+/平的合景臻溋名铸，接连宣告逾期交付！或许有人会说，逾期交付并不是什么大事，因为这轮交付横跨疫情。但房产君觉得，以上两个项目要面临的问题，一句疫情根本无法讲清，因为：第一、合景泰富已于去年年中暴雷第二，合景旗下多个项目集体逾期交付第三，这是合景臻颐府第二次逾期来，我们一起看看出了什么问题。合景暴雷，引爆广州所有在售项目这件事还得从合景泰富暴雷说起。去年4月，合景泰富有一笔2.12亿的银行贷款本金及其利息无法按期偿还，宣布正式暴雷。其实，合景泰富并没有躺平，那时为了自救，开发商做出了蛮多努力。比如去年6月，合景臻颐府放出一批单价7-9万/平的房子甩卖，要知道，项目原价为12-14万/平，相当于腰斩卖房。但这些行为并没有完全奏效，就在6月底，合景誉山国际、合景臻尚溋府、合景朗悦花园、合景朗悦公馆等项目业主相继收到了延期交付通知。如果只是交楼晚几个月，没关系。但最令人担心的，莫过于部分楼盘开始停工。以及工人陆续出现停工讨薪行为。于是，很多人开始猜测，合景旗下两个豪宅盘还能不能如期交付。就如大家预感的那样，合景臻颐府原定9月30日交付，第一次延期至12月31日，但12月31日仍然没有开始收楼，实质性二次逾期。而全广州最贵的豪宅之一，身价20w/平合景臻溋名铸，首批楼栋也没能收楼。实拍现场进度那么，这两个豪宅盘会延期到什么时候？我向工作人员打听，对方说有可能延期3个月，但是不能完全保证，目前也没完全确定下来。于是我们出动小飞机探查，发现两个项目现状是这样的：合景臻颐府：①现场有吊机正在作业（没停工）②标准层的外立面大部分是完工状态，剩余零零碎碎的位置和水电设备未安装好③屋面层和首层进度缓慢。屋檐钢骨架外露，饰面未安装固定。入户大堂门廊基本未见动工痕迹；楼栋周边的园林区域也无动工痕迹，且堆放有建筑器械，建材垃圾等以上图片摄于2024年1月5日早上，仅供参考。附官方进度：12月家书丨畔山盈冬

大家好，我是艾莎妈。一个能帮你摆脱升学焦虑，提前规划学区房的人。（这是她的个人微信号，近期计划买房的/想鸡娃的，可以留意她朋友圈）作为深耕广州10年的媒体人，写过财经，写过地产，如今沉迷教育的动力，源于家里的小花骨朵儿。7岁姐姐，性格沉稳，4岁妹妹，思想跳脱，两条完全不同路线的养娃经历，让我对个体差异，有了更深层次的理解跟敬畏。没有搞过两个娃，谈不上育儿分享；没有折腾过房子，也谈不上置业解惑。幸运的是，以上两者，我都有切身感受。丨买两个一模一样米奇的心情，只有二胎家庭懂无论是养娃，还是买房，人生每一个选择，都一定会有遗憾。打个比方，难道你早知道这个孩子考不上985，你就不生他了吗？难道你早知道这套房子，涨得不如另一套，你就一定不买它了吗？哪怕重新来过，我相信很多人还是会坚定自己当初的选择。因为，当时的判断，一定是你经过深思熟虑和性价比考量之后的结果。丨娃们的最爱永远反问自己：有没有更好的选择，如果没有，那当下这个，即便有再多问题，它就是最好的。而我能做的，就是帮你找到最优选。大人安心上班、小孩安心上学，买定离手，不做事后诸葛亮。为什么我能找到最优选？给大家分享几个数据：第一，今年2月份开始写第一条小红书，10个月时间，粉丝朋友从0到2万+，是大家对我专业能力的认可；第二，我跑完了全市大部分在售新盘，网红二手房，实地到访了200所小学、初中、高中，文件夹的每一张照片，都是现场实拍；第三，我养了两个娃，家里有超过1000册绘本，网盘有超10T资源，1岁开始陪读，1岁8个月开始英语启蒙，2岁半开始上新东方，有1条成功鸡娃经验，有1000条失败鸡娃经验。成功是难以复制的，但失败往往是容易避免的。丨绘本是最好的玩具第四：在我组建的2023年级群，互帮互助，互相安慰，分享学校作业、心得体会已经成了常态。信我，少走弯路，真的比找捷径更重要。我是一个普通人，但我确认过，我一直在自己擅长且热爱的领域不断学习、不断实操、不断更新。所以，一位在日常生活，鸡娃生涯，买房过程中，懂得规划、反思、复盘的二胎妈妈，能给你提供的，不仅仅是几个冰冷的楼盘名字。我更重视你在这个过程中，情绪是不是稳定，家庭是不是和气。一头雾水的时候，是最焦虑的；清楚游戏规则以后，就很坦然了。买房之前，先找艾莎见一面。幼升小、小升初、中考，有问必答。买房后，我们的故事，才刚刚开始。升学路上，我陪你升级打怪。作为房产教育博主，也是小红书、抖音上的广州第一人，精力有限，付费是对彼此最大的尊重。如果你近期有买房困惑、升学焦虑，不妨先添加我的微信，跟我预约188/线下90分钟（或线上60分钟）的VIP体验会员。面谈后，如果有机会成为长期朋友，可以考虑升级VIP终身会员（原188可直接抵扣）。我不接单纯的升学咨询，叠加买房意向找我，你才能更好地get到我的价值当然啦，很多新房开发商也是艾莎妈妈的读者，所以他们也说啦，如果艾莎妈妈的VIP终身会员，最后也能成为他们的业主，那到时候这部分会员费由他们报销。所以，相当于你没有花一分钱，就搞定了广州升学全流程答疑，且终身有效哦（详询艾莎本人）纠结没用，艾莎有用。赶紧找我，陪你买房，陪你升学吧。如果还有其他问题，但又不知道怎么卖房/买房，可以在周六晚上9点半，来我们直播间聊！

三道红线之后，“三道绿线”来了？工具箱里的工具，果然取之不竭。最近，关于“房企（融资）白名单”的事情，各种说法铺天盖地，今天，我们就来好好聊聊这件事。一个消息是，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中，将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持。紧接着，越来越多的证实消息传出，部分房企确认上述“白名单”的存在。今天，猫崽觉得，这很有可能是房地产行业这轮危机的重要拐点了！因为更近一步的消息来了：周五开的会议，提出了“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。除此之外还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。之前金融监管提到的“三支箭”不过是债市、股权层面的融资放松，这次，完全不一样了。“三个不低于”，姑且称之为“三道绿线”，这是继“三道红线”之后，在银行贷款融资层面的转变。“三道绿线”看不懂？别急，关注我们！下面详细解释。“三道绿线”2020年8月，“三道红线”被首次提出，堪称我国历史上最严的融资限制令了。现在，孖生的“三道绿线”或许马上就要和大家见面了。“三道绿线”，第一条是：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速。也就是说，各家银行给开发商放贷的增速，都要超过（或等于）银行行业平均房地产贷款增速。说实话，这句话在我老板的解释下，变得很逗趣了。不过，政策还没出来，这些流出来的版本，仅仅是用来作为参考和摸清高层的态度。可以肯定的一点，房企融资环境，很可能会迎来翻天覆地的变化。先看一组数据，最近十年，房地产企业本年到位资金里来自国内贷款的情况。最明显的变化是，连续三年负增长，房企通过国内贷款拿到的资金量不断下滑！房企国内贷款不给力，一方面，是银行不敢放贷；另一方面，房地产下行两年多时间，房企流动性紧张、资金危机的局面始终没有得到根本性扭转。猫崽还拿到一组数据，上市银行近三年为房地产行业贷款的增长走势。其中2021年出现“断崖式”下滑，仅增长1.52%，侧面看出“三道红线”的威力。去年银行的房地产行业贷款增长5.05%，出现好转，但还不够。央行在展望今年四季度金融形势时，也提到一点：预计四季度房地产贷款增速将继续下行，不排除会出现负增长。房企融资环境，还要再进一步宽松。从多方数据来看，不救不行。如今的环境，怕是不能再承受房地产地产第三次崩。“三道绿线”的后面这两条，都是针对“非国有房企”开的绿色通道。“三道绿线”，第二条是：对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速。和第一条同样，有“滚雪球”的意味。你要给国有房企贷款，就要配套也贷给民企。“三道绿线”，第三条是：对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。同样地，说明要支持非国有房企，银行给予非国有房企个人按揭贷款的增速要超过（或等于）该银行按揭增速。去年，银行个人住房按揭贷款增长率只剩1.44%了，近三年的新低，也出现"断层式"下滑。从央行公布的住户中长期贷款来看，楼市复苏的效果，不及预期。“漂亮50”，都有谁？“房企白名单”这个词，最早是在去年11月底出现的。当时为了缓解房地产企业现金流危机，银保监会（现为“国家金融监督管理总局”）提出“建立区域优质房企‘白名单’，对于暂时遇困房企的存量开发贷款给予展期等安排”当时对于白名单的企业，有说12家，有说15家。这次直接扩容，50家！这也被网友调侃为“漂亮50”。冷知识：“漂亮50”是股票投资非正式术语，用来指当时在纽交所交易的50只备受追捧的大盘股。此处被用于指“50家房企白名单”。哪些房企能入围“白名单”？而且重点关注哪些民营房企能成为“漂亮50”。今天下午，有消息称，房企白名单接近完成，将在数天之内发给银行等金融机构。最新知道的消息是，碧桂园、远洋、旭辉、万科、龙湖、新城、金地、融创、金茂都在初步的白名单上。其中，碧桂园、旭辉、远洋的美元债均出现违约，陷入流动性危机，已经宣布要进行债务重组。融创于近期完成债务重组，半只脚走出ICU。而白名单暂时没有提到的房企，包括恒大、佳兆业、奥园、富力等。你觉得，这次能救起房企吗？关注我，来评论区聊聊~如果你还有其他问题，可以在周六晚9点半，来我们直播间畅聊！或者，想了解广州哪个板块、哪个楼盘入股不亏？扫码添加@梅道理一对一咨询，为你的买房之路保驾护航～入行十多年，阅房无数的她，会给到你最合适、最中肯的建议！

有一种买房方式，叫鸡蛋不要放在一个篮子里。在浓眉大眼的房东们身上，这句真理尤其容易应验，买起公寓，Ta们动不动就是一串三，甚至整层整层地买。我司某位员工，就在广州某个角落拥有半栋楼，据说签合同的时候，光是签名就签了一整天。房东们说，这叫作风险分摊，不至于满租的时候胡吃海塞，一退租立刻吃糠咽菜。前些年，开发商摸清了房东们的需求，推出了一种双钥匙公寓：一套房，分上下两层出租，收两份租金。再往后，三钥匙、四钥匙、六钥匙公寓也冒了出来。看到这里，你是不是以为我要推销多钥匙公寓？今天，我准备和大家扒一扒：那些年红过的多钥匙公寓，最后都怎样了？双钥匙公寓，收益完胜平层！第一个案例，是天河智慧城的天河云商汇。这个公寓项目，可以视作万科云城米酷的竞争对手，靠着在智慧城上班的打工人收租。云商汇体量够大，西侧9-27栋及东侧1号楼为企业总部，东侧2-8号楼为公寓。项目主力产品为双钥匙复式，但公寓顶楼为平层。譬如，32平双钥匙公寓的顶楼，就对应着31平的平层。二者面积只相差1平米，价格却相差20-30万。目前，两个户型均有所放租，平层户型靠着高层高、不缺角的优势，单套租金高过双钥匙公寓，但算起回报率，结果是这样的：双钥匙公寓，完爆单钥匙平层。多钥匙公寓，收益完胜LOFT！再看第二个案例，庙头的越秀万力星悦峯，公寓的位置就在越秀星航TOD旁边，紧紧挨着5号线东延段庙头站（在建）。项目体量中等，拥有3栋公寓楼，当年靠着very牛逼的四钥匙户型出道。当然，不是所有的户型都是四钥匙设计，项目另有LOFT户型，由于功能区没有分开，天生更适合整租。两种产品回报率对比，结果是这样的：这一局，多钥匙又跑赢了单钥匙LOFT。三钥匙公寓，收益略高于双钥匙最后，我们再看一看碧桂园朝花。这个盘曾经是广州三钥匙公寓鼻祖之一，当年凭广钢边缘的地段+地铁口位置火得不要不要的。碧桂园朝花的主力户型，是33平双钥匙复式及33平三钥匙复式，由于面积接近，总价基本都在120万左右。那么，三钥匙公寓回报率会跑赢双钥匙吗？我们来看数据：虽然双钥匙公寓单个出租屋面积更大，租金更高，但三钥匙公寓最终以量取胜，收益略胜一筹。三个案例看下来，多一根钥匙，多一分胜算的说法，确实有几分道理。所以，在这里房产君给大家一个建议：如果你们想买公寓，是以投资/收租为目的，那还是首选双钥匙或者多钥匙吧，这种回报率通常会更高！那么，多钥匙公寓好租吗？中介们告诉我：租客通常是单身/情侣上班族组合，他们对房子的舒适度、面积要求不会太高，反而对租金敏感，租金低的多钥匙公寓反而容易租出去。但如果是家长带娃租房求学，或者是好友合租，他们就更喜欢有公共空间的2-3房LOFT或平层。在多钥匙公寓住了N年的单身@奥特曼告诉我：他选择多钥匙，是因为单身且穷，一人一猫，完全够住。但他有时也会为房子小苦恼，因为半夜猫在脸上飞，双钥匙公寓只有一扇窗也是个问题，猫一拉屎，那就是天崩地裂一对合租情侣告诉我：他们会优先考虑LOFT或者大一点的平层，虽然它们租金会比双钥匙一半，但两人分摊下来，又比租两套双钥匙低不少。再者，双钥匙公寓活动空间太小了，容易两看生厌，也不适合情侣。房东们告诉我：多钥匙公寓的收益确实不错，也挺好租。但是，双钥匙公寓单层层高只有2米出头，住起来没那么舒服，好租是好租，续租率一般，要不停地找租客。总之，容不容易租，核心还是看重租客喜好。平层/LOFT/多钥匙，到底谁更好？这里，房产君给一个建议：在买公寓之前，估量一下谁会住在这里。自己住，那肯定还是平层好，或者LOFT，住起来是真的很舒服。但为了收租，首先一定是判断什么更好租。比如，公寓在大学城边，那就优先考虑单身学生和学生情侣，平层，多钥匙都好租；公寓在产业园边，那就优先招呼打工人，多钥匙和LOFT都不错；公寓在中学旁边，平层往往是最优选……其次，才是从以上单位中选择回报率高的公寓。所以，能不能赚钱，很大程度上还是看买公寓的眼光。多几把钥匙，只是给自己多挣一点赢面。那么各位房东，你们的公寓收租情况咋样？愿意评论区聊一聊吗？我们评论区见！有买房卖房问题的，可以扫码添加大嘴一对一咨询。另外，还可以拉你到对应的楼市交流群。还有其他疑问，周六晚9点半，来我们直播间聊吧！

前几天，我们给大家盘了一下国庆期间广州楼市的情况。4天，广州新房卖了600多套，但二手房就惨了……不出所料，一手楼各种大卖，二手房比节前更为冷清。中介透露：现在要成交1单二手，比节前难度系数要提高4-6成！有人说节后客户回流市场会回暖，但情况完全相反也说不定...一手卷麻二手新政出台后，广州楼市终于火起来了，各路老板把售楼部的pos机都刷冒烟。适逢8天的大假期，开发商肯定也懂大家会外出旅游，大批客户外流，所以提前抢跑，锁定客源。整个双节假期，广州共成交了1531套一手房，远超去年国庆假期的556套。不仅成交翻倍，这个十一假期，广州楼市还迎来了巨量的一手楼开盘/加推。据统计，十一假期，广州一手楼实际开盘/加推约3166套，同比增加66%。番禺951套、增城906套、黄埔350套、白云188套，新盘中增城、番禺两区占了一半。新盘集中出货，自然价格也卷上天，基本上九成的项目都有折扣或者特惠单位。这些特价盘，主城区占比近7成，总价最高还能省百万，这力度真把二手给卷麻了。更不用说，新盘扎堆开卖，一些去化率低的楼盘，节后肯定还会有更多的促销手段吸引买家。别说刚需了，就连改善买家都准备出手置换。可以看到，昨天贝壳的二手放盘量才是139312套。今天早上（9点）一查，发现已经突破14万大关了。不仅有新盘的低价冲击，还有天量挂牌的竞争，你说二手卖家还能好好过吗？即使现在的各区的挂牌价还没太大的波动，但真正成交的辛酸只有卖家才知道...二手卖家的至暗时刻面对新盘的诱惑，以及放盘时的崩溃，现在二手卖家的处境无比尴尬。老城区原装电梯房，3月放盘到现在，连咨询的人都难找...即使有人问价，也是带着屠龙刀来的，上来就砍个几十万。例如黄埔的网红小区新福港鼎峰，最贵的时候刺破6万+。这套88平南向3房，原挂牌总价435万，折合4.9万/平。在买家屠龙刀挥砍之下，37万原地蒸发，最终以398万总价成交，折合单价4.5万/平，降价率高达9%。当然砍几十万已经不算什么了，还有些将近腰斩的盘，除了先喷为敬，真想不到能干啥抒发情绪了。现在的二手市场就像这位粉丝所说的：卖房是人生最卑微的时刻。不仅要被买家大刀开砍，回头还要被中介pua，搞得自己的房子好像有多不堪，不打骨折根本没人看得上...累了，卷不动了其实新政以来，很多人对二手房的看法都是：未来二手房的处境会越来越难，特别是地段、配套都不好的二手房，它们会被一手房卷死。这种“劣质”资产，最应该做的就是把握机会，割肉甩卖，能跑掉就是成功。很不幸，广州千千万“劣质”资产持有者中，房产君是其中一员。就拿我那套房子来说，18年高位上车，几年过去，已经把首付给亏没了。客厅一角而且隔壁刚开卖新房，户型和设计全方位领先，最要命的价格，甚至比我18年入手的价格还低。就这几个要素叠加，我那套房再降个10%也不一定有人看...哪怕真成功放出去了，把贷款还掉，其实拿到手的也就六七十万，这点钱能在广州干啥？拿去当首付，最高也只能考虑250万的房子，这个价位能选的，综合素质不错的，无非就是增城的地铁盘。你说加钱上更好的地段，到底要加多少呢？就拿番禺热门的4字头改善盘来算，上车起码得再添个50万...现在卖房已经亏那么多了，未来买更贵的房，是不是下半辈子都要搭在上面了呢？其实我知道这是我的庸人自扰，需求太多，钱包太薄，但正因为这样才要好好考虑有限的牌应该怎么打。对于置换需求没太强烈的我，目前的想法是先把房子放租，减轻一下负担。或许以后市场会更严峻，但也做好烂在自己手上的准备了。毕竟它再不好也是一套房子，调整一下心态，硬着头皮住下去慢慢也习惯了。而现在随便割肉，换来的也只是当年的首付，相当于这几年都白干了...最后想一个问题，大家觉得未来的二手房，是不是只剩割肉贱卖一条路了？我们评论区聊聊。有买房卖房问题的，可以扫码添加大嘴一对一咨询。另外，还可以拉你到对应的楼市交流群。还有其他疑问，下周六晚9点半，来我们直播间聊吧！

