一心鸡娃的宝宝，按捺不住了，吵着要看越秀区学位房。这里既有10万+的顶级学位房，也有30年楼龄的“老破小”......你猜，近4年，谁的涨势最牛？我吐血统计100个盘，一起围观越秀学位房“豪门之争”！土豪想要读东风东路小学，总会拿锦城花园、东风广场、君汇世家，来货比三家。毫无疑问，作为“顶级学位”对口楼盘，这三个小区，近4年涨幅保持在23%-54%，稳居头排！东风广场最小有43平“学位壳”，早在2020年就已经卖上10万+/平。主流户型为70平两房，港式户型，有斜墙，客厅没有直出的阳台。“硬伤”是有的，但不妨碍它卖上10万+。
买家更多倾向约68平小两房，户型更方正+厅出阳台，让它单价比70平两房贵了近1万/平。
锦城花园，中海物业，建筑年代在1999年左右。锦城南苑是最新的一期，楼龄大概2006年。相比东风广场，同样带了“中央园林”的锦城花园，户型更方正，无疑是强劲的对手。在房地产下行周期下，小区还能保持30%的涨幅，相当能打。两者多是，楼龄相对新+花园物业+TOP级学位，放在名校环绕的老城区，简直无敌。再看看君汇世家，楼龄也算次新，价格不低，近4年猛涨50%！但热度稍逊于前面两个小区。一来，小区没有小户型，最小的面积段，也要100平起步！二来，2房户型设计过时。比如100平只做2房，而且只有1个洗手间！总价动辄超过1000万。试问，有多少个中产，愿意花1000多万，买个两房一卫？
小区100平2房户型，贝壳仅成交4套，2022年和2023年，贝壳均无成交。不论是流通性，还是涨幅，都跑输同小区三房户型。小区10万+的成交，主要由三房户型撑起，面积段120平+起步，还算合理。约130平不超豪宅线的3房，最受欢迎。今年成交最贵的一套，超过13万+/平，一天就卖出了！当然，即便是顶级学位房，也有“相对差”的户型，只能降价卖。比如东风广场的1房户型，前期挂太高，昨日降价20万，依然还要12.8万/平。还有锦城花园，这套约159平4房，昨天更是猛降220万！一来，业主急售。二来，户型不够方正，虽说有4房，但靠厨房的房间，仅有5.4平，作卧室有点“鸡肋”。哎呀，我知道，东风东小学学位房，不是普通中产能轻松够得着的。房产君统计有成交数据的对口楼盘，红光一片，基本都涨了。文德路小学，对口的东方文德广场、精彩生活大厦，农林下路小学的农林华府，虽然没啥花园，都好歹属于次新电梯房，近4年涨幅超过20%。尤其农林华府，连35平的“学位壳”，都站稳9万+/平，真是坚挺。另外，楼龄老旧的小区，比如东山培正小学对口的东湖豪苑，小北路小学对口嘉洲翠庭......都是蚊型盘，小区只有2栋楼，楼龄超过20年，4年涨幅不到10%。也可以说是“横盘”了。文德路小学对口片区，散盘居多，价格跨度也极大。5-7万/平的档位，楼龄分分钟去到20-30年，而且多数为楼梯房。如果想要正儿八经的小区，备好钱包，往东风文德广场、精彩生活大厦这两个盘去挑。华侨外国语小学，对口楼盘，主要位于成熟的淘金腹地，加上外语特色，近来口碑不错。电梯房小区侨福苑，1996年建成，但房价依旧从5字头涨到6字头，涨幅超过25%。育才小学，对口的东山雅筑，楼龄相对新+成熟的小区管理，基本是片区里的房价天花板，价格去到8-10万/平。铁一小学，作为小升初里面，有固定直升名额的学位房，近几年热度飙升。代表楼盘富力东堤湾，从7字头，涨到了10万+，涨幅超过40%，太猛了！总之，铁一小学对口选择较多，共和西小区、小东园、共和西苑、金羊花园、羊和园、富力东堤湾等，6-10万/平都有货。没有“热门牛校”加持，楼龄还老旧的小区，就有点悲催了。比如，建设六马路小学对口的天伦花园，从2019年的6字头，回落到5字头。登峰小学附近的金麓山庄、回民小学对口的中曦大厦，基本“横盘”。北京南路、泰康路、解放中路、惠福西路、环市中路一带散盘，楼龄老旧，很多都是90年代的房子+楼梯楼。不仅成交量寥寥无几，近4年房价，房价回调了3%-15%，妥妥跑输市场。1、在整体市场下行+双减政策下，顶级学位房依旧坚挺，尤其是带花园+次新+户型方正的小区，基本10万+/平打起，门槛上千万。2、热门学位房，比如文德小学、农林下路小学、小北路小学、铁一小学、育才小学等，近几年90%的楼盘都涨了，涨幅在10-40%不等。这些小区成交较旺，流通性不错。5-10万/平的价位，买不起标杆学位的家长，可以往儿淘。2、楼龄老旧+户型硬伤+无热门学校+楼梯房，近几年基本跑输大市，谨慎选择。这么说吧，房价不涨也就算了，房子老旧，居住体验还差，买来还要花十几万，甚至几十万装修，怎么都不赚。有你钟意的小区吗 ？你看好哪些小区？评论区聊聊吧！如果大家有关于买房的问题，可以来我们23日（周二）晚上8点的直播间，面对面问主播，记得预约哦！
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