广钢，突破7万？
俗话说，“新年就要红”，置业同样要选当红板块。
那么，今年广州市中心的焦点会在哪呢？恐怕还是广钢新城。
这里不仅新年伊始就有项目人气爆棚。
更有经纬行数据显示，今年预计将有11万㎡新货扎堆。这一供应量，在市中心重点板块中位居第三。
区域 | 板块 | 供应 |
荔湾 | 旧芳村 | 13.9万㎡ |
海珠 | 广纸 | 11.74万㎡ |
荔湾 | 广钢新城 | 11万㎡ |
荔湾 | 大坦沙 | 11万㎡ |
天河 | 奥体 | 9万㎡ |
白云 | 南湖 | 7万㎡ |
白云 | 石井 | 6.14万㎡ |
荔湾 | 老荔湾 | 6万㎡ |
天河 | 车陂-东圃 | 5.73万㎡ |
白云 | 太和 | 4.28万㎡ |
| 数据来源：经纬行
人气、货量兼备，广钢还不缺乏亮点。
目前，楼面地价超过4万/㎡的两宗高价地项目（注：下图保利219、保利224），将有望今年亮相,为板块再添一把旺火。
而今年又恰逢广钢配套的成熟期，教育、商业等配套都有好消息。
这样的广钢，无疑是市场的“当红炸子鸡”。那么，它的价格，又是否将随之再创高峰呢？
毕竟，按照行业惯例，当楼面地价超过4万+，不卖到7万/㎡，利润难有保障。
| 广钢今年能否迈入新时代？
其实，广钢也在各方面做好了价值突破的准备。
热度：3年价格翻倍，无碍成交创新高
倘若对比近3年来广钢项目情况，会发现这里是量价齐涨的交投旺地。
时间回到2015年，板块首盘中海·花湾壹号入市，价格约2.7万/㎡。期间有专家预测，广钢未来可卖4万/㎡，引来不少买家的质疑。
但一年后的2016年，板块内的一线望中央公园的项目——保利葛洲坝·海德公馆，就“平地一声雷”，网签单价突破4万/㎡。
| 曾刷新广钢价格的保利·葛洲坝海德公馆
时至今日，开价4、5字头的住宅项目已非星星之火，而是遍布着整个广钢。
项目 | 价格 |
华发中央公园 | 5.3万/㎡起 |
珠江金茂府 | 5.2万/㎡ |
中海花湾壹号 | 5万/㎡ |
葛洲坝广州紫郡府 | 5万/㎡ |
金融街·融穗华府 | 5万/㎡ |
北大资源博雅1898 | 4.8万/㎡ |
保利碧桂园公园大道 | 4.6万/㎡起 |
保利和光晨樾 | 4.5万/㎡起 |
振业天颂花园 | 4.3万/㎡（注：毛坯） |
保利葛洲坝海德公馆 | 1000万/套起 |
保利东郡 | 待定 |
| 数据来源：安居客
保利葛洲坝·海德公馆、珠江金茂府、华发·中央公园等项目，更有楼王单位坐六望七。
这些项目带领着广钢房价3年上涨141%。走势之强劲，超过了同样热门的广纸、牛奶厂。
丨来源：市场报价&安居客
尽管价格屡创新高，却不影响成交走高。今年，板块更是创下了历史最高的网签量，并位居市中心重点板块NO.1。
板块 | 成交套数 |
广钢新城 | 4238套 |
广纸新城 | 2182套 |
芳村 | 1619套 |
车陂-东圃 | 1542套 |
广州大道北 | 1254套 |
| 数据来源：中指院
值得注意的是，寸金尺土的中心区，优质一手项目向来买少见少。
而广钢，不仅是广州老城区最后也是最大一块片区住宅用地。如此稀缺，还拥有30万㎡中央公园这一珍贵的都市资源，广钢有的是越卖越“傲娇”的资本。
| 广钢新城中央公园（效果图）
看看规模相当，同样拥有公园物业的珠江新城，随着一手住宅供应见底，优质项目的价格一步步涨到让人哗然。比如侨鑫·汇悦台，均价19万/㎡、尚东·柏悦府16万/㎡。
这未必不能是广钢未来的天花板。所以，其突破7万/㎡，不一定就是梦。