假期第四天了，我朋友圈卖楼的中介和销售就没消停过！喜报战报、卖楼VLOG、外加劝人买房的深夜小作文，花样百出，让我不禁想起1个灵魂拷问：这年头什么钱最好赚？我想，或许别人都在花钱、只有你在加班搞钱的时候，钱最好赚！这样的道理，作为中介头子的贝壳，不止懂，还很大方把腰包晒出来。我一大早就刷到一条，「从9月28日至10月1日，广州新房经贝壳平台成交的已经超过600单，新房转化比高达9:1」。图源朋友圈什么叫新房转化比，我打听了一下，大致就是这4天内，贝壳中介每带9组客户到售楼部看房，就能有1张新房单子成交！这个成交命中率算高吗？我们简单算个账。据中介透露，9月11日-9月17日，贝壳单周带看12951组客户，实际成交823套新房，平均转化比为16:1。「920新政」当周，9月18日-9月24日，贝壳带看13721组客户，带看量环比前一周提升6%，实际成交987套新房，成交量环比提升20%，转化比也发生变化，平均1单成交，带看量从16组客户减少为14组，少了2组。少2组带看很牛吗？从业七年以上的资深中介告诉你，牛气得很！正常情况下，2组客户就能把中介1天时间排满，除非楼盘很集中，那么1天带看3到4组客户也算顶天了。一句话，新政后，带看变多，成交不止变多，命中率还高。新政+小长假这4天，可以说把BUFF叠满，带看/成交转化比从14:1又降为9:1，1张单子少5组带看，相当于中介能提前2天半搞定这单成交，再跑下一趟。时间就是金钱，很多中介估计在这段时间，很有体会。卖新房来钱快，那如果在9月28日-10月1日同时段转去卖二手房呢？二手房贝壳指数显示，这4天广州二手房经贝壳平台成交的一共有238套，而总带看量高达11978人次，粗暴一算，平均50组带看才能促成1单成交。50:1，和新房9:1的转化比，完全不在一个量级。9.28贝壳指数9.29贝壳指数9.30贝壳指数10.1贝壳指数抛开新房不谈，单从二手房维度，假期这4天的二手成交，转化比8-9月都更加困难。不信，看数据。如图所示，「920新政」之前，1单二手成交，平均需要带看36-42组客户。「920新政」之后，二手成交转化有所加快，1单二手成交，仅需带看31-36组客户，比新政前最高减少11组。转入中秋国庆双节，大把刚需打工人解放出笼，很多人以为二手楼市还会再添一把火，哪曾想，带看/成交转化直接变为50:1。中介现在要成交1单二手，比节前难度系数要提高4-6成！那么，广州二手房处境，怎么会沦落成这样呢？我认为，原因有二。第一，二手房库存大，并且新增挂牌还在不断涌入，买家选择多，带看转成交自然慢。9月1日，贝壳内网全量挂牌172777套二手房源。而今天，内网挂牌已经涨至177052套，短短1月，净增4275套。图源中介转贝壳外网的挂牌数更恐怖，8月全市只新增15028套，9月，这个数直接环比增长46%，又有21922套流入。讲真，目前因「920新政」新增的这些挂牌数，远远不够。据贝壳内部人士说，「按照过往经验估算，通常约有5%-10%的单位会再挂牌入市」。换句话说，且等着吧，17.7万+二手房，刺破18/19万指日可待。但如果说，天量挂牌，二手房就会降价？我觉得，短期来看，并不会。贝壳显示，10月全市挂牌均价比9月整体上涨0.74%，部分区域的降幅也基本稳定在0.32%-2.07%之间。总之，当年业主的「入手成本价」始终会抑制放盘的价格降幅。第二，无论是8月底的「认房不认贷」，还是「920新政」，终究还是为新房市场服务，这也意味着，二手被新房分流是肯定的。市场不会骗人。贝壳市场报显示，9月广州各区域新房带看、成交环比均为上涨态势，最高涨幅分别为105%和196%，集中在新顶流「番禺大区」。转化比=带看量/成交量并且，带看转成交效率更高。从广州全市来看，8月1单新房成交，平均需带看19组客户，9月只需带看15组客户，减少4组，成交周期起码缩短2天。最后，问题来了。你觉得眼下想卖二手房，业主只有降价割肉一条路吗？评论区聊聊吧。有买房卖房问题的，可以扫码添加大嘴一对一咨询。另外，还可以拉你到对应的楼市交流群。还有其他疑问，下周六晚9点半，来我们直播间聊吧！

之前我在👉广州卖房人，开始自救了！提到了，整个楼市都在经历“史诗级房价下跌”。100城，无一幸免。现在谁要能逆市大卖，真值得人手一只大拇哥。哎，就在刚刚过去的5月，据广州房地产中介协会数据显示，一个叫云景花园的楼盘，网签宗数环比增长122.22%，成为广州中心区最好卖二手盘TOP10。图源广州房地产中介协会我搜了一下，云景花园已经掉出榜外整整2年之久，这是它自2020年4月后，第一次重回同学们的视野。图源广州房地产中介协会那么，云景花园凭啥呢？实地踩盘回来，我觉得有以下几点原因。>>最大王牌！培英9年一贯制学校云景花园，位于白云区广州大道北板块，距离3号线北延段京溪南方医院站约300米，3站天河，6站珠江新城。白云和天河接壤、通勤方便的地方有很多，云景花园强就强在，小区东边紧邻一所9年一贯制的百年强校，培英实验学校。资料显示，培英实验学校，创建于1879年，距今有144年历史了。2022年之前，培英实验还是民办，最后几年对外公布的中考分数为：2018年平均分714分；2021年，华社三班46人参考，700分以上29人，班级平均分705.7，另有班级均分也在702分以上。2021年中考放榜报道民转公后，学校更名为云英实验学校，按这两年教育局公布的招生地段划分，云景花园成了这个学校唯一对口的学位盘。2023白云公办小学招生文件2023白云公办初中招生文件中介介绍，500-600万的预算，大可以去追天河的一手网红盘，但对很多家长来讲，地段、未来价值，都不如眼前实实在在的好学位来得重要。这也是云景花园，为什么5月小区网签翻倍的原因（一般小学五一后招生，4月学位房交易活跃，一部分房子网签滞后在5月数据体现）。>>配套齐全，不输天河盘云景花园，是90年代开建的大社区，30年发育下来，生活配套自然相当成熟。云景花园正门地铁方面，有3号线北延段和在建的18号线北延段。商业方面，云景花园内设云景肉菜市场，楼下随处可见成排底商，日常生活消费不成问题。小区底商中型商场的话，周边有圣地百货、新天地广场、嘉裕太阳城，3号线1站可到同和的金铂天地。医院方面，小区旁边就是南方医科大学院本部，还有个南部战区总医院白云院区（原一五七医院）。小孩有学校，老人有医院，上班族有地铁，除了不是天河盘，这里啥都有，没毛病。>>主流刚需3房！总价500-600万可入云景花园于1992-2008年分批开发，共6个组团。云景苑、老云桂苑、新云桂苑和云桦苑，均价在5万/平左右。其中，云景苑除了“宝福锦丽“字号楼栋，其余都是楼梯房；同为楼梯房的还有，新云桂苑的18-20栋，老云桂苑的7/8/14栋。楼梯房，价格在3.8-4万/平，和电梯房价差1万/平起步。而云枫苑和云景名都呢，楼龄比较新，均为2002年往后的电梯房，密度低，户型不至于过时，单价在5.8-6万/平。如果要算整个云景社区的话，其实旁边还有个2010年建成的天河御品，这个盘比较特殊，拿的是云景的地，万科接手操盘，楼龄新，但对口的是次一些的京溪小学，因此二手均价还比云景花园老组团低，4.8万/平。图源贝壳云景花园约5000户，目前贝壳有109套房源挂牌，挂牌率2%，连供应量最多的云桦苑组团，房客比都呈现“客多房少”的状态。图源贝壳由此可见，业主长情惜售，仔细一盘，房价果然一路飘红。那么，怎么买呢？云景花园，户型多样，1-4房都有，主流3房，面积段包含72-126平，适合大多数刚需/刚性置换买家。我实地看了几套中介口中“有代表性的户型“，给同学们个参考。①3房：云景名都一期5栋，高楼层/23层，2梯4户，南向，94.54平，实用率81.92%，总价580万，单价6.1万/平。这一套南向厅出阳台，采光好，但视野景观一般，直对京溪路和城中村。阳台景观虽然是3房，但书房才5.1平，很难改成其他实用的功能房。书房据中介说，这套业主挂牌有点高，一般5.7-5.8万/平就可以成交。②3房：云景名都二期8栋，中楼层/18层，2梯6户，西北向望白云山，88.34平，实用率82.98%，总价530万，单价5.9万/平。这一套的格局比刚看的那套好多了，3个房间大小均衡。位置也好，安静不临街，阳台还可以看到一咩咩白云山。阳台景观除了西晒，没毛病。这套房挂牌也虚高，中介透露，5.6万/平可入。③3房：新云桂苑23栋，高楼层/11层，1梯6户，西北向，99平，总价502万，单价5万/平。这套动线紊乱，上厕所要经过厨房，味道互蹿，厨房和卧室又挨在一起……户型还不是这套房最大的短板啊，它离六车道的广州大道北很近，客厅主卧两个阳台直对十字路口，路况复杂，车鸣更频繁。阳台景观④4房：云桦苑，10楼顶复，1梯10户，东北向，118.74平，总价560万，单价4.7万/平。这一套，据说是小区性价比最高的4房。二层露台视野开阔，可望南方医科大学教学楼、操场和远处的白云山。露台景观小区4房选择，还有云景名都181平，1000多万；云桦苑105平，518万，单价至少都要4.9万/平。这一套价格香是香，剩下要考量的，就是你对复式什么态度了👉他打死也不买复式，原因竟然如此“18禁”！整体看下来，如果想买云景花园的话，要知道：1、靠京溪路和广州大道北的楼栋，尽量别买，比如云景名都1-6栋，新云桂苑22/23栋，云景苑“得绮紫碧“字头几栋楼梯房。2、小区价格天花板在：云景名都，密度低，楼龄新，园林管理好，有地下车库，近学校。总之，通杀。3、避开不保值的老旧楼梯房，现在图便宜下任接盘侠只会要求更便宜。4、想买1房纯学位壳，只有老云桂苑有，53平目前挂牌325万，过高，预计280-300万可入。>>刚需/刚改热盘，但也有BUG1、白云盘，周边无大型商场、无中高端产业规划。白云盘这仨字，至少目前来看，依然是天生缺陷。前面同学们也有看到，小区紧邻城中村，附近最大的商场，都要去到同和，像天河城这种规模的就更别想了。满足居民日常可以，但要引客流，拉动区域经济，不大可能。云景花园生在90年代，楼龄老，没地段，没规划，未来几乎0想象空间，一旦学位底板再崩塌，5-6万/平的高价很容易站岗。2、车位紧张。这是老大旧的通病，小区除了云景名都和云枫苑有地下车库，其余车只能扔在路边，月保400块，而且人车不分流，存在安全隐患。3、底气是学位，容易泄气的也是学位。云英实验民转公后，口碑实力大不如前。前几天我们扒了2023年普通高中学校第一批自主招生的名单👉广州11区，初中尖子生分布图，我挖到了发现云英实验学校，入围生源个位数，只比岭南新世界那个培英中学要好一丢丢。此外，云英实验学校今年也收到学位预警，按3公里统筹，云景花园的业主子女，读不了云英，就得去读京溪小学、同和小学，甚至握山小学……而且，在黄埔、番禺新盘遍地名校开花的当下，白云老牌名校的学位房，还能站住多久？如果你近期有买房的打算，不妨锁定今晚8点的直播间，资深地产人为你提供指导，帮助你完成购房计划。如果你有其他疑问，可以添加“楼大嘴”，我们将一对一的为你答疑解惑。另外，还可以拉你到对应的群，比如备注“楼市”，即可免费进群。

ZF救市，虽迟但到👉核爆级救市？三大传闻流出，地产股疯了但实践证明，喊了N多次“史诗级救市”，换来的却是“史诗级房价下跌”。据冰山指数今天（6月5日）监测，自2017年4月5日以来，100城房价第一次所有城市全部下跌。图源冰山指数而广州房价，经该平台统计，已经连续下跌十周了。房价下跌，房子卖不动。其实都不需要剖什么数据来佐证，很多人已经能感受到行业的艰难。尤其是最先感知市场温度的一线地产人，包括开发商、中介、还有曾经威风八面的二手房房东，最近纷纷开始自发救市。卖房到24点！售楼部开始搞午夜场了你还停留售楼部早九晚六吗？事实是，现在很多售楼部开始官宣延长营业时间，“不折不扣，全员守候至21点”。图源朋友圈假如你是行内人，就该深谙，摆在明面上的规则和潜规则，有很大差别1.0版本：20点48分，已经在收工回家的路上。图源朋友圈2.0版本：20点54分，售楼部人头攒动，压根没有要9点打烊的意思。图源朋友圈3.0版本：21点59分，终于能滚回家。图源朋友圈4.0版本：自愿加班到24点，发圈感慨“你见过XX楼盘凌晨的天空吗？嗯，我见过”。图源朋友圈5.0版本：群窗口连续3次抖动，“哔！全员要加班到24点了喂，谁也别想跑”。图源朋友圈售楼部开午夜场次，究竟是不是无效内卷？我特地打听了一圈，哎，还真有夜猫子买家买账。原因有两个。第一，高温天气，白天买楼不现实。楼市商机就是这么脆弱，刮风下雨、高温酷暑，都能劝退一大波潜在消费者。午夜场的温度刚刚好，恰逢多巴胺分泌旺盛，激情刷卡下单的可能性更大图源地产销售聊天记录第二，老天都把金主送你门口了，开发商不得使出真诚必杀技嘛。所以，午夜场次，开发商的特惠活动一般也会加足马力。有中介说，优惠力度够大，一晚上多卖十几套没毛病。图源地产销售聊天记录1天当2天用，开发商这招，看上去还是初见成效的。但能维持多久，不知道。中介31°C跑地推，周五集中call客售楼部开午夜场，中介也没闲，老师傅去售楼部陪客。新徒弟，一般就出街跑地推“打街霸“，回归线下最传统的获客方式……30多度的高温啊，是谁哭了我不说图源中介朋友圈有一个朋友跟我说，最近有事去了好几趟增城和南沙，路过新塘和横沥地铁口，就看到那里常驻许多中介堵人发传单，瞄一眼，楼盘距离地铁站起码2公里……客户少了，中介除了扫街，第二个就是电话轰炸。同学们有没有发现，近排周五都会集中性收到中介问要不要买房的电话。我今早问了业内人士才知道，有些楼盘，又开始组织中介在售楼部现场定点定钟CALL客。图源中介朋友圈魔幻2023，中介这活，不好干啊！二手房房东，亲自下场做营销方案楼市冷淡，着急的不只是开发商和中介，二手房房东，尤其是打算卖一买一刚性置换的业主，更是急得头上冒烟。呐，看看同样是周一的贝壳指数。2月份，贝壳1天增加的房源，要卖3天。5月份，单日涌进贝壳网的二手房，消化完要6.15天。6月份，这个去化时间还在不断拉长……贝壳研究院市场报显示，4月以来，广州二手新增挂牌和成交量，差距越来越大。图源贝壳研究院业主再坐视不管，房子就要砸手里了。因此，5月下半旬，多次曝出业主亲自下场做营销方案……round1:反客为主，主动加中介微信，拉群讲真，我也是第一次看到这么多A字头竞对中介，在1个群里。round2:带看面谈，设立奖励机制带看1组：58元；带看2组：128元；带看3组：188元；带看4组：258元；面谈1组：588元。round3:拉新/发圈/带看/面谈/成交有奖励，群里还不定期下红包雨中介进群加业主微信，领1.8元红包；发圈4.8元；带看1组88元；面谈1次1888元；成交额外奖励5万；群里还不定期下红包雨。营销套路玩得透透的不过，广州房东这波并不是最豪气的，同样面临天量挂牌的上海，有一例更夸张。业主自刀500万，展示急售诚意，还承诺中介帮他卖房+打新成功，直接奖励一台宾利！大胆猜测，照这种情形发展下去，广州房东会不会成为中介新一代金主爸爸咧？如果你近期有买房的打算，不妨锁定明天晚上8点的直播间，资深地产人为你提供指导，帮助你完成购房计划。如果你有其他疑问，可以添加“楼大嘴”，我们将一对一的为你答疑解惑。另外，还可以拉你到对应的群，比如备注“楼市”，即可免费进群。

每年的广州招考办网站，都是宝。里面有太多名单了，如果仔细去挖，会发现很多有意思的地方。比如，前几天，公布了2023年普通高中学校自主招生综合能力考核资格考生的名单。全文282页，如果想拿到完整版，可以关注“广州房产”后，在对话框回复“2023年自主招生”即可获取。这个名单，是什么意思呢？简单解释下，中考分四个批次，其中第一批自主招生，是真学霸的游戏，能入围自招的，一定是各初中牛娃（不排除，有些牛娃不走自招）。今年，自主招生名额是1804人，参加体育中考人数12.4万人，折算录取率是1.5%。这份入围名单，虽不是最终录取名单，但你依旧可以了解不少东西。第一，你能看到，每个区盛产牛娃的学校数量；这对你小升初择区，或者幼升小买房，有些许参考价值，比如，有些区，整个区没几所学校，没几个人能入围自招，那你去了，就要有这个心理准备。第二，你能看到，一个区里，牛娃都集中在哪几所初中；这对你小升初择校，有些许参考价值，比如有些学校，从来就没有入围自招的学生，证明牛娃早都跑掉了。在某种程度上，自招，是牛娃跟牛校的双向奔赴，都是各自实力的客观反映。今年的生源大户，我也列了一个表格，TOP10分别是：金广附、中大附、太和华赋、华附、花雅、天省、广外、省实、白省、广附...小升初择校，可以重点看👆图哈。除了这些大牛，也有各区的小牛，比如广钢寄予厚望的荔湾省实，亚运城的铁一，黄埔长岭居的铁英等等，我也单独做了入围高中的分布图。像省实荔湾，作为开办不久的新校，有15人入围省实、2人入围二中、4人入围广外、3人入围执信、2人入围六中、1人入围广雅，其实已经蛮不错。你看后面两所铁一，他们入围的基本都是铁一高中部。亚铁偏爱自家人，在宣讲会也有说，自招机会多留给子弟。我一直都觉得，读铁一系，性价比很高。第三，你能看到，有些学校，即便是大家眼中比较普通的初中，照样有学生入围自招。这个也说明，无论在哪里，都不要放弃努力。像天河的泰安中学、18中这两所学校，也有学生通过了广附、省实的自招。第四，理论上，读X集团的初中，以后读X集团的高中，概率会更大。从名单可以看到，同一个集团，文化认可度高，在报名自招的时候，子弟兵往往更倾向集团高中部；那高中部会不会更倾向于子弟兵呢？从数据上，反正入围的比例更多。不管是因为基数大还是因为别的什么，反正原始报名数据，没有公开。从表面数据看，今年省实对集团/系内的留尖率最高，达63.59%。其次是广雅花都，留尖率61.78%，亚铁是54.29%。具体来看，省实自主招生67人，入围人数206人，集团入围131人，占比63.59%，生源前4都是嫡系的，本部，天省，白省，荔省。华附，今年自主招生34人，入围人数167人，集团入围76人，占比45.51%；集团内尖子入围最多是华附初中部，68人；二中自招计划是94人，入围470人，生源前三都是子弟兵，苏元、二应、二本；广附自招68人，入围335人，生源前五都是子弟兵；以上是主动报名，还有一种被动填志愿。比如有些有高中的集团，为了留住你，各种不可言说XXXX等等啊，不过这些都是基于你是牛娃的情况。

