旧村改造再出新政！融资地块土地出让金将纳入成本
广州旧村改造，又有新举措。
1月4日，广州市城市更新局发布了《关于公开征求<广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）>意见的公告》。
《办法》明确提出，融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金可纳入旧村庄全面改造成本（采用自主改造、合作改造模式的）。
除此之外，新《办法》与旧《办法》究竟有什么不同呢？
下面请看详细对比。
第一条 为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》等相关政策文件，制定本办法。
【对比结果】与《旧办法》一致，本条是关于本办法编制的目的和依据。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。
【对比结果】与《旧办法》一致，本条明确了本办法适用于片区策划方案、项目实施方案的编制和审核阶段。
第三条 旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用等。
前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。
【对比结果】与《旧办法》一致，去年已明确了旧村庄全面改造成本核算具体的适用范围。
第四条 现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户每次2000元的标准核算，按2次计算；屋内装有电话、有线电视、管道煤气、宽带网等设施需迁移的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）的有关规定计算迁移费。
【对比结果】搬家补偿费按每户按2次计算，比以往增加了1次2000元的发放。
第五条 不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。
【对比结果】增加“不可移动文物、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）计入改造成本”的规定。
第六条 在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准参照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
（三）以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。
以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2009年12月31日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府（广州空港经济区管委会）实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。
村民户籍证明应取得当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确认。
【对比结果】
1、旧村庄改造范围内安置住宅复建总量，增加了按照“人”的方式进行核定，并明确具体细则。
2、以“栋”的方式核定中，住宅复建总量依旧按照每栋住宅280平方米计算，但可上浮不超过10%的比例核定，比以前宽松。
3、核定时间由2007年6月30日变更为2009年12月31日。
第七条 旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：
（一）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1:1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹。
（二）合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。
（三）2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑，可按每平方米1500元核算给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。
（四）2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，不计入改造成本。
（五）旧村全面改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿的，收购价扣减回购价后纳入改造成本。
符合区政府（广州空港经济区管委会）历史用地认定条件的，按照本条规定方式核定。
【对比结果】
1、增加了第5小条，收购价扣减回购价后，纳入改造成本。
2、核定时间由2007年6月30日变更为2009年12月31日。
第八条 旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围两种方式核定。
（一）以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1:1核定复建量；2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，全部按照现有建筑面积2:1核定复建量，或全部按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，剩余面积可按房屋建安成本补偿计入改造成本；2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，不予核定。本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建手续。
（二）以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场、留用地（留用地指标）等用地，按现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，其中留用地（留用地指标）按照广州市相关规定执行；用地范围面积核定方式由各区政府（广州空港经济区管委会）结合本区实际充分论证，研究确定，其建安费用由村集体自筹。
改造主体可根据实际情况选择村集体经济物业复建总量核算方式，但同一地块只可以采用其中一种方式核算村集体经济物业复建总量。纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹。
【对比结果】
1、集体经济物业复建总量，添加了“留用地（留用地指标）”。
2、核定时间由2007年6月30日变更为2009年12月31日。
第九条 2009年12月31日前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价按每平方米1500元核算。具体补偿由村集体在不突破房屋建安成本补偿核定总额的前提下自行统筹实施。
【对比结果】核定时间由2007年6月30日变更为2009年12月31日。
第十条 临迁费标准参照房屋管理部门最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的市场租金水平评估确定。住宅临迁费单价可在每平方米每月20元至40元范围内浮动；集体经济物业面积临迁费单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动。
合法的房屋建筑与2009年12月31日前建成的准予复建的建筑，旧村规模较大、整体实施改造、一次性搬迁的，可按5年时间核算临迁费用;旧村规模较大、分期实施改造、分步搬迁的，可按4年时间核算临迁费用（即“准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×60个月/48个月+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×60个月/48个月”）。核算的权益建筑面积不得计算临迁费。2009年12月31日之后建成的无合法证明的建筑，不得计算临迁费。
【对比结果】核定时间由2007年6月30日变更为2009年12月31日。
第十一条 旧村庄改造范围内规划的市政配套及公共服务设施应无偿移交政府及相关职能部门。其中旧村庄改造范围内非经营性的设施建设投资均计入改造成本，并优先配套建设。
【对比结果】与《旧办法》相比，删掉“设施用地应当与融资用地同步转为国有”。
第十二条 复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建集体经济物业的建设等级，严格按照《旧村庄改造成本构成一览表》核定的综合单价（包括前期费、含深基坑支护地下室的单体建安工程费、小区配套设施费、预备费等）标准执行。
【对比结果】与《旧办法》一致。
第十三条 整合权属范围外周边地块的改造成本，按照政府土地整备有关规定由专业机构进行评估。
【对比结果】增添了本项。
第十四条 融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金可纳入旧村庄全面改造成本（采用自主改造、合作改造模式的），融资地价测算依据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）的相关规定执行。
【对比结果】增添了本项。
第十五条 不可预见费按前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用及拆迁奖励总和的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%，用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、风险评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。
拆迁奖励经费原则上不得超过前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用之和的3%。
【对比结果】增加“拆迁奖励经费原则上不得超过前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用之和的3%”的规定。
第十六条 旧村庄改造个案需突破以上条款规定的核算标准或需在成本构成项目以外新增专项成本的，由各区政府（广州空港经济区管委会）结合本区实际进行充分论证，研究确定。
【对比结果】与《旧办法》一致。
第十七条 拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。
【对比结果】增添了本项。
第十八条 本办法自发布之日起实行，有效期两年。相关法律、政策依据变化或有效期届满，根据实施情况评估修订。原《广州市城市更新局关于印发〈广州市旧村庄全面改造成本核算办法〉的通知》（穗更新规字〔2017〕3号）同时废除。
当然，本《办法》现正公开征求社会公众意见及建议，1月13日前可通过3种方式留下你的宝贵想法。
公众提交意见的途径
（一）发送电子邮件至lishijie123＠gz.gov.cn。
（二）发送传真至83887624。
（三）邮寄至广州市越秀区东风中路362号珠江颐德大厦16楼广州市城市更新局前期工作处（邮政编码：510030）。
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