天！2字头可买琶洲，与保利天悦一墙之隔，可读执信？
不可思议！
琶洲竟有2字头的电梯房卖？
今天，房产君在一家机构网站上，惊讶地发现琶洲新村有6套房源在售，均价2.8-2.9万/平。价格这么笋，是真的吗？
吓得房产君赶紧电话核实，毕竟与其一街之隔的保利天悦单价已突破8万/平。不过，中介表示6套“2”字头的房源中，确有一套在售，为89平三房总价260万，单价2.9万，其余5套房源皆不存在。
不过，值得说明的是，这套房子属于银行抵押房，业主欠债，把房产证抵押给银行了，购买这类房子的风险极大。
同时，这套房源属于琶洲新村的回迁房。
｜琶洲新村
回迁房可以卖？有没有证，违不违法？同时，如果不把价格限定在“2字头”，这样的物业，还有没有房源放盘？
带着这些疑问，房产君通过实地走访，给各位送上一手资料。
房产君在走访过程中，发现除了以上提到的银行抵押房之外，琶洲新村周边的中介公司也有回迁房出售，不过不多，三家中介公司，除去相同房源，约有6套，其中有证住宅2套，无证住宅3套，无证公寓1套。
注：以上“证”为房产证。销售介绍，目前，6666套回迁房仅300套左右获得房产证，其余回迁房均处于无房产证状态。
｜琶洲新村
事实上，琶洲回迁房的数量并不低，约2500户村民共分得6666套房子。不过由于无证出售违法、租金高、村民思想保守等问题，目前放盘不多。
另外，因为房子放租容易，租金高，即便是在售的房源，均没有空置的，如果想看房要提前预约。
其实说起琶洲回迁房，很多人第一反应就是便宜，觉得购买回迁房，或许是入主琶洲电商总部的最后机会，事实真的如此吗？
琶洲回迁房包括公寓和住宅，分为两种性质，一是有房产证的，另外一类是没有房产证的。
其中无证住宅均价4-4.5万/平，有证住宅5.5-6.2万/平，价格相差1－2万/平；无证公寓2.6万/平。
值得一提的是，无论有证还是无证的回迁房，税费都非常高，具体包括地价补偿6000元/平，房产证未过两年要交营业税等，以一套总价505万的住宅计算，税费要缴41万，地价补偿66万，两者共计107万，占了总房价21%。
如果把税费和地价补偿价分摊到房价当中，那单价要上升约1万/平。所以，实际上无证住宅要去到5-5.5万/平，有证住宅6.5-7.2万/平；无证公寓3.8万/平（公寓价格计算，后文有介绍）。
| 琶洲新村无房产证房源 | ||||||
| 单位 | 总价 | 税前 单价 | 税费 | 地价 | 税后 单价 | 首付 8成 |
| 110平 三房 | 505万 | 4.6万 | 41万 | 66万 | 5.6万 | 404万 |
| 92平 两房 | 368万 | 4万 | 30万 | 55万 | 4.9万 | 294万 |
| 琶洲新村有房产证房源 | ||||||
| 单位 | 总价 | 税前 单价 | 税费 | 地价 | 税后 单价 | 首付 8成 |
| 111平 三房 | 610万 | 5.5万 | 50万 | 66万 | 6.5万 | 488万 |
注：
1.税率为8.1%。税率计算公式：营业税5.6%（房产证未过2年）+1%个税+1.5%契税=8.1%
2.地价：6000元/平
3.回迁房无法贷款，业主一般要求先付款7-9成，剩余部分（包括税费和地价）待房产证办下来再结算清楚。
｜回迁房户型图
｜111平三房户型图
｜琶洲新村小区内景
｜琶洲新村小区内景
如果想判断琶洲回迁房价格笋不笋，我们不妨对比看看保利天悦。
作为琶洲豪宅标杆，保利天悦整体在售房源面积较大，141-377平，单价8.3-9.5万/平（注：部分平台显示保利天悦房价5万/平的，实为公寓），总价基本1000万/套起。
以141平南向三房为例，总价1250万，单价8.9万/平，首付3成375万，贷30年月供4.6万。