今天，清华附中湾区学校公示了一年级派位名单。这里面有三个信息点：一，通过资料审核，符合派位条件的学生数量，我根据名单数了下，有242位；二，根据今年学校招生方案，一年级总招生4个班，最大人数160人计算，有82个孩子将无缘清湾附小，今年广氮的清湾录取率为66%，不到7成。三，根据招生方案，今天公示参加电脑派位学生名单后，6月8日上午将进行统一电脑派位并公布录取名单。可以看到，从2021年到2023年，广氮参与摇号的学生数量越来越多，今年叠加片区新盘收楼，达到历史之最。2021年，124位2022年，151位2023年，242位...明年还要继续收楼，恐怕数据也不乐观。丨2022年清华附小摇号情况如果读不了清湾附小，就暂时只能去泰安小学了，远是远了点，没办法。不过，这样的境况，有望在2025年得到改善。因为，天河壹品对面的广氮45班九年制学校计划今年6月开工，施工期是2年。如果清湾小学部+九年制学校，全部面向广氮片区招生，未来足以覆盖该片区的所有小学生。广氮的小学生，有可能再也不用走广园了。至于这个学校能不能直升，究竟广氮多少人能读，可以看我之前写的分析👉：别太high，广氮九年制学校，可能不是你的！想要了解学校建设细节的，也可以看👉：好消息！天河壹品对面的九年制学校，要动工了！但说到底，广氮小学是稳了，初中不一定。即便有九年制学校，广氮兜底仍是泰安中学。因为清湾的8个班初中，面向全区，并没有直升名额，对片区贡献度近似于无。未来能不能破局，就要看未来清湾二期学校竣工后，招生方案会否有所变动。对广氮、阳华国、天健这几个二手小区的原生业主来说，怎么都比原来泰安小学+泰安中学强多了。最后，放几张清湾小学部的照片，是我过去参加开放日的时候拍的，教室环境很好，空间很宽敞，走廊文化很用心。好啦，有学位付费群，如果想进，可以扫以下二维码，付费不是咨询费，你有啥问题，只要我了解的，我都会帮忙解答哈，付费是筛选群友，帮大家提供一个平台。高年级的家长可不进群，群里都是低年级，但可以加个微信/可搜小红书“艾莎妈妈”，我每周都会跑中学。（不过下周开始就没了，民办应该还有）以上。文章合集在此👇3个月，跑了30所学校开放日！有心里话想讲关键数据曝光，天河入学难，要逆转了？名额分配出炉！2023年中考，黄埔、南沙要愁哭业主哭了！这些楼盘对口学校，连续5年掉队…2023年广州11区，中小学地段划分，都在这华阳华景龙口西超强扩招！壹品、金地的学校定了黄埔地段划分，广附怎么分？东荟城分流方案出炉越秀地段出炉！东风东、培正、铁一全扩招番禺地段划分出炉！星汇文玺、铂世湾都定了！海珠地段表出炉！光大、翠城、逸景都在扩招增城华附、执信、外国语地段出炉，涉几十个盘云湖花城，保利阅云台、锦绣公馆，学校定了万科花地湾，招生地段出炉，广钢，凯粤湾全扩招家长必看丨广州高中扫盲帖，我做了13张梯队图黄埔第一波升学调整，我看到了3个利好海珠连发4公告，新开南武九年一贯不能直升，不想派位，小升初还有这条路黄埔教育真相：各校高中成绩揭秘！别问了！广州这些牛校的成绩，挖到了涨价100万..越秀学位房，又要狂飙？10张图，2023最全上学指南，家长收好买学位房，我掏心掏肺，挖出这8句话！广州这10个热盘，学位辣评来了！唉，黄埔白云这20个盘，今年读书难过海珠这17所小学，发布2023年学位预警！很遗憾，2023年的学位维权，还会更多！复学or网课？广州家长：我太太太太难了别high！广氮九年制学校，可能不是你的8区35盘，这份九年一贯学校名单，请收好小机灵鬼，广州这8个楼盘，蹭学位一流！整整9个月，广州这20个学位房，0成交！广州10大教育洼地，被圈出来了！南沙教育现状：一半蒸桑拿，一半在冰窖为什么新学校，只开一年级？官方回复想买东风东学位房？先确定，娃作业你会开学2天，老师换3轮！背后问题说几句关于读书焦虑，华附、执信的校长这样说广州4成娃读不了高中，6成上不了本科全市100+家薄弱初中的名单，在这预警一年了，天河学位房，应该怎么买？20张表解读中考：老三区牛！天河卷中考分数出来后，我发现房子买错了黄埔学位房攻略！200万-600万...唉，奶厂不再100%读执信...广州新房受宠！新学校为什么被质疑？你家孩子，明年6岁！读书可能难哭你！唉，南沙！今年想读书，要提前2年入户？3万户，10几个盘，配一所初中，怎么破2022年广州11区，中小学地段划分，在这别怂，新广，拼不了名校，拼个校名也好这些盘的对口学校，4年中考低于平均分2022年，上高中太难了！荔湾最牛...震惊了，一个增城，就有7所华师附！500万+好学位，怎么买？这篇文章说清楚不要怀疑！广州这些高价盘，都对口菜小黄埔官宣！东荟城、城光…学位定了广钢全名校，天河11所小学预警...醒醒吧，广州学位不是“按闹分配”！好了，大家有关于买房的问题，也可以来我们周日晚上8点半的直播间，面对面问主播，记得预约哦！如果你有其他疑问，可以添加“楼大嘴”，我们将一对一的为你答疑解惑。另外，还可以拉你到对应的群，比如备注“楼市”，即可免费进群。

最近，房产君不是相继统计了天河、海珠、黄埔、番禺、荔湾（点击区域，回顾文章），近几年的房价涨幅吗？一心鸡娃的宝宝，按捺不住了，吵着要看越秀区学位房。越秀，家长心中的“教育王牌”。这里既有10万+的顶级学位房，也有30年楼龄的“老破小”......你猜，近4年，谁的涨势最牛？我吐血统计100个盘，一起围观越秀学位房“豪门之争”！13万/平的学位房，一天成交！土豪想要读东风东路小学，总会拿锦城花园、东风广场、君汇世家，来货比三家。毫无疑问，作为“顶级学位”对口楼盘，这三个小区，近4年涨幅保持在23%-54%，稳居头排！来，挨个比较。东风广场最小有43平“学位壳”，早在2020年就已经卖上10万+/平。主流户型为70平两房，港式户型，有斜墙，客厅没有直出的阳台。“硬伤”是有的，但不妨碍它卖上10万+。|约70平2房|约68平2房买家更多倾向约68平小两房，户型更方正+厅出阳台，让它单价比70平两房贵了近1万/平。并且，近4年的房价涨幅，也比70平两房更胜一筹。|东风广场小区内还有会所、羽毛球馆、泳池、健身房锦城花园，中海物业，建筑年代在1999年左右。锦城南苑是最新的一期，楼龄大概2006年。相比东风广场，同样带了“中央园林”的锦城花园，户型更方正，无疑是强劲的对手。面积段基本80平打起，上车门槛更高一些。在房地产下行周期下，小区还能保持30%的涨幅，相当能打。两者多是，楼龄相对新+花园物业+TOP级学位，放在名校环绕的老城区，简直无敌。只有钱包够厚，两者都可以闭眼入。再看看君汇世家，楼龄也算次新，价格不低，近4年猛涨50%！但热度稍逊于前面两个小区。一来，小区没有小户型，最小的面积段，也要100平起步！二来，2房户型设计过时。比如100平只做2房，而且只有1个洗手间！总价动辄超过1000万。试问，有多少个中产，愿意花1000多万，买个两房一卫？|君汇世家小区100平2房户型，贝壳仅成交4套，2022年和2023年，贝壳均无成交。不论是流通性，还是涨幅，都跑输同小区三房户型。小区10万+的成交，主要由三房户型撑起，面积段120平+起步，还算合理。约130平不超豪宅线的3房，最受欢迎。今年成交最贵的一套，超过13万+/平，一天就卖出了！当然，即便是顶级学位房，也有“相对差”的户型，只能降价卖。比如东风广场的1房户型，前期挂太高，昨日降价20万，依然还要12.8万/平。还有锦城花园，这套约159平4房，昨天更是猛降220万！一来，业主急售。二来，户型不够方正，虽说有4房，但靠厨房的房间，仅有5.4平，作卧室有点“鸡肋”。三房有余，四房不够，还超过了豪宅线，相对难卖。网红学位房，价格跨度大，看菜下饭哎呀，我知道，东风东小学学位房，不是普通中产能轻松够得着的。买不起也不打紧，可留意下面的“网红”学位房。房产君统计有成交数据的对口楼盘，红光一片，基本都涨了。文德路小学，对口的东方文德广场、精彩生活大厦，农林下路小学的农林华府，虽然没啥花园，都好歹属于次新电梯房，近4年涨幅超过20%。尤其农林华府，连35平的“学位壳”，都站稳9万+/平，真是坚挺。另外，楼龄老旧的小区，比如东山培正小学对口的东湖豪苑，小北路小学对口嘉洲翠庭......都是蚊型盘，小区只有2栋楼，楼龄超过20年，4年涨幅不到10%。也可以说是“横盘”了。文德路小学对口片区，散盘居多，价格跨度也极大。5-7万/平的档位，楼龄分分钟去到20-30年，而且多数为楼梯房。如果想要正儿八经的小区，备好钱包，往东风文德广场、精彩生活大厦这两个盘去挑。毕竟，前者价格去到10万+，后者站稳8万+/平。华侨外国语小学，对口楼盘，主要位于成熟的淘金腹地，加上外语特色，近来口碑不错。电梯房小区侨福苑，1996年建成，但房价依旧从5字头涨到6字头，涨幅超过25%。育才小学，对口的东山雅筑，楼龄相对新+成熟的小区管理，基本是片区里的房价天花板，价格去到8-10万/平。铁一小学，作为小升初里面，有固定直升名额的学位房，近几年热度飙升。代表楼盘富力东堤湾，从7字头，涨到了10万+，涨幅超过40%，太猛了！总之，铁一小学对口选择较多，共和西小区、小东园、共和西苑、金羊花园、羊和园、富力东堤湾等，6-10万/平都有货。看菜吃饭。这些小区，跑输市场没有“热门牛校”加持，楼龄还老旧的小区，就有点悲催了。比如，建设六马路小学对口的天伦花园，从2019年的6字头，回落到5字头。登峰小学附近的金麓山庄、回民小学对口的中曦大厦，基本“横盘”。散盘就更惨了。北京南路、泰康路、解放中路、惠福西路、环市中路一带散盘，楼龄老旧，很多都是90年代的房子+楼梯楼。不仅成交量寥寥无几，近4年房价，房价回调了3%-15%，妥妥跑输市场。越秀区学位房，也不能闭眼买。最后小结一下：1、在整体市场下行+双减政策下，顶级学位房依旧坚挺，尤其是带花园+次新+户型方正的小区，基本10万+/平打起，门槛上千万。2、热门学位房，比如文德小学、农林下路小学、小北路小学、铁一小学、育才小学等，近几年90%的楼盘都涨了，涨幅在10-40%不等。这些小区成交较旺，流通性不错。5-10万/平的价位，买不起标杆学位的家长，可以往儿淘。2、楼龄老旧+户型硬伤+无热门学校+楼梯房，近几年基本跑输大市，谨慎选择。这么说吧，房价不涨也就算了，房子老旧，居住体验还差，买来还要花十几万，甚至几十万装修，怎么都不赚。有你钟意的小区吗

今天，天河区公办幼儿园摇号结果出炉。我有几点发现，想跟大家分享一下：第一：整体中签率，大幅提高。第二：部分网红盘，2020年业主子女就满员了，剩余随机电脑派位招生人数为0，但现在这些盘，大部分都有空余了。比如，盈彩美居的盈溪幼儿园汇彩园区；协和新世界的龙口中路幼儿园芳景园区；侨怡苑的侨怡幼儿园；新世界的天府幼儿园；骏景花园的骏景稚乐幼儿园...等等。幼儿园招生班数减少，代表小区整体适龄儿童减少，虽然也不少人在别的地方读完幼儿园再搬过来对口小学，但从多年数据来看，整体趋势的确在减少。第三：奶厂学位，真的非常宽松，愉悦感很强。就连当年幼儿园学位最紧张的2020年，都还有剩余位置。而今年，小班的招生计划，相比2020年整体缩减了5个班。第四：兰亭盛荟的幼儿园，名列天河区最难中签的公办幼儿园TOP3，就是下图的天府幼儿园杨桃园区。第五：今年，天河4所小区配套公立幼儿园，业主招生人数已满，不参与社会招生摇号！其中就有珠江花城，证明小区人丁兴旺。不容易，终于开园了。第六：今年，天河区教育部门办幼儿园共78所，对比2020年，有26所幼儿园缩招。像华港呀，瑜翠园呀，侨怡苑，珠江俊园，等等小区，具体来看：第七：近年来，天河公办幼儿园业主子女人数，也锐减，具体可以看下表。第八：近年来，天河公办幼儿园摇号报名人数，也是锐减啊啊啊，具体可以看下表。第九：近年来，天河公办幼儿园摇号中签率飞涨，具体可以看以下。明年该怎么填，不用我说了吧以上就是今年天河公办幼儿园的情况，这个趋势跟广州户籍出生人口是吻合的，入学难，或许真的要翻篇了。可以看到，今年上幼儿园这波2020年出生的户籍人口为14.86万，而2022年户籍出生人口为10.96万，到时候入园是一个什么情况，静静期待。短短几年时间，我们都在见证历史。接下来一个最值得期待的消息，应该就是6月10号之前公办小学公布的地段生录取结果了。到时候，今年预警学校，到底怎么分流，统筹多少都有了明确的结论。而这，也会成为预警学位房，能否继续买入的重大依据。请锁定艾莎妈妈。好啦，本来学位付费群满员，短期不想开新群，怕精力不够顾不上来，但最近经常有小红书好友找上来，我决定再开一个哈。付费不是咨询费，你有啥问题，只要我了解的，我都会帮忙解答哈，付费是筛选群友，帮大家提供一个平台。备注，高年级的家长不用加了，群里都是低年级。高年级可以搜小红书“艾莎妈妈”，我每周都会跑中学。以上。文章合集在此👇名额分配出炉！2023年中考，黄埔、南沙要愁哭业主哭了！这些楼盘对口学校，连续5年掉队…2023年广州11区，中小学地段划分，都在这华阳华景龙口西超强扩招！壹品、金地的学校定了黄埔地段划分，广附怎么分？东荟城分流方案出炉越秀地段出炉！东风东、培正、铁一全扩招番禺地段划分出炉！星汇文玺、铂世湾都定了！海珠地段表出炉！光大、翠城、逸景都在扩招增城华附、执信、外国语地段出炉，涉几十个盘云湖花城，保利阅云台、锦绣公馆，学校定了万科花地湾，招生地段出炉，广钢，凯粤湾全扩招家长必看丨广州高中扫盲帖，我做了13张梯队图黄埔第一波升学调整，我看到了3个利好海珠连发4公告，新开南武九年一贯不能直升，不想派位，小升初还有这条路黄埔教育真相：各校高中成绩揭秘！别问了！广州这些牛校的成绩，挖到了涨价100万..越秀学位房，又要狂飙？10张图，2023最全上学指南，家长收好买学位房，我掏心掏肺，挖出这8句话！广州这10个热盘，学位辣评来了！唉，黄埔白云这20个盘，今年读书难过海珠这17所小学，发布2023年学位预警！很遗憾，2023年的学位维权，还会更多！复学or网课？广州家长：我太太太太难了别high！广氮九年制学校，可能不是你的8区35盘，这份九年一贯学校名单，请收好小机灵鬼，广州这8个楼盘，蹭学位一流！整整9个月，广州这20个学位房，0成交！广州10大教育洼地，被圈出来了！南沙教育现状：一半蒸桑拿，一半在冰窖为什么新学校，只开一年级？官方回复想买东风东学位房？先确定，娃作业你会开学2天，老师换3轮！背后问题说几句关于读书焦虑，华附、执信的校长这样说广州4成娃读不了高中，6成上不了本科全市100+家薄弱初中的名单，在这预警一年了，天河学位房，应该怎么买？20张表解读中考：老三区牛！天河卷中考分数出来后，我发现房子买错了黄埔学位房攻略！200万-600万...唉，奶厂不再100%读执信...广州新房受宠！新学校为什么被质疑？你家孩子，明年6岁！读书可能难哭你！唉，南沙！今年想读书，要提前2年入户？3万户，10几个盘，配一所初中，怎么破2022年广州11区，中小学地段划分，在这别怂，新广，拼不了名校，拼个校名也好这些盘的对口学校，4年中考低于平均分2022年，上高中太难了！荔湾最牛...震惊了，一个增城，就有7所华师附！500万+好学位，怎么买？这篇文章说清楚不要怀疑！广州这些高价盘，都对口菜小黄埔官宣！东荟城、城光…学位定了广钢全名校，天河11所小学预警...醒醒吧，广州学位不是“按闹分配”！如果你有其他疑问，可以添加“楼大嘴”，我们将一对一的为你答疑解惑。另外，还可以拉你到对应的群，比如备注“学位”，即可免费进群。

大家都知道，2023是史上最难入学年，家长们近期都很忧愁。像这种情况，6年后小升初，对口中学能扩几个班？9年后中考，全市的普通高中录取人数，又能多招几个呢？丨最新数据，2022年户籍出生少了7.6万人别的不说，就拿今年中考来讲，也就比去年多了1.3万考生，就已经让人无从下手了。我有朋友，家里有娃今年中考，愁得很久睡不好觉，说模拟考没分数，志愿不知道怎么填。（猜猜哪个区）唉，愁归愁，今天，名额分配的名单也出来了。朋友说，看了要哭因为考生多了，招生不变，指标比例，疯狂下降！（注意“下降”这个关键词，后面会考）2023年全市提供名额分配计划24215个，2022年是23513个，仅增加702个；对比下中考人数规模，你就知道，普高的扩招不能抱太大希望。所谓名额分配，就是说，中考第一批是自主招生，第二批是名额分配，第三批是统招，也就是分数为王。那名额分配，就是省市区属高中把自己50%的招生计划，都通过名额方式分给自己区的学生（省市属是全市），只看校内排名，排前即可通过第二批上高中，不用等第三批。如果你还是不能理解名额分配，我建议你看一下这份文件，拉到最后，点击“阅读原文”。如果你想拿到完整的2023年名额分配名单，可以关注我们，在后台回复“2023年名额分配”即可获取。丨这样回复文字哈丨各区名额分配完整名单示意图看完这份名单，我也有几个小小发现，跟大家分享一下：1）今年，论通过指标上高中的容易程度排名：番禺、荔湾、从化是第一档；越秀、花都、白云、海珠、天河、增城是第二档；黄埔、南沙是第三档。他们之间的区别是，比如在番禺、荔湾，10个人里面有3.5个人可以拿指标；但在黄埔、南沙，10个人里面不到2个人能拿指标。2）今年，论指标率下跌程度，荔湾最猛，从41.8%到34.5%，跌出第一名宝座；然后是番禺，从39.9%下跌到35.7%，但因为荔湾跌更多，所以番禺以1.2%的微弱优势居全市之首；其次是从化，跌了3.5%，也不算少，但由于基数高，目前也是全市名额分配指标率三甲；其他区的跌幅，基本稳定在2%左右，变化最小的反而是黄埔，仅有1.3%。这个也跟黄埔的人群结构有关，新居民的孩子基本都集中在小学阶段。大家可以发现，即便前三甲都跌得猛，但瘦死的骆驼比马大，还是比黄埔、南沙这两个新区来得高。教育是现在进行时，如果娃很快面临中考，建议不要博。3）三年对比来看，增城的指标率下跌最猛，从43.95%到25%，整整少了18.95%；其次是白云，从41.2%到26.8%，少了14.4%；接着是荔湾，少了12.4%。增城的升学形势，未来还会更难。以后有机会可以单独聊。4）今年，考生人数最多依然是番禺，1.3万人，如果没有仲元、象贤、番中这几个巨无霸高中，番禺学子很难过。其次，越秀、白云、天河、增城人数都不少，9000左右，妥妥的大区；不过，论指标考生人数变化，这几年来，增城增加人数最多，从4935到9276，翻了近一倍；其次是白云、花都、番禺、增加了3000多号人。很有意思的是，从化不增反减，2020年还有4411人，今年只剩下4337了。看完整体分析，我也帮大家单独列了各区的变化。比如天河区2020年名额考生6669人，今年8966人，多了2297人。省市名额从332增加到369，多了37人；区属名额从1698到1902，多了204人；指标率从30.4%到25.33%，跌了5.07%；越秀区2020年名额考生7920人，今年9261人，多了1341人。省市名额从403到389，少了14人；区属名额从2032到2375，多了343人；指标率从30.7%到29.8%，跌了0.9%；海珠区2020年名额考生5740人，今年7238人，多了1498人。省市名额从285增加到301，多了16人；区属名额从1142到1535，多了393人；指标率从24.8%到25.36%，反而涨了0.56%；荔湾区2020年名额考生3894人，今年5669人，多了1775人。省市名额从197增加到242，多了45人；区属名额从1631到1715，多了84人；指标率从46.9%到34.5%，跌了12.4%；白云区2020年名额考生5750人，今年9295人，多了3545人。省市名额从285增加到384，多了99人；区属名额从1841到2110，多了269人；指标率从41.2%到26.8%，跌了14.4%；黄埔区2020年名额考生4638人，今年7031人，多了2393人。省市名额从230增加到289，多了59人；区属名额从760到1082，多了322人；指标率从21.3%到19.4%，跌了1.9%；番禺区2020年名额考生9783人，今年13042人，多了3259人。省市名额从491增加到540，多了49人；区属名额从3005到4128，多了1123人；指标率35.7%不变，很牛；花都区2020年名额考生4967人，今年8634人，多了3667人。省市名额从246增加到357，多了111人；区属名额从1354到1965，多了611人；指标率从32.2%到26.89%，跌了5.31%；南沙区2020年名额考生2844人，今年4871人，多了2027人。省市名额从142增加到200，多了58人；区属名额从440增加到625，多了185人；指标率从20.46%到16.9%，跌了3.56%；增城区2020年名额考生4935人，今年9276人，多了4341人。省市名额从249增加到383，多了134人；区属名额从1920到1939，多了19人；指标率从43.95%到25%，跌了18.95%；从化区2020年名额考生4411人，今年4337人，少了77人。省市名额从218到180，少了38人；区属名额从705到1205，多了500人；指标率从20.9%到31.9%，增加了11%；综上，大家可以看到，高中的招生计划，真的增加不多，未来几年，指标率或许会进一步降低。不过，像黄埔、南沙还有几家没来得及纳入指标批的学校，比如北师大，广实；南沙的二中天元，华师附，广大附，会一定程度上解渴黄埔、南沙。即便如此，全市来看，普高分流，数字太美，不敢想。好啦，本来学位付费群满员，短期不想开新群，怕精力不够顾不上来，但最近经常有小红书好友找上来，我决定再开一个哈。付费不是咨询费，你有啥问题，只要我了解的，我都会帮忙解答哈，付费是筛选群友，帮大家提供一个平台。以上。文章合集在此👇2023年广州11区，中小学地段划分，都在这华阳华景龙口西超强扩招！壹品、金地的学校定了黄埔地段划分，广附怎么分？东荟城分流方案出炉越秀地段出炉！东风东、培正、铁一全扩招番禺地段划分出炉！星汇文玺、铂世湾都定了！海珠地段表出炉！光大、翠城、逸景都在扩招增城华附、执信、外国语地段出炉，涉几十个盘云湖花城，保利阅云台、锦绣公馆，学校定了万科花地湾，招生地段出炉，广钢，凯粤湾全扩招家长必看丨广州高中扫盲帖，我做了13张梯队图黄埔第一波升学调整，我看到了3个利好海珠连发4公告，新开南武九年一贯不能直升，不想派位，小升初还有这条路黄埔教育真相：各校高中成绩揭秘！别问了！广州这些牛校的成绩，挖到了涨价100万..越秀学位房，又要狂飙？10张图，2023最全上学指南，家长收好买学位房，我掏心掏肺，挖出这8句话！广州这10个热盘，学位辣评来了！唉，黄埔白云这20个盘，今年读书难过海珠这17所小学，发布2023年学位预警！很遗憾，2023年的学位维权，还会更多！复学or网课？广州家长：我太太太太难了别high！广氮九年制学校，可能不是你的8区35盘，这份九年一贯学校名单，请收好小机灵鬼，广州这8个楼盘，蹭学位一流！整整9个月，广州这20个学位房，0成交！广州10大教育洼地，被圈出来了！南沙教育现状：一半蒸桑拿，一半在冰窖为什么新学校，只开一年级？官方回复想买东风东学位房？先确定，娃作业你会开学2天，老师换3轮！背后问题说几句关于读书焦虑，华附、执信的校长这样说广州4成娃读不了高中，6成上不了本科全市100+家薄弱初中的名单，在这预警一年了，天河学位房，应该怎么买？20张表解读中考：老三区牛！天河卷中考分数出来后，我发现房子买错了黄埔学位房攻略！200万-600万...唉，奶厂不再100%读执信...广州新房受宠！新学校为什么被质疑？你家孩子，明年6岁！读书可能难哭你！唉，南沙！今年想读书，要提前2年入户？3万户，10几个盘，配一所初中，怎么破2022年广州11区，中小学地段划分，在这别怂，新广，拼不了名校，拼个校名也好这些盘的对口学校，4年中考低于平均分2022年，上高中太难了！荔湾最牛...震惊了，一个增城，就有7所华师附！500万+好学位，怎么买？这篇文章说清楚不要怀疑！广州这些高价盘，都对口菜小黄埔官宣！东荟城、城光…学位定了广钢全名校，天河11所小学预警...醒醒吧，广州学位不是“按闹分配”！如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！————房产君精彩推荐———【市场】新福港鼎峰，一套89㎡3房，4.9万/㎡成交！近2年最低！【突发】广州滨江上都，悄悄卖到11万/㎡了！

