珠江新城最近咋了，好事连连。前不久，我们才说过东区规划调整，带动跑马场盘活。今天，我发现烂尾写字楼哥弟大厦，也开拆了！注意，不是之前几个工人“修修补补”，小打小闹的复工，是真的在拆了！其实，这座停工7年的烂尾写字楼，房产君每年都要来几次。每次来，变化都挺大的。去年3月来的时候，整栋大厦还处于烂尾楼状态，无人管理。去年5月呢，现场已经架起了外脚手架和吊机，有了工人的身影。今天再去，从上图也可看到，现场已被绿布盖得严严实实，无法从外“窥探”大楼现状。2022年3月，广州房产摄2022年5月，广州房产摄那为什么我说这座大厦开拆了呢？首先，我从外部犄角旮旯的位置，看到楼顶有不止一台挖机在工作。第二，我发现，以前下图尖尖的地方，已经拆掉一部分了！第三，我逮到了从工地出来的工人，以及门口的保安问了，他们均表示，哥弟大厦要拆掉重建，从年前就开始拆了。我站在附近看了一会，挖机在楼顶拆，然后通过吊机将较大件的建筑废料吊下来。现场声音动静非常大，来段视频感受一下。此前，房产君曾向一位设计建筑专家咨询过相关意见。“一般烂尾楼，只要不是更改设计方案，或建筑主体在几年内有所损坏，基本是可以在短期内实现复工的。”如今，哥弟大厦不是复工续建，而是拆掉重建，是否也从侧面坐实之前“结构建设出现问题“的传闻？无论如何，哥弟大厦能盘活，都算是喜闻乐见的事。这里位置实在太好了，西侧是越秀金融大厦，东侧是冼村旧改（融资房保利天御，吹风20万+）。另外，地铁18号线冼村地铁站就在附近约100米的位置。哥弟大厦，前身是珠江新城B2-11地块。在2011年，地块被哥弟集团旗下的广州常元房地产拿下成交价12.8亿元，楼面价17933元/㎡。据悉，当时想抢这块地的还有万科、合景、富力等开发商。按照计划，地块将被打造为哥弟集团的总部大厦，建筑面积94321㎡，高182米，38层高的综合体。遗憾的是，2015年，哥弟总部大楼工程进入地上钢结构施工阶段，却在11月份正式停工。关于停工的原因，坊间主要有两种说法。A：公司内部管理有纠纷，资金链出现问题。B：房屋结构建设出现问题，工程被叫停。停工近7年，哥弟大厦终于恢复一丝生气，猜测原因与项目引入方兴地产有关。在现场，除了常元地产，也能看到方兴地产的logo。据了解，方兴地产老板是吴楷明，曾与李嘉诚合作开发了广州国际玩具城和御湖名邸项目。对了，广州最大的烂尾项目澳洲山庄，也跟方兴地产有一丢丢关系。😂然后，我在贴吧还看到有网友爆料，贴出了哥弟大厦的新效果图。看腻了常见的玻璃幕墙写字楼，新效果图的白色外墙+方方正正的外形，是不是还挺清新的？图源来源于贴吧对比旧版的效果图，感觉时尚了不少。哥弟大厦原效果图注意，仅是网传版，不一定准确，大家看着乐呵就好。毕竟从拆完，到建起来，还早着呢。最后，你认为哥弟大厦能顺利盘活吗？评论区聊聊。插个题：若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们这周的直播，来听听最实在的买房建议！3月19日（本周日），晚上8点不见不散！别忘了点预约哦～如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！

有一种浪漫，叫回到梦开始的地方。这句话不仅适合人，也适合企业。今年，是越秀地产成立40周年，刚刚拿下广州四冠王的它，新年的第一场“产品秀”，便在梦开始的地方——海珠。越秀是海珠的锻造者（来源视觉中国，已获授权）30多年，越秀来到海珠西，成名作江南新村，是全国最早一批商品房。随后，翠城花园、可逸家园、可逸豪苑……多座粤派风情项目，让海珠心脏“秀气十足”，也让几万户广州人，拥有了江南style。如果说，越秀最初的梦想是，是让广州人住到“江南”，那么现在，让广州人拥有不可思议的江景人生，成了它的理想。也因此，越秀在海珠后航道先发制人：海珠7盘，后航道独占4盘，画出了一条“滨江微笑曲线”。接下来，越秀又将给广州人怎样的惊喜？是全南向超大面宽？还是270°环幕景观？亦或是超大方厅，能打迷你golf的阳台？这些都是去年越秀最“出圈”的产品创新。但今年，突破者还要继续突破，当别人还在拉开江景尺度，越秀地产已开启next

“如果买不起小区的住宅，买同小区的公寓，能买吗？”仔细想想，可以用极低成本，享受小区的大部分配套，坐同一趟地铁和公交，去同一个商场和医院，望同一片景观和花园...听上去似乎是一个不错的生意，像天銮、深圳湾壹号这些更是成为重要的城市名片之一。这是一位“新广”朋友向房产君发出的疑问，他的目标是万科东荟城，“最近东荟城不是降价了嘛，想看看公寓买不买得过。”环境老旧，管理混乱，自住真别考虑了！万科东荟城的牛逼履历自不必说，位于黄埔科学城，尽管周边都是牛逼哄哄的楼盘，保利罗兰国际、星樾TOD、合生中央城...但，东荟城一直是科学城的顶流，甚至没有之一。东荟城共分为A、B、C3个区，其中B区就是本文主角的公寓部分，其最近学校和十字路口，也是和香雪地铁站距离最短的组团。东荟城底商的楼上就是公寓，各户弄得还挺个性化，有的是正常阳台，有的是外延红色阳台，有的封了窗，属于是百花齐放了。有一说一，东荟城的底商配套和消费活力，是真不错，有商家告诉房产君：“中午和晚上下班，店里都不缺客人。”房产君不由得对楼上公寓，又多了几分信心。没想到还没上楼，房产君就被这一片墙的商铺信息惊到...只能安慰自己：“珠城的商住两用公寓也是这样的。”一上楼就是这种老式的长廊，两侧白墙都像年代久远的写字楼，疏于打理，全是黑痕。两侧都是小型的单间工作室，面积约为35-60㎡左右（有业主买了几间打通）。只有这种大单间可选↓而且，由于东荟城的教育配套比较给力，所以这部分公寓也成为了链条之一，有很多托儿所、兴趣班...以3层为例，6梯57户的配置，加上这样的环境，你会想自住吗？值得注意的是，公寓和小区内部住宅是分开管理的。住宅管理会比较严，而这部分公寓，有大量面向低龄小孩子的商铺，相对混杂一点，也比较吵闹。说白了，其实这就是商铺，有产权，不能明火，商水商电...中介告诉我们：“买来自己住的业主不多，多数拿来做鸡娃业务，或是注册公司当小办公室用。”东荟城小区的最强配套是教育，其它配套只能说中等水平，而买入公寓则完全没了这个优势！投资黑洞，平均一年卖两套既然买来自住不行，那像这些兴趣班和托儿所一样，寻求投资回报是一门好生意吗？东荟城公寓月租金大约2200块钱左右，我们以最理想的情况，12个月满租且能租上价，一年租金收入大约2.64万。上个月，东荟城刚刚成交了一套公寓，53.8万，回本时间需要超过20年，投资回报率约4.9%。如果只看投资回报率，是不是还不错？但是，这可是商住公寓，不是住宅啊！若是以商铺6-8%的中位回报率水平来看，这个产品只能说很一般。20年回本，还是极端理想情况，现实大概率需要更久，现在产权也已经过去了10多年。当然，你说想边投资边等房产升值，我劝你还是死了这条心吧。从2013年发售至今，东荟城公寓的价格就基本没涨过！实话说，房产君看到这个价格也惊呆了，在楼市最好的10年，一个产品价格可以愣是不涨。东荟城住宅在2021年最高峰时曾去到4.8-5万/㎡，相比开盘时1.3-1.7万/㎡的价格，上涨了约3倍。反观公寓，成交价1.1-1.3万/㎡，而当时发售价约1.2-1.3万/㎡，涨幅无限接近于0。可能上面成交的业主还亏钱了，因为它还是毛坯状态，说明大概率压根没租出去过...如果当时业主，是二选一或是其他原因没选住宅，估计肠子都悔青了。这还不是最恐怖的，更难的是找到接盘侠，把它卖出去！从贝壳的后台成交记录，自2017年到2023年，只成交了11个公寓，平均一年卖不到两个。看成交周期，用时超过一年的产品占比超过50%，只有一个是在100天以下的，它发生在最早的2017年。目前，在贝壳上，挂牌时间超过1年的公寓，比比皆是。同期，贝壳在东荟城了约309套成交，而公寓只占了其中11套，离谱的是连车位都卖了12个。相当于，每卖掉11套住宅，才能成交一套公寓。即便是去年下半年，市场行情下行的情况下，东荟城住宅成交均价下跌到3.3-4.4万/㎡，第四季度最多的一个月，都卖了13套，比公寓6年卖的还多。如果，有人问你东荟城公寓能不能投资，请让他看图！那么，到底该逃去哪？在广州买房，怎么才能避开这些坑？欢迎扫码添加我们的小伙伴@耗子妈咨询，没事也能来闲聊下你家房子的情况，大家当个朋友！住宅10年翻2倍，公寓基本不涨东荟城住宅和公寓，走向了完全不同的路径，着实让房产君吓了一跳。赶紧找来广州的住宅+公寓标杆“保利天悦”压压惊。2015年，保利天悦住宅售价4.3–5万/㎡，公寓均价3.3万/㎡。最近成交单价，保利天悦住宅价格成交价约15-16万/㎡，涨幅约250%；公寓成交价格约5.7万/㎡，涨幅约72%。即便是保利天悦，住宅和公寓涨幅都不在一个水平线。广州公寓有没有一个能打的呢？有，但只有一个代表作，天銮。2012年开盘，天銮售价为4万/平方米，目前均价约为17万左右（贝壳参考价），涨幅为325%，追上了珠江新城第一梯队的脚步。但除此之外，广州大部分公寓基本都和东荟城的境遇比较类似，背后原因离不开政策调控，也和广州买房习惯相关。过去10年，广州住宅价格上涨了225%，反观公寓涨幅28.1%！可以看我们近期另一篇关于公寓市场的解析：租金大跌！万科米酷的神话，不灵了？公寓的商业属性，注定了它是一个比住宅要更吃地段的产品，越往中心走，才更有价值。好了，今天就聊到这，大家觉得东荟城公寓表现这么拉胯的原因，主要是什么？你们还知道哪些房价不涨的楼盘吗？欢迎来评论区探讨一番。对了，若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们明天（2月23日）20:00的直播，来听听最实在的买房建议！别忘了点预约哦～房产君建了黄埔交流群，添加大嘴备注“黄埔”，拉你进群

咳咳！今天房产君扒的料很重要，骚话就不说了，切正题吧。截至今天，根据网易抓取的阳光家缘数据，2月新房网签3825套。加上贝壳研究院广州分院统计的，2月前22天全市二手房网签预计8000套左右（已碾压去年2月全月成交）。至此，2月广州住宅（一二手累计）成交近1.2万套！新房和二手成交大涨，正说明更多的人涌入买房行业，卖一买一需求爆棚。同样在今天，2月22日早上11:20，广州链家二手房挂牌量突破130000套。（多这3套真的要逼死强迫症）呐，加个千分位看看：130,000……套！上周五房产君翻的时候还是129065，一度每刷一次激增上百套，最后这1千用了不到5天时间！挂牌量的数字爆炸，是广州二手市场回暖的最好证据。业主集中性想利用这个窗口期，把房子赶紧卖出个好价钱进行置换。数据总是冷冰冰的，今天房产君问了一些日常泡在市场的一线地产人和业主客户，一块来听听他们对最近二手市场的切身感受。中介：咨询量爆棚，半夜手机还在响“二手市场真的回暖了，我这边最大的感受就是，线上客户增多，带看增多，成交增多。半夜手机还在响个不停，给不给睡觉了”最后还来一句“真是拴了个大Q”（他让我这句话别放图）。这个中介小哥颇有姿色，从去年开始就自己搞短视频推荐房源，基本上两日一更、风雨不改。但是，他最近连睡觉的时间都没了，视频也停更在了14天前看来，不管市场好坏，干中介的基本也跟睡觉没啥缘分了。去年是开单难，晚上愁到睡不着。今年是行情好，客户深夜咨询还得随时在线。邻居：一个学位房，每天20多台客看房哈？咨询量不算啥，可能只是白嫖房源信息，压根约不出来看房？我们来看看二手带看的情况。前几天房产君水群，看到网友爆料，现在住的是小北路的学位房，有邻居说每天有20多台客上门看房昨晚发的这篇太猛了！7天，广州二手房卖了3000套！，底下也有网友评论：坐电梯天天都能遇到中介带来看房的人，去年很难遇到这种情况一个跑海珠老小区的中介告诉我，从2月初开始吧，一套好点的房子，周六日1天带看到4组客户都算少的。签约经理：临到签约，业主疯狂反价不愁卖往年挂牌价可能是成交价的上限，300多万的房子，买家成功刀个一二十万很常见。但现在市场好，一天带看这么多，业主的心硬的呀……堪比夏雨荷等皇阿玛的心，涨价的意向“磐石无转移”呐，看看这套富力东堤湾的房子，挂牌1年半，业主心路历程跟市场走向如出一辙，2021年7月挂牌1970万，市场下行到10月跌到谷底，期间6次下调，改到1540万，年后市场回暖、信心被培养起来了，又上调到现在的1780万。｜诸葛找房业主改挂牌价影响不大，毕竟还没进入斡旋和交易流程嘛。但据贝壳一个签约经理说，这两周碰到多位业主反价，而且是已经到了签约中心，马上白纸黑字快签上了的那种。白云某壕宅盘就有这么一例。700多万的房子，业主突然反20万，说反正不愁卖死活不降，买家也不是大怨种，两个人在签约中心不欢而散，留下中介在风中凌乱。“现在不管卖三四百万，还是卖七八百万，业主临门一脚反多个一二十万，好像变成基本操作了”。珠江新城、金融城房价涨跌从来就是广州楼市的风向标。近期兰亭盛荟、美林湖畔、嘉裕公馆这些老牌网红盘，年后二手成交价各种踢破天花板的消息频繁轰炸。天啊！兰亭盛荟一套103㎡楼王，10.1万/㎡成交！二手业主看到市场这么好，想多少分杯羹，普遍有涨价心态也正常，你说谁不希望自己房子卖高自己买低？区域经理：二手成交比去年同期，翻了一倍二手业主叫齐涨价，但成交可一点都没耽误。贝壳一个区域经理告诉我，相比去年同期，她负责的片区门店，二手成交翻了一倍！也有区域经理表示，部分二手热盘房源，会出现好几个买家抢着成交的情形。习惯了去年的落寞，年后二手市场急速回暖，这些地产人居然还觉得：嗯，好离谱那么问题来了：你们觉得现在适合买房换房吗？评论区，我们一起聊一聊！对了，若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们明天（2月23日）20:00的直播，来听听最实在的买房建议！别忘了点预约哦～如果你近期有买房的打算，不妨和选房师老赵聊聊，八年从业时长的老赵可以为你保驾护航，帮你完成购房计划。

广州楼市是不是真的回暖，这个问题先放一边，我现在脸是真的暖到发烫。就因为昨天发的这篇疯了！广州20个新盘喊涨！最高涨5%，评论区炸了。我回复到半夜头昏脑胀，今早出门袜子一样一只……嗯没关系，我会尽量以非（主流男）神的姿态，和你们接着聊聊这个市场，这次我还专门扒来了中指院和贝壳的市场报！新房成交量，创去年十一以来新高据贝壳研究院广州分院李老头（这个院长真的姓李）统计，本周新房客户购房咨询量维持在2022年以来高位水平。但是，昨晚却有粉丝留言说，售楼部现场人气啊咨询量这些都可以作假，多得是开发商找人当枪手。好吧，既然这样，我们来看看成交量。本周广州新房案场平均成交11套，环比上升3%，同比上升123%，前19天累计平均成交24套，相比上月同期上升230%。据中指院数据显示，本周广州新房成交2025套，创去年十一（不含十一）以来历史新高。成交2025套什么概念？去年全年，广州新房单周能成交2000+套的，也就只有6周。不到三月就有这个战绩，今年广州楼市小阳春提前驾到，还不算实锤嘛。别说增城不能买了！人家能卖成销冠撑起本周新房成交数据上扬的，都是哪些楼盘？在中指院出的本周新房成交前十楼盘榜单，都可以看到，以供应量大折扣大的增城刚需盘取胜，楼盘占到榜单近1/3。而番禺、荔湾、白云基本都是一盘撑起一区的排面。越秀和樾府（均价6.6万/㎡，来源贝壳）和万科金域曦府（均价5.5万/㎡，来源贝壳），一个在万博，一个在白鹅潭，地段没得说，都算是CBD改善盘，分别排到了本周成交第2和第7。白云新盘其实不算少，但越秀白云星汇城（均价2.3万/㎡），作为钟落潭地铁上盖兼教育大盘（小学初中由白云区金广实验学校具体管理），也成功把自己卷进了第八。二手房业主，集体涨价卖房市场回暖，想换房的业主都想在这段时间赶紧把房子处理掉，所以我们可以看到，年后贝壳二手挂牌量急速增长。2月前19天新增房源，相比上月同期已增长220%。而且，所有行政区域放盘量，2月均值环比基本全部超过200%，超过300%的有增城、花都、南沙。增城、花都业主怕远郊房子烂在手里、看行情好急抛，我可以理解。但是今年疫情影响微乎其微，香港恢复通关，南沙作为穗港合作示范区还挺多大动作的，南沙业主大可心态摆正。说他们心态不好也不对，业主的心邦邦硬着呢。呐，看看下面这张二手房调价图。房子挂是挂了，但可没想降价卖。本周涨价房源占比还在走高。二手房单周成交3000套，同比上涨112%看完业主端，来看看需求和成交。本周二手客户购房咨询量和带看量，绝对量水平都基本与2022年最高峰持平。广州11区，都被雨露均沾，带看量环比继续保持大幅增加，且相比前两周有所提高。最让我意外的是，南沙、花都二手带看环比增幅竟然最高，分别涨了284%和263%。二手成交数据更让人惊喜（or惊吓，随意吧）。本周广州全市二手房网签预计3000套左右，环比上升31%，同比上升112%，相当于重回2021年4月高位。前19天累计全市网签预计6500套左右，相比上月同期上升51%。而去年2月全月广州二手房只成交了4138套，现在2月还没结束，成交量就已经全面碾压！此外，截至2月前三周，广州11区网签继续保持正增长，涨幅都超过40%。花都二手成交继续卫冕。在以往我们认知里，很少人会考虑广州南北两端的二手房，现在南沙、花都的带看和成交反而一路狂飙……啧啧，猫骨头都有人啃了，这个市场能不热吗？那么问题来了：你们觉得现在适合买房换房吗？评论区，我们一起聊一聊！对了，若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们的直播，来听听最实在的买房建议！别忘了点预约哦～如果你近期有买房的打算，不妨和选房师老赵聊聊，八年从业时长的老赵可以为你保驾护航，帮你完成购房计划。

又一座烂尾楼，即将重获新生！今天，一个蹉跎接近20年的烂尾项目雅鸣轩，宣布正式复工，在外围贴上了开工大吉的红布！去年8月，我们见它的时候，还是这样↓如今，它连施工大门都重新粉刷了一遍，施工公告栏也像新的一样，抹去了岁月的痕迹，看来是要一雪前耻了！雅鸣轩位于越秀的繁华板块北京路—中山四路，和农讲所地铁站很近，直线距离约200米！雅鸣轩的西面是公园前商圈，南面是北京路商圈，东面是烈士陵园商圈，有点众星捧月的意思了。对了，如果你也喜欢商圈环绕的居住环境，不知道怎么买的话，欢迎扫码添加我们的小伙伴@耗子妈咨询，没事也能来闲聊下你家房子的情况，大家当个朋友！实话说，雅鸣轩的位置是真好，但奈何开发商粤泰不争气。雅鸣轩最早的一块地，在2003年就已经出让！时间过去了20年，这块地都“读大三”了，却还没能建成。雅鸣轩是一座商住综合楼，占地面积不大，只有约6036平方米，总建筑面积约40118.1平方米，其中地上约26509.6平方米，地下约13608.5平方米。据说，雅鸣轩最初是想在09-10年左右建成的，但是关于房屋建筑规划却产生了很大的争议。一方说雅鸣轩有住宅销售，另一说则是项目全部为回迁房，只有商铺/公寓才能卖...用人话就是，开发商想给雅鸣轩增加可售住宅面积，但规划已经定了是回迁房，所以事情就僵住了。当时，粤泰在广州还是一家很有分量的开发商，dddd。有附近居民曾对媒体表示“以前这里是一片平房,征地拆迁之后,拆迁户直到如今也没有搬进新楼,听说不少人不得已只能另寻地方,重新购置新房……”总之，雅鸣轩就这样停摆了很多年，期间政府也曾尝试出手，推动项目复工，将其认定为“限期开工项目”，但作用不大。对项目历史感兴趣的朋友，可以戳我们之前的视频↓直到2016年，项目确定了一版规划，地上18层，地下5层。其中，地上首至五层为商业，第六层为住宅转换层，第七至十八层为住宅；地下为车库、设备用房、商业。最后的效果图，大概是这样，这版规划也基本沿用至今↓当时的施工许可证透露，雅鸣轩原定于2016年11月开工建设，2年后2018年完工交付，合同价格为6233.65万。如今，雅鸣轩门口的工程概况牌，已经把几项重要信息都改了，延期至2024年末交付，距今大概两年时间。此外，工程造价也上涨到了7773万元，粤泰加钱咯！在现场，房产君没有看到项目施工，也没听到任何声音，只看到有人员进出，便找隔壁街坊问了一下情况。阿叔表示：“这栋楼（停了）应该廿年都有咯，楼上粘着的开工大吉是昨天才贴的，应该快了吧。”听到是昨天才贴的，房产君放下了心。项目工人表示：“上面的牌是昨天才贴的，外面的门和墙都重新打理了一遍，工人基本就位了，明天正式复工！”至于之前为什么停工，这位老哥没有遮遮掩掩：“肯定是没给钱，或者钱没给够啦。现在，钱来了，就开工咯”门口这个荒废已久的打卡机，总算能启用了。怪不得，雅鸣轩的工程造价预算，又加了1500多万。雅鸣轩能够复工，无论是对越秀的城市界面还是20多年无法回迁的居民来说，都是一个天大无比的好消息。但，摆在开发商面前的是更现实的算数题，这部分成本要怎么找回来，不会是真来做慈善的吧？按照粤泰的估算，项目总投资额要9个亿，截止2021年末实际投了1.2个亿。不可否认的是，雅鸣轩周边寸土寸金，东侧的东山印象台价格去到7-8万/平方米，西侧的东鸣轩也接近6-7万/平方米。但问题来了，雅鸣轩明面上没值钱的东西可卖啊！按照之前的说法，项目住宅都是回迁房，只有商铺/公寓可售，在官方网站上，雅鸣轩的数据都是挂0的。然而，在项目基本信息里，显示未售总套数46，未售总面积约23898平方米。在销控表里，每一套都是不可销售状态，均没纳入预售。高楼层基本是回迁房和直管房。低楼层也有大量回迁房和直管房，只有少量是被查封和未纳入预售状态。房产君了解到，曾经雅鸣轩也是准备过销售中心的，只不过因为项目停摆，而取消了。至于最后，雅鸣轩究竟能否有住宅可售，还是只能卖卖商铺和公寓，等它正式开放销售中心后，房产君会持续关注。那么，如果是住宅，你觉得这个“新盘”值多少钱？大家会介意住在一套曾经烂尾过的楼里吗？对了，若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们的直播，来听听最实在的买房建议！别忘了点预约哦～房产君建了越秀交流群，添加大嘴备注“越秀”，拉你进群

