打假！这才是真正地铁上盖盘，广州要建36个！

未来，广州流行住在地铁上，地铁便捷接驳公交，甚至一下地铁就可以尽情买买买……

近日，根据房产君不完全统计，到2023年，广州将有36个"地铁+"项目浮出水面。

要知道，截止至2023年，广州规划、建设的地铁线路，总共不过才19条。而从下表来看，未来，每条新建地铁，将有不少于2个"地铁+"新项目出现。

而房产君根据目前现有相关规划查询，这些项目中至少有8个已经确定配有居住用地。随着未来规划进一步披露，"地铁+"住宅的数量或将继续增加。

那么，这些项目，都分布在广州的哪些地方？又有着什么特点呢？不妨跟着房产君来一探究竟。

白云、黄埔、番禺最多，还有3个超30公顷巨无霸

根据房产君统计，这36个枢纽综合体开发用地面积总计将达到458.12公顷，约等于0.74个珠江新城（619公顷）之大。

从占地面积上来看，万顷沙车辆段（34.54公顷）、萝岗车辆段（31.24公顷）、陈头岗车辆段（31.23公顷）的枢纽综合体均超过30公顷，位列全市前三，其面积之大堪比广钢中央公园（30公顷）或是珠江公园（28公顷）。

同时，这36个综合体遍布广州9个区域（除从化、越秀）。其中白云区、黄埔区、番禺区项目数量最多，三区占比超6成。

区域	项目数量
白云	9
黄埔	8
番禺	7
海珠	4
荔湾	3
南沙	2
增城	1
花都	1
天河	1

丨枢纽综合体/"地铁+"项目区域分布统计

值得一提的是，作为目前广州老城区内最大体量的住宅供应片区，未来广钢新城内还有一个枢纽综合体项目——广钢新城车辆段。且占地面积高达28.26公顷。

而根据广州公共资源交易中心相关文件显示，其中有多达30个枢纽综合体，均设置了公交首末站、公交临时停靠站、出租车兼K+R设施、自行车设施、P+R停车场、各向慢行交通及衔接信息指引等交通衔接设施等。

丨部分枢纽综合体招标公告工程信息

来源：广州公共资源交易中心

甚至，还涵盖商业开发同步预留工程。这意味着，未来，这里将会出现不少"地铁+"的项目。

3宗枢纽综合体地块已出让，陆续还有来

那么，这些枢纽综合体什么时候出现？

眼尖的朋友不难发现，这36个枢纽综合体中，其中的萝岗车辆段、官湖车辆段、汉溪长隆交通枢纽综合体均已被广州地铁拿下。

要知道，这三宗已经出让的"地铁+"地块，均成功入列近两年的成交总价TOP10地块前三名。未来入市价值，自然可期。

其一，官湖车辆段地块，由广州地铁与越秀集团联合开发，已经以新盘品秀·星图的名字亮相。

丨官湖车辆段项目，品秀·星图

其二，就在上周四（11月22日），广州地铁以76.2亿元的总价将地铁6号线萝岗车辆段地块收入囊中，折合楼面价约14430元/平。

无论是面积还是总价，萝岗车辆段地块都仅次于2017年出让的首宗车辆段上盖官湖地块（131亿元），是近两年来出让的第二高总价用地。

其三，另外一宗汉溪长隆交通枢纽综合体，则在去年11月，被广州地铁以底价63.83亿元夺得，楼面价2.2万元/平方米，为商业商务、娱乐康体、二类居住用地。

另外，就在今年的8月1日，3号线东延段的番禺客运站交通枢纽综合体项目，也已经确定越秀集团为合作开发商之一。

此外，12月还有两宗车辆段用地出让：白云湖车辆段地块、番禺陈头岗场站综合体，起拍总价分别为71亿元、63.7亿元。

是的，自驾车刚出停车场就能转地铁、公交换乘无缝连接、一下地铁就有地方买买买……

这些让大家期盼的事情，随着广州地铁枢纽综合体建设的不断推进，已经逐渐来到了我们的身边。

而未来随着多宗地块的相继入市，可以预见，将会有大量"地铁+"项目陆续释出进入市场。

"地铁+"小区，未来还有8个

甚至，你还可以选择住在这里。

根据房产君查询广州公共交易中心可知，除了已出让/挂牌的5宗枢纽综合体地块，均包含了居住用地，另外还有3宗枢纽综合地块也确定配有居住用地，分别为：21号线的水西停车场、21号线的镇龙车辆段、9号线岐山车辆段。

丨7宗"地铁+"项目地块（含住宅用地）

其一，先来看看，12月出让的白云湖车辆段、陈头岗场站综合体。

8号线东延线的白云湖车辆段将作为交通站场用地兼容居住、商业、商务、教育用地。

丨8号线东延线白云湖车辆段

而番禺陈头岗场站综合体，亦为二类居住用地兼容中小学、公共交通设施用地。

其二，据房产君在广州市公共资源交易中心查询相关公告，亦可得知水西停车场、镇龙车辆段、岐山车辆段3个枢纽综合体亦包含了住宅用地。

21号线水西停车场配备了20.1万㎡的住宅建筑面积。

丨21号线水西停车场用地规划

21号线的镇龙车辆段亦有46.33万㎡的住宅建筑面积。

丨21号线镇龙车辆段用地规划

而位于9号线沿线的岐山车辆段则配38.35万㎡的住宅面积，4.22万㎡的商业及配套共建面积。

丨9号线岐山车辆段用地效果图

来源：广州地铁设计研究院股份有限公司

甚至在广州地铁设计研究院股份有限公司的官网上，效果设计图已经浮现。

72个站点枢纽综合体，还有国铁、城际铁路

地铁上盖的开发模式看似新鲜，但，事实上广州“轨道+物业”的发展模式酝酿已久。

此前广州地铁曾公开表示，将在市内打造多个轨道交通物业项目，总开发建筑面积近1000万平，预计未来规划居住的人口超过20万人。

而早在2017年，广州制订了《轨道交通站场综合体建设及周边土地综合开发实施细则（试行）》。

其中提及，未来广州的轨道交通场站周边土地综合开发，将应用TOD理论，在以轨道交通场站综合体为中心的米（约分钟步行路程）半径区域，建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市功能区。

甚至，据国家发改委官网公布，广州将组织开展国铁、城际铁路、地铁等72个站点枢纽综合体及周边综合开发规划建设工作。

也就是说，以后各大高铁站、城轨站也都会建设这样的综合体，无缝换乘和买买买。

我们从新塘TOD的模式中，就可见一斑。

这里汇聚了“3高铁+2城轨+2地铁”，包括广深高铁、广汕高铁、京九支线，穗莞深及穗莞深城际琶洲支线城际轨道，还有广州地铁13号线、16号线。

丨凯达尔枢纽国际广场

而位于新塘TOD之上的凯达尔枢纽国际广场，集大型购物中心、写字楼、五星级酒店、SOHO（小型办公室）于一体，就是高铁/城轨枢纽的一大范本。

随着更多枢纽综合体的开发和规划公示，未来，广州还有多少"地铁+"项目？我们不妨拭目以待。

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