曾经的黄埔网红盘新福港鼎峰，也扛不住了？今天，我在看贝壳成交数据的时候，发现小区一套约89㎡的南向3房，竟然4字头成交了！我的妈呀，这不仅是小区今年成交的最低价，还是三房户型近两年的新低！哎，广州楼市真是越来越难捉摸。要知道，小区在今年2月才卖出了6.2万/㎡的新高，转头又创下年度新低。这到底咋回事？房价是降了，但4字头只是个例我拉了一下最近两年的3房成交数据。可以看到，去年3房成交均价基本在5.5万/㎡左右，唯一一套4字头成交的，还是低楼层。其中，最贵的一套卖到了5.8万/㎡，距离6万大关几步之遥。所以，新福港鼎峰房价真的跌了吗？为此，我咨询了中介大哥，他表示：最近楼市行情冷静了很多，不止新福港鼎峰跌了，全市99%的楼盘都在跌，只是看跌得多还是跌得少而已。不过，这套4字头房源只是个案，它卖得便宜是有原因的。中介大哥给我一一列了出来：1）这套房源位于小区东南角的C10栋，即最靠近高速路的楼栋，会有噪音影响。因此，C10栋一直也是整个小区卖得较便宜的一栋。举个例子，卖出这套4字头房源的前一天，小区也卖了一套3房，那套位于不受高速影响的B3栋。面积段相仿，但后者单价约5.6万/㎡，总价相差44万。2）房源不满5年，买家需要支付5.3%的增值税，即约23万。给大家一个参考，新福港鼎峰交楼时间集中在2016-2017年，大部分出证时间在2017-2018年.算下来，今年下半年将有大批房源满5。3）业主急售，主动降价，这也是目前广州很多业主的现状。新福港鼎峰，广州房产摄价格“刺客”杀到，业主卖房难啊虽然4万+只是个例，但中介直言，最近新福港鼎峰的3房业主都“不太好过”。为什么呢？现在二手楼市竞争有多激烈，大家应该都知道了吧，同一时间放盘的业主剧增，想要快速转手，就肯定会有业主降价抢跑。如果这个时候，有业主割肉特别厉害，压力便会直接给到其他放盘业主。目前新福港鼎峰共有45套3房放卖最近，新福港鼎峰就出了这样一位“价格刺客”。这两天，我能在各大买房群看到这样一条广告，基本所有科学城的中介都在推。据悉，这是一套位于A1a栋27楼的南向3房，面积约87㎡，业主非常急售，多次降价，现在放卖455万，折合单价5.2万/㎡。要知道，一样的户型，4月还要卖502万，单价约5.8万/㎡。一下子割肉差不多50万，叫其他业主跟还是不跟呢？我查了一下，其他3房的业主放盘价，一般都在5.5-5.8万/㎡左右。因此，上面那套“刺客房源”一天不卖掉，其他3房业主都不能卖到好价钱。要不跟着大降价，要不放着冷处理。最重要的是，如果楼市行情没有明显好转，这样的“价格刺客”会越来越多。小区的整体均价，也会被整体打下去。降价后的网红盘，还能买吗？整体来看，新福港鼎峰这个黄埔顶流，目前价格对比2021年的高峰期，已回调不少。那么，现在还能入手吗？我认为，如果你对生活品质有高要求的，可以买，但不能闭眼买，户型需要挑。如果你有学位需求的话，那鼎峰可以不用考虑了，对口的香雪小学，口碑一般般。户型怎么挑呢？像是小区里的大两房户型，就不太建议买，这种产品设计有点过时。且在主打改善的新福港鼎峰里，就是错配产品，未来转手也相对困难，房价增值幅度也会跑输其他户型。约86㎡2房户型图至于小区最热卖的86-89㎡3房，也有几点要注意。首先，当然是避开C10栋，靠近高速又望祠堂，不少人是相对避讳的。其次，优选这种带入户花园，南北对流，并且带双卫设计的，主要分布在A1a、A1b栋。约87㎡3房户型图至于4、5房的话，各位看菜吃饭就行了，品质感都不错。不过，听中介大哥说，小区的大户型都比较稀缺，业主很惜售，当然总价也不低。好了，如果是你，会选择这个小区吗？为什么？评论区聊聊吧。你也可以扫码添加大嘴，拉你进买房交流群，敞开聊。

哇靠，广船卖到10万+了！据网友爆料：滨江上都，22层234㎡，原价2698万，折后价2565万，算下来单价快突破11万/㎡了。粉丝供图这个盘从2021年吹风10万+，到首开最低6.8万/㎡，时隔三年，又悄咪咪跻身10万+行列。不得不说，此时我已经脑补八十集复仇爽剧了，先去踩踩给大家淘淘瓜吃。广州滨江上都，位于荔湾区广船板块，西邻广钢，一线东望珠江后航道，对岸是海珠的广纸片区。璇湾B区望广纸方向目前距离项目最近的地铁站是广佛线的沙涌站，约1.6公里，地铁通勤不算很方便。不过在建的11号线在附近设站鹤洞东，从一期出发步行约300米，滨江上都也算是这条市内大环线唯一一个地铁上盖项目了。但这并不是滨江上都最硬核的地方，这个盘子底气还是来自于：一，稀缺江景资源；二，125万㎡连片开发正在逐步兑现，未来配套自成一体。两者BUFF叠满，我们可以看到，从滨江上都上空往东望去，阳光洒满的珠江，以及绵延2公里的江岸线。这也是开头提到的，一排望江的璇湾壹号，能卖到10万+的重要原因。璇湾壹号AB栋据现场销售说，从去年底璇湾壹号开盘，只要10楼往上，通通卖10万+。除了江景之外，连片开发之下，滨江上都还要打造成为囊括住宅、酒店、学校、商场、写字楼、公寓、公园、医院于一体的产城综合体。我去到的时候，一期地块的璇湾壹号、璇湾AB区、和配建的小学等已全面封顶，随一期部分住宅年底交付的小型商场正在安装玻璃幕墙。璇湾组团封顶小型商场按售楼部公示，小学已经竣工移交给ZF，至于有没有引入名校还没消息。售楼部公示三期暂时还没动工；二期基本由商业组成，仅保留小部分住宅，目前施工在建。对于二期，我身边不少广钢业主，已经在伸长脖子等着了，有大剌剌20万㎡的商业规划在旁边，相比之下广钢喜HEY街就是弟弟了。不过，滨江上都好是好，但并非10万+遍地走。据了解，目前项目在售户型有，璇湾壹号234㎡和253㎡，璇湾B区109㎡、135㎡和161㎡一共5个面积段。除了璇湾壹号这两个大户型10楼往上的能卖到10万+，低楼层的基本只能卖8/9字头，楼上楼下价差700万左右。二排望江的璇湾B区2A栋，135㎡和161㎡好楼层大概在7.6万/㎡。109㎡最低卖760万，掐指一算，单价6.9万/㎡，依然不到7万/㎡。所以，不是滨江上都全涨起来了，汇聚了滨江上都全盘顶级资源的璇湾壹号，超级能打而已。话说回来，10万+买配套成熟、200+㎡的一手江景豪宅，现在老城区也有不少盘了。不扯那么远，广船4公里外的白鹅潭悦府、旁边的广州幸福湾，对岸海珠的中海观澔府，按这个预算都能上大户型。今天小红薯评论区，还真有因为“广船好还是白鹅潭悦府好”吵起来了。个人认为，白鹅潭悦府，同样是东望珠江，虽然没有广船那么奢侈的江岸线，但人家占据奢侈的白鹅潭CBD核心地段，万象城还已经摆上明面，靠这张明牌足以带飞整个片区。广船滨江上都，项目是大盘，有巨量产业规划不假，但等待产业落地需要时间，此外，住宅、公寓产品齐全的另一面，也给管理带来了更高的要求，考验物业的时候到了。最后，你觉得10万+买江景房大户型，选白鹅潭悦府好还是广州滨江上都好呢？评论区聊聊你的看法吧。如果你近期也有买房的打算，不妨和老赵聊聊，七年从业时长的老赵熟悉广州每一个新盘，可以为你提供指导，帮你完成购房计划。

最近，房产君不是相继统计了天河、海珠、黄埔、荔湾，近几年的房价涨幅吗？有粉丝，点名要求看番禺区。番禺，老刚需天堂了。爱的人生老病死不离开，不爱的人，嫌弃它房价扶不起。汝之蜜糖彼之砒霜嘛。如果能用房价涨幅，来摆脱“睡城”的万年称号，倒也是件喜大普奔的事儿。我吐血统计近4年房价数据发现，番禺200个盘，80盘逆势上涨......你们自己看吧~汉溪长隆——万博板块90%的楼盘，全线飘红近4年来，汉溪长隆——万博板块，几乎是整个番禺区涨幅最亮眼的板块，没有之一。房产君盘点的20余盘中，90%的楼盘喜滋滋，全线飘红。万科欧泊，流通性一直不错，约94-96平3房爆款，号称万博超能打的主套小三房，均衡性很nice，总价在460-500万左右。2019年小区成交28套房源，当时均价4万/平；2021年巅峰期，小区最贵的成交曾突破6万/平大关。现在，2023年未过半，万科欧泊贝壳已经成交26套，均价4.87万/平。价格虽有所回落，但依旧涨了22%。锦绣香江花园、广州雅居乐花园、华南碧桂园、自在城市花园，早年开发的大型小区，或多或少吃到万博发展的红利，二手交易一直很活跃。千亩大盘雅居乐花园，对口九年制的广州南雅学校。小区除了十年小雅有部分刚需户型外，其他均为约110-200平改善型户型。十年小雅、新地沁园、雅翠庭都有超过14%的涨幅。锦绣香江，主打一个舒适度，以约95-200平三至四房中大户型为主，产品在整个板块也很能打。预算有限、只能流泪上车小户型的买家，可以留意自在城市花园、华南新城约60-80平小两房。|

朋友们，你们发现，最近物价上涨得厉害吗？我最爱吃的油桃、水蜜桃，直逼20块一斤，就连印象中10块3斤的“果界刚需”三华李，居然也要16块/斤？不过啊，比水果涨价还要让人肉疼的，是车位月保费的翻倍暴涨！昨天，有粉丝发来爆料，祈福新邨停车费涨疯了。祈福缤纷汇车位月保，由原来的500元，涨到900元。迎风阁、倚湖居、天湖居等，就更猛了，从原来400元/月，涨到880元/月，涨幅高达120%！我司老板听了，连连摇头嫌贵。要知道，地处“宇宙中心“珠江新城的嘉裕公馆，成交价已经突破20万/平大关，月保不过500元。而祈福新邨，房价你懂的......但月保竟要800-900元？业主群得知消息后，都炸开了，这是咋回事？事情是这样的。号称“中国第一村”的番禺祈福新邨，昨天发布一则调价公告，里面提到：楼龄较新的祈福缤纷汇（祈福名家阁）、祈福名望天下，停车月保费，纷纷涨到900元/月。祈福倚湖居、天湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园一期，就更猛了，从原来的月保400元，涨到880元/月，掐指一算，涨幅高达120%。临时停车费也涨了1元/小时，12小时限价涨到25元。这次调整的都是地下产权车位。此前，祈福新村露天停车位，已经由150元/月，涨到200-350元/月。有业主吐槽，“地段金贵的天河体育中心地下停车场，月保才900元，祈福这里居然要880元？”这是什么概念？说实话，800元以上月保车位，在番禺只手可数。就拿房价金贵的万博板块来说，万科欧泊业主自己放租，大概在500-600元/月。华南新城、星河湾普通车位月保，也不过400元/月。万博万达广场、番禺天河城、四海城等商业，月保停车费则略贵一些，大概500-800元/月。关于涨价，祈福给出的理由是，停车位过于紧张，价格长时间未调整（大部分小区8年未调整）。祈福新邨地下停车场，多年来租金一直偏低，租金、人工成本不断上涨，停车场维护成本不断增加，楼价和租金也在增长，停车费也该同步上涨。不过，关于房价上涨这点，遭到了业主集体吐槽。我整理一份数据发现，因为楼龄过老，加上地段远离市中心，祈福新村虽然住起来很舒服，但大部分的组团，近4年来，房价几乎在跌跌不休。杀人诛心。几年来房价没涨，停车费却翻倍，业主直呼自己成了“大冤种”。话说回来，这已经不是祈福新村第一次，因为车位维权了。2019年，祈福新邨缤纷汇组团，就曾因售卖60万+的“天价”停车位，轰动一时，遭到业主抵制。后来，停车位降到二十多万，但销售似乎还是不太理想。同年，祈福缤纷汇又出了新招，计划将500元的停车月保（租金400元+100元管理费），逐步上涨至2024年的1000元。当然，业主并不买账，一致抗议后，涨价方案似乎搁置了。谁知今日，车位月保涨价一事重出江湖。有业主猜测，车位大概卖到一半卖不动了，就变相升月租。房产君致电售楼部，缤纷汇目前在售车位，已经降到了25万，还有不少车位可以选。不管上诉猜测是否可靠，但祈福停车位紧张，却是不争的事实。号称拥有20万人居住的“中国第一村”的祈福新邨，早年开发的A/B/C/D等组团，基本没有地下车库，而汽车人均保有量越来越高，结果就是僧多粥少。有业主吐槽，经常晚上10点回来就没车位了，绕了几圈都找不到，很头疼，临停还被各种贴纸。还有业主坦言，祈福新村每户人家可以免费停车一辆，大多数住户的车，都是停在路边停车位，先到先得。房产君走了一圈发现，即使在工作日的白天，一些地面停车位也停得满满当当的。小区正门外面的临时停车场地，价格异常贵，10元/小时（不封顶）。有些旧区业主，实在没办法，涨价也只能租；还有的，会选择到祈福缤纷汇商业的地下停车场。“物业不怕没车来停，即使随便涨价，还是很多住户的车要停在里面。”对于停车位涨价一事，很多业主议论纷纷：业主A：我是新祈福人，高位接盘，现在跌价也无市。25w天价停车位，400每月停车费还暴涨到880，好吧我就是那颗韭菜。业主B：番禺住宅车位800元的很少。该地区商业地产车位月保约450左右。坐地起价，有点过分了。业主C：听说本来车位就不够一比一，之前邻居买了车位放租也是500元+，每年加价。考虑回报率当时没买，花点钱不用天天找车位，也就过了几年……现在就是不知道买不买好？以后换房好不好卖？业主D：车位租金大幅调升，这个调价操作对之前买了车位的业主有利，车位的投资价值又大幅提升了。也有业主表示，大家不是不接受价格的正常市场调节，而是不接受小区不协商不调研的恶意涨价。定价多少合适？周边小区、整个番禺区乃至整个广州市数据能不能参考？对此，你怎么看呢？评论区聊聊吧！对了，如果你打算买房并且有担忧的话，可以扫码添加老赵，七年从业时长，熟悉广州每一个新盘，可以为你提供指导，帮你完成购房计划。

等大型商业有多苦？这个问题21号线沿线业主可太有发言权了。话说这条线路，东西贯穿天河、黄埔、增城三区，途径天河智慧城、科学城高净值产业板块，首尾站刚好是员村-增城两个“打工人进阶版睡城”。人口、客流，从来不是问题。但开通三年，三胎都快生了，出门找个容得下全家1天吃喝玩乐的地方，是真难。最近，业主们终于熬出头。据网友爆料：“21号线最大商业综合体开业了，地点是中新站D出口，相当于地铁上盖“。网友爆料作为配套“贫民窟”的中新板块怒添王炸商配，不值得我跑一趟吗！根据导航显示，LIFE御溪商业中心，位于增城区风光路397号，左手知识城，右手科教城，从21号线中新地铁站D口出来步行440米即达。LIFE御溪实拍到了现场发现，D口还不是距离项目最近的地铁站，更近的出口尚未开通，开通了脚程能缩短100米。21号线地铁口商场正门口立有4月15日起试营业的KV板，板上还有商场联动多家品牌的优惠活动信息。我在商场外围逛了一圈，看到不少熟悉的身影，包括中影国际影院、麦当劳、星巴克、瑞幸咖啡、乐家超市、淘娃、江渔儿、ICLUB等。美食街除了乱入的中新镇dang群服务中心和联络站，其他基本与逛正佳广场5楼没差。美食街估计因为开业不久、人手不够，有些商铺门口还贴了招聘广告。招聘启事虽然是工作日，但外围看客流也还可以，基本每家店都有5、6台客。不过走到商场内部，情况就没有外面那么热闹了，营业的商铺零零星星，比较吸睛的只有排场比较大的名创优品和乐家超市。商场内部其余地方，不是营业铺头小不惹眼，就是还在施工建设。施工角落据现场工作人员介绍，LIFE御溪为隔壁御溪谷开发商自持商业综合体，有20万㎡，囊括酒店、电影院、超市、购物中心、美食街等商业模式。美食步行街整个项目分为两大块，西边商业以中影南方御溪谷影城为代表，随隔壁住宅一期于2017年交付使用。图源高德地图而东边商业包含餐饮、生鲜超市、服装等，多个主流连锁品牌已签约入驻，有些随项目4月中试运营开业，有些还在装修招人阶段。据透露，除了目之所及的，华为体验店、乔丹体育等也即将签约。现在商场内装潢还没有做好，但五一期间依然接收了不少来自于中新、坑贝、镇龙等板块的客流。“毕竟周边之前都是稀稀疏疏的小商业，只有附近楼盘居民消费，这么大个商场，除了增城万达广场，在21号线算是很难得的了，大家才想专程过来玩“。那么如此稀缺的大型商配落地，哪些一手楼盘受益最多呢？首先，离得最近的自然是来自商业综合体本家的御溪世家，项目2月初已经开通楼巴，接驳中新、镇龙双地铁口。不过，在售二三期离地铁比一期近很多，距镇龙站仅600米步行，小区居住氛围不错，旁边有幼小初高15年学校广东外语外贸大学附属增城学校（具体学位以教育局地段划分为准）。缺点的话，临近广汕公路的单位，可能有噪音影响。项目在售74-111㎡三至四房，总价145-220万（来源贝壳）。越秀TOD星汇城，21号线快线镇龙站上盖，知识城大盘，单价2.45万/㎡会贵点，在售96-122㎡三至四房，参考总价在230-305万（来源贝壳）。位于中新和坑贝站之间的中铁建国际公馆，地铁通勤比较尴尬，但产品是104-118㎡纯南向复式，总价178-200万（来源贝壳），喜欢复式的崽应该会爱它。坑贝站旁也有两个盘值得关注，中新紫荆府和金科瀚景园，门口商业配套少，但1站中新，2站镇龙，周末生活还是可以很丰富多彩的。关键是价格便宜，均价分别为1.5万/㎡和1.7万/㎡。当然，如果你有自己喜欢的新盘，你也可以扫码添加老赵，七年从业时长，熟悉广州每一个新盘，可以为你提供指导，帮你完成购房计划。