大家还记得，去年5月，广州地铁拿下的海珠石榴岗南侧地块吗？18号线龙潭站上盖，一站直达琶洲西区......与卖爆的琶洲南TOD，直线距离仅一公里。啧啧，有点东西。这将会是琶洲南TOD南侧，一位强劲的对手！但是吧，“抢不到”的琶洲南TOD，眼看着小户型就要清盘了。广州地铁石榴岗地块，会有戏吗？>>18号线龙潭地铁站上盖！一站琶洲广州地铁石榴岗地块项目，就处于18号线龙潭地铁站上盖。坐着18号线，直达琶洲、珠江新城、万博、番禺广场，真香！和琶洲南TOD直线距离，也就一公里左右，真的很近。四舍五入，也能沾沾琶洲电商总部的光。追不到女神，打入她的朋友圈也不错。|琶洲西区，广州房产摄房产君现场发现，拿地半年多，项目已经开挖地基。地下有地铁线穿过，开发周期较长，2025年才会交楼。正式的案名还没官宣，我们暂且叫它广州地铁龙潭TOD项目吧。>>户型面积段曝光！从现场的施工图，我们发现了一些细节。项目体量不算大，规划了4栋住宅（29-30层高）。中间有条规划路，从项目穿堂而过，把项目切成2块。这条道路大概10米宽，双向两车道，车流量不会很大，只是破坏了小区整体性。西地块规划了A/B两栋板楼，地面30层高，地下2层。东地块规划C/D2栋住宅，地上29层高，地下3层。货量大概四百来套，看样子是不愁车位的。项目预计规划97平、120平、130平、140平、150平和178平这几个面积（消息来源王大楼，仅供参考，最终得以官方公布的面积为准）。A、B、D栋中高层，可以做到户户朝南。尤其是B栋最大的178平户型，一层两户，估计会做到南北通透，前后无遮挡。北向远眺锦鸿花园等住宅。|地块北侧景观南向望海珠湿地公园，一览无遗，景观无敌。|海珠国家湿地公园，细鹏摄最小的97平户型主要分布在C栋，密度比前3栋要高，一层5户。这个户型应该是望不到湿地公园的了。|地块西南侧的河涌>>保利湖光悦色，对手来了龙潭TOD如果今年入市的话，你猜谁压力最大？这么看吧，琶洲南TOD小户型快清盘了，下个月预计开售3#和10#，约143㎡、215㎡、325㎡大户型，总价不会低。未上市的越秀新港东项目，比琶洲南TOD还靠近核心区，价格绝对不便宜。2栋楼的体量，还不够塞牙缝。如此看来，龙潭TOD项目，将会是保利湖光悦色，最强劲的对手。两个盘各有优势，我估计价格不会差太远：1）两者都能望海珠湿地公园景观。如果硬要对比直线距离，保利湖光悦色会更近些，只隔了一条华南快速干线。2）龙潭TOD项目，出门就是地铁站，而保利湖光悦色需要穿过2条马路。3）保利湖光悦色，主推面积约120-142-200平，850万+起，200平的湖景大平层，在板块很能打。而龙潭TOD项目，178平已经几乎是最大面积了。最小的97平户型，则能很好地拉低上车门槛。4）龙潭TOD项目中间被道路切割，层高29-30层，实际容积率高达4.8。而湖光悦色以14-16层小高层为主，更加低密宜居（容积率2.83）。如果你纠结怎么选，拿不定主意，欢迎扫码添加二娃详细咨询哦~>>周边配套，还需要“熬”最后，来看看龙潭TOD项目周边的情况。项目附近就是海珠政务服务中心，办事很方便。但是呢，这一带没有大型的商业体，与石榴岗一路之隔，就是台涌村。有猪脚饭的地方，注定会比较接地气，周边城市面貌，还需要时间完善。项目西侧有一处学校用地，规划一座完全中学。附近的红卫村、赤沙村旧改，已经提上日程，未来释放的商业和生活配套，是个增量。周边除了保利湖光悦色、琶洲TOD两个新盘之外，都是一些楼龄较老的二手房如聚德花苑、花季华庭、恒鑫御雅庭、金丰花园、信步闲庭等，二手盘价格在3-5万元/㎡不等。你觉得广州地铁龙潭TOD，最后会卖多少钱呢？会创造琶洲南TOD那样的火爆神话吗？感兴趣的朋友，可以扫码入群，我们会及时跟进项目进展！有什么内幕爆料，大家也一起分享交流！对了，若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们的直播，来听听最实在的买房建议！别忘了点预约哦～

果然，没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。今天，已经流拍两次的科学城第一高楼——广州松日总部大楼，终于成功将自己嫁出去了！价格嘛，打了个骨折，卖了13.1亿，相当于估值（25.6亿）的一半。竞价结果显示，这次竞得人是广州开发区揽新投资有限公司。经查询，该公司刚刚成立于2月15日，法定代表人为漆沛。房产君还查到，漆沛同时也是穗港智造（广州）投资有限公司的法定代表人，背后实际控股人清一色为黄埔区属国企，分别为高新区投资集团、开发区控股、科学城集团。那么，这一次的拍卖，大概率也是国家队接盘，盘活烂尾项目，修复“城市疤痕“，可谓情理之中。截图来源于天眼查接下来，我们来回顾松日总部大楼的甩卖过程。第一次，去年12月9日，起拍价20.5亿，无人报价，流拍告终。第二次，去年12月27日，起拍价16.4亿，依然流拍收场。第三次，也即是今天，起拍价再降3.3亿，终于底价成交，吸引13680人围观。看得出来，为了能成功出让，松日总部大楼的姿态越放越低，价格也是一降再降。别看姿态低，但人家位置可是妥妥的科学城核心区。周边配套完善，有高德汇购物广场、万达广场，也有摩登大道总部大楼、科学城集团大厦等写字楼。或者这么说吧，它距离地铁科学城站约750米，跟大壮名城就隔了一条马路，这样的地段谁敢说不好？公开资料显示，广州松日总部大楼土地使用权面积约1.8万㎡，建筑面积约22.59万㎡。土地性质为商服用地，使用截止期限至2049年8月30日。按照计划，该项目由两座塔楼、一座裙房及地下室组成，欲打造成一个集合酒店、办公、商场、公寓为一体的综合体。其中，1栋47层195米地标建筑，是当时科学城第一高地标。松日总部大楼效果图松日总部大楼，前身为KXC-D2-2地块，在2009年时，被富大地产竞得，成交总价为1.02亿元，折合楼面地价仅为57元/㎡。2012年，项目正式动工，2014年即实现封顶。此后一度传出停工疑云，而后在2017年有过短暂的复工，但进度依然缓慢。时至2021年，项目工程处于全面停工状态。松日总部大楼现状，来源：阿里法拍跟很多停工楼盘一样，松日总部大楼烂尾，与背后企业资金受困有关。资料显示，松日总部大厦背后的主人为高银集团的董事长潘苏通，说起他，网上流传着两个著名“事迹”。一个是，欲打造中国第一高楼。其首个项目为天津的新京津·高银天下，规划建设高银金融117大厦、国际商业中心、富国高银住宅项目等。其中117大厦号称要建成中国第一高楼，最终主体建筑定格596.5米，如今也陷入烂尾风波。高银117大厦，图源：高银地产另一个，曾是香港十大富豪。凭借“中国第一高楼“的概念，潘苏通控制着的高银地产和高银金融，总市值一路狂飙，曾达到惊人3000亿港元，让其一度登上香港十大富豪，排名第6。2015年股灾侵袭，有机构统计，当年5月21日，按照持股比例，潘苏通身家一天缩水800多亿元。财富缩水，资金链断裂，造就了后续几个项目烂尾的故事走向。松日总部大楼现状，来源：阿里法拍不管如何，如今国企接手，让这个位居科学城C位的项目发挥其应有价值，始终是好事。在广州，这样的待盘活大楼还不少，如新塘的凯达尔TOD、珠江新城的哥弟大厦、天河北的中水大厦......期待它们也能有个好结局吧。对了，若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们的直播，来听听最实在的买房建议！别忘了点预约哦～房产君建了黄埔交流群，添加大嘴备注“黄埔”，拉你进群

整个城市，盼一张预售证，盼了22个月。自2021年4月之后，广州最最核心的珠江新城、金融城，就再也没拿过一张住宅预售证，焦渴已久。（数据来源：中指院）不过，房产君刚收到一则可信度98%的爆料——不出意外的话，位于金融城的珠江天郦，预计本周拿证，开启「开盘倒计时」模式！现场人气图这堪比一颗深水炸弹，威力巨大。可以说，它的到来，广州2023年市区高端市场，才算真正开始。届时，广州城市C位，将因一张预售证而激活。↓进项目群，了解更多爆料↓01.顶流炸场天河CBD再迎高端新盘早在珠江天郦吹风亮相时，市场关注度，就一直高居不下。哪怕只是风吹草动，也会掀起市场风云。房产君工作日去了一趟现场，不到半小时，就有6-7组客户到访。坦白讲，在市区高端市场，能有这般人气的屈指可数。项目现场人气图毕竟，它背后有三个关键词，让人无法拒绝——天河CBD信仰、稀有入场券、5位数单价！首先，很多人都说，买房有天河信仰，但确切来说，是天河CBD信仰。珠江新城，为国家级CBD，矗立起东西塔等7大地标，是国内世界500强、摩天高楼最密集的地方。珠江新城之后，这座城市，有了金融城。金融城实拍（广州房产摄）这是天河CBD的最后8平方公里，汇聚了一行两局、广发银行、万联证券、中国人寿等逾60家世界500强金融企业，是广州金融最具增量的地方。十四五规划，猛砸1800亿，又让金融城承载起广州的想象力，依托起湾区奔腾的野心。加上5条地铁线、约20万㎡金融城站交通枢纽、体量达213万㎡的地下空间等，擘画了一座CBD该有的模样。一座城市，只有一个心脏，那只能是「天河CBD」。金融城实拍（广州房产摄）其次，想在天河CBD，获取一张住宅入场券，难度极高！据中指院数据，近5年来，珠江新城+金融城，一手住宅供应仅有60套。基本上，放一套，抢一套。此外，2022年广州千万净资产家庭达7.1万户，相当于，每1183户才能买到一套天河CBD新房。更重要的是，没有人知道，金融城下一个住宅，什么时候才会出现。所以，这次不把握住珠江天郦，未来很多年，你未必再有机会。其三，珠江天郦，吹风价5位数，是一次拥有金融城原始股的机会。在天河CBD，能在首次开盘时就买入，机会实在稀有。关键是，珠江天郦首开单价不到10万，简直王炸。单凭金融城的地段，就值回这个票价。一方面，去年楼市冰冻，多少项目降价求生，但泛金融城标杆项目，不降反涨，逆市走出一波独立行情。另一方面，今年泛金融城房价，开启狂飙模式。兰亭盛荟，最近两天狂卖7-8套，房价坐8冲9；美林湖畔，最高价冲上9.3万/㎡，刷新小区天花板……请注意，很多二手房，严格意义上不在金融城红线范围内，但顶着金融城光环，在市场依旧风起云涌。珠江天郦，则是如假包换的金融城北区地段，并以5位数单价开卖，对广州整个高端住宅格局，是一次不小的冲击。很显然，珠江天郦尚未开盘，就已经预定广州市区高端住宅顶流席位。02.限量款藏品此后难得珠江天郦可以说，单从地段来说，珠江天郦没有对手。但对于项目来说，它不止要做奢侈品，更要做限量款，要以高标准匹配城市的高净值人群。在很多方面，它都以足够的稀有性，成为一座华宅标杆。项目效果图大师联袂，与金融城共建封面在广州，什么样的作品，才能担得起「封面」两个字？比如，多国设计师合作献笔的汇悦台，就以全玻璃幕墙，傲立珠江畔。又比如，尚东柏悦府，以198米全景式玻璃幕墙，俯瞰珠江公园。珠江天郦，也洞悉到这一份卓越的产品观。项目效果图从设计之初，便邀请高端住宅建筑设计专家汇张思、中国景观设计领军品牌奥雅设计、酒店设计百大全球第五的YANG杨邦胜设计集团......三大殿堂级大师团队，共同操刀这座金融城华宅封面。大咖执笔，便带来顶豪标配的玻璃幕墙，让业主在半空之中，实现对璀璨金融城的360°征服。家，就是城市地标。项目效果图同时，在社区配备了巴比伦空中花园、花园会客厅、儿童游乐中心、休闲茶吧等配套，更可直通约40万㎡合生汇广场，举步即达五星级酒店、大型购物中心、高端会所等。这种居住气度，让人艳羡与仰望。左右滑动查看更多公区效果图纯粹四房，天河CBD稀有藏品再来看项目推出的建面约129-180㎡四房，就只有一个词：藏品。所有户型，没有一套不是四房，这就奠定了圈层的纯粹性。在此，房产君想重点聊聊建面约140㎡四房，因为它足够稀有，足够特别。很多人都知道，在天河CBD，144㎡以下的四房单位，一席难求！一手方面，近5年，珠江新城+金融城，一套四房住宅都没有上市。二手方面，目前珠江新城+金融城挂牌近250套住宅，但144㎡以下仅有40套，占比仅为16%。（来源：链家）产品的「不配对」，让很多人有了一个遗憾。而珠江天郦这次不仅放出约140㎡南向四房，还放出竖厅和横厅两种户型，大大填补了市场空白。先来看竖厅户型，自带入户花园+景观阳台，做到三开间采光，相当通透明亮。其为LDK一体化设计，厨房带270°玻璃推拉门，随时可切换成家庭欢聚厅模式。令人赞叹的是超大主卧，保证了买家的极度舒适。面积足足约34.7㎡，堪比别人家的客厅，还带来步入式衣帽间+三分离卫生间+超大飘窗，简直是总统套房级别享受。它抛弃了昔日高端住宅的“大而不实”，而是带来一帧帧丰盈的生活场景。建面约140㎡样板房实景图再来看横厅户型，三面采光，单单景观面就有18米！正南阳光，一年四季，都肆意在家中游走，这才是真正的尺度。在这里，很容易懂得，舒展才是人生宽境。大牌交标，同频世界高端生活不得不提的是，项目花费很多成本，把品质感做到位，同频世界级生活方式。它不是精装交付，而是奢装交付！建面约140㎡样板房实景图比如说，大金空调、高仪洗手间淋浴套间、唯宝马桶浴缸、德格厨房设备、意大利进口奢石厨房岛台和卫生间洗手台……你的家，仿佛一个国际大牌T台秀。比如说，别人一般是厨房三件套，它直接配备双开门冰箱、半嵌式洗碗机、蒸烤一体机等五件套。值得一提的是，珠江天郦每套房配比不止一个车位，对业主足够尊重。地下入户大堂效果图它定制尺度，定制品质，也是定制生活方式。缦合物业，定制高端生活服务为了匹配圈层高度，项目还专门引入顶级奢宅同款物业——缦合物业。缦合物业一直致力于提供定制式居住体验，化身业主的全能型私人顾问，重新定义高端物业。当然，缦合物业从不轻易落地。放眼全国，也仅有约25万/㎡的缦合·北京、入选中国十大超级豪宅的上海佘山东紫园、约25万/㎡的上海吴中路别墅项目等顶豪，才会引进。这就是，珠江投资对珠江天郦这件超高端作品的诚意。缦合物业实景图，图源缦合北京在珠江天郦，我们看到了一种难得可贵的态度，用200%用心去打磨产品，注定是限量版作品。最后，提醒一下，珠江天郦拿证在即，开启开盘倒计时！它的出现，很可能只是2023年限定，未来难再有。所以，能不能把握天河CBD稀有高端住宅，真的要看大家的手速了。我们也建了一个项目交流群，想了解最新动态，或者沟通选房心得，就扫码进群吧。如果你想了解具体到每一户的日照、噪音等数据，可以点击我们的小程序查看哦。————房产君精彩服务———【市场】疯了！广州20个新盘喊涨！最高涨5%【二手】珠江新城杀疯了！一天卖10套房，2月有望破100套！【学位】铁一探校：校长说了啥？成绩如何？我扒到了好多料

开工仅两周，5万多组客涌入售楼部，新高！开工仅两周，2078套一手楼成交，回温！今年，广州的小阳春来得比往年更早一些。但很多朋友没想到，真正的实力大佬，出手还要更早。今年1月，总价1000万+一手住宅，卖了517套，比2022年任意一个月都要多。（来源：中指院）在大鳄的狩猎场——珠江新城，今年2月还没过完，便卖了129套二手，成交量足足比去年同期高了1倍。标杆盘价格更一飞冲天。凯旋三期，不望江的东北向单位，冲到26万+！花城湾124㎡三房，单价刷到21.6万/㎡历史新高。难怪有人感慨：疫情三年，涨回来只需1周。上百亿资金涌入大鳄们开始扫货了很多人只看到售楼部的热闹，网签数据在上涨，他们不知道的是，资金门槛更高的大宗商办，早已频繁交易。在中国，什么机构最有钱？保险公司肯定算一个，它们直接以“大宗资产为王”。据权威媒体报道：1月以来，平安、友邦等多家保险机构发布不动产投资信息披露公告，涉及不动产投资项目共17个，超过去年同期的5个。其总投资，上百亿！广州这边，大宗交易从去年10月开始到现在，连火了四个月。每个月都有企业整层，甚至整栋地扫货。公认淡季的1月，商办成交却多点开花，成交套数甚至超过去年10月与11月。从核心的天河金融城，到老城越秀，再到新兴的番禺智慧城、南沙自贸区，都有大鳄拿下整层的案例。（来源：中原地产）企业都不是傻子，突然大手笔抄底，背后肯定有一套缜密的逻辑。首先，房产君认为，险企出手，是“利率焦虑”下的必然。很多人都听说提前还贷，但他们未必清楚提前还贷的根本是：存款利息极低。而这种低利率，未来将长期存在。普通人把钱存银行，尚且发霉。保险公司呢？哪怕是大单存款，收益率也很难跑得过支付给客户的预定利率（一般是3.5%~4.025%），一味依赖存款收益，恐怕要亏。第二个原因，则是受限于国内投资渠道的匮乏。企业需要长期稳定“生钱”的渠道，但股票、基金，始终不能落袋为安。兜兜转转，资产安全岛还是优质商办，其自用功能，经营收益，长远溢价空间，都是股票等虚拟投资所没有的。投资房子，才能落袋为安（广州房产摄）最后，从保险公司对大宗房产的筛选，我们还能看到一种趋势——买核心城市！买核心地段！仔细看，平安等险企的不动产投资，都在哪里？北京、上海、杭州等核心城市！而且越是CBD越爱，像平安，3个项目在北京丽泽商务区。原因很简单，核心城市地段，头部资源高度集中，商办气氛浓厚，高端产业活跃，金钱密度全城最高。在这里，大宗商办同样物以稀为贵。举个我们熟知的例子，天河是大宗商办供应一哥，但珠江新城主力供应商办只有一个；金融城等到三年后的2022年，才有新甲级商办竣工。（来源：南方都市报）资产投资，重在“核心”（广州房产摄）广州全力拼经济！优质商办，成美味风口如果你跟上述企业一样，流动资金富裕，却焦虑利率下行，何不把“调仓”的目光，投向核心地段的优质商办？说句实话，论对市场的分析，对经济的理解，对未来的预判，普通人能比得过平安、友邦？关键这些大鳄，真的嗅对方向了。一来，疫情放开，全力拼经济已成共识。广州甚至打满鸡血，定下6%以上的GDP增长目标，在2万亿城市中，位居第一档。2023年全国2万亿以上城市GDP增速目标座次城市目标第一档广州6%以上重庆6%以上成都6%以上第二档深圳6%上海5.5%以上第三档苏州5%北京4.5%以上来源：各地政府工作报告要乘风破浪完成目标，需要招商引资，拉动企业扩张，这时，满足办公所需的商办，正是第一个重要载体。广州商办空置率，常年维持在10%以下的健康水平，但受疫情影响，去年空置率一度飙至14%。随着经济回暖，需求侧爆发，空置率若能从14%降回三年前的7%，会是多可怕的爆发！其二，大鳄们没有看错，优质商办同样具备“穿越周期”的力量。去年，广州一手住宅网签下跌约30%，够惨吧。但大宗交易呢？据世邦魏理仕统计，全年录得156亿元的交易，同比上涨18%！其中，超80%的成交金额来自写字楼，多分布在珠江新城、金融城、天河智慧城、琶洲和科学城等片区。再透露一个数据：这些大宗交易里，73%是以投资为目的，个人投资比例从2021年的5%，上升到15%。这说明什么？投资者看好广州商办的后劲。广州爆发起来，不容小觑（广州房产摄）事实上，广州核心商办确实韧性十足。核心商务区近90%优质楼宇（不含新入市项目）空置率依旧在10%以下，远低于全市。（来源：高力国际）全市平均租金166.5元/㎡/月，虽有回调，却仍三倍于住宅平均租金（55.35元/㎡/月）。（来源：广州房协、戴德梁行）优质商办怎么选？“带头大哥”为你指明方向当然，对很多人来说，商办市场复杂度远高于住宅。哪里是风口？怎么卖不会掉坑？这里有两个简单粗暴，但效率奇高的方法：其一，跟着“政府砸钱”的地方买。其二，跟着“大哥”去买。第一条很好理解，今年的广州，特别值得信赖，开年高质量发展大会，定下1万亿的投资“军令状”。显然，哪里是砸钱重点，哪里是值得托付的风口。那“大哥”又是谁？摊开地图，你会发现，无论天河北、珠江新城，还是珠江前航道的核心，亦或各区的CBD，保利总有一个大名鼎鼎的项目。重点是，保利项目向来是“下金蛋的鸡”。中信广场、保利中汇广场，是天河北办公租金天花板；珠江新城的保利中心，又是全市6个月租破200元/㎡的商办之一。（来源：2021年广州市办公用房租金参考价）是的，买房，跟着保利走，买商办，一样是。后珠江新城时代，该怎么买，保利早已在每一个真金白银投入的区域，布局了商办地标。比如，天河金融城的保利南方财经大厦。俗话说，得金融者，得天下。纵观全球，写字楼租赁能力最强的香港中环、纽约曼哈顿、上海陆家嘴，都是金融中心。而广州的金融中心，无疑是金融城。中国人保、平安保险、中国太平、广发银行、南粤银行、华兴银行……遍地都是金融，红利肉眼可见。天河金融城（广州房产摄）而今年又是金融城迈向2.0版本的元年。根据广州今年重点建设项目，金融城综合交通枢纽要落成，酷狗总部、诗悦创想大厦新动工，还有13个关键项目在建，遍布金融、能源、商业。当中，保利与南财集团联手打造的保利南方财经大厦，正是重点项目之一。其位置亦得天独厚：傲立珠江前航道江畔。占据金融城最核心的「金融方城」区域。周边轨道密集，通过地铁5号线、广佛环线等交通线，高效贯通市中心。保利南方财经大厦（效果图）目前，南财集团总部已落地项目，以此为中心，大力引进国内外领先的金融数据龙头企业。有龙头房企坐镇，项目建面约350~2400㎡临江超甲级写字楼的价值，不言而喻。去年，保利南方财经大厦大宗商办成交占比高达52%，领跑金融城。立于价值金字塔尖（广州房产摄）再比如，保利重回琶洲，打造的第三座商办地标。说起，不得不提今年恐怖的总部实力。官方盖章的40个重点总部项目，琶洲占了12个，毫无疑问的NO.1。与金融城一样，琶洲早已是一张投资明牌。这里办公需求强劲，入驻企业超3.3万家，腾讯、阿里巴巴、小米、科大讯飞、今日头条等，都是朝气蓬勃的科技企业。独角兽与未来独角兽，共有11家，一旦孵化成巨头，爆发力不容小觑。总部璀璨的琶洲（广州房产摄）这里也不缺政策动力，去年获评为广东省经济开发区之前，琶洲已拥有10余个国家级、省级、市级等产业平台称号。所以，去年琶洲写字楼，一举实现超10万㎡的净吸纳量，位列全市第一。（来源：南方都市报）保利也紧跟发展步伐，继保利世贸中心、保利天幕广场之后，落地了第三个重磅商办——保利琶洲项目。项目位于万胜围地铁站旁，与保利天幕广场遥相呼应，更多项目信息，就留待保利为大家揭秘了。在南广州CBD万博，保利也没有缺席。论成熟度，论交通通达性，万博都是佼佼者。一方面，关键的九大商业综合体，已全部落成，不出意外今年会全部开张。这样的确定性不亚于珠江新城。万博CBD（广州房产摄）其次，万博与琶洲、金融城一样，与宇宙中心的珠江新城，保持着密切的关系。一条18号线，轻松穿越珠琶。万博CBD还有一项大杀器——官方钦定的“世界级地标商圈”。成熟的商业范围，吸引了像希音这类，主打快时尚的独角兽；欢聚、YY直播，这些紧贴潮流的直播平台。不说不知道，万博已拥有2座百亿营收写字楼、5座十亿营收写字楼。（来源：新投万博）保利约50万㎡的重磅项目，保利大都汇，巧妙落子在汉溪·万博核心商务区的心脏。保利汉溪大都汇实景图其毗邻长隆欢乐世界，客流源源不断，看中商机的中国邮政储蓄银行，去年豪砸1.5亿进驻独栋商业。又紧邻地铁3、7号线汉溪长隆站，1站南村万博，4站广州南站，串联番禺核心产业。庞大体量，让商办不止写字楼、独栋总部等业态，更集约3万㎡文艺开放街区，工作、生活、娱乐无缝切换。目前，项目在售产品丰富，建面约65~100㎡4钥匙到6钥匙百变空间，总价156万起；单套145~257㎡甲级写字楼，总价约400万起。还有建面约1793~2623㎡类独栋总部，任君选择。保利商办向心节N个重磅优惠，温暖你保利值得入手的优质商办，何止以上三个。乘着开年的资产热潮，央企保利重磅推出“保利商办向心节”，更多优质商办，更多重磅优惠，助力企业落地，助力经济回暖。比如，花都首个5A级商务综合体——保利国际金融中心，建面约160㎡起甲级写字楼，1.75万/㎡起；另在售约3000㎡独栋总部。项目是2022年广州六区商办销冠，邮储银行、农商银行等龙头企业青睐，完成多宗大手交易。（来源：克而瑞）同时，工商银行、交通银行、花都稠州银行、中金财富、安信证券亦已进驻。保利国际金融效果图在金沙洲居住新城，广州城投保利金沙大都汇在售建面约30~42㎡双钥匙空间，现6套特价单位，总价77万起。广州城投保利金沙大都汇（效果图）天河智慧城约78万㎡商住综合体，保利天汇，在售约2500~3700㎡花园式小总部写字楼。广州第二CBD的保利鱼珠港，也开展限时折扣与成交大礼。我们经常说，一个开发商对城市的贡献，是看在核心地段的项目数量，是否与城市共生长，让政府、企业和买家，形成三方共赢。在广州，能做到住宅与商办，两翼齐飞的开发商凤毛麟角，而保利可以说是极优秀的那一个。还是那句话：买房，跟着保利走，买商办，一样是。对项目感兴趣，或者想了解更多最新的动态，可添加楼大嘴。————房产君精彩服务———【学位】要么4天成交，要么涨价100万...越秀学位房，又狂飙了？【二手】天啊！越秀区这个80㎡二手房，带300㎡大花园！好爽！

