最高按1：1.2计算回迁面积！独家曝光南沙金洲、冲尾旧改核心补偿方案

旧村改造，牵扯多方利益，从来都不是一件容易的事情，第一个吃螃蟹更是如此。

昨天，房产君发出了一篇关于南沙旧改的整理汇总，后台关于南沙的旧改第一村金洲、冲尾的评论颇多，其中关注焦点就是改造拆迁补偿标准。

在这里，房产君也通过村民爆料，独家拿到了金洲、冲尾改造项目的回迁安置补偿信息。

| 村民提供部分补偿信息

从曝光的这份图片资料来看，关于村民回迁安置面积计算标准，房产君做了一个梳理：

其一、计算标准与范围界定。现状房屋以有效产权证明，建成年限及房屋现状实测面积（四层以下部分）作依据（政府认定的伟大建筑除外），采取比例折算方式计算安置回迁面积。

其二、持有有效产权证明房屋的证载面积，按照1：1.2计算应安置回迁面积，即1平方米回迁1.2平方米。

举个例子，有效产权房屋证载面积200平，安置回迁面积即240平。

其三、持有有效产权证明但在2009年12月31日前加建的面积，无有效产权证明在2009年12月31日前建成房屋的面积，按照1：1.15计算应安置回迁面积，即1平面积回迁1.15平。

举个例子，符合这个标准的房屋面积200平，应安置回迁面积即230平。

其四、持有有效产权证明但在2009年12月31日后加建的面积，无有效产权证明在2009年12月31日后（符合《中华人民共和国土地管理办法》第六十二条、《广东省农村宅基地管理办法》第八条、《广州市乡村建设规划许可证实施办法》第三章相关法律规定）建成房屋的面积。 

按照1：0.8计算应安置回迁面积，即1平方米应回迁安置0.8平。

举个例子，在这个标准的内的房屋面积200平，应安置回迁面积即160平。

其五、超过房屋现状实测面积（四层以下部分），如果不购买，开发商以8500元/平补偿回购村民的补偿面积。

其六、2009年12月31日后加建、新建房屋，打完8折后剩余的面积与4层以上的面积，一次性拿1500元/平的材料补偿。

金洲、冲尾村位于蕉门河中心区中部、地铁金洲站上盖，周边有万达广场，商业配套较为完善。

据了解，金洲、冲尾村改造范围约13.03万平，其中私人住宅550栋，村集体物业6栋。

在今年7月，经过公开招标采购和村民成员大会表决，冲尾村旧改项目确定上海升龙投资集团有限公司为合作企业。

那么问题来了，这个补偿标准是高还是低？

其实，旧改城市更新，每一条村都有不同的实际情况，而赔偿方案也会根据实际情况来颁布，调整。

目前，按照广州城市更新政策规定，村民住宅复建安置总量计算方式一共有三种：

• 280*户数；

• 280平*合法栋数*（1+10%）；

• 合法建筑基底面积*3.5倍*（1+10%）；

而为了更好的让大家更好的对比金洲冲尾村的赔偿方案标准，我们再来看看其他旧村已经通过审批的旧村改造方案，做一个简单的对比。

海珠沥滘村：

货币补偿1.5万/平：持有有产权证明货币补偿标准，按房屋合法面积以15000元/平方米标准一次货币补偿，超出房屋合法面积部分按照不同的建筑结构标准给予不同的补偿。

复建安置补偿“拆一补一”：房屋合法面积按“拆一补一”复建补偿安置。

补偿安置对象购买的权益建筑面积：按照6000元/平单价购买，放弃购买权益建筑面积的，联社不给予任何补偿。

目前，海珠周边在售一手住宅并不多，售价在4.8万-5.2万/平左右。

楼盘	在售户型	价格（元/平）
鸣翠花园	69-114平二三房（现楼）	5.2万
鸿益华府	98-102平三房 （现楼）	4.8万

| 报价来源：安居客

此外，区域标杆地块越秀南洲路项目就在沥滘村旁边，楼面价36361元/平。

黄埔文冲村旧改赔偿方案（部分）：

本村村民的回迁总面积的计算方法:（建基面积≥用地面积，且被拆迁房屋的层数≥4）

本村村民回迁总建筑面积=建基面积×4+现有阳台面积×50%+现有飘楼面积×50% (注：回迁安置房的阳台面积以50%计算建筑面积）

举个例子，建基规格为8m×8.5m的某栋4层高的房屋，二至四层每层于8.5m长的方向飘出1.2m作为阳台使用，该被拆迁房屋的回迁总面积计算如下：

• 建基面积：8×8.5=68㎡；

• 该房屋的总面积：8×8.5×4=272㎡；

• 阳台、飘楼每一层的总面积：8.5×1.2=10.2㎡；

• 房屋的阳台、飘楼回迁总面积：8.5×1.2×3×50%=15.3㎡；

• 总计该房屋的回迁总面积： 272+15.3=287.3㎡；

对比下来，你会发现，关于证载面积部分的补偿，每一个村都有自己的政策和标准。

其中，关于无权属证明的补偿标准，才是许多村民关注的重点，这也是金洲、冲尾村拆补方案签约难以推进的原因之一。

按照项目公布的数据来看，其无权属证明的统计面积超过312栋，建筑面积约为65547.93平，当中，还有89栋为2007年6月之后的建筑。

众所周知，城市更新改造牵扯众多切身利益，每一步都需要博弈和平衡，才能实现村民、企业、政府间的三方共赢，金洲、冲尾村亦是如此。

最后，关于金洲、冲尾的赔偿标准，各位又是如何看的呢？欢迎理性留言~

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