今天，房产君想和大家聊一个有意思的话题：你们喜欢复式住宅吗？emmm~为什么聊这个呢？因为啊，二娃之前心心念念想买星樾TOD的复式没买上，一直觉得遗憾，在此之后，他报复性地去看了4个复式项目，使劲过眼瘾。你看，这会儿人又不见了▼所以我决定，趁着二娃不在，和大家聊一聊我对复式的看法。对了，我先把我的立场摆正，我一般不推荐别人买复式，原因呢，则是以下几点。

豪宅云集的海珠，可以捡笋了。最近，一位纠结的粉丝在群里询问，珠光海珠新城，毛坯价5.8万/平是否值得入手。说起来，这个盘关注度一直很高，2021年蓄客期，就传出6.5-7.3万/㎡的价格。那时候，看个样板房要验资300万，傲娇！到了2022年下半年，海珠新城正式开盘，价格去到7.5万/平，现在冒出5字头的特价房，放在身骄肉贵的海珠区，相当炸裂！像我这个万年刚需，听了也忍不住好奇，真的吗，能不能买呢？单价低至5.8万+/平！五一期间，海珠新城放出了几套特价房源，位于珠光海珠新城目前在售的悦湖玺组团。这个组团南临越秀天悦江湾，北临海珠湿地公园，东临海洲花园。约95平户型有2套，分布在悦湖玺组团1栋，单价低至5.8万+/平！五一期间特价房，有个别单位已卖掉为什么这么便宜呢？一来，海珠新城1栋和2栋准备清栋，所以放出了部分特价房，属于低楼层。目前，约95平13楼特价单位已经卖完，只剩下一个18楼，首付需要7-15天内给齐。二来，1栋位于南洲路和另一条马路的交叉处，和隔壁的2栋，楼间距不算宽敞。销售透露，如果能接受18楼，直接带定金20万去售楼部就可以下定，3成首付也是可以的。如果是你，你会介意18楼吗？主流售价约6.5-7.5万/平话说回来，5字头的价格，只是个别楼层较低的特价房，才有的价格。海珠新城目前在售1、2、3栋和5栋、6栋，主流售价约6.5-7.5万/平，不同楼栋，单价相差5000-10000元/平！其中，1、2、3栋主要为毛坯交付，价格也是最便宜的，约5.9-6.5万/平就能买到。就拿3栋来说，望花园的约110平3房，总价约700万，单价约6.4万/平；约131平4房，总价去到830万，单价和110平户型，差不了多少；最小的户型，靠马路的约95平3房，总价约600万起步。另外，5-6栋主要为110-140平的改善户型，精装修交付，价格约7.5万/平，比1栋、2栋、3栋贵了约1万/平。其中，约131平4房，分布在5栋和6栋，总价约917万，单价7万+/平起。约110平户型，分布在5栋和6栋，总价约770万就能上车。具体户型如下：不管怎么样，6字头，放在整个海珠区，都极其有优势，打着灯笼都难找。比如，项目对面15年楼龄的珠江御景湾，二手单价也要4.5-6万/平。新盘就更贵了，隔壁的越秀天悦江湾价格去到9-11万/平。还有，东晓南的中海观雲府，1-2栋在清栋，主要清86㎡户型，约620万拿下，单价约7.2万/平。选择更丰富的中海观澔府，清1-3栋，约89-126㎡三至四房，有小户型可挑，单价去到7.2-7.9万/平。最后，你觉得珠光海珠新城，6字头的价格值得买吗？评论区一起聊聊吧！我们也建了项目交流群，欢迎扫码入群，分享你的想法。对了，如果你近期有买房的打算，不妨和老赵聊聊，七年从业时长的老赵熟悉广州每一个新盘，可以为你提供指导，帮你完成购房计划。

如果你不深入市场，真的很难想象，热点盘到底有多受宠！来，看下房产君深扒到的一手猛料：灵山岛刺破9万/平的越秀明珠湾壹号，“五一”清盘了；万博和樾府只剩下60套左右，上半年清盘，应该问题不大。而五一前夕，琶洲南TOD加推的“樾公馆”——建面约140-245m²商业大平层，整体去化超7成。在当下的市场，这个流速，足以让绝大多数同行看不到尾灯。另外，近日琶洲又曝出了一个重磅彩蛋，这个我们后面详细讲，绝对有惊喜。三个关键词，穿越周期讲真，现在能经得起市场考验，交出一份亮眼的成绩单，不容易。根据中原统计，截至4月末全市库存量约1181万㎡，去化周期17.8个月。而且，后续还有新项目入市，旧改转化，随之是否会带来踩踏效应，踩踏有多严重，我们难以断言。这也意味着，接下来的广州市场有焦点，有爆点，也会有平淡，冷热分化是常态。那么，分化时代谁能穿越周期，赢得市场青睐？主角就是：TOP级楼盘。关于这个，琶洲南TOD“樾公馆”的热销，就给我们打了一个很好的样板。不少朋友应该也清楚，过去广州的商业公寓，能够留下深刻印象的，大概只有珠江新城的天銮了。但最近，琶洲、金融城、海珠后航道，商办黑马不断强势登场，一改颓势。为什么呢？归根到底还是——地段固化。其他地方发展起来有不确定性，但珠城、琶洲、金融城、海珠后航道等等，它们确定性足够。|

前阵子出尽风头的珠江新城，真的“蔫了”。2月卖了139套，3月卖了119套，4月卖了62套，虽说成交量逐渐下降，也不至于看不下去。但是，这个月都过了1/3了，才成交了2套，你敢信？至于原因，之前文章说过就不多说了，可以点击回看。👉纳尼？仅仅1个月，珠江新城，成交断崖下跌！你们看下这个月的成交数据，发现什么亮点没有？现在买入珠江新城，不用10万+、20万+，单价仅需3万/㎡就可以实现，总价也才150多万！图源：珠城橙蕉所以，这么便宜，到底能不能买？其实吧，我跟这个盘，还是有些渊源的。毕业后的第一份工作，就是在这栋大厦上班，名叫富力盈丰。没错，这是一个商办项目，即大家常说的公寓。富力盈丰位置非常好，就在珠江新城西区，金穗路以北，距离五羊新城也很近。这里云集了大批写字楼，如邦华环球广场、汇美大厦、珠控国际中心等。旁边建着地铁10号线，通车后，将大大造福这里庞大的打工群体。由于这里聚集了很多打工人，大厦底商基本都是食肆，并且生意非常好，一到中午饭点基本都要排队。几年过去，我发现现在大厦的安保工作还升级了。以前能随意进出，现在有工作人员看守，需要刷卡或者刷脸才能进。混进大厦后，还是熟悉的感觉。大厦一共有6个高层电梯、2个低层电梯，一层有几十户，如果碰到上下班高峰，等电梯的时间会长到让你怀疑人生。比如，15楼，一层就有51户，密度还是非常高的。一上楼就是这种老式的长廊，两侧排着密密麻麻的房间，看着多少有点压抑。这里的主流户型为50-51㎡，也有业主买了几套打通的。公寓主要租给创业型公司，也有用作经营酒店、瑜伽、茶饮店等。所以，这里的人流相对混杂，经常看到有人推着行李箱入住或者退房。并且吧，这种产权公寓，基本都不能明火，商水商电......总体来看，如果你是买来自住，居住体验不会太好，人太密太杂。但中介告诉我，这里的公寓非常好租，价格还不低。像是50㎡左右的单间，基本能租5000元/月，若以成交价154万来计算，租金回报率接近4%。这个回报也很高了啊，如果有闲钱，买来出租问题不大。但是，好租不等于好卖，不等于房价能涨。这让我想起昨天发出的那条使用权公寓的稿子，有评论说：“千万别碰公寓，就算买，也要买地段好交通便利的。“那富力盈丰，地处珠江新城，位置没得挑了吧？但我查了过往3年的成交数据，发现这栋大厦价格基本没怎么涨。甚至3年前的价格，还会比现在贵个几千块。不止价格没涨，而且还不太好卖。这些成交房源，大部分成交周期都要超过100天，300天以上的也非常多。像是今年2月成交的这套，成交周期足足有417天。如果是大户型，由于总价更高的关系，成交时间会更久。像这一套约124㎡的3房，成交周期长达1018天，两年多的时间才卖出去。这足以证明，大部分公寓产品，都很难涨，即便它是在珠江新城。简单举些例子，黄埔的万科东荟城，大家熟悉吧。东荟城住宅，在2021年最高峰时曾去到4.8-5万/㎡，相比开盘时1.3-1.7万/㎡的价格，上涨了约3倍。再看东荟城公寓，最新成交价1.1万/㎡，对比当时发售价1.2-1.3万/㎡，不涨反跌。主要原因，我认为有几个。1）大部分人的买房习惯，还是倾向住宅。2）二手公寓成交税费非常高，光一个增值税就要20%，像是富力盈丰一套50㎡的单位，税费就超10万。3）大部分公寓都是酒店式设计，梯户比过高，看房观感不太好。这里不是要一杆子打翻一船人。公寓能买，要挑地段买，像珠江新城里的富力盈丰、富力盈力，就可以看看。但是心态要调整，用于出租还可以，别想着未来卖出去能大赚一笔。要记住，你买的是刚需公寓，不是天銮那种豪宅公寓。对此，你怎么看？会选择用3万/㎡，入手珠江新城的公寓吗？评论区聊聊。好了，如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！————房产君精彩推荐———【市场】7.9万/㎡成交！珠江帝景，房价松动了？【新盘】卷死了！黄陂板块冒出个新盘，总价23万起！

凄凄惨惨戚戚！上周我不是刚写了👉珠江新城成交断崖下跌嘛，现在貌似海珠豪宅也要扛不住了……今早水群，看到有网友甩出两张图：“5月珠江帝景成交了一套238㎡南向5房，总价1900万，折合单价7.98万/㎡！”群截图“上次看到这个小区7字头，还是2021年年初”。网友供图，图源贝壳妈呀，这个早年被“600帝”一手捧红的海珠NO.1网红盘，在我印象中前两年10万+就已经遍地跑，如今怎么能卖出这么离谱的价？我赶紧去扒一扒。经多方确认，近日1900万成交的这套房，正是位于珠江帝景克莱国际公寓灏景轩D栋4层。238㎡5房，双主套设计，客厅主阳台与卧室阳台打通，南向望中央花园和中心湖，单入户花园就有20㎡，厨房旁带独卫工人房，保姆动线清晰。

没想到啊，现在楼市竟然卷成这样！事情是这样的，我这两天收到销售发来的一条信息：“哥，买房吗？黄埔全新盘，23万起就能上车，还是大开发商”！一开始我是拒绝的，毕竟在黄埔这个地方，我宁愿相信23万/平，都不愿意相信23万一套。随后，销售发来了一张海报图，引起了我的注意。敏捷集团、23万起，这些字眼组合在一起，还真像那么一回事。于是，我带着好奇，去了现场一趟。这个项目名叫黄陂东创广场，位于黄埔黄陂板块，就在广汕公路边上。自驾的话，从项目到珠江新城，还是挺方便的，差不多35分钟左右。但如果乘坐地铁，就会“崎岖”很多。距离项目最近的地铁金峰站，约2公里，需要换乘滴滴或者公交。去项目的路上，我还发现其距离前不久刚报道过的城市万象不远，两者相差约600米。👉降价了？传黄陂有盘卖8000元/㎡起！吓得我赶紧去了现场周边排着几个一手住宅项目，如中铁建·信达·花语天宸、振业天成、融创翔龙广府壹号等，均价约4.5-4.7万/㎡。附近还有很多连片的山体，自然环境还不错。但多山空气好，往往也意味着板块配套缺乏，放眼望去，要不是村，要不就是山。另外，还有一点要注意，项目紧挨着广汕公路，或会有噪音影响。来到项目，首先能看到很多敏捷集团的威水史。据了解，黄陂东创广场是敏捷在黄埔的第四个项目，前三个是水西敏捷广场、萝岗敏捷广场、锐丰中心。未来，敏捷还会参与几个旧改项目，如元贝旧改、佛塱旧改、黄麻旧改等。整个黄陂东创广场，占地110亩，总建筑面积约23万㎡。按照计划，项目将五期进行开发，共打造9栋15层的商办楼，其中1-3号楼将移交政府招商管理。4号楼，1-2层将打造商业中心，3-15层由敏捷自持；5-9栋，均是对外出售的公寓产品。五一刚刚开卖的就是5号楼，4梯33户设计，预计明年年底交楼。户型选择比较简单，有26㎡、30㎡、54㎡可选，层高2.2米。如最小面积的26㎡，最低总价仅需23万；30㎡，总价约26万。具体价格，还要看朝向、楼层而定。也可以选择购买两层，双钥匙设计，也能方便出租。销售透露，项目五一开卖以来，人气还不错。其中以26㎡、30㎡的户型卖得最好，并且大多上下层一起买，买家以投资客为主。另外，黄陂东创广场没有跟其他公寓项目一样，提供包租服务，这有点让我出乎意料。至于付款方式，可以选择一次性付款（能额外获得98折优惠），或者两年分期付款。选择分期的话，需要7天内给齐30%的房款，剩余的分6期两年还清即可。最后，销售跟我坦白，项目卖的是使用权。正当我感觉被骗，想转头就走的时候，销售加了一句，“这跟其他使用权公寓不同，这是可以永久使用的”！瞬间，我对这个项目的兴趣，又回来了。销售介绍道，项目地块的权利人，为黄陂社区经济联合社。该项目的土地性质为划拨用地，是经过政府报建审批的合法项目，而且没有使用期限限制。现场公示的合同，也有相关说明：甲方（即项目方）同意在主合同约定的20年租赁期限届满之后，乙方（即买家）可以继续租用该租赁物，直至本建筑物因海啸、地震、瘟疫、政府政策变更等政府原因或不可抗力原因影响导致本协议不能继续履行的，或失效的，或房屋年久不符合法定使用条件等导致乙方无法继续使用租赁物为止。意思是，只要没有啥天灾人祸，这个房子你能用一辈子，代代相传。但也有一个条件，那就是政策不变动。要知道，政府划拨项目，可以交出让金改变土地性质的，这是个不确定因素。整体来看，这个项目资质都比较齐全，并且还是知名开发商，看起来还比较靠谱。但说到底，这还是一个使用权公寓，所以能不能买，还是见仁见智了。最后，如果你手上有闲钱？会选择购买这类公寓投资吗？评论区聊聊吧。好了，如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！

关于买房呀，我相信，你们已经听过太多太多的成功案例了，甚至耳朵都快听出茧了。比如，二娃曾经就报道过“一位粉丝2020年6月，以9.7万/㎡的价格入手了一套中海花城湾南向3房。只过了3年，这套房子的市场价就涨到了约20万/㎡”的故事。该文章发出后呢，无数人表达出了自己的羡慕之情。但是，也有很多人不服输，直接反驳到：嘚瑟啥呀，运气好罢了！正所谓，买房没技巧，全靠买得早......emm......确实哈，早年买房的人好像真没几个亏钱的。因为房价一直在涨嘛。但需要注意的是，不亏钱≠不后悔，更何况，事情总有例外嘛。比如，下面这10位朋友，他们早年都买了房，但却因为买错了，而十分后悔......01后悔放弃珠江新城，买了美林湖@失叁：十三年前，因为没经验，头脑发热去美林湖看了一下，被环境优美的别墅带进去了，还说有各种规划，单价5000几x几百平，下了定金了。下定完又去看了珠江新城的一些40-50方小复式住宅（公寓性质的住宅

前两周，华润长隆项目动工+长隆万博扩容，一连串消息让番禺实实在在火了一把。果然有番禺业主飘了，今早我刷中原app的时候发现，珊瑚湾畔539㎡别墅挂牌1个亿，折合单价18.55万/㎡！好家伙，直接叫板珠江新城东区和二沙岛。重点是，这个别墅不在长隆不在万博，在一个有点冷门的板块，沙溪……地段一般，那这套房是头上长犄角还是身后有尾巴，我得去实地探探。这套1个小目标别墅，具体位置在番禺区沙溪大道珊瑚湾畔颂海径8栋。所在的珊瑚湾畔小区，北临珠江后航道，与星河湾为邻，距离18号线沙溪站、番禺大桥-华南快速入口约800米。星河湾之前我在👉时代外滩业主：珠江花园，请离我远一点！不然房价会跌，有稍微提到过这个地方。沙溪大道，一条神奇的村道，电鸡和超跑同轨，小喽啰和行业大佬同条回家路，因为这一片从3字头到10万+的房子都有。沙溪大道，右侧为珊瑚湾畔高层而珊瑚湾畔，在这个板块，“含金量”仅次于星河湾，小区主打140-270㎡大平层（4.4-6万/㎡，来源贝壳），还有约250个独栋别墅，容积率只有3。动不动就是大几百万、上千万的房，所以门禁森严。但有点搞笑的是，有珠江花园的业主朋友说，住在这里这么多年，进得了星河湾，却进不了珊瑚湾畔……BUT，我还是进来了，成功见到了传说中的它。别墅正门不得不说，设想中我以为它会是高启强风，大理石、各种金的银的不知所云的雕塑，但我没想到，它主打的是个田园浪漫情怀。大门口的小蓝花，有没有让你想起艾青的诗。不止正门啊，呐，看看539㎡的后院。别墅后院你没有听错，这是1:1别墅带私家花园，掰手指一算，方圆1078㎡全是这家人可以撒欢快活的地方。后院不只有花草树木，还有一条从珠江支流引入的活水。别墅私家花园景观那里面长什么模样呢？先上户型图。南北对流，一层三开间，两房双车位车库；二层四主套设计，不要钱一样全是房出阳台；三层以上还带有天台花园。但图纸总是死板的，况且，有钱人买别墅，拆了重建都有，格局什么的都在其次。关键是，别墅有多大。不看实景，你永远不知道539㎡的一半，有这么大！二层视野还3层，带电梯和楼梯，但楼龄已经超过18年，电梯还是得下一任业主重新安装。别墅毛坯状态简直是我的梦中情墅。如果非要吹毛求疵的话，这是二排望江别墅，爬上天台都几乎看不到什么江景。但距离珠江后航道才100来米，这一小段距离，眼睛也省不了事。你会经过大片草坪，没想到吧，小区居然能装得下一个飞盘公园。穿过草坪，即可一线看珠江。珊瑚湾畔江景这，跟二沙岛江景，有啥区别。二沙岛江景实地看过之后，个人认为它真的很棒，但，值得1个亿吗？首先，产品、面积的稀缺性，它是有的。中介介绍，同款大面积独栋别墅，在珊瑚湾畔只有40几套，剩下的基本是一两百平米的小面积。而且，现在开发商做的都是叠墅，上下叠不够，还要上中下叠直接叠成商品房，已经失去了别墅的原始价值。这种1:1带花园的独栋别墅非常难得，同款目前小区仅放盘3套。这是挂牌最贵的1套，其他2套分别挂8000万和7300万，8000万那套就在“1个亿”旁边。全是毛坯交付，其实没差。业主之所以挂牌1个亿，我猜有三个原因：第一，确实没那么着急想出手，毕竟很多星河湾业主都巴巴来这边买别墅，稀罕货捂捂也挺好。第二，想蹭蹭万博长隆流量，18号线沙溪站就在附近，1站南村万博。第三，据中介透露，业主放盘的时候，特地提到，去年成交的一套611.7㎡挂牌9100万，7100万成交，虽然现在依然保持番禺成交最高纪录，但这中间也经历了6次调价。图源贝壳第一次挂牌高点，才能既给到买家议价的空间，最后底价也不至于太低。最后，你觉得这套别墅值1个亿吗？评论区聊聊。好了，如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！