用一句话，来形容最近的珠江新城：秦始皇吃花椒——嬴麻了！你敢信吗，2023年才过去50天，珠江新城就成交了129套房，尤其是还没结束的2月，竟一口气卖出76套房，其中一天狂卖10套房（2月19日）。比2022年头两个月，加起来的成交量还多！珠江新城的楼市信仰，已经到了疯狂的地步。“狂飙”的成交，释放了什么信号？现在还能买入珠江新城吗？珠城的笋盘，越来越难淘！先奉上数据。其实去年底，我们就提到，珠江新城在加速消化笋盘，没有太大硬伤、价格到位的房子，会率先出货。到了今年，政策频频抛出橄榄枝，业主心态硬，谈价空间缩小。市场上高性价比笋盘，越来越少。2月至今，珠江新城成交的72套房，只有13套不超过10万/平。这13套房子中，位于边缘地带的跑马地花园，就包揽了6套成交，一套约109平的北向户型，超过6字头。放在去年，整个跑马地花园，很难有北向房源超6万/平成交。汇悦台一套“小面积户型”，约237平3房，有中介透露，放盘不久，就被一个90后买家购入，成交价约27.4万/平。价格贴近市场，成交速度，杠杆的！广粤尊府，一套中楼层180平三房，东北向望园林，4697万成交，单价破26万/平。另一套同款户型，也是北向，4550万成交，单价也超过了25万/平。啧啧，还真的有买家，愿意花4500多万，买一套北向豪宅。珠江新城，量价齐涨说一个悲伤的事实，珠江新城的近一年来的价格底，已经彻底过去了。我们对比十来个标杆盘发现，比起去年1-2月，今年珠江新城90%的盘，暗戳戳补涨！更准确一点，量价齐涨。除了少数几个盘减少1-2套成交，大多数楼盘行情，比去年同期火爆得多。保利心语，去年1-2月成交9套，今年卖出14套。中海花城湾，去年1-2月成交4套，今年卖出10套。凯旋新世界（包含一期和三期），去年1-2月成交3套，今年卖出10套。嘉裕公馆，去年1-2月成交2套，今年卖出11套。价格方面，除了领峰园、铂林国际、金碧华府、尚东君御，微跌1-8%。其余小区，尤其是中区几个网红盘，涨幅达到3-40%（跟房源的具体情况，也有关联）。有些项目，去年卖的货好，价格贵点；今年货蟹，价格偏一点，也是存在的。疯狂，真的是疯狂。2021年上半年高位买入的那批业主，终于回了一口血。珠江新城，分化持续拉大珠江新城楼市分化，正加速拉大，蟹货越来越卖不起价格，靓盘越来越高攀不起。你看，位于跑马地三期，甚至有房单价低至3字头。而凯旋新世界广粤尊府，一套约180平北向3房，两年半年前，中楼层的成交总价约2200万。现在，同款户型成交（楼层差不多），总价超过4500万+，单价涨了12万+/平，整整翻了一倍！这差距，东北大裂谷都自愧不如。珠江新城，还能买吗？疯狂成交背后，其实释放一个信号：珠江新城，上半年会有一波不错的行情，现在只是刚刚开始。金融政策已经持续宽松大半年，资金需要一个去处。买入珠江新城豪宅，成为很多顶级玩家的共识。需要注意的是，珠江新城火爆的背后，珠江新城火爆的背后，传言有80%都使用JY贷。我不建议小白高杠杆上车，尤其是使用JY贷。这玩意儿没有常规房贷那么稳定，一旦政策风向转变，上层严控JY贷，资金链跟不上，分分钟变成法拍房。如何选筹？不要盲目上车，欢迎扫码添加二娃详细咨询哦~如果你是考虑自住的，那么我觉得，珠江新城依旧可以入手，长周期持有，不怕站岗。但切记不要追高，如果你决心要买，趁楼市“红五月”还没到来，尽快去找笋盘，买定离手。你觉得珠江新城，价格虚高吗？评论区聊！插个题外话，说好的黄埔专场直播来啦，哪些楼盘真的涨价了，哪些项目现在接盘是大冤种，最新鲜热辣的资讯，明天中午12点，梅道理直播间送出，记得预约！房产君建了天河交流群，添加大嘴备注“天河”，拉你进群

这周末，房产君的朋友圈可太热闹了！封盘调价，回收折扣，全线上涨5%……各种新盘涨价海报花式刷屏。喊着涨价的，既有市中心网红盘，也有郊区刚需“领袖”，腰杆笔直，涨声一片。三月小阳春不到，楼市就一幅回暖的大好光景，成交和带看量一路狂飙，开发商终于按捺不住暴露本性、开口要挣大钱了。20盘喊涨，最高卷到5%今早房产君粗略统计了下，广州大概有20个新盘喊涨。涨价时间集中在2月19日/20日后，也有个别盘悄咪咪从上周就开始，涨1%算良心，也有楼盘“刚”到5%。｜以售楼部现场信息为准喊涨最凶的，黄埔区首当其冲。中鼎珺合府、中央城、黄埔新城、保利罗兰国际和卓越招商臻珑府，这些位于老黄埔、科学城和知识城板块的流量盘，率先扛起大旗。老黄埔的卓越招商臻珑府和中鼎珺合府，从昨晚12点开始，已经取消了2%-3%的优惠。｜卓越招商臻珑府海报位于科学城的保利罗兰国际，在售108㎡和135㎡3-4房的2栋已经封盘，今天起上调4-5%，涨完价格在4.2-4.3万/㎡之间，108和135㎡户型总价上调了15-20万。3栋目前卖4.4-4.5万/㎡，价位本来就高浮动不大。而仅仅在4个月前，这个盘3.9万/㎡起就能买到。同在科学城的山景盘星樾山畔TOD，昨天放出倒计时12小时的涨价预警海报，但据中介说，真正涨价其实在这周五，涨幅很大，有5%。合生中央城，已经在卖的楼栋倒没说要调价，不过准备新开的F区，属于楼王单位，吹风上涨2000元/㎡。｜合生中央城F区，来源中介知识城的时代印记，这周六日已经涨了2%，中高层贵了1000元/㎡，低楼层也有涨个500元/㎡。上周六新组团刚开放样板间的黄埔新城，这边对它新产品得房率超9成的夸夸群还没解散，那边已经开始吹风上调3%。｜黄埔新城售楼部这股镶了24k纯金的涨价风也吹到了新盘混战的白云。嘉禾望岗三地铁上盖的新世界云耀，19号起上调5%，目前均价7万/㎡左右（来源中介）。主打云山西麓壕宅、在售140-264㎡4房的粤海云港城，这周三即将上调3%。越秀白云星汇城，钟落潭地铁上盖兼教育大盘（家门口的小学中学由白云金广实验学校具体管理），今天已经全线调价2%，涨完价格在2.1-2.3万/㎡之间。此外还有在售3-4房的越秀天悦金沙、越秀天悦云湖分别上涨了3%和5%。除了新盘大户的黄埔、白云，天河、广钢、番禺都有新盘跟风，增城看着楼市回暖，也不再执着于打价格战。主推刚需66-106㎡2-3房的金地半山风华，上周已经静鸡鸡咁涨了5%。有中介说，这波涨价潮只是小打小闹，3月才是尖峰时刻。喊涨潮下，是谁给的底气？1、疫情过去，经济报复性回暖，成交量和带看量全面碾压上周末。不知道大家有没有发现，这周末广州地铁、北京路、西华路都是人满为患。｜小红书年后疫情的影响微乎其微，很多人双休日在家里根本待不住，各种商圈人气爆棚。经济报复性回暖，楼市也会跟着经济走。根据贝壳指数显示，刚过去的这一周末，不管是成交量、新增客还是带看量，几乎全面碾压上周数据。很多售楼部这两天的人口密集程度，不亚于地铁和网红打卡地。只是苦了中介，不管市场行情好还是差，好像都和干饭没啥缘分2、政策大礼包还在轰炸。今早央妈公布的LPR，自去年8月以来没再变过。但广州各大行为了抢楼市回暖的红利，已经不顾形象摇花手摇到飞起了。包括不限于推出和实行：低门槛的经营贷、100岁房贷、同行和跨行带押过户等产品和政策。关于lpr，我讲个坏消息……对于楼市，不止开发商的信心培养起来了，二手房业主的信心也培养起来了。即便贝壳二手房挂牌即将突破13万套，转手竞争力越来越大，但业主依然丝毫不慌，挂牌均价一路上扬。｜贝壳喊涨潮下，适合买家进场吗？我觉得不是不可以。1、楼市政策福利，购房门槛降低，好处对买房人来说是实实在在的。2、虽然很多新盘掀起喊涨潮，但也是因为去年延续到开年这段时间，多盘打价格战，推出大量特价单位，现在只是做了一些正常价格回调而已。还有不少中介透露，虽然开发商已经喊话全线涨价，但他还是有门路拿到原来的价格目前进场还是属于抄底期。那么问题来了：你们觉得上面20个盘，是真涨还是吓人的呢？评论区，我们一起聊一聊！插个题外话，说好的黄埔专场直播来啦，哪些楼盘真的涨价了，哪些项目现在接盘是大冤种，最新鲜热辣的资讯，明天中午12点，梅道理直播间送出，记得预约！如果你近期有买房的打算，不妨和老赵聊聊，七年从业时长的老赵可以为你保驾护航，帮你完成购房计划。

我猜，今年或许是银行最疯狂的一年。今天早上，央行公布了2023年2月20日贷款市场报价利率（LPR），显示1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。这意味着本月各大行房贷利率，仍为首套4.3%（LPR+0BP），二套4.9%（LPR+60BP）。不知道各位有没有留意过，自2022年8月以来，这个数已经半年没有变过。这是好事吗？对我们来说是，对银行来说不是。一年前，广州各大行还是百花齐放状态，你的利率低一点，我放款快一点，大家各有优势，互不内耗，行情不好就一起挨饿，谁也怪不着谁。但今年不一样，市场复苏了，但还没到回暖的地步，银行想要取得增长，那是要厮杀的。👉广州楼市全面回暖？锤子！怎么抢客呢？不能靠利率，那就靠政策。所以今年年初，各大行早早地推出了五花八门的产品，比如：1）下限越来越低经营贷产品某某银行，十年先息后本，双新准入，利率3%某某银行，贷款比例最高9成某某银行，贷款期限30年2）越来越长的房贷年限比如建发房产宣布与南宁部分银行合作，贷款年龄+贷款年限最高可达100。

楼市，又开始躁动。一手售楼处，座无虚席；二手带看量，上演狂飙。市场回暖，叠加2月份传统学位旺季，买卖双方的心态都发生了略微变化。他们都开始急了。学位旺季来了最高涨100万，有人看房4天就成交我了解到，最近越秀学位房的成交有明显抬头趋势。第一：东风东、铁一、培正等指标盘带看量明显增加；比如君汇世家，2月14日的“30天带看量”是9次，到了18日，这个数字就变成22；同样的，锦城花园14日的“30天带看量”是124次，到了18日，这个数字就变成148；丨锦城花园第二：部分指标盘的成交速度跟数量，也有明显增长；比如近期，东风广场就成交了10多套房源，锦城花园是2套，富力东堤湾有5套，而君汇世家也有1套。就连杨箕板块的散盘，成交也有所增长。其中，锦城花园二期北向84㎡房源，成交价820万，据中介透露，该买家从看见该房源到成交，只花了4天时间。第三：越秀多套房源调价，幅度5-100万不等。当中，就有东风广场、淘金家园、农林华府、富力东堤湾等多个省一级学位房。对口铁一小学的富力东堤湾，一套95㎡户型，报价1030万，单价108159元/㎡，一周内涨价40万。尽管如此，热度不减，贝壳显示，该房源7天内带看7次，关注度比其他房源都高。另一套117㎡3房2卫，昨天涨100万，现报价1780万，单价151245元/㎡，远超其他房源。有意思的是，这套房源上架一年半，有10次调价记录，最低报价为10月13日疫情期间的1540万，年后回来心态转硬，一路价格上调。这种类似的情况，还有不少。比如对口中星小学的淘金家园，一期这套83㎡2房，从去年9月挂牌680万至今，有过8次调价记录。最低报价也是出现在疫情期间，10月29日650万，年后回来心态变化明显，上调报价为675万。东风广场五期，也有业主一次性涨价70万，报出144000元/㎡的单价，以720万总价放卖50㎡一房房源。翻开调价记录会发现，这也是年后回来，觉得自己价格挂低了。当然，也不排除业主想要试一下市场情绪。目前，东风广场50㎡户型的最高成交价为688万。价格博弈背后买入越秀，也面对两难选择大家都知道越秀学位房很贵，到底有多贵，我列了一个表格。先来看下两房：东风东学位东风广场74㎡700万锦城84㎡北向820万，南向900万君汇100㎡1300万金色家园95㎡1300万铁一学位东堤湾68㎡680万东堤湾82㎡860万东山领汇72㎡730万按目前新房的主流选择：600-700万：广钢三房、老黄埔四房700-800万：天河壹品、珠江花城3+1房如果是你，你会怎么选？再来看看花园三房，这在越秀也是顶级存在了，基本都要1000-1500万。东风广场91㎡900万东风广场113㎡2卫1300万锦城110㎡1200万锦城129㎡2卫1400万君汇137㎡1800万君汇166㎡2100万丨锦城花园这样列数据，大家可能没概念，但我可以跟你讲：1000万能买保利天汇、奶厂四房；1500万能买中海花城湾93㎡；1700万能买峻林125㎡。越秀四房，我就不提了，大家自己看表格。这个阶段，是属于买个舒服，买个开心，跟钱无关。这几个指标盘的一房门槛，我反而感觉有必要拎出来跟大家聊一聊。东风东学位，东风广场一房是580-700万；铁一学位，东堤湾一房是550万。丨富力东堤湾500多万，这个数字很微妙，因为它是很多人一辈子的天花板了。在全市来说，500万属于刚改，完全能够在老黄埔、万博旁买套小三房，满足一家几口的需求。但在越秀，根本不够看。对口铁一的小东园，大院管理，也只能买个63㎡；对口育才的福今路大院，也是买个74㎡。它们大概长这样：丨小东园丨小东园丨福今路大院有多少人能孤注一掷，把500多万投入到这样一套，不够住的2房？每天爬楼梯、人车不分流、没有公共空间...讲真，有些老房子，一梯两户、南北对流、楼梯好走、整洁干净、旺中带静，的确舒服。在大院，我能闻到饭香，听到鸟叫，不自觉放慢脚步，去看那些年龄比我还大的一砖一瓦，一树一木。丨对口培正，隔壁红砖绿瓦建筑就是7中但更多的老房子面临，外墙脱落、烟囱乱排、没有楼道防护、没有物业保洁、停车难等等问题。这一住，不是三年五载，至少都是十年八年起，人生又有几个十年八年？我在小红书说，我不忍心孩子走这样的楼梯房，有人觉得矫情。但作为从0开始，靠自己打拼的新广，我确实希望通过自己的努力，让娃住一个相对整洁、相对可控的花园小区。这只是作为母亲的选择而已。硬币的另一面，是越秀强大的教育资源、底蕴、培训班分布密度...等等。我认为越秀最大的优势不在于小学，而在于初高中。一是学位充足，竞争较小；二是各梯队学校完整，无论哪个水平的孩子，都有对应学校可选；三是，越秀最差的高中，在郊区甚至都能当龙头。很多人觉得天河是教育强区，没错，天河确实发展很快，有钱有实力，但如果是中下水平的孩子，在天河就很难过。你看去年的中考，从630-670这部分，完全是断层的。兜底只有一个75中，不光招生少，前面还一堆补录。不过说回小学，有不少家长在小红书留言，表示目前即便是好学校，也面临双减，一样要靠家长。“曾经以为有名的公立小学，教学质量一定很不错，后来才发现，有名的公立，都是靠各种班级团体文艺活动拿奖，以及家长拼命内卷得到的好成绩，呆得真的务必累心...”“小学公立再牛都还是得靠家长，现在双减后，小孩学习态度这块几乎都落到家长身上了，家庭条件还可以的话，有闲有钱不如妈妈自己多花点时间在孩子身上。”你们的学校也有类似的问题吗？小红书见。其实，除了教育问题，很多人也有买入越秀房产的升值担忧。这几年，确实越秀老破小难卖，但这并不是越秀的问题。海珠荔湾番禺白云，哪怕黄埔老破小，一样不好卖，也没多少涨幅。至于指标盘，确实跑输珠金琶，但全市13万套二手房，又有几套可以跑赢？相对来说，像富力东堤湾的涨幅，已经不差了。我翻完贝壳成交记录，算了下2019年到2022年的成交均价，分别是72445元/㎡、87989元/㎡、105635元/㎡、103404元/㎡，去年略有回落，目前挂牌也基本回到2021年时期。需求不同，选择不同。现在买锦城跟兰亭的，你不能指望是同一批人。买房，还是要听自己内心的声音。当然，投资要听别人的，看谁声音大。最后，分享一个很有意思的视频，锦城花园门口，梅花路这条街，100米，有13家中介门店。我觉得，啥时候这里倒闭了几家，可能越秀学位房，就真的是不行了。今天就到这，有些悄悄话，小红书（艾莎妈妈）上说。哈哈，以上。文章合集在此👇

昨天房产君在水群的时候，看到网友发了一个中介介绍房源的视频：这是一个套内80平+300平独家天台花园的房子！视频时长2分23秒，尽管中介介绍得很蹩脚，但我一直没舍得滑走，只想争分夺秒视奸一把神仙生活……以及套内80平是如何做到带300平天台的，天台还有折叠收放功能吗？这个房子位置还不在什么远郊，而是位于广州老CBD淘金一个叫保利麓苑项目的顶层。｜保利麓苑房产君使尽了各种（合法的）霹雳手段，终于让我走进了这个房子。这个房子，原来长这样！保利麓苑在越秀淘金板块，距离老广东电视台约300米。｜广东电视台去天河上班，5号线淘金和小北都可以搭乘，步行约600米，6站直达珠江新城，附近还有12号线恒福路站（在建）。从家门口的麓湖路进入环市东路，可以看到亚洲国际大酒店、中环广场、花园酒店、白云宾馆、丽柏广场、广州友谊商店等一水的古早CBD地标集中在这里。｜广州友谊商店地段、交通、配套都没毛病。上房子！一进电梯我就知道这是一个大乌龙。同部电梯的快递小哥听说我们是去顶层，问：“是三套房那个吧？顺便帮我带个快递上去”原来这不是一个套内80平的房子，而是把86平2房、93平3房、110平3房三套打通，才能有上面300平天台花园的规模啊。如此奢侈的手笔，难怪连快递小哥都知道了。来，体会一下有钱人的快乐。这是原来三套的公摊，业主把它做成了入户花园，养了一缸鱼当屏风。｜楼下原始三套公摊对比86平2房，东南向，业主把原先厨房改成了洗衣房（四口之家，不需要那么多厨房）。｜储物间为洗衣房｜客厅｜卧室93平3房，东北向，业主把原始3房改为大1房加衣帽间，顺带拓宽了卫生间，能放得下大号浴缸的那种。阳台也不要了，有300平天台花园不稀罕这点小阳间｜前厅，用储物柜隔断｜后厅110平3房，东北向，业主没再改格局。｜客厅重点来了，300平独家天台花园。110平3房这套安装了一条直通天台的楼梯，中介介绍说，也可以设计成旋转观光楼梯，这样视野不会浪费，毕竟人家看出去是这样婶儿的。｜晴天可望广州塔这样婶儿的。｜望麓湖和白云山天台花园300平的基本构造是，两间储物间（我忘了拍）、一个大茶室，至于周围其他边角料用来晾衣服、被子、养花种草（种树）也够了。中介特地强调，顶棚是开发商留下来的，所以业主这些改造都不算违建不用担心被拆。好嘛，这（3）套房子多少钱？业主有没有因为这个天台涨价了呢？这3套房业主都在贝壳分别挂牌：·86平2房，挂牌价730万，单价8.4万/平；·93平3房，挂牌价840万，单价8.97万/平；·110平3房，挂牌990万，单价8.98万/平（价格均来源贝壳）。三套总价2560万，均价8.78万/平。很多人对保利麓苑不熟，这是2006年建的项目，主体只有单栋33层高的电梯高层，3层以下是公寓，4层以上是住宅。目前贝壳挂牌18套二手房源，8套住宅，其他都是公寓，小区整体均价5.2万/平，住宅部分均价7.9万/平；顶层业主这套明显是高于市场价的。不过想到多出300平不计入房产证的面积，好像又有点香。但如果不能三套一块买下来，公摊需要切割，天台花园也需要几户共享，性价比就没那么高了。（散装买还是整装买。噗……房产君真的很认真思考了一下午）这个房子，有啥优点？这个房子优势很突出，适合养老。1、地段好，配套全，三甲多。作为广州最早开发的板块之一，这里公车、地铁通勤方便。不管是老广爱去的淘金路菜市场、还是年轻人喜欢的保利时光里都有配齐。最关键是，地方人口老龄化有老龄化的好处，医疗条件相当好。广东省第二中医院、南方医科大学皮肤病医院、中大肿瘤防治中心等综合性的专科的三甲医院都在周围600米内。2、三套打通，赠送300平天台花园，如果能整装买下来，就相当于单价4万/平出头买下，淘金核心地段、可望麓湖、白云山、广州塔的顶层壕宅。这个房子，也有劝退人的地方1、最大的问题是，想要那300㎡的大花园，就需要三套房一起买下。买三套，需要沉淀大笔资金，关键是还要三个购房名额，而越秀区是限购的，一个本地人顶多两套，一般人还真操作不来。即便父母子女一起买，解决掉名额问题，但在一个地方搭上这么多购房资格，是否值得？毕竟，保利麓苑在地段、学位、居住氛围等方面，并不算优越。2、天台终究是公共空间，要是别的业主要闹，也是个麻烦事。这是高赠送背后不容忽视的隐患。3、越秀淘金开发早，城市面貌老，无新产业价值。而且环市东路、天河路段经常堵车，即便你住的是中高端住宅，碰到这种情况也得挤地铁或者骑电鸡才能准点上班。4、对一些买房求学位的同学来说，保利麓苑也不是良配。据中介说，保利麓苑对口学位是市级环市路小学，而附近淘金家园（6-8万/平，C区2013年建成7万/平起）、华侨乐园（5-6.5万/平）则是对口读省级的中星小学；还有，淘金华庭（8-8.5万/平）、淘金雅苑（6-7万/平）、华侨新村（5.5-6.3万/平）虽然对口读的是市级华侨小学，但有60%概率直升省级华侨中学。5、再来，保利麓苑公寓、住宅混住，出入人群复杂，长期下来安全和环境也是个问题。求学位、求圈层的同学，还是有比买保利麓苑更好的选择。大家觉得保利麓苑这个房子怎么样，这个价格值得不？你会入手吗？评论区，我们一起聊一聊！留意2月21日（下周二）中午12点直播，在线放开聊。房产君建了广州购房交流群，添加大嘴备注“买房”，拉你进群

2023年的楼市，有很多令人措手不及的变化。一开年，楼市就迎来了一波热潮，回暖忽如一夜春风来。当然，突如其来的市场回暖，还是好理解的，毕竟去年被压抑的需求大量释放，加上整体市场环境、政策利好的好转，一切都是顺水推舟。但另一个变化，则令人有些意外了——楼市的焦点，在悄悄回归天河。｜广州璀璨的城市中心这里的回归，不止是最近天河二手的疯狂热卖，而且价格不断刺破天花板：天啊！兰亭盛荟一套103㎡楼王，10.1万/㎡成交！而是，2023年的天河，还有大批的新盘要来。新盘多，意味着有竞争，对于整体市场而言，是好事。但这个竞争其实又暗藏机会，因为今年天河的新盘，都是豪宅。来看看下面这张图：今年的天河楼市，看着热闹，但只属于极少数人。不信，再来看一张详细的推售户型和价格统计表：其一，120㎡以下的小户型占比很少，改善户型成为主流，甚至豪宅项目，基本只推大平层、叠墅产品。其二，从目前曝光的吹风价来看，9万+/㎡已经是起步价，大部分项目价格都在10万+/㎡。手握1000万，在天河的选择，不多了。而改善型的四房产品，主流面积段在120-160㎡左右，基本要去到1000万+，甚至1500万+。其三，珠江新城、金融城的终极改善产品，面积段则在170㎡起步，没有3000万很难拿下。换句话说，这些新盘的存在，将重新定义天河的置业门槛：1000万，未来是天河的起步门槛；1200-1500万，未来是天河的改善门槛；如果想要5房这样的终极改善，那么需要3000万+。因此，对很多人来说：天河不缺货，但可能跟你没有多大关系了。｜视觉中国已授权买入天河，时机比选择更重要所以，如果你不是塔尖富豪，目前想买入天河，只有一个建议——时机比选择重要。再直接一点，买入天河，就是现在，快！我们来举例看看：珠江新城的保利冼村项目、合景ONE68，都是奔着城市顶豪去的。户型清一色是大平层，至于定价，尽管往广州天花板去想象就对了。│保利冼村项目规划效果图金融城鹏瑞项目，目前的吹风价是20万+/㎡；而新城市领院，吹风价则是15万/㎡，且主推约158-210㎡的叠墅，一套单位算下来，至少2300万起。至于保利中铁物流园地块，价格还没定，但地价摆在那。其楼面价达4.59万/㎡，位居广州地价排行榜TOP8。目前在市场好的情况下，价格怎么定，其实比较难预计的。但是目前已经有很多改善客都在等，无论怎么定，能不能买到，都是在价格之前需要考虑的问题。那么天河智慧城呢，目前没有全新盘，今年一季度，这里计划出让宅地。未来会有新盘上市，但地价和楼价，不会便宜。｜智慧城南部居住地块位置示意图此外，开发商都是追求快速回流资金的，尤其是在楼市回暖的情况下，往往对于首付比例、付款周期、网签名额，都会更加的严苛。从去年的开盘，可以看到，天河优质的房源，优质楼层、好房源，且价格优惠的产品，几乎都向一次性客户倾斜。而且，竞争相当激烈。换句话说，未来即便有价格较笋的新盘入市，如果不是首付预算足够充足，甚至是准备好一次性付款，抢到的机会也很少。尤其是，需要“买一卖一”的买家，转化周期很长，好项目的低价房源，根本不会等你。所以说，预算不多，真的没必要等全新盘了。相反，当下大家真的要把握的，是目前天河的在售盘。而且，是要趁着窗口期，尽早买入。在售新盘，8万以下的也不多了不过呢，天河目前在售新盘，买入的门槛也已不低。在售的10个项目中，价格还在8万/㎡以下的，只有四个盘。尤其是小户型的产品，大多数项目只剩下尾货在推。而这些项目中，保利天汇又是产品最丰富，面积段跨度最大的一个，户型涵盖建面约90-218㎡三至五房。不管是上车级的三房，改善四房，还是终极改善五房，都是供货量最丰富的一个。所以说，2023年，如果还想买入天河，保利天汇就是你绕不开的必看项目。｜保利天汇五期门楼入口效果示意图而最近，房产君也收到风，保利天汇刚刚推出了五期新一批的稀有户型。对于想抢在众多豪宅新盘入市，天河价值再度跃升前，抓住天河入手机会的买家，无疑是极大的好消息。|