通过对比，我们可以看到，琶洲回迁房税后无证住宅，比保利天悦住宅便宜3.3-4.5万/平；税后有证住宅比保利天悦住宅低1.8－3万/平。
不过，保利天悦的房子可以贷款，相对来说，首付压力较小，而琶洲新村无证回迁房不仅不能贷款，而且业主多要求高首付，首付压力大，税费高昂。
两者只有一街之隔，都是保利的房子，建成年代均在2015年左右，周边配套相同。
这里地处广州大CBD、又有会展中心和电商总部加持，交通、生活和教育配套非常优越，是可以媲美珠江新城的地方。
｜琶洲新村周边商业配套
其中，特别值得一提的是，根据2018年海珠区公布的招生地段显示，琶洲街琶洲东北社区和西南社区是执信中学琶洲实验学校的对口社区，也就是说保利天悦和琶洲新村的业主都可以入读执信名校。
｜执信中学琶洲实验学校招生范围
计划用较低的价格获得名校入读条件，是很多买家青睐琶洲回迁房的原因，但是，从事实看来，琶洲回迁房的上车门槛并不低。
｜琶洲周边二手房价格
琶洲新村的回迁公寓和住宅一样，大多无证，而且放盘很少。
房产君发现周边在售的公寓只有一套，82房两房，税前单价2.8万/平，如要交易同样要补6000元/平地价。
目前，琶洲周边公寓价格4.8-5.2万/平，单从价格看来，回迁房公寓价格还是比较笋的。
| 琶洲新村公寓 | ||||||
| 单位 | 总价 | 税前 单价 | 税费 | 地价 | 税后 单价 | 首付 9成 |
| 82平 两房 | 230万 | 2.8万 | 35万 | 50万 | 3.8万 | 207万 |
注：
1.税率：回迁房和其它有证公寓一样，税率皆为15%。
2.地价：6000元/平
3.回迁房无法贷款，业主一般要求先付款7-9成，剩余部分（包括税费和地价）待房产证办下来再结算清楚。
另外，值得一提的是，除了没有房产证，琶洲新村的公寓税率和其他正常公寓一样，皆为15%，而且这里可使用明火，使用期限50年。
只是，公寓和住宅一样，村民大多要求高首付，像这套82平公寓，业主就要求9成首付，另外一成首付在房产证下来之后就要结清，压力不小。
｜82平两房户型客厅
｜82平两房户型餐厅
｜82平两房户型客厅
｜82平两房户型卧室
｜82平两房户型卧室窗户
｜82平两房户型卧室
｜82平两房户型厨房
｜82平两房户型卫生间
由于地处琶洲商圈，这里的房子不仅放租容易，而且租金高。琶洲新村110平三房月租7500元，92平两房6200元，72平两房也要5300元。
像下面这套72平两房，租金5300元/月，如果配备家电的则要去到5600元/月。
｜72平两房户型客厅
｜72平两房户型阳台
｜72平两房户型厨房
｜72平两房户型生活阳台
｜72平两房户型卫生间
｜72平两房户型卧室
｜72平两房户型主卧
有意思的是，房产君在走访的过程中，中介都坦言购买回迁房的风险，并没有为了成交而隐藏风险。
其中更有中介表示，他们公司目前还没有回迁房的成交经历，另一个中介还谈到，他有同事购买了一套银行抵押的回迁房，首付款交了一年多，到现在还迟迟不能过户。
房屋或有多个共有产权人，其他人不同意转让；
房价上涨，业主违约、拒绝过户；
成交税费和土地转让金高（首套房契税8.1%，土地转让金6000元/平）；
申请贷款难，业主要求首付比例多在7成以上，入手门槛高。（房子无房产证，不能申请贷款）
| 注：该部分内容部分观点引自羊城楼市
谈到如何规避风险，中介表示，他们会建议买家扣押业主的房产资料，避免他们二次交易，同时，聘请律师进行公证。
当然，如果碰到难缠的客户，目前的法律还没办法真正约束，要求他们履行责任。
另外，对于房产证什么时候能办下来，中介也说这是政府的事情，没办法预估。而房产证办不下来，那孩子就无法入户和上学。
最后，你会买回迁房吗？
————房产君的靠谱服务————
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