黄埔这个巨无霸旧村，也太大手笔了吧！近日，黄埔区政府公布了《枫下村旧村改造项目实施方案（片区策划）》。规划显示，项目旧改规模，相当于4个猎德村，还要建11所学校！妈耶，几乎是整个黄埔区，规划学校数量最多的旧改村。l枫下村改造项目效果图（以政府批复为准）到底有多牛，具体怎么建，会卖多少钱呢？>>位于知识城，旧改规模相当于4个猎德村黄埔枫下村位于知识城片区，靠近14号线支线枫下地铁站。自驾的话，项目往北驱车4公里左右，就到了从埔高速九佛出入口，直达科学城。项目由科学城投资集团操刀旧改，和文冲以东项目旧改，是同一家企业。l科学城投资集团根据规划，枫下旧改项目，总建筑面积382.99万㎡（最终数据以政府批复为准）。总用地面积约122.45万㎡，其规模相当于4个猎德村！体量如此大，配套也是相当丰富！>>炸裂！规划11所学校！我们看看有啥亮点：1）商品房容积率4.7，预计规划上万套住宅。根据规划，融资居住面积约26.9万平，容积率达到了4.7。总建筑面积超过约125万㎡，粗略估计（按100平/户算），至少能提供超过1万套商品房。默默叹气……高容积率，是很多旧改项目难以逃掉的通病。文冲以西（城光）、珠江村、文冲以东旧改，无一不是如此。按照这个容积率，商品房极有可能要建40层以上的超高层住宅。另外，回迁房容积率也不低，达到4.4。2）回迁房的位置更优一些。从规划来看，最靠近地铁站的位置，基本给了回迁房（复建住宅）。其余回迁房主要分布项目中间，远离主干道，环境相对安静。8宗商业用地，主要布局在复建区，分布在九龙大道两侧、枫下地铁站附近。以后下楼逛街购物，回迁房业主更方便，商品房业主则要过一条马路。再看看商品房，九龙大道东侧的三个地块，可能会受到部分噪音扬尘的影响。不过，这是距离地铁最近的三个“小组团”。另外，九龙大道西侧的4个商品房地块，靠近玉兰大道和九年一贯制中学。距离地铁站稍远一些，需要多走几分钟路程。3）规划11所学校，教育配套逆天！当然，让无数业主和村民羡慕的，还得是教育配套。枫下旧改项目，一口气规划了11所学校！其中，复建区规划了一所48班高中，1所81班九年一贯制学校（54班小学+27班初中）、1所18班初中，2所12班幼儿园。而融资区，则规划1所51班九年一贯制学校（36班小学+15班初中），1所42班小学，3所幼儿园。商品房和回迁房业主，各拥1所九年一贯制学校，雨露均沾，谁也别争谁的。掐指一算，小学、初中和高中，至少能提供超1.1万个学位。6所幼儿园，预计能容纳3000名幼儿入学。要知道，枫下村户籍人口约8700人，约4000户，商品房业主预计超过1万户。目前看来，学位相当充足。另外，枫下村旧改，规划了剧院、日托中心、健身中心、公交首末站等设施，方便业主生活。最后看看周边情况。枫下村附近没啥住宅。周边就是创维智能创新产业、兴森半导体等产业基地。未来的购房群体，基本以附近的产业人员、本土地缘客为主，就近买房。整个知识城的住宅，则集中在何棠下、旺村地铁站附近。二手盘保利拾光年、万科幸福誉、招商雍景湾、时代天韵、龙湖双珑原著、广州绿地城，放盘量超过1000套，价格约2-3万/平。另外，新盘龙狮·璟珑府、知识城·悦辰壹号，以及偏改善性质的越秀联投知识城·居山涧，价格约2.5-5.5万/平。整个片区，供应量还挺大的。枫下村旧改项目，估计门槛不会太高，加上地铁+充足的学位，混合双打，非常合刚需的“胃口”。你觉得枫下村旧改项目，未来入市，会卖多少钱呢？评论区聊聊吧！最后插个题：如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！

这几天是幼升小的表演，有多少人卡在路上亲测，白天安心上班，晚上下班8点，系统丝滑顺畅，几分钟搞定。什么史上最难入学年导致系统瘫痪，简直瞎说。非要挤在第一天白天，刷刷刷，啥系统都得跪呀。系统好不好用，就不说了，但今年，确确实实是名副其实的史上最难。大家可以通过这张表格，回顾下。20.1万的户籍出生人口，比前1年翻了近一半；比前6年翻了一倍。这一届的压力，从娘胎里就开始了。幼升小，小升初只是前菜，中考才是胜负局。有个扎心的事实，过去10年，普通高中录取人数，一直很稳定，6字头。到底，普高要扩招多少，才能维持当下的四六分流呢？这笔账，留给大家慢慢算。我只能讲另一个事实，今年广州整体新增5.2万个学位，其中公办小学，扩招了927个班，合计41715个娃，嗷嗷待哺。11区升学压力，不尽相同全市，是很难过。但广州11区，每个区的升学压力略不一样。今天，我花了一天时间琢磨广州每个区的招生情况，有些小小的发现，在这里一起分享下。（备注：为方便对比，以下只讨论公办学校）第一：这波今年读一年级的娃，大头在番禺、增城、黄埔三区，加起来8万5千人，真真是人多。目前小一班人数，番禺＞增城＞黄埔＞白云＞天河＞花都＞越秀＞海珠＞南沙＞荔湾＞从化1）扩班方面，增城最猛。一口气加了185个班，其次是黄埔、番禺、天河，分别是129个、125个、105个，这证明买房人多，刚需用脚投票。与之相反，白云从化扩班最少，仅为20、37个，而花都不扩反缩，在娃数量巅峰之年，这种现象是需要警惕的。2）体量方面，番禺最大，人数最多。一年级开班684个，按45个人/班算，招收30780位小一学生，如果不是有几个巨无霸高中，真的hold不住。其次是增城、黄埔、白云，分别是678个班、521个班、266个班，合计有30510个娃、23445个娃、20970个娃。按招生计划表，光公办一年级，有将近23万的娃。En...去年普通高中学位是6.2万，瑟瑟发抖即便扣除小部分非户籍，小部分高中学位增加...这些因素，这笔帐还是算不过来啊，亲们。第二：唉，不提高中，我们来看看理论上各区小升初的压力。增城364＞番禺317＞黄埔265＞天河235＞南沙195＞越秀170＞海珠159＞白云147＞荔湾132＞从化127＞花都111（假设班数同比例变化，杠就是你对）今年，白云、增城扩班最猛，2000多个娃；其次是黄埔，花都、从化，多了1000左右。这里需要注意的是黄埔区，尽管对比2022年，它扩班不是最多，但很多人不知道，2021年黄埔初中只招196个班，两年时间，扩了60个班，多了3000个娃。压力，最终还是会来到各区高中。另外，扩班最少的是越秀、海珠，从中考的角度来说，反而更稳，学生少高中多，未来指标也多。后面，我们来挨个过一下每个区的情况。天河：直升只是一场梦天河真的太不容易了，你敢想象，一个近160班的小学吗？相当于常规学校的4倍。所以，即便广州有100多所学校预警，但天河跟其他区的预警概念，完全不是一个量级。具体对比，可以戳👉：华阳、华景、龙口西超强扩招！壹品、金地的学校也定了今年，天河也增加了华康、员村、广中、113中学的预警，换句话说，未来天河的直升梦，一定会被打破。比如今年广中，招38个班，那它名下的小学，今年招了几个班？华康8个+华阳30个+龙口西32个+长征2个+华附8个＝80个班今年113中，招26个班，那它名下的小学，今年招了几个班？华景23个+天府路20个+员村8个+石东1个+昌乐6个+华融4个＝62个班要怎么收编校区，直升的概率能剩下多少，我不懂算，大家来吧。抛开热门学校不说，来看一张总表，今年天河公办小学招461个班，公办初中招226个班，按直升的理论，一锅一盖，天河是不是还欠家长235个班的初中学位说说另一个侧面，即便是天河，今年也有0扩班的学校，大致可分三类。一类村里的学校，生源数量比较稳定；一类泰安、羊城花园这种较冷门的学校；一类地段对口住户少，比如体育东海明，奶厂的灵秀。下图有一个最核心的作用：如果你在他们附近，上不了对口，那有可能就是他们在等你统筹。老三区：默默扩班，稳字当头第一：越秀的情况，很稳。它也有扩班，但从未预警，默默扩班。东风东路小学+2东风西路小学+4小北路小学+4中星小学+4...具体可以戳：👉越秀地段表出炉！东风东、培正、铁一、小北路全扩招现在越秀招生最多的学校就是小北路20个班；铁一17个班；东风东路16个班；东风西路16个班。第二：荔湾区，对比去年，今年荔湾扩班最猛的是，康有为纪念小学+4、沙面小学（大坦沙校区）+4。而沙面本部，芳村小学两所学校不扩反缩，对比了下两年的地段情况，沙面本部没有变化，芳村小学是剔除了部分社区。今年招生计划最多的公办小学，分别是：康有为纪念小学11个班西关培正小学（凯粤湾校区）10个班沙面小学（大坦沙校区）10个班省实验中学荔湾学校（第二小学部）10个班具体招生计划可以戳👉：万科花地湾，招生地段出炉，广钢，凯粤湾全扩招第三：海珠几个预警小学，也都有扩班。比如逸景第一小学（逸景校区）+3；宝玉直实验小学（光大校区）+2；金碧第一小学+3；大江苑小学+3等等。预警分析戳👉：海珠这17所小学，发布2023年学位预警！地段分析戳👉：海珠地段表出炉！光大、翠城、逸景都在扩招具体有没有统筹的情况，要月底才好说，不过老三区的情况应该问题不大。我也数了一下老三区今年没扩班的学校，像越秀，不多，就7个，分别是杨箕小学、中山三路小学、环市路小学、建设大马路小学、养正小学、朝天小学、大南路小学。这个名单，也是需要注意的。某些程度上，反映接盘人数的变化。至于初中的情况，比起天河的200+差额，老三区明显压力小不少。其中，剔除花都、从化，全市就数荔湾压力最小。越秀公办小一招425个班，初一255个，差额170荔湾公办小一招342个班，初一210个，差额132海珠公办小一招391个班，初一232个，差额159黄埔，急需初中补血黄埔，以一己之力年年上热搜的区。肉眼可见，每年新开的学校数量，都蹭蹭地往上涨，特别是小学。比如今年公办小学就开了521个班，公办初中是256个班，这中间的差额有265。如果未来几年，初中建设速度也能排前列，那未来压力会小很多。可以再看下地段划分👉：黄埔公布地段划分，黄广附怎么分？东荟城分流方案出炉很难想象，玉泉今年光一年级就招了22个班，妥妥的巨无霸学校。不过，黄埔也有0扩班的学校，也有三类；一类学位本身充足，像云埔的绿地，龙湖；一类扩无可扩，只能寄望分流，像东荟城；一类是村里面/老宿舍楼对口的学校，人员比较稳定，不需扩班。番禺的压力，肉眼可见过一下番禺、南沙、白云的几个扩班学校吧。这几个区有个特点，就是冷热不均。有些学校，使劲扩，有些学校，等着学生来。比如番禺的亚运城天峰，一口气加了8个班；番中附属、广大附也是加了6个班；南沙的南沙小学、金隆小学，加了6个班，执信小学加了4个班，华师系、广外系都在扩...南沙0扩班的学校，也有不少。其中一个很明显的特点就是，灵山岛，还是缺人。白云比较出名的金广附，还是8个班，没地扩了，另外京溪小学、岭南新世界的华附，这两家就是白云的招生大户，一年级开班14、12个。白云其实很神奇，整个白云有131所公办小学，尽管之前预警了一页纸，但这次整个白云只有16所学校在扩班。所以，预警是预了个寂寞吗跟天河完全不是一回事。他们的初中情况，来一起说下，虽然像番禺白云，很多人有户口也选民办，但即便加上民办，这两个区的差额还是蛮大。番禺公办小一招684个班，初一367个，差额317南沙公办小一招348个班，初一153个，差额195白云公办小一招466个班，初一319个，差额147增城压力，全市最大增城，其实大部分学校，知名度较低，我还是列了上来，大家可以自己看。招生计划最多的小学，是仙村镇中心小学，14个班；其次是荔城街中心小学（滨江校区）、增城区实验小学、增城中学附属小学、新塘镇甘泉小学、凤凰实验小学，都是12个班；对比去年，荔城街中心小学（滨江校区）+8个班，仙村镇中心小学+6个班，拔得头筹。像从化，花都这种内生型市场，你也可以从扩班情况，了解到当地热门片区。比如花都的，华南师范大学附属花都学校+6个班；花城街卢永根纪念小学+4个班；新华街第五小学宝华校区+3个班；从化的河滨小学+4个班；西宁小学、雅居乐小学、流溪小学都是+3个班。至于初中情况，也来盘点下：增城公办小一招678个班，初一314个，差额364花都公办小一招426个班，初一315个，差额111从化公办小一招336个班，初一209个，差额127初中不比高中，真要建/扩，实现速度都相对较快，留给各区初中的时间，还有六年，不算很急，加油。至于高中，就只能自求多福了，下周11区名额分配情况就要出来了，到时可以看看各区读高中的情况。以上。文章合集在此👇2023年广州11区，中小学地段划分，都在这华阳华景龙口西超强扩招！壹品、金地的学校定了黄埔地段划分，广附怎么分？东荟城分流方案出炉越秀地段出炉！东风东、培正、铁一全扩招番禺地段划分出炉！星汇文玺、铂世湾都定了！海珠地段表出炉！光大、翠城、逸景都在扩招增城华附、执信、外国语地段出炉，涉几十个盘云湖花城，保利阅云台、锦绣公馆，学校定了万科花地湾，招生地段出炉，广钢，凯粤湾全扩招家长必看丨广州高中扫盲帖，我做了13张梯队图黄埔第一波升学调整，我看到了3个利好海珠连发4公告，新开南武九年一贯不能直升，不想派位，小升初还有这条路黄埔教育真相：各校高中成绩揭秘！别问了！广州这些牛校的成绩，挖到了涨价100万..越秀学位房，又要狂飙？10张图，2023最全上学指南，家长收好买学位房，我掏心掏肺，挖出这8句话！广州这10个热盘，学位辣评来了！唉，黄埔白云这20个盘，今年读书难过海珠这17所小学，发布2023年学位预警！很遗憾，2023年的学位维权，还会更多！复学or网课？广州家长：我太太太太难了别high！广氮九年制学校，可能不是你的8区35盘，这份九年一贯学校名单，请收好小机灵鬼，广州这8个楼盘，蹭学位一流！整整9个月，广州这20个学位房，0成交！广州10大教育洼地，被圈出来了！南沙教育现状：一半蒸桑拿，一半在冰窖为什么新学校，只开一年级？官方回复想买东风东学位房？先确定，娃作业你会开学2天，老师换3轮！背后问题说几句关于读书焦虑，华附、执信的校长这样说广州4成娃读不了高中，6成上不了本科全市100+家薄弱初中的名单，在这预警一年了，天河学位房，应该怎么买？20张表解读中考：老三区牛！天河卷中考分数出来后，我发现房子买错了黄埔学位房攻略！200万-600万...唉，奶厂不再100%读执信...广州新房受宠！新学校为什么被质疑？你家孩子，明年6岁！读书可能难哭你！唉，南沙！今年想读书，要提前2年入户？3万户，10几个盘，配一所初中，怎么破2022年广州11区，中小学地段划分，在这别怂，新广，拼不了名校，拼个校名也好这些盘的对口学校，4年中考低于平均分2022年，上高中太难了！荔湾最牛...震惊了，一个增城，就有7所华师附！500万+好学位，怎么买？这篇文章说清楚不要怀疑！广州这些高价盘，都对口菜小黄埔官宣！东荟城、城光…学位定了广钢全名校，天河11所小学预警...醒醒吧，广州学位不是“按闹分配”！如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！————房产君精彩推荐———【市场】仅2年，这个天河顶级学位房，从10万/㎡降回8万+！【热点】妈呀！广州有楼盘，首付可5年分期……

展大会提出，增城将以广州东部枢纽为主战场，打造高质量发展动力源。《广州市建设国际消费中心城市发展规划（2022—2025年）》显示，以广州东部交通枢纽为核心建设商旅文融合发展示范型国际消费中心重要节点

最近，大家都出门看房了吗？不知道你们感觉如何，反正我觉得最近的楼市，明显降温了不少。就拿刚过去的五一假期来说，分化极其明显，有的卖得火热，有的却冷冷清清。克而瑞数据显示，这个黄金周，广州共推新3155套，去化466套，比前两年都要低。显然，开发商对这样的成绩是不满意的。因此，我们可以看到，即便假期过去了，不少项目还是继续推出了购房优惠活动。卷完户型，卷价格，买家能进场捡漏了？广州24个盘，推出特价房五一过后，还有哪些楼盘在搞优惠、推特价房？我整理了一下，如果有遗漏，或是大家收到了其他特价的爆料，欢迎在评论区留言补充。上述24个楼盘，大部分位于黄埔、南沙、增城等区域。其中，黄埔的黄陂板块，我愿称之为“广州楼市最卷的地方”。板块4个在售楼盘：振业天城、中铁建·信达·花语天宸、融创·翔龙|廣府壹號、保利翔龙天汇，同一时间推出特价房源。如保利翔龙天汇，约84平3房，五一期间还要卖38X万起，现在优惠价36X万起就能上车。这相当于，不到一周的时间，总价省了约20万。需要说明的是，特价房源一般楼层位置都不是很好，但价格优惠，确实给了很多资金吃紧的客户，捡漏的机会。位于番禺莲花湾板块的保利领秀海，这几天也推出了一口价单位。总价188万，就能上车约84平的南向3房，折合单价2.2万/平。来到刚需天堂的增城，不少楼盘也推出了特惠房源。像是这几个月稳占畅销榜的金茂万科都会四季，约73平2房，总价仅需130万，单价约1.9万/平。首付分期，最长60个月？除了推出优惠房源，开发商也在首付分期上让步，谈判空间很大。我统计到的楼盘就有11个，同样的，如有遗漏，欢迎在评论区补充。这11个楼盘，不光有增城、南沙的刚需盘，也有荔湾、天河的改善盘。这种分期方式，比较常见，且较为正规。如越秀天河和樾府，首付最长可分期8-9个月；中海保利朗阅，可分期12个月。有些楼盘，还会根据你的首付比例，适当延长分期期限。比如，黄埔的保利锦上，3成首付可分期4-5个月，如果是4成首付的话，则可以分16-18个月。市面上还有另一种首付分期方式，一般分期时限长得惊人。像是南沙某盘，首期7万起，最长5年超长分期，即60个月。如何操作呢？这7万块，大概等于1成首付，剩下的首付款，通过第三方机构，用抵押贷、信用贷来填坑。另外还有一种办法，就是做高评高贷，极限拉低首付，想象空间很大。不过这种方式存在一定风险，大家最好多留个心眼。首付分期，说到底，就是开发商为了促进成交的一种手段。如果你处于置换阶段，旧房子还没卖出，凑不齐首付款，那选择首付分期没毛病。但若想通过超长分期，来上车超过收入水平的房子，那还是要谨慎。一、存在断供风险；二、若出现银行抽贷，容易出现贷款不通过的情况，导致无法购房。现在，到底要不要买房？从上述的营销动作可以看出，开发商已经拿出了不小的诚意。那么问题来了，现在是不是买房的时机？出现这个疑惑的原因，其实很好理解，怕站岗，怕楼市还会冷，价格还会降。其实，单凭五一假期几天的市况，就来断定楼市极速降温，不太科学。你想嘛，放假都出去玩了，谁还有心思去看房？我们来看4月的成交数据，二手成交了10041套，比3月低点，但仍是最近两年的高位。成交量不小，为什么还会给人冷冷的感觉？我觉得，最大原因是网红盘、网红板块成交下降了，市场曝光量没有像2、3月那么高。比如金融城、珠江新城等板块，4月均成交量均明显下降，很少再出现哪哪又创新高的喜报。👉纳尼？仅仅1个月，珠江新城，成交断崖下跌！新房方面，4月新房网签7828套，环比降了24%，依然超过去年绝多数月份。可见，市场在修复，还需要点时间。回到上面的问题，今年应不应该买房？我认为，刚需有心水的，价格合适的就可以买。毕竟，对比2021年价格，现在房价真的友好太多了。另一方面，政策端也在不断优化，如南沙社保5改3、一手房带押网签、房贷利率处于历史低位等。对此，你怎么看呢？你会选择今年买房吗？评论区聊聊吧。如果不知道怎么选，或者担心买房踩坑，不妨和老赵聊聊，我们会尽力为你争取到最大的优惠。7年从业时长的老赵可以为你保驾护航，帮你完成购房计划。