快刀斩乱麻！我用了一晚上，决定未来十年要住的房子。上周，我不是在城光和万科欧泊之间犹豫吗：啊，4.5万+/平！买欧泊or城市之光？我纠结到失眠...你们猜猜，我最终选了谁？（答案在下文）读者们格外热情，在评论区吵翻了天！不信，你们看欧泊or城光？评论区吵翻天>>欧泊派@阿畅：还是选欧泊好，人住得舒服很重要，北向不适合居住。整个市场其实很难怎么涨价，最起码有5年横盘期，等你换房子时，两边价格都差不多，还不如这几年自己住得舒服一点。@Law：当然欧泊！因为广州未来在南边。一个地区的工厂很容易建成，但商业很难会聚集到人气。万博即开即旺，其他地方很少见。加上番禺的公立中学考试成绩，一直以来跟天河一个级别，私立更是超班的存在！记得不是个学校名好听就是名校哦，不然做名校实在太易了。@Kalujak：就看你在哪上班了，如果番禺附近，不一定依赖地铁就欧泊。如果珠江新城上班，肯定城光文冲方便。欧泊走去地铁站不是一般远，文冲就是地铁上盖，通勤好很多。>>城光派：@搬砖罗生：新房为了未来置换，番禺基本到顶，肯定城市之光。如果不考虑升值置换，万博大概率方便住的舒服，不过番禺学校差，都系去黄埔稳。@sky：考虑学校就别纠结，欧泊的初中对口南村侨联，我也是因为这个原因，弃了万博买的城光。@程：还用考虑吗，远期必换。城光除了欠缺那么一丢丢的舒适度，满足了你想要的一切。@丁丁：我选城光，一个新，二个学位更好，三离地铁近，前三个是大方向，朝向属细分方向。@音符：如果是自家不住的投资购房，会考虑城光（事实上，投资客占比高会影响物业宜居度）。如果自住，在备孕、育幼儿等关键时段，更不要搏。与其盘算几年后的升值置换，不如将眼前的事情落实好。总结下来就是，潜力上升股城光，现成优质股欧泊。我最终，选择坐上了城市之光的尾班车，欢天喜地砸了金蛋！广漂四年，我终于也有了自己的房子。400多万的预算，必须抓大放下看过这篇文章都知道：求助！400万，天河买不下手，我该选番禺吗？400多万的预算，我的女神，一直是万科欧泊。靠近万博，商业成熟，而且还有漂亮养眼的大花园，住起来很舒适，我们心动到，已经约了业主摆台。谁知城光半路杀出特价房！虽然是北向，但至少不是天地层，楼层比我看中欧泊的那套还好（10楼以上），单价5万/平。思来想去，我在珠城上班，我看中的A北区，楼下就是文冲地铁站A口，以后珠城直达，上班还能多睡10分钟。我也知道，400多万的预算，必须抓大放下！牺牲了一点舒适度，但未来预期、地铁通勤、学校、楼龄......都是城光胜了。快刀斩乱麻！失眠一晚上，第二早我就敲定一套92平3房主套户型，迅速下了诚意金锁房，7天内交齐了首付。从此，买定离手，万科欧泊，便成了那白月光。说起来，决定购买城光，仅仅花了一个晚上，但买房的念头，从毕业半年就开始萌生了，已有四年之久。这期间，我已经单枪匹马，暴踩过广州至少50个盘，超过100套房，对广州楼市有了整体了解。所以，没有经验的小白，多踩盘，多看房，总会派上用场的。因为，我也是这么过来的。从三年前的预算200万，到300万，再到现在的400万。预算不断加码，我的心态，也逐渐发生变化。最初预算200万时，我甚至去番禺广场、市桥一带暴踩过，睡城板块的居住氛围，没得说。后来逐渐认识到，300万以下的房产，只有自住价值，而人生第一套房子，大概率是要换的，索性抛弃老破小，将流通性和通勤摆在首位。脚踏实地，目标总有一天会实现。在自己的承受范围内，选择一套合适的房子。话说回来，万科城市之光，之所以声势浩大放出特价房，是因为，项目即将推售最后一栋——A8栋。趁着楼市复苏之际，城光也想速战速，最近一周就卖了60套左右。清盘后，决万科销售团队便可以全身心投入到黄埔新城。据我了解，目前城光A5-1栋、A5-2栋、A6栋和A7栋尾货加起来，还有一两百套。南向92平小户型，几乎售罄，但大面积户型还有。A6栋，北向92平小户型，大概在460万+，最贵的A7栋，总价520万左右。至于A8栋，已经可以诚意登记，目前还没拿到预售证，估计要下半年才能推出，卖掉就彻底没货了。A8栋的布局，和A7栋相近，吹风6-6.5万/平。具体户型如下：A8栋约138平户型，和140平样板间一致，只是面积上有差别。感兴趣的买家，可以实地看看。买房心得，是靠双腿走出来的。一套合适的房子，会让自己的人生充满动力。最后，希望你也能上车自己的心水房，实现梦想。对了，若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们下周的直播，来听听最实在的买房建议！别忘了点预约哦～房产君建了黄埔交流群，添加大嘴备注“黄埔”，拉你进群

前几天，房产君收到线报，原来恒大的广州项目，已经由央企中诚信托完全接手，在周末开放了新的样板间！楼盘新名字为“中诚璟泷湾”，它的前身为恒大翡翠华庭！在开放仪式上，现场是人来人往，很热闹！基本所有座位都坐满了，还有不少街坊带上孩子过来看房。作为中诚信托在大湾区的首个项目，受到政府号召，主动出手操盘，多方受益！这也是一种央企的责任体现，房产君之前写稿认识的一位业主，对这个结果还是挺满意的，日子算是有盼头了。2021年开盘，位于花都汽车城板块的璟泷湾都卖得很OK，基本拿了预售证推出来的去化速度都不赖，属于区域顶流。丨2020年末

2022年过去了，但收楼这件事仍让许多人心有余悸。一个买房的常规动作，因为开发商无底线的成本压缩，硬生生变成一场又一场的打假维权。千万豪宅，外立面比村屋还low；园林请“灵魂画手”还原效果图，在沥青路面画出塑胶跑道、大理石拼接……这想象力，毕加索都叹为观止。更别说工业风交楼、叙利亚交楼，无数人哭诉“收个楼，把反诈APP都摁瘫了！”2022，最惨交付年，购房者心碎了，对房企的信任也碎了。｜某网红盘画出来的园林那么，2023年会不会好转？开发商如何重建安全感，提振市场信心？正好，广州有一个楼盘将交付，值得观察，这便是时代天逸。这是年后广州品牌房企首批交付项目，做得好，对行业是强心剂。更重要的是，决定一个品牌口碑的，是最新的项目。时代中国深耕南沙13年，收获了10000多名业主的肯定，珠玉在前，大家都好奇，第六子时代天逸如何立住品牌。要知道，早在10年前，时代南湾便将七星级会所搬进社区，造就圈层概念，成为轰动一时的海景豪宅。时代长岛，十里中轴，一座长岛，雄踞南沙中轴线，收纳金洲的繁华和诗意，成为3000户业主的理想居所。时代香海彼岸，艺术美宅绽放在5公里海岸栈道上，一问世便火速出圈，多次拿下南沙湾冠军。时代香海彼岸，图源：景观周时代中国，不惊艳，不亮相。现在，时代天逸交付，能否延续一贯的品质？毕竟，去年，时代中国在广州交付超10000套，开年后马上又要保质保量交付5栋楼，共726套单位，挑战不小。带着诸多问题，房产君潜入收楼现场，一探究竟。不打折！交出高颜值早就知道，时代中国是大名鼎鼎的“生活艺术家”，将艺术融入生活，每一件作品，都是一场当代艺术的邂逅。实地参观了时代天逸，名不虚传。从地铁口出来，一眼望过去，便被外立面拿捏。其由铝合金材质+玻璃组成，整个建筑线条流畅，又高雅，一矗立，便脱颖而出。项目实拍不止颜值出众，性能亦出众。翻阅资料看到，铝合金材质造价600-1000元/平，比普通外墙涂料高十几倍，但能减少雨水渗漏和墙体裂缝，即便风雨冲刷多年，历久弥新。继续往前，看到时代经典的橙色盒子（售楼处），与精巧的雕塑相映成趣，彰显艺术之美。此刻我懂了，为什么那么多人冲着颜值，成为时代天逸的铁粉。售楼处实拍深入小区，美感更是无处不在。我参观的是4-5栋组团，进入大门，映入眼帘的是一个阳光大草坪，让人忍不住畅想夏日的露营生活，内心一下子柔软。阳光草坪实拍有意思的是，儿童乐园并非常见的红黄绿搭配，而是采用莫奈高级配色，淡雅清新，身在其中，就是一场美学的熏陶。住在时代天逸，美商教育，从娃娃抓起。儿童乐园实拍不减标！交出高品质如果说公区做得好，是开发商的面子，那室内交标出彩，则更能检测其诚意。时代天逸，能否内外兼修呢？迈入大堂开始，惊喜便接连而至，时代对细节的把控，超过预期。其层高约6米，金属隔板装饰，在灯光下熠熠生辉，腔调十足，还以为闯入某甲级写字楼大堂。一楼大堂实拍走进家门，幸福感继续放大。比如，厨房，足够舍得，足够贴心。天花凉霸、不锈钢双盘水槽+抽拉式水龙头、西门子厨具、欧派橱柜……，你能窥见一众大牌，这配置一般在改善住宅才有。石英石台面，无缝设计，并加高挡水边，有下厨经验的朋友知道这多加分，不用担心渗水溅水。又比如，地板，精准踩中审美点。公区采用米色瓷砖，卧室则选用大自然实木复合地板，清新淡雅，现代风、原木风轻松驾驭。别小看这一点，看过太多暗黑、纹理杂乱的地板，爱美的女主人连连摇头，打掉的话，一套90平户型要花大几万，抹泪，别问我是怎么知道的。大自然实木复合地板，质感也好评，保暖隔音，还防腐防潮，回南天来了，无需担心地板出水。再比如，水电明装。普及一下，水电线路多是埋线装，带来两个问题，渗漏风险；检修需撬开地板，工程量大。时代天逸水电明装，不仅降低渗漏风险，还方便后期检修，减少拆改成本。看似不起眼的细节，住进去你就知道有多好。兑现承诺！配套建成除了高颜值、高品质，社区配套也建好了，提前把未来生活搬到业主眼前。是的，交楼，是承诺的兑现，而不是拆盲盒。约12万平商业综合体时代E-park，正在招商中，目前有KFC、华润万家LIFE意向进驻。时代E-park实拍社区约1200平的肉菜市场，也已意向签约，开业不远了。肉菜市场实拍配套的幼儿园基本建成，橙色主体建筑，简约大气，甚是好看。（注：学校地段划分，以教育局政策为准。）幼儿园实拍我都能想象业主的美好生活，早上8点，奶奶送孩子上幼儿园后，在肉菜市场挑选新鲜的蔬果。晚饭后，和家人一起，在家门口的超市买买买，喝热饮、吃肯德基，何等惬意！从“交付房子”到“交付生活”，是时代天逸给予业主的超预期。准现楼！买更好的时代天逸细细走了一圈，房产君敢说，时代天逸足够上心，这样的房子，无疑值得高看。更何况，南沙的区域价值，不断笃实。其一，市两会，南沙被赋予前所未有的高地位，从城市副中心晋级“城市核心”，与中心城区平起平坐，一如前海之于深圳。其二，高质量大会，南沙被安排的目标全市最高，2023年GDP增速10%，固投增速30%。其三，重点工程，南沙是广州做增量的利器，一季度开工项目33个，投资803亿；签约30个，投资1382亿，起步就冲刺。其四，香港恢复全面通关，前特首梁振英带队考察的“第一面”给了南沙，谋求更多合作。市两会、高质量大会、重点工程、全面通关，广州开年发生的四件大事，南沙通通冲在最前，也是最大受益者。地位拔高，产业突飞猛进，南沙开启进击之路，而时代天逸凭借自身独特基因，饮下头啖汤。作为新区，南沙不缺新盘，但却缺配套便利的地铁盘，而且，局面难改，根据规划，未来5年，全区很难有新地铁开通。换言之，如果你要买南沙地铁盘，只能沿着4号线、18号线找，而要兼顾便利配套，唯有锁定4号线区府一带。时代天逸，便是其中的佼佼者，因为它与地铁口的亲密程度，南沙难寻对手。社区与4号线黄阁站仅隔一条路，相距约100米，脚踩6公分的高跟鞋，房产君走路也不觉得辛苦。关键的是，黄阁站左右逢源。1站到区府蕉门，将南沙大半壁精华配套收入囊中，万达商场逛街，图书馆看书，儿童公园露营，市妇女儿童医院康养，不愁选择。往北2站庆盛枢纽，这是2023年市级重点项目，狠砸45亿打造大湾区枢纽。除了已开通的地铁4号线、广深港高铁，庆盛还规划引入广中珠澳高铁、地铁22号线南延线和33号线，形成“2国铁3地铁”格局，畅达湾区。一个重磅枢纽，不仅虹吸人气，在产业方面也会全面发力，提升土地价值，以九龙站为例，旁边的环球贸易广场最高卖到98万/㎡。看到这里，是不是按捺不住？时代天逸热推新品9栋、10栋，四大优势不能拒绝：准现楼、组团更大、占位更优、罕见优惠。新组团实拍更安全，准现楼今年买今年住收楼风波四起，“现楼”销售的呼声越来越大。时代天逸就是准现楼，今年买房今年入住，给足安全感。社区生活配套陆续兑现，买入即可快速享受，家人的生活品质有保障。社区实拍更舒适，大组团，双公园在侧关键的是，9栋、10栋位于社区最大组团，与绿色更近，与生态更近。大社区的优势无需赘述，园林大，泳池、乐园、跑道一应俱全，娱乐不愁选择。环境也赞，门口是体育公园，大草坪养眼，让人忍不住亲近，早上晨练，晚上遛狗，舒爽惬意。同时，这两栋产品对望9.46平方公里的大山乸公园，在家推窗可见绿意绵延，心情也松驰了。体育公园实拍大山乸公园实拍更舒适，通风采光一流至于产品，在售建面约80-106平三四房，每个单位都可圈可点。建面约80平三房，实用性满分。竖厅格局进行了优化，玄关宽敞打造收纳柜，过道极少，几无浪费空间，每一寸都用到实处。三个卧室，没有一个是阳台改造的，而且全部带阔景飘窗，不用担心空间感不足。建面约88平三房，谁看谁圈粉。众所周知，南向是中大户型专属，90平以下单位没几个能享受，而时代天逸88平单位，就实现朝南客厅，朝南主卧，阳光铺满生活。主套也加分，夫妻关起门，就能享受私密生活。建面约106平四房，则直击改善心扉。横厅开间近6米，带同面宽大阳台，并做到少见的南北对流，阳光流连，清风婉转，幸福感降临。近6米Imax阳台，只一眼便沦陷，忍不住畅想未来，辟一块做猫咖，一块做休闲区，种上花草摆上桌椅，就是最爱的读书角。细节之处，渗透诸多人性化考量，时代中国沉淀23年的产品功力，让人服气。更亲和，首期30万起时代天逸还甩出一个王炸，低首付2年免息分期。首期仅需1成首付，低至30万，差额给你2年期限，不用利息！这对于预算不足，又不想出走佛山/买非限购区的朋友，太有诚意了。别忘了，时代天逸是准现楼，也就是“临近收楼再供楼”，还有比这更划算的吗？好了，感兴趣的朋友，建议到现场走一圈，看看时代天逸的品质，体验100米地铁口的便利，你就知道何为理想居所了。如果大家迫不及待想要了解优惠活动的细则，或具体户型的价格，不妨添加置业顾问，享受及时、周到的服务。扫一扫，添加置业顾问项目电话：020-83861888项目地址：时代天逸营销中心————房产君精彩服务———【八卦】2元/分钟，2000元/天！专业凶宅试睡员，爆火！【销冠】4万/平！楼龄26年了，广州这个二手盘，为啥还这么好卖【新盘】太刺激了，番禺又出新盘，绿城操刀，卖不好，就滚蛋！

演唱会空气、喝过的饮料瓶、咬了一口的苹果、买个教训......今天，房产君打开了闲鱼APP，发现上面的奇葩闲置真不少。只有你想不到，没有卖不到。那闲鱼上能不能买房？带着好奇，房产君搜了一下，简直是发现了新大陆！目前，在闲鱼上买卖房已不新奇，在上面甚至形成了一条成熟的买房产业链，涉及你购房各个环节。今天，就带大家打入内部，猎奇一下。挂低价房源，吸引咨询房产君留意到，闲鱼上的房源一般都会挂得很低，让网友认为能捡漏。比如下面这套黄埔的叠墅，标价仅530万起，还要是一手楼。经了解，这是位于长邻居的某国企项目，500万的预算，只能够得着洋房产品。房产君另外还咨询了几个房源，同样是这样的套路。挂低价吸引关注，然后引导线下看房，部分房源会有少幅度的优惠。在网络越来越发达的今天，不得不感叹，卖房也要与时俱进，多手段，多渠道。凶宅试睡员，2000元/天捡漏了凶宅，又害怕怎么办？别急，闲鱼帮到你。在APP上，房产君就发现这样一项特殊服务，为你抢先体验，看看房子有无异常。这些专业试睡员，还非常专业，上班时间为晚八到早八，一分钟2元，一晚收费2000元，两晚3500元，一周打骨折10000元。并且还会定时为你直播房屋异状，比如：1、凌晨12点不开灯查看全部情况并开始录制视频。2、凌晨1点勘查床底与各室屋顶与后门有无异常。3、凌晨1点勘查走廊上下有无异常。4、第二天记录身体有无异常。.....这专业程度，就差给你写一个5000字的凶宅试睡反馈PPT了。包退房，收费：定金*24%都知道，无论是买新房还是二手房，只要是给了定金，都不能退的，定金的金额一般为几万到十万元不等。若实在要退房，万能的闲鱼也为你解决烦恼。房产君在闲鱼在咨询了几位卖家，他们都会引导加微信沟通。在简单地表达退房意向后，他们一般都会承诺能够顺利办理退房，费用方面，则是定金的24%，成功后收费。比如，你交了10万定金，在收到退款后，需要支付服务费用为10*24%=2.4万元。闲鱼卖家朋友圈退房所需资料也非常简单，认购书、定金收据、刷卡凭证、身份证等复印件或照片。至于具体如何退，卖家直言，若因个人原因不想要这套房了，开发商是不给退的，所以他们的方法是找漏洞、找关系、找道道（？？？）等。若退房这么简单，以后楼盘维权事件是不是会越来越少？房托、房闹演员，100-300元/天这种服务，在以往我们已经见得非常多，一般就是为了充充人气，增加气势。最近，楼市回暖不少，房托演员的行情有好了起来，好比下面这位闲鱼卖家，商品详情页上已显示13人想要，看来已有不少销售沟通过。😏法拍房尽调，30-2000元不等房产君此前写过不少法拍房，价格虽然低于市价很多，但也有不少潜在风险。如，房屋存在抵押、没有交吉、有债务等等。👉噗......东方新世界，一套顶复，6.8万/㎡成交！👉8618元/m²起！越秀区上了一批法拍房，看完我被吓到了...在闲鱼上，也有相应的法拍房评估服务，但价格跨度很大，有低至30的，也有2000元的。据卖家透露，他们的工作是评估房源（是否拖欠物管费用、抵债情况、查封原因、租赁情况等），同时会根据市场市场，给出合适入手价格。最终，买家会收到一份word版本的尽调报告。这个嘛，花30块尝尝鲜作为参考还是没问题的，若真的需要入手法拍房的朋友，建议还是找专业的机构较为稳妥。法拍房潜在风险多除了上面提及到的，闲鱼上还有收楼验房、楼市成交数据、旧屋装修等各样商品，穿插在看房、买房、维权、收楼、装修各个环节。你有在闲鱼上买过上面奇葩东西吗？评论区说说。对了，若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们下周的直播，来听听最实在的买房建议！2月21日（下周二），中午12点不见不散！别忘了点预约哦～房产君建了广州楼市交流群，添加大嘴备注“买房”，拉你进群

作孽啊！房产君半夜刷朋友圈的时候发现：二娃的前同事的现女友居然是我的前女友！人家都是别人的老板了，而我还只是别人前同事的打工仔。🚬时间可能是杀猪刀，是淘金船，但也可能什么都不是，尤其是对本身实力强大的人。好比，海珠金碧花园，一个火了26年的超长待机项目，常年霸榜海珠二手成交第一、没掉出过广州二手活跃楼盘前五、年后网签逆市环比增长60%，时间对它来说啥也不是。｜第一金碧挂牌200套，还客多房少。来源贝壳｜6天就能成交1套房。来源贝壳话说回来，楼市回暖，金碧花园二手房是涨是跌，有什么户型可以选择？房产君决定去踩一轮。先来个总结：1、在天河海珠上班，想要近地铁，有通勤需求的可以买。2、想要配套全、学校不拉胯，可以买。3、对小区环境有一定的要求，预算不高，首套房上车的朋友可以买。（目前单价3.6-5.6万/平，2房总价约230-365万，3房总价约360-560万，不同组团价差挺大的）。至于什么人不能买嘛，容我先买个关子，文章后面我会说到。金碧花园，凭啥这么好卖？地段好，双地铁加持，6站天河金碧花园在海珠工业大道板块，基本出了石溪地铁站就进了金碧。广佛线2站到沥滘，同站换乘3号线，4站到珠江新城。等在建的10号线年底开通，从家门口的石溪站出发，直达广钢、中大、天河南、天河客运站。有些天河上班的同学可以不用换线，再也不怕拖鞋在地铁走丢了社区大，配套好，体感舒适金碧花园体量大，有4个组团，1-3期和5期（为啥没4期广东人都懂哈），配套成熟。商业上，金碧各个组团内都有商业街，附近1公里还有魅力港湾商业城和海珠新都荟广场。教育上，社区配建省一级金碧第一幼儿园、市一级金碧第一小学。金碧第一小学分东西两个校区，1-3年级在西校区（第二金碧）读，4-6年级在东校区（第一金碧）读，师资力量都是一样的。｜金碧第一幼儿园东校区初中的话，附近有广州5中、广州41中、广州97中等省一级学校资源。医院的话，2公里内有2所三甲，孙逸仙医院和珠江医院。和周边比，综合素质能打金碧二手均价4.59万/平（来源贝壳），周边也有更便宜的晓港湾，均价3.7万/平（来源贝壳），不过小区楼龄老、管理没那么规范，配套也没那么全，读的是区级晓港湾小学，比不了金碧第一小学（市一级）。尚领时代4.5万/平，和金碧整体持平，2008年建成楼龄新，户型实用率高，但对口读的依然是区级小学。如果要求省级学校的话，又不肯配套环境降级的话，昌岗板块的翠城花园倒是挺合适的，读的是昌岗中路小学（省一级），但是价格也要去到6万/平（来源贝壳）了。综合来看，周边小区价格能打的不如金碧配套好，配套好的不如金碧学校好，学校好的又不如金碧价格能打。金碧花园胜在全面折中、综合素质不赖，戳中许多刚需er的小心脏。想了解广州更多刚需热盘的同学，欢迎扫码添加选房师老赵，八年从业经验，更多内幕爆料，帮你顺利买房换房。金碧花园有啥缺点？在教育强区读弱校金碧不是六边形战士，只是性价比戳中了部分刚需er的心，细细纠来它还是有些短板足以劝退一波人。给这个盘打叉的原因，首当其中就是学校。金碧第一幼儿园是省级的没毛病，不过金碧第一小学（市一级）在海珠这样的教育强区显得有点弱。初中也得跟着电脑派位，像广州5中、广州41中、广州97中这样的省级学校有机会读，但也有可能会分到蓝天中学、东晓中学区级市级学校。｜海珠区教育局车位紧张，人车不分流，物业服务有漏洞金碧社区体量大，很多管理问题就浮现出来了。首先一个，车位紧张。组团里最夸张1个车位要5户开抢（说的就是第一金碧）很多业主只能每月花多700块钱去外面租车位。再来，人多、车多，但是社区实行半封闭式管理，人车不分流，我和中介在小区看房都得互相照看。路上也顺便听了一耳朵吐槽4X栋阿姨说，这里物业动作慢，别期老电梯全都更新完了，她从去年磨到现在，一人4k啊钱交完了就是不动工。能理解业主各有各的想法，但是物业得宣导啊，这么老旧的电梯自己搭着唔惊咩。｜第二金碧电梯间有噪音影响，旧改不确定金碧有不少面向工业大道或广州环城的单位，噪音问题突出。｜第三金碧单位阳台有些户型虽然没有直接面向马路，但白天也会被工业大道和新滘西路路过卡车的声音隔空包抄。哎，金碧附近还有个风声很大的石溪村旧改知道伐？以后旧改之后商业和城市面貌又会起来一档。BUT！石溪村旧改虽然在2023广州旧改项目清单中，但又被迷之操作归到预备项目里去了。所以，改不改不确定性很大。金碧组团之间，差异在哪？金碧花园一共有4期，5期去年8月刚收楼，还不能入市交易。1-3期是建成于1996-2008年的二手组团，成交量一直霸榜的就是这三个大崽。第一金碧第一金碧建成于1996-2005年，离地铁最近。由46栋联排高层组成，大部分为15-32层的电梯房，还有几栋8层高的楼梯房（怎么说人家也是跨世纪产物嘛）。小区自带会所、便利超市、生鲜、餐饮、文具店。｜第一金碧部分高层单位可望中央喷泉、假山园林，绿化率44%，楼间距宽，体感舒适。｜中央喷泉据中介说，第一金碧是三个组团中二手市场流通性最高的。这里商铺人气旺，环境好，户型也有得选，63-75平2房、90-96平3房最抢手。｜贝壳最新成交房产君上贝壳验证了下，挂牌房源200套，成交485套，组团中最高。户型从28-57平1房、48-90平2房、71-124平3房到113-180平4房，把人一辈子需要的房子都狠狠摆平。挂牌均价（来源贝壳）4.46万/平，单价看户型和楼龄，一期价格大概在3.6-4.6万/平之间。第二金碧建成于2000-2004年的第二金碧，紧挨第一金碧，但距石溪地铁口约400米，三个组团中离地铁最远。小区内设高压电塔（网传出过火灾）一进小区大门一排都是中介和辅导机构，门庭冷落🍂｜第二金碧所以即便楼龄较新，4.39万/平（来源贝壳）价格也低于第一金碧，还是没有第一金碧卖得好。户型方面，有28-47平1房、57-80平2房、81-107平3房、114平4房，主力57-67平2房、80平小3房。第三金碧第三金碧在一二期斜对面，隔一条工业大道，距离石溪地铁口约200米。建成于2000-2008年，由67栋32层高的电梯房组成。｜第三金碧挂牌户型有28-40平1房、62-88平2房、101-133平3房、130-279平4房，77平2房、100平出头3房最受市场欢迎。楼龄最新，近地铁，户型设计更符合现在的审美，所以均价在5.6万/平，是整个金碧颜值+价格的扛把子。｜贝壳社区超大，户型超多，怎么选？目前金碧花园1-3期在贝壳挂牌有492套二手房，房源多，户型多，到底要怎么选？房产君跟着中介去看了几套代表性的户型。01:第一金碧，78平2房1厅，中层带电梯，358万，单价4.56万/平。这个房子是2005年的，楼龄比较新，3梯7户。格局算是南北对流，客厅阳台俯瞰花园和幼儿园，景观好，厨卫都有光线能照进来。｜客厅阳台景观但是两个卧室窗户正好对着马路，大型车经过感觉整个房子都在共振｜卧室窗户02:第一金碧，69平2房2厅，中层带电梯，327万，单价4.68万/平。这套房是2000年的，2梯6户。格局方正，没有噪音，厅出阳台可以看到中央喷泉和园林水池。不过功能间设计有点迷，进门打眼就看到卫生间，厨房又夹在两个卧室中间，油烟互通不含糊02:第一金碧，65平2房1厅，高层带电梯，273万，单价4.15万/平。这套是2000年的，2梯9户。南北对流，动静分区，两个卧室都能通向阳台，阳台直望楼下运动场。客厅窗可以看到马路，不过有隔一段距离，音量还可以接受。因为厨房面积只有5平，业主装了洗碗机，冰箱只能移到客厅。不过总体来看，第一金碧第3套不论从价格、位置、户型都要比前2套好。04：第二金碧，67平2房2厅，低层带电梯，270万，单价3.98万/平。这套价格非常吸引人，去看的路上我把对它的包容提高了七度。客厅、主卧、次卧其实没啥槽点，方正实用，但厨卫有点阴暗，中午12点也没啥光线。低楼层的话，大家就不要想啥视野开阔啦。只要物业去把卧室窗前挡板上陈年垃圾给我清了，冲着3字头的价格我忍。05:第二金碧：61平2房2厅，中层带电梯，305万，单价4.95万/平。论看房从单价最低直接看到最高，是啥感觉？充分体会到了金钱💰的快乐！看看这视野。看看那条小蛮腰。是财富的洪流推动我涌向了它。06:第三金碧，77平2房2厅，低层带电梯，388万，单价4.98万/平。这一套在第三金碧算是价格比较美丽的，东北朝向，格局不吹不黑。不过厅出阳台看的还是工业大道，你懂的。据中介说，同为北向，三期“二线”看马路价格在5.4万/平起步。安静东向望花园的，价格在5.6-5.7万/平。最后总结下：从综合性价比来说，第一金碧>第三金碧>第二金碧。在天河海珠上班的刚需族，首套想买通勤方便、配套好、有学位的，可以考虑第一金碧，单价4万/平，300-350万预算就可以买到65-80平2-3房。如果介意楼龄、又不差钱的话，可以选择第三金碧，单价约5万/平起步，2房380-430万，3房500-560万。不过要注意，避开靠马路位置，还有一期因为楼龄跨度大，老套户型不好转手就不要买了。第二金碧负评有点多，同学们看好产品别踩坑哈。至于对小区学位、车位有高要求，或者想蹭旧改赚一波的，金碧不是良配大家觉得金碧怎么样，这个价格值得不？评论区，我们一起聊一聊！或者留意2月21日（下周二）中午12点直播，在线放开聊。有买房疑惑的同学，欢迎扫码添加选房师老赵，八年从业经验，更多内幕爆料，帮你顺利买房换房。

