近24亿！22万平！广钢鹤洞村旧改招婿，会是方圆吗？
广州旧改大爆发！
今天，广州公共资源交易网挂出荔湾鹤洞村城市更新改造项目选择合作企业公告，改造投资总额23.98亿，其中复建安置资金约22.74亿，改造总用地面积22.02万平。
根据招标公告，其重点房产君做了以下梳理：
要点一：安置房优先。竞得人应优先进行复建安置房建设，确保按时安排村民回迁。
要点二：需接收最少5万平村集体物业。竞得人签订合作协议后30日内，完成最少5万平方米集体物业的租赁合同承接及物业接收工作，如在规定时间，未能满足要求，视为违约，招商人可解除协议，没收履约保证金。
要想参与广钢鹤洞村竞标，并不容易：
一、申请企业注册资本金不低于5亿人民币，而且企业有开展三旧改造经验；
二、不接受正在实施荔湾区实施的旧村庄更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的企业或联合体企业申请。
三、不接受已成为荔湾区其他旧村改造意向企业的企业或联合体企业申请。
四、申请企业须具备房地产开发经验，在广州区域内已累计开发建设项目总建筑面积不低于100万平方米。
五、本次招商不接受自然人及企业联合体报名。
六、本项目通过资格审查方式推荐候选合作企业。申请人为1个或1个以上的，本次招商活动有效；通过资格审查的候选合作企业为1个或1个以上的，本次招商活动有效，招商人可进行下一步投票表决工作。
值得一提的是，仅仅是三、四条要求，就已经把在荔湾开展旧改的保利、万科、新世界、深圳勤诚达等企业排除在外。
鹤洞村，位于荔湾区东南部，“白鹅潭商圈”核心范围内，东临珠江，南接广钢旧厂，西至广钢医院，北至鹤洞路，是广钢新城的组成部分。
据悉，该村改造范围内用地面积共22.02公顷，现状总建筑面积28.74万平米，其中，住宅面积15.34万平米。
该村采取全面改造模式，以村（经济联社）为改造主体，进行自主改造。
值得注意是的，鹤洞村整体拆除重建后，改造范围内村民复建地块可按规定转为国有建设用地，居民复建住宅用地按照国有用地办理国有房产证。
该村改造范围内规划总建设量62.19万平，村复建安置、融资及政府安置房等建设量共61.44万平，经济平衡外剩余住宅建筑面积7535平（含11%公建配套）。
其中，复建安置建筑面积40.84万平：
住宅复建安置建筑面积27.71万平（含2.75万平公建配套），集体物业复建安置建筑面积13.13万平。
改造地块由两部分组成，一部分是旧村地块，另一部分为大笨象地块。
其中，旧村地块占地面积195872平，规划建筑面积574723.4平；
大笨象地块占地面积24362平，规划建筑面积47316.8平。
| 旧村地块控规示意图
| 大笨象地块控规示意图
改造范围内剩余的22982平农用地无偿交由政府征收统筹建设。
| 地块用途 | 占地面积 |
| 小学用地 | 7619平 |
| 市政道路用地 | 6804平 |
| 政府安置房用地 | 8559平 |
| 合计 | 22982 |
根据批复意见，鹤洞村改造成本应控制在23.98亿元以内。
复建安置资金227370.74万元：其中，拆迁费用81314.11万元，复建费用139217.99万元，其他费用6838.64万元；
不可预见费用11418.11万元：主要用于搬迁安置奖励、集体经济物业合同终止补偿、拆迁相关事务处理，由村集体在改造实施中调节使用。
若实际改造成本超出23.98亿元，鹤洞村需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。
根据鹤洞村融资楼面地价评估结果，鹤洞村融资住宅楼面地价为16072元/平，核定融资住宅建筑面积为14.92万平（包括1.48万平的公建配套）。
值得一提的是，业内人士分析，由于融资相应面积小，推进过程中，鹤洞实际折算出来的楼面价可能会更高，或去到2.5万/平，对于周期长的旧改来说，综合成本有点高。
据悉，方圆地产已经介入鹤洞村旧改项目多时。
2018年年初，方圆方面在接受媒体采访时表示，方圆广州鹤洞村项目已经获得政府审批。
目前，广钢新城在售项目报价在4.5万-5.3万元/平左右。
| 楼盘 | 在售户型 | 价格（元/平） |
| 保利碧桂园·公园大道 | 85-140平二至四房 | 4.6万 |
| 振业天颂花园 | 36-142平一至四房 | 4.5万 |
| 中海花湾壹号 | 73-136平二至四房 | 4.8万 |
| 金融街·融穗华府 | 71-92平二三房 | 5.3万 |
| 北大资源·博雅1898 | 114-128平单位 | 4.6万 |
| 珠江金茂府 | 112-168平二三房 | 5.2万 |
| 葛洲坝·广州紫郡府 | 104-144平三四房 | 4.5-5万 |
| 价格来源：广州房天下
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