昨晚水群的时候，看到有网友吐槽：侨林苑今年跌惨了啊！2年前还能跻身10万+，现在普遍只能卖8万。在我印象中，侨林苑跟富力天河华庭、峻林、天誉花园、中怡城市花园一样，对口的是华阳小学+广州中学的王炸组合，这一片可全是天河顶级学位房啊。正值入学季，房价理应继续高歌猛进，咋还跌了呢？房产君立马冲去探探。地段、交通及教育优势侨林苑，位于天河区林乐直街与林乐路交叉口，属于天河北林和板块。距离小区最近的地铁站是林和西，步行约800米。1公里左右还有一个广州东站，3号线北延段、1号线、APM，以及在建的11/18号线后通段，都从旁边经过，轨道交通十分发达。在2000年代，珠江新城还未成气候之前，附近就建起了以中信大厦、耀中广场为代表的摩天大楼群。中信航拍作为天河初代CBD，old

摄影<u>@广州房产</u>金融城向南，琶洲也不遑多让，中心城区唯一跨境码头开通，直达香港机场。史上最大规模广交会开幕，累计220万人次参展，创收超173亿美元，刷新历史纪录。（注：仅统计第一二期展会数据）高光背后

说个可怕的事，今天琶洲的保利天悦，卖出了单价仅12万/㎡的房源。为什么用个“仅”字，不是我飘了，而是因为这个价格真的太笋了！要知道，保利天悦这几年的价格，那叫一个飞涨，现在放盘价基本稳定在16-19万/㎡。按照这个势头，破20万+，只是迟早的事。我查了一下，12万/㎡，这基本是保利天悦三四年前的成交价。今天的这套房源，之所以那么便宜，因为它是一套法拍房。建筑面积约373㎡，起拍价4184万，起拍单价11.2万/㎡。起拍价大幅低于市价，因此这套房源吸引了3个买家报名，他们都是实打实交了419万保证金的。该房源从昨天10点开始竞价，竞价周期1天。结果，3人报名，只有2人下场出价，最终经过16轮竞价，成交价约4484万，折合单价12万/㎡。竞得人为侯某，我查到其关联不少企业，估计又是一位神秘土豪。需要提醒的是，买法拍房，中间产生的各种税费，都需要竞得人自己出的。如契税、个税、增值税等，最终买家需要支付9.8%的税费，粗略估计，接近440万元。加上这些税费，最终折合单价约13.2万/㎡，依然低于市价。保利天悦，广州房产摄更重要的是，这套法拍房源，还属于保利天悦的领头产品。房源位于4号楼，地处小区头排位置，北向一线望江。整栋楼仅有18层，3梯2户，尊贵感拉满。我在网上找到户型图，不一定准确，但大差不差了，大家可以看一下。全屋一共5个房间+1个保姆房，5个卫生间，南北双阳台，空气对流。虽然没有之前报道过的755㎡那么“壕无人性”，但这个户型会更适合居住，生活动线也设计得比较合理。👉叫价1.68亿！保利天悦刷屏的那套755㎡户型，扒到料了！从法拍网站给出的图片来看，该房源的保养得不错，装修也很上档次。看得出来，当初业主装修时，还是挺用心的。😂比如，饭厅配置了超大吊顶灯，加上一排木制酒柜，看着就非常气派。如果不是非常讲究，基本可以实现“拎包入住”。价格合适，位置不错，装修也很新，这套房源基本没啥缺点。不过硬要挑刺的话，那就是这是一套位于2楼的房子。本来可以北向无遮挡看江景的，现在由于矮了点，只能看到一排树跟马路，有点可惜了4号楼的头牌位置。另外，目前房屋居住使用情况，显示为有人使用，租约情况不详。这一点，问题不大，因为这套房源，将由法院负责清场交付。还有就是，截至2022年12月8日，该房源拖欠管理费1万多块，这需要买家承担。其他的话，就没啥了，不得不再次感叹，这套房价格是真的香。即便不住，放几年再转手，套利空间都非常大。首先，琶洲发展空间无需质疑，那作为片区标杆的保利天悦，价格还能涨。其次，这个373㎡户型，足够稀缺，近3年无成交一套，目前贝壳外网，也没有展示放盘的。看看今年3-4月的成交数据，低楼层单价最低也能卖到15.1万/㎡。最后，我还发现了一项有意思的数据。近几年，保利天悦有过不少法拍房，基本都成功拍出去了，且都有不止一位竞拍人。但还是要提醒大家，别看别人成功捡漏了，你就眼馋。法拍房门槛较高，里面水很深，普通人尤其是小白，还是建议在专业人士指导下再进场，免得陷入大麻烦。最后，花4000多万买这套法拍房，大家觉得是赚还是亏？评论区聊聊吧。好了，如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！

哎，白云岭南新世界这一栋楼的业主，太惨了！今天，房产君收到爆料，白云岭南新世界，有业主居然私自凿穿承重墙！等大家反应过来的时候，楼上已经开始有裂痕了，并且开裂到了14楼。他楼上一户的家，更是一夜之间，变成了“严重损坏房”，不得不立刻搬离。更可怕的是，这栋楼一楼就是接近200名师生的幼儿园。按照常识，承重墙不可破坏，怎么会出现这种“骚操作”？究竟是怎么回事？楼上住户的家，一夜之间变成了“严重损坏房”这件魔幻的事儿，就发生在白云嘉禾望岗附近的岭南新世界，一个上万户的超级大盘。近段时间，双城故事2Dx栋，一位低楼层住户在装修时，大概是为了增加采光、扩大屋子面积，竟私自砸开承重墙。大拆大改的动作，引起其他业主的注意，等他们发现的时候，屋子的承重墙、承重梁和剪力墙，已经被破坏了。楼上多户业主反映，自己家墙上出现了多条裂痕，裂痕开到14楼。尤其是上一层的业主，更是成了“大冤种”。花钱请了专业机构鉴定才发现，自己住得好端端的房子，一夜之间，变成了“严重损坏房”，离“危险房”（最危级别）仅一线之隔，需要立即搬出去。私凿承重墙，破坏性有多大？去现场看看你就知道了。“骚操作”让人目瞪口呆房产君前去实探发现，小区保安盯得紧，进去没一会就被拦住了。“涉事”楼栋，一楼就是幼儿园和部分底商。幼儿园在正常上课，9点半左右，我们还能听到里面传来小朋友玩闹的声音。从外立面来看，楼栋似乎没有什么异常。但里面的情况，直接让我原地震惊。细数下来，“砼梁”疑似拆除了5至6条（“砼梁”，即钢筋混凝土梁），剪力墙破坏2处。丨机构鉴定报告业主大概想将客厅和阳台全方位打通，一番骚操作，让我看得目瞪口呆。客厅和阳台的砼梁，次卧和阳台之间的砼梁，以及餐厅和生活阳台之间的砼梁，几乎被拆除了。我们知道，梁的作用，就是支撑起楼上一户的楼板，以及墙体等重量。举个栗子，撑开一把伞，伞面就是“楼板”，伞骨便是“梁”。要是拆掉了几根伞骨，雨伞还能支棱起来，但伞面部分会凹陷。同理，拆除砼梁，会直接影响到楼上住户的楼板。丨房屋主体构建示意图如上图所示，按照结构划分，力的传递方向是：楼板→次梁→主梁→柱（承重、剪力墙）。而楼板，便是楼上住户“立足之根本”。现下，该户屋内的承重梁被拆除，楼板承载力传递被改变，直接影响到楼上的住户安全。承重墙凿了个窗，是不是傻？怎么说呢，破坏了梁的结构，直接影响上面一层的住户。但要是破坏了承重墙，就有可能影响楼上几层，甚至十几层的住户，甚至危及整栋大楼。相当于一棵大树，你在树下掏了个洞，大树就有可能不稳。我们再看看承重墙部分。业主大概是为了增加采光，一拍脑门，直接在厨房的剪力墙处开了个窗。现场看到，破坏了的承重墙，已采用回顶支撑等临时性应急加固措施。有业主透露，相关部门给出的方案是，对拆除承重墙的房源，进行修复加固补强，尽快重启施工工作。大家有什么看法，可以评论区聊聊！承重墙，到底有多重要？看到这里，你可能要问，业主敢提要求，施工队敢拆了？没想到，这样的骚操作，居然屡见不鲜。不仅白云岭南新世界，哈尔滨市松北区，有租户为了装修搞健身房，砸穿承重墙。墙体开裂到21层，200多户业主被疏散，损失超1.6亿！涉事租户已经被控制，不仅要面临巨额赔偿，还要接受法律制裁。一些热心网友也发表自己的看法：@浅可池：我做室内装修的，只要业主一说要砸承重墙，或是只砸一点，我都会撂担子不干了。先罢工几天，业主不妥协那我宁愿不赚这钱。说句托大的话，我们干室内设计装修这行的，可以说是把整栋楼业主性命拽手里了，这缺德事万万是干不得的！@卡夫卡：我在家里听到了切割钢筋的尖厉噪音，知道邻居装修在动剪力墙，赶紧在业主群里发声阻止，并把业主，装修公司和物业一起捎上，把他们分别要负的责任说清楚，业主和物业赶紧出来阻止了装修公司……最后聊聊，承重墙，到底有多重要？一般来说，承受上下压力的墙，就是“承重墙”，主要承受竖向负荷。承重墙从下往上，一体一直贯通，是不能拆的。而承受四周横向外力的墙，叫“剪力墙”，属于承重墙的一种，主要抵抗水平负荷，起抗震作用，所以又叫抗风墙或抗震墙。看明白了吗，我们在装修的时候，要特别注意，承重墙、剪力墙等，千万不能动，不仅不能拆，挖洞开窗也不行！你对此有什么看法？评论区聊聊吧！如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！

休假回来，精神萎靡。今早朋友一个消息把我拉回状态：保利中铁物流园有动静了！名字定了，叫保利天瑞，售楼部也快要搞好了。这个项目，从出生就不简单。去年底，这个地块以45915元/㎡楼面价，跻身广州top10，至今未掉出榜外。天河盘，近侨鑫保利汇景台，又是低密度板式大宅产品，哪一点都吊足人胃口。今早冒着30度毒日头，我马上赶到现场。中铁物流园，位于天河区广园快速路北侧、科韵路西侧，和天河智汇park只有一墙之隔。智汇park这是我第5678910次来到天河智汇park，真的逛不完。这个产业园占地面积约4万㎡，建面约8.8万㎡，相当于4个常规商场大小，涉及产业有影视、音乐、电竞、动漫游戏、数字媒体等，据官媒报道，智汇park创造的GPD产值就超过50亿+。有钱之外，人家还有颜。这里内含港风、欧美风、工业风等6个风格区，翻翻美团、大众点评、小红薯，全是精神小伙和老妹儿的游玩和拍照攻略。来源美团奥迪、宝马等展厅，也设在这里。智汇park有一说一，去珠江新城打卡K11三件套，还不如来天河智汇park有意思。有这么个赏心悦目的商业综合体，还怕日常没滋没味吗。沿广园快速，经过智汇park汽车展厅，可以看到这边新开了条辅路。保利天瑞项目入口就在这里。保利天瑞我去到的时候，项目四周围蔽，禁止非工作人员出入。内部可以听到叮叮当当正在施工，前排几个楼栋初建框架。围栏外，有几个工人在新辅路划线。广园东路辅路据工作人员说，保利天瑞售楼部目前已经基本完工，预计接下来5月中旬和板房会同步开放。至于项目主体，靠近辅路的是100㎡出头的小户型，在建进度最快。其次是中间的中等户型，后排大户型应该会推到最慢建好。根据西南门口张贴的施工图显示，项目将会建17栋住宅楼，东侧配建一所54班9年一贯制学校。施工总体平面图户型方面还没官宣，不过之前我们按扒来的内部资料做了建模，大概长这样，大家可以参考参考。大部分工程竣工时间，计划在明年5月14日。15.6万㎡建面，17栋住宅（15栋板式大宅），再加上本身地块65米限高，妥妥的低密度小高层豪宅。价格嘛，目前也还未公布。不过我们可以从周边汇景新城的房价，推测一二。相隔不到1.5公里的侨鑫汇景台，4月底，我还去售楼部问了一嘴，主推123-252㎡三到四房，主流单价在11-14万/㎡之间。汇景新城目前这个项目吹风10万+，个人感觉还蛮合理的。你觉得这个价格买这个项目值得吗？评论区聊聊。当然，如果不知道怎么选，或者担心买房踩坑，不妨和老赵聊聊，我们会尽力为你争取到最大的优惠。7年从业时长的老赵可以为你保驾护航，帮你完成购房计划。

五一放假前，贷款圈又出了一点状况，蛮多人都没注意到。4月27日，银保监发布了《关于2023年加力提升小微企业金融服务质量的通知》，里面强调合理确定本行续贷条件，严禁为挪用于非生产经营用途的贷款办理续贷，不得用续贷掩盖信用风险。很多小白不明白这句话的含义，我翻译一下：用经营贷买房/替换房贷的朋友，你们可能没法续贷了，三年之期一到，还不上本金都得卖房！晴天霹雳

这个五一，报复性旅游，真的太疯狂了。有人半夜堵在珠穆朗玛峰，有人在海滩“下饺子”，有人在动物园看人山人海......l广州长隆动物园但楼市，可就没这么狂热了。广州核心板块，成交陆续降温。一向坚挺的珠江新城，更是迎来断崖式下跌！成交量环比比上个月，少了近50%。珠江新城，这么快就萎了？珠江新城，成交腰斩！你敢信吗？4月珠江新城仅仅卖出62套房子，环比3月，足足少了57套。要知道，2月最疯狂的时候，珠城狂卖139套，一片歌舞升平；3月虽然有所下降，但也保持在百套水平（119套）。没想到，到了4月，成交直接踩了刹车！一夜之间，回到去年年底的水平，比过山车还刺激。几个指标盘，中海花城湾、嘉裕公馆、保利心语，成交大幅缩水。尤其是中海花城湾和嘉裕公馆，2月份成交双双卖出13套房，到了4月，只有尴尬的5套。凯旋新世界广粤尊府和枫丹丽舍，4月各成交一套。而3月份，这个数据是12套。热门小区尚且如此，“小透明”，更是惨淡。一些“冷门”小区，中区的尚东君御、尚东美御；东区的尚东宏御；西区的广弘天琪；甚至有些单体楼如汇豪大厦……emm......4月没有一套成交，扎心！虽然珠江新城成交下滑，但价格依旧很稳，没有太大的跌幅，一些“平靓正”的靓房，依然保持高位。颐德公馆，4月卖了2套南向高层大平层，单价站稳25万/平。广粤尊府成交了一套281平南向高层单位，单价再次捅破30万+/平。嘉裕公馆也很猛，4套中高层约123-210平3至4房，单价都在20万+/平。可见，现在卖的，要么是蟹货，要么是贵货，置换需求明显。保利天悦，13万+也有成交！不止是珠江新城，广州塔-琶洲板块，也降温了。4月成交仅有14套，而3月，这个数据接近30套，直接腰斩。成交量集中在保利天悦、世港花园、会展世界城、珠江帝景、紫龙府这几个热盘。保利天悦3月一口气狂卖10套二手，几乎撑起了整个琶洲的二手楼市。其中3套房源，甚至超过19万+/平，最贵的一套二手房，单价19.6万/㎡，总价高达1.48亿。到了4月，保利天悦成交降到了4套，最便宜的一套，单价仅13万/平。有中介透露，保利天悦一套775平低楼层，成交价1个“小目标”，单价13.2万/平，但有大公司操盘，评估价拉到了26万/平。这番操作，几乎可以实现“零首付”上车。你细品，有些高价成交，普通人看看热闹就好了，里面“水”很深，千万不要追高入市。话说回来，核心板块成交量从井喷式爆发，到4月戛然而止，为什么突然降温了？房产君觉得，有以下几个原因：1、据我所知，珠江新城最近在严查违规贷款，已经有违规操作的小金融公司被抓。另外，前2年经营贷入市的业主，有的在拉高出货。聪明的买家也知道，现在高杠杆入市容易站岗。可以回顾我们的文章：珠江新城，房价也该降降了！2、今年开年的2月和3月，已经消化了大量购房需求，4月成交下降也是合理之中。2023年4月，广州二手住宅（中介促成+自行交易）网签10041宗，环比下降18%。不只是核心板块成交下跌，整个广州二手房也在降温。3、核心区新房供应爆发，买家选择更多。就拿天河来说，今年就迎来供货大年。比如金融城的珠江天郦，汇景新城的保利侨鑫汇景台，2000万左右，就能买到约170平+的4房大平层。同样有豪宅属性的保利天瑞（保利物流园项目），今年也会供应约105-260平4至5房，入市在即。总体而言，单价15万/平以内、总价2000万左右，在天河还是可以挑到不错4房的新盘。总之，改善买家的选择更多了。想要上车珠江新城的买家，可以再等等，不妨让子弹再飞一会儿，你觉得呢？好了，如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！

现在买房，就数置换客最尴尬！据中介爆料，目前贝壳平台内网，挂牌量已高达17.5万套。同一时间卖房的人激增，你不降价割肉，就没人接盘，结果导致自己也买不上新房。为了早点将房子转手，业主能有多拼？最近，黄埔峰湖御境一业主，就想到一计，准备将自家房子低价“拍卖”，价高者得。据闻，该房源面积约78㎡，起拍价为140万元，单价约1.8万/㎡。对比同小区正常价格3.5-4万/㎡，足足低了一半，你们觉得这一奇招，能不能帮业主顺利卖出？｜小区正常放盘价，图源：贝壳不要误会，这不是一套法拍房。而是正儿八经的普通二手房，业主透过中介放出风声，以超低价吸引买家，然后再进行线下竞价。来看一下房源的信息。该房源位于峰湖御境F3栋的高楼层，面积约78㎡，两房一厅，朝西北向。房子没啥问题，楼龄也非常新，2020年才毛坯收楼。业主自己装修后，2021年才入住，现在想置换天河或者海珠，所以才放卖。据悉，业主当初买回来就要200万出头，如今以140万起拍，那不亏大发了？啊啊啊啊，这可是大黄埔啊，真这么笋，别说你们，我自己也要去参加竞拍了。不过啊，想要参加竞拍，你还需找对人才行。目前，这套房源也在贝壳平台上展示，挂的也是正常市价275万元。我问了几位中介，他们表示并不知道拍卖的事情，并且强调贝壳不做法拍房、拍卖房。我还获悉，这套房源本来挂牌280万，最近业主降了5万，想要看房要预约。这意味着，如果你找的不是业主代理人，而是普通中介，只能用市场价买，并不能捡漏。所以，这套房源，究竟是怎么个竞拍法？具体细节，我也挖到料了。据悉，这套房源将于5月7日，在业主家中竞拍，价高者得。目前，已收集到3-4组意向买家。竞拍流程非常“专业”，共分为11轮，每轮加价分别是25%、20%、15%、10%、8%、6%、5%、4%、3%、2%、1%。峰湖御境这套房源，将会竞价到多少钱，我们不妨来猜测一下。假设，竞价非常火爆，完成加价11轮，那么最终的成交价是：140+140*(25%+20%+15%+10%+8%+6%+5%+4%+3%+2%+1%)=278.6万元折合单价约3.6万/㎡，基本跟市场价持平，甚至比这套房源在贝壳上挂的275万，还要贵。基本与市场价持平这时，我发现一个很大的bug！上面还是房源受欢迎情况下的价格，假如买家出价意向不高，那价格便会低出市价一大截。比如，竞价1轮的成交价为140+140*25%=175万元；竞价2轮的成交价为140+140*(25%+20%)=203万元。.......这些价格，都远低于业主挂牌的275万元，甚至比当初买入价还要低。那么，要如何保证业主肯按竞拍价卖呢？毕竟这不是正规的拍卖，没有法条约束，卖不卖，卖多少钱，选择权全在业主手中。想到这里，我明白了。低价竞拍，这大概率只是一个噱头，目的是为了帮助业主尽快卖掉房子。因为无论最终拍到多少钱，业主都不亏。😂不过，这也不能怪业主，因为峰湖御境的二手房，实在不太好卖。我查了一下数据，这个小区历史成交仅7套，对上一套成交已是去年的10月。今年2、3月，市场行情火热时，小区仍是0成交。楼龄才三四年，小区也没啥质量问题，为啥不受买家待见呢？1）楼盘位于黄陂板块，主打宜居，多山多水，但规划上比不过老黄埔、科学城、智慧城，热度不够。2）对比雅居乐富春山居，小区距离地铁稍远，劝退部分刚需。3）户型略过时，70多80㎡还只是两房一卫，卷不过新楼盘。4）小区满二不满五，买家还要支付增值税。如果说，前3点都能靠价钱来弥补，那第4点就是真正导致小区成交不高的直接原因。按照300万的成交价来说，买家还需支付5.3%的增值税，即近16万元。这对于敲着算盘买房的刚需来说，就是一笔很大的支出了。最后，你认为这套“拍卖”房源能成功卖出吗？会拍到多少钱？评论区聊聊。如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！