渔民新村，相信这个名字对在广州生活超过10年的朋友，应该是特别熟悉。作为连锁海鲜酒家的代表，渔民新村一直是广州的围餐顶流。昨天，房产君突然收到了一张图，标题竟然是“关于收回广州渔民新村所有租赁物业的通知”，落款还是带红色盖章的正式通知。我去，难道那么大的连锁餐饮，做不下去了？遥想一周前的元宵节，房产君才和家里人去番禺总店吃了一顿围餐...吃过渔民新村的朋友，可以在评论区聊聊你们对这家店的看法！我就一字“贵”，两个字“死贵”。仔细一看，原来只是荔湾芳村店，但总欠租却达到1095万，而且租赁面积也高达3.5万㎡...渔民新村，真是好大的手笔啊。为了解清楚事情真相，房产君跑了一趟现场。渔民新村（芳村店），位于荔湾的壹号国际文化广场，离芳村地铁站只有不到1公里，区位很不错。对面就是拥有沃尔玛的花地城广场，周边全是大型住宅小区，算是人流很活跃的老城区，花地大道也算是芳村小CBD了。要是向北走一小段路，就是白鹅潭改造核心区，华润置地白鹅潭悦府也就在那...总之，区位是没任何问题的，而且老广们对渔民新村的态度，一直也还算认可。工作日的中午，这个巨无霸大堂，都基本坐满了。那，到底是什么出了问题？房产君从大门处的商铺口中，以第三方视角得知了事情的来龙去脉。从2019年开始，壹号国际文化广场的大部分物业，是由渔民新村总体承包下来，再分租给其他商户。简单理解，渔民新村在这里是一个二房东角色，只是把部分物业留给了自营，而业主就是花地村。去年，广州的口罩事件对餐饮业和商场造成了巨大的影响。所以，渔民新村从去年7月份开始，便没有交租了，直到目前欠租差不多8个月，总额达到了1095万！花地村作为业主，在多次商讨后，没拿到想要的钱，便发出了这份正式清退文件，如果没在19号前交齐这笔钱，就要求渔民新村在20号之前清退：·渔民新村要正常缴纳逾期交租违约金、履约保证金归花地村所有。·如果，渔民新村逾期十天仍未退回租赁物业的，花地村有权自行或在其他第三方见证下进场清点腾空物品，且由此产生的全部费用由渔民新村自行承担。有其它租户表示：“他们倾了很多次啦，每次都是不欢而散。渔民新村就说掏不出1100万，只能拿出300多万先顶着，剩下的钱再聊。”“如果你是村委，你肯定也不愿意啦，从1100万变成300多万，也要给村里面交差的嘛，双方不就这样僵住。”据了解，最近渔民新村和业主花地村在频繁沟通付款事宜，解决问题的态度是有的，只是钱嘛...渔民新村作为事实上的二房东，此次欠租影响的并不是只有门下的海鲜酒家生意，而是关乎整个广场的运营。这些个店面，大部分都租自二房东渔民新村...二房东渔民新村的欠租行为，切实影响到了他们，“村委前几天上门，和我们讲如果交不了租，就直接封掉这个广场。”但是，渔民新村又和他们说：“别慌，不会这样的，大家已经在谈了，会有结果的，继续正常经营就好。”搞得好几个租户，都不知道怎么办！在这期间，租户都是正常向渔民新村交租的，只不过后者并没有正常把钱交给花地村...更夸张的是，去年末，渔民新村向这些租户提出了一个“免租”政策，提前一次性交3-6个月的租金，可以免租一个月！不少租户，都一次性交齐今年前几个月的房租，获得了1个月的免租期，现在回想起来...渔民新村店内经理则表示“不用担心，一切都在正常运营，你看这些人都还来吃饭，哪有什么事。你想提前订台，都能订二十几号的。”房产君一直试图联系花地村村委，对方一直称负责人不在，没法给予答复。这件事情，大家会不会觉得有点耳熟，是不是有点像杨箕村发生的事情...请戳：老板携款跑路？杨箕上演全武行，豪华酒店、商场要清场只不过，在花地村大家都还是比较克制，没有发生大规模冲突。要是到了19号，双方都没讨论出一个结果，20号估计很难平静。渔民新村和麦当劳有一点点像，你以为它们做的是餐饮生意，其实那是表象，他们很大部分做的都是地产生意。大家，可以看看这段抖音用户@好视大湾的采访↓“你租的铺和买的铺，对商户来说并不是同一个生意，十几年的租金基本上能买下那个铺位了。”实际上，也是地产+餐饮。1996年，老板在华快番禺的出口处买下了一块地，建成了渔民新村，一直以豪华、高消费酒家为定位。其实，东江海鲜其实也是他们家的。据无冕财经报道，渔民新村二十多家店中，有9家店都是自有物业！由于渔民新村太过出名，广州坊间一直传闻老板一家都很喜欢“过大海”，每次出手都是大手笔！接下来，房产君会持续关注，渔民新村或花地村是否会有一方做出让步呢？大家觉得，这个事情会怎么走？吃过渔民新村的朋友，你们觉得这个酒家怎么样？现在，大家比较喜欢去哪里？话说，市场回暖，二手房挂牌却增至12.8万套，改善族怎么办？明天中午12点，梅道理直播间继续约定你！别忘了点预约哦～房产君建了广州楼市交流群，添加大嘴备注“买房”，拉你进群

今天，我从珠江天郦销售那里搞来了两条消息：第一，下周取证，即将开盘。第二，更确定的吹风价有了，首开均价5位数。销售跟我比划五根手指的时候，我还愣了一下，反应了几秒才知道他的意思是均价不超10万/平。于是我开口就问：那就是9万多咯？销售歪着头看我，眼神里都是真挚的关怀。01，珠江天郦在哪儿？给不熟悉的朋友介绍下，这个盘位处金融城板块，项目东侧是4号线车陂地铁站，西侧是13号线二期棠下地铁站，称得上是地段绝佳，交通发达。02，均价不超10万/平，贵吗？其实，在金融城板块称霸的主要是二手房，因为一手项目屈指可数。目前，珠江天郦周边的兰亭盛荟、美林湖畔等盘均已站稳8万+/平，作为一个车位充足、楼龄全新、户型更佳、装标更好、物业更强的项目（珠江天郦使用缦合物业），珠江天郦均价去到10万/平，我觉得价位还算真诚。03，在售哪些户型？珠江天郦首推ABC三栋楼，产品为建面约129/140/180平四房。按照项目之前放出的口风，珠江天郦180平最贵，140平次之，129平最便宜。所以我估计，180平的价格有可能突破10万/平，129平有可能会有惊喜价，低预算买家有希望捡漏。至于全盘货量最多的140平，倒是蛮大可能首开9万+/平左右。据我所知，目前珠江天郦已经是锁房号状态，129的北向还剩几套，南向几乎无货，而180平本身货量不多，也不太愁卖，所以可选货量主要集中在140平四房。140平四房有横厅竖厅两种户型，先说竖厅。竖厅140平在设计上偏实用，通常情况下，120平以上户型会配有超长阳台等展示设计，但珠江天郦竖厅140没有，它把面积给到了主卧，保证了买家的极度舒适。不信你看主卧卫生间的面积（约6.17平），已经和隔壁次卧（不含飘窗约6.25平）一样大了。至于横厅，户型设计比竖厅更好，兼有超长阳台设计和正南采光面。它精心打造的全景浴缸，可躺着观景。以上两种户型，大家可以各取所需。04，预计今年清盘现在市场回暖，珠江天郦择机入市，我猜它是真想清盘了。此外，开发商也有加快建设的意思。销售告诉我，珠江天郦年内就会清盘，西侧的公寓和商业综合体也会在今明两年陆续开发，快建快卖，对整个板块都是利好。总的来看，对于意向金融城的买家而言，珠江天郦是个不错的选择，兼有黄金地段及上升空间。那么，预算千万的买家们，你们会考虑珠江天郦么？话说，市场回暖，二手房挂牌却增至12.8万套，改善族怎么办？明天中午12点，梅道理直播间继续约定你！别忘了点预约哦～房产君建了天河楼市交流群，添加大嘴备注“天河”，拉你进群

最近，朋友圈的销售、中介又活络了起来。这不，今天房产君被多次刷屏攻击，打开朋友圈，除了买房，就是买房。首先是一张百度热搜图，配以霸气的文案：“今日热搜第一：疫情三年，房价涨回来只用了一周！”另一则刷屏消息，则是财联社的一张图片，同样无差异化的文案。“房价往下跌需要3-5年，上涨可就是开发商们分分钟开个会的事，别跟趋势较劲，低利率，请珍惜！”来，我们看下财联社这张被疯转的图片。经济日报发文，指出房地产市场支持政策需更精准，防止房价重回过快上涨轨道。从这两则刷屏消息，我们可以确定的是：楼市的确回暖了！房价也在回升！不仅网络讨论热度高，甚至连官媒都承认了。👉广州楼市回暖了？我一口气，问了10个地产工作者...👉128844套！广州二手房业主，报复性卖房！最近，房产君发布了不少市场稿，无论是从前线人员那里获取的一手情报，还是摆成交数据，总有人质疑楼市回暖是假。这下，总可以相信了吧。至于在朋友圈刷屏的中介销售，也有自己的解读，房产君也跟他们聊了聊。他们认为，经历3年疫情，房价正处于低位，但最近已在回暖，目前正是最好的抄底机会。现在不赶紧买房，等到楼市进一步好转，利率会上升，房价会上涨，买家又将错过这波行情。666，这波解读，你怎么看？接下来，我们再看经济日报对后续购房政策的建议。1、继续加大差别化住房信贷政策实施力度，覆盖刚需、改善群体。关于这一点，还是比较有机会推进的。继续支持住房需求，可能从两方面着手，部分区域“五改二”，促进二手房成交；部分区域降低首付比例，或付清房贷，二套比例改为三成首付等。👉网传南沙，放开限购？我了解到的真实情况是…至于会不会降利率，按目前的发展形势，广州应该比较难了，不符合连续3个月新房房价下跌的条件。2、精准调控，抑制热点城市，避免出现新泡沫风险。这一点，房产君认为短时间不会出台相关调控政策。毕竟，至暗时刻刚刚过去，以广州为例，今年重点是搞经济，要实现2023年GDP增速6%以上，房地产的贡献少不了。另外，目前楼市逐步回暖，仍处于分化行情，并非全面复苏，远未达到疫情前的水平。像是牛奶厂，最近成交很火，撇开那套别墅，洋房成交均价基本在7-8万/㎡，对比巅峰时期的遍地9万+，目前价格仍属于合理范围。再一个，目前整个大环境都处于放宽状态，佛山、东莞相继官宣“全市放开限购”，惠州也在今天宣布“三改一”。此时，若广州突然收紧政策，就会显得与大趋势背道而驰。当然，若部分区域、板块出现大型的异常炒家行为，也不排除ZF会出手控制。你呢，怎么看待今年楼市走向？准备买房吗？我们评论区聊聊。最后，市场回暖，二手房挂牌却增至12.8万套，改善族怎么办？明天中午12点，梅道理直播间继续约定你！别忘了点预约哦～房产君建了广州楼市交流群，添加大嘴备注“买房”，拉你进群

听说了吗，万科551亿广信资产包，继万汇天地·金域曦府之后，又将冒出一个新盘——万汇天地·瑧园！这可是1平方公里大城，万汇天地打造的首个高定标杆项目。高定这个词，一瞬间就吸引了房产君的注意。项目效果示意图，与实景存在差异NO.1原来「高定」有这么多故事HAUTE

最近，在小红薯老是刷到这样的广告：“首付9万，单价8000元，买鱼珠新城，入住梦想的家......“咋一看很吸引，但怎么闻着又是熟悉的味道，熟悉的配方？房产君这就去会一会它。🌚截图来源于小红书位置不错，紧挨富颐华庭这个“全新盘”，名为鱼珠·星河里。盘如其名，项目的确位于黄埔鱼珠板块，具体就坐落在护林中路以北，旁边就是人气红盘富颐华庭。据悉，富颐华庭目前主推R区组团，均价约4.6-5万/m²，价格差不多是星河里的5-6倍。从地铁鱼珠站出来，距离鱼珠·星河里还有差不多2公里，步行需要超30分钟。所以，未来住在这里，想乘坐地铁，还需配备小绵羊或单车接驳。当然，若是自驾，半小时就能到达珠江新城，还是相当方便的。现场可以看到，项目周边目前仍处于发展阶段，想要玩乐，需要去到天河东圃。但不要忘了旁边的老大哥富颐华庭，作为百万平旧改，生活配套不会少，未来都能蹭。总体来看，鱼珠·星河里位置没啥问题，关键是价格低啊！旁边就是富颐华庭总价30万起，还能返租赚钱？房产君来到售楼部的时候，正好项目在举行开业仪式。现场热闹哄哄都是人，大部分都是来培训的中介，好家伙，刚开盘就火速上渠道。看着这阵势，接下来这个项目各种广告，出现频率将会越来越高。据销售介绍，鱼珠·星河里占地约1万m²，建筑面积约2.91万m²，仅规划了一栋19层高的公寓，4梯29户设计。产品主要有三种，分别为约33m²双钥匙户型、约36m²复式、约61m²复式，预计明年年底收楼。价格方面，双钥匙户型均价约1万/m²，复式户型均价约2万/m²。价格比小红薯广告稍高，但算下来双钥匙户型仅33万就能拿下，复式户型则要约70万起。具体户型如下：样板房整体看下来，也没啥问题，就是正常的公寓配置。付款方式有两种：一次性付款或先给50%，剩余50%在明年年底前付清。据销售透露，未来双钥匙户型还可包租，每月收益约2000元，盈利的话还能拿到3/10的分红。这样算下来，大约13年就能回款，往后的都是躺赚。又是使用权公寓，不建议买！一切看起来都那么美好，直至房产君忍不住问了那个问题。“那个......有产权吗？有红本吗？”销售也不避讳，直言鱼珠·星河里是使用权公寓，不能出房产证的，从明年年底交付算起，使用权大概有36年。听后，所有美好幻想瞬间磨灭。关于使用权公寓，房产君报道过不少，每次给出的建议都是不要买，皆因这里面的水太深了。一旦发生意外，漫漫维权之路从此开启，领导留言板上已有不少前车之鉴。截图来源于领导留言板再者，花了几十万做个二房东，物业升值、学校学位均与你无关，也不太值当。若用作自住过度，买使用权公寓，其实跟在外面租房，好不了多少。倒不如努力赚钱凑首付交社保，等有名额再精准出击，你说呢？对了，若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们下周的直播，来听听最实在的买房建议！2月16日，中午12点不见不散！别忘了点预约哦～房产君建了广州楼市交流群，添加大嘴备注“买房”，拉你进群

“往前走，往前走！别堵在这儿啊。”看，广州沙河市场，至少上万名服装人，脚步匆匆，穿梭在闹哄哄的人潮中。他们有的拉着大车货物，有的扛着背包，一眼望去，人山人海，满目繁忙！广州服装人，杀回来了！服装行业的春天，来了吗？人流量回升了！批发市场堵得水泄不通其实啊，每年元宵前后，都是服装行业的旺季，但今年比较特殊。这是疫情放开的第一年，来自五湖四海的服装人，终于熬过至暗时刻，陆续回到广州。而沙河服装城，就是他们的掘金之地。房产君现场看到，人流量十分火爆。这里有二十多个服装城，2万多个商铺！光是网络批发城，就超过十个。在这里做服装生意，靠的就是一个吃苦耐劳。沙河服装市场，一般清晨五六点就开门了，很多进货商赶着批发，转卖给零售商。仓库下午三四点关门，档口则会做到七八点。内衣、女装上衣、针织衫、短裤批发市场，品类齐全，各式各样的款式，让你挑到眼花缭乱。这里的网络批发商城里，藏着上千个淘宝电商档口和仓库。基本不做零售，只做批发和电商，五花八门的模特展示图，就挂在店门口。“你可能想不到，很多年轻人在网上购买的衣服，说不定就是从沙河市场发货的。”金马服装交易市场，以跑量为主，中低档款式居多。质量参差不齐，但胜在价格低廉，性价比高。南城服装批发市场则高档一些，一楼就是牛仔裤专区。庞大的服装交易量，服装城物流区，堆满了数十万件包裹，等着发往北京、上海、沈阳等地。两三百元，就可以背上一麻袋衣服！这里的衣服，有的从东莞制衣厂运来，有的则来自海珠康乐、鹭江一带的制衣村。一位做零售的老板告诉房产君，因为去年疫情封控，很多老板都亏了。所以今年一件中低档衣服，拿货价贵了10块钱。“之前40-50块一件进货价，现在要50-60块。”不过，这里店铺繁多，竞争压力非常大，常常会有衣服打折出售。夏天的T恤只要20来块，3件50块，有的甚至论斤卖，两三百元就可以背上一麻袋。因为价格便宜，别的批发市场，还有一些零售店小老板，都是来这里拿货的。房产君在服装城档口溜达了一圈，发现很多店铺早早上了夏装。原来，去年疫情防控放开，很多服装人始料未及，再加上“阳了”，干脆放假回家，大家都没有备春装的货。“现在各行各业逐步复苏，工厂招人很紧张，面料、辅料、绣花、印花各个都要排队排班等待，网店好多单发不了货。”“大档口才有资金做春装，中小档口直接放弃，准备上夏。”租出10个档口，就能赚到一辆宝马！随着订单增多，人流量回升，很多服装人，准备今年大干一场，档口租金生意也很火爆！一位做档口的中介，告诉房产君，今年的档口租金涨了，最贵的涨了15万（年租金），最便宜也涨了5万（年租金）。尤其是南城，甚至200万租金的档口都有成交。这里诞生过不少百万富翁

今天文章的开头，二娃想要说一句话：不管你们承不承认，愿不愿意相信，广州楼市它都真的回暖了！尤其是，在我看了贝壳及世联行上周的市场报后，我更加确定了这件事儿！不信，我们来看数据图！广州各区一手房，来访和成交都大幅上涨看到了吗？上周，广州各区各个板块的一手房，来访和成交都有了明显提升。其中，黄埔、海珠、番禺的来访和成交量增长，最为突出。另外，据同事和粉丝的反馈，上周末，随便去一个售楼部逛逛，都能看到哪哪儿是人。新房咨询量，成交量、创近一年新高另外，据贝壳研究院广州分院数据显示，本周新房客户购房咨询量，环比上升20.1%，绝对量为2022年以来周度最大。此外，本周广州一手房案场单盘成交10.6套，环比上升42%，同比上升99%。前12天累计单盘平均成交15.5套，相比上月同期上升189%，实际认购处于近一年以来高位水平。可以发现，广州楼市小阳春，已经悄然而至。市场回暖，广州二手房业主，报复性卖房！但是，市场回暖≠二手房就一定好卖。反之，还有可能更难卖！因为，那些想卖房，想换房的人，看到市场开始回暖了，都想趁着这一波行情赶紧把房子处理掉。于是，大家一蜂窝挂牌卖房，短期内造成广州二手房挂牌量极速增长。呐~你们感受下，广州二手房新增房源的趋势图。据贝壳数据显示，2月前12天，广州二手房新增房源数量，相比上月同期增长145%，本周新增房源环比上涨22%。而从上图可以发现，广州11区，最近一周，二手房新增房源全部出现报复性增长，涨幅基本都在200%以上。其中，环比增幅最大的为增城和花都。可能大家亏怕了吧，都想赶紧卖掉，重新买入。而刚刚，二娃去贝壳上查了一下广州二手房的最新挂牌量。结果显示，目前在售的房源为128844套，即将突破13万大关！