而现在的广钢，还有一个优势，就是目前开发的核心区域还有3宗宅地待出让。这意味着物业级别、形态以及价值，都还有更多的可能性。
| 广钢新城效果图
配套：4所学校要来，5年内还有3条地铁
当然，支撑广钢价格还有一项“硬核”指标。那就是配套。
今年的广钢还将迈入5年配套建设的收获期。
先看教育，北大资源·博雅1898配套中学（即省实中学部，设置30个班）、华发·中央公园配套小学（即省实小学部，设置36个班）、中海·花湾壹号配套幼儿园（设置20个班，含托儿所）、葛洲坝保利曼城配套幼儿园（设置20个班，含托儿所）都将在今年9月开学。
| 广钢新城教育配套
实际上，加上上述学校，整个广钢目前已竣工、已在建、已取得建设工程许可证或已征地将建的学校已有11所（注：数据截至2018年8月）。这还未包括板块改造所保留的4所学校。
以今年为元年，其雄厚的教育实力将逐渐释放。在重本率高居广州TOP5的省实加持下，广钢成为“学霸大城”，叫板天河、越秀传统学区房板块，未必不可能。
而众所周知，优质学区房向来是升值、保值的强劲后盾。
| 省实已封顶（图片来源：信息时报）
商业配套方面也有好消息。
自2017年末，广钢首批超万名业主集中收楼入住，相应生活配套就已开始进驻。
比如中海·花湾壹号就成功引进中影电影院、同仁堂等近百个商家。其他项目也拥有各自的底商。
| 广钢新城商业街实景图
今年1月11日，位于坑口地铁站上盖，与广钢仅隔两个地铁站的荔胜广百广场正式开业。
这个体量达18万㎡的广场，有6层，汇聚网红餐饮、时尚大牌、个性潮牌、亲子乐园是广州西部最大的商业体。
它将大大弥补广钢目前大型商业配套不足的短板。
| 荔胜广场，可覆盖广钢业主购物需求
再看轨道建设，同样有进展。
资料显示，除了已开通的1号线、广佛线外，广钢还将拥有包括地铁10号线、11号线和22号线在内的5条地铁、3条有轨电车。
| 广钢新城交通规划
而在广州市政府公布的2019年重大项目计划中，有3条线路给出了明确的时间表。
如工期进展顺利，5年内广钢将喜提3线，直通体育中心、广州东站、广州火车站、琶洲以及番禺广场。
| 信息来源：广州市2019年重点项目计划
曾有研究指出，地铁对近郊和远郊物业有25%和15%的升值带动。那么，在地铁带动下，广钢短期内还将有两到三次房价升值机会，何愁没有资本叫板7万/㎡呢？
周边：3条村旧改，广船、医药港有消息
上述这些还不是全部。
根据规划，广钢在交通、教育、医疗、商业、文化五大方面，都还有很大的完善空间。这意味着板块的价值提升，还有很大的潜力。
| 广钢各项配套建设规划 | |
| 交通 | 建成广州最多维的立体交通，包括8条过江隧道+5条地铁+3条有轨电车+2条水上巴士，四通八达，联通全城。 |
| 教育 | 有32所学校，其中幼儿园15所、小学9所、初中5所、高中3所，打造分钟教育圈，3-18岁一站式教育配套。 |
| 医疗 | 广钢医院（计划升级为三甲医院）、广州第一人民医院鹤洞分院、广州中医药大学第三附属医院，预计提供1200个床位，另有社区卫生服务中心3所，卫生所4所。 |
| 商业 | 有6大商业圈，未来逐步建立1个综合商场、2个影剧院、7个肉菜市场，繁华程度堪比天河城商圈。 |
| 文化 | 广钢博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、社区文化站4所、文化室29所。 |
| 根据公开资料整理