最近，黄埔长岭居某小区贴出一纸通知，让业主不高兴了。简单来说，还是老生详谈的停车收费问题。事情是这样的，该小区张贴了一份停车位出租方案，告知业主，以后停车要收费了。费用大概是2.5元/小时，12小时封顶7.5元，24小时封顶15元。一天15元，停足30天，一共是450元/月。另外，为了说明这个收费标准符合市场水平，物业还张贴了一张周边小区的收费参考。面对其他地方，动辄上千的月租费用，其实吧，这个价格还算合理。那为什么业主还不高兴呢？我了解到，业主之所以不满，不是因为停车费多少的问题。而是因为目前该小区还处于在售状态，只交楼了第一批，小区车位绰绰有余。他们质疑，楼盘未完全交楼，收取停车费是否合理合法。无独有偶，3月份，番禺的一个小区也出现类似事情。业主同样对于楼盘未完全交楼，就收取停车费一事表达了不满。所以，未完全交楼，到底能不能收停车费？都知道，现在市面上的绝大部分楼盘卖的都是期房，交楼时间有先有后。中间间隔短则一年，大社区可能还要隔个三五七年。那么，像上面两个小区的情况，以后肯定还会继续出现的。为了解答大家疑惑，我今天也咨询了律师，得到回复是：没有明文规定物业在什么时候收取停车费，只要符合相关条件，就可以收费。物业收取停车费，具体需要什么条件呢？1）应向业主提出，制定住宅停车场收费标准的书面要求，启动住宅停车场收费协商议价程序。告知书大概长这样👇2）取得区市场监督管理局，物价局和交通管理部门批复的停车场经营许可证。经营许可证长这样👇3）地下车库通过消防人防验收。验收意见书长这样👇这意味着，只要上述两个楼盘，都满足这3个条件，那收停车费没毛病。如果说，有些小区在交楼前期，为业主提供免费停车服务，那也属于企业内部经营和管理问题，属于个案，不能以此要求自家小区参照执行。但如果上述条件不能完全满足，业主可以向有关部门反馈，要求物业整改。此外，近年关于停车费的纠纷，更多的还是涨价问题。呐，在留言板随便一搜，都是满屏的投诉。这个问题，我也咨询了律师，律师表示：物业想要提高停车收费标准，同样需要向业主提出涨价的通知，并且启动住宅停车场收费协商议价程序。大概意思是，业主与物业，意见达成一致，才能涨价。最后，你认为小区在入住率不高的情况下，应该收停车费吗？如果你有类似问题，也欢迎评论区爆料。如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！

示意图<u>@广州房产</u>绘制「回暖」不难理解，而且时间线非常清晰。第一，广州2月网签6500-7000宗，3月网签7500-8500宗左右，达到近12个月以来的新高；4月二手亦破万宗，小阳春如期而至。（数据来

又是一年入学季，最新招生地段出炉。今天，我整理了2023年，各区小学，中学的招生计划跟招生地段汇总。排列顺序如下：（想要快速看到自己区，“Ctrl+F"即可）天河区——荔湾区——海珠区——白云区——越秀区——番禺区——南沙区——黄埔区——增城区——从化区——花都区（如果有些区只有招生计划，没有地段表，可以留意评论区，官方公布后，会丢评论区置顶哈）想要看今年各区，楼盘对口学校的具体变化，可以戳：👉：华阳、华景、龙口西超强扩招！壹品、金地的学校也定了👉：黄埔公布地段划分，黄广附怎么分？东荟城分流方案出炉

楼市不好，有人愁，没想到楼市好，也有人愁。“五一这几天，看朋友圈，不少中介说番禺的房子好卖，我烦死了。”莱卡和我吐槽。莱卡在番禺工作，看到番禺楼市好，不开心反而生气，是怎么回事？原来是这样的，莱卡和女友一直为买婚房的事吵架，他们攒了20来万，女友想买佛山，有房子，跟家人有交代，而他想再攒几年买番禺。前几天，万博卖出一块地，地价3.3万，未来大概要卖7万+，会拉高番禺的房价，五一楼市也不错，莱卡担心番禺涨价，能不着急上火吗？|

前几天，各区接连发布今年小学招生地段范围。信息非常多，有人欢喜，有人忧。其中，最高兴的莫过于珠江铂世湾的业主们了，等了一年多，终于迎来满意答复。据番禺教育局消息，番禺区华师附中番禺小学铂世湾学校，正式更名为“华师附中番禺小学”，全日制公办性质。｜截图来源：番禺区教育局据悉，改名后的华师附中番禺小学，纳入华师附中教育集团。｜学校已于2021年开学这所学校，占地面积12500㎡，建筑面积8163㎡，最多可容纳24个班的教学规模。据了解，目前学校已开至四年级，其中一年级4个班，二年级2个班，三四年级各1个班，每个班约40名学生。按照前几天发布的学校地段，只要是符合“人户一致”条件的铂世湾业主，都能申请报名入读。｜截图来源：番禺区教育局听我司艾莎妈妈科普，这是全市仅有的三所公办华附系之一，其他民办性质的因教育政策均已改名。具体“华师附”和“华附”的区别，之前文章说得很清楚，就不赘述了。👉再分不清“华附”和“华师附”，我要打人了！我司另一位业主同事更是爆料，目前更改后的学校名字，已经挂牌。据悉，这几天趁着学校更名，项目顺势加推了1号楼，推售建面约108㎡-138三至四房。现场看来，教育配套的落实，的确吸引了不少买家，售楼部人气非常高，成交也很火爆。那么，搞定了学校问题的珠江铂世湾，现在能不能买？我的答案，是可以的。1）项目位于长隆万博商务区的辐射范围。上周，长隆万博CBD官宣扩容，从1.5平方公里扩至7.2平方公里，足足大了4.8倍。可以预见，未来这里代表着番禺的价值天花板，一旁的铂世湾，自然也有了想象空间。2）对比长隆万博其他项目，铂世湾性价比高。据了解，目前珠江铂世湾均价约4.7-5万/㎡，总价不到500万就能上车。再看片区其他在售项目，和樾府在售约270㎡大平层，总价约2000万；耀胜尊府，价格最高已突破7字头；上月华润一连拿下的超级地块，宅地楼面价约3.2-3.3万/㎡，未来售价也不会太低。这样对比下来，铂世湾就成了不少买家，入场长隆万博CBD的选择。｜华润长隆地块，广州房产@细鹏摄3）在售A2组团，距离地铁最近。目前，项目在售的A2组团，是整个项目最近地铁的组团。从家门口步行到员岗站，只有约550米，1站就可到南村万博。随着长隆万博CBD扩容，片区高速发展，未来价值会逐渐走高。最后总结，如果你对教育有需求，同时对番禺未来价值看好，那珠江铂世湾还是值得一看的。你觉得呢？这个五一去看房了吗？评论区聊聊。当然，如果不知道怎么选，或者担心买房踩坑，不妨和老赵聊聊，我们会尽力为你争取到最大的优惠。7年从业时长的老赵可以为你保驾护航，帮你完成购房计划。

今天是五一劳动节，难得不加班

五一前，南沙大礼包如约而至，给小长假造了一个轰动的声势。前脚楼市调整政策刚落地，后脚又迎来了推动《南沙方案》高质量落实的具体方案👉：南沙社保“5改3”后，今天又发了一份重磅文件！而这两天，房产君特意跑一趟南沙各大售楼部，也明显感知——南沙的热度，又回来了！｜南沙直击现场（广州房产摄）不止楼市大招，南沙还有更大的火力其实，热度回归的背后，官方发糖只是导火索，多维度进击才是根本。众所周知，今年的南沙，肩负着全市GDP增长NO.1的目标。扛起重担，南沙是有底气的，毕竟湾区几何中心的地位，以及《南沙方案》的落地、高质量推动，都让人更坚信南沙的未来。但信心有了，下一步如何突破呢？关键靠两个支点：优质产业的爆发，以及加深与港澳的合作。于是，可以看到近期南沙的一系列动作：刚结束的广州国际投资年会，南沙签下了2033亿的大单，成为全市首个签约总投资额突破两千亿的区，开启产业狂飙的赛道。（来源：南沙发布）｜广州国际投资年会南沙分会（来源：南沙发布）此外，自2月份全面通关以来，香港各界考察团频频到访。从工商界，到传媒界高层、企业家、特区政府及立法会湾区考察团等接踵而来，释放出了穗港进一步加深合作的信号。|香港特首李家超到访南沙

妈呀，番禺出了个新卷王，预算300万，也有机会还记得，去年12月底，秀儿在番禺国际创新城，拿下的兴业大道南地块吗？这才过了4个多月，项目准备开卖了！目前最小的户型，做了约76平做了2+1房两卫，带主套！掐指一算，这将会是板块，甚至整个番禺区，面积最小的主套3房，直击刚需心脏。怎么说呢，想要上车创新城的买家，估计都逃不出秀儿的“手掌心”。越大星主打刚改，越大和主打改善。现在，又来了个兴业大道南地块项目，目测是个刚需战斗机......一条龙全盘服务，得劲！项目就位于国际创新城板块，距离7号线板桥地铁站，约摸2公里+，2站直达南村万博。我从板桥地铁站出来，叫了滴滴，两首《孤勇者》的时间，突突来到了工地现场。未来，项目规划的公交首末站投入使用，多条线路接驳板桥地铁站，会方便很多。l公交首末站效果图现场可以看到，幼儿园已经盖得七七八八，配套先行。售楼部还在建设，板房估计没那么快，想在开盘前一睹样板间真容，恐怕有点难度。l售楼部l项目工地目前，越秀兴业大道南地块项目，在番禺万达广场开了展厅，不过户型图还没有出街，我挖到了一点资料，继续往下看。现场可以看到，项目打出了“一半公园，一半学府”的slogan。为啥这么说？首先，项目规划了9班幼儿园、42班小学，36班初中，整个小区也就2500户出头，目测学位还是比较足的。l学校效果图另外，项目规划了约8500平的城市公园，一路之隔就是七星岗森林公园，碧波荡漾，郁郁葱葱，周末遛娃野营，绰绰有余。再来看看大家最关心的户型信息。兴业大道南地块项目分2期，合计总货量在2577户。其中139地块（一期）规划4栋26层高住宅，140地块（二期）规划13栋17-26层高住宅。我在现场打听到，项目首开一期1栋，位置还可以。一来，比靠近马路的2-4栋，更为安静；二来，一期只有1栋楼下规划了底商，方便业主生活。1栋26层高，2梯6户，包含建面约76/84/98㎡2+1至3+1房。l项目效果图约76做了2+1房2卫，最大的亮点就是，带主套，高实用率。销售表示，加上飘窗花池等赠送面积，实用率超过9成，可能比越大星还好。另外，约84平和98平是单边位置，98平目测可以做到南北对流（以户型图为准）。销售透露，项目预计今年5月底到6月中旬开盘，预计300万有机会买到。目前已经开始诚意登记，98折优惠。项目入市，会对周边市场，带来什么影响？要知道，约76平做了2+1房2卫，在板块，甚至整个番禺市场，几乎没有对手。即使在广州，80平以下的小户型，能做到3房2卫的楼盘，在广州不足10个（如果有其他楼盘，欢迎补充！）但从实用性和功能性来讲，兴业大道南地块项目，差异性做得不错，板块几乎无对手。另一方面，番禺带九年制一贯制学校的在售新盘，一只手就能数过来。兴业大道南地块项目，小户型极度拉低总价，300万预算就能上车新造，而且带九年制学校，几乎是“降维打击式”的。适合在琶洲和万博工作的外溢刚需。最后简单总结一下：项目优点：景观资源还不错，楼下就是约8500平的城市公园，一路之隔还有七星岗公园。户型使用率高，功能性拉满，也是板块少有的带主套户型。另外，带九年制学校+总价十分友好，混合双打，适合预算不足的“铁刚需”。毕竟，隔壁的越大星、越大和以及星汇文玺，均价已经去到4-5.5万/㎡。不足：距离地铁略远，买这个楼盘，需要一辆车，至少是一辆电动车.虽然有公交接驳，但总归没有直接步行到地铁站那么畅快。另外，城市面貌还需要时间去“熬”。你觉得项目怎么样，会卖多少钱呢？评论区聊聊吧！当然，如果想了解特价信息，或者担心买房踩坑，不妨和老赵聊聊，我们会尽力为你争取到最大的优惠。7年从业时长的老赵可以为你保驾护航，帮你完成购房计划。

这个五一，热闹的不止各地景点，还有各大售楼部。像是广州东部，就有楼盘人气非常火爆，甚至有豪客入场，一次扫货7套。据闻，甚至有企业，几个同事一起组团购入，让关系亲上加亲。真有这么火？我立马去了项目一趟。这个项目，就是新世界星辉。我在现场了解到，项目在这个假期，能在芸芸众盘中跑出，跟前两天教育局发布的小学招生地段，很有关系。👉刚刚，增城华附、执信、外国语地段划分出炉，涉几十个盘在今年公办小学招生计划表中，我们能清晰看到新世界星辉代建小学在列，预计招生135人。虽然计划表中，没有显示具体学校名称，但其实早已不是什么秘密。去年4月28日，华南师范大学与新世界中国，举行了合作办学签约仪式。这意味着，新世界星辉配建的学校，已确定引入华附系，名字也定了，叫华南师范大学附属永宁实验小学。关于这所新名校，我还扒到了不少料。大家最关注的招生范围，最近也明确了，只招收新世界星辉、塔岗村适龄儿童，无需与其他项目共享。换言之，新世界星辉业主，只要符合”人户一致“条件，均能申请报名入读。我还收到风，这所华师附小，将在这个5月官宣校长人选，并同步启动招生，今年9月正式开学。据闻，校长是某位教育界大佬，曾在名校担任过要职。这样看来，这所新学校，教育质量还是有保障的，学校确定性强，所以吸引了大批家长买家。｜华南师范大学附属永宁实验小学效果图另外，我还问了现场几个意向买家，他们选择新世界星辉的原因，还有另一个。他们大多是新世界中国的业主，有的来自白云，也有来自珠江新城的。他们认为，新世界星辉，跟新世界中国其他项目一样，业主大部分生活需求，都能在小区内解决。比如，小区内的商业配套「星光道」，与COSTA、广州蕉叶、1200bookshop等近20个一线品牌商家签署意向进驻，计划于年底开业。｜商业效果图总体来看，这个项目均好性不错，在东部一众楼盘中，还是比较出挑的。最后，也有买家是看中产品的，尤其是对假期加推户型的景观很是心水。据了解，这次假期新世界星辉推出了全新约76-136㎡全南向三四房，优惠力度很大。约87㎡三房，能做到四开间朝南，南向采光面能达到11米。这个户型还有一个亮点，每一个南向面宽，基本是开间有多宽，窗就有多宽，把采光拉到顶格。另外三梯五户的设计，也比周边很多项目更舒适。约111㎡的四房户型，同样四开间朝南，并且做到三面单边设计。南面是园林和河景，北面望南香山，景观体验更好。另外，项目五一推出了理想生活节，以及购房优惠活动。我在售楼部待了一会，发现现场人气真的很火爆，到访的客户来了一波又一波。据了解，五一期间登记能享受96折，成交还会送价值最高38888元全屋家私家电大礼包。除了新世界星辉，新世界中国在东部的另一高端项目广汇新世界金融中心｜广汇尊府，也在这个假期有新动作。住宅部分，加推了建面约92-130㎡阔景叠墅全新准现楼。值得一提的是，新世界广汇尊府还是东部的价格标杆，3月网签均价达到3.8万/㎡，最高甚至卖到了4.5万/㎡。当然了，价格高，也代表品质感更好，预算充足的买家不妨去现场看看。最受买家欢迎的，莫过于项目带来了珠城广粤天地同款的广汇天地。目前，已有不少高端品牌签约进驻，预计在今年下半年开业。｜新世界广汇天地，广州房产摄这几天，项目举办了广州东部中心首届咖啡艺术生活节，现场人气也很高，有空的也可以到现场打卡。这个五一，多个项目均有推新动作，大家看房了吗？当然，如果不知道怎么选，或者担心买房踩坑，不妨和老赵聊聊，我们会尽力为你争取到最大的优惠。7年从业时长的老赵可以为你保驾护航，帮你完成购房计划。

久违的硝烟！近一个月，广州土拍接连摇号。长隆地块，即便溢价20亿，开发商也疯狂抢夺。番禺迎宾路地块，大战17轮，以15%的溢价封顶成交。荔湾羊城食品厂地块，则是14家房企厮杀，开拍1秒就封顶。坦白说，房企排队抢地的名场面，颇为意外，毕竟市场还在修复，未到爆火程度。那么，它们为何炸场？仔细梳理会发现共性。三个地块都在主城区，而且要么手握江景资源，要么地处炙手可热的白鹅潭、万博板块。其中，长隆地块还是罕见连片开发的巨无霸。也就是说，主城区已形成价值共性，尤其是连片开发的地块，任何时候都是市场宠儿。首拍即标杆，广钢一战成名要知道，开发商的嗅觉极为敏锐，善于提前判断、抢占行情。这让我想起一个经典案例——广钢新城，同样是开发商跑在前头，最后惊艳市场。2013年，《广钢新城控制性详细规划》出世，政府拟投入千亿巨资，打造国际中央居住区。2014年2月，广钢新城首发5宗地，便引来中海、保利多家房企激烈角逐，大战2个多小时，将地价顶到1.8-2.3万，首秀即成荔湾标杆。广钢新城1.0时代，一战成名。但质疑声也伴随而来，一个空如白纸的纯居住板块有这么香吗？|

今天是全市中小学地段划分表，刷屏的一天。如果你想了解每个区楼盘对口学校的具体情况，我建议你点击👇越秀：越秀地段表出炉！东风东、培正、铁一、小北路全扩招番禺：刚刚，番禺地段划分出炉！星汇文玺、铂世湾都定了！海珠：刚刚，海珠地段表出炉！光大、翠城、逸景都在扩招增城：刚刚，增城华附、执信、外国语地段划分出炉，涉几十个盘白云：恭喜！云湖花城，保利阅云台、锦绣公馆，学校定了荔湾：万科花地湾项目，招生地段出炉，广钢，凯粤湾全扩招好了，黄埔来了。今年的黄埔，依旧争议非常大。第一：全区摇号的情况，暂未公告去年的政策是：黄埔广附东校区、二中苏元、广州实验中学、黄埔军校面向全区招收部分初中一年级新生，招生计划数各为120人。今年的政策热议，黄埔广附东校区是否会退出全区摇号。第二：华附知识城校区，今年第一年招生，地段范围暂未公告。第三：部分明星小学，我们来梳理一下招生范围。1）华师附开发区实验小学，也就是万科城市之光，确认跟万科金色悦府共享；2）春树里，对口玉泉东校区、北校区、备选东荟北校区3）品秀星樾跟中央城的学校，招收完自己小区的孩子后，剩下学位要用于统筹周边。这个就说的很艺术了，已知今年星樾开8个班，中央城开12个班，东荟城本校10个班，北校6个班，东校6个班，你猜今年东荟城有多少孩子分流？第三：部分明星初中，我们来梳理一下招生范围。1）黄埔广附东校区，继续在黄埔小升初第一组，21号中学，传说中的86中初中部，也进入第一组。详细情况可以看：黄埔第一波升学调整，我看到了3个利好，1个利空2）有意思，东荟南校区（本部）、北校区（时代天境）写明了直升玉泉，但东校区（时代天韵）反倒没有在上面，你猜是什么意思？第五：今年新开办学校情况，如下我以为今天会出准确的名字，比如中鼎、星樾山畔等，没想到还是待定。第六：黄埔的人人人，是好事也是隐忧很直白来讲，你可以看到，近年每年黄埔都新增大量的中小学，尤其是小学，但是高中要打个问号。举个例子，香雪云埔片区的玉泉学校，近年招生班级变化是：2020年12个班，2021年14个班，2022年20个班，2023年22个班东荟城学校，近年招生班级变化是：2020年10个班，2021年12个班，2022年13个班（分流3个班），2023年待定，传说18个班第七：必须时刻关心预警学校之前，我也写过黄埔详细的情况，可以看：这20几个盘，今年难过了那今天可以看到，这些盘到底有没有扩班。比如，实地常春藤的开元，去年招生12个班，今年招13个班科城山庄的高新区一小，去年招生6个班，今年招10个班绿地、龙湖的凤凰湖小学，去年招生4个班，今年招8个班万科幸福誉一二期的会元小学，去年招生4个班，今年招6个班好了，以下是黄埔地段划分表全文：最后，想进学位群，让大嘴拉你，想找艾莎妈妈聊天，也可以让大嘴推你微信。