过去两周，“回暖”一定是你听到最多的一个词。先是珠江新城、牛奶厂，卖出多套10万+、20万+豪宅。紧接着，东部多盘高喊来访、成交升温，“工作日都接待不过来”。如果说是局部回暖，无可厚非，令人意外的是，南沙也开始逆袭。这是从销售朋友圈扒来的图，售楼部人很多，可以看到在挑单位计价。洽谈区椅子不够用了，要出动塑料凳。开车来的人太多，车挤在了售楼部门口。要不是策划盖章，鬼才相信这是今时今日的南沙。毕竟，南沙去年网签腰斩，楼盘一周只有十来二十台客的形象，还历历在目。聊天截图不过策划的嘴，骗人的鬼，房产君也是将信将疑。直到踩了一遍盘，真实感受广州这波行情，与往年很不同。一是，买家不再局限在本地客，中山、东莞、肇庆，甚至香港人都来了。与销售闲聊时，他们就提到，保利在南沙的三个盘，外区与外地客，近期增加了20%~30%。其二，回暖与炒房关系不大，大部分买家反复盘算自己能不能住，而纯投资客，会更果断。这两点也导致广州的暖风，一边吹在东部，一边吹到南沙。最实锤的是数据，爆肝整理了8周来访，开工后，南沙市场来访一路冲高，上周涌入3536组客，足足比春节前的均值（约1408组/周），翻了1.5倍！买家基数飙升，像保利时光印象这样的头号头盘，开工后两周卖完#8栋加推的全部单位，完全不奇怪。该盘本身就有这个实力，去年11月开卖时，一个月便怒斩400套。2月单周只要卖六七十套，完全能清盘1栋楼！看来海报有多红，确实代表项目有多火。广州南部，凭什么刮起开春风暴不光南沙，番禺近期表现也可圈可点。比如莲花湾的保利·领秀海，来访与成交默默爬了上来。有销售上周发朋友圈“凡尔赛”，周日一天狂刷12单，哪哪都是爆单的声音。从整体来访看，16个指标盘，上周有3226组客涌入，创了去年11月底以来的新高。（来源：世联行）为何南沙和番禺楼市，春节一过就能跑起来？当中，固然有外区买家回流，低利率刺激买家心态改变等原因。但从大的角度看，也是真金白银，砸出了信心。比如2023年广州重点建设项目，由番禺+南沙主导的就占了103个，一砸就是4454.62亿，几乎比肩中心五区总和。向南发力，已是明牌。这股发展的干劲，不仅仅体现在纸面数字上。尤其是喜提“广州新核心”的南沙。春节一过，就被安排全市最高的经济目标：10%以上的GDP增速，与30%以上的固投增速。香港一通关，迅速争取到前特首梁振英带队考察的“第一面”，成为最迫不及待合作的对象。刚撸起袖子，便开干13个重大发展平台，占了广州全市一半，还接连引入普华永道和中国安能两家总部。前者是首家入驻南沙的全球“四大会计事务所”。接下来，IFF永久会址要落成，18号线南延线（即南中珠城际）要开工，全球年会要召开……南沙的努力，肉眼可见。IFF“木棉花”即将绽放（广州房产摄）如果说南沙，是用一系列大事，虹吸湾区购买力，那么番禺，则是靠稳打稳扎，吸引广州的青年才俊。番禺就像老实人，看着低调，却悄悄把钱赚完。2022年，番禺GDP超过2700亿，力压海珠、白云排名全市第四，还出了两只势头凶猛的“独角兽”——希音、广汽埃安。今年，番禺也开始高调秀肌肉了。全市三条待竣工地铁，番禺占了两条，即3号线东延线与7号线二期。三条待开工地铁，也有一条落在番禺，为8号线东延线。（注：18号线南延线是以城际获批）更重磅的是，南大干线要通！从南站、万博，一路向东，一马平川，CBD的辐射范围，将没有阻力扩张至东部莲花湾。对外，南大干线又串联诸多主干道，无缝贯穿大湾区，把番禺推上“湾区十字路口”的新高度。当然，最终落到买家决策上，还是价格与产品。对照整个大湾区，均价2字头的南沙，有绝对性价比；对照广州主城区，番禺2字头的莲花湾，也很亲民。此外，南部快速回暖的项目，都是在自住产品力上，表现优异的崽。2023年置业，向南必看四大板块向南，势不可挡。对普通购房者来说，哪些板块值得奔赴呢？不管是南沙还是番禺，发展方面很明确，南沙，CBD与城市客厅无出其右。想撬动湾区中心的红利，明珠湾当仁不让；对配套成熟度有要求的刚需，则可圈定蕉门-金洲。番禺呢，精华就在南大干线。想要确定性的改善买家，可看成熟的万博；看重增长潜力的刚需买家，则可瞄准莲花湾汽车城。至于性价比热盘哪里找，不必挑花眼，广东保利准备了保利南沙天汇、保利时光印象、保利半岛、保利·悦公馆、保利·领秀海，5个热盘。从江景房，到海景房，从成熟配套项目，到稀有叠院，一网打尽。南沙明珠湾·保利南沙天汇亲民销冠，15个月超长分期买南沙，不能不看产业核心明珠湾。全球瞩目的IFF永久会址、大湾区科学论坛、广州数据交易所，以及10多家企业总部，纷纷抢滩。而且，速度最快，贯穿湾区南北的18号线，也在此设站。板块之中，保利南沙天汇是去年最靓的崽，单盘成交517套，稳占南沙销冠宝座。（来源：中指院）它又是今年南沙优惠力度最大项目之一。建面约78~135㎡三到四房，手里有160多万，已能全款拿下。现在买房，可做15个月超长分期，临近收楼再供楼，南沙找不到第二个项目，能对刚需如此友好。一江之隔，是灵山岛（广州房产摄）喜欢江景与大盘，选保利南沙天汇基本不会出错。项目楼下便是700多米宽的蕉门水道，一江之隔便是总部云集的灵山岛。百万方旧改大盘，自带一所36班小学，两所幼儿园，以及约17万㎡商业综合体。南沙蕉门-金洲保利时光印象：南沙核心双地铁口保利半岛：稀有叠院，使用率200%从刚需自住角度看，蕉门-金洲是更为理想的选择。这里是南沙区府核心，云集南沙政务、公共配套及商业精华，被誉为“南沙城市客厅”。从今年起，蕉门-金洲也要迎来一波王炸。寰宇城、COCO

广州楼市回暖，来得比想象中快。昨天，天河金融城板块，兰亭盛荟，一套103㎡楼王单位，成交直接突破10万+/平！美林湖畔，也卖出一套9.3万+/平的房子，刷新小区天花板。珠江新城更是疯狂，嘉裕公馆，北向房源居然都冲到19万+/平！你敢信吗？仔细一看，都是老牌“网红盘”。楼市风向标暗流涌动，这是什么信号？现在入场，还来得及吗？兰亭盛荟，突破10万+/平大关！横盘小半年，兰亭盛荟又杀回来了。我们发现，2023年以来，兰亭盛荟至少卖出20套房，最近两天，更是狂卖7-8套。要知道，去年行情最冷淡的时候，一些低楼层的蟹货，价格一度压到7万/平，9字头难觅踪影。但2023年以来，兰亭盛荟量价齐升，价格不断拉高，迄今为止，已经有6套房源，成交价突破9万+/平。这6套房里，2套来自望中央大花园的楼王5栋和14栋，2套来自望泳池的9栋，1套位于12栋南向高层......还有一套，面积103㎡3房楼王单位，成交总价1043万，单价突破10万+/平。房子位于7栋，南向望花园泳池，景观很漂亮。据说，这种户型保留几套，2019年拿出来卖时，就已经达7万/平了。短短三四年，成交价就飙到10万+/平，我只能用“疯狂”来形容！尽管兰亭盛荟有大量不满五的房子，但买家还是疯狂杀入，你细品，你细品。美林湖畔，9.3万+/平成交！兰亭盛荟隔壁的美林湖畔，也开始躁动了。最近小区成交一套建面约134平主套3房，位于楼龄较新的四期，南向望花园。这种户型放盘量很稀有，目前贝壳暂时没有挂牌，连成交也很少。房子最终成交总价1250万，单价超9.3万+/平，刷新小区房价天花板！回看2022年的成交（贝壳数据），美林湖畔很少有9字头。但现在，小区行情似乎有上升的势头。需要注意的是，贝壳展示，成交周期仅一天。其实啊，像这种优质房源，很多都是掌握在中介手里。业主不希望透露房子和身份信息，所以也就不公开挂牌。一般都是谈好价格，敲定交易后，才会在贝壳展示成交。|

新鸿基南站这个项目，一直都是神秘兮兮的。今天，开发商约了我们参观城市会客厅，临行前才告知地点在天河北的峻林。去的时候我还纳闷，南站的项目为什么要在天河宣传嘛，结果冷不丁一抬头，我发现新鸿基南站项目案名叫——新鸿基·峻銮！（嗯！果然和峻林沾亲带故）吐槽归吐槽，今天房产君在会客厅泡了两个钟，搞到了不少大料，一起来看下：第一，新鸿基·峻銮走的是改善路线，项目聘请了大师设计团队，所以品质感超高。据现场人员介绍，为了保证设计效果，峻銮做了9米高的酒店式入户大堂，住宅层高也达到3.15米（特殊楼层会更高），首推楼栋设有夹层，还做了一些活动空间。部分效果图谍照👇沙盘实景👇很有意思的一点是，沙盘显示峻銮二楼部分户型外有个大露台，也不知道是赠送还是公用，现场人员并没有告知。我猜，可能是想给买家留一点惊喜吧第二，项目分为北组团和南组团，首推北组团B1#和B2#。B1#和B2#两栋楼均为两梯四户设计，高24-25层，预计总货量不到200套。组团位置如下👇第三，先卖B1#，产品为建面约95平南向三房及124平南北对流四房。目前，项目只开放了124平样板间，样板间非常神秘，不仅需要预约，据说后面去看的人还要收手机，所以我只能描述一下样板间的样子：嗯……一进门就是个子母门，档次一下就起来了，然后玄关有个很大的智能魔镜，什么功能都有，然后装修做得挺不错……（你们能想象出来吗？我尽力了）不要骂我，因为我全部的脑细胞，都献给了全场唯一一张户型图！是的！我背下来了！(如果没记错的话，那就没错了！)大家赶紧保存，不然过会儿文章可能会消失！第四，新鸿基的南站商业综合体，在一步一步带动周边发展和消费。现场人员告诉我，以后南站的商业综合体会叫ICC（广州环球贸易广场），其总用地面积约为25.1万平方米，总建筑面积约127.0万平方米，项目总投资超100亿元，规模远超igc天汇广场，将直接对标香港ICC。｜广州南站ICC效果图以后，到时候去到南站的旅客一出站，就可以通过一个“城市核”走到ICC消费购物，网约车以后也不会全部扎堆在一个地方。有了南站ICC后，南站交通问题会有很大改善，也能留住人。｜地下人流动线模拟｜首层人流动线模拟总的来看，新鸿基·峻銮给出的产品质感挺高，于是我暗戳戳地跟现场人员打听了一下价格。怎么说呢，我试着打听了下价格，但无果！（想要保持神秘吧？或者来个惊喜？）看来，还是要自己猜。从地段来看，新鸿基·峻銮位处南站板块，其距离广州南站约600米，项目周边道路发达，又有佛山2号线、广州2号线、22号线及7号线等四条地铁加持，出行条件非常便利。同等的地段和交通条件，在广州几乎找不到第二个，凭借以上两条优质属性，新鸿基·峻銮的身价势必不会走低。放眼周边，距离最近的城投领南府均价约4.3万/平，其余项目也多半处于3.7-4.8万/平之间，新鸿基·峻銮极有可能比他们定价更高。你们说，峻銮会定价到多少呢？5万？6万？还是7万/平？欢迎各位留言讨论。据说峻銮在南站现场的展示中心，会在6月份左右开放，我们也会持续跟进。若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们下周的直播，来听听最实在的买房建议！2月16日，中午12点不见不散！别忘了点预约哦～房产君建了新鸿基·峻銮交流群扫码即可免费入群

回到工作岗位的小伙伴，有没有发现，这两天人特别多！经过疫情3年，习惯了人少的大家，突然发现关于挤地铁那些死去3年的回忆，又开始攻击你。工作日的上下班时间，坐地铁都像是一次历险，车里的人想出去，车外的人想进来。而且，恰逢情人节...如果，你们想吐槽地铁体验，记得在评论区和我们分享！丨3号线

广佛两座城市，正在进行一场开卷考试：这哥俩融合成一个超级大都市，向前跨出了两大步！2022年5月，地铁7号线西延段开通，一口气连接了广佛三大强区，GDP超万亿。由此，广佛融城迈出了重要一步，宛如一块磁石，虹吸产业资金，所以开通仪式上有这样一句话：驰骋广佛，逐梦湾区。2018年10月，领导人视察广东时，要求广州努力实现“老城区新活力”。这是广佛另一个跨步的开始：这一举措除了广州实现新出彩，还能辐射联动佛山的长远发展，推动广佛融城。现在，广州白鹅潭那一带，万象城、太古里来了，加上广船综合体、花地湾18万平购物中心，以及已开业的COCO

今天，房产君从中介处获得了一份最近牛奶厂的二手成交表。一看发现，牛奶厂2月初，5天就卖出了11套房！从上图可以看出，牛奶厂房价又涨回来了！最高成交的一套（别墅）单价已经破11万/㎡，而整体均价也保持在7-8万元/㎡，对比去年，房价止跌，回升不少。说起牛奶厂的房价，还记得2015年开盘均价仅3万+，随后一路狂飙，最高峰时期甚至还要冲击10万+。但去年开始，片区房价开始回落，甚至出现不少6字头房源。👉6.5万/㎡！牛奶厂这套房，3天就卖掉了！👉天啊，6.7万/㎡成交！牛奶厂不牛了？降价潮甚至延续到今年年头，查看二手平台数据，今年1月奶厂也成交了多套6万+房源。截图来源于贝壳找房过了一个年回来，牛奶厂房价是否企稳？房产君咨询了几位中介。他们均表示，牛奶厂房价今年回升明显，目前均价回到7-8万/㎡的水平了。至于此前为什么会出现低价成交的房源，中介们也道出了真相：“去年是有6万+的，但都有特定条件，要不户口占用；要不房子装修差；要不受疫情影响，业主着急卖房等钱周转......”目前，二手平台的放盘房源，6、7万的的确减少了，但仍未重回曾经9字头遍地的巅峰表现。片区四大标杆盘中，物业、户型、小区品质最好的华润天合，房价最坚挺。比如，前两天就上架了一套约161㎡四房，业主报价1600万，折合单价99324元/㎡。截图来源于贝壳找房另外，随着年后楼市行情转好，业主心态也发生了变化。有中介向房产君透露，年前大部分业主都会承担税费，年后则不包税费，降价幅度也收窄了。即便包了税费，也会体现在房价上，让买家自己买单。“回暖”后的牛奶厂，还值不值得购买？若为了执信而来，就没有必要了，不是100%入读，需要摇号。学位的不确定，也是上一轮房价调整的主要原因之一。👉唉，奶厂不再100%读执信，华阳、龙口西..也被统筹了？若是自住，牛奶厂还是可以入手的。毕竟，这里是天河较新、较纯粹的居住板块，具备稀缺性，且居住环境真的无可挑剔，山景环绕。但是，房产君建议大家可以再等等。原因是，牛奶厂四大金刚，接下来都会陆续满“5”，最快的是龙湖首开天宸原著一期，将于今年5月期满，其次是金地、招商小区。举个例子，总房价1000万，增值税5%，税费要50万。若证满5年，则无需支付增值税，购房成本会减少一大笔，跟业主还价的空间也更大。可以预测，随着扎堆满5期的到来，四个小区放盘量也会增加，市场竞争大了，套笋的机会也就更加多。总价千万，目前在广州能挑的还不少，各位买家也可多约中介看房，再做打算。最后，你认为牛奶厂房价止跌了吗？合理房价多少？评论区聊聊。话说不管你信不信，市场已经动起来了，又是一个周期中，难得的购房时机。人生的第一套房，很重要，可是怎么买才不会掉坑，怎么买，未来才能更好置换？来吧，情人节，梅道理跟你有约，明天中午12点，来直播间，告诉你刚需大忌和选盘技巧。房产君建了天河楼市交流群，添加大嘴备注“天河”，拉你进群

广州楼市有没有真的热起来，我不知道。但我知道的是，广州地产人的朋友圈，是真的热起来了！喏~现在我随便一刷，看到的全是这种信息：还有这种：甚至还有纯文字版的：A：这个周末，珠江新城的二手市场有点疯狂！昨天成交6套，今天7套！B：这个周末，我感受到了广州客的疯狂！100分钟，成交8套房！C：明天开始，深圳不动产登记中心取消午休时间，不断处理业务。市场是否复苏，先看成交量的变化，官方已经被迫加班了！D：广州房价开始微涨了，不论新房还是核心区二手房。E：这两周，珠江花城卖爆了，好像又回到了忙到饭都没时间吃的日子，作为一个从业多年的地产人，我想跟大家聊聊：这两周，广州楼市疯了，不止天河，其他区域也卖爆，涨价估计是下一波统一操作，楼盘优惠措施估计也会慢慢收紧。楼市总是充满不确定性，每个阶段给到购房者的选择也不同，几年前考虑天河新房的买家，会考虑买牛奶厂还是广钢或者其他区域。现今楼市回暖，牛奶厂成交量、价都开始狂飙，价格回到9字头。再看看同期起跑的其他板块绝大部分楼盘，牛奶厂涨幅可以说是一骑绝尘，遥遥领先。未来，进场天河新房赛道将步入千万级门槛。如果说2018、2020年分别是珠江花城的第一次、第二次价值跃升年，吉山仓清拆加速，吉山村连片改造，未来珠江花城周边连片开发，我想2023年是珠江花城的第三次价值跃升年。不要着眼当下，要看未来空间。买房需要果断决策，如果还想进场天河，留给我们犹豫的时间不多了！不得不说，上面的人，个个都是人才，不来写稿子，真是可惜了！哈哈哈哈~那么，广州市场是不是真如大家所说，全面复苏，各个楼盘都出现报复性成交呢？emm，谈不上！二娃说句实话哈，广州楼市复苏是真的，但是呢，目前只是局部现象！从整个广州市场来看，还谈不上明显复苏。这就好比，大雪天气下的一间小屋。屋内有暖气，烤着火炉，热气腾腾；而屋外呢，却是大雪纷飞，冰天冻地。你能说，气候变暖，不冷了吗？当然不能！因为这小部分，代表不了全部。而恕我直言：今年，广州一定会有一波行情，但这一波行情只属于改善和豪宅市场，与远郊刚需盘关系不大！◆

这回藏不住了！前不久，最新的《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》发布。这次《规划》相当不一般，首次提出了南建新城、北筑核极、东立门户、西联广佛、中兴老城，统筹山城湾海、强化湾区核心的概念。房产君还发现了一个隐藏颇深的重磅彩蛋，文件内，新增加了“中心城区核心区”，和以黄埔为原点的新“中心城区”概念。要知道，之前的广州中心城区，是以珠江新城为圆点，最多到老黄埔鱼珠，文冲一带。而文件中勾勒的“中心城区”，明显向东蜿蜒，摇身变为以金融城、老黄埔为核心，然后向外辐射的新中心，将黄陂、科学城一带也纳入中心区范围内。广州东进的野心，昭然若揭。广州经济重心，一路向东事实上，在广州的中心城区向东蜿蜒之前，广州经济重心早就先一步东移了。在2022年，广州11区GDP增速和总量的亚军，被两个东部支柱板块，增城和黄埔瓜分。前者增速达到4%，比天河都高了约1.5%。后者GDP总量高达约4313亿，以一区之力贡献了全市约15%的GDP。特别是黄埔，这个广州东进的排头兵，不仅拿下了2022年度的全市GDP增量亚军，还拿下了企业税收第一。更关键的是，未来很长一段时间内，黄埔的“产业龙头”地位，无法被撼动。在“广州市2023年重点建设项目计划表”里，代表城市发展竞赛决胜局的「创新基础建设」和「先进制造业」领域，黄埔都是毫无疑问的头牌。创新基础建设方面，黄埔以11个，约173.6亿的总投资额，在广州11区中遥遥领先。战略性新兴产业和先进制造业方面，黄埔更是狠狠拿捏。要知道，今年广州也就安排了44个新一代信息技术项目，黄埔独占17个，投资额占比也达到了惊人的56%，不管是数量还是占比，都是妥妥的冠军。更惊人的是，像是广州华星、粤芯半导体、立景创新全国总部，这类其他区求都求不来的百亿级企业，黄埔也是轻松拿下。毫不夸张地说，黄埔凭一己之力，撑起了广州产业建设领域的半边天。别忘了，黄埔还手握广州最锋利的科创之剑——科学城。北有中关村，南有科学城，从来都不只是一句口号。靠着信息技术、生物医药、人工智能三大核心支柱，科学城正在发展经济，努力搞钱的路上狂飙。丨名企云集的科学城这个广州科创实力爆棚的地方，目前已有超190家世界500强落户。看到没，发展快得像是吃了“炫迈”的黄埔和有着无限可能的科学城，正朝着你飞奔而来。买家疯狂涌入，保利成最大赢家一波有眼光的买家，已经开始加快买入东部的脚步。在2月的第一周（1.30-2.5），天河、黄埔、增城指标项目成交614套，三区贡献了全市（1223套）过半成交。保利在东部的几个顶流项目，门槛都被买家踏破了。｜保利锦上实拍图比如说，天河东改善盘的中流砥柱，位于天河智慧城-天河智谷一带的保利天汇。2月刚开始就拿下开门红，周末两天迎来约300组的客户到访，约20套的单日成交，轻松吸金超1.5个亿。｜保利天汇火爆现场又比如说，黄陂板块的保利翔龙天汇，科学城的保利罗兰国际、保利锦上这三朵金花，更是热搜榜常驻嘉宾。先聊保利翔龙天汇，想改善，或者满足更高的通勤需求的买家，看到他很难不心动的。｜保利翔龙天汇现场图不到400万，就能买位于天河智慧城和科学城交汇处，享双重利好的大三房，这谁看谁不迷糊。更何况，保利翔龙天汇还是地铁大盘，距6号线黄陂地铁口仅约400米，1站天河，这种通勤优势是黄埔乃至东部核心区很多楼盘都无法企及的。再说说，科学城顶流——保利罗兰国际。2016年，项目上市就炸场，以8亿拉开传奇帷幕，到今年，这个保利科学城核心标杆大盘已开发到了第四期，这几年间，就没从科学城的热搜榜上下来过。项目四期开盘才4个月，过半的房源已经卖完了。｜保利罗兰国际现场人气它的热度有多夸张呢？在2月初，项目加推建面约108平单位，25套新品不到一小时就被抢完了。超10个商业环绕，世界级别的演艺中心在侧，家门口就是省一级开发区二小北校区（招生政策与地段，以教育局口径为准），这样的保利罗兰国际，谁能不爱呢。科学城优质上车盘：保利锦上其实，房产君最想和大家聊的是，热度爆棚，销售中心现场座无虚席的保利锦上。这是房产君最喜欢的科学城项目之一。丨保利锦上销售中心现场原因很简单，对房产君这种纯粹的广州刚需来说，够得着的楼盘，才是最好的。而保利锦上，或许不是科学城范围内最好的楼盘，但它毫无疑问，是板块内更适合刚需，更容易上车的项目。｜保利锦上效果图之前，保利锦上凭借优越的地段，超高的性价比，成功出圈，一跃成为了科学城板块内的刚需“必看红盘”。地段就不用多说了，坐落在让无数买家流口水的科学城板块，这里可是比肩“宇宙最牛街道办”南山街道的存在。项目周边名企云集，高端商圈环绕、优质学校扎堆，有多秀呢，一张新鲜出炉的航拍告诉你。｜保利锦上航拍图更关键的是，保利锦上还是科学城少有的南向山景大盘。景观视野相当优越，在售的建面约75-138平单位，户户朝南，户户都能享受纯南向一线山景。同样是科学城，享受相同的板块的红利和商圈配套，保利锦上的三房产品，在科学城板块，价格更亲民。首付66万起，就能拿下一个地段好、配套全、户型优、环境佳的科学城红盘，这谁能顶得住？好景观+优质户型！附加值满分在价格之外，保利锦上还给赋予了房子，太多其他盘，所没有的附加值。第一，项目自带山园双景，阳光入户，在这里可以享受高人一等居住感。要知道，在城市里住房子，连阳光也是有价格的。但在保利锦上，无论是小三房，还是大四房，都是100%全南向通透户型，金贵的阳光，可以照耀你房间的每个角落。左右滑动查看更多户型这意味着，此前有钱人专属的“阳光亲吻”叫醒服务，在这里可以轻松拥有。此外，保利锦上三面环山的独特地利，结合2.5低密容积率以及项目中轴对称现代园林，将它的居住舒适度，拉到新高度。一推窗，风景扑面而来，挡都挡不住。第二，项目的户型相当极致，所有在售户型都有大面宽采光、主卧南北双飘窗。走进保利锦上样板房示范区，房产君的赞叹声都停不住，项目的产品力，也太绝了吧。项目建面约88平户型，做出了市面上建面超100平户型才有的尺度感。丨建面约88平样板房，客厅四开间朝南，5.6米南向景观阳台，采光面高达11米的主套三房设计，直接刷新了房产君对户型的认知。LDKB一体化设计，少承重墙、多飘窗加上百变空间设计，让室内场景可以随心而变。丨建面约88平样板房，厨房你可以把餐厅、客厅、书房、阳台串联，塑造一个更大、更灵动、更惊艳的奢华客厅。你也可以，分门别类，将L型阳台改建成阳光书房，给小家增加家庭休闲区。丨建面约88平样板房，阳台你更可以，把主卧南北双飘窗，变成私家小天地，南向景观飘窗上，安排一个私密书吧，北侧飘窗，改成衣帽间。从此过上夏有清风，冬有暖阳，一年四季，都有美景相伴的日子。丨建面约88平样板房，主卧建面约138平的户型，就更绝了。该户型全屋采光12处，南向采光面约16米，给房子带来了类豪宅的居住感。丨建面约138平样板房，餐客厅加上独特的少剪力墙设计，轻松拿捏“奢宅”居住尺度。全景联动门隔断的“岛台式”厨房结合LDKB一体化大方厅，就一个字，绝。丨建面约138平样板房，厨房煮饭的时候，关上门，烟火气被完整隔绝在厨房内；日常的时候，打开门，可以大幅提高整个空间的广度。赠送空间更是随处可见，卫生间沐浴区，餐厅旁，厨房里，只有你想不到，没有保利办不到。丨建面约138平样板房，餐厅、厨房丨建面约138平样板房，书房丨建面约138平样板房，主卫最惊喜的还是主卧自带南北对流双飘窗。北向的梳妆柜和步入式衣帽间，全部由飘窗改建，不计面积。丨建面约138平样板房，主卧衣帽间南向则是270°的超广角景观飘窗。在此，阳光和美景，可以肆无忌惮地闯进室内，躺在床上，就能尽情欣赏日出晚霞。丨建面约138平样板房，主卧南向景观飘窗第三，诗意生活之外，保利锦上的人间烟火气，也不缺。可以给买家致命一击的，当属项目自身规划配套。比如，自带的公交车首末站、幼儿园，直线距离约900米处的商业综合体、一路之隔的公立广大附中高新区实验学校等等。（具体学位划分以教育局文件为准，开发商对此不作承诺）特别是家门口的公交车首末站，可以更大程度方便你的出行，去学校、去购物、去地铁，都可以通过公交换乘。最后，想和大家剧透一个小惊喜，保利锦上目前推出了相当友好的首付分期，首期低至12万起，就能锁定这个科学城“当红炸子鸡”。如果想了解更多项目详情和优惠，长按下方二维码，添加我们的挑房师老赵为好友，他可以一对一地和你交流，并且陪你实地看房哦。项目电话：020-8836

