两年不卖地，一卖7宗地 增城1/4新货扎堆于此
如果说，增城是广州的交投主力，相信没人会反对。
从去年住宅网签看，增城以251万㎡成交量（来源：中原）稳占全市第一。从今年新货供应看，东部依然是“东大仓”，预计将增加303.23万㎡的一手住宅（来源：经纬行）。
更可怕的是，这里今明两年仍将是羊城的焦点。因为，从去年土地招拍挂结果看，全市新增851万㎡可售住宅面积中，增城独霸了近1/3。
| 区域 | 宗数 | 新增可售住宅面积 | 占比全市 |
| 增城 | 21 | 约253万㎡ | 约30.1% |
| 南沙 | 11 | 约122万㎡ | 约14.5% |
| 从化 | 2 | 约45万㎡ | 约5.4% |
| 番禺 | 5 | 约116万㎡ | 约13.8% |
| 花都 | 5 | 约60万㎡ | 约7.1% |
| 黄埔 | 6 | 约140万㎡ | 约16.6% |
| 白云 | 4 | 约104万㎡ | 约12.3% |
| 荔湾 | 1 | 约1.3万㎡ | 约0.2% |
| 全市 | 55 | 约841万㎡ | 100% |
| 数据整理自广州国规委，仅统计宅地、商住地
注：海珠、越秀、天河去年未有招拍挂宅地、商住地
这就是增城，一如既往的火热。新塘、朱村、荔城、石滩，都是刚需、刚改人群耳熟能详的板块。
而今年，这片热土还有望催生出一个新兴置业热门。那就是中新板块。
| 中新板块范围
对大部分市区买家而言，中新板块似乎有点陌生。在21号线未开通前，这个板块确实有点“尴尬”。
一是，板块虽大，但新盘新货很少，未能成行成市。
资料显示，中新镇占地236平方公里，有将近7个越秀区那么大，但一手新盘只有3个。
| 项目 | 价格 |
| 恒大山水郡 | 1.95万/㎡ |
| 景新国际名城 | 待推新 |
| 侨建御溪谷 | 2.3万/㎡ |
| 数据来源：安居客
二手住宅也不多，较知名的社区有恒大·山水城、碧桂园·中新首府、碧桂园·印象、中信香樟墅。
| 中新镇一项目实景图
二是，板块自身缺乏亮眼的规划与定位，与广州市中心相距较远（注：距离公里），影响了知名度与认可度。
其与增城区中心也有公里的距离。盘踞荔城的本地人，较多会选择荔城板块，或相邻的石滩、朱村，而非更远的中新。这一定程度上也影响了板块热度。
房产君留意到，板块项目的宣传，都会有意与地缘相近的中新知识城、广州科教城“攀亲戚”。
| 中新板块位处黄埔、增城两大热门板块之间
颇有“山沟沟”气息的中新镇，凭什么能成为新兴置业热门呢？
这源于两个腾飞的契机。
首先是交通的利好。
去年首段开通的21号线，让中新板块告别“孤城”，到增城广场只需约分钟。并且，其还接入了知识城支线，加密了与中新知识城的联系。
随着今年21号线全线贯通，中新板块还能速达黄埔长岭居、科学城以及天河员村，彻底改变与市中心的时空距离。
其次是住宅地的疯狂出让。
克尔瑞资料显示，两年无商住地供应的中新板块，去年一口气就卖了7宗，比过去四年的总和还要多。
| 数据来源：克尔瑞
这一举措将为板块带来高达65.1万㎡的可售住宅面积。其增量占了全区去年总居住面积的1/4，仅次于荔城，有望告别新盘新货紧缺的现状。
| 数据整理自广州国规委，仅统计宅地、商住地
值得注意的是拿地企业极具分量，不仅有本土知名的时代中国，更有央企华润、中铁，以及珠海国企华发、深圳国企天健。
其中，时代一出手就拿下了三宗地，足见其对中新板块发展前景的厚望。
| 数据整理自广州国规委，仅统计宅地、商住地
龙头房企扎堆，也意味着中新板块的居住品质也将更上一层楼。
当然，要想真正晋升为刚需热门板块，还需综合考量交通、配套、环境等方面。
在交通上，中新板块不仅手握地铁，更拥有多条高快速路。未来，其还将配备两大重要的交通枢纽，城轨、铁路穿行，畅达大湾区。
| 类型 | 线路 | 现状 |
| 地铁 | 21号线 | 今年全线开通 |
| 知识城线 | 已开通 | |
| 27号线 | 远期规划 | |
| 城轨 | 穗莞深城际直线新白广线 | 预计2020年开通 |
| 铁路 | 东北客车联络线 | 规划 |
| 东北货车外绕线 | 预计2020年开通 | |
| 高快速路 | 广河高速 | 已开通 |
| 珠三角环线高速 | 已开通 | |
| 花莞高速 | 预计2020年开通 | |
| 广汕快速路 | 规划 | |
| 客运站 | 中新客运站 | 已开通 |
| 枢纽 | 镇龙枢纽 | 预计2020年落成 |
| 增城西站枢纽 | 去年10月招标 |
| 根据最新公开资料整理
在这其中，值得关注的交通规划有三个。
一是镇龙枢纽站。其集城际铁路、地铁、公交、社会车辆、出租车等多种交通方式于一体，位列广州重要客运站枢纽规划。