在这其中，又有不少配套与广钢周边的改造息息相关。它们的的腾笼换鸟，将给广钢注入新鲜血液。
比如广钢17所学校配套以及商业设施，就将在周边的东塱村、西塱村和鹤洞村3条旧村改造中逐一完成。
| 周边旧村改造将为广钢换新颜
而目前，这3条村目前已经进入旧改日程。
| 旧村 | 改造规模 | 目前动态 |
| 鹤洞村 | 22.02万㎡ | 改造企业招标 |
| 东塱村 | 52.02万㎡ | 确定奥园操刀 |
| 西塱村 | —— | 同意改造 |
| 根据公开资料整理
除此之外，广船改造及广州国际医药港，也有所动作。
| 广船、医药港就在广钢的东侧与东南侧
首先是广船。
来自市政府权威消息，其将打造约40万㎡建筑面积的央企总部项目，建设央企总部大楼、办公、商业及其他公共服务设施。
目前，这一项目已进入前期建设阶段，总投资473亿，预计2020年启动，2025年落成。
| 广船2公里江岸线（效果图）
再看广州国际医药港。
这个2012年开建，总建面150万㎡的项目，已被纳入至2019年广州重点项目，计划2023年落成。
届时，广钢旁将形成“互联网+”大健康产业综合体、国际大健康产业港湾总部集聚区、国际生物医药创新孵化基地以及大健康产业配套服务区、大健康产业人才社区的产业集群。
| 广州国际医药港效果图（来源：羊城派）
问题：单价7万+的广钢，你会买单吗？
当然，无论是板块热度、配套情况以及周边的改造，都只是广钢价值提升的底气。
对板块内的开发商而言，短期想要挑战更高的价格，可能还需考虑清楚两个核心问题：
一是产品的雕琢。
| 广钢新城规划图
注：在原图基础上有修改
从上图可以看出，以中央公园为界，广钢分为北区和南区。待售与待出让地块都位于南区，仅一宗地具有一线望中央公园的优势。
并且，南区配套虽丰盛，但离兑现还有一定的时间。
在这种条件下，想要快速实现7万/㎡的价格突破，必定需要有更强大更高端的产品。
据合富研究院透露，目前地价最高的两宗地块，都将打造平复结合的产品。其中，保利219地块将效仿热销项目保利·和光晨樾，采用高赠送的咬合复式。
它们将有待市场的考验。
| 保利219地块
| 保利224地块
二是，意向客户的承受能力。毕竟当广钢价格破7，同样的价格放在市中心，可供选择的范围就多了。
一手方面，可以考虑广纸新城、大坦沙、金融城、白云新城西部等板块。
在宇宙中心天河，也有珠江花城、兰亭盛荟、信达金茂广场、新世界天逸等项目可选。
| 7万/㎡的价格可买天河一手
二手方面，甚至可以把目标定在珠江新城，另外一些颇受欢迎的项目，如汇景新城，保利天悦等项目也都可以选择。
到了一定的价格高度，买家是否还会非广钢不可？这需要打个问号。
最后，送上今年广钢一手住宅推新信息。
你认为他们能突破7字头吗？你更看好谁？不妨在留言区，与房产君聊聊。
| 项目名称 | 户型 | 推出时间 | 状态 |
| 保利东郡 | 72-111㎡ | 1月 | 开盘 |
| 中海花湾壹号 | 38-71㎡ | 1月 | 加推 |
| 华发中央公园 | 94-168㎡ | 3月 | 加推 |
| 葛洲坝广州紫郡府 | 104-144㎡ | 年初 | 加推 |
| 保利和光晨樾 | 102-125㎡ | 上半年 | 加推 |
| 保利葛洲坝海德公馆 | 170㎡ | 年中 | 加推 |
| 保利碧桂园公园大道 | 85-140㎡ | 3月 | 加推 |
| 广钢新城楼盘
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