不知大家感受到了吗，最近看房的人，越来越多了：广州楼市回暖？我一口气，问了10个地产工作者...摸摸自己的钱包，手上有个30-300万现金，能在广州买到什么样的房子呢？别发愁了，多少钱办多大事儿，我今天都给你整好了！来，上40米长图（楼盘价格会实时调整，具体以楼盘实际为准）！首付30-300万，广州100个新盘推荐！1）首付30-60万星汇城TOD：总价200万，在地铁口（双地铁）+广外附的楼盘本来就不多，关键是，它还在黄埔，坐地铁能直达天河。越秀白云星汇城：有地铁，有公园，有广附学校......不到200万，满足刚需对配套的一切幻想，还要啥自行车？👉越秀白云星汇城2）首付60-90万万科黄埔新城：黄埔的刚需之光，大城配套，生活基本不愁。即将加推的75平，南向三房，使用率超过9成，真的是刚需战斗机了。👉黄埔新城悦辰壹号：知识城核心区内+地铁口，还紧挨着华附。现在有特价房，一口价215万+......这个价吧，在附近工作的铁子，真的可以冲。保利锦上：首付66万+。科学城很难找出，首付这么低、户型这么极致的楼盘了。3）首付90-120万保利和悦滨江：荔湾最近卖爆的盘。总价280万买地铁三房，户型又正又靓，使用率达95%。讲真，老城区难得有，这么戳中刚需痛点的新盘。万科金域曦府：首付100万，不是非得选东部。地铁口+九年一贯制省实，老城区花地湾的金域曦府，性价比超级nice了。

欢迎关注小胖视频号写在前面：去年4月，兰姐找到小胖，希望能为她改造一套房子。这是她买的一套不折不扣的老破小，只有56㎡，楼龄30年+，楼梯5楼。房子虽然旧了点，但学位不错，为了儿子的教育，兰姐花了200来万拿下它。小区环境改造前去年9月底，兰姐正式拿到房子，我们也第一时间进场开工。施工期间，我们经历了封控、停工、抗阳，还有师傅们直接被封在工地三天......最终，在今年1月如期将房子交付给兰姐。改造后过程有点心酸，不过结果很开心，而最让小胖开心的是，获得了小朋友的认可。话不多说，#99个女孩的家

二娃说当初贷款贱如狗，如今还贷被嫌丑！你敢信吗？下面这张图，不是在火锅店门口，而是在广州某银行，等待办理提前还贷的人。在这世界上啊，最好的房子，并不是卖得最贵的，而是你有再多的钱，想买也未必能买得到的！比如，广州二沙岛的房子。为什么二娃会这么说呢？我们来看2张图！◆二沙岛贝壳上的成交数据◆二沙岛贝壳上的在售房源从上图可以发现，整个链家/贝壳网上，二沙岛成交的房源非常少，2021年-2022年，一共才卖了3套。而目前在售的房源呢，也仅有7套而已。二娃认为，出现这样的结果，无非就两个原因：第一、岛上90%以上的业主都用于自住，根本不考虑出售，导致无房可售。第二、即便有人放卖，价格也非常高。就算是楼龄超20年的楼梯楼，普通人也根本买不起。所以，这决定了能住进二沙岛的人，只能是少数，而且非富即贵！大概广州1000万人口里面，只有1000人才能住进去吧。比如，著名艺人——王嘉尔，他在一次采访中就坦言，自己回广州的时候都住二沙岛。当然，二沙岛之所以被大家公认为“广州第一富人区”。主要原因，还是因为地段和独一无二的环境优势。没去过，或者是不了解的人，看看下面这2张图就知道了！◆

这几天，我彻夜未眠。甚至体验了一把，做“渣男”的感觉。娶了白玫瑰，就得放弃红玫瑰，得不到的永远在骚动。事情发生在前两天。400万+的预算，我原本相中万科欧泊1套东向3房，在和业主摆台谈价的前3个小时，我，“爽约”了。曾经高不可攀的万科城市之光，居然在这时候放出特价房，4.5万+/平！掐指一算，两盘总价不分伯仲。纠结一晚难以入眠，万科城市之光和万科欧泊，到底该选谁？便宜的不一定是笋盘，也有可能是.....其实从去年，我就开始着手看房，当时心里基本认定了欧泊：求助！400万，天河买不下手，我该选番禺吗？谁能想到，万科城市之光，最近放出的A北区特价房，价格太诱人了，单价4.5万+/平。毕竟，2020年F区开盘时，中高层的房源，也不过是这个价格。掂掂脚，我的预算，好像也够得上？！这种感觉不亚于，暗恋多年的女神，向你表白。我当即决定，上午去看城光，下午去看欧泊，速战速决。1）万科城市之光：遗憾离开风起于青萍之末，政策发糖已有半年之久，加上购房需求积累，站在热烘烘的售楼部，明显感觉楼市在回温。万科此时在清A6和A7栋尾货，单价最低才4.5万/㎡，不过都是天地楼层（4楼以下，以及顶楼房源），算下来，总价420万+。虽然楼层很差，但架不住买家的热情。我去到售楼部时，很多3楼、4楼以及顶层单位已经被选完了。正常的南向三房，价格并没有降，依旧要5.5-5.6万/㎡。销售给我们算了一套非特价房：7楼05号单位，建面约92平3房，总价要480万+，远超预算，当时就pass了。便宜的不一定是笋盘，也可能是蟹货。420万+的天地层，我始终下不了手。抱着遗憾离开售楼部，当时心想，错过这波机会，万科城市之光，我可能永远都买不起了。2）万科欧泊：约了摆台我们没有休息，从老黄埔换乘了3趟地铁，来到了万博。看中的这套房子，位于万科欧泊A区，东南向主套3房，楼层同样不高（5-10楼间），环境极为安静，总价430万+。基本是万科欧泊最笋的一套横厅3房。阳台有一点点遮挡，但卧室能望到别墅区，景观还算养眼。万科欧泊大社区，小区花园很漂亮，人车分流很安全，不用外出找地盘，花园的空间已经足够遛娃。走在舒适养眼的花园里，我们疯狂心动，当即决定次日下午，约业主出来摆台谈价。中介为我们争取价格不出意外的话，价格大概率会谈到位，八九不离十，我们会买下这套房子。掐指一算，两者首付一致！但是，生活总有意外发生。看完欧泊后，回到家我就接到城光销售的电话。“城光还在清尾货，准备推出10套特价房，5-13层，有部分楼层可选，总价大概在460万左右。”不是天地层！我几乎从床上跳起来。掐指一算，两者首付一致！（因为欧泊是二手房，多出大几万的中介费）就好像，准备步入婚姻殿堂，迎娶白富美的时候，你暗恋多年白月光出现了！我跟队友商量到凌晨三点，始终下不了决定：①交通：万科欧泊（距离南村万博约1公里）：18号线和3号线交汇，直通珠江新城和琶洲。万科城市之光（A北区楼下就是文冲地铁站）：7号线二期（今年开通）+5号线，串联珠城、金融城、鱼珠，也不差。②商业：万博商圈人气逐渐起来，有山姆实体店，也有万达、四海城，不用挤去天河，也足够逛了。老黄埔：万科配建的沿街商业，以及华润新溪村的万象系商业，还需要时间兑现。③教育：城光（华师附小），欧泊：红郡小学（市一级）④产品力：城光是新盘，外立面很高档，但密度高，A北区基本是50层的超高层，景观也不怎么样。（可以戳视频查看）万科欧泊已经有5-8年楼龄，前期红利兑现，价格涨到4.5-5万/平，也不便宜了。⑤未来预期：万博CBD已经成型，但老黄埔紧靠金融城、鱼珠，蓬勃发展，未来预期，肉眼可见。户型PK不管怎么样，两个楼盘的基本面没问题。但具体到户型，又是一番较量。城光北向92平户型3，带主套使用率只有79%（不加赠送面积），真的有点偏低！格局中规中矩，没有特别出彩的地方。因为设计了入户花园，压缩空间尺度，导致厨房面积小得可怜。洗手台和灶台基本占了大部分面积，只能在岛台切菜了。主卧刨去洗手间，只有10个平方。对于经常周末在家加班写稿的我，空间太局促了。布置一个衣柜，就没有多少空间再挤下一张电脑桌。好在飘台足够低，可以把卧室床做成榻榻米。欧泊这套约95平东南向，和城光92平户型相比，多一个生活阳台，少了一个入户花园。横厅设计，视觉上比城光92平3房要开阔许多。厨房和主卧的尺度，也更加合理。如果这辈子只有这套房，选欧泊无可厚非。开阔的楼间距+大花园+万博商业，住得会很舒服。但如果要换房，还是需要血厚的老黄埔撑一下腰。讲预期，讲未来，讲教育，位于老黄牌的万科城市之光，更胜一筹。你觉得，我该怎么选呢？评论区告诉我吧！最后，若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们下周的直播，来听听最实在的买房建议！2月16日，中午12点不见不散！别忘了点预约哦～房产君建了广州楼市交流群，添加大嘴备注“买房”，拉你进群————房产君精彩服务———【市场】广州这个二手盘，很好卖！但有3种人，我不建议买！【热点】65岁退休！60岁的地产人，能干啥？【爆料】便宜5000元/㎡，广州这32个小区可捡漏！

有些销冠，不如不当，比如荔港南湾即便它常年霸榜荔湾二手成交第一、没掉出过广州二手活跃楼盘前十、年后网签逆市环比增长46.67%，但很多人对它的第一反应依旧是：emm…你谁？大隐隐于市的江湖高手？房产君可太好奇了，决定踩一轮（顺便炫盘西关肠粉）。｜荔港南湾想上车市中心的刚需er，你真的要看看～废话不多说，房产君先给这个楼盘来个总结：1、有学位需求，想读省一级华侨小学的家长可以买。2、喜欢江景。不介意楼龄的朋友可以买。｜荔港南湾隔江望大坦沙和金沙洲3、在附近上班/生活，预算不高，首套房上车的朋友可以买！（目前单价3.7-5万/平，2房总价约280-330万，3房总价350-430万，比较亲民）。至于什么人不能买嘛？容我先卖一个关子！文章后面我会说到。荔港南湾，凭啥是销冠？地段好，双地铁加持，可直达珠江新城荔港南湾在荔湾老城区中山八板块，距离最近的西场地铁站约1公里，5号线直达珠江新城。等在建的13号线二期年底开通，西场同站换乘，可以实现从古早的北京路、珠江新城、金融城到鱼珠黄埔临港经济区丝滑（打工）捞金社区大，配套好，还有一线江景老城区嘛，多少人图的就是它的方便和烟火气，荔港南湾配套非常成熟。商业上，小区自带商业楼裙，一期A-G区全是居民楼，二期H区4层以上才是住宅，1-4层则做生意的，电影、服装、理发咩都有。｜荔港南湾H区商业楼裙老广特有的生鲜街市，小区里就有三个，很多老板都是邻居，熟人熟价格，保证平靓正。｜小区内三处市场之一还嫌不够？过条马路去对面，南岸牌坊和南源新街市等你，肠粉、煲汤、海鲜粥管饱。｜小区对面的南源集市能吃是福啥，太俗？想去有风的地方看看诗和远方？省点机票，楼下就有。荔港南湾西临珠江，1公里江岸线视野超开阔，有些高层单位的业主还能和大坦沙、金沙洲的亲故来个远距离的拥抱。能想象飞鸟与鱼就出现在你家阳台和楼下吗？啧啧奢侈。｜荔港南湾F区楼下小区里还配套有中庭花园、空中花园、游泳池，绿化率40%，加上自带江岸线，生态环境一个字：绝。｜花园省一级学位，上车门槛还不高教育配套上，这个小区门口就是省一级华侨小学，1公里内还有西关海一商幼儿园、南源幼儿园、环翠园小学、广雅小学、西关广雅一堆学校，孩子上学愁不了。荔港南湾A-G区的业主孩子可以对口入读华侨小学，小学基础打牢了，考进西关广雅自然不在话下。哎，听说隔壁西关海也是学位房，对口小学是市一级环翠园小学，但可以直升西关广雅？确实没错。不过西关海均价6.5万/平（贝壳二手房报价），主打豪宅户型，上车困难。而且据中介说，开发商和学校签约只剩5、6年了，家长一定要算好年份呀。同为学位房，荔港南湾4万/平上下的房价就显得更诚意十足了。这个小区有啥缺点？省级学位可以读，但不同组团有差异一个楼盘哪有那么完美，总有一些试图劝退一波人的短板。首先是学位差异。一期A-G区业主可以直接对口入读省一级华侨小学，而二期H区业主对口的是对面市一级环翠园小学，所以楼龄新的二期均价反而比一期便宜。｜环翠园小学｜贝壳找房网传二期部分业主，多年拿不到房产证网传，二期H区4-6号楼因为开发商违规被法院封存、产权未确权未办理预售证直接往外卖，业主入住多年还拿不到房产证，所以我们可以看到，销售中心不卖房、兼职做起疫苗接种处的奇葩现场。如果市面上有人卖这里的房子，千万别当冤大头，多的是自己淋过雨也要把别人的伞撕烂的人。｜销售中心容积率高，车位少，物业差，私密性不高荔港南湾建成于1999-2008年，A-H区都是28-32层的联排电梯高层，共有29栋、5545户。体量非常大，容积率超过4，很多问题也浮现出来。1，停车位900个，5000多户住户，车位非常紧张，很多人只能去租临时车位（也只有100多个，先到先得，18元/天）或高价租附近写字楼和隔壁小区的车位（1000-1200元/月）。2，楼栋密度高，家里隐私曝光常态化真的会吓退密集恐惧症，网友对此深有同感。｜跟对面的邻居说嗨嗨3，物业管理口碑不太好，物业费1.5元/平/月，虽然便宜，但是很多服务做得敷衍，电梯老化维修响应也不及时，有老业主实在受不了写信控诉发在社交平台。｜安全楼梯4，这里因为地段好、有学位、生活方便、价钱适宜，20年来，住户圈层越来越“有容乃大”2000年左右荔港南湾还是明星盘，吸引了一波新世纪捞到第一桶金的中产精英，接着作为福利房分配给教师、警察，后来小区对面批发城和集市逐渐成形，过来买房租房当过渡的又一波。社区超大，户型超多，怎么选？接下来，我们来聊聊今天的主食：户型怎么选？小区以2梯6户/2梯7户为主，以63-79平2房和75-85平3房居多，在贝壳放盘189套。4房也有，142-263平，不过货量极少，挂牌价650-1180万，单价约5万/平。荔港南湾毕竟是2000年前后的老楼盘，密度也高，像楼龄超过20年的ABC区的房子，位置临马路、格局设计老套、楼间距紧凑、电梯等设备时不时掉链子，各种问题要有心理准备。像B9栋，一共就2部电梯，坏了1部，早上11点不算高峰期等了10分钟都下不去！｜B9：贴白瓷砖好像公卫啊电梯是大家的，OK，那来看看房子里面。第一套是B9栋东南向3房，84.3平，358万，4.25万/平。一进门就听到刺耳的车鸣，厅出阳台就图个景观好，但我看到的啥：一半道路，一半破碎的城启大厦后腰子除了噪音和景观不好，格局切割得倒是方正，不过进门穿过餐厅之后的过道我不喜欢，拿卫生间当屏风我不李姐第二套是C10栋东向2房，72.87平，330万，4.53万/平。和第一套差不多情况，厅出阳台视野三段式割裂：隔壁的楼栋、马路、学校。还是有噪音问题。房子整体采光还可以，但厨卫有暗角，卫生间尤其是（刚吃完饭吧，图就不放了）。第三套是D18栋东南向3房，85平，405万，4.76万/平。这套位于小区中间位置，厅出阳台可以看到中庭花园，但楼层低了依然有被吞噬感。客厅房间格局采光都能接受，不过厨卫还是痛点。从F区开始，房产君的看房之路突然豁然开朗、柳暗花明、明天会更好，但也是建立在💰的基础上。第四套是F22栋西南向2房，73.74平，373万，5.06万/平。飞机户型，房间方正得跟有强迫症一样，厅出阳台、两个房间飘窗都能一线望珠江，连方便的时候都能看到同样视野（amazing）。最后一套是H3栋南向2房，73.76平，310万，4.2万/平。这套胜在楼龄新、电梯包括户型设计相对现代化和合理化，如果不介意对口学校从省级降到市级的话，H栋倒是性价比更高，楼下就是商业，生活方便，很适合自住。如果只是买学区，然后放租不自住的话：ABC区63-72平2房随意，单价3.7-4.2万/平，不过尽量绕开B9和C10，尤其是东向和偏东向单位，紧挨马路，城墙厚的隔音玻璃都挡不住噪音（毕竟也要考虑未来出手和租户情绪稳定嘛）如果既求学区，同时也要自住的话：可以考虑DE区，单价约4.5-4.7万/平，北望中庭花园和空中花园；手头宽松的话，请大胆冲刺FG区，单价4.6-5万/平，63-79平2-3房都有，西向偏西向望江单位超舒胡～如果对自住要求高、学位等级反而可以让步：H区1-3号楼，单价4.2万/平，73平2房足够了（别碰4-6号楼，有产权纠纷）。荔港南湾不适合什么人呢？1，用来养老，达咩！小区对面虽然是敬老院，但是正经三甲医院在3公里开外不咋厚道；2，追求居住人群纯粹，达咩！因为地段好、价格适中，圈层比较复杂；3，强迫症、密集恐惧症、龟毛人格，达咩！荔港南湾是出了名的高密度社区，房子格局要靠挑，物业也有点扶不起，如果你住在这里，可能会加重你的精神负担。大家觉得这个小区怎么样，这个价格值得不？评论区，我们一起聊一聊！若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们下周的直播，来听听最实在的买房建议！2月16日，中午12点不见不散！别忘了点预约哦～房产君建了荔湾交流群，添加大嘴备注“荔湾”，拉你进群

这周的直播，广哥和梅道理跟大家聊了聊年后的楼市行情和未来走向，顺带盘了一波广州优惠楼盘。没有什么，比价格更能触动购房者的神经。粉丝纷纷刷屏，还有哪些楼盘在搞优惠、推特价房？呐，这不就来了吗？房产君整理了一下，如果有遗漏，或是大家收到了其他特价的爆料，欢迎在评论区留言补充。还没到小阳春，开发商已经按捺不住操刀厮杀，足足凑齐八桌麻将！想买房换房捡漏的同学，可以重点关注下面这6个楼盘。黄埔，锁定这两个流量盘保利锦上，首付66万起保利锦上位于科学城地段，三面环山，项目附近就是有轨电车5号线永和隧道南站（在建），可接驳地铁21号线轻松通往天河。社区自身配套有一所幼儿园，旁边是9年一贯制公立广大附中高新区实验学校（具体学位划分以教育局文件为准，开发商对此不做承诺），相当于12年教育就在家门口。在售户型75-135平3房，看齐市面尖货。去年底，项目首开，在内卷成风的科学城走出专属自己的花路。目前贝壳均价3.3万/平，近期推出的特价单位，户型是86平小高层南向3房，最低单价仅2.9万/平。想了解特价房详情，欢迎添加选房师老赵，八年从业经验，更多特价爆料，帮你顺利买房换房。扫它！扫它！保利翔龙天汇，36X万买84平3房项目位于天河智慧城和科学城交汇处，距6号线黄陂地铁口仅约400米，1站天河，保利翔龙天汇的通勤优势是黄埔乃至东部核心区很多楼盘都无法企及的。社区配套1个24班幼儿园、1个3班托儿所；1公里范围内还有科学城实验小学、黄埔军校小学等5所小学，117中学和黄埔军校中学2所中学（具体学位划分以教育局文件为准）。社区体量大、配套全。在售84-196平2-4房，现在贝壳均价大概在4.85万/平。近期项目推出的特价房，有84、95、99、100平3房，单价最低4.1万/平，84平3房只要36X万。白云，真心让利了！保利珑玥公馆，7万首付上车保利珑玥公馆位于白云钟落潭，近年热门板块。这个项目与地铁14号线钟落潭站直线距离只有500米，5站抵达2/3/14号线三轨交汇的嘉禾望岗站，去往珠江新城、天河北等地。通过广佛环线（在建）、新白广城轨（在建），直达琶洲和金融城。除了交通方便，保利珑玥公馆的购买门槛较低、不限名额不限购，对外来的刚需er非常友好。现在贝壳均价才2.3万/平，相比周边白云新城房价几乎打了个对折。此次推出的特价房，是76平三房两厅两卫，总价139万，13个月超长分期，7万首付即可上车，单价只有1字头！保利阅云台，清尾货保利阅云台位于白云新市板块，珠江新城15公里范围内。周边一圈都是10万+的壕盘，这个项目在白云新城CBD和白云TOD之间、均价为4.5万/平（来源贝壳）显得格外吸睛。在售户型有99-108平3-4房，近期推出多套99平复式3房，总价42X万，相当于打95折，力度蛮强。增城，这个宝藏准现楼降价了！御溪世家，位于中新镇板块，是增城21号线最靠近黄埔的楼盘，距镇龙站约1公里，跟知识城做邻居，直达科学城，7站珠江新城。虽然凤岗热度是21号线增城段最高的，但中新/镇龙附近这个盘实力也不容小觑。精装准现楼，小区居住氛围不错，附近有涵盖幼小初高的15年一贯制学校广东外语外贸大学附设增城学校（具体学位划分以教育局文件为准）。周末开始开通楼巴接驳双地铁口，通勤没问题。最新推的特价房也很有诚意，73/84/100/110平3-4房大小户型都有，总价139万起，成交即送大彩电。海珠，改善盘有惊喜！保利湖光悦色，位于海珠赤岗，均价8万/平（来源贝壳），在售的是120-200平4房。这个项目产品不错，尤其是景观和密度。近期项目推出135-142平清栋专场，单价最低7.48万/平，每平方让利了5000余元。喜欢老海珠烟火气、看重琶洲南区位价值的朋友可以考虑。最近广州天气和楼市都回暖了，周末不要瘫在家里，出来看房放放风吧！如果大家对以上任何一个盘感兴趣，或想知道其他喜欢的小区有没有推特价房，欢迎添加选房师老赵，八年从业经验，为你的买房之路保驾护航。扫它！扫它！若你想了解当下楼市走势，记得来我们的直播间！2月16日，中午12点不见不散，来听听最实在的买房建议！

60岁的我们，能干什么？前几天，一则“2055年前后，实现65岁男女同龄退休”的消息，闹得沸沸扬扬。看着电脑的PPT，25岁的我，想着还要再干40年，瑟瑟发抖，手里的奶茶都不香了。恐怕......60岁大寿，我还向老板请假一天。希望30岁的领导，看到工台上的降压药，能给我批个假。其实延迟退休，并不是强制工作到65岁，只是65岁才能领退休金。话说如此，大多数人都是普通人，卷不动，更躺不平。干到60岁，身体素质跟不上了，但又没到退休年龄。更惨的是，熬不住职场残酷的淘汰制度，60岁还在基层，大有人在。还要不要工作呢？现实里，估计大多数人还是会向命运低头，就像老王一样：2050年一个平常的周一，刚刚过完60大寿的90后老王，清晨6点就睁眼了，再也睡不着。随手扒拉几下，发白稀少的头发，老王心想，还有3小时才上班，要不......先给全家人做好早餐，再送孙子上幼儿园吧。路上50多岁的精瘦小老头，脚底生风跑去地铁站，老王仿佛看到10年前的自己。咳了一口老痰，默默把降压药，揣进了衣服口袋里。挥舞着拐杖，在路边叫停了一辆滴滴，司机是同事。开会的时候，老王娴熟地戴上老花镜、助听器，和30岁的领导报选题后，开始琢磨团建。还好，公司很人性，没有安排爬山、打球这些剧烈运动。老王和他的9个老同事，年龄超过600岁，一起过了一个happy的团建。emm......40年后，我们会是下一个老王吗？其实，我们也不要太焦虑，60岁还能做什么工作？我给大家找出10条秘籍！（地产人和普通工作者，都适用~）1）做房托，一天挣200块在房产行业干了数十年，60岁地产人简直是“行走的教科书”。去售楼处当气氛组，包车管吃，不仅专业对口，一天还能挣豪赚200块。2）凶宅试睡人活了大半辈子，地产人踩过无数奇形怪状的房子，相比鬼，大家可能更怕穷！3）地产新媒体老人60岁，30年剪辑、P图、搞话题经验，照样玩得溜。标题我都给大家想好了：“60岁老人，10次房价暴涨暴跌亲历者，告诉你中国楼市发生的巨变！”“避坑！00后老人亲身讲述，我是如何亏掉3套房的？”“地产老炮儿，买房50年，如何挣到挣到1000万？”4）去小区捡纸皮这可不是开玩笑的，有人分分钟能捡出一套房。踩盘无数，凭借敏锐的嗅觉，地产人应该能精准找到小区回收点。咳咳，从今天开始，做一个幸福的人，收集可乐瓶、奶茶罐、快递盒……关心粮食和破烂。5）在售楼部当保安有人来闹售楼部的时候，60岁的地产大爷，淡定嗑上一把降压药，硬核劝退众人。“呵呵，这点公关手段，我30年前就玩得溜溜的了。”6）大爷大妈时尚穿搭、老年模特精通传播和流量密码的新媒体人，你要是觉得地产行业太卷了，还可以开辟生活类的专栏。教人唱歌、跳舞、做饭、养花，分享生活经验或者技巧。专栏我也想好了：“60岁银发奶奶穿搭”、“90后养老攻略”、“50年烹饪技巧贴”......7）老年心理健康顾问工作到60岁的老年人，若是再赶上更年期，心里会格外焦躁。到那时候，老年心理健康咨询、老年工作压力疏导......这些需求会逐渐火热。8）肯德基保洁员唉，你也知道，现在没几家公司的招牌年龄超过40岁的。实在找不到专业对口的工作，emm......保洁也是一个选择：肯德基招聘退休员工，55-60岁，每周4-5天班，每天4-8小时，1800/3500/月。9）地铁站维持秩序北京很多大爷大妈早高峰在车站维持秩序，

