仅2年，这个天河顶级学位房，从10万/㎡降回8万+！
昨晚水群的时候，看到有网友吐槽：
侨林苑今年跌惨了啊！2年前还能跻身10万+，现在普遍只能卖8万。
在我印象中，侨林苑跟富力天河华庭、峻林、天誉花园、中怡城市花园一样，对口的是华阳小学+广州中学的王炸组合，这一片可全是天河顶级学位房啊。
正值入学季，房价理应继续高歌猛进，咋还跌了呢？房产君立马冲去探探。
地段、交通及教育优势
侨林苑，位于天河区林乐直街与林乐路交叉口，属于天河北林和板块。
距离小区最近的地铁站是林和西，步行约800米。
1公里左右还有一个广州东站，3号线北延段、1号线、APM，以及在建的11/18号线后通段，都从旁边经过，轨道交通十分发达。
在2000年代，珠江新城还未成气候之前，附近就建起了以中信大厦、耀中广场为代表的摩天大楼群。
中信航拍
作为天河初代CBD，old money聚集的场所，抬眼就是高端写字楼、银行、酒店。
小到街边店铺，大到综合购物城，这里遍地商业，日常消费方便，说句“住在这里，终日物欲横流”都不过分。
中天购物城实拍
交通、商业配套，随着珠江新城的崛起，好似已经不适合拿来巩固地位。
华阳小学、龙口西小学、广州中学等教育资源，是侨林苑所在的天河北，与珠江新城分庭抗礼最后的底气。
一直到近几年，一批重视教育的中产，依然愿意舍珠江新城取天河北，豪掷千万，用脚投票，片区房价一路大涨。
而侨林苑，和华阳小学，只有一墙之隔，占尽地利。
侨林苑阳台可望华阳小学操场
据贝壳成交记录显示，截至3月，侨林苑2023年成交均价为88478元/㎡，对比2003年最后一期开盘价5980元/㎡，20年间狂涨1379.56%！
就算不扯那么古早。
据不完全统计，自2016年以来，侨林苑成交均价同比上年有涨有跌。但整体来看，小区房价相比七年前也上涨了86.63%。
大家可能会有疑问，不是学位预警了嘛，为啥学位房还那么吃香？
事实上，侨林苑这一片即便对口的华阳小学学位预警，最差的情况也会统筹到3公里内的龙口西小学或华康小学。
你说巧不巧，兜兜转转还是第一梯队。
侨林苑，可能只能是顶级学位房！
侨林苑，地段、学位完爆，但翻翻贝壳，无论是板块内常年人气、还是近期热搜小区，侨林苑都比中怡城市花园略输一筹。
图源贝壳
归根结底：密度高，楼龄老。
侨林苑分三期，一期AB两栋，楼高20层，于1998年建成，二期AB两栋、三期T1-3栋，楼高30层，均为2003年建成。
图源贝壳
项目拢共7栋楼，2梯8户，3梯12户，要想在里面塞进更多的商品房，该怎么办？
两个办法。
第一，少做园林，甚至不做园林。
所以，整个小区只有三期有园林设计，一期有条小路可以通往三期花园，勉强可以说有个遛娃的去处。
三期花园
二期，直接变成单体楼了，干巴巴啥也没有。
没有花园的后果有多大，即便是珠江新城的豪宅小区，也无可幸免。
珠江新城西区，就因为早开发、遍地单体楼小区，长期以来无论是房价还是成交量，都无法与东区、中区比拟。
一旦有带花园的小区房成交，立马就能破纪录，3月底保利108公馆15.45万/㎡成交消息，甚至一度被中介朋友圈刷屏。
第二个办法，塔楼设计，占尽犄角旮旯切割出更多的户型，所以，侨林苑多奇葩户型。
还没进门，连电梯过道，都要拐个弯。
电梯过道
感受一下各种怪诞户型。
图源贝壳
进了门，书房、卫生间、厨房、过道……家里总有一处莫名其妙、细细长长的空间等你。
在卧室抬眼一看，你和邻居就是如此亲密无间。
卧室阳台视野
如此密度高的小区，避免不了车位紧张，尤其是楼龄20几年的老小区。
开发商怎么能预知到，现在小汽车这么普及，几乎人户一台，侨林苑三个组团，只有三期有比较成规模的地下停车场，一期也有但车位少，二期直接取消车位配置。
小区加起来302个车位，车位配比1:0.25……
贝壳显示，侨林苑仅1个车位在售，标价55万。中怡城市花园也才46-50万。
图源贝壳
这么拉胯的居住体验，应该只适合做学位壳叭，我盘了一下小区各户型成交纪录，确实如此。
自2016年以来，侨林苑1房成交最多最稳定，单价最高最扛跌，2021年市场行情好的时候，一度突破11万/㎡。
回到开头网友的问题：
为啥前两年侨林苑给人观感，遍地10万+，而今年却跌回8字头呢？
个人认为，可能是因为近两年2房、3房成交价屡屡跌破7/8字头，拉低了整个小区的均价。
图源贝壳
这也进一步说明，市场对侨林苑作为自住的价值认同已经发生动摇。
反观1房，还是稳如老狗。
最后总结
如果你预算有限，纯粹只想买片区学位壳，建议买珠委大院。
侨林苑阳台望珠委大院
6/7字头的小户型多得是，小面积总价两三百万，鸡娃成本算很低了，不过得承担转手风险，毕竟有二三十年楼龄，而且普遍都是楼梯房（部分已加装电梯）。
如果想要稍微追求点生活品质的学位壳，侨林苑还是可以申请出战。
像这样40-50㎡出头的单间，总价400-500万左右。
51.8㎡单间实拍
伴读陪考的家长，中午在这里美滋滋睡一觉，接送学校就在楼下，可太方便了。
但如果是买来长期自住，还是建议左转去中怡城市花园。
房价和侨林苑差不多，小区还带花园、户型好、车位充沛，综合性价比非常能打。
近30天带看253人次，板块内常年销冠，不是盖的。
图源贝壳
最后插个题：如果你想买房，但又怕买错，不妨扫码加大嘴咨询哦。对了，大嘴还可以拉你进对应的买房交流群！