假期第四天了，我朋友圈卖楼的中介和销售就没消停过！
喜报战报、卖楼VLOG、外加劝人买房的深夜小作文，花样百出，让我不禁想起1个灵魂拷问：我想，或许别人都在花钱、只有你在加班搞钱的时候，钱最好赚！这样的道理，作为中介头子的贝壳，不止懂，还很大方把腰包晒出来。我一大早就刷到一条，「从9月28日至10月1日，广州新房经贝壳平台成交的已经超过600单，新房转化比高达9:1」。什么叫新房转化比，我打听了一下，大致就是这4天内，贝壳中介每带9组客户到售楼部看房，就能有1张新房单子成交！
据中介透露，9月11日-9月17日，贝壳单周带看12951组客户，实际成交823套新房，平均转化比为16:1。
「920新政」当周，9月18日-9月24日，贝壳带看13721组客户，带看量环比前一周提升6%，实际成交987套新房，成交量环比提升20%，转化比也发生变化，平均1单成交，带看量从16组客户减少为14组，少了2组。正常情况下，2组客户就能把中介1天时间排满，除非楼盘很集中，那么1天带看3到4组客户也算顶天了。一句话，新政后，带看变多，成交不止变多，命中率还高。新政+小长假这4天，可以说把BUFF叠满，带看/成交转化比从14:1又降为9:1，1张单子少5组带看，相当于中介能提前2天半搞定这单成交，再跑下一趟。卖新房来钱快，那如果在9月28日-10月1日同时段转去卖二手房呢？二手房贝壳指数显示，这4天广州二手房经贝壳平台成交的一共有238套，而总带看量高达11978人次，粗暴一算，平均50组带看才能促成1单成交。
50:1，和新房9:1的转化比，完全不在一个量级。抛开新房不谈，单从二手房维度，假期这4天的二手成交，转化比8-9月都更加困难。如图所示，「920新政」之前，1单二手成交，平均需要带看36-42组客户。
「920新政」之后，二手成交转化有所加快，1单二手成交，仅需带看31-36组客户，比新政前最高减少11组。转入中秋国庆双节，大把刚需打工人解放出笼，很多人以为二手楼市还会再添一把火，哪曾想，带看/成交转化直接变为50:1。中介现在要成交1单二手，比节前难度系数要提高4-6成！
第一，二手房库存大，并且新增挂牌还在不断涌入，买家选择多，带看转成交自然慢。9月1日，贝壳内网全量挂牌172777套二手房源。而今天，内网挂牌已经涨至177052套，短短1月，净增4275套。
转贝壳外网的挂牌数更恐怖，8月全市只新增15028套，9月，这个数直接环比增长46%，又有21922套流入。
讲真，目前因「920新政」新增的这些挂牌数，远远不够。据贝壳内部人士说，「按照过往经验估算，通常约有5%-10%的单位会再挂牌入市」。
换句话说，且等着吧，17.7万+二手房，刺破18/19万指日可待。
贝壳显示，10月全市挂牌均价比9月整体上涨0.74%，部分区域的降幅也基本稳定在0.32%-2.07%之间。总之，当年业主的「入手成本价」始终会抑制放盘的价格降幅。第二，无论是8月底的「认房不认贷」，还是「920新政」，终究还是为新房市场服务，这也意味着，二手被新房分流是肯定的。市场不会骗人。贝壳市场报显示，9月广州各区域新房带看、成交环比均为上涨态势，最高涨幅分别为105%和196%，集中在新顶流「番禺大区」。从广州全市来看，8月1单新房成交，平均需带看19组客户，9月只需带看15组客户，减少4组，成交周期起码缩短2天。最后，问题来了。你觉得眼下想卖二手房，业主只有降价割肉一条路吗？评论区聊聊吧。
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