没想到，2023年第一波炸场的，还是它！相信不少朋友还记得，年前房产君曾预告过，万博爆盘——华发越秀和樾府，只卖剩最后2栋单位了。但我们没料到的是，才一开年，它就突袭加推了其中一栋。｜五期最后2栋单位位置示意图就在昨晚，和樾府推出了五期7栋新品，涵盖建面约130-200㎡的爆款产品，短短一小时大卖8个亿，部分热销户型甚至一房难求，约140㎡再次脱销，约130㎡和约200㎡也即将断货。2023年一开局，就大杀四方！关键是，这一波推新项目还涨价，但即便如此，也丝毫不影响买家的出手速度。看看这现场人气，肉眼可见的火爆。｜和樾府加推现场人气从首开火到收官，广州只有它！说实在，广州并不缺流量大盘，但首开就爆，一路火到收官，在广州还真找不到第二个。2020年10月，售楼部还没开，靠着PPT卖房，和樾府就创下了“2小时清盘”的销售神话，一战成名。2021年，多次开盘，多次售罄，全年认购金额超100亿。而2022年，其更一口气夺下广州楼市成交套数、面积、金额三连冠。要知道，这可是套均900万的房子，卖出这样的流速，在广州是前所未有的。甚至，它还创造了两个维度的新纪录：成交套数维度，它是首个登顶年度销冠榜的改善大盘；而成交金额维度，年销150亿+，也打破了广州历年销冠的网签纪录。但即便这个盘火得众所周知，2023年开年这一波加推卖爆，还是令市场为之一振的。毕竟，春节刚过去不久，很多人都还在躺平阶段。敢一开年就火速加推，再热的盘也需要勇气，而涨价后依旧炸场，难度系数更直线飙升。炸场的背后，是市场回暖的缩影那么，和樾府逆势涨价，依旧热销的背后，到底传递了什么信号呢？首先，我们认为，这是市场回暖的一个重要缩影。开年以来，相信很多人都能感受到，随着信心筑底，市场有了明显的回暖迹象。世联东一研究院数据显示，上周就有超2万组买家，杀入广州各大售楼部，相比年前，回暖趋势明显。其中，指标盘表现尤为突出，比如和樾府，上周的到访量就直线飙升，对比年前增加的可不止一倍。注意，这还是在没开渠情况下，靠自来客撑起的到访量。来看看，上周六项目现场的实拍：售楼部门口排起长长车龙，两眼望不到尽头；甚至，高峰期，连大门前的广场都被挤得水泄不通。｜和樾府售楼部门口排起长车龙所以说，项目这一波热销，是有迹可循的。开局就赢麻了！2023年万博开始狂飙那么，市场回暖，为什么是它打响第一枪呢？归根到底，则是基于万博价值的跃升，以及买家对地段的认可。毕竟，这可是万博CBD唯一的在售项目。万博CBD的成熟与繁华，无需多加赘述。如今的高楼林立、商圈拥簇、500强企业扎堆，已让它有了珠江新城曾经的影子。｜和樾府望万博CBD（广州房产摄）更难能可贵的是，万博从没有停下发展的脚步。甚至，在2023年，一开局就开启了狂飙模式。今年1月份，估值超超千亿美元、湾区排名第一的独角兽企业希音，数字直播领域龙头——津虹（YY），相继落户万博CBD。如此重要的总部落户，其意义不亚于阿里落户琶洲，而在龙头企业的拉动下，势必也将提升万博区域吸引力，迎来更多相关总部企业的进驻。而这也可以说，是万博产业量级飞升的一个重要信号。｜万博CBD高楼林立（广州房产摄）紧接着，2月份，和樾府旁边同样由越秀地产操刀的里仁洞村正式开拆，标志着万博+长隆连片开发，按下了加速键。根据规划，总投资214亿的里仁洞，腾笼换鸟后，将为片区新增12所学校，以及相当于6个天河城的商业商务体量。这对于片区配套的补充，无疑是“核弹级”的利好。|

昨晚8点，广哥和梅道理在直播间准时恭候大家，粉丝提问刷屏如潮，二位主播也浩浩荡荡聊了两个钟（此处应该有掌声）。上周我们跟大家聊的是各个兄弟城市的政策，这次直接开扒接下来广州楼市的走向，还有大家心心念念的旧改到底能不能成事。由于直播时间有限，主播不能对所有粉丝提问一一回复。所以，我们决定在下周四（2月16日）中午12点，由二娃和广哥带大家直击热盘现场！感兴趣的同学下方预约小按钮敲起来。错过昨晚直播的同学也不要失望，房产君这就把直播内容献上，里面一定有你想知道的东西。什么楼盘在降价，涨价又是真的吗？梅道理：降价只是远郊盘开发商的营销策略，吸引大家恐慌式入市。虽然广州还没出什么政策，但我们还是从很多地方感知到楼市的暖意。比方说，最近政府想要大干、快干的气势十足，指导价的放宽，链家成交数据重新公开等。接下来整体房价应该是向上走的。而这些降价/优惠盘，除了小部分位于科学城，其他基本都位于非核心板块，比如钟落潭、大夫山、朱村、荔城、莲花山等。广哥：这些降价盘就是开发商的“蟹货”。楼市也遵循格雷欣法则，好货都在手里抓着，不太好的商品在市面上流通。这些降价盘，要么地段不好、要么地段好但朝向楼层都很差。为了满足自住或学位需求可以买。如果是为了贪便宜投资，建议不要入手，到时转手根本没竞争力。房价上涨才是主流。越秀天河和樾府、万科城市之光、万博和樾府、科学城时代天韵这些网红盘都在涨价。梅道理：听说南沙也有盘在涨价，其实只是去年消耗完一波特价房后，房价正常回升而已。还有一些远郊楼盘发明了官方预告式涨价，这些都是纸老虎，楼盘涨价都是悄悄涨的，大家别信。楼市到底回暖没有？广哥：疫情基本过去，楼市回暖明显，原因有三。1，政府工作重心回到搞经济。2020-2022是政府和个人目标感缺失的三年，不知道要先抗疫保命好还是先搞经济赚钱好。但是经过这两个月，我们发现疫情对工作生活的影响已经微乎其微。今年重心放在经济发展上，GDP涨幅6%和去年1%有很大变化，GDP推着楼市走，经济上行，楼市也会回暖。2，市场需求需要释放。去年疫情政策频繁变化，大家对买房的需求后置。现在预期向好，买房换房又提上日程。3，通胀问题虽迟但到。去年通胀很厉害，这一部分钱总需要一个出口。虽然开年提前还贷很火，但我从银行的朋友得知，贷款也在大幅提升。有人嗅到国家想大干一场，希望能借这股洪流大赚一笔。不管做生意也好买房也好，楼市在这些人刺激下都会开涨。梅道理：看房客增多本身也是楼市回暖的标志之一。说明疫情过去，很多人已经化观望为行动。上周单周广州成交超过两位数的楼盘很多，相比去年黄金周有大幅提升。像是黄埔很多盘，区域热，体量大，市场好的时候跑得就比较快。增城、荔湾、南沙也都有盘能跑出来，也可以佐证整个市场有回暖迹象。其实目前开发商还在蓄力阶段，没推多少营销，接下来的3月小阳春大家可以期待下。旧改还能不能掀风起浪吗？梅道理：今年政府通过旧改“腾笼换鸟”大方向不变，而且力度很大，基本把过去三年停滞的旧改项目重新拎出来了。从各区旧改总量看，黄埔依然遥遥领先，足足60个。不过我推测，近期旧改对房价上涨的影响可能会偏弱，因为开发商有前车之鉴不敢轻易接手旧改。别忘了2020年黄埔66条村旧改气势很足，拿到拆迁款的村民成为附近商品房的主要消费力，给楼市添了一把火。但后续因为市场涨得太快，旧改被政府紧急叫停，随之遇上市场调整，开发商资金断裂、接连暴雷。今年政府又把127条村旧改文件摆上来，可惜市场信心尚未恢复，开发商也尚未完全走出资金困境，自然不敢轻易接招。广哥：旧改变数太大，今年看还掀不起什么浪来。被爱情伤害过的人，很难再次走进爱情。接旧改项目，开发商虽然有15%的净利润，但因为拆迁时长、政策变向、钉子户各种不确定性太多，时间一拖利润就没了。前两年政策突然叫停，损失的都是开发商，所以他们现在不接旧改可以理解。另外是预期，比如当年黄埔66条村顺利改完将会有3000万平商品房入市，就现在人口负增长的情况下，是否有那么多需求去消化掉那么多房子呢？我认为，旧改会做，但步子不会像前两年跨得那么大了。现阶段购房建议梅道理：卖一买一的同学，速度可以搞起来。之前卖一买一很慢，是因为2改5政策出来，二手价格倒挂。现在政府积极政策频繁发布，大家都在等5改2出台。但我觉得没必要等，等政策真的出来了，你卖房时候的房源竞争力会更大，很容易发生价格踩踏，没必要为了5万10万块钱淌这个浑水。房子在核心区、没什么硬伤的业主建议抓紧卖出，才有底气挑盘，避免踏空。广哥：广州第一个动作是降首付，不是5改2，如果降首付出来，楼市有明显回暖，5改2这种激进的政策暂时不会被摆上台。所以大家不要有太强烈的抄底心态，该卖就卖。板块及楼盘点评01.富颐怎么样？广哥：这个项目一开始跟万科城市之光是同咖位的，现在看比城光性价比高，而且更近鱼珠核心区。项目容积率、楼间距、配套都不错，还有9年一贯制学校（广大附已开学）。去年已经从限价4.85万/平涨到5万/平。唯一缺点就是离地铁远一点。02.黄埔新城降价了吗？梅道理：没有降价。近期黄埔新城会有新组团推出，88平3房比老组团93平3房看起来更大，得房率加上赠送面积超9成，产品看齐市面上最优越的户型，估计还会涨价。03.买保利朗阅还是万博和樾府？梅道理：看个人需求。保利朗阅的话，广钢名校集中，确定性强，基本已经开发完毕，只剩白鹅潭和广钢公园，但这两个规划对周边楼盘带动不大。万博和樾府不配学校，但是万博产业价值更强。还是看你对学位的需求吧。04.刚需买保利和悦滨江怎么样？广哥：新推的项目户型实用率可以秒杀市面很多产品户型，总价对刚需友好。荔湾近期因为万象城和太古炒作跑得很猛，老城区又没什么新项目，这个盘可以买。05.中海观灏府怎么样？和江泰里比呢？梅道理：这个项目还是走中海一贯的品质路线，二线临江，旁边石溪村旧改如果能兑现，周边城市面貌和商业会有大变化，但是旧改不确定性大。江泰里老城区居住范围比较浓，中海观灏府还是要以旧换新、吃旧改带来的红利。06.臻珑府怎么样？广哥：有学校配套，小户型送的面积比较多。庙头双雄之一。06.越大和和瑞麓府怎么选？广哥：瑞麓府在长隆，发展更成熟。07.新塘的香江天辰和永宁的佳兆业悦峰怎么选？梅道理：香江天辰依托翡翠绿洲大盘，体量大配套好，政府已经批了附近28号线规划。永宁佳兆业悦峰配套一般，但产业不错，以后转手竞争没香江天辰那么大。08.广府壹号怎么样？广哥：之前融创暴雷，广府壹号停工，但翔龙注资之后，卖得还不错。最近有在促销，4万/平可以买到。09.买天玺怎么样？梅道理：复式基本卖完，现在有的话都是尾货或者别墅。二手的话还没入市。10.去年底买了南沙区府板块的盘，不知道要站岗多久？广哥：去年底买的还挺便宜，前年底买的才算站岗。今年香港恢复通关，南沙作为穗港合作示范区还挺多大动作的，大家可以关注下。11.越秀大学城和樾府和珠江花城怎么选？广哥：这两个盘选择跨度有点大。看重社区居住品质，选越大和；看重地段，选珠花，虽然是天河凤尾但毕竟是天河。12.保利天汇值得入手吗？梅道理：南向单位7万多/平，还算合理。保利天汇是天河少见的一个大盘，有9年一贯制学校，网传3月还有学校消息出来，离地铁也不远，旁边是天河智慧城产业，地段不错。缺点是，毕竟是旧改项目束缚多，产品包括户型设计有点过时。不过单价比天河壹品（南向8万/平）便宜，性价比好。13.总价300-350万买新房，选哪里？梅道理：看工作地点。东边可以看黄埔新城、科学城；西边看和悦滨江。广哥：西边还可以看雅居乐天际715小户型；北边看北部四镇，云城上品、龙湖天著等，位于18号线和22号线交汇处，等2026年地铁开通，半小时可到珠江新城，通勤没问题。14.沥滘旧改怎么样了？梅道理：沥滘旧改在今年政府重点项目名单中，项目位置很好，位于南中轴线，体量很大，政府要求的规格也比较高，改完之后珠江后航道活力会更好。但是这个消息已经提了10年，旧改不确定很大。15.总价500万投资买房，推荐哪里？梅道理：如果只是跑赢通胀保值的话，可以看城光、富颐、珠花70多平小户型。16.预算300万，黄埔可以买哪里？广哥：黄埔新城80多平3房，配套好，有地铁，不过需要接驳。那么，你对楼市走向的看法怎样？在看房的路上了吗？评论区，我们一起聊一聊！若你想了解当下楼市走势，不要忘了锁定我们下周的直播，二娃和广哥带你现场踩盘、来听听最实在的买房建议！2月16日，中午12点不见不散！别忘了点预约哦～房产君建了买房交流群，添加大嘴备注“买房”，拉你进群

实在太牛了！这个上海小区，总算是给那些被“垃圾”物业折磨到苦不堪言的业主，出了一口恶气！在和老物业分手后，业主们成功通过起诉的方式，走法律途径成功要回了属于自己的4000万！终于，把前20年被物业摧残的经历，变成了这两年的复仇爽剧，大快人心！大家，对自己小区的物业满不满意呢？你们觉得哪家物业公司或者小区的物业水平，比较好？在评论区吐吐你们的苦水吧。故事主人公是上海普陀区的中远两湾城，这个小区颇具传奇色彩，是上海内环以内最大的小区，有超过1.1万户，其建筑面积超过160万平方米。丨图源于上海普陀23年前，这里是上海内环最大的棚户区改造工程。1999年，中远两湾城正式开工，分四期建设，历时7年；2006年2月，项目全面竣工！开发商的中远物业从2001年就开始作为中远两湾城的物业提供服务，在这个超万户的巨无霸小区中，干了近20年。直到2020年，新一届业委会在业主大会上投票决定换一家新的物业，并获得了绝大多数业主的鼎力支持。值得注意的是，这已经是中远两湾城的第三届业委会，上一届业委会被不少业主质疑和中远物业有特殊关系，期间业主想换物业都找不到门路。因此，中远物业被通知双方的物业服务合同于2021年1月解除。被踢出局的中远物业当然不爽，这个万户小区可是一棵摇钱树啊！于是，他们决定率先出击，起诉了业委会。当然，法院并没有支持中远物业的起诉。与此同时，业委会对小区账本展开了调查，但物业的不配合让他们产生了疑问。于是，向前追述20年，发现了其中的巨额猫腻。双方又一次在法庭上见面了。最终，法院一审判决，中原物业返还业主4000万元，主要是物业管理费、公共收益、停车场收益...丨图源于澎湃新闻这是属于业主们的大胜利，平均下来每户大概是3000-4000元。值得一提的是，中远两湾城刚开盘时均价3500元/㎡左右；如今，身处普陀，面朝苏州河的它，已经涨到了9-10万/㎡...这不愧是房地产最好的20年啊...房价是上去了，这些老小区的物业服务水平，似乎还停留在那个年代。在如何和物业斗智斗勇上，房产君在广州也深有体会，最后还成功换掉了他们！我居住的某个天河物业，是一个2000年后的老小区，小区内部环境都不谈了，花园虽然小，维护起来也是东一个坑，西一个坑。更离谱的是，小区时不时的会停水停电，要到楼下去打水，停电一停就是一天。尤其是，在过年过节的时候，比如说2021年的中秋节，大家都在家过节，小区直接停水...终于，小区业主们，实在忍无可忍，宁愿涨价也要找来一个有担当的物业了。业委会，开始各家各户的走访，希望得到大家的支持，比较大的矛盾点是涨价，毕竟更高的价格，才能换来更好的服务品质。最终，业主们经过投票，高票把老物业踢走了，换来了现如今的万科物业！对于万科物业的到来，业主们别提有多开心了。“23年来第一次新年新气象...”中远两湾城既能换掉老物业，还能拿回属于全体业主的利益，在全国范围内都算少数，所以才能引起轩然大波。像房产君这样，能成功撤换物业的也不多...事实是，大多数业主高高兴兴买了房，却被物业折磨的不行。两者之间的矛盾，一个故事拍一集电视剧，能拍成外来媳妇本地郎。比如说，二手房要装修，物业会从中阻挠，在收取一般要交装修保证金后，试图从业主手中榨取利益。其中，能不能封阳台，则是一个仁者见仁智者见智的话题。有网友入住了一个2000年的老小区，有过半的业主都封了阳台，却一直不让他们建，后面还直接停电...至于为什么，相信大家都能明白。在电视剧“安家”中，中介要带客户进小区看房，一次要收一百...关于二手房交易这块蛋糕，身边的华南碧桂园就是最真实的例子，想吃瓜的朋友戳：业主怒了！中介怒了！华南碧桂园不给中介带客看房？不少物业把底商租给了一些宵夜档，不可否认带来了更好的人气和方便，但这种人气往往出现在深夜，搅得楼上业主鸡犬不宁。一些物业的服务之差，基本=没有。不称职的物业之多，令人乍舌，但面对这种物业，业主们却极其被动，束手无策，如果停缴物业费，往往会遭到断水断电，甚至是被起诉追缴的通知。不少物业提及要以主人翁精神进行服务，倒头来却变成了他们觉得自己像楼盘主人，可以随意从小区中索取利益。那么，面对这种不称职的物业，业主们什么办法呢？有网友建议，可以直接在政务平台投诉物业，回复会比较快。或者，寻找物业的管理漏洞，例如税、消防等方面进行举报投诉，说白了得“斗智斗勇”。同时，房产君采访了律所的任勇波律师，想从法律方面提供一些建议：首先，服务比较差的物业，可以在平常的物业服务中搜集相应的证据，证实物业的服务不符合合同的约定，据此可以要求减免物业费。其次，根据《民法典》的规定，物业不履行或者不完全履行物业合同约定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以通过诉讼请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任的。最后，根据《民法典》的规定，小区有业委会的话也可以按照法定程序解聘物业，重新选定新的物业最后，希望大家都能碰上真正对待小区的物业，无论对房价和生活都是一个质的提升。现在，你们对自己住的物业和小区，有什么不满，记得在评论区吐槽哦！看看有没有别的业主有相同遭遇！对了，如果你还有更多购房问题，想找广哥、二娃聊聊，也欢迎来我们的直播间，下周四中午12:00，准时见！别忘了点预约哦～房产君建了广州楼市交流群，添加大嘴备注“楼市”，拉你进群

什么？南沙悄悄放开限购了！？今天，房产君在网上看到一则广告，宣称：南沙XX一手住宅，无需名额购买！若情况属实，那对于南沙楼市可以说是爆炸利好，有望快速走出去年的阴霾。为此，房产君向项目销售及南沙中介询问情况，得知：可以操作，但不是100%成功！经了解，目前没有名额，要在南沙购房，主要有两种方式。第一种，赌ZF放开南沙限购。去年开始，珠三角多城为了救市，频频放大招。比如，佛山、东莞在去年，相继官宣“全市放开限购”。因此，不少人猜测广州也将跟随大潮，逐步放开外围区购房门槛。这种方式，大致就是交了首付锁定房源，然后坐在家中静待放开限购细则出台，然后网签。说实话，有点不靠谱，能不能放开不知道，什么时候放开不知道，等待永无止境。佛山全市开放限购第二种方式，“悄悄“走人才购房渠道。这种方式，其实从去年开始，南沙、花都等区域，就有不少项目悄悄进行。据中介、销售透露，自2019年南沙放开人才购房后，多个项目都能实现无名额购房，且已有成功案例。但要注意的是，这种指标是限量的，国、央企优先。这算是钻了人才购房的空子，开发商帮买家挂靠南沙资质企业，然后递交学历证明、社保缴纳记录等资料，提交给ZF，审核通过即可网签。两种方式，销售及中介均表示，若不成功，房款全额退还，零风险。究竟能不能操作，有没有风险，我们也问了一下南沙住建区。得到回应：暂时还未收到南沙放开限购的消息，南沙还是属于限购区域，仍按之前的政策操作。因此，建议大家一切还是以官方发布为准，耐心等待才是上策。南沙湾（广州房产@细鹏摄）开发商，销售为何“私下”放开限购，原因是现在的南沙，实在太需要打打鸡血了。去年，南沙成交新房近6000多套，不到2020年高峰期的一半。这当中有疫情的疫情，也有投资客热情褪去等原因造成，因此我们可以看到去年开始，大部分降价消息。如横沥岛，巅峰时期卖到4字头，去年部分特价房源2.7-2.8万/㎡都有成交。最近香港全面开放，不少项目又以此为噱头卖房，但远水不能救近邻，想要好起来，南沙还是需要从自身着手才行。如放开限购，就是一个很好的契机，那你认为南沙会在今年打开大门吗？对了，如果你还有更多购房问题，想找广哥、二娃聊聊，也欢迎来我们的直播间，下周四中午12:00，准时见！别忘了点预约哦～房产君建了南沙楼市交流群，添加大嘴备注“南沙”，拉你进群

广州楼市真的回暖了吗？emm，关于这个问题呀，两天前，二娃写了一篇文章叫“啊.......广州楼市，真的升温了！”没想到，争议颇多！有人觉得这是事实，有人却认为我在吹牛逼，骗大家买房！所以，事实到底如何呢？今天，二娃从身边找了10位地产从业者进行对话，下面，我们不妨来听听他们的真实感受。第一位：南沙裕丰地产中介朋友“市场有回暖啊，年后客户多了蛮多，租房也多了，买房的也多了。去年的时候，大家都只是问问不出来，今年都主动出来看房了，还有一些直接入手了。之前一周我大概1-2台客，现在一天就有1-3台，包括租售。开年后，我一共成交了两套一手房，两套二手房了，现在就正在带客户，晚点聊。”第二位：天河合富置业销售朋友“我也觉得回暖了，现在我拍的视频，发出去后，好多人咨询，而且出来看房的不少，我基本每天都有客户看房，之前一周1-2个，现在有5-6个了。”第三位：科学城某盘营销负责人“有一点点回暖，但是不是短期假象不好说，春节后一般都会有个小波峰，如果这个月持续下去，那就说明真的回暖了。”第四位：南沙某楼盘营销总“有明显好转了，之前我们黄埔项目，周一到周四很难有成交，现在都能卖好几套了，南沙项目客户来访量也有了明显的提升。”第五位：老黄埔某楼盘销售经理“何止是好转，直接是暴增！我们的来访，成交都有提升。现在平日一天卖10套，周末卖30套，有时候销售一个人要管2-3台客，市场回暖是非常厉害的，我感觉这小阳春来得有点措手不及，来得有点猛烈。”“我们特价房两天就卖完了，现在没有特价房了，一样卖得非常好。”第五位：知识城某项目负责人“开年后，算是还好，但市区有回暖迹象，郊区，特别是增城就不太明显了。上周我们倒是还可以，成交了20多套，但也说不上很好。”“有点回暖的意思，没那么冷了，不过给人的感觉比较脆弱，随便一股歪风可能就吹没了。”“但凡事都有个过程，这个过程确实难熬，不过看得出，大家今年都挺努力的。”第六位：增城新塘项目销售主管“我们来访是多了，成交也好了那么一点点，但不是很明显的那种。”第七位：白云新城某项目营销总“目前，整体市场都好了很多，我们白云新城项目，这个月已经成交8套了，都快赶上去年年底疫情期间一个月的量了。佛山项目最近也成交了一套10万+的别墅。”“新客来访量是有回升的，只是还没有达到预期，旧客着急的反而多了。目前有反应的，更多还是各区域板块前列的项目，板块比较中下游的项目，可能还没太大感觉。”第八位：海珠红盘营销负责人“市场有在回暖，比如，春节没有中介，来的客户就不少，而且实在很多。转化率也高了很多，之前大概6%左右，现在能去到10%，然后成交周期也变短了。以前客户都很犹豫，现在5天都算长了。而且，我们准备涨价了。”第九位：白云某远郊盘营销总“回暖很明显，我们每天都卖几套，来访也有提高，上周末一天都有100多组到访，昨天也有60多组。”“今天我自己聊了一台客户，之前也是很犹豫，现在就是很果断来定。她自己就是感觉市场变好了，也担心接下来利率提高呀这些问题，所以很着急出手。”第十位：荔湾某楼盘营销负责人“回暖是肯定有回暖的，但是到底是增量，还是消化之前的，这个不好说，反正最近成交的旧客户多，大部分都是去年没有买的。”第十一位：老城区项目营销负责人“2月的市场成交，没有1月份的好，实在的客户大家都冲着年底开发商优惠成交了，2月份来访是有所上涨，但是质量一般，可能是受1月整体热销市场的影响，有些心不定的客户出来看房，同时对比二手也多了总体是客户多，但是实在客还是少。”可以看到，以上10位不同区域，不同项目，不同岗位的人，80%的人都真实感受到了市场回暖的气息。就目前的情况而言，广州绝大多数的项目是真的在回暖。一些楼盘甚至表示要涨价。但是，也有少部分朋友表现出质疑：“这会不会是假高潮？”、“会不会是短暂的复苏？”、“这股风会不会吹过去就没有了？”、“它能持续多久？”等等。这一点呢，其实二娃也是同意的。目前，广州市场确实回暖明显，但我认为，其中有很大一部分原因在于去年积压的需求，现在集中释放，从而出现的回暖现象。算是之前买房需求压抑的反弹。而广州市场是不是真的回暖，需要看这一波回暖能持续的时间有多长，有没有增量客户，而不是在消化之前的客户库存（即老客户）。如果整个2月-3月，都是这样的表现，那就证明，广州市场是真的回暖了。这时候，你们买房就要抓紧了！所以，如果你怕错失买房机会，踩空呢，现在买入是没问题的。但如果你们不怕，且等得起，不妨让子弹再飞一会儿，再观察一个月，或许会更好