新福港鼎峰，一套89㎡3房，4.9万/㎡成交！近2年最低！
曾经的黄埔网红盘新福港鼎峰，也扛不住了？
今天，我在看贝壳成交数据的时候，发现小区一套约89㎡的南向3房，竟然4字头成交了！
我的妈呀，这不仅是小区今年成交的最低价，还是三房户型近两年的新低！
哎，广州楼市真是越来越难捉摸。
要知道，小区在今年2月才卖出了6.2万/㎡的新高，转头又创下年度新低。
这到底咋回事？
房价是降了，但4字头只是个例
我拉了一下最近两年的3房成交数据。
可以看到，去年3房成交均价基本在5.5万/㎡左右，唯一一套4字头成交的，还是低楼层。
其中，最贵的一套卖到了5.8万/㎡，距离6万大关几步之遥。
所以，新福港鼎峰房价真的跌了吗？
为此，我咨询了中介大哥，他表示：
最近楼市行情冷静了很多，不止新福港鼎峰跌了，全市99%的楼盘都在跌，只是看跌得多还是跌得少而已。
不过，这套4字头房源只是个案，它卖得便宜是有原因的。
中介大哥给我一一列了出来：
1）这套房源位于小区东南角的C10栋，即最靠近高速路的楼栋，会有噪音影响。
因此，C10栋一直也是整个小区卖得较便宜的一栋。
举个例子，卖出这套4字头房源的前一天，小区也卖了一套3房，那套位于不受高速影响的B3栋。
面积段相仿，但后者单价约5.6万/㎡，总价相差44万。
2）房源不满5年，买家需要支付5.3%的增值税，即约23万。
给大家一个参考，新福港鼎峰交楼时间集中在2016-2017年，大部分出证时间在2017-2018年.
算下来，今年下半年将有大批房源满5。
3）业主急售，主动降价，这也是目前广州很多业主的现状。
新福港鼎峰，广州房产摄
价格“刺客”杀到，业主卖房难啊
虽然4万+只是个例，但中介直言，最近新福港鼎峰的3房业主都“不太好过”。
为什么呢？
现在二手楼市竞争有多激烈，大家应该都知道了吧，同一时间放盘的业主剧增，想要快速转手，就肯定会有业主降价抢跑。
如果这个时候，有业主割肉特别厉害，压力便会直接给到其他放盘业主。
目前新福港鼎峰共有45套3房放卖
最近，新福港鼎峰就出了这样一位“价格刺客”。
这两天，我能在各大买房群看到这样一条广告，基本所有科学城的中介都在推。
据悉，这是一套位于A1a栋27楼的南向3房，面积约87㎡，业主非常急售，多次降价，现在放卖455万，折合单价5.2万/㎡。
要知道，一样的户型，4月还要卖502万，单价约5.8万/㎡。
一下子割肉差不多50万，叫其他业主跟还是不跟呢？
我查了一下，其他3房的业主放盘价，一般都在5.5-5.8万/㎡左右。
因此，上面那套“刺客房源”一天不卖掉，其他3房业主都不能卖到好价钱。
要不跟着大降价，要不放着冷处理。
最重要的是，如果楼市行情没有明显好转，这样的“价格刺客”会越来越多。
小区的整体均价，也会被整体打下去。
降价后的网红盘，还能买吗？
整体来看，新福港鼎峰这个黄埔顶流，目前价格对比2021年的高峰期，已回调不少。
那么，现在还能入手吗？
我认为，如果你对生活品质有高要求的，可以买，但不能闭眼买，户型需要挑。
如果你有学位需求的话，那鼎峰可以不用考虑了，对口的香雪小学，口碑一般般。
户型怎么挑呢？
像是小区里的大两房户型，就不太建议买，这种产品设计有点过时。
且在主打改善的新福港鼎峰里，就是错配产品，未来转手也相对困难，房价增值幅度也会跑输其他户型。
约86㎡2房户型图
至于小区最热卖的86-89㎡3房，也有几点要注意。
首先，当然是避开C10栋，靠近高速又望祠堂，不少人是相对避讳的。
其次，优选这种带入户花园，南北对流，并且带双卫设计的，主要分布在A1a、A1b栋。
约87㎡3房户型图
至于4、5房的话，各位看菜吃饭就行了，品质感都不错。
不过，听中介大哥说，小区的大户型都比较稀缺，业主很惜售，当然总价也不低。
好了，如果是你，会选择这个小区吗？为什么？评论区聊聊吧。