待2020年枢纽落成以及新白广线开通，中新板块向北直达白云机场，向南则能快速接驳东莞、深圳，甚至香港，将能换取源源不断的经济、产业效应。
增城西站枢纽，同样不容忽视。
该站原本仅为货运枢纽功能，政府也在周边规划了物流基地。
但在去年10月，增城区政府有意升级了增城西站的定位，在其规划中增加了客运功能，并把穿行其中的东北货车外绕线由货运专线变更为客货共线，与广汕客专相接。
| 在建的东北货车外绕线将穿过增城西站
更重要的是，政府还将增城西站放到了增城三大交通枢纽的位置，与广州东部交通枢纽新塘站、增城火车站交通枢纽并列。
这意味着，中新板块未来将有双枢纽加持，交通如虎添翼，也更有能力承载市区外溢的居住需求。
最后，板块还有一条重要的地铁规划——27号线。
| 地铁27号线走向
注：站点及最终走向以发改委批复为准
从去年爆出的线路走向看，其将从知识城线终点站镇龙站出发，经过广州科教城，然后南下承接增城开发区，最终达到增城未来的“宇宙中心”——东部交通枢纽新塘站。
一条地铁，经过三大交通枢纽，并连接两个未来产值超百亿项目——富士康科技小镇以及富士康第10.5代8K显示器全生态产业园区，势必赋能中新板块的发展，也将为其带来湾区的视野。
| 达产后年产值920亿的富士康显示器产业园
再看居住条件。
中新板块去年荣获省森林小镇称号，森林覆盖率达58.59%，还有“钉”字岛——联安水库、客家民俗文化村、岗埔围龙屋等景点，具备一定的宜居硬件与文化气息。
| 拥有290余年历的岗埔围龙屋
但板块整体面貌还是以旧村、旧厂为主，配套较为低端，日常生活有赖楼盘底商与商业街。
不过，板块在教育方面也有一定亮点。
来自增城官方统计，中新板块有有7所公办幼儿园，8所民办幼儿园。其中，市一级有1所，区一级有10家（来源：区教育局2019年最新消息）。
中小学教育上，有17所公办小学，2所公办初中，1所高中（来源：增城区政府）。去年，板块更迎来了广东外语外贸大学附设增城实验学校的开学。
| 广东外语外贸大学附设增城实验学校（效果图）
其办学规模达到约4000人，涵盖幼儿园（360人）、小学（48个班，1920人）、初中（24个班，960人）、高中（30个班，750人）。
十五年一贯制的办学模式，将为板块居住人口解决一条龙的上学问题。
| 广东外语外贸大学附设增城实验学校（效果图）
值得一提的是，中新板块毗邻知识城与科教城，能分享到两大板块的教育资源。比如知识城现有的市二中会元学校，以及规划新增的广州实验中学、完全中学，知识城南洋华中学校等。
商业中心与商超方面，中新目前有金钻城市广场、都乐广场、中新广场等不过档次一般。
不过，这样的状况有望得到缓解。
在今年1月公布的《广州市增城区商业网点空间布局规划》上，中新镇以及“近邻”朱村镇，共规划了2个商业中心。
旧改也是焕发板块生机的重要方面。
在政府去年公布的城市更新年度计划中，36.2公顷的中新村被纳入全面改造的规划中。此外，还有4家旧厂列入政府收储的范围。
仔细比对会发现，这些旧厂与去年成功出让的宅地位置相近。如此一来，它们的改造，将利好板块全新项目的居住环境。
好了，这样的中新板块，你是否看好它腾飞，想新塘那样，成为“当红炸子鸡”呢？
房产君认为，若能维持一定的洼地属性，中新板块具备一定的吸引力。
从大湾区的角度看，中新板块地处广深第二条科技走廊之上。随着穗莞深城际以及新白广线今明两年开通，中新将成为极为重要节点。
尤其它拥有广袤的土地，而深圳、东莞土地开发强度均超过了警戒线，用地紧张。
| 数据来源：保利投顾研究院
中新无论是交通还是环境，都具备吸纳外溢的高新产业与人才的条件。其有望效仿新塘，成为“产城”、“居城”、“枢纽城”兼具的板块。
再看其自身产业规划。旧厂改造证明了其欲对产业更新换代的决心。
而政府去年更大手笔开征2条村、401亩地，或用于打造中新科技创新产业园。以产业发展引人才“筑巢”的野心也非常明显。
| 中新板块去年挂出3条涉及2条村的征地信息
而且，中新板块相较其他板块还有一个巨大优势，就是毗邻知识城与科教城，能享受双圈产业辐射，将分享人才涌入的红利。
可以说，中新板块未来并不缺乏高端居住需求。
| 知识城部分落户企业
| 富士康科技小镇产业布局图
有潜力，同时也有硬伤。
中新板块不少配套都处于“画饼”阶段，比方说地铁27号线并未纳入广州近期地铁规划当中，增城西站也未有建设节点，离兑现还有很长的距离。
至于产业，其培育周期就更是漫长了。
所以，这样的板块，是否值得你入手与等待呢？请在留言区告诉房产君你的想法。
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